成立于2003年的融信，是目前千亿房企中尚为年轻的一家。在过往若干年里，它用了令外界刮目相看的速度，实现从区域到全国化布局，再到千亿体量的转变。在行业进入横盘期的当下，融信选择调整自己的奔跑速度，从高速扩张求规模到追求有质量的增长。 2020年10月，融信集团总裁余丽娟曾公开表示，要做长期主义者，活得久一点，根据长期目标做短期决策，根据短期成果调整长期决策。 一、财务指标表现稳健 受疫情影响，2020年融信累计实现销售金额1551.7亿元，同比增长10%。虽然上半年虽在疫情冲击下销售受到一定影响，但疫后销售恢复较好。 上半年受限价政策及企业投资扩张战略双重影响，利润率有所波动。2020上半年融信中国实现营业收入210.66亿元；毛利润31.40亿元，毛利率14.91%。由于限价政策，政府批价低于预期，而期内高价地项目集中结转叠加疫情导致施工拖延等因素，导致部分项目毛利率偏低；另一方面是因为部分为收购项目结转，拉低了整体的毛利率水平。 从负债指标来看，债务结构仍有一定调优空间。2020年上半年融信持有现金312.60亿元；现金短债比为1.70；长短期债务比2.75，短期偿债压力较小。此外2020上半年融信的净负债率为91.25%，管理层表示全年计划将净负债率控制在70%至90%之间。 二、区域深耕战略下的机遇与收获 2020年上半年，随着大多数城市疫情得到阶段性控制,各行业复工复产稳步推进，在相对宽松的货币政策和优质地块集中供应的刺激之下，土地市场升温之势渐显。其中，一、二线城市和长三角、粤港澳的三四线城市土地市场恢复较快。 1、长三角城市群内的机遇与潜力 长三角城市群内典型二线城市地价和溢价率自开年以来逐月攀升，市场热度持续攀高。截至12月21日，绍兴及宁波土地溢价率分别以29.96%、23.76%分别位列住宅用地成交楼面价过万城市土地溢价率排行榜一、二。 具体而言，得益于国家发展大战略的支撑，长三角一体化区域内核心一二线城市库存压力较轻，典型如杭州、宁波等核心二线城市。一方面，该类城市自身经济基础好，在人才政策的持续利好下，市场需求相对充足，潜在库存去化周期普遍在三年以下，库存压力明显较轻。 另一方面，该类城市近三年土地成交量维持在高位，土地供应相对充足，房企拿地机会较多。从长三角及粤港澳城市群拿地金额来看，长三角热度不减。1-11月，长三角TOP10房企总拿地金额4175亿元，远超粤港澳TOP10房企总拿地金额1987亿元。 展望 2021年，在地产行业内融资环境出现大幅宽松可能性较小的背景下，资金面趋紧会迫使多数房企拿地态度趋向审慎。 因此，2021年土拍市场的结构分化将更加明显，在资金有限的前提下，重点城市群内核心城市热点地块的争夺将愈发趋向白热化。核心一二线城市因基本面良好，市场供需结构合理，优质地块仍将出现高溢价、多轮成交现象。 因此，针对优质地块占比高、热度较高的城市，企业需仔细测算拿地成本，规避项目后期利润空间或现金流不足的风险。 2、融信专注高能效城市，把区域深耕做到极致 对于区域深耕，融信集团曾公开表示，长期来看房企要作为城市建设的长期参与者，要深度捆绑城市的发展。 2020年上半年融信新增土储建面460.55万平方米，同比上升9%；拿地总价291.73亿元，同比上升65%。拿地结构上，以深耕长三角地区为主，新增建面占比达61%；杭州、阜阳拿地规模均超60万。 在拿地环节，融信一贯保持审慎拿地策略。匹配销售回款的30%-50%拿地资金，推进销售规模的同时防止丧失规模红利。 受疫情影响，2020年上半年房企拿地节奏先抑后扬，进入二季度后，投资热度明显上升。进入4月，土地市场热度明显上升，其中，长三角区域土地市场热度最为凸显，区域内高溢价地块频出。 受整体行业环境以及拿地结构变动影响，融信拿地成本被推高。对比2019年上半年新收购地块平均土地成本8482元/平方米，2020年上半年新收购地块平均土地成本上升至9879元/平方米。单杭州一城，平均土地成本从13080元/平方米提升至20941元/平方米，增幅60.1%。2020年上半年融信拿地金额中长三角占比达75%，反映公司聚焦长三角后一定程度上推升了平均成本，不过考虑到长三角项目市场售价更高，土地成本的上升预计对毛利润的影响不大。 在深耕区域内拿地成本被囤地潮推高的前提下，融信以加强合作开发方式进行土地获取，总拿地权益占比有所让步，但高能效城市拿地权益占比有明显提升。从新增土储权益建面占比维度来看，2019年上半年指标均值为52%，2020年上半年指标均值下降12个百分点，降至40%。从单城指标表现来看，杭州作为融信深耕战略高地，2020年上半年新增土储权益建面占比提升至42.8%。 展望 2021年，在城市趋同、红线枷锁下，企业需继续采取深耕策略做熟做透市场，减少新拓城市，并通过合作拿地减少风险及资金压力。在审慎把握拿地成本的同时，迅速拓展投资的渠道。 对此，融信曾公开表示，在房价微涨的情况下，要保持费用往下降，通过在成本管控维度继续发力，提高资金使用效率，精准把握投资节奏，把区域深耕做到极致。在部分企业暂停拿地时，凭借自身优势逆市纳储，调整土储结构，进一步提升规模优势。 3、爱拼才会赢，极致产品力打造单城高产出 从各城市的贡献度来看，2020上半年融信销售业绩的主要来源为杭州、福州和南京，三个城市占到了总量的近六成；其中杭州的销售金额为220.79亿元，占比达到了37%。布局高能级核心城市，在一定程度上保证了融信项目去化，但单城高产最终还是依靠企业自身产品力。如2020年上半年在疫情下，融信的去化率仍达到了68%，且疫后恢复较快。 根据中指院披露的2020年1-11月113个典型城市商品住宅成交均价统计显示，杭州、南京、苏州分别以27461、23740、21779元/平方米位列前十。根据2020年上半年融信单程销售情况来看，杭州平均售价为36156元/平方米，南京平均售价为33600元/平方米，苏州平均售价为31849元/平方米，均远超当地商品住宅成交均价，这一切的背后都离不开融信对其产品力的极致打磨。 不仅如此，在上半年业内掀起打折促销加速回款时，融信重点城市平均售价均出现显著上升。以南京为例，南京单城2019年平均售价为25504元/平方米，2020年上半年上升32%至33600元/平方米。此外，市场的反馈是检验企业产品力的最好方式。根据中指院统计，融信世纪东方项目位列2020年1-11月南京房企商品住宅项目销售金额及面积第一。 展望 基于多年来对城市研究和人居品质的理解，2019年融信集团对自己的产品体系进行了一个归纳梳理，发布了“1+3”高品质产品系，其中“1”指1个商办产品系——中心系，“3”指3个明星住宅产品系——世纪系、海月系、澜天系。 以“美好生活服务商”为愿景的融信，将“产品力就是生命力，产品力就是核心竞争力”作为设计研发信条。坚持中高端精品战略，在产品开发上保持着高品质、高附加值、高舒适度的自我要求。其产品在持续获得市场和客户认可的同时，也成就了自身规模增长。 三、总结 从“黑马”到业绩稳步增长，融信如今将重心放在了区域深耕上。在2019年度报告中，融信对于未来战略布局的描述是：“扎根一二线核心城市的战略布局，以原有的进驻城市为核心，拓展核心城市周边具有明显外溢需求、净人口流入及新兴产业规划的卫星城市。” 对于投资扩张，融信集团总裁余丽娟表示，“房企这个阶段，要考虑资源投在哪里效益最大，光把地盘做大没意义。” 由此可以看出，作为一个张弛有度的区域深耕长期主义者，融信所坚信的，是通过深耕的量变引发最终质变。这一切的背后，是融信对产品力极致打磨所带来的信心与底气。
核心观点 市场扰动下，地产债怎么看？ 近期，在监管收紧和风险事件的冲击下，地产债利差出现较为明显的走阔，AA+地产债相对处于历史较高水平。但在三道红线的约束下，地产债利差收窄拐点是否即将来临尚不明确，仍需进一步挖掘个券的α机会。 下一阶段，在融资约束下，对于地产企业而言，如果土地储备相对充足且优质，则在销售回款上相对更具比较优势。 地产企业土储如何 土储质量，很大程度取决于所在区域的房价涨幅。今年以来，长三角、珠三角和以武汉、成都为代表的中部省会城市房价出现较为明显的上涨。我们梳理了地产企业土储分布，并结合土储倍数进行分析。整体来看，碧桂园、万科地产、保利发展、华润置地、招商蛇口(行情001979,诊股)、龙湖集团等11家房企的土地储备相对充足且质量较高。 而对于地产企业新增土储情况来看，拿地节奏上，三道红线前地产企业拿地相对积极，8月融资约束出台，叠加地产企业拿地季节性趋势消退，地产企业拿地迅速放缓。拿地区域偏好上，今年以来房价涨幅较高区域是地产企业布局的重心。 地产债的投资策略 我们认为当前在不同的风险偏好下，地产债可关注以下2个策略方向： （1）性价比一般，但安全边际较高：关注万科地产、保利发展、华润置地、招商蛇口、龙湖集团的配置价值； （2）性价比较高，但兼具一定风险：旭辉控股和时代控股相对存在一定的超额利差，性价比位居中上游，相对具有一定的关注价值。 风险提示企业经营风险。 报告正文 1、市场扰动下，地产债怎么看？ 1.1 地产债利差在市场扰动下的走势 今年以来，在疫情和风险事件的冲击下，叠加宏观政策的调控，地产债信用利差也出现几轮比较明显的波动： 1）1月底至2月中：新冠疫情冲击下，市场风险偏好快速下行，无风险利率上行速度快于信用债收益率，地产债利差被动下行。 2）2月中至3月底：疫情冲击导致房企销售一度停摆，地产“小阳春”被销售寒冬取代，而央行货币宽松开始逐渐发挥效应，无风险利率下行，带动地产债利差走阔。而低评级房企由于抗风险能力相对较弱，利差走阔幅度更为显著。 3）3月底至5月底：央行货币政策持续宽松，市场恐慌情绪进一步得到缓解。随着疫情逐渐得到控制，房企开拓线上等销售方式，商品房销售同比出现回暖，叠加利差空间较足，地产债配置存在比较优势，地产债利差快速下行。 4）7月初至8月下旬：经济逐渐复苏，流动性边际收紧，而地产债作为收益较高的债券相对抗跌，地产债利差进入新一轮的收窄区间，而此时，“三道红线”约束对地产债利差走势的影响尚未开始体现。 5）8月底至11月底：在“三道红线”新一轮的约束下，房企融资受到冲击，恒大危机事件下，部分高杠杆房企债券遭抛售。永煤违约事件，市场风险偏好进一步下行，高杠杆房企在市场恐慌下被大幅抛售，带动地产利差走阔。而与此同时，由于资质的分化，不同等级的地产债利差走阔幅度也出现了差异，中低等级在这轮波动下利差走阔幅度相对更为显著。 整体来看，在监管收紧和风险事件的影响下，地产债利差较年初出现明显走阔。截至12月初，短期限品种中，AAA级和AA+级地产债利差已经达到历史36.5%和47.3%分位数水平。而对于3年期的地产债，AAA级和AA+级利差分别达到历史77.7%和80.5%分位数水平，反映在风险事件冲击下，市场对于长久期品种配置意愿有所降低。 随着疫情逐渐得到控制，地产逆周期调节政策逐渐退出舞台，取而代之的是以“三道红线”为代表的新一轮监管收紧政策，地产行业融资增速将进一步放缓，压制地产企业规模扩张速度。短期内，在融资放缓的背景下，地产企业头部集中速度也将随之减缓，利好相关指标未踩线的颈部和腰部房企。 我们认为，在当前地产债利差受恒大等大型地产企业债券收益率快速上行的影响，叠加融资约束收紧，虽然地产债利差目前处于阶段性高点，但在监管收紧趋势之下，行业性利差收窄拐点机会是否来临尚不明确。在当前β机会尚不清晰的情况下，需要结合地产企业踩线情况，进一步挖掘个券的α机会。 1.2 三道红线下，地产企业的分化 在中央“住房不炒”的政策基调下，多城市限购政策进一步加码，稳房价成为下一阶段房地产市场的主要趋势。叠加房地产信托收紧和“三道红线”的约束，融资限制程度的大小决定下一步地产企业规模扩张的节奏。因此，我们基于克而瑞全口径销售金额排行榜，梳理了TOP100房企剔除预收款后的资产负债率、净负债率和现金短债比指标。 具体来看，全口径销售规模排行的前100家房企中，三道划线指标齐全的共75家。TOP10房企中，恒大、融创和绿地三个指标均踩线，且均被纳入融资约束监管试点房企，下一阶段面临一定的融资压力。而绿档房企，除保利发展、中海地产和世茂外，集中分布于颈部和腰部。 黄档房企踩线集中于剔除应收款的资产负债率，拿地销售比处于较高水平。我们对比了黄档房企的踩线指标，整体来看，黄档房企集中在剔除预收款的资产负债率这一指标上踩线，净负债率和现金短债比处于安全区域内。而综合拿地销售比来看，2019年黄档地产企业拿地销售比相对处于较高水平，较快的拿地节奏带动剔除预收款的资产负债率处于较高水平。 从融资约束来看，橙档和红档房企有息负债增速超阈值占比较高，绿档和黄档房企也面临一定压力。以2019年有息债务增速作为参考，则红档和橙档有息债务增速超阈值的企业占比相对较高，分别为83.3%和75.0%，下一阶段，橙档和红档地产企业债务压降压力较大。 而对于绿档和黄档房企来说，虽然整体债务增速超阈值的房企占比相对较低，但部分房企仍处于快速扩张的阶段，面临较大的拿地需求，下一阶段15%、10%的有息债务增速可能会对企业扩张产生一定的约束。 在监管收紧和融资约束之下，地产企业高杠杆扩张模式受阻，红档和橙档房企虽已放缓扩张速度，但仍然面临一定的降杠杆压力；而绿档和黄档房企，在融资约束之下，也难以持续较快增长。 我们也将从土地储备角度入手，寻找哪些区域土地储备质量更高，地产企业在这些区域分布如何，并验证今年以来地产企业新增土地储备特征是否与我们的思路一致，给出当下地产债的投资策略。 2、地产企业土储如何 目前，央行和住建部的座谈会中，只有12家重点地产企业被纳入到监管试点。但在监管趋势下，我们认为，地产企业的有息债务增速都会逐渐受到约束。在下一阶段，有充足且优质土地储备的绿档和黄档房企，融资压力较小，且库销售回款能得到强有力的保障。 2.1 哪些区域土储质量更高？ 土地储备的质量，很大程度上取决于所在区域的房价涨幅。由于以一二线土储占比划分相对较为笼统，我们进一步挖掘了今年以来100个样本城市的房价变动情况，并以此为基准，寻找地产企业在涨幅较高的城市是否有土地储备分布。 得益于产业发展较快和人口的持续净流入，长三角和珠三角区域房价涨幅相对较高。在100个样本城市中，18个城市在2020年1月至11月二手住宅累计涨幅超9%，集中分布于长三角和珠三角区域，以及中部地区的省会城市。 其中，受深圳房地产市场严监管下，购房需求外溢，以及科技龙头企业的搬迁，东莞2020年以来房价涨幅位居全国第一，二手住宅挂牌价累计上涨50.3%。淮安和深圳紧随其后，房价涨幅均超越20%，分别达到29.4%和25.0%。 我们认为，由于长三角、珠三角和以武汉、成都为代表的中部省会城市，在城市群发展规划之下，产业结构优化速度较快，有望持续保持人口净流入，形成对地价的有力支撑。 而就地产企业而言，如果在这些区域有较为充足的土地储备，则意味着下一阶段销售回款能得到更加有力的保障。我们也将梳理地产企业土储区域分布，进一步筛选出具备更充足且优质土储的地产企业。 2.2 哪些地产企业有充足且优质的土地储备？ 为进一步挖掘，哪些房企下一阶段在土地储备上更具有优势，我们将从质量和规模两个维度，以TOP100中有存续债的黄档和绿档地产企业为样本，梳理样本房企的土地储备情况。 土地储备质量方面，我们梳理了地产企业土储占比前十大城市与房价涨幅较高城市的重合度，黄档和绿档样本房企中共有34家企业披露了土储占比前10大城市，其中23家企业在房价涨幅较高区域的土储占比超10%。 全国性房企和区域性房企在长三角和珠三角均有所布局，但不同的发展策略导致拿地成本出现分化。由于长三角和珠三角城市圈持续保持较快的人口净流入，刚性和改善性住房需求较高，全国性房企一般都会有战略布局。但由于全国性房企分散化布局、分散风险的战略导向，这类地产企业在房价涨幅较高区域的土储占比整体一般不超过40%。拿地成本也在分散化拿地的布局下，在一定程度上得到了平滑，相对处于较低位置。 而对于区域性房企，深耕长三角、珠三角的地产企业，前期拿地集中于区域内，伴随着区域内城市房价出现明显上涨，较其他区域性房企有着更强的优势。与此同时，由于在长三角、珠三角核心城市布局较多，区域地价相对较高，区域性地产企业拿地成本也因此处于较高水平。 土地储备规模方面，我们以土储倍数综合考量地产企业在下一阶段土储的充足程度。土储质量的高低决定了下一阶段销售回款是否能保持顺畅，但对于地产企业来说，如果土储不足，下一阶段将面临较高的补库需求。如果土储规模过高，则增加企业资金成本。因此，对于地产企业来说，除要考虑土储质量外，还需综合考虑土储倍数。 以土地储备面积/全年合约销售面积作为房企土储倍数的衡量指标，则样本房企土储倍数均值为3.72，整体适中，但中小型房企土储覆盖相对较低。从土储倍数分布结构上来看，土储倍数相对较低的样本集中于中小型房企，而这些房企在2020年1-8月的拿地销售比也基本都高于0.4，反映部分中小型房企存在土储不足的现象，补库较为积极。 而大型房企中，世茂地产、保利发展等企业在2017年、2018年以来就已经放缓拿地节奏，拿地销售比相对较低，土储倍数也因此相对适中。 基于样本地产企业的土储质量和土储倍数分布，我们以2.5-5.5作为较为适中的土储倍数，以10%以上作为地产企业在房价涨幅较高区域土储占比的筛选指标，则样本房企中，碧桂园、万科地产、保利发展、华润置地、招商蛇口、龙湖集团等11家房企的土地储备相对充足且质量较高。 3、地产企业新增土储情况 在前面的分析中，我们主要就样本地产企业的存量土储进行梳理。为进一步观察今年以来地产企业新增土地储备的变化，我们也将进一步从拿地节奏、区域偏好以及拿地权益占比这三个方面梳理11家在房价涨幅较高区域土储充足且优质的重点房企新增土储情况。 拿地节奏方面，三道红线前地产企业拿地相对积极。11家样本企业中，碧桂园、万科地产、保利发展和龙湖集团2020年1月-8月全口径新增土地储备面积均超过1000万平方米，华润置地、龙湖集团、旭辉集团和时代控股拿地销售比均高于0.4。这可能是由于，疫情之后市场流动性宽松，房企融资规模提升，拿地节奏随之加快。 8月融资约束出台，叠加地产企业拿地季节性趋势消退，地产企业拿地迅速放缓。样本房企中，我们梳理了可获取每月拿地情况的地产企业新增项目情况，万科地产在8月之后新增土地储备面积明显下行，而保利发展和招商蛇口则在9月之后出现明显回落。 房企拿地偏好方面，从地产企业披露的新增土地储备区域分布来看，今年以来房价涨幅较高区域是地产企业布局的重点。样本房企中，龙湖集团集中于东莞和佛山为代表的大湾区拿地，万科地产、保利发展和招商蛇口则集中于华南、华中和华东拿地，在房价涨幅较高区域的新增土地储备面积（全口径）占比分别为10.4%、49.1%、20.1%和17.4%，进一步印证了我们从地产企业土储分布区域入手的逻辑。 权益占比方面，华润置地和景瑞地产更倾向于通过招拍挂拿地，权益新增土储面积占比相对处于较高水平，均位于80%左右。而万科地产和招商蛇口等地产企业则加大对并购等方式拿地的使用力度降低成本，新增土地储备权益占比也因此处于较低水平，均位于60%以下。 整体来看，在融资约束下，企业拿地行为进一步放缓，拿地方式趋向多元化，区域趋向于房价涨幅较高的城市，进一步印证了我们寻找土储优质且充足地产企业的思路。我们也将从土储角度筛选优质且充足的地产企业，并结合利差进行综合考量。 4、投资建议 为更清晰的对比地产企业的利差和风险，我们将首先对样本地产企业进行性价比衡量，再给出不同配置策略。 4.1 地产债的性价比 在剔除存续债规模不足50亿元的地产企业后，我们从公司属性、公司规模、发展能力、盈利能力、资本结构、偿债能力几个维度，选取23个指标，对绿档和黄档地产企业进行信用风险评分。 进一步，为衡量地产企业性价比，我们在剔除私募债之后，选取存续债券在50亿元以上的绿档和黄档房企，以剩余期限在1-3年以内的债券作为样本券，对于在此期间没有存续债券的地产企业，我们选择最接近这一存续期限的债券作为样本券。以（地产企业样本券收益率-相同剩余期限、相同外部评级的中债地产债收益率）的均值，作为地产企业的超额利差。 从信用评分结果来看，单位风险溢价最高的5家地产企业为蓝光发展(行情600466,诊股)、花样年、华宇集团、新城控股(行情601155,诊股)和奥园集团，这些房企由于超额利差相对较高，带动性价比走高。 4.2 地产债的投资策略 从前期结论可以看出，三道红线的踩线情况约束下一阶段地产企业的高杠杆扩张速度，土储规模和质量决定下一阶段地产企业的补库存压力和销售去化能力。结合地产企业的利差分布，我们认为当前在不同的风险偏好下，地产债可关注以下2个策略方向： （1）性价比一般，但安全边际较高 头部地产企业超额利差不足，但较同评级城投债或煤炭债而言，地产债仍存在一定的利差空间。我们认为，在较低的风险偏好下，可选择性价比一般，但较城投债、煤炭债存在一定利差空间且安全边际较高的地产企业，作为底仓进行配置。 基于绿档和黄档房企，我们进一步筛选在房价涨幅较高区域具备充足土地储备的，且利差在50BP-100BP的发债主体。在这一策略之下，万科地产、保利发展、华润置地、招商蛇口、龙湖集团相对更具关注价值，我们认为可以作为安全边际较高的防守标的进行配置。 （2）性价比较高，但兼具一定风险 在样本房企中，对于博取一定收益的组合，我们认为可以选择踩一道线、风险评分相对处于中游，兼具性价比的地产主体。 在这一策略之下，我们认为可以选择性价比在样本企业中位居中上游，土地储备优质且相对充足的地产企业。在这一筛选策略之下，我们认为旭辉控股和时代控股相对存在一定的超额利差，性价比位居中上游，但与此同时由于土地储备充足且优质，房企也位居黄档和绿档安全范围内。 我们认为这几家房企风险相对可控，可进一步博取超额收益，但也需关注企业在融资约束下的指标变化和企业项目开发以及销售回款情况。 风险提示：企业经营风险。
严明会 12月12日，2020 中国地产新时代盛典将于上海启幕。盛典由 " 好房双 12 百亿大补贴 "、" 乐居红人节 "、" 行稳致远——思想盛宴 "、" 乐居 live show" 四大主题组成，打造集行业评选、直播荐房、明星晚会等于一体的超级年度盛宴。 当天下午，以 " 行稳致远 " 为主题的思想盛宴，设置地产、家居、物业三大分会场，邀请圈内大佬分享有关三道红线、公司治理等行业热点。其中地产和家居板块，特约著名主持人许戈辉女士担纲主持。 与此同时，《见地时间》还将同步进行九场沙龙直播，涉及投资、融资、数字化、区域龙头、产品力、商业、物业、家居、创业等方面，形成立体的思想碰撞。 其中，投资沙龙主题为“穿越周期”。克而瑞数据显示，2020年1-9月，上半年销售TOP50房企拿地金额呈“抑-扬-抑”走势。二季度补货高峰后，随着金融监管力度的持续收紧，三季度企业投资金额显著下滑。 一方面，是二季度补货之后，企业重点仍在“促销售、抓回款、稳现金”上；另一方面，随着“三条红线”出台，企业融资进一步收紧，也导致房企投资意愿下滑，尤其是9月份，投资金额较二季度均值下降42%，仅高于1、2、3月，TOP50房企投资金额呈现断崖式下跌，单月投资金额较二季度均值下降42%。 总体来看，房企拿地节奏放缓、投资力度减轻或成主流趋势，预计四季度投资态度仍将延续谨慎态势。 拿地节奏改变的同时，房企联合拿地现象较为明显，联合模式从 “1+1”到 “1+N”，合作方各取所长，优势互补。例如，在2020年2月份，首开+华润+住总+中交联合体则竞得了北京市海淀区西北旺的一宗地块。 业内人士认为，联合拿地将来不仅仅是房企与房企之间的联合，可能还会出现房企和产业的联合、房企和金融机构的联合。 未来，联合拿地会成为大趋势吗？联合拿地有哪些优劣？“三条红线”背景下，对房企拿地有哪些影响？12月12日，易居企业集团CEO丁祖昱、新希望地产执行总裁姜孟军、朗诗地产总裁黄征、正荣地产副总裁李洋，听他们分享，新形势下的投资拿地之策，房企如何“穿越周期”。
张文静 8月26日，以“浪奔”为主题的2020（第三届）年度论坛在上海国际会展中心洲际酒店举办，200余位地产业界精英齐聚一堂，共论后疫情时代的企业战略和布局。 >>>点击查看更多干货 在同期举办的八场闭门论坛中，上海脉策数据科技有限公司联合创始人王可青出席了“拿地策略”闭门论坛，并参与精打细算时代房企拿地策略相关主题讨论。 房地产开发商躺着就能挣钱的黄金时代过去了。 随着房地产行业发展走向成熟理性，未来房企再难享受行业规模扩张带来的红利，精细化运营成为新的趋势。在这种趋势下，为谋求高质量发展，房企们开始酝酿新的变革，而科技化、大数据也成为转型的关键。 成立于2015年的脉策数据是一家国内领先的城市大数据解决方案服务商，主要围绕房地产、政府及新零售三个核心业务展开。在智慧地产方面，脉策通过对数据维度的细分深度赋能场景，实现地产行业从拿地、开发运营等环节的互联网化运作。 王可青透露，截至2019年，脉策服务的大型企业超300家，包括万科、金茂、龙湖、融创等。去年脉策利用平台辅助各家房企拿地，总金额超3000亿元。在讨论中，他分享了一些拿地经验。在他看来，拿地需要解决四个W，即Where、When、Who、What。 Where，就是在哪里拿地，以及在中心城市和城市群如何拿地。王可青认为，房企拿地要在空间上研究城市，充分考虑土地价值的空间洼地、城市发展和轮动方向、规划利好，以及土地属性与房企的适配性等各方面因素。而且要把城市的边界打开，去研究城市群，因为“要素在各个板块间流动”。 When，也就是拿地窗口期。王可青认为，房企拿地应抗周期，根据团队规模、政府政策、投资节奏合理分配。 Who，即交易对手和合作伙伴。王可青指出，要通过有效工具“征服”交易对手和合作伙伴。 他以土地定价为例作进一步解释。规土局或房管局在制定土地政策时一般使用市场比较法或成本法，但当周边没有竞品或楼盘时，市场比较法是失效的，这种情况下，通过空间预测法可以更好地定价。 此外，当前区域政府更青睐做产业的开发商。在这种趋势下，企业可以通过一些工具获得城市人口收入构成、配套交通、房价与信贷关系、价值要素分布等信息，并导入资源。 王可青称，“当我们手上的工具比交易对手和合作伙伴先进时，我们就可真正为企业赋能。” 最后是What，即如何做、做什么产品线。王可青认为，做与土地基因相匹配的产品线，才能做到最好。
房慧 8月21日上午，银城国际（1902.HK）以线上方式举行了2020年中期业绩公布会。 董事会主席兼非执行董事黄清平、执行董事兼总裁马保华、执行董事兼副总裁朱力、执行董事兼副总裁、首席财务官邵磊、财务资金中心资深总经理胡壮出席了会议现场，并答记者问。 对于拿地方式，马保华表示：由于银城深耕的长三角市场竞争激烈，各个城市拿地政策还不同，要根据各个城市政策要求，结合银城自身的价值点，如康养、养老、商管等来拿合适的土地。 具体的拿地方式，一是招拍挂，有些城市采取封顶摇号的政策，这对我们来说是个机会；另一个是产城融合的方式，在南京已有案例；还有收并购方式拿地，去年在杭州临安已有收获，拿下了一个体量相对较大的项目，接下来银城国际会继续加大这方面力度；最后，由于银城具有上市品牌和在长三角的深耕优势，也会通过合作开发方式来获取开发项目。
7月29日讯(记者 安平)喊出“二次创业”的重庆海成实业(集团)有限公司(简称“海成集团”)，在将总部从万州搬迁到重庆主城后，便在土拍市场上开启了“进击”之路。 中指研究院日前发布的《2020年上半年全国房地产企业拿地排行榜》显示，海成集团拿地面积为90万平方米，行业排名第86。从拿地数量来看，海成集团上半年共揽入7宗土地，拿地金额约53.2亿元，而2019全年的这一数据仅为18.4亿元。 据了解，海成集团上半年获得的这7宗地块，全部位于重庆地区。海成集团官网披露的“海成版图”也显示，公司目前地产项目均位于重庆。值得注意的是，海成集团董事长李海今年1月提出公司将踏上“二次创业”新征程时，曾表示将跨区域发展放在首位，大力拓展川渝鄂贵等地区，扩大区域影响力，逐步形成“全面布局、多点开花”的格局。 海成集团的全国化将如何展开，还需要时间来揭开答案。2019年1月，海成集团曾拿下四川宜宾兴文县地块；同年3月，海成集团表示与金科共同开发四川广安邻水项目。 频繁与品牌房企合作拿地 记者注意到，海成集团上半年收获的土地，部分溢价率颇高。今年6月28日斥资9.5亿元竞得重庆市渝北区一宗住宅用地，溢价率31.77%；6月29日联合龙湖以总价17.4亿元拿下的重庆蔡家251亩商住地，溢价率37.73%。 在“房住不炒”的背景下，海成集团以如此高的溢价率拿地，项目还有多少盈利空间？在如此大手笔拿地后，海成集团能目前资金情况如何？下半年拿地计划是多少?记者致电致函海成集团，但截至发稿时未收到回应。 不过，自2018年以来，海成集团与龙湖、金科、昕晖、中梁、宝龙等集团公司展开全面战略合作。有业内人士称，这不仅降低了投资风险，还提高资金利用率，有助于快速提升规模。 天眼查数据还显示，海成集团今年3月曾两次将股权进行出质，质权人分别是工商银行重庆渝北支行和重庆银行开州支行，出质股权数额分别为3920万元和1320万元。 上半年销售约50亿元 在土拍市场表现积极的海成集团，销售规模也连续上新台阶。 克而瑞发布的《2020上半年大重庆销售金额榜单TOP30》显示，海成集团流量销售金额为50.26亿元，排名第 7 ，前6名被金科、融创、龙湖、恒大、万科、碧桂园占据。 海成集团在官网提到，销售业绩稳步上升，得益于集团战略发展策略、城市公司的超强执行和对指标的敬畏感。各城市公司各条线以“六天工作制”、“5+N”、“白+黑”常态工作模式推进各项工作。海成集团还表示，全集团上下齐心，以完成年度目标为使命，全速前进。不过2020全年的目标是多少，海成集团并未对外透露。不过，7月17日召开的半年度总结大会传递出的信息显示，海成集团下半年的经营目标是70亿元，未来三年的业绩目标是300亿元。 此外，海成集团今年初曾荣膺某机构评选的“2020中国房地产百强企业”，这也是海成集团首次获得百强房企称号，部分媒体发布的宣传稿中将其称之为“海成集团发展历程中的里程碑式跨越”。不过，记者梳理克而瑞、亿翰智库、中指研究院三大机构销售榜单发现，海成集团2019年销售金额均未进TOP100。那么，海成集团2019年真实的销售金额是多少？为何能获得“百强”称号？记者同样在采访函中提及，但没有获得答案。 天眼查提示风险逾百条，项目质量遭质疑 在行业内，海成集团素有“中西部山地建筑开发专家”的称号。海成集团也认为，人性化、特色化的产品研发，标准化、高品质的产品生产，“城”、“府”、“院”三大产品系以及其他标杆合作项目质量与速度并重，是公司实现“跨越增长”的制胜法宝。 不过，天眼查数据显示，海成集团面临的司法风险和经营风险超过百条，今年3月还曾作为被告卷入商品房销售合同纠纷。另外，海成集团还遭遇多次行政处罚。 记者注意到，海成集团多个项目在交房后曾因质量问题遭到业主维权。 位于重庆万州百安大道海成星光上院业主曾在第三方互动平台发帖，称验房时室内客厅内外墙、厨房天花板等处有渗水痕迹，到楼顶查看发现施工方正在对厨房渗水部位进行修补。该业主还称，经咨询专业机构得知，造成这种积水的原因，在于施工过程中没有对基础屋面找平、找坡，时间长了会导致室内漏水。对于上述投诉是否属实？记者未能从海成集团获得证实。
7月14日晚，招商蛇口发布公告称，已成功发行2020年度第六期超短期融资券。该债券本金金额为30亿元，期限270天，发行利率2.2%。 三天前，中国平安和招商蛇口共同公告，购买南油集团24%股权的交易价格定为70.35亿元。其中，招商蛇口以发行股份、可转换公司债及现金方式支付的对价分别占本次交易对价的2.5%、47.5%和50%。 然而，在资本市场中的顺利并没能掩盖招商蛇口经营活动的窘境。 7月13日晚，招商蛇口发布半年度业绩预告。招商蛇口表示，预计上半年归属于上市公司股东的净利润8亿元至10亿元人民币，同比下降79.59%-83.67%。 数据显示，2020年1-6月，招商蛇口累计实现签约销售面积497.30万平方米，同比减少3.48%；累计实现签约销售金额1107.13亿元，同比增加9.41%，完成年度2500亿销售目标的44%。 净利增幅跌至最低水平 上半年归母净利润同比降幅超过79.5%，对于招商蛇口来说，可以算得上是最差水平，较2019年同期逾30%的降幅有明显扩大。 招商蛇口在公告中解释称，年初新冠疫情爆发以来，招商蛇口采取了减租免租、暂缓开工等措施，经营业务受到不同程度的影响，营业收入和投资收益较预期减少。 公告显示，招商蛇口上半年基本每股收益预计下降超10倍，由去年上半年0.60元降至约0.04元至0.06元。 招商蛇口还提到，报告期内，“房地产业务结转规模同比增长，但受结转项目地区结构影响，毛利率同比下降”。 事实上，招商蛇口在2019年就已出现利润增长乏力的态势。 2019年，招商蛇口归属于上市公司股东净利润约160.33亿元，同比增长5.2%，增速创2014年以来新低；扣非净利润为124.73亿元，同比下降了14.55%，系上市以来首次负增长；毛利率、净利率分别为34.6%、19.3%，较2018年下滑了4.84%、2.74%。 虽然招商蛇口2019年的营收与归母净利润同比有所增长，但2017年-2019年，招商蛇口营收增速分别为18.02％、16.25％、10.64％；归母净利润增速分别为28.06％、20.42％、5.20％，增速持续放缓，创下历年新低。 此外，三费费用率上升也侵蚀了招商蛇口的部分利润，其中销售费用增长最快，同比增长42.01％，增至22.06亿元。 在今年4月举行的2019年业绩会上，对于未来的利润问题，招商蛇口董事长许永军表达了不确定性。他表示，未来房地产行业保持利润增速的挑战很大。 根据一季报数据，今年一季度招商蛇口成绩仍然不理想。数据显示，2020年第一季度归属于上市公司股东的净利润约26.26亿元，较上年同比下降79.48％。 对此，中金公司认为，招商蛇口的结转主要集中于四季度，上半年结转比例较低，半年度业绩波动或不指向全年下滑。 上半年拿地金额同比增六成，多次高溢价拿地 不过，利润下降并未影响拿地热情，机构数据显示，招商蛇口上半年新获取土地总地价已超过600亿元，进一步扩大销售规模意图明显。其中不乏一些高价地块。 今年上半年，招商蛇口的拿地金额为641亿元，同比增长61.5%，拿地金额占同期销售额的比重为57.9%，较2019年底增长12.5个百分点，拿地权益占比从2019年底的53%提升至64%。 其中，6月15日，招商蛇口以24.1亿元将江苏徐州的一宗住宅地块收入囊中，溢价率超过138%；7月3日，招商蛇口以44亿元拿下上海虹口区地块，楼面价达到8.1万元/平方米，刷新虹口区楼面单价新纪录。 据招商蛇口2019年年报，其去年共新获取79个项目，总计容建面1423万平方米，总地价976亿元，权益地价523亿元。2016-2018年的拿地总金额分别为885亿元、882亿元、954亿元。 在2019年业绩会上，招商蛇口董事总经理蒋铁峰曾表示，2020年的拿地金额规划应该会超过2019年，在保证效益和质量的前提下，规模也能够得到稳定的增长，在行业内不掉队。 有分析认为，按照上半年的速度继续拿地，招商蛇口今年的拿地规模或有超过千亿元可能。 业内人士指出，招商蛇口大举拿地，与当前融资环境相对宽松、土地出让条件放宽有关。就其自身而言，冲击销售规模的意图较为明显。但需要注意的是，在盈利能力变差后，拿地过多将推高招商蛇口的负债水平。 招商蛇口今年的销售目标为2500亿元，同比去年增长13.4%。此前的公告显示，今年1-6月，其累计实现签约销售金额1107.13亿元，同比增加9.41%，完成全年目标的44.29%。 出售股权获取收益的后遗症 公告显示，招商蛇口上半年净利润预计同比下降79.59%-83.67%。招商蛇口对此表示，该指标预计同比下降较多，另一个主要原因是2019年同期其通过增资扩股转让子公司股权产生税后净收益22.26亿元。 通过增资扩股的方式出售项目公司股权，以获得一次性收益，是招商蛇口近几年的常规动作。 财报显示，2019年招商蛇口处置深圳市商启置业有限公司等四家公司100%或51%的股权，获得59.91亿元投资收益，同时，2018年以前，招商蛇口同样有很大一部分利润由资产转让带来的投资收益贡献。 2016年至2018年，招商蛇口处置子公司收到的现金净额分别为30.37亿元、10.19亿元，40.52亿元。 广发证券研报表示，预计2020年、2021年，招商蛇口来自一次性收入的比例将会逐步下降。 “以增资形式处置公司旗下项目，有助于降低相关项目的成本、盘活相关资产、扩大收益，但是投资者往往会比较看重企业的综合盈利能力，而处置过多容易引起投资者关注和质疑。”知名地产分析师严跃进表示。 公开信息显示，今年以来招商蛇口已陆续以增资形式拟转让佛山招商绿湖10%的股权、西安招商嘉时49%的股权等7个公司的若干股权，如果全部卖出可募集资金约为21.72亿元。 引入平安，向平安资管定增募资35.18亿元 2015年，当年招商局旗下的“招商蛇口”吸收合并了“招商地产”，而上市重组后的的招商蛇口一直希望“去地产化”，即不再局限于房地产业务。 但广发证券研报指出，招商蛇口目前主要收入构成有三部分，包括房地产结算、园区运营和邮轮港口，其中房地产结算占比最高，超八成以上。 财报数据反馈可见，2019年招商蛇口的销售额首次实现2000亿元的突破，但在房地产、园区和邮轮产业收入占总营收比重分别86.57% 、12.77%和0.66%，与预期地产收入降低至60%相距甚远。 7月12日晚间，中国平安发布公告称，招商蛇口晚间公告称将花费70.35亿元购买南油集团24％股权，并就此向中国平安旗下的平安资管定增募资35.18亿元。此举意味着招商蛇口从平安获得助力，从而加码前海片区的投资。 根据平安资管已与招商蛇口签订的《附条件生效的非公开发行股份认购协议之补充协议》。招商蛇口本次向平安资管非公开发行股份价格调整为15.77 元/股。平安资管同意以现金认购招商蛇口本次非公开发行的2.23亿股股份，认购金额超35亿元。 据招商蛇口与平安资管签署的《战略合作协议》，双方将在园区、写字楼、综合体、商业、健康、养老等业务领域建立全面、深入的战略合作关系，通过充分调动各方优质产业资源及创新技术，助力招商蛇口实现产品与服务升级和业务扩张发展。 “引进平安作为战略投资者，有助于招商蛇口优化治理结构、提升管理水平、增强资本运作能力等， 为上市公司未来长远发展提供保障，实现上市公司持续高质量发展。”招商蛇口在公告中表示。
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