内容摘要 核心观点 8月11日《契税法》落地,保留前款主干,变化不大。《契税法》政策安排体现延续性和稳定性,不会导致税率提升,由于个人家庭购买住房可以根据套数、面积等减免1%以上的契税,实际契税税率并不高。房住不炒仍是地产政策核心,《契税法》安排体现政策的连续性和稳定性,有利于房地产调控长效机制发挥作用。 《契税法》落地,保留主干,变化不大 地产政策是我国经济周期的决定性变量,8月11日,经全国人大审议通过,《中华人民共和国契税法》(后称《契税法》)正式落地,《契税法》也随即成为市场关注热点。我们认为,本次《契税法》保留前期规定的主干,变化不大,主要关注5大方面: 1、施行时间是2021年9月1日起施行。2、《契税法》规定契税税率为3%-5%,与《契税暂行条例》保持一致。3、保留差别税率安排,各地方政府仍可对不同主体、不同地区、不同类型的住房的权属转移确定差别税率。4、《契税法》扩大免征范围,非营利性的教育、学校、医疗机构、社会福利机构相对受益,另外承受荒山、荒地、荒滩土地使用权用于农林牧渔业生产的也可以免征收。 5、降低扰动,保留前款的减免规定,实现平稳过渡。《契税法》要求前款规定的免征或者减征契税的具体办法,由省、自治区、直辖市人民政府提出,报同级人民代表大会常务委员会决定,并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。 《契税法》公布,提高了税率?没有,实际契税税率并不高 《契税法》提高税率?会导致交易成本大幅提升吗?没有,不会。首先,2021年9月《契税法》施行,在此之前无实质影响。其次,契税税率并未改变,仍是3%-5%,同时与《契税暂行条例》保持一致的是:各地方政府仍可以对不同主体、不同地区、不同类型的住房的权属转移确定差别税率。第三,《契税法》已经要求,前款规定减免征收的具体办法,可以由地方政府提出,上报人大和国务院备案。我们认为,可以看到,《契税法》的安排充分考虑了延续性和稳定性的问题,契税税率没有提高。 实际契税税率并不高。法定契税税率3%-5%,执行过程中家庭还可以享受税收减免,根据财税【2016】23号文,个人购买家庭住房可以根据面积、套数等条件减征1%以上的契税税率,《契税法》也明确会延续前款规定,因此实际契税税率并不高。 《契税法》符合房地产调控长效机制 《契税法》长期有助于房地产调控长效机制发挥作用。《契税法》落地后,部分声音认为交易者可能会担心交易成本提升可能将购房需求前置,事实上《契税法》并不会带来税率提高,促进短期交易是一定的“误读”。同时,《契税法》草案早在2019年12月就提请了全国人大审议,也曾在今年初公开征求意见,本次落地并非超预期事项,市场较为关注的原因可能在于下半年地产政策是否会出现边际调整。 7月底政治局会议继续强调“坚持房住不炒,促进房地产市场平稳健康发展”。我们认为,本次《契税法》落地并非收紧调控,法条主干部分几无变化,产生的实际影响较小,一系列条文设计和2021年施行的政策安排,保持了政策的连续性和稳定性,体现了促进市场平稳发展的长期政策思路,有利于房地产调控长效机制发挥作用。 风险提示 疫情超预期恶化,中国经济超预期下行,政策刺激不及预期
中国房价太高,超出很多居民购买力,购房压力山大,对于购房支出很多刚需购房者非常敏感,毕竟为了首付可能就是东挪西借,该借的钱能借的钱都借完了,才能支付首付,接着就是繁重的月供和不知道哪儿来的装修款,如果继续增加一笔购房支出,很多家庭可能有点难以承受。 2019年,商品房销售面积171558万平方米,比上年下降0.1%;商品房销售额159725亿元,增长6.5%,按照销售额除以销售面积,大概可以算出19年全国新房均价大约是9310元/平方米,比2018年的均价上涨了6.5%。2019年,全国居民人均可支配收入30733元,比上年名义增长8.9%,扣除价格因素,实际增长5.8%。其中,城镇居民人均可支配收入42359元,增长(同比名义增长)7.9%,扣除价格因素,实际增长5.0%。 非常明显,居民人均可支配收入增长扣除物价因素以后,是没有跑赢房价的,因此很多人感到买房压力越来越大,就在于房价涨幅超过了收入增长,尤其是私营企业,收入增长更加缓慢,大部分民营企业又没有住房公积金,私营企业职工购房压力更大。 即使按照人均可支配收入除以新房均价,计算收入房价比,一个居民不吃不喝一年可支配收入可以购买4.55平米房子,购买100平米房子需要22年,一个居民能够不吃不喝吗?能够不承担赡养老人的责任和抚养孩子的义务吗?因此全国居民购房压力是很大,专家的话是可以借用六个钱包的钱,可是六个钱包得有钱才可以借,很多家庭六个钱包是没有钱可借的,甚至还需要向他们经济资助。对于很多职工而言,实际上只有工资性收入,而没有其他收入,会感到自己工资拖了后腿,购房压力更大。 931000元总房价,首付按照30%计算,大约是28万元,人均可支配收入是42359万元,不吃不喝大约需要7年,如果扣除生活费,很多人士购房连首付都十分困难,很多人感叹做房奴辛苦,可是对于不少中低收入者而言,连做房奴的资格都没有,能够做房奴还是一种幸福。问题是支付30%首付,申请银行按揭贷款,需要足够的流水,没有足够多的流水,银行的按揭贷款是无法获得批准的,因此很多收入不高的购房者需要增加首付比例,进一步增加了购房的难度,为了房子的首付,很多家庭是求爷爷告奶奶的到处找亲朋好友借钱,能够借钱的亲朋好友全部借了钱,支付首付以后,很快就是归还银行月供,每个月都得省吃节用才能归还月供,家庭也剩不了几个钱,即使剩下几个钱,还需要偿还私人借贷的钱,可以说恨不得把钱颁成两瓣花。 8月11日,中华人民共和国第十三届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过了《中华人民共和国契税法》,该法自2021年9月1日起施行。其中最受公众关注的是第三条:契税税率为3%-5%。基于目前1%-2%的实际税率,公众也纷纷表达了“契税上调”的忧虑,这不能责怪公众,说实在话,买房支出公众非常敏感,在支付首付以后,很多家庭生活质量明显下降,后续还要承担月供和装修费用,现在很多地方一套房契税是1.5%,如果契税增加到3%,按照均价9307元计算,100平米房子契税增加在1.5万元左右,相当于四个月可支配收入,要说剩余钱,恐怕就需要一年左右了,这可不是一笔小数目,某地房价更高,可是收入并不高,稍好一点小区房价不会低于200万元,增加1.5%契税,相当于增加3万元以上开支,等于是我等低收入群体等人10个月左右工资,这还真不是一笔小的开支。 国家税务总局工作人员明确表示,《中华人民共和国契税法》和《财税〔2016〕23号》,是共同存在的,两份文件并不冲突。目前来看,如果具体地方不做出调整,新契税法的出台,并不会影响目前的税率。显然国税总局把契税增加不增加的锅甩给了地方,地方不调整契税,购房者就不会增加负担,地方如果调整契税,购房者就会增加负担,但地方调不调整契税,税务总局大概率不会进行干涉,让地方自己决定。 地方究竟会不会调整契税,这还真的不好说,现在地方财政收支平衡比较大,能够调整契税,也是增加一笔不小的收入,不排除部分地方会增加契税,但增加契税可能影响到房地产市场价格,地方需要平衡地产市场和增加财政收入之间矛盾,才能做出决策,在一些地产调控政策比较严厉的地方,是有可能增加契税的,这会增加刚需购房的压力,在一些房价上涨压力不大不需要调控的地方,可能会增加契税。 我个人观点,还是建议税务总局,对第一套房子执行1.5%的全国统一税率,第二套房可以增加到5%契税税率,对于三套房者,可以增加到10%的契税,抵消一套房契税的下调带来的契税损失,这可以减轻刚需购房者的购房压力,又可以遏制过度投机炒房。
8月11日,十三届全国人大常委会第二十一次会议通过了《中华人民共和国契税法》(下称契税法),该法自2021年9月1日起施行。 其中,第三条“契税税率为百分之三至百分之五”的内容引发广泛关注。基于目前普遍1%-3%的实际税率,有不少购房者担忧购房成本是否会增加,一些房产中介也趁机宣传“房价要涨,契税要涨,买房要趁早”。 然而,和1997年颁布的《中华人民共和国契税暂行条例》相比,此次契税法中契税税率没有变化调整,仍为3%-5%。同时明确,契税的具体适用税率,由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的税率幅度内提出,报同级人大常委会决定,并报全国人大常委会和国务院备案。 此外,省、自治区、直辖市可以依照前款规定的程序对不同主体、不同地区、不同类型的住房的权属转移确定差别税率。也就是说,地方政府仍可以结合实际情况因城施策、因人施策对楼市进行调控。 对此,财政部税政司司长王建凡表示,这一规定体现了健全地方税体系改革思路,赋予了地方一定税政管理权限,有利于调动地方加强税政管理的积极性,因城施策促进房地产市场健康发展。 北京国家会计学院财税政策与应用研究所所长李旭红对记者表示,契税法的出台主要实现了税收政策的平移,提高了立法层次,有利于未来地方税的执行,同时对于完善地方税体系建设也具有重要意义。 在她看来,尽管法定税率并没有发生变化,但是立法层级上升之后,通过法律授权地方适当的税权,税率在规定幅度内的决定权依然在地方政府,但是需要经过省级人大常委会的审批,而在全国人大常务会和国务院仅履行备案手续,这有助于调动地方的积极性。 契税法按照税制平移的原则,将现行有效的契税免征政策予以明确,规定婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属,法定继承人通过继承承受土地、房屋权属,免征契税。 此前契税法草案授权国务院根据经济社会发展需要可规定其他减免税情形,但未明确具体范围。契税法细化了这一授权条款,明确了关于减免征税情形的范围,规定国务院对居民住房需求保障、企业改制重组、灾后重建等情形可免征或减征契税,报全国人大常委会备案。 易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,此次契税法相比过去的条例,从层级上做了调整,这是最大的变化,和立法工作有关,而和调控没关系。 严跃进认为,更为关键的是,过去的条例很多内容已经过时,一些新的住房、土地等交易形式出现,必须在升级为法律的同时,做相关内容的修正、删除或补充。例如,征收范围删除了“国有土地”的限制,实际上增加了农村集体经营性用地的概念。随着新土地管理法的落实,农村集体经营性建设用地交易必然增加,相关契税征收必须有法可依。 为了简化纳税申报,契税法还规定,申报缴税期限由契税暂行条例规定的纳税义务发生后10日内申报并在税务机关核定期限内缴税,修改为办理土地、房屋权属登记手续前申报缴税。