作者|尼莫 来源 | 新股 提供IPO领域专业资讯，关注新股 2021年港股物业股的上市潮依然在继续，又一物管公司申请港股上市。据公告，朗诗绿色生活近日向港交所递交主板上市申请，海通国际为其独家保荐人。 行业收并购火热 朗诗绿色生活是一家提供多元化物业管理服务及增值服务的物业管理公司，服务范围包括物业管理服务、咨询、园林绿化、保洁服务，家政服务等，在管总建筑面积约为1620万平方米，重点布局长江三角洲地区。公司的物业服务涵盖全国19个城市，长三角地区占了14个，2019年在长三角地区的在管建筑面积占总在管建筑面积的88.8%，收入占总营收的89.2%。 近年来，我国物业管理行业稳定发展，市场较分散，呈集中趋势。据中指院数据，2015年为我国物业管理行业的总在管建筑面积为175亿平方米，2019年达到239亿平方米，年复合增速为8.2%，预计2024年将达到311亿平方米。其中，长三角地区在长三角一体化的国家战略布局下，众多的建筑项目、企业、人才涌入，2019年底人口总数达2.3万亿人，朗诗绿色生活就在这样的一片沃土中生长起来。 2015-2024年长江三角洲在管建筑面积（十亿平方米） 数据来源：中指院、公司招股书 长三角地区在管建筑面积增速高于全国水平，从2015年的37亿平方米增至2019年的53亿平方米，年复合增速9.1%，预计2024年达67亿平方米，市场空间较为广阔。 2015-2024年中国物业服务百强企业在管建筑总面积及所占市场份额 数据来源：中指院，公司招股书 目前市场格局虽然分散，但收并购竞争加剧，头部企业不断开疆扩土，市场呈现集中的趋势，且集中趋势的增速在提高。2015年百强企业总管理面积仅有49亿平方米，仅有28.42%的市场占有率，2019年的集中度明显提升，百强企业总管理面积已经接近半壁江山。 按综合实力计，朗诗绿色生活被中指院评为“2020中国物业服务百强企业”第28名，相较于2018年的第46名，排名不断提升。从这可以看出公司综合实力的提速高于同水平公司，具备突破重围的潜质。 虽然公司在管建筑总面积规模不及龙头公司，但在绿色建筑管理面积方面具有一定优势。截至2020年9月30日，公司绿色建筑在管面积约有552万平方米，占公司在管建筑总面积34.1%。据中指院数据，公司在2020年中国物业管理百强企业绿色建筑管理面积排名第七，管理面积占比排名第四。 借助朗诗绿色地产集团在开发绿色地产方面的优势，配合此时国家推进发展绿色建筑的力度加大，政策优惠也将更多，公司未来的发展速度将有很大的想象空间。2020年7月，国家住建部等相关部门发布的《关于印发绿色建筑创建行动方案的通知》，要求2022年新建建筑中“绿色建筑”面积占比至少达到70%，比之前60%的目标进一步提升，这将使绿色建筑市场需求进一步扩大，未来新的绿色市场需求到来时，朗诗绿色生活将会是这场战斗的主角。 公司外拓能力增强 朗诗绿色生活2018年、2019年及2020年9月30日止的营收分别为3.10亿元、4.33亿元、4.06亿元，2019年同比增速为39.55%，2020年前九月同比增速34.74%，营收呈高速增长。 公司的三大业务为物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务，其中物业管理服务的收入占比大约七成。 数据来源：公司招股书，整理 朗诗绿色生活2018年、2019年的合约建筑面积为1436万平方米、2176万平方米，在管建筑面积为907万平方米、1503万平方米，建筑面积规模扩张较大。 在保持与朗诗地产集团合作的基础下，公司的外拓能力2019年出现了显著提高。2019年公司来自独立第三方物业开发商供给面积为644万平方米，相较于2018年的150万平方米，增长了329%，且42.9%的独立第三方开发比例在同行里算是较高水平，具有较高成长性。 数据来源：招股书，整理 但在物业管理服务方面，属于独立第三方开发商开发的地产毛利率不及朗诗独立开发与共同开发的地产。毛利率较低的原因一部分是来自物业管理费，由于公司在独立第三方开发商方面不断扩张，项目在初期未能提供非常全面的服务导致平均物业管理费较低。另一方面也来自新项目前期的投入成本，公司需花费较高的成本建设各类型的服务。从而导致了独立第三方开发的项目毛利率不及前两者。 小结 在发展绿色建筑的政策支持下，朗诗绿色生活拥有传统物业服务公司所不具备的潜力，随着公司各项目的不断成熟以及规模的不断扩张，未来或将一路高歌猛进。
2021年第四家物业企业正在冲击港股上市。1月25日晚间，朗诗绿色生活在港交所递交招股书。 值得注意的是，近期上市的物业企业均未受到市场热捧。今年以来，已有新希望服务、德信服务、世纪金源服务等物业企业赴港上市，然而多家企业上市首日出现破发。 如果将时间线拉长，2020年10月以来，至少有15家物业企业赴港上市，其中上市首日涨幅超过3%的仅有2家，分别为融创服务和华润万象生活。而合景悠活、宋都服务等上市首日均惨遭破发，有三家企业股价上市当日跌逾20%。 朗诗绿色生活会是下一个破发的物企吗？ 去年前9个月净利润0.41亿，低于上市物业企业平均水平 2020年2月，朗诗绿色集团首次传出将旗下物业公司筹备赴港上市。近一年后，靴子也终于落地。 从在管规模看，朗诗绿色生活仅是一个小型物业企业。 招股书显示，朗诗绿色生活的在管总建筑面积为1620万平方米，合计117项在管物业，包括94项住宅物业及23项非住宅物业。 业绩方面，2018年、2019年及2020年前9个月，朗诗绿色生活实现收益分别为3.1亿元、4.33亿元、4.06亿元；毛利润分别为0.83亿元、1.01亿元及1.07亿元。 据此计算，朗诗绿色生活毛利率分别为26.7%、23.4%、26.3%，平均值为25.47%。而近期上市的新希望服务毛利率均值为43.13%，世纪金源服务为33.83%。 2018年、2019年及2020年前9个月，朗诗绿色生活分别实现净利润0.25亿元、0.34亿元、0.41亿元。 克而瑞数据显示，2020年上半年，30家上市物企平均营收为13.16亿元，平均净利润为2.47亿元。 此外，朗诗绿色生活的业务区域分布过于集中。 招股书显示，朗诗绿色生活绝大部分业务集中在长江三角洲。2018年、2019年及截至2020年9个月末，位于长江三角洲的项目管建筑面积分别占总在管建筑面积的90.8%、88.8%及87.1%； 与此同时，去年前三季度，长江三角洲在管物业产生的物业管理服务收益分别占物业管理服务总收益的86.6%。 此外值得注意的是，2020年前9个月，朗诗绿色生活录得经营活动现金流净额-5466.5万元，较2019年末的1.17亿元下跌约146.62%；录得现金及现金等价物净额为-2.75亿元，而2019年末该指标为5.72亿元。 对于经营活动现金净额大幅下跌的原因，朗诗绿色生活解释称，主要由于贸易应收款项因季节性波动而增加8170万元。 “若干客户因付款偏好而倾向在年末支付其物业管理费。”朗诗绿色生活这样表示。 另外需要注意的是资本负债比例。2018年、2019年及截至2020年9月30日，朗诗绿色生活的资本负债比例分别为459.8%、874.2%以及227.5%。 此外，2018年、2019年以及2020年前九个月，朗诗绿色生活流动比率分别为2.7、1.8以及1.1。 流动比率是流动资产对流动负债的比率,用来衡量企业流动资产在短期债务到期以前,可以变为现金用于偿还负债的能力。流动比率越低，说明企业资产变现能力越弱，短期偿债能力也越弱。 对母公司依赖小，超四成在管面积来自第三方项目 不过，“小”的朗诗绿色服务也有“美”的一面。 与多数上市物企严重依赖母公司不同，朗诗绿色生活服务对母公司朗诗绿色集团的依赖性十分小，主要靠自身市场化开拓能力进行业务扩张。 截至2020年9月，朗诗绿色生活来自独立第三方的项目在管面积为696.5万平方米，同比增长60.89%，占总在管面积比重达42.9%，较2018年提升26.3个百分点。 相比之下，近期递表的荣万家、新希望服务以及世纪金源服务，来自第三方项目在管面积比重分别仅为4.6%、0.3%及25.3%。 与此同时，朗诗绿色生活总在管面积增速亦较快，2018年末，朗诗绿色生活总在管面积为910万平方米，到2019年末，增加至1500万平方米。截至去年三季末，已达到1620万平方米。 收入方面，朗诗自身开发项目对朗诗绿色生活收益的贡献总额在过去三年基本持平，但占比逐渐降低。 2018年、2019年及2020年前9个月，朗诗绿色生活收益中，来自于朗诗自身开发的项目分别为1.45亿元、1.66亿元及1.40亿元，分别占物业管理服务产生收益的73.1%、55.8%及47.2%。 二手房代理服务受物业企业青睐 招股书显示，朗诗绿色生活目前收益主要来自三大业务，包括物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务。 2020年前9个月，朗诗绿色生活的物业管理服务收入2.97亿元，占总收入的73.1%；非业主增值服务收入0.74亿元，占比18.3%；社区增值服务0.35亿元，占比8.6%。 其中，社区增值服务板块增长速度最快。2019年该板块营收3756.2万元，同比增长54.1%；2020年前9月同比增长41.14%。 其中，为社区增值服务贡献了相当大的收入来源的是二手房物业代理服务。2019年底，朗诗绿色生活服务取得有关经纪牌照后，开始提供二手房物业代理服务。 值得注意的是，近期已有多个房企开始重视二手房物业代理服务，即在所管理的住宅小区内，提供二手房租售业务，同传统房屋中介“抢蛋糕”。 1月26日，据龙湖集团官方披露，将依托物业管理板块，新增房屋租售业务航道。不仅如此，目前恒大、万科、碧桂园、绿城、保利、旭辉等头部物业企业都对房屋租售业务有所布局。 多个物业企业发力二手房租售，或因为二手房代理服务拥有极高的毛利率。朗诗绿色生活招股书显示，在2020年前9月，在二手房代理服务助力下，该公司社区增值服务毛利率为68.9%，较2018年提升7.9个百分点。 剥离科技系统运营业务，募集资金用于战略收购 招股书显示，朗诗绿色生活是朗诗绿色地产集团旗下物业管理企业。朗诗绿色地产集团董事长田明持有朗诗绿色生活53.54%股份。 早前，朗诗绿色地产直接持有朗诗物业管理。随后，朗诗绿色地产向SouthernCityHoldings转让其于朗诗物业管理的1%股权，并向朗鸿管理转让其于朗诗物业管理的99%股权。 与此同时，朗诗绿色生活还将一些不重要的业务移出上市公司。2015年底，朗诗绿色生活开始缩减科技系统运营业务的运营规模，将资源集中于物业管理业务。 “董事会认为科技系统运营业务有别于物业管理业务，两者之间在性质上迥然有别。”朗诗绿色生活表示。 2021年1月，朗诗绿色生活服务完成了向朗诗设施转让科技系统运营业务。 上述操作完成后，朗诗绿色生活完成了上市架构的调整。 针对IPO募资用途，朗诗绿色生活招股书显示，所得款项将用作战略收购及投资，及进一步升级数字化智能系统的软硬件、加强客户数据安全及设立战略分析平台、开发及升级内部管理系统等。 此外，部分款项海将用作持续激励，招聘人才以加强人力资源管理。
张春捷 9月16日15时，“天猫好房成立暨阿里易居联合战略发布”在杭州阿里巴巴西溪园区举行，百位房地产董事长CEO总裁参会。 朗诗集团董事长田明表示，房地产数字化进程或有波折，但是拥抱数字化势在必行。此次易居和阿里的合作，对房地产数字化转型可以带来新的惊喜。
8月4日晚间，朗诗地产发布公告称，预期今年上半年的利润及归母净利润，将较去年同期分别下降约59%及45%。 对于如此大幅的业绩下滑，朗诗地产表示：“2019新型冠状病毒肺炎疫情对全球经济和金融市场造成强烈冲击，朗诗地产美国房地产业务运营亦受一定程度的影响，主要体现在工程建设及房屋交付延期，进而影响本期收入及利润的确认。” 年报显示，朗诗地产去年全年来自中国的房地产开发收入为31.26亿元，来自美国的房地产开发收入为39.22亿元。 “此外疫情导致美国个别地产项目发生存货减值，亦对公司2020年中期业绩造成负面影响。”朗诗地产称。 去年总营收85.6亿，增速为近五年最低 7月15日，朗诗绿色地产有限公司发布截至上半年未经审核经营数据。 2020年1-6月，朗诗集团签约销售额约为126.33亿元，签约建筑面积约为72.69万平；朗诗地产签约销售额为121.31亿元，签约建筑面积约为70.66万平。 2019年，朗诗地产实现签约销售总额约405亿元，擦线完成400亿销售目标，较上年同比增长6%；总营收85.6亿元，同比增长15.1%，为近五年来最低；核心净利润14.1亿，同比增长11.4%。 从平均售价来看，2019年朗诗地产中国地区平均销售价格约为1.07万元/平方米，美国地区平均销售价格约为3.34万元/平方米。 而查阅历史数据可以发现，朗诗地产2018年中国地区平均销售价格约为1.66万元/平方米，据此计算，朗诗地产中国地区的房地产销售均价同比下滑幅度达35.5%。 此外，朗诗地产2018年美国地区平均销售价格约为4.01万元/平方米，亦下降了0.67万元/平方米。 不仅如此，朗诗地产去年的存货跌价准备计提2100万元，超过2017-2018年度计提总数的三倍以上。这表明，其在建和完工楼盘跌价较大。 年报数据显示，截止2019年末，来自中国的房地产销售收入约31亿元，而相较于2018年，下降了近8个亿。 新增土储持续下降，权益占比不足30% 朗诗地产业绩下滑，主要受制于其土地储备的规模。 数据显示，朗诗地产近四年的新增土地储备呈现总体下降趋势。2016年至2019年，朗诗地产获得土地储备面积分别为679.64万平方米、635.30万平方米、671.96万平方米、254万平方米。 此外，朗诗地产也在其他赛道展开了布局。然而，多元化业务不仅需要投入大量的资金，且盈利预期存在较大的不确定性。为此，去年上半年，朗诗地产将多元化的相关业务进行剥离。 为了扩大规模，朗诗地产于2014年开始试水“小股操盘”模式，此后权益占比持续下降。 在朗诗地产操盘的项目中，股东权益逐年下降，其中2015年为70%，2016为40%，2017年进一步降至30%。 2016年，小股操盘的效果显现，朗诗地产当年销售额实现了100%的增长。 近年，“合作开发”带给朗诗规模的拉升，也似乎后劲不足。自2016年销售金额涨幅巅峰后，朗诗后三年的销售金额增长分别为13%、19%、6%，其中2018年虽增长19%，但仅完成了年度目标的83%。朗诗2019年营业收入的增速15.11%，是2014年以来的最低。 与规模放缓同步的，还有利润减速。 2019年朗诗地产归母净利润增速从91.68%降到了5.32%，毛利率和净利率分别为28.3%和17.5%，与上年同期相比均下滑。且2019年利润中，来自持续经营业务的利润减少近1亿元。 2019年，朗诗地产新增项目可售货值513亿元，平均权益比例仅为27%。到2019年末，累计可售货值为1314亿元，平均权益比例为24%。 然而，随着权益占比持续降低，朗诗地产的“绿色”招拍也受到影响。在标准研究院连续三年评选的“中国绿色房企绿色星级”上，朗诗地产获得认证的面积不断减少，近三年二星和三星合计占比分别为5%、4%、2%。 经营净现金流五年来首次为负，债券利息高达10.75% “疫情之后我们进一步加强了以现金流为纲的工作，现金为王，以收定支，先收再支。”朗诗地产执行董事兼首席财务官申乐莹称。 首席财务官申乐莹此番表态的背景是，朗诗地产近年来现金流持续恶化。截止2019年12月31日，朗诗地产持有现金约47亿，较2018年度减少11亿，降幅高达20%。 值得注意的是，2020年1月15日，朗诗地产发行本金总额为2亿美元，于2022年10月21日到期的优先票据，票据自2020年1月21日起按年利率10.75%计息。 然而，利率高达10.75%的债券，最终仍然折价发行。根据公告，朗诗地产该票据发售价为票据本金的97.284%。 朗诗地产表示，票据发行所得款项净额用作一年内到期的现有中长期离岸债务再融资。 此外，朗诗地产2019年平均融资成本约为7.4%的水平，大幅高于TOP50房企平均融资成本均值6.35%，资产负债率达到76.38%。 2019年，朗诗地产经营活动现金流净额-1.33亿，为近五年来首次负值。 “我们可以发展慢点，但是要确保自己安全，朗诗是长期主义者。”朗诗地产董事会主席田明说。 折戟“多元化业务” 在现金流不乐观的情况下，朗诗地产只得将处于亏损阶段的“多元化业务”剥离。 近年来，房地产行业刮起一股“更名潮”，其中多数房企将其公司名称中的“地产”字样抹掉，换为“集团”等，而原因多为“多元化业务”改革。 朗诗地产是百强房企中，唯一一个更名“去地产化”后，又改回来的房企。 2019年8月，朗诗地产宣布拟由“朗诗绿色集团”更改回原名“朗诗绿色地产”。这背后或是其“多元化”战略的失败。 “更改公司名称有利于凸显及匹配公司聚焦绿色地产核心业务，有助更好地反映公司业务的新发展策略，亦有利于公司及其股东的整体利益，2019年6月，公司已经将旗下非地产开发相关业务剥离至控股集团。”朗诗地产对此解释。 朗诗集团作为起家于南京，深耕长三角的房地产公司，其主打的 “产品差异化、资产轻型化、收益多样化”战略备受关注。 2013年，朗诗在港上市，名为“朗诗绿色地产”。然而近年来，伴随来自中国金茂、阳光城、当代置业等诸多房企都打出了“绿色”的标识，以“绿色地产”为核心的朗诗地产受到各方的冲击，其市场占有率也不断下降。 房地产评论员薛建雄分析称，朗诗地产使用各种节能技术，但维护成本高昂，因而一直发展不理想。在近年以高杆杠高周转为主流的住宅开发中，运用环保节能技术开发，速度难以上来，因此影响了其竞争力。 2018年2月，朗诗绿色地产曾更名为“朗诗绿色集团有限公司”。彼时，朗诗集团董事长田明表示，企业更名是朗诗转型升级新战略的必然结果。 “朗诗正积极开拓轻资产经营和各类绿色运营服务业务，已从传统地产开发延伸至长租公寓、养老服务、绿色建筑设计、物业服务、装饰、地产金融等业务领域，现有名称与多元化业务无法匹配。”彼时朗诗地产称。 然而仅仅一年，朗诗地产的多元化尝试便戛然而止。2019年5月，朗诗地产与控股股东朗诗集团签订协议，将处于亏损阶段的长租公寓、物业管理咨询、建筑设计咨询、园林绿化景观和综合生活服务这5项业务剥离至控股公司朗诗集团，预计所得款项净额约9.81亿元。 此后三个月，朗诗再度更名回“朗诗绿色地产”。
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