中房智库研究员 苏志勇 付珊珊/文 2019年时间过半,经历了上半年短暂的融资回暖之后,房企的融资渠道正在被一一封堵,下半年房企的资金链将迎来更严峻的考验。 在“房住不炒”的调控基调下,2019年上半年楼市政策始终保持严控态势,虽然“一城一策”未见明显进展,但调控丝毫没有松动迹象。货币金融政策方面,年初央行下调存款准备金率1个百分点,释放了金融市场流动性。3月的全国两会提出积极的财政政策要加力提效,稳健的货币政策要松紧适度。在此政策背景下,上半年资金面相对宽松,但“精准滴灌”的金融政策并未让房地产行业有明显受益,针对房地产的银行信贷和国内债券融资被严格监管。在银行信贷收紧的情况下,房地产信托异军突起,成为支撑房企资金链的重要力量;海外发债在经历了去年的低迷之后重新爆发,走出一波小高潮。但是随着7月初国家发改委和银保监会相继对海外发债、房地产信托出手监管,房地产融资形势骤紧,下半年房企的融资形势不容乐观。 ━━━━ 银行信贷闸门严控房地产信托爆发 根据国家统计局2019年房地产投资到位资金统计数据,截至2019年6月,房地产开发资金来源累计达到8.5万亿元,同比增长7.2%,增速比5月回落0.4个百分点。其中国内贷款累计13329.68亿元,同比增长8.4%。按月度分析,1~2月贷款同比增长-0.5%,3月至6月同比增幅分别为2.5%、3.7%、5.5%、8.4%,呈逐月回升态势。 总体来看,上半年货币金融政策相对宽松。1月5日,央行决定下调存款准备金率1个百分点,分两次实施,释放资金1.5万亿元。尽管信贷资金充裕,但房地产信贷始终被重点监管。5月17日,银保监会发布了23号文,明确要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资,重点申明了要对银行、信托等金融机构对房地产行业的放款加强监管。6月13日银保监会主席郭树清在陆家嘴论坛上表示,必须正视一些地方房地产金融化的问题,一些房地产企业融资过度挤占了信贷资源,助长了房地产投资投机行为。受政策和高层表态影响,房地产开发资金来源增幅在4月份达到8.9%的高点后,开始逐月回落,房地产信贷再次被收紧。 银行信贷被严控,房地产信托则在上半年迎来爆发。根据用益信托的数据统计,2019年上半年共发行信托产品11046只,规模总计12507.23亿元。其中投向房地产的信托产品3352只,占总数的30.3%;规模总计5151.92亿元,占总规模的41.2%。仅6月份就发行房地产信托产品585只,规模达1073.37亿元。从融资成本上看,上半年发行的房地产信托产品平均利率超过8.5%,比去年同期的7.3%提高了0.8个百分点。 信托产品融资成本大幅提升,兑付压力也逐渐加大。根据中国信托业协会的数据,截至2020年第一季度末,未来三个季度的信托到期总规模达到4.46万亿元。分季度来看,今年第三和第四季度与明年第一季度的信托到期规模分别达到1.27万亿元、1.73万亿元和1.46万亿元,其中房地产信托占据较大份额。 房地产信托风险引起了监管层的警觉。7月初,银保监会对部分信托公司开展了约谈警示,要求将房地产信托业务增量和增速控制在合理水平,对部分信托公司提出2019年三季度房地产信托规模较二季度“零新增”的自我约束建议,且严禁新增通道类“432”项目与前端融资业务。另外,监管部门已经统一放行标准:二级资质的孙公司将无法开展信托业务贷款。 受监管政策影响,7月中下旬房地产信托发行有所放缓。截至25日,7月份累计发行房地产信托产品227只,规模549.98亿元。 ━━━━ 国内融资受阻房企转道海外 国内融资渠道收紧,资金饥渴的房企不得不借道海外,通过海外债和海外上市寻求融资突破。中房智库研究员根据wind数据统计,截至7月25日,今年内地房地产企业海外发债110笔,计划发行规模为2758.4亿元,实际发行规模达到了2930.3亿元。 2019年7月以来的半个多月时间内,房企的美元融资计划已经超过170亿美元,刷新了历史最高纪录。与此同时,房企的融资成本在快速上升,上半年,美元债的融资利率平均在6%左右,到了7月,美元融资平均利率已高达8%。 据中房智库研究员统计,上半年发行的110笔海外债券中,有35笔债券发债利率超过10%,在所有发行海外债的总量中占比超过30%,其中当代置业、泰禾集团、明发集团的三笔美元债利率均超过15%,成为上半年发债利率最高的三家房企;而海外债发债利率在5%以下的仅有7笔,占总发行量的比例仅为6.4%;更多的海外债发债利率集中于5%至10%这个区间。 根据上述数据统计,今年上半年,房企海外发债的平均发债利率为8.8%。 从海外债发债频率上看,佳兆业、中国恒大、融信集团等房企上半年多次发债,其中佳兆业仅半年时间就发债5次,且其5次发债利率均高于10%。 其实早在2018年,国家发改委就对海外债发行做出风险提示。提出将引导规范房地产企业境外发债资金投向,房地产企业境外发债主要用于偿还到期债务,避免产生债务违约,限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目、补充运营资金等,并要求企业提交资金用途承诺。今年7月12日,国家发改委强调,房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。这也意味着试图通过海外债融资补充流动资金或用作拿地已经不可能。 国家发改委的表态也反映出海外债可能引发的偿付风险。根据Wind数据统计,2019年房企海外债到期数量66只,到期规模237.57亿美元。2020年、2021年,房企海外债到期规模将分别达297.86亿美元、316.38亿美元。未来3年,房企海外债兑付压力逐年提升。 除了发行海外债,自去年下半年以来,不少中小房企也在通过上市的渠道寻求融资。 据中房智库研究员不完全统计,去年包括正荣地产、美的置业、弘阳地产、大发地产等在内的房地产开发企业均赴港上市,如果加上去年上市的物业企业,这一数量比此前的2016年和2017年上市房企总和还要多。 进入2019年,房企上市热度依然不减。据统计,今年以来,已有德信地产、银城国际、中梁控股等多家房企登陆港股,新力地产、海伦堡等房企也在排队等候上市。 除了房地产开发企业,目前物业企业在港股已经形成板块效应,各家房企旗下物业公司也在筹备上市或从新三板摘牌从而赴港股上市。去年,雅生活、碧桂园服务、新城悦等一系列物业企业纷纷上市,引发房企拆分物业上市热潮。今年上半年,房企筹备物业上市的热情依旧未减。仅上半年成功上市的物业企业就有滨江服务和奥园健康,此外,蓝光旗下嘉宝物业也于6月披露了上市聆讯后的上市申请材料,保利物业、开元物业也均在筹备或等待上市之中。 ━━━━ 下半年房企资金链难言乐观 严厉调控之下,2019年的房地产市场陷入僵持。2019年1~6月,全国商品房销售面积75786万平方米,同比下降1.8%,降幅比1~5月扩大0.2个百分点;商品房销售额70698亿元,增长5.6%,增速回落0.5个百分点。6月末,全国商品房待售面积50162万平方米,比5月末减少766万平方米。 对于资金需求密集的房企来说,销售回款是最为重要的资金来源。目前全国主要城市都笼罩在限售、限购、限贷等严厉调控之下,销售层面受到极大制约,资金回笼困难。加之融资渠道被一一封堵,下半年房企资金链将备受考验。根据媒体查询人民法院公告网显示,截至7月23日,2019年全国有271家房地产企业宣告破产清算,多为中小企业,但也不乏一些大型房企。年初,曾经的500强房企中弘股份因资不抵债宣布退市,并进入破产程序;今年6月,上市房企银亿集团,在负债规模达到500亿元的重压下宣布破产重组。 随着融资环境的进一步恶化,不仅是中小企业日子不好过,一些负债率高企的大型房企同样面临生存考验。上半年至今,华夏幸福、泰禾集团、阳光100、华侨城、新城控股、恒盛地产等房企纷纷转卖项目或股权,以降低负债。 由此看来,2018年万科高喊“活下去”并非杞人忧天,而是对全行业的警示。对于整个楼市来说,“稳房价、稳地价、稳预期”是今年调控的主要目标。对于房地产开发商来说,降低负债率,回笼资金,保持资金链的稳定才是生存根本。
原标题:7个月271家房企破产: 地产行业拉开新一轮洗牌大幕 人民法院公告网显示,截至7月23日,今年全国共有271家房地产企业宣告破产清算。随着持续高压的房地产调控持续,市场的残酷正逐渐显现。 房地产行业普遍繁荣的好时光正在远去。7月13日,中国国际经济交流中心副理事长黄奇帆在上海表示,今后十几年,中国房地产开发企业数量会减少三分之二以上。 “过去30年的房地产发展模式很难再继续下去了。未来房地产市场显然只属于前30强。”近期,一次小型业内聚会上,某知名房地产行业大佬如此感慨。 面对2019年以来持续的楼市深冬,一些房企开始扛不住了。人民法院公告网显示,截至7月23日,今年全国共有271家房地产企业宣告破产清算。除了大量不知名的中小型房企之外,位列全国500强第215位的上市房企银亿集团也赫然在列。 今年6月,ST银亿(000981.SZ)发布公告宣布,银亿集团、银亿控股已向浙江省宁波市中级人民法院申请破产重整。银亿集团称,2019年以来,银亿集团、银亿控股持续面临流动性危机,虽竭力制定相关方案、通过多种途径化解债务风险,但仍不能彻底摆脱其流动性危机。 事实上,银亿集团只是今年房地产行业的一个缩影。统计局数据显示,1—6月份,房地产开发企业到位资金84966亿元,同比增长7.2%,增速比1—5月份回落0.4个百分点。 房企资金供给不足,跟房企融资方面的调控政策有关。张大伟提到,2019年来,已经有超过15次针对房地产资金链收紧的政策,不论是购房者还是媒体都担忧房地产资金链。上海易居房地产研究院副院长杨红旭在此前的采访中曾向记者表示,“目前,开发贷、房地产信托、内债外债和私募等融资渠道一致收紧,这在历史上非常罕见。” 回顾过去,几十年来,房地产市场变幻莫测,但房企的存亡与政策、市场环境密切相关这一点从未改变。 消失在风中 “数据本身没有意义。对比全国10万家级别的房地产企业数量,几百家企业的破产,算是所有行业里面比例最低。另外,从环比同比看,这个数据也没有明显增加。但这一现象被关注,代表了市场对房地产企业资金链的担忧。”张大伟说。 不可否认,随着持续高压的房地产调控持续,市场的残酷正逐渐显现。CRIC数据显示,2019年上半年,TOP100各梯队房企之间规模分化持续,行业竞争加剧。其中,TOP3房企权益金额集中度达10.5%,同比提升0.8个百分点,龙头房企继续保持稳健高质量发展。TOP4-10、TOP11-20、TOP21-30各梯队房企权益金额集中度较去年也均有一定幅度的提升,市场份额稳中有升,规模房企竞争优势进一步深化。而随着多数城市成交回落,销售难度加大,50强之后的房企竞争优势已不再明显,权益金额集中度出现一定回落。 1993年,随着政府下令停止银行贷款,第一轮紧缩性宏观调控开始。此后,房地产调控步入轮回周期。每隔几年,房地产政策就会密集出台,尤其是针对资金面的调控逐渐收紧。几轮调控下来,一些过度使用杠杆的房企难以应对突然而至的政策收紧,资金链开始断裂,不得不退出房地产市场。根据同策咨询顾问总监张宏伟观察,2006年、2008年、2012年、2014-2015年和最近几年,由于国家对房企资金面政策收紧,房地产行业迎来不同程度的倒闭潮。 2014年3-5月,在浙江宁波、江苏南京、无锡、安徽合肥、湖北襄阳、陕西神木等全国多地,十余家中小房企被曝光因资金链断裂而陷入了破产危机。仅2014年3月份,被媒体曝光的房企资金链断裂案例就有10余起。这一年,曾经的百强房企光耀地产传出多个楼盘无法交楼、资金链紧张,公司面临倒闭风险。随着银行信贷的收紧,资金流入减少,最终,光耀地产于2018年初申请破产重组。也是在这一年,绿城中国将旗下30%股份出售给融创中国。 除了调控波动,一些房企也倒在转型的路上。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,就此轮房地产破产潮而言,实际上类似事件不是孤立事件,目前来看,地产企业中带有“置业”、“地产”等名称的企业往往在业务投资上会更加专注地产投资,凭借这两年的发展,往往有较好的表现。而部分带有“股份”字样或企业本身名称看不出是做地产的,普遍都是在做多元化的模式。类似企业实际上都是投资型的企业,即地产投资只是其多元化投资的一部分,这个时候往往会有各类压力。类似企业的债务问题,恰是说明了在这两年“瞎折腾”,导致错过了投资的机会,进而使得企业资金方面的压力增加。 新一轮洗牌 新一轮洗牌的大幕无疑已经开启。 7月22日晚间,处于前董事长“丑闻”旋涡中的新城控股公告称,公司正与合作伙伴就公司近期公开市场新获取项目的合作方式进行洽谈、协商,筹划出售部分项目公司股权。截至目前,公司已在洽谈、协商出售的项目约为40个(含联营项目)。除了新城控股,今年以来,处于资金链危机中的泰禾集团已经先后转让约19个项目股权。 洗牌在榜单中也表现得十分明显。据中国指数研究院发布的《2019中国房地产百强企业研究报告》显示,2018年百强房企销售总额、销售面积分别达87239.1亿元、66244.5万平方米,同比增长33.2%和32.0%。值得注意的是,对比2016年前的百强房企名单,仅有18家房企仍在今年的百强名单里,包括万科、恒大、碧桂园等,而北京天鸿集团、上海中星集团等房企已消失在榜单中。 “房地产企业破产在近两年已不鲜见,但银亿的破产申请依然让行业从业者们嘘唏不已。是的,属于房企的‘大跃进’时代真正落幕了。房地产行业从20年前商品房每年仅成交1亿平方米上升到2018年的17亿平方米,转至2019年上半年成交面积已然同比下降1.8%,似乎已经在证明行业整体规模见顶,属于行业‘大浪淘沙’时代已经来临,被淘汰有大量中小房企,亦有上市房企、头部房企。”58安居客房产研究院首席分析师张波说。 张波认为,银亿事件可以有很多种解释,有一个重要原因是多元化不成功,但在房地产去产能化的大背景下,大量中小型房企专注房地产或许是“等死”,但多元化或许是“找死”,但无论如何必须要有出路,未来顽强生存下来的大型房企,必是找到合适自己的发展的节奏,再加上点“好运气”,或者是有着独特资源优势“小而美”的企业。 未来,张宏伟认为,中小房企被淘汰是必然趋势,大型房企将会占领房地产市场的天下。目前,房地产行业集中度仍在不断提升,无论是竞争力、产品专业能力、融资能力还是品牌影响力,中小型房企都难以和大型房企匹敌。部分中小型房企转型进入细分领域,如养老、主题乐园等,还可能有存活空间,但发展空间依旧不大。 “中小型房企无法避免被时代淘汰,这是一个市场趋势。以传统住宅开发为主要经营领域的中小型房企中,80%-90%都将被淘汰。”张宏伟说。 “其实不用对房企的下个十年过度悲观,‘大跃进’的好处是行业实现快速发展,但是‘大浪淘沙’洗礼之后的行业会更精彩,未来房地产开发行业将不再以规模为第一要素,不再去比拼谁的销售面积最大,而是看谁的产品更好,谁能更紧跟用户的需求趋势变化,从‘规模化’向‘品质化’过渡或是房地产开发行业下个十年最大趋势。”张波说。
原标题:扛不住了?今年超200家房企宣布破产 来源:每日经济新闻 中国的房企是世界上最大的了。7月22日发布的《财富》世界500强中,上榜的5家房地产企业(恒大、碧桂园、绿地、保利、万科)均来自中国。 中国的房企也应该是世界上最多的了。根据2018年全国工商局统计,中国已登记注册的房地产开发商数量达到9.7万个。 房地产的发展本质是靠杠杠和债务驱动的,当两个条件都发生改变的时候,这个行业最好的日子也就过去了。每经小编(微信号:nbdnews)注意到,来自人民法院公告网的数据显示,截至7月24日, 2019年全国274家房地产企业发布破产公告,其中昨天(24日)就有3家。 超200家房企宣布破产 从人民法院公告网长达18页的名单中可以看到,今年破产的基本都是一些中小房企,很多我们连名字都没听过。 今年宣布破产的部分房企(图片来源:人民法院公告网) 融资成本提高是这些中小房企破产的一个重要原因。据克而瑞统计,从融资成本来看,今年上半年,95家房企境内发债的平均成本为4.97%,境外发债的成本则为8.34%。事实上,2018年以来,房企境外债的发债成本便一直居高不下,特别是2018年10月,境外发债成本突破8%,之后均维持在7.5%以上。 高力国际华东区近日发布的中国商业地产投资市场研究报告就指出,能够轻易获得融资或再融资的日子已经结束,因此,投资者需要多元化的融资手段以确保未来所需资金和降低融资成本。其调研结果显示,银行仍然最被依赖,超过35%的受访者表示银行贷款将是其主要资金来源,随后依次为合资公司和战略联盟、信托、结构性产品、发行境外债券,对应比例分别为13%、12%、11%和11%。 房企融资一紧再紧 2019年一季度,人民币贷款增加5.81万亿元,同比多增9526亿元,而2018年一季度的这两个数据分别为4.86万亿和6339亿元。分部门看,以个人住房按揭贷款为主的住户部门贷款增加1.81万亿元,去年同期只有1.75万亿元。 地产的过热也暗藏金融风险,在此背景下从今年第二季度以来,房企融资环境突然开始收紧。据国际金融报不完全统计: 4月19日,中央政治局会议明确,“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制”,此次会议重提结构性去杠杆。同日,住建部约谈部分城市政府负责人,强调房地产市场调控目标不动摇。地产政策趋紧信号初现。 5月18日,住建部再次对4个城市进行了预警提示。之后,住建部发布预警提示、约谈部分城市政府负责人,延续趋严态势。 6月,中国人民银行党委书记、中国银保监会主席郭树清在第十一届陆家嘴论坛上公开表示,必须正视一些地方房地产金融化的问题。近年来,我国一些城市住户部门杠杆率急速攀升,相当大比例居民家庭负债率达到难以持续的水平,更严重的是,全社会的新增储蓄资源一半左右投入到房地产领域,一些房地产企业融资过度挤占了信贷资源,导致资金使用效率进一步降低,助长了房地产投资投机行为。 6月后,境内债、ABS、信托、美元债都受到不同程度的政策收紧。 7月22日,证券时报发文表示,房地产作为经济稳定器的作用不能忽视,但防范房地产金融风险更加重要,“房住不炒”定位和“稳地价、稳房价、稳预期”的房地产调控目标不会改变。 机构:降低杠杆、加快回款成房企工作重点 每经小编(微信号:nbdnews)注意到,恒大研究院报告显示,2019年至2021年是房企有息负债的偿债高峰。经过测算,截至2018年底,房地产主要渠道有息负债余额为20.3万亿元,会在2019年至2021年集中到期,到期规模分别为6.8万亿元、6.6万亿元和5.4万亿元。 而为了还钱,有房企已经拼了!A股上市公司泰禾集团本月宣布,拟在境外公开发行不超过18亿美元的美元债券,目前已完成4亿美元的债券发行。值得注意的是,此次泰禾集团发行的债券票面年息高达15%,每半年支付一次,相当于正常融资利率的2-3倍。 数据来源:Wind 除了发债,一些房企还通过上市进行融资。7月16日,中梁控股集团在港交所上市,公司募资用途之一,即偿还信托贷款。其招股书数据显示,截止2018年底,中梁还有109个信托或资产管理计划尚未偿还,总额达到147亿元,占借款总额约54.5%。其中四笔信托贷款将于2019年到期,其中一笔利率高达13.83%。 当天的敲钟仪式后,中梁控股执行董事兼CEO黄春雷在现场表示,预计下半年针对地产的融资可能会有所收紧,并且近期已有相关的迹象。 国泰君安的研究报告指出,今年下半年,预计融资政策维稳,开发贷款等传统融资方式在行业融资中的占比将会提升,地产商票等尚未严控领域的融资规模可能会有所扩大。与此同时,下半年,地产行业的融资成本预计将会抬升,资金面也将继续承压,房企的工作重心会加速向降低杠杆和加快现金回笼等目标转移。
原标题:卖项目求生 中小房企生存不易 广州,房价近四年连续上涨的一线城市,今年却出现了多家破产房企;还有多家中小房企或项目公司陷入流动性困境。 上半年,广州粤泰股份以及泰禾旗下的广州院子项目,均拟出售予世茂房地产纾困,但依然未解除风险。 不只是广州。房地产市场残酷和真实的一面正在展现,截至7月24日,全国250多家中小房企、区域型房企宣告破产或被强制清算;一些中大型房企也遭遇资金链危机,如泰禾、新城控股、华侨城等,纷纷“断臂求生”。 破产房企年年有,今年有何不同?从房企销售排行榜来看,市场集中度在近三年来已大幅提升,行业并购整合进入深水区,甚至发生在大型房企之间。 从行业环境来看,今年土地和资金这两个房地产市场最核心的要素,都更难以获得,中小房企“被扼住了命运的咽喉”,没有发挥的余地,等待他们的,多数是破产消亡或被兼并的命运;一些以前风格激进的中大型房企,也会陷入流动性困境。 多家房企人士认为,千亿规模和运营能力,是未来房企生存的门槛。 房企生存艰难群像 7月23日,粤泰股份的一纸公告透露出无奈的意味。公司股票在7月19日、22日、23日连续跌超过20%,属异常波动。 公告坦承,作为出售给世茂的项目之一,公司正与安徽淮南项目的小股东协商股权退出等事宜,目前还未达成一致,与世茂的交易尚未完成。因此,公司目前流动性困难尚未完全缓解。 广州本土房企粤泰股份是一家老牌房企,2018年10月,粤泰股份多家子公司相继爆出债务逾期问题,并涉及多项诉讼、仲裁,部分银行账户、股权债权、项目物业等被冻结或查封。 截至2018年12月31日,粤泰股份逾期借款为29.52亿元,逾期应付利息2.46亿元。 为缓解流动性紧张,今年6月9日,粤泰股份与世茂房地产签署协议,拟转让五个项目,交易对价总计63.97亿元。 但从最新的公告来看,下属公司牵涉到很多股东、债权纠纷,出售项目并不顺利。 粤泰股份仅是今年资金链紧张的房企之一。人民法院公告网记录显示,截至7月24日,全国共有270多家房企申请破产或被强制执行清算。 从破产房企的区域分布,可以看到一线城市整体不多,而绝大部分的破产房企集中在二、三线,四、五线城市,均为中小房企。 如4月24日,昆明市中级人民法院消息显示,云南奥宸房地产开发有限公司及其子公司昆明香缇玫瑰公司将破产重整。总资产超180亿元的奥宸地产,曾连续7年获得“中国房地产百强企业”称号。 小体量、高负债、未上市是中小房企的共同特征,因此更容易受市场波动的影响。在克而瑞中国排行榜位列123名的奥山集团,操盘金额仅67.8亿,但其净负债率高达283%;还有操盘金额仅39.9亿元的银城国际,净负债率高达350%。 不过,今年并不是只有中小房企面临危机,大型房企断臂求生的戏码也不断上演。 7月23日,在遭遇实际控制人出事的“黑天鹅”仅二十多天后,新城控股紧急公告,欲出售约40个项目套现;7月24日,公司又公告,拟筹划转让部分项目公司股权及相关债权,交易总额不超过150亿元。 此前,泰禾先后卖出10个项目融资112亿纾困;净负债率大增的央企华侨城也已出售7个项目;阳光城在4月连续出售两项优质资产,回收约60亿资金。 协纵策略管理集团联合创始人黄立冲认为,今年是房地产企业的“爆雷年”,由于房地产已经连续上升比较长时间,而当下的限购、限贷、限价等政策导致房子无法套现,房地产的流动性枯竭了。 他进一步指出,近期流动性可谓“又松又紧”。松是由于国家货币供应提升,紧是因为民间资本比较缺乏。因为政策问题,房企很难获得银行资金,而民间资本相对枯竭的时候,房企爆雷就多了。 被什么扼住了咽喉? 过去30年,中国广阔的房地产市场,孕育了数万家房地产公司,其中布局全国的大概在一两百家,行业极其分散。 过去三年间,房地产行业的兼并重组开启,以融创为代表的房企通过并购快速扩张,实现规模的几何式增长;老牌龙头房企万科、保利等稳健上升,连同深度布局三四线的恒大、碧桂园,一同站在房企俱乐部的顶端。 大量的中小房企则陷入了生存困境。三年前,广州一家本土小房企老板对记者说,要生存就必须上千亿,但这个很难,中小房企在融资和拿地上,均不占优势。 今年房地产的融资环境对中小房企更不友好。5月份开始,房地产信托、海外发债连续收紧,这类高成本的融资渠道,也几乎关闭了。 东方证券分析师竺劲称,中型房企有较大规模扩张诉求、拿地动力强,又相对缺乏自有资金,受信托融资整顿冲击大;小型房企原本就难以获得信托融资资源,受影响也小,但其难抗市场波动。 群益证券(香港)分析师沈嘉婕表示,当前房地产市场融资能力分化,随着融资渠道收紧,龙头房企相对于信用资质较弱的房企,资金优势愈发明显。 中原地产研究中心数据显示,7月以来美元债成本快速上升,7月美元融资平均利率高达8%,最高甚至达15%,高利率融资的皆为中小房企。 比如,中海于7月9日发行的5.5年期的20亿港元固息债券利率约为2.9%,创同业最低利率;中海年内5笔融资平均利率约为2.99%。 而佳兆业于7月17日发行的3亿美元优先票据,利率为10.875%;泰禾7月发行的一笔美元票据,利率更高达15%。 房地产金融政策收紧下,中小房企境内外融资四面楚歌,IPO成为救命稻草。今年以来,德信中国、银城国际、滨江服务、中梁控股先后上市。 然而,僧多粥少,IPO一票难求。大多房企仍在港交所排队等候中,其中就包括汇景控股、海伦堡、奥山控股、新力控股、万创国际等。 在房企生存的另一大资源--土地的获取上,中小房企也早已丧失活力。易居中国执行总裁丁祖昱指出,今年的土地市场,基本已是央企、国企及超大型房企的主场了。 据21世纪经济报道统计,央企地产商中海外今年拿地已超750亿,融创拿地+并购已超800亿。 地方国企也不遑多让。今年上半年,越秀地产的土地支出已达到336.86亿元,翻倍超过去年全年的159亿元,也已超过公司此前制定的拿地计划金额。 中小房企在土地市场几乎消失不见。在6月24日的深圳土拍中,一家福建小房企原本打算与深圳本地大房企组成联合体拿地,但最终流产。 资金与土地双双受限之下,头部房企会对中小型房企进行并购,加速行业集中度提升。 克而瑞数据显示,2019年上半年,TOP3房企权益金额集中度达10.5%,同比提升0.8个百分点;TOP4-10、TOP11-20、TOP21-30各梯队房企权益金额集中度较去年也均有一定幅度的提升,规模房企竞争优势进一步深化。 竺劲表示,房企集中度提升提速,快周转和抓回款将成重要抓手。通过加快周转,中小型房企可以快速回笼资金,提高资金使用效率,赢得一定的发展空间。