这一年,楼市更具韧性了。工地停工、售楼处歇业、中介门店接连关闭……经历了疫情冲击波之后,在流动性充裕等因素作用下,楼市快速复苏企稳,行业全年销售规模再创历史新高。 这一年,楼市更显多元了。当数字化的洪流涌向这个传统行业,近九成房企选择“拥抱”直播卖房新潮流。而旧改又让“白银时代”的房企觅得新的增长点。 这一年,楼市更趋稳健了。8月份,监管“喊话”收紧地产开发商融资,“三道红线”横空出世,让所有房企再次站到同一起跑线。大房企们,一边快速调整投资拿地的步调,一边争相拆分物业赴港上市融资,试图快速适应新的发展格局。 如果用一个词来形容2020年的楼市,您脑海里会跳出什么词?记者随机问了几个房地产企业家,有的说“蓄势”,有的说“分化”,还有的说“闷骚”。诚然,跟2016年高歌猛进的楼市相比,今年的楼市走得抑扬顿挫,稍逊风骚。但拂去往昔的狂飙突进,今年的楼市更显韧性与稳健。“今年的楼市更像A股市场了,热点城市楼盘大受追捧,非热点城市的边缘产品少人问津。”一位资深房地产人士如此感慨。 2020年的楼市绕不开新冠肺炎疫情的冲击,也分沾了全球流动性充沛的滋润。在经济复苏的中国答卷中,以“稳地价、稳房价、稳预期”为纲领,中国楼市走出了一条“V”形反转的醒目轨迹。穿行于全球经济波澜起伏之中,中国房地产行业亦悄然发生改变。 2021年房地产行业如何走?前不久召开的中央经济工作会议把住房问题首次单独列出,明确指出“住房问题关系民生福祉”,房地产不再只是稳增长的工具,更应该是惠民生的抓手。显然,楼市新一年度的“航线”已被清晰勾勒。 ■ 行情之变:改善型房型“唱主角” “要么不中意,要么摇号没中签。以前是我挑房子,现在是房子挑我。”今年上半年,眼瞅着疫情过后上海楼市逐渐升温,魔都白领小贾开始筹谋着把手中的“老破小”,置换成面积更大的改善型住宅。但兜兜转转几个月过去了,参与了十几个新盘摇号的小贾仍颗粒无收。他直言:“现在极度焦虑啊!” 今年以来,类似小贾这样有改善型需求的购房者不在少数。据上海中原地产统计,截至12月10日,上海均价超过10万元的一手房成交总数达5342套,同比增长85.7%。今年90平方米至140平方米的中大户型成交42168套,同比增长20.08%。 让“小贾们”趋之若鹜的缘由是,一二手房价格倒挂所产生的赚钱效应。“拿这两天刚开盘的浦东前滩板块尚峰名邸来说,这个新盘的均价为11.2万元,远低于其所在板块每平方米近15万元的二手房价格。”小贾称,“即便总价超过预算,一旦中签,想尽办法也要买。” 某大型房企高管证明了小贾的说法。“现在非常好卖,没房源。房子只要推出来就能卖出去,因为与二手房价格倒挂,等于是向二级市场让利。”该高管向记者表示,长三角地区依然是公司销售最好的区域。截至11月30日,公司浙江区域销售金额同比增幅为25%至30%。 同样热闹的场景也发生在多个长三角城市。如杭州今年共计出现6个“万人摇”新盘,其中西溪公馆的959套房源吸引了超过6万人报名摇号,总共冻结资金至少240亿元。几乎同时,南京也出现2020年首个“万人摇”楼盘江畔都会,一共156套房源,吸引普通报名10898组,中签率1.4%。江畔都会销售均价为31307元/平方米,与周边二手房价倒挂万元以上。 目光南移,“打新热”一词亦贯穿着深圳整个下半年的楼市。自11月以来,便有华润城润玺、天健天骄、嘉富宝禧花园、联投东方3期、万科臻山海、深业鹤塘岭开盘售罄。短短1个多月,深圳创造的“日光盘”数量就已经远超2019年全年。其中,与周边二手房形成每平方米5万元价差的华润城润玺一期,仅1171套房源,却吸引来1.5万名买房者。 除了高价差所带来的购房吸引力之外,购房需求在银行房贷政策引导下逐步释放。社科院近日发布的《中国住房发展报告(2020-2021)》指出,个人按揭贷款与定金及预收款同比恢复幅度出现差异,1月至11月个人按揭贷款同比增速为10.6%,定金及预收款同比增速为5.3%,反映出杠杆购房比例有所扩大。 为抑制楼市过热的现象,杭州、沈阳、西安、宁波等多城相继出招升级调控,涉及限购、限贷、限价、限售和增加房地产交易税费等内容。深圳更是出台了史上最严楼市调控政策——“7·15楼市新政”,深圳户籍家庭和个人首次提高购房门槛。 激昂的市场情绪并非市场全貌。据记者观察,虽然“千人排队”“万人摇号”“开盘日光”的新盘热销现象确实存在,但主要集中于核心地段的价格倒挂项目。“上海、杭州如果有货应该不愁卖,但长三角地区也不是所有城市都卖得好。”上述房企高管表示。 一组直观的数据展示出今年楼市的整体行情。据国家统计局统计,2020年1月至11月,全国商品房销售额达148969亿元,同比增长7.2%,增速提高1.4个百分点。自8月份增速转正以来,全国商品房销售额已连续4个月实现正增长,且增幅不断扩大。 ■ 布局之变:重回一二线城市 “今年我们拿地比较谨慎,通过招拍挂拿地不多,主要还是通过合作来获取项目。”一家大型房企高管表示,受疫情影响,上海今年是土地供应的大年,而且的确供应了不少优质地块。“今年上海土地市场土拍溢价率超过30%的地块很少,政府也不希望一轮一轮把地价抬升上去,因此对参拍企业还是有多方面要求的,地块也分布在不同区域里。” 某中型规模房企投拓部门负责人向记者表示,其所在公司今年新增了200多家项目子公司,其中近一半在长三角区域,二三线城市占比达74%。“截至11月,我们整个公司在长三角拿地占比五成。” 房企积极“囤粮”拿地的另一隅则是,以城市更新、旧改项目为切口,“绕道”寻求“补仓”热门城市的机会。据克而瑞数据显示,今年一季度排名前50的房企中近七成参与了城市更新业务,而深圳、广州、上海又是房企布局城市更新、旧改项目的“重镇”。 如“恒万碧”三巨头均把旧改作为增加货值的重要“补给源”。恒大集团总裁夏海钧在2020年中期业绩会上就提到,“随着房地产增量市场迎来天花板,房企需要挖掘存量市场寻找新的业绩增长点,其中城市更新将成为未来发展的必争之地。” 碧桂园常务副总裁程光煜曾表示,旧改是碧桂园一个重要的土地投资手段,尤其在一、二线城市。而上海万科2020年在上海摘得多幅地块,均为“城中村”地块改造项目。 横空出世的房企融资“三道红线”则犹如一道“分水岭”,将后疫情时代下的土地市场一分为二。今年4月至8月,房企迎来拿地“窗口期”,前50强房企的单月投资额均在3000亿元以上。但9月份之后,房企的单月投资额直线下降至2000亿元至3000亿元水平。 “‘三道红线’无疑会大幅遏制部分高负债房企的现金流,但同时也为财务指标健康的房企带来更多发展机会。”在克而瑞分析师董浩看来,房企要降负债,就不能用更多钱来拿地,同规模的企业,慢慢会拉开差距。 一名房产行业人士告诉记者,在“三道红线”的影响下,力求“降负债”的房企还将加码城市更新、旧改项目。“旧改项目体量大,情况更复杂,从拿地到销售开发周期较长,这中间就涉及资金占用,房企无法走传统高周转的模式。但相较招拍挂拿地,在政府让利、政策倾斜的情况下,旧改项目成本更低,有的甚至能低出30%的成本,无疑为房企实现降低有息负债打开了新思路。” ■ 管理之变:物业服务“登台” 2020年中国楼市最具爆发力的镜头,发生在一度被视为房企“附庸”的物业市场。 今年2月,正商地产分拆兴业物联上市,由此拉开了2020年房企分拆物业上市潮流的序幕。随着近期恒大物业、融创服务等“巨无霸”鱼贯赴港上市,2020年物业企业上市数量达到16家,创下近6年新高。 2月以来,新冠肺炎疫情让“不受人待见”的物业行业重新被认识,物业股走势一路向好。据记者统计,截至2020年12月28日,今年以来,30家港股上市物管企业平均股价涨幅为18.85%,同期恒生指数涨幅为-6.65%。 尽管近期多只物业股上市首日“破发”,但依然无法阻挡房企把这一优质资产“送上”资本市场舞台。据中国指数研究院的数据显示,截至目前,已经启动分拆物业上市工作的房企还有10余家,正在研究筹划上市的物业企业有80家左右。 从递表到挂牌,物业最快上市纪录也一次次被刷新:从今年7月弘阳服务的106天,缩短到融创服务的105天,再到恒大物业的64天。“许多房企都是趁着眼下物业资产估值较高,抓紧分拆物业上市。”一位国有房企财务部门人士向记者表示,其所在公司为了把商管和物管资产“卖出好价钱”,将物业公司原定于明年上市的计划提前到了年内。 该人士坦言:“在‘大行业、小公司’的背景之下,大部分上市物业企业业绩高速增长,是典型的成长型板块。正因如此,相较于母公司所属的房产行业,物业板块获得了更高的PE估值。” 多位业内人士表示,如果说“三道红线”政策出台前,物业企业上市仅仅是为了借力资本“做蛋糕”;那么“三道红线”监管措施浮出水面后,分拆物业上市就成了房企去杠杆、增添融资渠道的首选方式,这也是为何今年物业管理公司扎堆上市的主要原因。 被高杠杆“压身”的融创中国即是佐证。5年前,融创中国董事长孙宏斌曾表示,不会谋求物业管理公司分拆上市。到了今年5月,融创中国就转而筹划分拆上市了。 据记者统计,从融资金额上看,16家新上市物业企业累计首发募资额达到588.38亿元,远远超过2018年、2019年的59.3亿元、114.8亿元。从单笔IPO的融资来看,2020年上市的16家物业企业平均融资金额达到20.52亿元。 ■ 规则之变:“三道红线”倒逼房企重质量 “‘三道红线’让所有开发商再次站到同一起跑线,以前所有红利都归零。”今年10月,万科董事长郁亮罕见地公开发表了对于最新政策的认识,而寥寥几语,却道出房企新一年度的发展“轮廓”。他认为:“新要求改变了行业的游戏规则,金融红利时代已经画上句号,行业进入管理红利阶段。” 具体来看,“三道红线”指出:房企的净负债率不得大于100%;房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%;房企的“现金短债比”不得小于1倍。同时根据规则,又将房企分成红橙黄绿四档,每档企业分别对应不同的有息负债规模年增速上限。 “从2016年底开始,房地产行业融资持续收紧,以往是监管各个渠道的融资规模,但现在是‘因企施策’,监管到每个房企的有息负债规模增速。”根据兴证地产阎常铭测算,销售排名前百强的70家上市房企中,绿档房企占比11%、黄档35%、橙档30%、红档24%,多数房企存在降杠杆压力。 阎常铭表示,“三道红线”进一步推动房企目标从“量”到“质”转变。过去几年,房企以规模增长为主要目标,通过加大拿地、增加合作和操盘追求销售规模高增长,提升销售排名,而“三道红线”将倒逼房企更加注重发展质量。 “房企明年在优化有息负债融资的同时,还需炼好股权融资的内功。”一名央企背景的房企高管认为,长期来看,从债权融资转变为股权融资,是监管引导房企发展的方向。 “房地产行业本来就应该精益求精,‘三道红线’要求房企回归到产品和服务上来,行业将很难再现靠‘杠杆驱动’的‘黑马’。”董浩分析称,2020年受疫情及融资监管预期等影响,房地产企业扩张速度整体趋缓,预计融资监管新常态将进一步强化行业分化格局,主流房企未来3年销售复合增速或达10.5%。 为了适应新的“游戏规则”,以降杠杆、减负债为方向,房企的精细化管理方案已在途中。如万科内部就从财务纪律提高到财金纪律。郁亮解释称,财务纪律强调不能做假账、成本分摊,而财金纪律还包括考虑到投资纪律。因为“三道红线”会进行穿透检查,表内表外穿透性全覆盖,所以之前的财务技巧没有任何用处了,企业必须实打实进行调整。 部分房企则通过调整投资销售节奏快速实现“变色”。根据今年三季报披露情况来看,招商蛇口、金地集团由黄色档改善为绿色档;荣盛发展由橙色档改善为黄色档;蓝光发展由红色档改善为橙色档。 岁月不居,时节如流。在极不平凡的2020年,房企强者恒强、弱者愈弱,“悬顶”的融资新规则进一步要求房企“强筋健骨”。进入到新的年岁,房企还将在不断变化的场景中接受考验。但历史发展的逻辑却清晰可见:适应变化者生存、变革创新者长青、持续奋斗者长盛。
杨倩 发自上海 2020年12月31日下午,“2021挑战未来——丁祖昱评楼市年度发布会”在上海新静安体育中心举行,现场超3000人聆听易居企业集团CEO丁祖昱的分享。自2016年始,“丁祖昱评楼市”年度发布会已成功举办四届,成为中国地产行业最受关注的盛会之一。 对于房地产行业未来趋势,丁祖昱提到了“产业”新赛道。他指出,房企开发模式将出现分化,头部企业做产业,即通过产业项目的投资及运营,实现产业新赛道业务发展;腰部企业做产品,即背靠集团地产优势,通过项目快速复制,实现盈利和扩张。 目前,碧桂园潼湖科技小镇、碧桂园深圳机器人产业园等,已布局12城,项目数量24个,建筑面积达1573万平米;万科旗下万纬物流的物流园项目,已布局47城,项目数量142个,建筑面积达1100万平米…… 2021年产业园区公募REITs或将喷薄而出,助力产业项目回归资产的本源和运营的本质,成为重资产园区全新价值衡量标尺。
林振兴 发自上海 2020年12月31日下午,“2021挑战未来——丁祖昱评楼市年度发布会”在上海新静安体育中心举行,现场超3000人聆听易居企业集团CEO丁祖昱的分享。自2016年始,“丁祖昱评楼市”年度发布会已成功举办四届,成为中国地产行业最受关注的盛会之一。 2020年,地产行业的“序章”比过往任何时刻都难以“抒写”,市场下行通道中突遇疫情黑天鹅,楼市注定是一场极其艰难的破冰之旅,更是难上加难的一年。 进入2021年,这个磅礴的年份,主题更加包容,经济的叙事更为宏大,房地产行业的浪潮愈加澎湃。此次跨年演讲,丁祖昱将以亲历者、参与者、记录者的身份,预测2021年的下一程,楼市会走向何方?调控政策将如何演变?土地市场还有机会吗?三道红线对企业只有坏消息吗?租赁市场是蓝海还是红海? 预测一:行业步入无增长时代 丁祖昱在现场表示,地产行业正在经历从确定性到不确定性再到确定性的转折:2018年之前,地产处于确定性阶段,房企通过增大融资、高周转、高负债模式,实现规模迅速壮大;2018-2020年,伴随政策面房住不炒政策出台,宏观经济去杠杆苗头出现,加之疫情突发,房地产进入不确定性阶段。 他预测,2020年后,房地产将进入到下一个确定性阶段,伴随三道红线落地,房住不炒已成为长效机制,由此地产“无增长时代”有望来临。 预测二:政策关注重点在租赁 2020年来,长租公寓“爆雷”“跑路”频发,叠加疫情影响,更是加速暴露了租赁市场的运营风险与漏洞。 自中央政府大力推行“租售并举”,至今已五年。2020年是租赁政策年,各城市也根据自身市场情况,全国46城累计出台租赁政策234条,进一步推动完善住房租赁市场健康发展。与此同时,租金整体走势平稳,全国55城整体个人租金同比下跌0.4%,为30.96元/平米/月,其中,31城下跌、3城不变、21城上涨。 尤其是今年年末的中央经济工作会议把“租赁”放到了特别重要的战略位置,指出,“明年宏观政策要保持连续性、稳定性、可持续性,继续坚持“房住不炒”的政策主基调,并以租赁市场为抓手,解决好大城市住房突出问题。” 在丁祖昱看来, 2021年政策关注重点在租赁,既要高度重视保障性租赁住房建设,又要土地供应要向租赁住房建设倾斜,还要对租金水平进行合理调控,更好地解决好大城市住房突出问题。 预测三:金融政策趋紧,三道红线范围扩大 这一年,调控依旧不放松,金融政策持续收紧。从年初,银保监会严格执行房地产金融监管要求,防止资金违规流入房地产市场,抑制居民杠杆率过快增长;到8月20日,住建部、央行,根据“三道红线”触线情况,试点房企分为“红-橙-黄-绿”四档,分档设定有息负债规模的增速阈值;再到11月底,银保监会主席郭树清强调,房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。 由于“三道红线”政策出台,企业的投资受到较为严重的影响,预计需要经过一段时间财务指标的调整后,方可重新企稳。所以,丁祖昱表示,2021年,金融政策仍将趋紧,“三道红线”范围扩大。 千万不要以为今天“水”很多,都会流入房地产。过去两年,都在关房地产金融的“水龙头”。 预测四:企业快速去杠杆,过半房企转绿 随着融资环境收紧,“三道红线”势必将倒逼房企加速去杠杆、降负债。 用什么方式加杠杆?例如,在投资端,房企合作拿地增多,减少资金占用;加快土储开发效率,合理储备,提高土储质量。在运营端,加大小股操盘比例,维持行业规模;加大销售回款,加快项目去化;产品力打磨、标准化,提升利润空间、加快周转速度;加快项目结转速度,增厚资产;组织管理效能提升,降成本提效率。在融资端,分拆多元化上市;增发配股;加大经营杠杆使用等等。 2020年,净负债率明显改善的房企包括:阳光100中国、首创置业、中南建设等;现金短债比显改善的房企包括:国瑞置业、金隅集团、华发股份等;扣除预收后的资产负债率大幅改善房企包括:融创中国、碧桂园、中梁控股等。 2021年,丁祖昱预测,将有过半房企转“绿”。 这也是三道红线给房企带来好的方面,也是机遇。 预测五:投资趋同,重点城市地价难降 为遏制疫情对于房地产行业的负面影响,各地加大了优质用地供应量,土地市场热度明显提升,地价随着优质用地的供应增加上升。据统计,2020年土地价格延续2019年的价格上涨之势,全国300城土地成交楼板价迎来大幅上涨,增至2613元/平方米,地价创十年历史新高。 展望2021年,他认为,投资趋同,重点城市地价很难下降。 预测六:销售全口径上升,操盘权益下降 丁祖昱谈到,2020年1至11月,超8成百强房企累计全口径业绩同比提升,全口径金额门槛持续提升,其中TOP50门槛增幅最高,由604.3亿元增至741.3亿元,涨幅达22.7%。同时,2020年千亿房企数量预计将由2019年的34家增至40家以上。 他预测,2021年部分房企全口径金额还将继续增长,但操盘或权益将下降,未来可能会成为一种常态。 预测七:数字化加速,线上营销成为新战场 2020年是房企的数字营销大年,年初线下售楼处的关闭加速了线上售楼处、直播售房等线上营销方式的发展;疫情逐渐消退之后,房企采取线上线下并举的双重举措,通过优惠券、特价房等方式让利消费者冲刺业绩;9月底天猫好房成立,线上营销更进一步,“好房双十一”再次引发行业内外共同关注。 展望2021年,丁祖昱表示,未来在区块链、云计算等技术的支持之下,线上化营销趋势将会加强,成为新战场。 投入1亿做数字化的企业会越来越多,房企、服务企业都要多投钱,会带来意想不到的回报。 预测八:养老进入新时代,增长提速规模放量 据工信部数据,2020年,我国养老产值达1.17万亿美元;2030年,我国养老产业规模将达到20万亿元。同时,我国老人口数量是全球最多,2019年60岁以上老人2.53亿,2030年3.7亿人;我国老龄化速度也是全球最快,未来十年,年均新增2170万老人。 随着人口红利释放、政策精准把脉、智慧养老赋能,丁祖昱表示,养老产业迎来黄金布局期,有望超越地产。 预测九:资本聚焦仍在物业,估值全面回归理性 物业板块的价值通过疫情被刷新,多家物业服务企业以黄金赛道的名义C位上市,标志着房地产企业纷纷从城市发展商向生活运营商迈出关键步伐,也在资本市场迎来高光时刻。 截至2020年底,年内成功上市17家。2021年,丁祖昱大胆预测,资本聚焦仍在物业,但估值全面进一步回归理性。 预测十:看好9只股票——龙湖、华润、旭辉、金地、万科、碧桂园服务、永升生活服务、金科服务、华润万象生活 丁祖昱现场对房地产行业未来一年股票做出预测,看好龙湖集团(HK:00960)、华润置地(HK:01109)、旭辉控股集团(HK:00884)、金地集团(SH:600383)、万科A(SZ:000002) 5家地产股。 同时,鉴于物业公司在过去一年获得了良好的涨势,他在今年的预测中加上了四家物业公司:碧桂园服务(HK:06098)、永升生活服务(HK:01995)、金科服务(HK:09666)、华润万象生活(HK:01209)。 这些推荐企业兼顾了龙头、兼顾了中型房企、兼顾了物业股、兼顾了特色企业。
王鸿近期,绿地控股集团执行总裁兼绿地金融控股集团董事长、总裁耿靖发表2021年市场研判。 在对房地产行业的研判中他指出,2020年,房企资金监测和融资管理规则的出台成为影响行业的核心变量,行业原有的高杠杆、高周转、高价拿地模式将难以为继。受此影响,行业将进入低速平稳发展期。 2021年,“三道红线”将倒逼房企收缩融资战线,土地购置费增速回落。有实力的房企现有土储还能维持3-5年,可开发项目供应充足,拿地更趋谨慎,而实力欠缺的房企拿地有心无力。 他预计2021年全年房地产投资增速将进一步回落至5%左右。 从区域上看,各城市之间将进一步分化,长三角、粤港澳、京津冀和长江中游城市群热点城市的房地产市场将因为资源聚焦而持续走强,产业导入和人口流入的支撑将助推住房租金上涨。 同时,限价导致的热点城市土地与房价的价差收敛以及一二手房价的倒挂,可能会倒逼部分城市放松对一手房的限价政策,纠正一手房的价格失真,实现一手房价的内生性增长。这也将有利于促进房企加快竣工,加速去化,畅通资金链。 2021年,房地产市场仍有较大规模支撑,房企提升经营效率、聚焦做强主业仍是发展着力点。融资、拿地、销售资源将向稳健型、低杠杆企业或龙头企业进一步靠拢,龙头房企的发展机会进一步增大,行业集中度将进一步提升。 与此同时,房地产行业的数字化和智能化趋势将更加明显,细分赛道机会频现,尤其是向管理和科技要红利的物业管理、商业管理运营商的成长性更强,在政策上也有支持,将迎来黄金发展期。
核心观点 市场扰动下,地产债怎么看? 近期,在监管收紧和风险事件的冲击下,地产债利差出现较为明显的走阔,AA+地产债相对处于历史较高水平。但在三道红线的约束下,地产债利差收窄拐点是否即将来临尚不明确,仍需进一步挖掘个券的α机会。 下一阶段,在融资约束下,对于地产企业而言,如果土地储备相对充足且优质,则在销售回款上相对更具比较优势。 地产企业土储如何 土储质量,很大程度取决于所在区域的房价涨幅。今年以来,长三角、珠三角和以武汉、成都为代表的中部省会城市房价出现较为明显的上涨。我们梳理了地产企业土储分布,并结合土储倍数进行分析。整体来看,碧桂园、万科地产、保利发展、华润置地、招商蛇口(行情001979,诊股)、龙湖集团等11家房企的土地储备相对充足且质量较高。 而对于地产企业新增土储情况来看,拿地节奏上,三道红线前地产企业拿地相对积极,8月融资约束出台,叠加地产企业拿地季节性趋势消退,地产企业拿地迅速放缓。拿地区域偏好上,今年以来房价涨幅较高区域是地产企业布局的重心。 地产债的投资策略 我们认为当前在不同的风险偏好下,地产债可关注以下2个策略方向: (1)性价比一般,但安全边际较高:关注万科地产、保利发展、华润置地、招商蛇口、龙湖集团的配置价值; (2)性价比较高,但兼具一定风险:旭辉控股和时代控股相对存在一定的超额利差,性价比位居中上游,相对具有一定的关注价值。 风险提示企业经营风险。 报告正文 1、市场扰动下,地产债怎么看? 1.1 地产债利差在市场扰动下的走势 今年以来,在疫情和风险事件的冲击下,叠加宏观政策的调控,地产债信用利差也出现几轮比较明显的波动: 1)1月底至2月中:新冠疫情冲击下,市场风险偏好快速下行,无风险利率上行速度快于信用债收益率,地产债利差被动下行。 2)2月中至3月底:疫情冲击导致房企销售一度停摆,地产“小阳春”被销售寒冬取代,而央行货币宽松开始逐渐发挥效应,无风险利率下行,带动地产债利差走阔。而低评级房企由于抗风险能力相对较弱,利差走阔幅度更为显著。 3)3月底至5月底:央行货币政策持续宽松,市场恐慌情绪进一步得到缓解。随着疫情逐渐得到控制,房企开拓线上等销售方式,商品房销售同比出现回暖,叠加利差空间较足,地产债配置存在比较优势,地产债利差快速下行。 4)7月初至8月下旬:经济逐渐复苏,流动性边际收紧,而地产债作为收益较高的债券相对抗跌,地产债利差进入新一轮的收窄区间,而此时,“三道红线”约束对地产债利差走势的影响尚未开始体现。 5)8月底至11月底:在“三道红线”新一轮的约束下,房企融资受到冲击,恒大危机事件下,部分高杠杆房企债券遭抛售。永煤违约事件,市场风险偏好进一步下行,高杠杆房企在市场恐慌下被大幅抛售,带动地产利差走阔。而与此同时,由于资质的分化,不同等级的地产债利差走阔幅度也出现了差异,中低等级在这轮波动下利差走阔幅度相对更为显著。 整体来看,在监管收紧和风险事件的影响下,地产债利差较年初出现明显走阔。截至12月初,短期限品种中,AAA级和AA+级地产债利差已经达到历史36.5%和47.3%分位数水平。而对于3年期的地产债,AAA级和AA+级利差分别达到历史77.7%和80.5%分位数水平,反映在风险事件冲击下,市场对于长久期品种配置意愿有所降低。 随着疫情逐渐得到控制,地产逆周期调节政策逐渐退出舞台,取而代之的是以“三道红线”为代表的新一轮监管收紧政策,地产行业融资增速将进一步放缓,压制地产企业规模扩张速度。短期内,在融资放缓的背景下,地产企业头部集中速度也将随之减缓,利好相关指标未踩线的颈部和腰部房企。 我们认为,在当前地产债利差受恒大等大型地产企业债券收益率快速上行的影响,叠加融资约束收紧,虽然地产债利差目前处于阶段性高点,但在监管收紧趋势之下,行业性利差收窄拐点机会是否来临尚不明确。在当前β机会尚不清晰的情况下,需要结合地产企业踩线情况,进一步挖掘个券的α机会。 1.2 三道红线下,地产企业的分化 在中央“住房不炒”的政策基调下,多城市限购政策进一步加码,稳房价成为下一阶段房地产市场的主要趋势。叠加房地产信托收紧和“三道红线”的约束,融资限制程度的大小决定下一步地产企业规模扩张的节奏。因此,我们基于克而瑞全口径销售金额排行榜,梳理了TOP100房企剔除预收款后的资产负债率、净负债率和现金短债比指标。 具体来看,全口径销售规模排行的前100家房企中,三道划线指标齐全的共75家。TOP10房企中,恒大、融创和绿地三个指标均踩线,且均被纳入融资约束监管试点房企,下一阶段面临一定的融资压力。而绿档房企,除保利发展、中海地产和世茂外,集中分布于颈部和腰部。 黄档房企踩线集中于剔除应收款的资产负债率,拿地销售比处于较高水平。我们对比了黄档房企的踩线指标,整体来看,黄档房企集中在剔除预收款的资产负债率这一指标上踩线,净负债率和现金短债比处于安全区域内。而综合拿地销售比来看,2019年黄档地产企业拿地销售比相对处于较高水平,较快的拿地节奏带动剔除预收款的资产负债率处于较高水平。 从融资约束来看,橙档和红档房企有息负债增速超阈值占比较高,绿档和黄档房企也面临一定压力。以2019年有息债务增速作为参考,则红档和橙档有息债务增速超阈值的企业占比相对较高,分别为83.3%和75.0%,下一阶段,橙档和红档地产企业债务压降压力较大。 而对于绿档和黄档房企来说,虽然整体债务增速超阈值的房企占比相对较低,但部分房企仍处于快速扩张的阶段,面临较大的拿地需求,下一阶段15%、10%的有息债务增速可能会对企业扩张产生一定的约束。 在监管收紧和融资约束之下,地产企业高杠杆扩张模式受阻,红档和橙档房企虽已放缓扩张速度,但仍然面临一定的降杠杆压力;而绿档和黄档房企,在融资约束之下,也难以持续较快增长。 我们也将从土地储备角度入手,寻找哪些区域土地储备质量更高,地产企业在这些区域分布如何,并验证今年以来地产企业新增土地储备特征是否与我们的思路一致,给出当下地产债的投资策略。 2、地产企业土储如何 目前,央行和住建部的座谈会中,只有12家重点地产企业被纳入到监管试点。但在监管趋势下,我们认为,地产企业的有息债务增速都会逐渐受到约束。在下一阶段,有充足且优质土地储备的绿档和黄档房企,融资压力较小,且库销售回款能得到强有力的保障。 2.1 哪些区域土储质量更高? 土地储备的质量,很大程度上取决于所在区域的房价涨幅。由于以一二线土储占比划分相对较为笼统,我们进一步挖掘了今年以来100个样本城市的房价变动情况,并以此为基准,寻找地产企业在涨幅较高的城市是否有土地储备分布。 得益于产业发展较快和人口的持续净流入,长三角和珠三角区域房价涨幅相对较高。在100个样本城市中,18个城市在2020年1月至11月二手住宅累计涨幅超9%,集中分布于长三角和珠三角区域,以及中部地区的省会城市。 其中,受深圳房地产市场严监管下,购房需求外溢,以及科技龙头企业的搬迁,东莞2020年以来房价涨幅位居全国第一,二手住宅挂牌价累计上涨50.3%。淮安和深圳紧随其后,房价涨幅均超越20%,分别达到29.4%和25.0%。 我们认为,由于长三角、珠三角和以武汉、成都为代表的中部省会城市,在城市群发展规划之下,产业结构优化速度较快,有望持续保持人口净流入,形成对地价的有力支撑。 而就地产企业而言,如果在这些区域有较为充足的土地储备,则意味着下一阶段销售回款能得到更加有力的保障。我们也将梳理地产企业土储区域分布,进一步筛选出具备更充足且优质土储的地产企业。 2.2 哪些地产企业有充足且优质的土地储备? 为进一步挖掘,哪些房企下一阶段在土地储备上更具有优势,我们将从质量和规模两个维度,以TOP100中有存续债的黄档和绿档地产企业为样本,梳理样本房企的土地储备情况。 土地储备质量方面,我们梳理了地产企业土储占比前十大城市与房价涨幅较高城市的重合度,黄档和绿档样本房企中共有34家企业披露了土储占比前10大城市,其中23家企业在房价涨幅较高区域的土储占比超10%。 全国性房企和区域性房企在长三角和珠三角均有所布局,但不同的发展策略导致拿地成本出现分化。由于长三角和珠三角城市圈持续保持较快的人口净流入,刚性和改善性住房需求较高,全国性房企一般都会有战略布局。但由于全国性房企分散化布局、分散风险的战略导向,这类地产企业在房价涨幅较高区域的土储占比整体一般不超过40%。拿地成本也在分散化拿地的布局下,在一定程度上得到了平滑,相对处于较低位置。 而对于区域性房企,深耕长三角、珠三角的地产企业,前期拿地集中于区域内,伴随着区域内城市房价出现明显上涨,较其他区域性房企有着更强的优势。与此同时,由于在长三角、珠三角核心城市布局较多,区域地价相对较高,区域性地产企业拿地成本也因此处于较高水平。 土地储备规模方面,我们以土储倍数综合考量地产企业在下一阶段土储的充足程度。土储质量的高低决定了下一阶段销售回款是否能保持顺畅,但对于地产企业来说,如果土储不足,下一阶段将面临较高的补库需求。如果土储规模过高,则增加企业资金成本。因此,对于地产企业来说,除要考虑土储质量外,还需综合考虑土储倍数。 以土地储备面积/全年合约销售面积作为房企土储倍数的衡量指标,则样本房企土储倍数均值为3.72,整体适中,但中小型房企土储覆盖相对较低。从土储倍数分布结构上来看,土储倍数相对较低的样本集中于中小型房企,而这些房企在2020年1-8月的拿地销售比也基本都高于0.4,反映部分中小型房企存在土储不足的现象,补库较为积极。 而大型房企中,世茂地产、保利发展等企业在2017年、2018年以来就已经放缓拿地节奏,拿地销售比相对较低,土储倍数也因此相对适中。 基于样本地产企业的土储质量和土储倍数分布,我们以2.5-5.5作为较为适中的土储倍数,以10%以上作为地产企业在房价涨幅较高区域土储占比的筛选指标,则样本房企中,碧桂园、万科地产、保利发展、华润置地、招商蛇口、龙湖集团等11家房企的土地储备相对充足且质量较高。 3、地产企业新增土储情况 在前面的分析中,我们主要就样本地产企业的存量土储进行梳理。为进一步观察今年以来地产企业新增土地储备的变化,我们也将进一步从拿地节奏、区域偏好以及拿地权益占比这三个方面梳理11家在房价涨幅较高区域土储充足且优质的重点房企新增土储情况。 拿地节奏方面,三道红线前地产企业拿地相对积极。11家样本企业中,碧桂园、万科地产、保利发展和龙湖集团2020年1月-8月全口径新增土地储备面积均超过1000万平方米,华润置地、龙湖集团、旭辉集团和时代控股拿地销售比均高于0.4。这可能是由于,疫情之后市场流动性宽松,房企融资规模提升,拿地节奏随之加快。 8月融资约束出台,叠加地产企业拿地季节性趋势消退,地产企业拿地迅速放缓。样本房企中,我们梳理了可获取每月拿地情况的地产企业新增项目情况,万科地产在8月之后新增土地储备面积明显下行,而保利发展和招商蛇口则在9月之后出现明显回落。 房企拿地偏好方面,从地产企业披露的新增土地储备区域分布来看,今年以来房价涨幅较高区域是地产企业布局的重点。样本房企中,龙湖集团集中于东莞和佛山为代表的大湾区拿地,万科地产、保利发展和招商蛇口则集中于华南、华中和华东拿地,在房价涨幅较高区域的新增土地储备面积(全口径)占比分别为10.4%、49.1%、20.1%和17.4%,进一步印证了我们从地产企业土储分布区域入手的逻辑。 权益占比方面,华润置地和景瑞地产更倾向于通过招拍挂拿地,权益新增土储面积占比相对处于较高水平,均位于80%左右。而万科地产和招商蛇口等地产企业则加大对并购等方式拿地的使用力度降低成本,新增土地储备权益占比也因此处于较低水平,均位于60%以下。 整体来看,在融资约束下,企业拿地行为进一步放缓,拿地方式趋向多元化,区域趋向于房价涨幅较高的城市,进一步印证了我们寻找土储优质且充足地产企业的思路。我们也将从土储角度筛选优质且充足的地产企业,并结合利差进行综合考量。 4、投资建议 为更清晰的对比地产企业的利差和风险,我们将首先对样本地产企业进行性价比衡量,再给出不同配置策略。 4.1 地产债的性价比 在剔除存续债规模不足50亿元的地产企业后,我们从公司属性、公司规模、发展能力、盈利能力、资本结构、偿债能力几个维度,选取23个指标,对绿档和黄档地产企业进行信用风险评分。 进一步,为衡量地产企业性价比,我们在剔除私募债之后,选取存续债券在50亿元以上的绿档和黄档房企,以剩余期限在1-3年以内的债券作为样本券,对于在此期间没有存续债券的地产企业,我们选择最接近这一存续期限的债券作为样本券。以(地产企业样本券收益率-相同剩余期限、相同外部评级的中债地产债收益率)的均值,作为地产企业的超额利差。 从信用评分结果来看,单位风险溢价最高的5家地产企业为蓝光发展(行情600466,诊股)、花样年、华宇集团、新城控股(行情601155,诊股)和奥园集团,这些房企由于超额利差相对较高,带动性价比走高。 4.2 地产债的投资策略 从前期结论可以看出,三道红线的踩线情况约束下一阶段地产企业的高杠杆扩张速度,土储规模和质量决定下一阶段地产企业的补库存压力和销售去化能力。结合地产企业的利差分布,我们认为当前在不同的风险偏好下,地产债可关注以下2个策略方向: (1)性价比一般,但安全边际较高 头部地产企业超额利差不足,但较同评级城投债或煤炭债而言,地产债仍存在一定的利差空间。我们认为,在较低的风险偏好下,可选择性价比一般,但较城投债、煤炭债存在一定利差空间且安全边际较高的地产企业,作为底仓进行配置。 基于绿档和黄档房企,我们进一步筛选在房价涨幅较高区域具备充足土地储备的,且利差在50BP-100BP的发债主体。在这一策略之下,万科地产、保利发展、华润置地、招商蛇口、龙湖集团相对更具关注价值,我们认为可以作为安全边际较高的防守标的进行配置。 (2)性价比较高,但兼具一定风险 在样本房企中,对于博取一定收益的组合,我们认为可以选择踩一道线、风险评分相对处于中游,兼具性价比的地产主体。 在这一策略之下,我们认为可以选择性价比在样本企业中位居中上游,土地储备优质且相对充足的地产企业。在这一筛选策略之下,我们认为旭辉控股和时代控股相对存在一定的超额利差,性价比位居中上游,但与此同时由于土地储备充足且优质,房企也位居黄档和绿档安全范围内。 我们认为这几家房企风险相对可控,可进一步博取超额收益,但也需关注企业在融资约束下的指标变化和企业项目开发以及销售回款情况。 风险提示:企业经营风险。
2020年马上要过去了,今年楼市的总体感觉就是红利期已经过去了,北方各城市房价集体出现大跌。 二线城市有郑州、西安、天津、青岛、石家庄、太原等地,而跌得较明显的要属环京楼市,从2017年高位跌下来,都已经面目全非,像燕郊、通州、大厂、香河、涿州等地现在房价平均跌去40%,跌得最惨的城市房价也已经跌去七成。此外,还有像鹤岗、双鸭山、铁岭、阜新、乳山等中小城市,房价都跌到了白菜价。 除了全国部分城市房价开始全面下跌之外,今年在网络平台上面法拍房的数量要比去年翻了一倍,创下了历史的纪录。 据知情人士透露,过去很少有弃房断供现象发生,今年一下子还突然增加了不少。其中很大一部分就是业主的断供弃房,银行再把房子交给法院,通过法院途径进行出售。 更关键的是,不久之前,合肥市对300多套断供房进行抛售,都是在一周内出现的。如果仅是一套房进行法拍问题还不大,但是出现大量断供弃房,问题就比较严重了。 其实,目前这个现象的出现马云早已预见到了,他曾在2017年曾说过未来“房价如葱”。虽然马云此言论被当时感觉有些过分夸张之嫌,但现在回过头来想一想,马云还是有他独到的眼光的。而目前投资房地产也的确存在一定的风险。 据资料显示,我国破产的企业已经有453家了,相当于每天破产1.5家。也有人预言,随着房地产红利期的过去,房地产行业将重新洗牌,多数中小房企会被行业大佬所吃掉或吞并。 对于炒房者、开发商来说,房地产的红利期正在悄悄的过去了,而对于我们普通百姓来说,房地产市场的春天即将来临。最近我们国家出台了打击房地产行业的乱像政策,并且加大了房地产的调控力度。 相信明年国内会有更多的城市加入到房价下跌的行列中,房地产将逐步回到居住属性,未来决定房价的不是炒房者,而应该是当地的居民收入。 第一个是,三条红线设置。 今年9月央行、住建部就推出了房企融资的“三道红线”制度。意图就是让房企降杠杆,减少金融风险。本来监管部门要求房企达到“三道红线”的标准要求并不过分。 但问题是这些年来,房企拼命拿地建房,争当地王,负债率还是较高的、现金流也是不足的,在此时要求达到“三道红线”标准,恐怕还是有难度的。为此,各路房企也纷纷响应。 从目前来看,房企要想降杠杆,就必须及时回笼房屋销售资金,而若想及早回笼销售资金,那必须大幅降价销售。恒大、碧桂园等房地产大佬们都在主动降价促销,所以,明年刚需购房者是有福了。 第二个是,取消预售房制度,采用现房的销售制度。 过去开发商总是先拿地,拿了地后再出售期房。国家当年允许开发商采取预售房制度,主要考虑到当时,国内房地产刚刚开发,居民对房产需求很大,光靠开发商自有资金发展显然是不够的,甚至发展进程会很缓慢。 于是,国家就允许开发商预先收取消费者一定的房款。不过,预售房制度很容易导致烂尾楼情况的发生,此外还有开发商建完也楼后,把房子交给业主,而业主在看了房子之后,如果表示不满意,也没有办法,因为房款已经付掉了。而现在实行现售房制度,客户看了房子满意了再签合同。 第三个是,国家正在规范房地产租赁市场,明年开始房产租赁事项都要按照《民法典》来实施。 可能有人会问,我们现在是讲降房价,你怎么谈到房租市场了呢?其实,大家之所以要买房,主要还是我们只重视发展商品房市场,却没有很好的规范房屋租赁市场,导致租房者吃了大亏,都想去买房了。 比如,过去房东对租客说,我想让你什么时候搬都可以,现在要按合同规定,不得擅自毁约。还有,房东动不动就涨房租,现在也不行了,现在都要按合同约定的来办理。未来房地产市场将更加规范有序,很多人觉得我租房子也很舒服,并不一定要买房,这样买房需求就会迅速降下来。 对于很多既得利益群体来说,随着房价出现分化、弃房断供潮来临,以及大量房企破产,这恰好说明房地产的红利期正在悄悄过去。 而我们迎来的房企融资的“三道红线”的监管、预售制度的取消,以房屋租赁市场的完善,这些利好都会指向明年国内房地产市场将去杠杆化,购房群体分流,越来越多的城市房价会下跌。 最终国内房价回归居住属性,真正实现“房子是用来住人的,不是被人投机炒作”的宗旨。
实习记者 苗诗雨 华夏时报(www.chinatimes.net.cn)记者 李未来 上海报道“三道红线”、“房贷新规”,2020年的尾声,伴随“世纪寒潮”的来袭,房地产行业对融资的监管也上升到一个前所未有的高度。面对融资调控步步收紧、债务规模进一步扩大,2021年的开年,各个房企抢滩融资市场,据观点地产新媒体统计,截止2021年1月8日,中资美元债的一级市场中共有19家上市房企拟发行20笔美元债,合计发行规模超过70亿美元,平均融资利率为6.75%。与此同时,2021年也将是偿债高峰年,机构统计,2021年到期债务规模将历史性突破万亿大关。融资规模增加、成本下降,双破纪录2020年的疫情,房地产行业以其强大的韧性实现了触底反弹的“V”型佳话,伴随整体稳步恢复,政策也逐渐从“灵活运用多种货币政策工具,保持流动性合理充裕”向“三道红线”“房贷新规”步步收紧。在2020年房企融资环境逐渐收紧的大前提下,房企的融资规模非但没有缩水,反而实现了攀升,并且创造了历史新高。参考贝壳研究院的统计,2020年房企境内外债券融资突破万亿,累计约12132亿元人民币,即便累计增幅较2019年同期收窄10%,但其融资规模创造了历史新高,累计同比增长3%。其中,相较之下境内融资规模“更胜一筹”。2020年境内融资规模约7613亿元,同比增加21.3%,境内债券规模占比63%;境外债券规模折合人民币约4519亿元,同比减少18.3%。而按照中原地产研究中心统计数据,2019年中国房企海外融资金额高达752亿美元,按撰稿时汇率6.4579计算,换算人民币约4856亿元,期间美元汇率持下跌状态。58安居客房产研究院分院院长张波向《华夏时报》记者表示,从房企的融资情况来看,境内融资依然是最为主要的渠道,境外融资的增长更多起到缓解短期偿债压力的作用。与此同时,记者通过查阅2020年房企融资情况的相关报告发现,除了融资规模突破历史最高点以外,大部分企业的融资成本也都刷新了历史的最低记录。贝壳研究院发布的数据显示,2020年境内外融资票面利率较2019年均有下降,境内平均票面利率达2015年以来低点。央企、国企的境内平均票面利率为4.08%,非央企、国企性质房企境内平均票面利率5.51%。“融资成本的下降受到多方面的影响。”张波认为,一方面从国外来看,美联储的放水使得国际市场普遍进入到负利率的环境,这是导致房企海外融资成本走低的重要原因;另一方面,国内LPR利率走低的趋势,加上为应对疫情,政府在金融侧不断释放流动性的操作,也导致房企融资成本有所走低。债压攀升,融资步伐加快房企一路“过关斩将”拿下融资规模和成本双冠的同时,越来越大的偿债压力也不可小觑。根据贝壳研究院统计,2020年房企债券融资端同比大增28.7%,到期债务规模约9154亿元;2021年到期债务规模(不含2021年将发行的超短期债券)预计将达12448亿元,同比增长36%,历史性突破万亿大关,直达1.2万亿元规模,房企偿债压力也将继续攀升。具体来讲,参考中指研究院的统计,2021年,房地产行业包括海外债券在内的债券偿还总规模将达10909亿元。其中,海外债券偿还规模为4083亿元,公司债券需偿还规模为3744亿元;2022年,房地产行业需偿还规模将回落至7856亿元水平;2023年,这一规模将大致维持在8000亿元水平。也就是说,2021年将是偿债高峰年。面对“三道红线”压顶,“房贷新规”实施,2021年伊始,将进入偿债高峰年的房企,其融资步伐加快,多家房企抢滩融资市场,第一周内融资规模逼近300亿人民币。据观点地产新媒体统计数据,截止2021年1月8日,房企美元融资已经超过70亿美元,而该数据1月6日为45亿美元,短短两天时间内实现飙升。与此同时,通过查阅集团相关公告不难看出,大部分企业的融资成本再次刷新了企业自身的历史最低记录。其中,正荣地产(06158.HK)发布公告,2021年1月4日,其成功发行4亿美元5年期6.63%绿色优先票据,最终定价较初始价格指引收窄达52个基点,相较于二级市场公允价值为低,进一步降低了该集团融资的成本。龙光集团(03380.HK)发布公告,公司1月6日成功发行3亿美元7年期优先票据,票面年利率4.5%,创下公司境外债年期最长及利率新低记录。世茂集团(00813.HK)发布公告,已成功发行于2031年到期的8.72亿美元优先票据,票据利息将按年利率3.45%计算。此次美元票据创下世茂在境外发债利率最低的新纪录,也是中资民营地产企业有史以来同期限最低利率。除了上述房企以外,禹洲集团控股有限公司、当代置业(中国)有限公司、中梁控股集团有限公司、旭辉控股集团、建业地产等多家企业也在融资层面有所动作。(排名不分先后)“预计降负债依然是大型品牌房企2021年的重点任务。”张波向《华夏时报》记者表示,当前房企的重中之重还是控制合理的负债水平,“三条红线”加上“两条红杠”,从融资的需求和供应两侧对房地产开发行业形成了全面的把控,不能保持合规的负债水平,未来融资难度也会越来越高。