境外本高,境内量少,融资难、融资贵考验房企生存 4月以来,各大房企海外融资基本停滞。中原地产数据显示,3月房企发布了19宗海外融资,合计融资额约56亿美元,相比1-2月百亿美元级的融资额已经明显锐减。在此背景下,境内股权融资、永续债、资产证券化产品等成为房企补充资金的重要来源。 正可谓池内损失池外补,在境内融资环境变化、融资难度加大的情况下,房企纷纷将目标转向海外,且融资规模越来越大。正是因为有海外融资的支撑,房企才没有出现资金明显紧张的现象。然而,疫情的发生,却让房企海外融资之路瞬间被阻断,无奈之下,只能又转向境内融资。只是,境内融资的方式主要局限于债券融资、股权融资、资产证券化等。更重要的,境内融资能够让房企得到一定的资金支持,也主要是疫情发生后的一种暂时宽松。随着疫情逐步得到控制,企业复工复产逐步到位、经济趋于稳定,境内融资之路一定还会收窄。到时候,就看海外融资大门能否重开了,看海外投资者会不会再对房企感兴趣了。同时,还要看监管层对房企海外融资的态度。即便海外融资大门再开,居高不下的融资成本,也会令房企的负担越来越重。据悉,海外融资的成本普遍在10%以上,高的超过了15%,已经与前些年的信托融资等基本持平。 如果能够抓住境内融资短暂宽松的窗口期,对房企来说,算是一次机会,也是能够有效缓解企业的资金矛盾。尤其是资金比较紧张的企业,更是可以解燃眉之急。即便资金不那么紧张的企业,如果能够抓住这样的机会,也能够为今后积累一些资金资源,防范可能出现的资金风险。据克尔瑞发布的信息,4月份还是有些企业抓住了机会,获得了一定的融资的。如万达集团,就发行了一笔总量为50亿元、利率为4.89%的中期票据。此外,融创中国也发行了一笔4年期40亿元的公司债,利率为4.78%左右。从融资成本来看,加上各种发行费用等,也是比海外融资便宜不少。那些没有能够抓住政策短暂宽松窗口期的企业,可能就要感受一定的资金压力了。 融资难、融资贵,或是今后一段时间,甚至是相当一段时间房企的正常生态。也就是说,如果房企不能在销售问题上有大的突破,不能通过售房回笼资金,企业将面临越来越大的资金压力。就算能够从海外融到资,其高昂的融资成本,也会让企业无力承受。 更重要的,按照中央提出的“房住不炒”的定位,指望通过房价上涨来消化过高的融资成本,以维持企业的盈利能力,也是根本没有可能。不管哪个地方,只要房价出现上涨,就面临管理层的约谈,甚至问责。在房价问题上,已经没有任何可商量的余地,更没有上升的空间。只有降价,并与购房者的预期基本相符,才有可能达到售房回笼资金的目的。 长期以来,融资难、融资贵几个字,主要都体现在实体企业、尤其是中小企业身上。现在,房企也逐步品味到什么叫融资难、融资贵了。虽然与中小微企业相比,房企的融资能力和融资渠道要多一些,企业的融资成本承受能力也强一点。但是,相比于过去极其方便的融资和很低的融资成本,今天的房企,日子要难过得多了。显然,这是希望看到的结果,也是楼市调控需要达到的目标之一。 我们并不认为只有房企都融不到资、都无力承受高昂的融资成本才是必须达到的目的,但是,如果房企仍然过着十分舒适的日子,仍然享受暴利,仍然银行围着其转,就不是一件好事。那么,实体经济就很难真正引起重视,实体资本也会继续向房地产领域转移。毫无疑问,对实体经济发展是相当不利的,也是不应当出现这样的现象的。 所以,房企出现融资难、融资贵的矛盾,是经济结构调整与转型,宏观经济政策理顺与畅通,市场规范与有序必须经历的阵痛。虽然看似对房企不公,却完全符合市场实际,更有利于房地产市场的健康、稳定与有序。只有当社会资源配置趋于合理、规范与理性的情况下,对房地产市场的调控才能逐步退出,才能完全由市场对房价等起决定性作用。在房价还受到太多非市场因素影响的情况下,也只能用行政手段和经济手段、法律手段相结合的方式来解决,而不能完全依靠市场。 谭浩俊
TOP200中的上市房企现金分红金额达1753.09亿元。总体来看,港股上市房企派息更有保证,且派息率呈逐步提高态势。图片来源:视觉中国2019年全国商品房销售额达15.97万亿元,增长6.5%。跑赢GDP增速的同时,房地产市场规模也再次突破天花板,逼近16万亿。而随着港股、A股房企相继披露完年报,“多收了三五斗”的房企对投资者的回馈也浮出水面。据时代财经统计,TOP200中的上市房企现金分红金额达1753.09亿元。总体来看,港股上市房企派息更有保证,且派息率呈逐步提高态势,而大中房企对投资者也更为大方,盈利性较好、股息率较高是分红典范房企的普遍特征。其中,年度分红总额最多的3家房企分别是碧桂园、万科、中国海外发展,每股现金分红最高的前三位则分别为新城控股、华夏幸福、美的置业;而从分红率(即现金分红额与股东应占核心净利润的比值)来看,回报能力最强、最大方的3家房企则为建业地产、建发国际、陆家嘴,分红率均超过50%。碧桂园最“壕”,建业最大方2019年,分红总额排名靠前的房企均是大房企。其中,分红最“壕”的前10中,销售额位于TOP10的房企占了7席。碧桂园和万科分红总额均超百亿元,以124.83亿元和118.08亿元分列第一、第二位。不过,与碧桂园的净利润和分红额双增不同,万科在实现净利润同比增长的同时下调分红率。2019年,碧桂园股东应占核心净利润约为401.2亿元,同比增长17.6%,分红率也从2018年的23.92%增至31%。“榜眼”万科的营业收入、净利润分别同比增长23.6%、15%,分红率却从2018年的35%下调至30.33%。万科董事会主席郁亮给出的解释是,“受‘新冠肺炎’疫情影响,要多留点现金应对”。“利润王”中海地产位居分红金额榜第三名,共分红99.7亿元。2019年,中海地产净利润为427.47亿元,在房企中排名第三;其归母净利润位居业内第一,以416.18亿元蝉联“利润王”。不过,从每股分红和分红率来看,“利润王”不是很慷慨。2019年,中海地产先后两次现金分红,合计每股现金分红约0.92元,在TOP200房企中排第13位。分红率仅为23.96%,在TOP200房企中排第55名。从每股派发红利排名来看,前五名分别是新城控股、华夏幸福、美的置业、长江实业、世茂房地产,每股分红分别为1.70元、1.50元、1.46元、1.44元、1.32元。富力地产、融创中国、龙湖集团、中交地产、路劲集团则依次位居第6-10名,每股分红分别为1.28元、1.23元、1.20元、1.10元、1.08元。从分红率来看,一些中型房企、甚至业绩未达目标的房企,在回馈投资者时相当慷慨。分红率排行榜上,建业地产、建发国际、陆家嘴高居榜首,将半数以上的净利润拿来分红,分红率分别达57.24%、51.11%、50.07%。其出手之大方,远超碧桂园、万科、恒大、中海等龙头房企。雅居乐、富力地产也拿出近半净利润用来分红,分红率分别为47.44%、44.33%。2019年,雅居乐“踩线”完成年度销售目标,但毛利及毛利率双双下跌。富力地产则未完成1600亿元年度销售目标,实现合同销售额1381.9亿元,同比2018年仅增长5%。不分红房企各有“苦衷”几家欢喜几家愁。在分红榜的另一端,福晟国际、三盛控股、中天金融、北大资源、银城国际、世荣兆业、天房发展、南海控股、亿达中国、明发集团、阳光100等11家房企选择做“铁公鸡”。不分红各有其因,但归根结底无非两个字--钱紧。中天金融称,公司延安东路延伸线建设及周边片区棚户区城中村低效用地再开发项目、贵铝电解铝老工业区改造共享项目等2020年贵州省级重大工程和重点项目处于开发建设初期,项目投资较大。综合考虑公司中长期发展规划和短期经营发展实际,为保障公司现金流的稳定性和增强抵御风险的能力, 2019年度不进行利润分配。但其同时强调,最近三年以现金方式累计分配的利润占最近三年(2017年-2019年)实现的年均归属于上市公司股东净利润的比例为45.64%,已超过30%,符合有关法规及《公司章程》的规定。世荣兆业则表示,目前处于继续推进大健康产业及积极探索多元化布局之路的重要发展时期,考虑到2020年初新冠肺炎疫情造成国内外经济下行,可能在未来一段时间内对公司销售及回款产生较大影响,为确保公司日常经营及未来经营业务拓展的资金需求,2019年度不进行利润分配,也不进行资本公积金转增股本。 天房发展更在年报中直言,2020年公司对现金流的需求较大,为实现公司2020年经营目标, 2019年度不分红不转增。天房发展为天津本土龙头开发商,年报显示,报告期内公司董事长郭维成未从公司获得报酬。而近年来,天房发展控股股东天房集团更是深陷债务危机、混改失败、多人离职等困局。为企业日常经营考虑外,泰禾、北大资源等因亏损而不得不失约对投资者的分红。2019年度,泰禾集团营业收入同比下降23.36%至237.48亿元,归属于上市公司股东的净利润下降67.62%,为8.27亿元,归属于上市公司股东的净利润为负2.36亿元,同比下降111.14%。北大资源年度亏损约为人民币16.93亿元,毛利减少34.7%至约人民币21.01亿元 。其称,年度亏损主要是由于若干物业开发项目根据现行市况评估的可变现净值可能产生的减值亏损而作出拨备。
超750亿!去年房企境外融资增5成 成本高者达15% 2019年前4月,房企融资如火如荼。5月,银保监会的一纸23号令,让市场发生了逆转。此后,融资环境一再收紧,转而境外发债融资的房企开始增多。机构数据显示,整个2019年房企海外融资额达752亿美元,同比上涨幅度达52%。同时,融资成本也在走高,部分房企融资成本达15%,而业内预期2020年境外融资仍将继续高位运行。 去年房企境外融资752亿美元 虽然各种融资政策不断收紧,但整个2019年房企美元融资的数量依然刷新历史记录。中原地产研究中心统计数据显示,2019年房企境外融资达752亿美元,而2018年只有496亿美元,同比上涨幅度达52%。 境外债发行数量大增,主要是由于境内贷款难度加大,房企进而转向海外银团贷款。 对此,中原地产首席分析师张大伟分析认为,从全年来看,房地产行业整体资金紧张,为此,房企抓紧窗口期,大量发行美元债。美元债是部分房企的重要资金补充,但因为额度原因,很难成为最主要来源。2019年美元债发行的井喷,对缓解部分房企融资有很大好处。不过从今年年初的融资形势来看,张大伟预期2020年美元融资仍将继续高位运行。 众所周知,自去年年初,房企融资窗口慢慢开启,融资金额持续高位运行。由于房企的密集融资情况较好,去年4月企业拿地明显加速,土地市场的热度来袭。 此后,有关房地产行业资金监管的声音开始出现。去年5月,银保监会以一纸23号令震慑了房企的融资势头。23号令明确提出:禁止表内外资金直接或变相用于土地出让金融资;禁止个人综合消费贷款、经营性贷款、信用卡透支等资金挪用于购房等。而后,对于房地产行业的融资监管一直没有停止。 直到2020年1月3日,银保监会官网发布的《关于推动银行业和保险业高质量发展的指导意见》,仍在强调要求银行保险机构要落实“房住不炒”的定位,严格执行房地产金融监管要求,防止资金违规流入房地产市场,抑制居民杠杆率过快增长。 在调控高压下,房企融资渠道不断收窄,包括信贷、境内公司债、境外公司债以及以信托为代表的非标融资等。为此,房企关注资金链的安全,加快开工、加快期房预售、加快回款的诉求更强。 不过,在张大伟看来,信托与境外融资,都是规范而不是全面暂停,对于中小房企来,以及对于高负债率房企来说,融资难度加大,但是对于大型企业来说,影响相对有限。 部分房企融资成本达15% 融资难度加大,融资成本走高也变得顺理成章。 克而瑞报告显示,2019年房企新增融资成本为7.07%,较2018年的6.53%显著上升了0.54%。绝大多数企业的融资成本都在上升,主要原因是境内外的融资成本都在持续走高,尤其是境外发债成本增加更带动了整体融资成本。而且由于境内融资限制持续增加,企业在海外的融资占比也在持续加大。 此外,从2019年房企的融资成本来看,分化严重,跨度大。低者能做到3%,高者则超过15%。而成本高者大多为海外债。 其中, 2019年,当代置业发行的3.5亿美元债券,利率高达15.5%;泰禾4亿美元3年期债券、明发集团2亿美元1年期债券的利率均达到15%。此外,鸿坤、泛海也发过利率超14%的海外债。2019年12月3日,佳源国际发行6750万美元票据,利率也达到13.75%。 融资收紧,公司债券的违约率也在走高。12月10日,国际评级机构惠誉发布《中国企业债市场蓝皮书》显示,2014年以来中国境内企业债券的违约数量一直呈上升趋势,违约债券的本金金额,已从2014年的13亿人民币增至2019年前十一个月的994亿元人民币。 惠誉认为,上述现象的主要原因在于,信贷收紧,地方政府对债券违约的容忍度有所提高,很多民营企业未能在收紧的融资环境下进行再融资,激进的业务扩张导致资产负债表过度膨胀,以及公司治理薄弱。 对于2020年,多数业内人士认为,房企融资环境将保持低位运行,加强自身造血能力是关键。其中,亿翰智库分析人士预计,2020年,融资紧缩的大趋势不会有明显转向,但是局部定向松绑可期。比如因企施策,定向分级;以城定策,适度灵活。 房地产行业融资端何时能得到改善?此前,招商证券分析人士预计,或在2020年年中出现。
如何有效投资房产?来新浪理财大学,听北京大学金融学教授徐远,为您讲述《房产投资42讲》,一堂房产课,改善全家百年财富。 房企“破产潮”的真面目:以生死存亡昭示年关楼市之寒冷? 近期,一条关于房企“破产潮”的新闻引发关注。根据人民法院网的统计,截止到10月27日,全国有408家房企破产。尽管这则新闻后来被证明并不确实,但行业下行、企业难为的局面似乎已真实呈现在眼前。 有人说了,开发商如此困难,再想到“金九银十”新盘遍地打折,是不是房价要跌了呢?是不是该卖房了?其实,不必如此紧张。无边落木萧萧下的经济形势下,开发商的日子还是相对好过的。统计数据显示,今年上半年A股119家房企合计营业收入达9156.7亿元,比2018年同期上涨了26.7%;合计净利润869.8亿元,净利润率为9.5%,在大类行业排名中很靠前。 表1房地产盈利情况好于多数行业 排名 销售毛利率 营收增长率 净利润增长率 1 制药、生物科技与生命科学,50.48% 多元金融,30.39% 保险,77.60% 2 消费者服务,50.11% 房地产,21.56% 多元金融,51.11% 3 食品、饮料与烟草,34.81% 医疗保健设备与服务,17.71% 家庭与个人用品,30.75% 4 软件服务,32.98% 制药、生物科技与生命科学,14.25% 食品、饮料与烟草,28.58% 5 房地产,32.19% 资本货物,13.20% 消费者服务,24.71% 6 家庭与个人用品,30.92% 保险,13.01% 公用事业,17.68% 7 电信服务,28.78% 食品与主要用品零售,12.90% 房地产,16.40% 8 商业与专业服务,28.20% 银行12.68% 运输,11.91% 9 耐用消费品与服装,26.63% 食品、饮料与烟草,12.19% 食品与主要用品零售,11.00% 10 媒体,24.81% 能源10.55% 电信服务,10.94% 从销售毛利率、营收增长率、净利润率等指标来看,在各类行业排名中,房地产都名列TOP10。试想,二季度规模以上工业增加值同比增长只有5.6%。这样看,开发商是不是要比制造业滋润一些呢? 近日,笔者一位做制造业上游零部件的亲戚,洒泪关掉了经营近20年的工厂。“没办法,产品卖不出去,货款收不回来,贷款还要偿还。整个链条上的企业,都在生死线上”。 2018年,去杠杆、环保风暴来的太猛烈,民企跑路、P2P“爆雷”,惨烈程度比当下房企要高出100倍。三季度,6.0%的GDP增速,创下27年的新低,民企还在挣扎。近期,笔者到珠三角城市调研,发现有的园区人去楼空,转移到东南亚的只是一部分。令人震撼的是,很多企业“转做炒楼、告老还乡”了,因为制造业做不下去了。 相对9.6万家的房企总数来说,倒下400多家,真得不算什么!只不过,上至庙堂江湖,下至平民百姓,朝野对楼市太关注了,这个408的数据才会如此关注。但是,倒下去的那些民企,无声无息地消失了,不带走一丝尘土。仔细看的话,408家中没有一家是大家熟知的企业,不是一些空壳公司就是没有土储或在售项目的僵尸公司,这样的企业倒闭,没波澜、没影响。有土地或项目的,一般会被竞争对手看上,收购过来,而制造业民企没这般好命。 不过,从目前来看,面临窘境的房地产企业并不在少数,比如就在最近发生几个案例如三盛宏业追公款、云南城投卖项目、颐和地产私募债违约,这说明什么呢?房地产不再是一个超级赚钱的行业了。记得2011年万科一季度财报会上,当时还是万科董秘的谭华杰说,“我国各行业中,地产是最没门槛的行业,技术含量低、赚钱快,谁都可以插一脚进来”。当时,住建部有一个数据,全国有13.6万家开发商,每1万人就有一家开发商。现在,全国开发商有9.6万家。 这么说,近6-7年全国已有4万家开发商消失了,比2011年减少了30%,或破产或被兼并。问题是,这4万家房企消失的过程中,我们并未感到类似P2P爆雷或民企倒闭那般的撕裂感、阵痛感。反而,踩着这些“小而没”无名企业,很多开发商实现了规模跨越,头部企业越来越集中。1-9月份,恒大、碧桂园、万科和融创在内的前十大房企市场占有率高达30%,百强房企市场占有率超过60%,剩下的9万多家房企,只能瓜分剩余30%的市场了。 所以,就像上世纪90年代家电纺织行业,本世纪初煤炭行业一样,“抓大放小”、“强者恒强”正在地产行业上演,这也是国家希望看到的。目前看,行业的诸多乱象,比如质量问题、物业问题、配套问题等等,基本上发生在中小开发商的项目中。特别是,中小房企资金链紧张,愿意承受高利率融资,这是社会资金还在“脱实入虚”、民企融资难的直接原因。 因此,现在的楼市政策,整体有利于大开发商,比如土地出让门槛越来越高,热点城市“凡供地、必配建”;比如,开发贷、信托贷款等主流融资,金融机构都有白名单,仅对TOP30或TOP50开发商敞开,仅对合规项目(如满足“四三二”)或潜在库存压力小的区域项目融资。对接中小开发商的影子融资,比如土地前融、不满足“四三二”要求的项目融资,已关闸了。 现在,保利地产、华润置地、万科等发债成本基本上在4%-5%,而即便是阳光城这类TOP20企业,发债成本也高达7.5%,而富力、泰禾等负债率高的房企,融资成本早已突破10%。更小的中小开发商,只能求助于私募基金、委托贷款等影子融资、海外融资等续命,这些通道的融资成本都很高。未来,销售端房价继续受限制的情况下,只有具有成本管控和产品竞争优势的企业,才能获得高于平均水平的利润率。可见,破产引发的地产洗牌真正进入深水区了。 被迫出局的,除了小开发商外,激进扩张、老板对市场太乐观,妄图以杠杆成就梦想的大开发商,也不能幸免。比如,近期在风口浪尖的三盛宏业,曾经位列全国企业500强、民企500强(列第61位),宁波最大开发商银亿地产,拥有A股及海外三家上市平台的中弘地产等,都出现了资金链断裂,或破产或退市,它们的共同点之一,就是杠杆加持下的激进扩张。 2016-2018年的楼市繁荣,给多少地产人借了胆儿,一个个打了鸡血似的,不是要做到500亿,就是要突破1000亿。如果融资、销售还能像2016-2018年那样顺畅,梦想或许真实现了。问题是,地产大势已变,调控和经济脱钩,房地产贷款增速连续14个月下降,房地产贷款存量占比从去年近40%降至33.7%,增量占比为24.1%,比去年同期下降了6.2个百分点。 资金是地产的命脉,看待楼市资金面,绝非过去“水多了加面、面多了加水”的周期轮回,熬过冬天就是春天。现在,国家对于资金过分涌向地产,导致系统性风险预期、“地产兴、百业衰”的担忧,到了无以复加的地步。不打破地产这个吞噬黑洞,资金就不可能回到实体经济。由此,不难理解,国家为何要推出LPR,目的就是在实体和楼市间搭建资金“防火墙”。 所以,不管是“不做风口上的猪,要做风口上的鹰”的三盛宏业董事长陈建铭,还是在资本市场上纵横捭阖的银亿董事长熊续强,抑或是押注旅游地产的中弘控制人王永红,当资金趋势性“去地产”的拐点来临后,如果不识时务、不顺应大势,还在拼命地加杠杆,直至负债达到净资产的数倍以上,商品房销售无法像过去那样任性,他们都不得不承受资金链断裂的恶果。 盲目的多元化转型,也是导致房企破产的动因之一。房地产行业能赚钱,但没啥技术含量。所以,“拿地-造房-销售”的简单复制和轮回,就赚大钱啦,这让房企觉得各行各业的钱都很好赚,转型的胆儿也肥了。比如,中弘战略布局由“1+X”(地产开打+旅游和商业)转变为“A+3”(A股+ KEE公司、中玺国际、亚洲旅游等3家境外公司),仅用了两年时间。 比如,银亿股份地产基座还未稳,就开始急匆匆地搞转型。2015-2018年,银亿在房企销售榜上的位置不断沉沦,从2015年108位(销售额90.5亿),到2016年181位(61亿)、2017年166位(67.8亿)、2018年186位(58.5亿),已经沦为末流。即便如此,老板对高端制造非常看好的情况下,开始靠高杠杆大量举债、资本运作跑步前进,在烧钱的智能汽车业投入巨资。 说实在话,地产行业转型实体经济,目前还未探索到持续稳定的盈利模式。当楼市开始下行时,撑不下去的知名房企们也都不得不断臂求生,“卖项目”换现金流,更别提这些盲目转型的开发商了。转型探索非常曲折,受过伤的房企大佬们,都领悟到一个道理,那就是聚焦主业,稳定地产基本盘,先保证有饭吃、保护好资金链,再谋求转型大计。 这就是“地产+”的逻辑,即一边搞地产,一边让地产的思维模式慢慢转换,待到转型方向有眉目了,再逐渐向新的赛道转换。不过,高周转、跑马圈地、简单复制,习惯了高举高打、操作客单价动辄几百万的地产人,其思维模式与慢慢研磨的实体格格不入。所以,地产转型是个超级漫长的过程,无法在地产生存,倒逼转向实体的,可能将是未来房企破产的又一诱因。 任何行业都有兴衰,都要经历朝夕之变,地产也不例外。无论看大趋势,还是看政策的导向,地产下行周期已开启。既然不赚钱了,政策不支持了,供需关系逆转了,还需要9万多家地产企业吗?因此,大量企业破产退出,就在情理之中。怕就怕,过惯了躺着赚大钱的日子,心理上想要转,但身体上不适应,或者舆论鼓吹未来楼市还有史诗级行情的错误诱导下,再加上前几年市场出奇的好,让很多人不相信眼泪,继续加注,这就会导致惨烈的破产。
银保监严查96家机构涉房贷款 房企以价换量先过“限价关” 在中央政治局会议表态“不将房地产作为短期刺激经济的手段”之后,下半年房地产市场或进一步收缩。 近日,多家媒体报道,银保监会办公厅已正式下发《中国银保监会办公厅关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知》(以下简称《通知》),决定在北京、上海、广州、深圳、杭州等32个城市,对96家房地产信贷规模较大的机构开展房地产业务专项检查工作。 《通知》要求,本轮检查内容主要为房地产信贷业务管理情况、房地产业务风险管理情况,以及信贷资金被挪用流向房地产领域、同业和表外业务情况等,并将严厉查处各种资金通过挪用、转道等方式流入房地产行业的行为。 实际上,从7月31日至8月2日,央行3天内两次“点名”房地产,直指房地产行业占用信贷资源较多,各类银行要转变传统信贷路径依赖,持续加强房地产市场资金管控。 易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,此次检查主要针对房贷规模大、房贷业务风险大、与高负债房企合作密切、与交易火爆楼盘合作的四类银行,体现了从金融领域稳地产的导向,也是房住不炒政策的进一步体现,预计有利于规范贷款资金流动,稳定房地产金融市场,并且对房企和购房者形成约束,规范购地购房行为。 对于房地产企业而言,受到的影响将会更大。 8月9日,一位百强房企高管对时代周报记者坦言,受融资收紧影响,目前企业资金压力非常大。 多位专家也向时代周报记者表示,接下来,房企更多将会考虑销售回款和资金链问题,拿地将会更趋谨慎,下半年房地产开发投资增速将有所放缓。 房地产成交增速持续下行 房地产市场成交增速仍在下行中。根据国家统计局数据,今年上半年,我国商品房销售面积增速呈现了降幅收窄到扩大的趋势。今年1—2月、1—3月、1—4月、1—5月、1—6月,我国商品房销售面积增速分别为-3.6%、 -0.9%、-0.3%、-1.6%、-1.8%。 金融政策收紧或加剧降温趋势。根据克而瑞研究中心提供的资料,7月底广州首套房首贷平均利率约为5.28%,其中汇丰银行已经从基准利率上调到上浮10%,华夏银行从上浮5%上调到上浮10%,民生银行则从上浮5%一下上调到20%;同期苏州首套房贷款平均利率为5.87%,其中中国银行从基准利率上调到上浮5%,工商银行从上浮5%上调到上浮10%。 杭州某中介人员严先生向时代周报记者表示,以四大行为主、市场80%的银行已经将首套房首贷利率从基准利率上浮5%上调到基准利率上浮8%。 58安居客房产研究院首席分析师张波则对时代周报记者表示,房贷本身对于房地产交易量的影响有限,且是从间接和侧面起作用,“但是会在一定程度上减缓购房者入市的脚步,拉长购房周期”。 7月延续成交降温的态势已经很明显。中指研究院数据显示,7月中指重点监测主要城市成交面积为1434.24万平方米,环比下降2.74%。其中一、二、三四线城市环比降幅分别为8.07%、1.41%、2.18%。 但时代周报记者注意到,房贷利率变动也存在城市和银行间的差异。 根据中原地产研究中心提供数据,目前北京、深圳两地房地产按揭贷款利率无变动。 其中深圳中原地产研究中心数据显示,目前深圳首套房利率和4月并无变动,各主流银行保持在基准利率上浮5%的幅度。 合硕机构首席分析师郭毅向时代周报记者指出,预计目前楼市已经企稳的城市将迎来明显降温,处于向上态势的楼市则会有小幅回落。 对于市场总体而言,交行金融研究中心资深研究员夏丹向时代周报记者表示,目前房地产市场成交仍处于增速下行阶段,政策收紧预计对后续成交会起到进一步降温的效果。 下半年房企持续承压 在这一轮房地产金融政策收紧中,房企将会“首当其冲”。 今年5月17日,银保监会对外发布《关于开展“巩固治乱象成果 促进合规建设”工作的通知》(“23号文”),全面封堵房地产通过信托的前端融资模式。 加上近期,房地产行业又迎来三轮信贷政策收紧。融资环境趋紧、销售放缓,叠加偿债高峰期到来,房企资金链持续承压。 据华泰证券研报统计,8—12月,地产债总计到期量达2106亿元,其中8—10月地产债单月到期金额较大。 夏丹表示,今年上半年,在房企融资的各项中,开发贷款长期受名单制和限额的管理波动较小,受“23号文”和发改委政策要求影响,房地产信托增速正在持续下降、外债也在持续减少。“总体来说,今年上半年房企融资的情况是好于去年的,但今年下半年一定不及上半年。” 在此情况下,房企如何破解困境?张波表示,在融资不放松的大背景下,减缓拿地速度和规模不失为一个短期应对措施。 此外,销售回款的重要程度也将提到越来越重要的位置,下半年“以价换量”的现象会在一些城市出现,尤其是已经明显降温的城市,房企大概率会采取牺牲部分利益的方式来达成业绩目标。 然而,房企“降价求量”并非能够一厢情愿,首先还面临着各地“限价关”。张宏伟指出,降价在一定幅度上才会对增加企业回款起到明显作用,比如刚需盘需降价10%左右,高端盘则可能需要达到20%—30%。 但目前各个城市均有“稳房价”目标,部分城市还有“限价令”限制涨跌幅度,比如房企需要降价10%,但在限价条件下仅能达到3%或5%,效果也打了折扣。 除此之外,房企还须考虑已购房的老客户对降房价的反应。
面对偿债压力 房企将加快去库存 日前,央行召开银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会强调,严禁消费贷款违规用于购房,加强对银行理财、委托贷款等渠道流入房地产的资金管理。专家表示,房企融资渠道全面收紧,加上下半年将迎来房企债券到期高峰,房企再融资能力将面临考验。未来销售回款将是资金来源的一个主要方面,房企可能更加重视周转率,加速去库存。 防范违规资金进入房地产 谈及此次央行座谈会,易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,考虑到后续金融环境可能会有改善,此次会议相当于提前打预防针,防范各类违规资金进入房地产市场。 严跃进表示,本次会议明确了房贷政策的连续性和稳定性,也肯定了个人房贷适度增长的模式。后续政策层面和放贷层面不希望出现大起大落,将以稳定为导向。同时,强化对消费贷、理财资金等方面的管控。虽然表面上部分银行贷款额度较为紧张,但不排除实际过程中仍存在违规资金通过各种渠道流入房地产市场。此外,明确提出对高杠杆经营房企的管控,尤其是对有息负债规模和资产负债率等数据的管控。预计下半年部分房企在发债等方面会比较节制,同时也会积极进行债务的清偿,以降低资金压力。 在信贷方面,中国社会科学院金融所房地产金融研究中心主任尹中立认为,后续银行料减少房地产行业贷款占新增贷款的比例,包括开发贷款和按揭贷款。为了实现这个目标,预计会采取规模及比例控制措施,甚至提高房地产贷款的利率。 交通银行首席经济学家连平指出,目前房地产在金融资源中占比较高,主要是居民在房地产方面的融资比例快速上升,未来可能会采取比较谨慎的监管方式。“但对于良性的、合理的需求,比如刚需,改善性的住房需求,银行给予支持是合理的。” 房企偿债高峰将至 近期房企融资政策不断规范,除银行贷款外,5月份以来,监管部门对非标、美元债、ABS等融资渠道逐一进行规范,抑制违规融资的行为。 今年下半年将迎来一波房企债务高峰,特别是境内地产债纷纷到期。据华泰证券研报统计,2019年8-12月,地产债总计到期量达2106亿元,其中8-10月地产债单月到期金额较大,房企再融资能力将面临考验。 在美元债方面,整体到期压力不大。野村证券首席经济学家陆挺表示,今年下半年房地产企业海外美元债到期规模会从上半年的210亿美元下降到111亿美元。从今年三季度到2020年四季度,房地产企业平均每个季度海外美元债到期规模为84亿美元。 在融资渠道收紧的背景下,房企前期不同的融资渠道会导致受到的影响程度不同。华泰证券研报表示,融资行为的规范将导致房企融资能力分化加剧,前期对于非标、美元债、ABS融资的依赖度高的房企面临的冲击更大,此时企业的内生现金流和在手资源变得尤为重要。 加快销售回款 7月,粤泰股份、新城控股、泰禾等多家房企发布公告出售现有项目套现以缓解当前公司流动性面临的困难。多位专家认为,多路径开拓融资渠道是下半年房企的重要任务。 某信托公司房地产金融部门负责人表示,房企要根据国家宏观政策,适时调整企业经营策略,可以采取合作开发、转让项目股权等方式应对发展困境。严跃进预计,未来房企在债权融资方面会相对保守,那些不增加债务压力、更偏股权方面的融资行为相对会增多。 华泰证券研报指出,自有资金是企业偿债的基础保障,现金较为充裕的房企资金周转压力相对更小。提高内生性造血能力,加快销售回款是债务滚动的关键,特别是对于融资能力较差的房企。 在刺激销售加速回款方面,严跃进表示,房企需要强化降价促销策略。此外,还可以通过积极与分销渠道加强联系,提高佣金比例,实现项目客源的快速聚集。在内部继续加大考核,尤其是设定更明确的销售指标,也需要建立更科学的去库存策略。
⊙记者 张良 ○编辑 邱江 受上半年末企业业绩冲刺的影响,百强房企7月销售增速明显放缓。中央政治局会议已明确提出不将房地产作为短期刺激经济的手段,房地产企业销售增速放缓的趋势或将维持。 克而瑞研究中心发布的最新统计数据显示,2019年1-7月,按照可比口径统计,百强房企的累计业绩同比增速在4%左右;单月操盘口径和权益口径的销售规模均较6月环比下降近29%,同比则略高于去年同期。 从企业表现来看,截至7月末,已有15家房企累计销售额突破千亿。其中,碧桂园7月单月实现全口径销售金额590亿元,前7月累计实现销售金额4485.4亿元,依然在行业内保持领先;万科、恒大则以3832.3亿元和3258亿元紧随其后。不过,随着龙头房企提质控速,前三强房企的规模增速也持续放缓,其中碧桂园、恒大今年前7月全口径业绩规模同比分别微降2.8%和5.5%。但除三强之外的标杆上市房企今年以来累计业绩整体增速仍能达到近20%。 从上市房企2019年上半年业绩预告来看,规模房企总体表现平稳。其中,保利地产、绿地控股预计2019年上半年归属于上市公司股东的净利润分别同比增长59.14%和45.67%;金科股份更预计今年上半年归属于上市公司股东的净利润同比增长200%至290%。 从市场成交来看,7月份,克而瑞重点监测城市累计成交量环比下降11%,同比仍增长2%。虽然表面上看房地产市场淡季不淡,规模房企业绩表现不俗,但随着近期多地调控政策的加码以及融资政策的收紧,整个市场的格局已迅速转变。 如,苏州再度升级调控,非户籍家庭在苏州市区、昆山、太仓购买首套房,3年内需连续缴纳2年及以上社保,新房、二手房限售区域扩容至苏州市区范围;因房价大幅上涨,大连、洛阳落地限价令,洛阳在售房源价格原则上不得高于2019年4月份签约均价,大连则实行价格指导,所有项目均须申报预售价格,实际网签备案价格不得高于申报价格,且价格下浮不得超过5%;合肥对引发3次以上群访且未有效处置的房企暂停供地、预售及网签。 房地产融资政策也在收紧。5月,银保监会发文对银行、信托、消费金融等机构开展整治工作;7月,银保监会对部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司进行约谈警示;此外,国家发改委也下发通知,要求房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务等。 7月30日,中央政治局会议强调,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段。克而瑞研究中心总经理林波认为,中央政治局会议首提不将房地产作为短期刺激经济的手段,已然释放房地产调控仍需从紧执行的信号,预计三季度房地产市场不容乐观,8月份大概率将继续走弱。对房企而言,仍需坚持“促销售、抓回款”策略。