成立于2003年的融信，是目前千亿房企中尚为年轻的一家。在过往若干年里，它用了令外界刮目相看的速度，实现从区域到全国化布局，再到千亿体量的转变。在行业进入横盘期的当下，融信选择调整自己的奔跑速度，从高速扩张求规模到追求有质量的增长。 2020年10月，融信集团总裁余丽娟曾公开表示，要做长期主义者，活得久一点，根据长期目标做短期决策，根据短期成果调整长期决策。 一、财务指标表现稳健 受疫情影响，2020年融信累计实现销售金额1551.7亿元，同比增长10%。虽然上半年虽在疫情冲击下销售受到一定影响，但疫后销售恢复较好。 上半年受限价政策及企业投资扩张战略双重影响，利润率有所波动。2020上半年融信中国实现营业收入210.66亿元；毛利润31.40亿元，毛利率14.91%。由于限价政策，政府批价低于预期，而期内高价地项目集中结转叠加疫情导致施工拖延等因素，导致部分项目毛利率偏低；另一方面是因为部分为收购项目结转，拉低了整体的毛利率水平。 从负债指标来看，债务结构仍有一定调优空间。2020年上半年融信持有现金312.60亿元；现金短债比为1.70；长短期债务比2.75，短期偿债压力较小。此外2020上半年融信的净负债率为91.25%，管理层表示全年计划将净负债率控制在70%至90%之间。 二、区域深耕战略下的机遇与收获 2020年上半年，随着大多数城市疫情得到阶段性控制,各行业复工复产稳步推进，在相对宽松的货币政策和优质地块集中供应的刺激之下，土地市场升温之势渐显。其中，一、二线城市和长三角、粤港澳的三四线城市土地市场恢复较快。 1、长三角城市群内的机遇与潜力 长三角城市群内典型二线城市地价和溢价率自开年以来逐月攀升，市场热度持续攀高。截至12月21日，绍兴及宁波土地溢价率分别以29.96%、23.76%分别位列住宅用地成交楼面价过万城市土地溢价率排行榜一、二。 具体而言，得益于国家发展大战略的支撑，长三角一体化区域内核心一二线城市库存压力较轻，典型如杭州、宁波等核心二线城市。一方面，该类城市自身经济基础好，在人才政策的持续利好下，市场需求相对充足，潜在库存去化周期普遍在三年以下，库存压力明显较轻。 另一方面，该类城市近三年土地成交量维持在高位，土地供应相对充足，房企拿地机会较多。从长三角及粤港澳城市群拿地金额来看，长三角热度不减。1-11月，长三角TOP10房企总拿地金额4175亿元，远超粤港澳TOP10房企总拿地金额1987亿元。 展望 2021年，在地产行业内融资环境出现大幅宽松可能性较小的背景下，资金面趋紧会迫使多数房企拿地态度趋向审慎。 因此，2021年土拍市场的结构分化将更加明显，在资金有限的前提下，重点城市群内核心城市热点地块的争夺将愈发趋向白热化。核心一二线城市因基本面良好，市场供需结构合理，优质地块仍将出现高溢价、多轮成交现象。 因此，针对优质地块占比高、热度较高的城市，企业需仔细测算拿地成本，规避项目后期利润空间或现金流不足的风险。 2、融信专注高能效城市，把区域深耕做到极致 对于区域深耕，融信集团曾公开表示，长期来看房企要作为城市建设的长期参与者，要深度捆绑城市的发展。 2020年上半年融信新增土储建面460.55万平方米，同比上升9%；拿地总价291.73亿元，同比上升65%。拿地结构上，以深耕长三角地区为主，新增建面占比达61%；杭州、阜阳拿地规模均超60万。 在拿地环节，融信一贯保持审慎拿地策略。匹配销售回款的30%-50%拿地资金，推进销售规模的同时防止丧失规模红利。 受疫情影响，2020年上半年房企拿地节奏先抑后扬，进入二季度后，投资热度明显上升。进入4月，土地市场热度明显上升，其中，长三角区域土地市场热度最为凸显，区域内高溢价地块频出。 受整体行业环境以及拿地结构变动影响，融信拿地成本被推高。对比2019年上半年新收购地块平均土地成本8482元/平方米，2020年上半年新收购地块平均土地成本上升至9879元/平方米。单杭州一城，平均土地成本从13080元/平方米提升至20941元/平方米，增幅60.1%。2020年上半年融信拿地金额中长三角占比达75%，反映公司聚焦长三角后一定程度上推升了平均成本，不过考虑到长三角项目市场售价更高，土地成本的上升预计对毛利润的影响不大。 在深耕区域内拿地成本被囤地潮推高的前提下，融信以加强合作开发方式进行土地获取，总拿地权益占比有所让步，但高能效城市拿地权益占比有明显提升。从新增土储权益建面占比维度来看，2019年上半年指标均值为52%，2020年上半年指标均值下降12个百分点，降至40%。从单城指标表现来看，杭州作为融信深耕战略高地，2020年上半年新增土储权益建面占比提升至42.8%。 展望 2021年，在城市趋同、红线枷锁下，企业需继续采取深耕策略做熟做透市场，减少新拓城市，并通过合作拿地减少风险及资金压力。在审慎把握拿地成本的同时，迅速拓展投资的渠道。 对此，融信曾公开表示，在房价微涨的情况下，要保持费用往下降，通过在成本管控维度继续发力，提高资金使用效率，精准把握投资节奏，把区域深耕做到极致。在部分企业暂停拿地时，凭借自身优势逆市纳储，调整土储结构，进一步提升规模优势。 3、爱拼才会赢，极致产品力打造单城高产出 从各城市的贡献度来看，2020上半年融信销售业绩的主要来源为杭州、福州和南京，三个城市占到了总量的近六成；其中杭州的销售金额为220.79亿元，占比达到了37%。布局高能级核心城市，在一定程度上保证了融信项目去化，但单城高产最终还是依靠企业自身产品力。如2020年上半年在疫情下，融信的去化率仍达到了68%，且疫后恢复较快。 根据中指院披露的2020年1-11月113个典型城市商品住宅成交均价统计显示，杭州、南京、苏州分别以27461、23740、21779元/平方米位列前十。根据2020年上半年融信单程销售情况来看，杭州平均售价为36156元/平方米，南京平均售价为33600元/平方米，苏州平均售价为31849元/平方米，均远超当地商品住宅成交均价，这一切的背后都离不开融信对其产品力的极致打磨。 不仅如此，在上半年业内掀起打折促销加速回款时，融信重点城市平均售价均出现显著上升。以南京为例，南京单城2019年平均售价为25504元/平方米，2020年上半年上升32%至33600元/平方米。此外，市场的反馈是检验企业产品力的最好方式。根据中指院统计，融信世纪东方项目位列2020年1-11月南京房企商品住宅项目销售金额及面积第一。 展望 基于多年来对城市研究和人居品质的理解，2019年融信集团对自己的产品体系进行了一个归纳梳理，发布了“1+3”高品质产品系，其中“1”指1个商办产品系——中心系，“3”指3个明星住宅产品系——世纪系、海月系、澜天系。 以“美好生活服务商”为愿景的融信，将“产品力就是生命力，产品力就是核心竞争力”作为设计研发信条。坚持中高端精品战略，在产品开发上保持着高品质、高附加值、高舒适度的自我要求。其产品在持续获得市场和客户认可的同时，也成就了自身规模增长。 三、总结 从“黑马”到业绩稳步增长，融信如今将重心放在了区域深耕上。在2019年度报告中，融信对于未来战略布局的描述是：“扎根一二线核心城市的战略布局，以原有的进驻城市为核心，拓展核心城市周边具有明显外溢需求、净人口流入及新兴产业规划的卫星城市。” 对于投资扩张，融信集团总裁余丽娟表示，“房企这个阶段，要考虑资源投在哪里效益最大，光把地盘做大没意义。” 由此可以看出，作为一个张弛有度的区域深耕长期主义者，融信所坚信的，是通过深耕的量变引发最终质变。这一切的背后，是融信对产品力极致打磨所带来的信心与底气。
8月31日，融信中国发布了2020年中期财务报告。 财报显示，融信中国上半年营业收入210.66亿元，同比下滑20.85%；毛利31.4亿元，同比下滑50.63%；净利润16.45亿元，同比下滑达53.12%。 融信中国毛利和净利何以双双腰斩？其中已交付物业销售收入大幅下滑或是重要原因。财报显示，融信中国上半年物业销售收益205.71亿元，占总收入比重的97.6%。 而2019年同期，融信中国物业销售收入录得262.12亿元，据此计算，今年物业销售收入同比下滑21.52%。 如果从交付面积来看，数据则更加不容乐观。财报显示，今年上半年融信中国交付物业建筑面积127.17万平方米，同比下滑34.52%。 收入大幅下滑，成本却居高不下。财报显示，融信中国上半年营业成本179.25亿元，同比仅下降11.5%。 按照上述数据计算，融信中国今年上半年交付物业的单位成本高达14095.7元每平方米。而上年同期，融信中国交付物业的单位成本为10429.4元每平方米。 由此可知，融信中国上半年交付物业的每平方米单位成本上涨了3666元，增幅达35.15%。 成本上升直接拉低了融信中国的毛利率。数据显示，今年上半年，融信中国毛利率仅14.9%，相较上年同期的23.9%，大幅下降了9个百分点。 “毛利率下降主要是相较于2019年上半年，今年上半年交付不同物业组合。”融信中国在财报中解释称。 此外，融信中国今年上半年租金收入0.61亿元，同比亦下滑17.56%。 另外值得注意的是，今年上半年，融信中国投资物业公允价值变动亏损9750万元，上年同期为收益7869万元。融信中国表示，该项目减少主要由于新冠疫情影响及政府限价所致。 财报还显示，融信中国上半年投资溢利大幅缩减，由上年同期的9.23亿元减少至今年上半年的1.37亿元，降幅达85.07%。 对此，融信中国表示，主要是由于上半年合营企业交付的物业减少所致。 截至上半年末，融信中国资产负债率为80.73%，同比上升了0.52个百分点。
热点栏目 自选股 数据中心 行情中心 资金流向 模拟交易 客户端 融信后千亿时代的首份半年报：去杠杆效果明显，一二级联动开发模式兼顾规模与利润 2019财年中场哨响，融信中国（03301.HK）交出了上半年的成绩单。对于融信来说，2019年是一个新的开端，站在千亿的起点上，融信在今年上半年实现了高质增长。 8月7日，融信发布的2019年半年度业绩报告显示，各项财务指标向好。报告期内，融信实现营业总收入人民币266.16亿元，同比增长86%；毛利润人民币63.61亿元，同比增长52%；归母核心净利润19.56亿元，同比增长约26%；基本每股收益1.19元，同比增长17%。 实现营收利润增长的同时，融信把调整负债结构放在了首位，以应对今年下半年融资大门的收紧。截至6月底，融信净负债比率从2018年末的105%降至77%；较去年末下降了28个百分点；货币资金从2018年末249.96亿上升至318.94亿元，较去年年末增长28%；现金短债比从2018年底1.01倍提升至1.66倍，增幅达0.65倍，财务结构进一步稳健，流动性进一步改善。 1-7月，融信主动调节奏、控规模，保证有质量的增长，目前已实现合约销售额695.7亿元，依旧维持了较高增长。回顾首份半年报业绩，融信的战略与策略优势起到了画龙点睛的作用。 “年中考”业绩达标：增利润、减负债 在过往经营业绩高增长的情况下，融信2019年上半年持续保持良好的盈利情况，各项财务数据全线飘红。 2019年过半，融信完成合同销售金额567亿元，同比增长4%；销售均价为20100元/平方米，回款率为81%。今年调控从严和融资收紧，不少房企对于市场形势的判断都较为谨慎。作为房企中稳步前进的优等生，融信1-7月已完成全年合约销售目标近半。对此，融信集团首席营销官张文龙表示，上半年业绩完成情况在计划之内，下半年将按照既定计划推盘。 半年报数据显示，2019年上半年，融信实现净利润35.10亿元，同比上升56%；归母核心净利润19.56亿元，毛利润达到63.61亿元，毛利率达23.90%，若扣除收并购项目重新估值影响，融信毛利率为27%。同期总资产达2009.81亿元，同比增长8%。各项财务指标呈现积极变化，保持了稳中有升的发展势头。 保证利润增长的同时，融信的债务结构持续优化，流动性进一步改善。在对房地产资金的严密监管下，大部分房企都加快了去杠杆降负债的步伐。在业绩稳定增长的同时，融信的净负债率水平亦保持稳步下降的趋势，杠杆率持续下降。中报数据显示，公司上半年总债为人民币623.51亿元，较2018年年末下降0.24%；资产负债率80.21%，较2018年年末下降2.52个百分点；净负债率77%，较2018年年末下降28个百分点，在宏观经济去杠杆以及房地产企业融资渠道相对受限等导致行业融资成本整体不断抬升的形势下，融信交出了一份不一样的答卷。结合未来业绩释放对资本的增厚作用，融信的净负债率有望持续下降，财务结构优化的红利将进一步显现。 与此同时，融信一如既往地保持了充裕的流动性，现金流充沛。截至2019年6月30日，公司在手现金及银行余额共计318.94亿元人民币，最低现金余额足以满足未来12个月基础运营资金的支付。从偿债能力看，融信的短债占总债务从2018年末的40%降至31%，现金短债比从2018年底1.01倍提升至1.66倍，足以应对短期债务，资金链安全，流动性高。这也是融信近几年有意识主动降债增效的结果，财务状况和资本结构更趋良性发展。 资本市场对融信去杠杆的成效也表示认可，融信的信用水平屡次提升。今年4月9日，国际信用评级机构穆迪将融信的主体评级直接上调至“B1”，评级展望为“稳定”；标普确认融信的长期评级为“B”，将评级展望从“稳定”上调至“正面展望”。境内评级方面，中诚信维持公司主体长期信用AAA等级，中证鹏元年内首次给予公司主体长期信用AAA等级。研报表示，公司在2019年将重心放在降负债上，负债比率持续改善，债项评级进一步调升可期，融资成本有望继续降低。 进入2019年，监管层对房企高负债的风险持续敲“警钟”。行业人士认为，在此背景下，整个房地产行业都在去杠杆，但是降杠杆也有主动和被动之分，像融信这样提前布局，主动降杠杆的行为并不常见，也体现出融信对风险的高防范意识。 开启融资多元时代 盘活存量资产 在房地产市场快速向优质房企集中的市场环境下，拥有稳定评级和资本市场认可的规模房企也在多元化中展现出较强的竞争力。融信通过紧抓上半年市场时间窗口，进行高质量资本运作，积极降低融资成本的同时，有效实现多元融资。 2019年上半年，未使用授信超1000亿。在充裕的银行授信之外，融信拓展融资渠道，使用债券、配股等渠道进行融资。 今年4月4日融信发布公告，按每股10.95港元配售最多1.08亿股现有股份。配售所得款项净额约11.8亿港元，用作公司发展目的及作为集团的一般营运资金。此次配售获得市场热烈反响，获7倍超额认购。市场的热捧意味着当前融信的估值水平对投资者而言具有较大吸引力，同时也反映出资本市场对融信业务策略及发展前景的高度肯定。 今年上半年，融信完成4亿美元交换要约，并在境内提前回购注销17.5亿人民币私募债；在境外完成回购注销约1.12亿美元。 实际上，这是融信今年以来调整和优化资本结构的一部分。在今年上半年，融信还通过多次发行票据用于公司现有债务的再融资。粗略推算，融信今年合计发行的优先票据金额已经超过15亿美元，并通过境外债务置换，发行长期限境内外债券，延长债务期限。 在实现企业规模和资产规模同步增长的同时，多元化融资有利于帮助融信盘活资产，推动资产结构持续优化和融资成本的下降，进而促进利润率的进一步攀升。 布局一二级联动 利润可期 规模与利润兼顾的背后，是融信进一步释放潜能，为长远发展奠定基础。近年来，融信在旧改项目上，积极参与棚户区改造、旧城改造和保障房建设。据悉，目前融信有多个程度较佳的旧改项目正在推进，未来可为融信带来可观货值。随着今年多个旧改项目逐步落地，也将为公司增加大量优质土储。 融信最早于2010年在福州积极开展旧改，积累了丰富的城市更新经验。近年来，在精准把握土地市场窗口机遇的基础上，融信在太原、郑州等地通过一二级联动的方式获取了大量低成本优质土地。据悉，融信在郑州和太原预计还会再有600~700万方土储确权。 市场人士认为，在房地产市场城市轮动周期下，中原地区及西部地区核心省会有望成为下一阶段重点城市。 随着中国房地产市场的发展进入新的阶段，公开土地市场竞争愈加激烈，多元化的拿地能力将成为决定房企发展前景的核心竞争力之一。2019上半年大部分时间，土地市场持续升温，在此阶段，融信没有拿贵地，充实的土地储备和符合预期的推进节奏是支持融信业绩稳步增长的主要原因。中报数据显示，融信上半年新增地块23个，新增土储面积为421万平方米，总土储面积为2654万平方米，其中土储货值的80%位于一线及强二线城市，充足高质量的土地储备将保证地产业务未来的均衡发展。包括德银、花旗、安信国际在内的多家机构表示，融信的优质土储，是其长期业绩的增长动力之一。 安信国际表示，融信2018 年在拿地上已显得较为谨慎，审慎拍地，销售回款的30%-50%资金匹配拿地投资，处在较为合理的水平。据悉，出于性价比的考虑，融信会入手一些利润率并不显著的地块，而随着操盘深入，这些地块的利润率会逐步上升。预计1-2个财年内，融信盈利指标将呈现更加可喜的增长水平。 土储战略可见一个公司的未来。据了解，融信已正式进驻全国九大核心城市群共43个城市，分别是长三角、海峡西岸、大湾区、长江中游、中原、京津冀、山东半岛、成渝和西北。融信持续深耕长三角和海西等区域，其中，586万平方米权益土地储备位于长三角，占比全国41.77%。 此时，融信“聚焦高效能城市，深化‘1+N’布局“的战略目标更加清晰。2019年1-6月，融信已在全国一线及强二线城市布局了多个优质项目，其中杭州、福州、上海、南京为重点分布城市。 此外，融信也布局了未来极具成长性的核心城市，如直辖市重庆，省会城市郑州、太原等，通过快速抢占城市发展的高地与增长中心， 输出融信成熟高效的运营能力，达到对区域的持续深耕，进而成为新的业绩增长点。 融信集团总裁、融信中国执行董事余丽娟表示，未来将继续深耕一二线高效能城市，以一个城市为主，对周边进行渗透，充分发挥融信的品牌优势，并寻找外围价值洼地。 在充足高质量的可售资源及高品质的产品支持下，销售继续保持了较好的去化率。根据半年报数据显示，融信2019年上半年去化率为70%，维持较高水平。基于下半年公司将迎来更充足的供货，按照现有的去化和既定的推盘节奏，销售额也将加速增长，释放更多的利润空间。 同时，融信对自身运营能力也提出了更高要求。一直以来，融信通过优化组织结构标准化开发流程来提升运营效率，通从产品定位前置、规划设计前置、完善开工前各项准备等方式保障项目开发的高效运营，从项目审批启动到最终销售交付，可以实现精确的节点控制，能够提高开发效率，有效降低成本。 对此，余丽娟表示，练好内功对于千亿后的融信非常重要，提升运营效率、人均效能和产品溢价，挖掘内源性增长潜力以提升公司利润率，使得融信在未来奔跑时跑得更好、更快，并为股东创造长期稳定的回报。 随着地产行业估值有望见底回升，地产行业出现分化。企业融资状况有所改善，资金压力有所缓解，高盈利、高潜力的上市房企越发引起资本市场的关注，如具有此特征的融信，其高质量的发展得到了众多投资机构的认可。 2019年上半年，融信市值累计涨幅为8.5%，10余家机构纷纷给予融信“买入”或“增持”评级，其中不乏花旗、德银、摩根大通等国际投行。花旗自3月22日将融信目标价格从17.72港元调高至18.80港元，此后三次评级均维持此目标价。 德银预计，融信在中国将会成为同等规模房地产企业中的领跑者，“融信中国资产负债表的改善及强劲的利润增长，将有助于公司估值获得重新评估”。
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