【搜狐财经年终策划】我的2020 2020即将过去,由于疫情影响,2020年被不少人称为“糟糕”的一年。 “病树前头万木春”,这一年里,中国由于率先控制疫情,经济逐渐复苏,成为世界上唯一一个实现经济正增长的主要经济体。 搜狐财经将目光聚焦各行各业最普通的个体,讲述他们的2020故事,希望通过每个个体的故事,拼接出最真实的经济世界。 今天推出专题第二期,走进三位地产销售的故事。 杨毅主业是滴滴司机,副业是地产销售。“主”与“副”之间,也可能随时发生变化。 在他的网约车手机支架旁边,放着两盒名片。名片上没有公司名称,而是印着两行字——欢迎来北三县看房,杨哥为您服务,背面是他的电话号码。 今年以来,房企“渠道争夺战”的背景下,新的“打法”层出不穷,例如“全民经纪人”和“线上旗舰店”。杨毅正是在今年“全民经纪人”浪潮中辞职成为一名“独立”的经纪人。 赵然的工作也在被“渠道争夺战”改变着。赵然在广州一家地产开发商售楼处工作,今年以来,直播卖房成为她工作的常态。 由于一季度的地产销售几乎停摆,为了完成全年销售目标,各家房企下半年的业绩压力都远大过往年,根据12月15日公布的今年前11个月数据,全国商品房累计销售额达到14.89万亿元,同比增长7.2%。 这种压力自然传导到一线销售人员。然而,多位地产人员反映,他们今年的收入并没有显著增加。 2020年末,搜狐财经采访了多地的地产销售人员,试图从行业基层人员的故事,窥见地产这一年的变化。 渠道争夺战 这是赵然第十次直播卖房。谈及今年的变化,她称“线上卖房”成为常态。 赵然举着手机,从小区大门一路走向售楼中心。“这里是已经竣工的一期、二期……这里是直通地铁的楼巴……这里是正在建设中的活动中心……”她的直播流程和线下代客参观时一样,只不过如今面对的是一部手机。 “线上销售就是比线下增加了一种获客办法。”赵然表示,“当然最后签约仍然要到线下进行,从线上引流到线下的客人,我也可以获得佣金提成。” 走进售楼中心,赵然站在沙盘前,很熟练地用激光笔标出项目和周边配套设施的具体位置。随后,她带领线上直播间的顾客看了几个样板间,全程大概1个小时。 楼市整体低迷,房企资金承压,受疫情影响,今年房企主要销售业绩来源于下半年,面对比以往同期更大的业绩压力,很多房企不得不想尽办法加紧卖房。 然而,更大的业绩压力下,赵然的收入并没有显著提升。赵然认为,这与中介渠道高昂的渠道费用不无关系。 中介渠道高企的佣金费用,与开发商自身渠道弱小无法摆脱对中介渠道的依赖,成为日趋尖锐的矛盾,横亘在地产公司与中介之间。 “与中介做斗争”是蒋涛今年新增加的工作。蒋涛是北京房山一家开发商的销售人员。由于项目位置较为偏僻,他所在的售楼处需要借助中介渠道完成销售目标。 据蒋涛描述,他了解到今年仅北京就有多起中介与房企销售人员的争执事件,双方甚至恶语相向。 这虽然不是一手信息,但是大量新闻表面,今年以来房企对中介的提防与日俱增。今年11月,有媒体报道称,多家售楼处安装了人脸识别系统。 一位男子“戴头盔看房”的新闻甚至引发热议。 “有的自访客户看完房以后,会找中介合作以求“返点”,如果这样的客户被判定为渠道成交的话,会增加不少销售佣金费用。”蒋涛称。所谓自访客户是指购房者自己主动去售楼处看房的客户。渠道客户则是由中介带到售楼处的客户,这样的客户如果成交,开发商就要付给中介分销佣金。 他也坦承,北京不少楼盘的售楼处确实装了人脸识别系统。此举目的并非侵犯客户隐私,仅是为了区分客户来源,把本来不该给中介的佣金费用节省下来。 “然而,仍然很少有楼盘有底气完全不用中介渠道。”赵然说。营销成本上升,渠道带客作用凸显,这背后的信号是供求关系发生变化,楼越来越难卖了。 “渠道暗战”愈演愈烈,渠道佣金返点最高已达两位数。 “广东这边渠道佣金一般在3%-6%,一些销售不理想的楼盘为了突击回款,甚至会给到两位数佣金。而随着佣金抬升,一些本来该由购房者享受的优惠可能会被渠道佣金成本挤压。”赵然表示。 在房地产日子“风光无限”的那些年,“财大气粗”的地产商并没有过度在意支付给中介机构的佣金开支,但伴随着疫情而来的2020,去化越来越难、毛利越来越低,房企不得不想尽办法降低销售费用。 为了降低销售费用,主流房企亦在想方设法争夺渠道。在这一背景下,不少房企亦相继尝试线上卖房,希望打通新的销售渠道。 其中,一些房企先后在天猫、京东等互联网平台开通线上官方旗舰店。今年“双十一”期间,天猫号称打造历史上最大规模的线上售房,碧桂园、保利、富力等品牌房企的房源被依次展出。 不过阅读房企线上旗舰店的销售说明可知,绝大多数房企线上销售的仅是优惠券,最终目的仍是导流到线下交易。 “希望通过线上渠道,可以提升获客能力,增加房企销售人员的收入,同时摆脱对中介的依赖。”赵然表示。 “独立”经纪人的获客成本 在今年三月份“全民经纪人”的浪潮下,杨毅离开了中介公司,成为一名“独立”经纪人。 “那时候疫情期间,中介公司一个多月都没开门,我2月份一分钱工资都没拿到。”杨毅回忆道。 杨毅说:“当时周围好几个亲戚朋友都靠着给大房企带客户,拿到了不菲的佣金,而且比在中介公司挣得还多,所以就萌生了自己干的想法。” 彼时,恒大等众多一线房企,相继推出线上看房平台。 “恒大还出台了专门针对兼职销售员的激励政策,兼职销售员通过邀请好友以及推荐成交,就可以宅在家里轻松赚取丰厚的佣金和奖励。”恒大彼时表示。 在恒房通的页面,实时滚动播放着“兼职销售员”获得佣金的数额。“在中介公司干,卖一套房子实际到手的佣金只有1%左右,自己干的话,佣金都是自己的。”杨毅说。他十月以来一共成交了三套房。 不过,房企的“全民经纪人”模式由于动了中介奶酪,遭到多家中介联合抵制。今年6月,中原地产、链家、Q房网、乐有家地产等中介机构发布联合声明,抵制“全民经纪人”,甚至称其为“违法违规营销模式”。 对于两种模式的优劣,杨毅也表示:“做全民经纪人的好处是佣金高,但地产商的一个通病是账期长,往往当月客户买了房子,佣金要两三个月后才到账,甚至更长。在中介公司,过去基本上给销售员都是当月结的。” 除了全国性购房政策的变动外,河北“北三县”又是一个特殊的存在。由于毗邻北京通州,任何一点政策上的风吹草动,都会影响到这个区域的房价。 “你别去看规划展览馆,你找这里的任何一个房地产销售,都能给你讲明白。”杨毅的脚频繁在刹车、油门之间切换,“这里规划一座通州到燕郊的桥,这里是北京地铁平谷线在燕郊的地铁站……” 东西干道长不过五公里的燕郊,杨毅带着搜狐财经记者绕了足足一个小时。下车时,他右手一划屏幕,金额显示57元。杨毅随手微信转回了一半的车资:“交个朋友,以后来燕郊买房一定要找我。” 在如今地产销售“渠道为王”时代,这一半车资,或许就是杨毅的获客成本。而他的收入并无显著增长。据其介绍,今年作为“独立经纪人”大概赚了20多万,而燕郊房子最为火爆的时候,他曾经一年的收入就买了两套房,然后又通过炒房实现收入翻番。 2020将过,无论北方的杨毅,还是身处南方的赵然,收入都经历了“V”型变化。根据国家统计局数据,今年一季度,全国商品房销售额仅2.03亿元,同比下降24.7%。 而根据12月15日公布的今年前11个月数据,全国商品房累计销售额达到14.89万亿元,同比增长7.2%,增速提高1.4个百分点;其中住宅销售额增长9.5%。 而在这场“渠道争夺赛”中,中介、个人、房企销售,究竟谁拥有更强的获客能力,谁会顺应变化,杨毅、赵然们都用脚投了票。 而结果如何,直播卖房能否成为风口?线上旗舰店能否战胜线下?“全民经纪人”能否长久持续?这些答案或许在2021年会逐渐清晰。
全国性商品房预售资金监管办法出台,房企有望获得更多流动性,高压态势下的房地产有所缓解,初步分析房地产融资仍有操作空间,像土地配资、土地抵押、房地产融资代建、房地产合作开发 、在建工程抵押 、房地产网签融资、房地产以销代融 、包销买断、房地产信誉借款、房企过桥、房产抵押(不动产权证在手)仍可为大家提供服务。2月10日,相关部门下发了关于城市商品房预售资金监管的相关意见。据了解,该文件与1994年发布的《城市商品房预售管理办法》中的相关规定最大不同之处在于明确对预售资金的规定进行了全国统一,进而有利于规范预售资金的使用,夯实地方相关部门的监管责任。最新文件明确预售资金监管额度由市、县级住房城乡建设部门根据项目合同、工程造价等核定,以确保项目竣工所需资金,达到监管额度之后的剩余资金则可以由房企提取使用。在知名房企事件之后,部分地方政府对于预售资金存在过度监管的问题,上述文件将对这些行为进行矫正,有利于帮助一些资金面临困难的房企缓解资金流状况。
编者按:尽管去年行业曾经悲观地预测:站在未来,去年可能是最好的一年。疫情的黑天鹅落下之时,行业也曾经悲观地喊出:失去的春天。我们依然看到在逆境中坚持产品品质的企业,看到营销人们从线下到线上的全面探索,看到了竞合出的未来,看到了在第二赛道不断探索的身影。劳动不仅光荣,更应该能致富。于是,整个行业收获了五年来最好的“金九银十”,在错过了一个春天的情况下,依然有企业提前一个月撞线全年业绩。欣喜之余,我们必须更加清醒地看到在行业不确定性更加突出的当下,有的问题迫在眉睫。已经接近公开报价的销售榜,“三条红线”尽踩的品牌房企们,被渠道绑架日益严重的销售,以及靠优化、卖资产活下去的“问题宝宝”,资本泡沫破裂的物管行业……在2020年最后一个月,北京商报新北京楼市周刊推出年终特别策划《拾问·2020》,回看整个行业。 受疫情影响,今年房地产市场普遍采取“后发制人”,尤其是在“金九银十”期间,各种促销手段更是层出不穷,但缺失将近一半的销售时间,众房企依然面临巨大的业绩压力。 年关将至,众房企前11月销售业绩陆续出炉,距离全年业绩目标还有多远,一定程度上反映了房企年底是否能够“出线”。北京商报记者梳理发现,在50家典型房企中,有41家公布了2020年业绩销售目标,其中有7家已经提前宣布完成了业绩销售目标。按照前11月销售数据测算,目前目标完成率在86%-100%的企业有28家,这些房企仍具备“出线”机会。但部分目标完成率不足八成的房企,大概率将“失约”全年业绩销售目标。 7家房企提前完成业绩目标 从前11月的销售情况来看,各大房企目标完成率已出现分化。北京商报记者梳理发现,50家典型房企中,有41家公布了2020年业绩销售目标,其中已公布业绩目标的房企中,超八成房企的目标完成率在86%以上,恒大、金茂、时代中国、滨江集团(行情002244,诊股)、大发地产、越秀地产等6家房企在11月提前完成了全年业绩目标。 截至2020年11月,恒大、金茂、时代中国、滨江集团、大发地产、越秀地产的销售额分别为6786.6亿元、2003亿元、835.91亿元、1183.8亿元、263.03亿元、844.16亿元,目标完成率分别为104.41%、100.15%、101.57%、118.38%、108.69%、105.26%。 除此之外,目标完成率在86%-100%的企业有28家,分别是弘阳地产、龙光集团、禹洲集团、招商蛇口(行情001979,诊股)、中骏集团、雅居乐、宝龙地产、花样年、阳光城(行情000671,诊股)、华润置地、龙湖集团、中海地产、绿城中国、碧桂园、佳兆业、新力控股、正荣地产、金科股份(行情000656,诊股)、中梁控股、当代置业、新城控股(行情601155,诊股)、合景泰富、世茂集团、旭辉集团、融创中国、首开股份(行情600376,诊股)、中国奥园、融信中国。这些房企仍具备“出线”的机会,尤其是业绩目标完成率超过90%的房企。 其中,12月20日,中骏集团公开宣布,“截至12月20日,中骏集团销售额首次突破千亿,已超额完成年度目标”。4由此,公开宣布完成业绩销售目标的房企增至7家。 除中骏集团外,弘阳地产、龙光集团、禹洲集团、招商蛇口、雅居乐、宝龙地产、花样年等业绩完成率都在95%以上,也可以说已经锁定了“出线”机会。 房企业绩表现,有人得意也有人失意。富力地产、佳源国际、首创置业以及建业地产等目标完成率甚至不足78%,按照目前的市场状况,这些房企大概率将无法完成全年业绩销售目标。 记者注意到,受疫情因素影响,首创置业于年初曾下调业绩销售目标至800亿元,但截至今年11月,首创置业仅完成601.1亿元销售额,年度目标完成率为75.14%。继2019年未完成全年业绩目标后,首创置业在今年或将继续“失约”。 调低业绩目标增幅 房地产市场在今年上半年“遇阻”,有将近一半的销售时间无法正常运行,各大房企面临巨大的业绩压力。下半年房地产销售加速修复,今年的“金九银十”更是给众房企创造了业绩冲刺的机会,11月这一强劲势头继续保持。 国家统计局数据显示,1-11月商品房销售面积为15.08亿平方米,同比增长1.3%,增速比1-10月提高1.3个百分点;商品房销售额达到14.9万亿元,同比增长7.2%,累计销售均价同比增长5.8%,全年累计均价涨幅连续4个月基本保持稳定。而从单月数据来看,11月商品房销售面积1.75亿平方米,销售额1.73万亿元,量价数据从7月起连续5个月刷新历史统计最高值。 “由于受到疫情冲击,今年房地产市场普遍采取‘后发制人’。”地产分析师严跃进分析称,从业绩目标完成情况来看,打折促销固然给房企业绩冲刺创造了机会,但同时也可以看到,今年各大房企在业绩目标设置时普遍趋于谨慎。 记者梳理发现,在所统计的35家房企中,业绩目标增速在20%以上的仅有8家,业绩目标增速处于10%—20的有12家,而业绩目标增速处于10%以下的有15家,其中不乏恒大、融创中国、龙湖集团等头部房企。 值得注意的是,部分房企在今年不但压缩了业绩目标增速,更有甚者业绩目标增速为负值。例如,远洋集团2020年业绩销售目标设定为1300亿元,这与2019年的1400亿元相比,下调了7%左右;新城控股2020年业绩销售目标为2500亿元,较2019年2700亿元同样下调约7%。 贝壳研究院高级分析师潘浩,虽然疫情给房地产销售带来重大影响,但从市场状态来看,房企降速发展是行业总体发展趋势,逐渐舍弃“唯规模论”的粗放型增长模式转而注重企业运行质量是龙头房企从去年就开始规划的发展方向。 业绩目标之外的“重心” “即使众房企下调了业绩目标,今年前11月的业绩完成情况,与去年相比仍有差距。”在同策研究院资深分析师肖云祥看来,无法完成业绩目标的房企,未来将面临排名落后的风险,这对于融资、外拓都是负面影响;而完成业绩目标的房企也未必是赢家,各大房企要关注业绩目标之外的“重心”,盈利指标、回款率,则更能代表企业的“实力”。 肖云祥指出,今年房地产调控政策仍保持高压态势,在如此政策环境下,市场预期不会发生大的变化。目前多家房企提出要做“有质量的增长”,其实就是在规模和实际收益之间寻求平衡,尤其是头部企业在规模上已经达到了一定的体量,行业格局很难发生大的变化,此时房企大多着眼于从提升盈利能力方面考虑。 同策研究院数据显示,在A股93家样本房企中,2020年三季度的平均销售毛利率为33.3%,2019年同期则为37.37%。从数量上来看,2020年三季度,有63家房企出现销售毛利率下降,而2019年同期仅有36家;H股方面,79家样本房企中,2020年中期销售毛利率是32.5%,2019年同期是35.2%。从数量上看,2020年中期,有53家房企出现销售毛利率下降,而2019年同期仅有37家。“结合政策、土地、市场因素,在一段时间内,盈利能力走低的趋势不会发生变化。”肖云祥称。 潘浩同样表示,在房地产行业以稳为主的发展趋势之下,黄金时代的高杠杆、高利润模式正在退出市场。2017年调控以来,行业平均毛利率的逐年下降就是最好的证明。从发展趋势上来看,未来包括土地、开发和人工成本在内的企业运营成本仍在上升通道上,但销售价格增速将逐渐收窄,行业利润率下降并逐渐趋于稳定是大势所趋。因此,众房企如何做到“高利润”,将是未来努力的方向。 除盈利指标外,关注回款率在今年的房企业绩会上也多有提及,越来越多的房企把回款率作为展示企业“实力”的指标之一。据旭辉控股总裁林峰透露,“地产企业的造血能力比融资能力更重要,为了回款,旭辉专门成立了回款小组,以回款作为各项考核指标”。此外,绿城中国、阳光城和华夏幸福(行情600340,诊股)等多家房企也强调销售回款、提高现金回流速度。 “回归到行业层面,随着融资‘三道红线’的出台,回款率的重要性已不言而喻。”在潘浩看来,未来的房地产市场将更加注重安全,从长期来讲也属于行业健康发展的特征。在杠杆率下降的趋势下,回款率上升的情况只会越来越多。
有个在民营房企参与融资工作的朋友,也不知道是不是想通过我搭上更多银行人脉,还是纯粹想交换些银行信贷政策信息,总之去年下半年开始就跟我叨叨,他们要贷款——“储粮过冬”。 但前后,“愉见财经”感觉他经历了从“略有一线希望”到“彻底绝望”的过程。 先定位一下他家情况,克尔瑞排排坐,百强之列,在所在省份当地有实力,但全国来说排名并不靠前。 而且麻烦的是,去年“三道红线”一栏,他家杠杆率偏高了。银行容易对他们皱眉头。 “腾笼换鸟” Y 去年最后几个月的故事是,他们在某股份制银行还有授信额度,但因为当地分行房地产贷款盘子的额度紧张,所以在排队。不过,分行告诉他们,有希望。 这种希望,寄托在一种“腾笼换鸟”之上。 什么意思呢,就是出于总行对房地产贷款占比(存量和新增都有上限管理)的控制,首先是各个分行都在排队等总行腾出额度,然后是各个贷款户都在等分行领到或腾出额度。 分行分管副行长跟他们讲,如果有其他房地产贷款户还款,那这个额度就出来了,就能给到他们了——此之谓“腾笼换鸟”。 不过这个“换鸟”腾出的空可能是零头的。比如这家房企还有3个亿授信额度,但可能额度就被腾出来1个亿、甚至只有几千万,那也只能先腾出多少给多少,还想要的,以后再想办法。 “愉见财经”转而问了问这家银行当地分行的同事,确有其事。并且腾出的额度先给到谁,有个内部的优先级排序: 比如和其他银行搞了银团的,那肯定要腾出额度先保障好这笔贷款,要不然法律上声誉上都有风险。接下来是有整体合作的房企,考虑优先。 再往下,自然是要看收益和风险的。僧多粥少,粥就精贵,分行也是要考核创利的,粥自然是价高者得。以及老生常谈的风险,“三道红线”一来,民营的中小房企是一死死一片的,所以只要不是特别头部的房企,遇到负债率高的,银行也想回避。 当然还有一种不能明说的优先级,就是分行被这家房企捆绑了,不给续贷就要爆,那也只能勉为其难给人家借新还旧。 “准入卡死” Y 虽说好事多磨,但磨太多了还是要坏事。反正我那房企朋友磨银行磨到12月31日,等来了又一道戒严令。 2020年12月31日,央行及银保监会联合发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》,将银行划分为五档,分别对各档银行房地产贷款和个人住房贷款在本行总贷款的占比做出上限要求。 我这朋友密切切磋的两家银行都归入“中型银行”档,上限27.5%。(具体分档见文末表格) 有句说句。你说真的是一分档银行就完全贷不出款了吗?其实也不是。一则还有宽限期,二则也还能继续腾笼换鸟。所以银行关键看的还是政策大方向的意图,以及监管的眼色。这个《通知》一来,银行们都拎得清的呀—— OK,贯彻落实国家“住房不炒”仍然是头等大事,可不要逆向行驶! 所以,懂事的银行们,一开年就对房地产贷款搞起了专项的“降增速、控限额、调结构”。 “愉见财经”听某规模较大股份制银行的人说,他们行在做两件事。第一是摸底,测算自家房地产贷款、个人住房贷款的占比;第二是,对房地产客户实行出一份比过去更严的“名单制管理”。 对于房地产企业来说,他们信贷的“准入关”被卡得比以前更死了。我那朋友家房企,就被踢出了这份名单。 此处略解释两句“名单制管理”。就是从总行公司条线下发一份“房地产营销准入名单”,分行严格对照着来分类管理。名单之外的企业,对外的说辞是“优中选优”,对内都知道基本“一刀切”了,就算偶有特殊情况的破例,反正也是“难上加难”。 唉…… “五个从严” Y 至于进入名单的房企就有“小确幸”了吗?也不是。看这苗头,听说入口关收严还只是第一步,接下来对房地产信贷投放的规模、结构和投放节奏,都会比去年更限得更严。 对于存量,这家银行将前十大授信客户房企、以及集中度高的房企,钉上了“重点压降名单”。行里发了个风险政策下来,上面赫然写着:“严格控制授信总量,逐步压缩,降低单一房企客户的授信集中度”。 哦对了说起“严”字,“愉见财经”听上述这家股份行说了“五个从严”:主体从严、区域从严、业态从严、担保从严、资金监管从严。 不过呢话还是要分两头说。风险部门那帮家伙就知道控控控,但实际做业务的人还是喜欢房地产类贷款的呀。一来,从既有坏账数据来看,房地产类属于比较低的,闯祸的还是批发零售、制造业啥啥的,再说房地产类贷款,有足值抵押物的,模式清晰;二来,现在经济情况不算好,疫情影响的行业太多了,给别的行业放贷更吃不准,算是另类资产荒吧;三来,比起别的行业到处让利,房地产类贷款算收益不错的了。 所以本指望着房地产类贷款冲一冲开门红的,现在也只好暂时作罢。 但暗暗地还是想做一些,咋整。今晚我们仅说对公哈(下次找时间讨论个人购房贷款),银行对房地产贷款也有个鄙视链的。项目来分,首选保障房、棚改等重点民生相关的项目,或是能和“城市更新”这种国家政策沾上边的,但严控制商业性房地产业务投放规模;区域来分,首选一线城市略平衡些二线城市;企业属性来说,还是想傍央企国企。 “我们会合理控制房地产授信总量和房地产新增贷款在全部新增贷款中的占比,高度关注房地产市场走势,加强过程管理,严防房地产授信系统性风险和大额授信风险。”我一说要写到稿子里,某银行人士就来了这么一句好官方的。 “聚集效应” Y 但你如果问我房企是要被团灭了吗?我说不是。并且我恰恰认为,对头部房企而言产生了“聚集效应”的机会,尽管这个分娩过程一样痛得要死难得要死,一样早早就得去喊“活下去”这样的口号。 多难兴邦亦兴企,高手过招狭路胜。中国城市化率还低,进程还在继续,建设还在轰鸣,投资马车还不能喘气歇息。 当然这话也是要双重理解的。首先是,中小房企是真的要趴下一大批的。 关于这一点,“愉见财经”是从不马后炮的哦,我在2016年那个火热的8月,融信刚刚110亿拿下上海地王、各房企都在加码杠杆准备上天之际,顶风作案连浇过三盆凉水:《火葬场旁边出地王:要么钱当纸用,要么行业掉头》,《当房子和票子比泡沫》,《看空楼市会讨骂》,并且在2016年8月17日发过这么一个朋友圈(也贴在公号过),预言的是: “我们打个赌?中国楼市今年(2016年)年底开始不再火热,五年零三个月后,进入墓局。” 我断的“五年零三个月”,就是2021年底。其实消费侧房价端走势,有太多群体心理学的干扰是很难算准的,尽管北上等城市的房价的确是自2016年底到2017年初就开始了调整以及结构板块微跌。当时主要算的是房企侧的荣枯情况,看的是行业大运,2021年会是房地产行业的墓局。 所以今年,对房企而言肯定是很难的。 房地产行业失去了想象力。经济观察报副总编辑陈哲在最近的一篇观察文章里写了句:“吃了20多年城镇化红利的房地产,进入了时代的下一个轮盘,它们未来将面临的,既不是黄金时代,也不是白银时代,而是横盘时代。” 我觉得很对:横盘时代。 但是有多少人能深刻体会,一个吃资金的行业是经不起“横盘”的,对抗风险能力弱的小鱼小虾而言,横盘就是死呀。我一地产小老板朋友,也就几十个亿在里面滚,一年资金成本+“公关成本”两个大头,就是10%开外,大几个亿!横盘两年,卒。 但从另一个角度看,如果房企真倒了一批、摇摇欲坠了一批,那是否也意味着市场份额和资源的集聚呢?这种走钢丝游戏谁是最后胜者现在还很难说,但头部的、负债率还稳着的、管理运营水平和数字化能力高的、产业链里有序延伸到诸如物业服务+生活服务等都有营收看头的,我觉得挺过来就能赢。 最后说两个往我这个判断上发展的消息。 一,“三道红线”后地产首单收并购出炉了,并购资产,这种时机反而意味着便宜。 二,国内银行控贷款,但君不见头部房企开年却能扎堆狂发境外美元债嘛,7天就61亿美元了,数字很大。对,固然有些是借新还旧,也是储粮为了过冬,但人家发得出、规模大、期限长,并且头部的那几家(碧桂园、世茂、旭辉)利率还很划算。
临近年末,房企融资利率出现攀升迹象。针对房企融资成本居高不下的问题,业内人士指出,我国绿色建筑用资比例远低于全球水平,而且绿色债券的利率不足房企普通融资利率的50%。2020年最新修订的《绿色债券支持项目目录(2020年版)》(征求意见稿)对绿色建筑标准认定有所放宽,在利好政策推动下,以绿色建筑项目发行绿色债券的数量将会有所提升,建议房企对绿色债券予以重视。 融资利率攀升 贝壳研究院数据显示,11月房企境内债券融资平均票面利率为4.89%,较上月增加0.13个百分点。境内融资成本自8月以来一直保持上升趋势。境外债券融资平均票面利率为8.04%,较10月大增,重回“8%”的水平。 从发布融资计划的融资主体看,近期国企融资占比整体较高,且融资利率具有绝对优势。相比之下,民营房企近期融资规模较小,且融资利率居高不下。 12月11日上交所消息,中国铁建股份有限公司2020年面向合格投资者公开发行可续期公司债券(第二期),首个周期的票面利率为4.37%。本期发行规模为不超过30亿元(含),募集资金扣除发行费用后,拟用于补充公司流动资金。 从融资规模看,近期房企融资总金额和融资笔数均出现明显下滑。贝壳找房数据显示,按照发行日期,上周(12月7日至12月13日)房企境内外债券共发行17笔,较前一周减少1笔,融资(含计划)金额约156.6亿元,环比减少15.3%。 从融资结构看,境外融资规模增幅较大。上周房企境内债券融资金额合计107.5亿元,环比下降29.4%。境外发债规模合计约49.1亿元,环比增长50.2%;上周境外融资在融资结构中占比约31%,较前一周上升13个百分点。临近岁末,房企整体发债规模有所收缩。 绿色债券发展空间大 针对房企融资成本居高不下的问题,全联房地产商会创会会长聂梅生在全联房地产商会四届五次理事会暨2020年会上指出,建议房企对REITs和绿债进行深入研究。这两类融资,分别代表了房企降利率的两种途径。一种是股权类,一种是债权类。虽然目前国内出台的REITs相关政策中还没有把房地产纳入其中,但从国外经验看,房地产利用REITs产品进行融资是一种趋势。而绿色债券作为房地产企业可以利用的低利率债券融资品种,未来也有较大的提升空间。 聂梅生介绍,现在绿色建筑用资比例远低于全球水平。2019年,全球绿色债券总额是2500亿美元,投向绿色建筑的占比为30%;2019年,国内绿色债券的总额为3862亿元,投向绿色建筑的占比为6%。从利率看,绿色债券的利率不足房企普通融资利率的50%。 “以往,国内绿色建筑项目发行绿色债券少的原因在于:在房地产宏观调控的大背景下,监管机构担心资金通过绿色债券直接流向普通房地产开发;此外,以往《绿色债券支持目录》(2015年版)中要求绿色建筑需达到二星级及以上标准。而2020年最新修订的《绿色债券支持项目目录(2020年版)》(征求意见稿)对绿色建筑不再有星级要求,只需满足相关技术标准,且获得绿色建筑评价标识即可,不再要求达到二星及以上。可以预见,在利好政策推动下,以绿色建筑项目发行绿色债券的数量将会有所提升。”多位市场观察人士对中国证券报记者表示。 针对绿色债券发行的流程,鹏元资信指出,以绿色建筑发行绿色债券,通常需要取得绿色建筑标识。实际上,标识申请中的项目也可以申报绿色债券。绿色建筑标识的出具机构可以是住建部门,也可以是专业的第三方机构,国外权威绿色建筑评价体系同样可以适用。绿色建筑标准对项目要求高,竣工后需要进行绿色建筑运行标识评价及正式评价,发行人应完善项目质控;债券可以设计投资者保护条款,约定如果因此被撤销绿色债券标识,投资者可以回售。以绿色建筑标准建设的居住建筑和公共建筑均可发行绿色债券,优质的绿色建筑项目还可以去境外发行绿色债券。 鹏元资信还称,以绿色债券为绿色建筑项目融资前景广阔。建筑能耗是意想不到的能耗大户,其与工业、交通并列为“三大能源消耗大户”。从中国建筑节能协会最新公布的《中国建筑能耗研究报告(2019)》可知,2017年,中国建筑能源消耗总量为9.47亿吨标准煤,占全国能源消费比重21.11%,比2016年增加0.51个百分点;建筑碳排放总量为20.44亿吨二氧化碳,占全国能源碳排放的19.5%,比2016年增加0.1个百分点。近年来,中央政府及省市地方政府陆续出台了关于绿色建筑的发展政策,促进建筑行业的绿色发展。 从机构梳理的绿色债券明细看,已经发行的绿色债募投项目中,绿色建筑类型有保障房、安置房、商场、公寓、办公楼、机场,涉及居住建筑和公共建筑。从债券类型看,绿色建筑发行的绿色债券中各类型债券均有涉及,主要包括企业债、公募公司债、私募债、中期票据等。发行人主要包括房地产企业及城投企业。 依靠回款缓解压力 除了关注绿色债等新型融资途径外,房企销售回款作为内生性改善现金流、降低外部负债的有效途径,也是未来关注的重点。 贝壳研究院高级分析师潘浩对中国证券报记者表示,从房企到位资金来看,1-11月房企到位资金累计同比增长6.6%,房企资金状况持续改善;但从长期来看,房企到位资金增速自2009年起呈波动式下行走势,且2017年以来受融资政策收紧影响,到位资金增速大幅下滑,逐渐接近零值。 分项来看,自2006年以来,国内贷款占比呈下行走势。与2006年相比,当前国内贷款占比下降5个百分点,而定金及预收款及个人按揭贷款的比例提高了10个百分点,房企依靠销售回款缓解资金压力的趋势明显。预计明年房地产融资相关政策将持续趋紧,房企将继续通过加速去化的方式缓解资金压力,个人按揭贷款、定金及预收款的占比或将持续走高。 易居研究院智库中心研究总监严跃进也指出,评估房企融资压力应重点关注有息负债与销售回款这两部分。“三道红线”监管的重点在于控制有息负债增速;销售回款占据房企资金来源一半左右。在严控有息负债增速的背景下,销售回款的增速就显得尤为重要。 (文章来源:中国证券报)
王晓非 发自上海 2020年12月31日下午,“2021挑战未来——丁祖昱评楼市年度发布会”在上海新静安体育中心举行,现场超3000人聆听易居企业集团CEO丁祖昱的分享。自2016年始,“丁祖昱评楼市”年度发布会已成功举办四届,成为中国地产行业最受关注的盛会之一。 发布会现场,丁祖昱谈到,1-11月超8成百强房企累计全口径业绩同比提升,全口径金额门槛持续提升,其中TOP50门槛增幅最高,由604.3亿元增至741.3亿元,涨幅达22.7%。2020年千亿房企数量预计将由2019年的34家增至40家以上。部分房企全口径金额还在增长,但操盘或权益增速已下降。 从房企拿地能级分布来看,2020年百强房企在一线、二线、三四线城市的拿地分布分别为:4%、46%、49%,2019年则分别为5%、45%、50%。2020年1-11月百强房企拿地建筑面积前五城市分别是:西安、武汉、重庆、杭州、成都。 从财务方面看,2020年房企加速降杠杆,净负债率明显改善的房企包括:阳光100中国、首创置业、中南建设等;现金短债比明显改善的房企包括:国瑞置业、金隅集团、华发股份等;扣除预收后的资产负债率大幅改善的房企包括:融创中国、碧桂园、中梁控股等。
严明会 发自上海 2020年12月31日下午,“2021挑战未来——丁祖昱评楼市年度发布会”在上海新静安体育中心举行,现场超3000人聆听易居企业集团CEO丁祖昱的分享。自2016年始,“丁祖昱评楼市”年度发布会已成功举办4届,成为中国地产行业最受关注的盛会之一。 发布会现场,丁祖昱表示,地产行业正在经历从不确定性到确定性的转折。丁祖昱指出,地产行业以2018~2020年为界限,大致分成三个阶段。 2018年以前,地产处于确定性增长阶段,房企通过增大融资、高周转、高负债模式,实现规模迅速壮大。2018~2020年,伴随政策面房住不炒政策出台,宏观经济去杠杆苗头出现,加之疫情突发,房地产处于不确定性阶段。 丁祖昱预测,2020年后,房地产将进入到下一个确定性阶段,即无增长时代。伴随三道红线落地,房住不炒已成为长效机制,由此地产无增长时代有望来临。 与此同时,丁祖昱指出,未来规模房企亦会出现负增长现象。这一迹象在2020年已有显现,据克而瑞数据,2020年前11月百强房企中,有4家千亿房企增速为负。