【编者按】2020年8月26日,中国上海虹桥,由中国房地产业协会指导、主办的“2020(第三届)年度论坛”即将举行,主题为“浪奔”。 在后疫情时代全球经贸格局与秩序重构背景下,中国房地产业能否继续“乘风破浪”?重温2018和2019两届年度论坛重量级嘉宾专访或会有部分答案。 在第三届年度论坛举办前,我们特别推出《年度论坛·对话重温》系列。本次推出的是,2018年论坛嘉宾、翰同资本创始人王倩。对话时间2019年5月。 以下是与王倩的对话(精选版) 在谈及创立翰同资本时,王倩表示,当时房地产市场正在从增量市场向存量市场转变,在这个过程中有很多创新企业的投资机会。“华平作为美元的PE基金,投资的起投规模比较大,可以达到一亿美金。不过当时大部分都是跟投。因为希望能尽量帮助企业转向存量,同时壮大企业的增长,就与华平地产的一些核心骨干团队协作,共同成立了翰同资本”。 在城市更新领域,从城市的角度来看,首先专注于北京、上海,中国存量建筑的增值空间在京沪二城最大。无论是商业还是办公,都有产业和租金来支撑。在谈及投资逻辑时王倩表示,北京和上海市场上的流动性最好。翰同资本在京沪集中了很多团队。“在城市布局上,我们更多专注于北京、上海或者城市核心区,或是专注在一些高科技企业集中的区域,比如北京的中关村、上地,上海的张江,这些都是有产业、有需求支持的地方”,王倩解释道。 王倩指出,从业态来讲,翰同资本没有特别多的限制,非常重视因地制宜。近两年改办公比较时髦,商场、酒店业都在改办公,但并不是每个城市都适合。翰同资本基于对一个项目各方面条件的综合考量,会尽量为其配置相对丰富的业态,提升其运营品质,增加业态间的综合互动,最终成功提升坪效。 对于投资和收购过程中遇到的困难和问题,王倩表示主要是四类: 第一、存量物业相对存续的时间比较长,所以它的物业原值都比较低,很难通过资产收购的方式去操作,房产税极高; 第二、存量物业往往是因为经营不善才会出售,租金低,还需要清理原租户后再进行改造,会带来很大的不确定性; 第三、存量物业经常维护不善,由于中国建筑的生命周期不长,所以在结构、机电方面的改造需要花费更多的心思; 第四、存量物业的改造运营需要一定的周期,资金成本也比较高,如何不断地去做资金结构的优化,也是一个难点。 在提到企业合作时,王倩表示:“我们还是要界定好自己的角色,我们是投资人,但是也希望把自己是一个有运营能力的投资人,这其中需要更多的资源整合。通过物业的价值发现,把最好的资源整合进来”。