数据显示,历年1月均为房企债券融资高峰期,今年也不例外,但总体发债规模低于市场预期。贝壳研究院数据显示,2021年1月房企境内外债券融资累计约1630亿元,同比下降5.3%。专家表示,“三道红线”威力开始显现,房地产债券今年到期规模增多,对资金链带来考验。 ● 发力美元债市场 贝壳研究院数据显示,1月房地产企业发行的债券中,境外债券占54%。贝壳研究院称,2021年房企融资新规与银行房地产贷款集中度管理制度均处于实施前过渡期。监管更趋严格,房企对金融环境预期偏紧。境内融资承压,房企开年继续发力美元债市场。 1月房地产企业境内发债平均票面利率为4.75%,环比下降0.28个百分点;境外发债平均票面利率为7.11%,较上月下降0.68个百分点。 分析人士称,2020年末发布的银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度将加剧房企金融集中度,预计2021年房企融资能力和融资成本将加速分化。 “2021年房企面临大规模的债券到期,借新还旧压力较大,故年初不少房企抓住融资成本较低的窗口期加紧发债。”中国指数研究院企业事业部研究副总监刘水说。 境内融资方面,刘水认为,2021年房地产融资仍然处于收紧状态,在“三道红线”试点范围可能扩大的背景下,房企境内债券融资规模将呈现小幅增长,融资成本将大致保持稳定。 境外融资方面,目前房企海外发债只能用来借新还旧,预计2021年该政策仍将延续,因此全年海外债券发行规模将受限于到期规模。受疫情影响,欧美等国家继续实施宽松货币政策,海外流动性较为充裕,2021年房企境外融资成本有望进一步降低。 监管部门此前明确的房企融资“三道红线”为:剔除预收款后的资产负债率上限为70%、净负债与股本之比上限为100%、现金与短期债务比上限为1。 偿债压力上升 贝壳研究院数据显示,2021年1月境内外房地产企业债券到期规模约1447亿元,较上月增加43.4%,同比增加118.9%。2021年房企偿债规模将继续增加,全年偿债压力上升。 中指院数据显示,今年上半年房企到期债务规模将创出近年来新高,而全年到期规模将同比增加16.94%至8888.83亿元。由于借新偿旧仍为债务偿还的主要方式,因此房企纷纷加快债券融资步伐以应对偿债高峰的到来。 中信证券分析师认为,目前已有9家境内发债房企发生债券实质违约,虽然大型房企违约案例不多,但重大负面信用事件正频繁发生。 “未来房地产金融政策将维持偏紧态势,同时‘三道红线’有可能扩围,房企应重视现金流管理,积极调整杠杆水平,拓展多元化融资渠道,提升自身抗风险能力。”刘水建议。
2021年开年,新一波房企高管“离职潮”涌现。据北京商报记者梳理,截至1月16日,已有超15家房企的高层人事出现了异动,不乏多家房企董事长、总裁等较具话语权的公司高层先后宣布离职。而现阶段被委以重任的高管,则多具有财务背景。专家指出,2020年度经营状况不达标或是本轮高管“离职潮”的主因;而新晋高管由具有财务背景的人才领衔,在很大程度上也正是由于“三道红线”紧逼、行业利润空间及经营压力使然。 财务背景领衔 北京商报记者梳理发现,在2021年初涌现的房企高管“离职潮”中,目前宣布高管离任的企业已超过15家,涉及龙光集团(港股03380)、荣盛发展(行情002146,诊股)、新城控股(行情601155,诊股)等企业,岗位则涉及公司董事长、总裁、董事等高层。 近期最新的高管人事异动,发生在1月15日。当日,上海实业发展股份有限公司(以下简称“上实发展(行情600748,诊股)”)对外发布关于公司董事兼总裁辞职的公告。同日,泛海控股(行情000046,诊股)股份有限公司也公告披露了董事会人士变动情况,该公司董事会同意张建军、刘国升为该公司第十届董事会董事候选人。 值得一提的是,从新获委任或提名的房企高管来看,普遍具备财务背景。 以泛海控股近期获提名为第十届董事会董事候选人的刘国升为例,系经济学硕士,具有高级会计师职称。历任武汉中央商务区股份有限公司财务总监、泛海控股股份有限公司第八届董事会董事等。现任泛海控股股份有限公司财务总监、中泛控股(港股00715)有限公司执行董事。 此外,新城控股新任执行总裁梁志诚以及奥园集团新晋执行总裁陈志斌,也在财务领域经验颇丰。梁志诚个人履历资料显示,其为高级经济师,天津财经大学EMBA;职业经理人陈志斌则是毕业于中山大学金融学“80后”,在升任集团执行总裁之前,便已被委任为奥园集团副总裁、财务资金中心总监。 “房地产行业过去强调营销,那个时候营销型人才颇受器重;而当下地产行业进入下行周期,在‘三道红线’落地的背景下,现阶段具有财务背景的人才,在管理层中的地位得到了明显提升。” 在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来,一批财务背景高管领衔,或将成为未来房地产行业高管跃升路径中的一种趋势。 经营不理想或是主因 从北京商报记者梳理的房企高管离职时间来看,岁末、年初为人事变动的高峰期。多位业内专家向记者表示,岁末及年初高频的高管离职,与房企经营状况不达标这一因素不无关系。 58安居客房产研究院分院院长张波向北京商报记者介绍称,近期房企高管离职频发,一方面原因是销售结果不达预期,另一方面原因是在“融资难”的背景下,企业面临扩张加速之下又有大量到期债务,这种重压之下容易导致主动离职。 一众房企的经营压力,在数据层面也有所印证。据克而瑞地产研究中心数据,从2020年房企的目标完成情况来看,尽管绝大部分企业在年内完成了此前设定的业绩目标,但从整体来看,受疫情影响,2020年企业整体的业绩完成情况并不十分理想。具体来看,目标完成度超110%的房企数量不及2019年,仅占提出全年业绩目标房企的27%,为近五年最低;而距离业绩达标目标完成度在90%-100%之间的房企数量,则较上一年度明显增加。 严跃进表示,一般而言,房企高管离职潮与市场行情相关度很高,“行业周期表现下行,加之受疫情影响,企业经营压力承压,这个时候离职跳槽的现象会比较多。中小企业高管离职相对较多,反映出该类型房企抗压能力较弱、经营压力较大”。 职业经理人是未来 除了房企经营状况不达标导致房企集团高层人事变动外,北京商报记者梳理发现,房企区域公司自2020年以来也频频“换血”。据媒体报道,新力地产成都城市公司总经理这一岗位,在两年内已换3人,先后经历了罗毅、陈凯、徐立三任总经理。 “为了达成目标,不少房企选择用重金来挖其他品牌房企的优秀高管,但同时也会带来不同公司文化的直接冲突。”张波将这一原因概括为影响高管人事变动的第三类因素。 在业内人士看来,房企未来的发展水平如何,与组织调整和管理体系的重新搭建密切相关。企业要想彻底完成由家族化管理向职业化管理的转型,必定要匹配一套先进的管理体系和组织架构。 “新形势下,房地产行业由过往粗放发展走向效率发展,由资源驱动过渡到管理驱动。其中精益化的管理体系和管理思维,不仅是新阶段下房企提质增效的重要一环,更是企业规模再上台阶的‘长效机制’。” 克而瑞研究中心研究总监谢杨春指出,正是在这样的背景下,2020年头部房企在人力资本方面优化加码。 据谢杨春介绍,现阶段尤其是为了适应新的经济环境、新的行业变化、新的企业战略,组织架构变革和调整动作频繁且力度较大。根据CRIC统计,2020年50强房企中有半数左右的房企进行了组织架构的调整,优化核心、围绕精总部、资源整合与优化、权责下放等多个方面。 至于行业需要怎样的职业经理人,张波分析认为,职业经理人最重要的是让自己成为复合型人才,尤其是营销类高管要具备相应的线上化销售能力,摆脱对于渠道的依赖性。另外,还要具备良好的产品思维力,能精准通过大数据把握不同城市和区域购房人群的趋势变化,未来具备产品思维力会变得更为重要。
多家研究机构的统计数据显示,2020年95家典型房企融资总量为15220.80亿元,同比微升0.1%;房企境内外债券融资累计约12132亿元人民币,规模创历史新高,但增速连续两年收窄。 尽管去年房企融资环境经历了从宽松到收紧的变化,但是融资规模仍创历史新高。 多家研究机构的统计数据显示,2020年95家典型房企融资总量为15220.80亿元,同比微升0.1%;房企境内外债券融资累计约12132亿元人民币,规模创历史新高,但增速连续两年收窄。 开年房企融资继续井喷。中原地产研究中心统计,开年6天房企美元融资已经超过45亿美元(约合291亿人民币),而且大部分成本刷新企业历史最低纪录。 业内人士认为,当下融资井喷的主要原因是房企未雨绸缪,加大融资避免可能的政策风险。预计2021年房企偿债规模或破万亿大关,房企偿债压力继续攀升,但在扩大适用融资新规的影响下,更多房企主动“降负”,全年融资规模将保持低位。中小型房企或将率先感受到债市的紧张压力。 去年房企融资规模创历史新高,融资成本下降 回顾去年房企融资情况,中国指数研究院指出,上半年,受疫情因素影响,中央综合运用多种货币政策工具保持流动性合理充裕,房企融资出现“小阳春”,如1月海外债融资规模超1200亿元,3月信用债发行规模超千亿元,均为全年最高值。下半年,房地产金融监管不断强化,“三道红线”监管新规流出,行业资金呈现出紧平衡状态,9月及10月房企信用债、海外债融资规模明显下降。 从去年12月同策研究院监测的数据看,40家典型上市房企共完成融资金额折合人民币共计983.48亿元,环比下降9.86%,其中,股权融资占比进一步加大。 全年来看,据克而瑞研究中心监测数据不完全统计,2020年95家典型房企融资总量为15220.80亿元,同比微升0.1%。 具体来看,贝壳研究院的统计数据显示,2020年房企境内外债券融资累计约12132亿元人民币,规模创历史新高,累计同比增长3%,累计增幅较2019年同期收窄10个百分点。自2018年房企债券融资规模连续两年增速收窄,金融调控效果显现。其中,境外债券融资规模约4519亿元,同比减少18.3%,境外规模占比约37%,较2019年下降10个百分点,与2018年占比相近;境内债市表现出较强韧性,融资规模约7613亿元,同比增加21.3%,境内债券规模占比63%。 对于去年房企境内外债券融资规模创历史新高的原因,贝壳研究院高级分析师潘浩接受券商中国记者采访时表示,1-8月,受利率水平较低等因素影响房企发债规模明显上升,“三道红线政策”使9-12月发债规模同比下降,但从全年看发债规模仍然有一定增长。 从融资成本来看,贝壳研究院指出,2020全年境内外融资票面利率较上一年均有所下降,境内平均票面利率达2015年以来低点。 对于去年融资成本下降的原因,克而瑞研究中心认为,主要在于较为宽松的货币环境下,房企的境内外融资成本“普降”。此外,由于历来境外债发行成本高于境内债券,而年内境外债/境内债的值为0.93,较2019年减少0.83,境外债发行量的下降也是导致整体融资成本下降的主要因素。 今年开年房企融资继续井喷。中原地产研究中心统计,开年6天房企美元融资已经超过45亿美元(约合291亿人民币),而且大部分成本刷新企业历史最低纪录。 对此,中原地产首席分析师张大伟认为,当下房企融资井喷,境外融资爆发,主要原因是房企未雨绸缪,加大融资避免可能的政策风险。另外整体政策看,不论是“三条红线”还是其他政策,目前还未落地,企业抓紧窗口期,加大融资,融资成本也非常低,有利于企业置换过去的高额度融资。 今年偿债规模或破万亿大关,融资规模或保持低位 经过前几年的融资扩张,近年来,房企迎来偿债高峰,业内预计,2021年偿债规模或破万亿大关,房企资金压力不小。 据中指研究院统计,2021年,房地产行业包括海外债券在内的债券偿还总规模将达10909亿元,其中,海外债券偿还规模为4083亿元,公司债券需偿还规模为3744亿元;2022年,房地产行业需偿还规模将回落至7856亿元水平;2023年,这一规模将大致维持在8000亿元水平。 贝壳研究院的统计数据也显示,2020年房企偿债规模约9154亿,同比增长28.7%;2021年到期债务规模(不含2021年将发行的超短期债券)预计将达12448亿元,同比增长36%,历史性突破万亿大关,房企偿债压力继续攀升。 值得注意的是,去年“三道红线”融资新规后,出现了新增发债规模不能覆盖当期到期债务规模的情况。贝壳研究院指出,2016年下半年证监会对房企融资资金用途进行约束后,房企发债规模与到期债务规模差额在2017-2018年之间保持相对稳定的区间,2019年两者差额有所减小,2020年前10月两者差额区间进一步收窄。从月度数据中体现出房企在融资新规后,9-10月期间出现新增发债规模不能覆盖当期到期债务规模的情况,融资新规对房企在债券融资端的影响逐渐显现,整体发债规模增速将受到短期抑制。 去年8月20日住建部、央行召开重点房企座谈会,会后网传“三道红线”盛传,对房企的金融监管严厉程度拉升至新高度。12月31日,央行、银保监会调整房地产银行业金融机构贷款比例,对银行业金融机构建立房地产贷款集中度管理制度,将监管升级延续至年末,并向2021年释放出金融监管的决心。 展望未来,贝壳研究院认为,在防风险的背景下,预计房企债券融资难度将不断升级,2021年在扩大适用融资新规的影响下,更多房企主动“降负”,全年融资规模将保持低位。中小型房企或将率先感受到债市的紧张压力。 克而瑞研究中心也认为,一方面,房企财务降杠杆将是主旋律,未来融资主要以借新还旧为主,融资增速或将下降,企业将更多加大经营杠杆和合作杠杆的使用,来实现规模的稳定增长。另一方面,房企融资渠道或将进一步受到限制,一些如明股实债等融资方式可能受到打击,房企融资转向真股权融资,同时加速分拆旗下子公司上市实现资产增厚,改善负债指标。此外,“三条红线”监管也将倒逼房企提升自身产品力及经营能力,减少对融资依赖,提高项目去化,加快开发周期。房企之间的发展也将出现分化,高杠杆房企发展受限,未来增速放缓,而部分财务能力优秀的房企则得到更多的机会,行业内将面临新一轮的洗牌。
尽管去年房企融资环境经历了从宽松到收紧的变化,但是融资规模仍创历史新高。 多家研究机构的统计数据显示,2020年95家典型房企融资总量为15220.80亿元,同比微升0.1%;房企境内外债券融资累计约12132亿元人民币,规模创历史新高,但增速连续两年收窄。 开年房企融资继续井喷。中原地产研究中心统计,开年6天房企美元融资已经超过45亿美元,而且大部分成本刷新企业历史最低记录。 业内人士认为,当下融资井喷的主要原因是房企未雨绸缪,加大融资避免可能的政策风险。预计2021年房企偿债规模或破万亿大关,房企偿债压力继续攀升,但在扩大适用融资新规的影响下,更多房企主动“降负”,全年融资规模将保持低位。中小型房企或将率先感受到债市的紧张压力。 去年房企融资规模创历史新高 融资成本下降 回顾去年房企融资情况,中国指数研究院指出,上半年,受疫情因素影响,中央综合运用多种货币政策工具保持流动性合理充裕,房企融资出现“小阳春”,如1月海外债融资规模超1200亿元,3月信用债发行规模超千亿元,均为全年最高值。下半年,房地产金融监管不断强化,“三道红线”监管新规流出,行业资金呈现出紧平衡状态,9月及10月房企信用债、海外债融资规模明显下降。 从去年12月同策研究院监测的数据看,40家典型上市房企共完成融资金额折合人民币共计983.48亿元,环比下降9.86%,其中,股权融资占比进一步加大。 全年来看,据克而瑞研究中心监测数据不完全统计,2020年95家典型房企融资总量为15220.80亿元,同比微升0.1%。 具体来看,贝壳研究院的统计数据显示,2020年房企境内外债券融资累计约12132亿元人民币,规模创历史新高,累计同比增长3%,累计增幅较2019年同期收窄10个百分点。自2018年房企债券融资规模连续两年增速收窄,金融调控效果显现。其中,境外债券融资规模约4519亿元,同比减少18.3%,境外规模占比约37%,较2019年下降10个百分点,与2018年占比相近;境内债市表现出较强韧性,融资规模约7613亿元,同比增加21.3%,境内债券规模占比63%。 对于去年房企境内外债券融资规模创历史新高的原因,贝壳研究院高级分析师潘浩接受证券时报记者采访时表示,1-8月,受利率水平较低等因素影响房企发债规模明显上升,“三道红线政策”使9-12月发债规模同比下降,但从全年看发债规模仍然有一定增长。 从融资成本来看,贝壳研究院的指出,2020全年境内外融资票面利率较上一年均有所下降,境内平均票面利率达2015年以来低点。 对于去年融资成本下降的原因,克而瑞研究中心认为,主要在于较为宽松的货币环境下,房企的境内外融资成本“普降”。此外,由于历来境外债发行成本高于境内债券,而年内境外债/境内债的值为0.93,较2019年减少0.83,境外债发行量的下降也是导致整体融资成本下降的主要因素。 今年开年房企融资继续井喷。中原地产研究中心统计,开年6天房企美元融资已经超过45亿美元,而且大部分成本刷新企业历史最低记录。 对此,中原地产首席分析师张大伟认为,当下房企融资井喷,境外融资爆发,主要原因是房企未雨绸缪,加大融资避免可能的政策风险。另外整体政策看,不论是“三条红线”还是其他政策,目前还未落地,企业抓紧窗口期,加大融资,融资成本也非常低,有利于企业置换过去的高额度融资。 今年偿债规模或破万亿大关 融资规模或保持低位 经过前几年的融资扩张,近年来,房企迎来偿债高峰,业内预计,2021年偿债规模或破万亿大关,房企资金压力不小。 据中指研究院统计,2021年,房地产行业包括海外债券在内的债券偿还总规模将达10909亿元,其中,海外债券偿还规模为4083亿元,公司债券需偿还规模为3744亿元;2022年,房地产行业需偿还规模将回落至7856亿元水平;2023年,这一规模将大致维持在8000亿元水平。 贝壳研究院的统计数据也显示,2020年房企偿债规模约9154亿,同比增长28.7%;2021年到期债务规模(不含2021年将发行的超短期债券)预计将达12448亿元,同比增长36%,历史性突破万亿大关,房企偿债压力继续攀升。 值得注意的是,去年“三道红线”融资新规后,出现了新增发债规模不能覆盖当期到期债务规模的情况。贝壳研究院指出,2016年下半年证监会对房企融资资金用途进行约束后,房企发债规模与到期债务规模差额在2017-2018年之间保持相对稳定的区间,2019年两者差额有所减小,2020年前10月两者差额区间进一步收窄。从月度数据中体现出房企在融资新规后,9-10月期间出现新增发债规模不能覆盖当期到期债务规模的情况,融资新规对房企在债券融资端的影响逐渐显现,整体发债规模增速将受到短期抑制。 去年8月20日住建部、央行召开重点房企座谈会,会后网传“三道红线”盛传,对房企的金融监管严厉程度拉升至新高度。12月31日,央行、银保监会调整房地产银行业金融机构贷款比例,对银行业金融机构建立房地产贷款集中度管理制度,将监管升级延续至年末,并向2021年释放出金融监管的决心。 展望未来,贝壳研究院认为,在防风险的背景下,预计房企债券融资难度将不断升级,2021年在扩大适用融资新规的影响下,更多房企主动“降负”,全年融资规模将保持低位。中小型房企或将率先感受到债市的紧张压力。 克而瑞研究中心也认为,一方面,房企财务降杠杆将是主旋律,未来融资主要以借新还旧为主,融资增速或将下降,企业将更多加大经营杠杆和合作杠杆的使用,来实现规模的稳定增长。另一方面,房企融资渠道或将进一步受到限制,一些如明股实债等融资方式可能受到打击,房企融资转向真股权融资,同时加速分拆旗下子公司上市实现资产增厚,改善负债指标。此外,“三条红线”监管也将倒逼房企提升自身产品力及经营能力,减少对融资依赖,提高项目去化,加快开发周期。房企之间的发展也将出现分化,高杠杆房企发展受限,未来增速放缓,而部分财务能力优秀的房企则得到更多的机会,行业内将面临新一轮的洗牌。
原标题:独家电报|央行、住建部与重点房企座谈 融资“三条红线”试点有望扩围 ,财联社记者从多个信源处独家获悉,近日央行、住建部召集重点房企举行座谈会,与会房企除了去年9月已参与融资新规试点房企,亦包括部分去年未参与试点的房企。知情人士称,融资“三条红线”试点有望扩围。财联社去年曾独家报道,2020年8月20日央行、住建部与12家房企在京座谈,9月融资“三条红线”新规在12家房企试点实施,监管部门要求试点房企在2023年6月30日前完成降负债目标。(财联社记者 陈业)
● 按揭贷款规模料稳步增长 对于房地产按揭贷款,多位受访银行人士表示,预计2021年相关信贷政策不会有太大的变化,按揭贷款规模将稳步增长。 “中央经济工作会议的表述中,提出住房问题关系民生福祉,同时‘因城施策’变成‘因地制宜’,因此重点支持居民家庭首套自住性购房需求和执行差异化个人住房贷款政策预计仍将延续。”某股份制银行北方省份行长对中国证券报记者表示。 2020年中报显示,36家上市银行中,除北京银行和紫金银行未详细披露个人按揭贷款数据外,其余34家银行个人按揭贷款余额为29.16万亿元,较上一年年末增长6.84%。这显示出房地产按揭贷款规模保持了稳健增长的态势。 而与房地产按揭贷款密切相关的房地产销售规模和房价走势方面,从近期多家机构对2021年的预测来看,普遍相对乐观。近期,中国社科院财经战略研究院发布《中国住房发展报告(2020-2021)》认为,2021年全国房价平均上涨5%左右;商品住房销售面积增幅可能将保持正增长,并创历史新高。 “我们对于2021年的个人房贷业务还是比较乐观的。近期以上海、北京为代表的一、二线城市成交量出现上涨,会刺激房贷的需求。此外,5年期以上的LPR利率已经连续8个月不变,保证了银行房贷业务的利润水平。”某国有大行总行相关人士表示。 2020年12月31日,中国人民银行等部门发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》,被外界认为是房贷领域的“三条红线”制度,对于后续房贷尤其是个人按揭贷款等都有较为明显的影响。对此,中原地产首席分析师张大伟指出,目前发放房贷的主要银行个人住房贷款占比大多在“红线”之内,且对于超限机构,仍有2-4年不等的调整期,预计该制度对2021年个人住房贷款不会有太大的影响。 两大因素决定房企融资情况 2020年货币政策总体宽松,尽管监管层对房地产领域采取融资管控措施,但总体融资压力不大。中原地产研究中心数据显示,2020年全年,房企发行债券融资高达7115.89亿元,较2019年上涨25%,刷新了历史纪录。 分析人士认为,2021年,两大主要因素将决定房企融资情况:货币政策和房企“三道红线”管控。从决策层对于货币政策的表述来看,“不急转弯”或为房企留出了一段红利期。在房企“三条红线”管控下,房企有息负债增速将被严格控制。 联合资信分析师韩家麒认为,预计2021年房地产行业融资环境仍将延续2020年的态势,保持适度紧缩,融资政策预计不会有大幅宽松,或将对细化领域及监管强度升级加码,在控制融资总量的同时,收缩非标准化融资规模,对主要融资渠道进行调整。 作为房企的重要融资渠道之一,多位银行人士预计,2021年银行涉房贷款将有所收紧。 某大行浙江地区二级分行负责人对中国证券报记者表示,银行借款、债券、非标等融资渠道将会持续收窄。他进一步透露,该行目前涉房开发贷仍然实行限额管理,涉房开发贷余额在整体贷款余额占比约为5%。华东地区某大行风险管理部门人士表示,该行房企“白名单”由省行核定,具体考虑全国综合排名、经营状况、风险状况以及综合贡献度。他认为,房地产信贷政策一定是稳字当先,目前该行房地产开发贷业务一直处于收紧状态。 近日,银保监会已将2021年银行业非现场监管报表(1104)填报工作的通知下发,其中,与房地产融资相关的S67表,发生了较大的变化。 某大行华东地区二级分行行长认为,S67的修订体现了监管部门不仅仅局限于传统信贷业务的风险监测,更关心房地产行业整体融资的风险情况。 “2021年的1104报表填报通知中,S67房地产融资出现了较大的变化。一是将涉房企业开发贷统计重点由抵押率转变为资本金比率,更加强调房地产开发业务通过提高资本金比例抵御风险,通过提高资本金比率,降低涉房开发企业的融资金额和资产负债率,将‘三条红线’监管政策落到实处。二是将保障性住房开发贷款单列,纳入到统计范围内,更加注重商业银行对保障性住房的支持力度,体现对住房基本民生的保障力度。”该行长对中国证券报记者表示。 房企应对措施各异 有房企人士指出,2021年,随着“三条红线”政策的逐渐落地,未来房企在拿地和融资方面都将出现分化。 韩家麒认为,现有债务负担较轻、资金较为充裕的企业将持续良性发展;而对于现有债务负担较重的企业,融资渠道收紧在一定程度上限制了拿地和施工节奏,企业经营将面临更大挑战。 有相关房企人士对中国证券报记者表示,2021年,公司将控制拿地金额,将主要资源投入到一、二线城市土地市场,同时加强回款,积极改善资产负债结构。 目前,国资和民营房企联合开发项目成为普遍现象。有国资房企人士对中国证券报记者表示,目前其所在企业已经与民营房企龙头共同开发了不少项目,“国资可以发挥融资成本优势,合作方可以发挥项目操盘经验”。 一些财务指标并未踩线的“优等生”则选择加强与银行等机构的战略合作,提前“备粮”。近日,世茂集团与兴业银行签署全面战略合作协议。根据协议,兴业银行将向世茂集团提供170亿元授信额度,同时提供一揽子金融解决方案。 此外,有房企人士表示,未来房企融资渠道中,债券将占据越来越重要的位置。不过发债只是一部分规模企业的盛宴。“未来行业龙头的融资优势将越来越大。”前述人士表示。 2021年,“房住不炒”基调不变,然而货币政策“不急转弯”的表述引发了热议。银行对于房地产信贷政策有何展望,多位银行业人士在接受中国证券报记者采访时认为,预计2021年房地产开发贷仍将保持“限额管理”和“优选对手方”的策略,预计2021年房企融资环境略有收紧,而房地产按揭贷款仍将保持稳定。
在诸侯割据的战国时代,如果其中某一方在屯粮招兵,那么很有可能: 他要长肌肉。 前不久,热映的古装剧《大秦赋》中讲到,战国后期局势紧张,情势不妙。与此同时,嬴政的野心逐渐显露,相邦吕不韦给他的建议是: 屯粮和招兵。 这两大策略,让秦国的肌肉长了几个档次,迅速与其他国家拉开差距。 商场如战场,一些“练肌肉”的方法是相通的。如今,许多房企在寻求自我增长时,也会进行“屯粮和征兵”: 也就是加大土储、招纳人才。 梳理机构发布的房企拿地情况榜单,有一家企业的“屯粮招兵”动作尤为明显,开始大练肌肉。 一、逆势,屯粮纳贤 今年以来,受大环境及“三条红线”影响,不少中小房企、甚至一些头部房企,受制于没有充裕的现金流都开始节衣缩食。 其中,最明显的表现就是放缓拿地节奏。 在步子放慢的房企队伍里,金科是其中的“逆行者”: 今年前三季度,金科已新增土地123宗,计容建筑面积1995万平方米,合同投资金额740亿元。 并且,斩获的这些土地,一大半位于高能级城市。 以今年前三季度斩获的123个项目为例,位于一线城市(含新一线)的有44个,位于二线城市的有30个,不管是数量还是面积,这两者占比都超过60%。 第四季度,金科的拿地动作还在继续。 据第三方数据统计,截止到12月中旬,金科四季度继续深耕浙江省,强势布局郑州、济南、大连等二线核心城市,南阳、信阳等强三线城市。 在这些城市中,金科获取到许多大型粮仓型项目:郑州城市更新项目、济南一二级联动项目、大连产业项目等等。 在斥巨资补充粮草的同时,金科做了第二个战术动作: 大规模招兵买马。 今年各行各业都在谈内卷化,地产行业也面临这个问题,特别是用人方面。听得最多的是房企在裁员、收编,人员只出不进,很少听说有大动作扩编的。 金科是其中的少数派。 截至目前,金科共计引进行业精英近1000名,其中9级以上中高级管理干部21名,标杆房企“卓越2.0”管培生80名。 大规模招贤纳士,金科的目标是保障人才储备和无时差供给。 毕竟,员工才是生产的源头。 二、“西南王”的全国化调仓布局 花大力气屯粮招兵后,金科的肌肉明显在增大。 最直接的表现就是销售额的增长。 根据金科最新发布的销售情况公告,截至11月,已实现销售金额约1954亿。根据金科披露的2020年半年度报告,金科的回款率更是高达97%。 根据11月末已公布的销售数据显示,按照上述数据推算,金科全年目标已完成近90%,同时金科也曾在公告中表示对完成全年2200亿销售目标充满信心,但这是许多房企没能做到的: 克而瑞数据显示,定了2020业绩目标的36家房企里头,截至11月,有4成房企目标完成率低于90%,其中有5家完成率不到85%。 肌肉增大背后,是金科的“屯粮思路”发生转变。换句话说,金科的拿地动作有所转变: 更均衡的全国化布局,二三线为主,一四线为辅。 在很多人印象里,金科一直是“西南王”。 这是因为,金科土储大量集中在低房价的西部地区,销售均价在行业内一直处于低位。 不过,随着金科此轮的土储调仓,区域销售发生了变化: 据测算,2020年前三季度,金科在华东地区的销售额超600亿,占全部地产销售额约43%,早已超过大西南区域。另外,金科的华中、华南板块的销售占比也在提升,分别达到11%和7%。 土储分布发生变化后,金科的销售均价也发生明显变化: 2018年上半年金科在全国的销售均价只有8500元/平方米。2020年上半年,这一数据已经达到10093元/平方米。 金科进行更均衡的全国化布局,通俗地来说就是: 不要把鸡蛋放在一个篮子里,更要把鸡蛋放在鸡肉价格贵的地方。 除了在大的区域上进行土储换仓,金科还在城市布局上有一套自己的想法。 跟许多房企一样,金科深耕在三圈一带。也就是长三角经济圈、珠三角经济圈、京津冀经济圈和长江经济带。 不同的是,对城市的选择。 按照金科的说法,它选择城市的逻辑是: 进得去、留得住、能赚钱。 面对业内争论已久的“在一二三线城市拿地,孰好孰坏”问题,金科认为拿地除了参考城市基本面,更看重城市供求关系。 在它看来,一线城市的城镇化率已相对高,土地供应有限,市场容量有限,且处于调控的风口浪尖;四线城市虽然政策宽松,但基本面缺乏支撑,市场稳定性差。 而二三线城市,市场容量大且有上升空间,正处于快速发展阶段,并且对于人才吸引力也在不断提升,是一片值得深耕的沃土。 可以说,“全国化”“二三线”的六字秘诀,指引着金科的拿地方向,也推动其销售规模的快速增长。 三、宏图大展,金科牛年值得想象 除了“屯粮招兵”动作,金科今年能提前完成销售目标,还在于其较好的业务面提供了充分保障。 今年12月中旬,金科对外发布未来五年的总体发展战略——“四位一体、生态协同”高质量发展,即精耕地产主业,做强智慧服务,做优科技产业,做实商旅康养。 自提出“四位一体”战略以来,这四大板块都表现出了高质量发展的一面。 除了地产主业外,智慧服务表现尤为明显。 今年依然是物管企业上市大年,据不完全统计,截至目前上市的已达16家,超过去年的12家。但和以往不同的是,不是所有的物业股都能躺着被看好: 破发的情况变多了。 11月17日金科服务上市,一个多月来,它的市值已经涨了近100亿港元。 物业登陆资本场后,金科手上已经握着A+H股境内境外双资本运作平台。对金科而言,资本护城河更宽了。 这些,都在为金科的销售增长铺平道路。 2020年只剩下几天时间,明年的市场仍处在不确定性中。 在稳健的基本面上,金科仍在继续“屯粮招兵”,两大动作已经显露成效。 金科的前景,值得更多想象。