摘要: 展望2021年,“三道红线”政策将实施,房企有息负债将受到严格管控,杠杆将面临有效管制。企业预期重塑,未来企业激进扩张的风险将得到有效控制。但我们或将面临粉饰更严重的财报,信用分析难度进一步加大。 债务融资大概率将维持各渠道的政策。国内信用债、海外债仍将维持目前借新还旧的局面,非标还将继续收缩,银行贷款可能受整体的信贷投放影响。公开市场再融资方面,2021年房企公开市场再融资规模将明显高于2020年,其中国内信用债、海外债尤其明显,需要关注部分企业的再融资压力。 整体来看房地产行业性信用风险仍然可控,行业利差大概率震荡,地产债仍具有参与价值。房地产债券投资需首选大中型、具备高周转、强运营能力的房企,规避问题型、短期债务压力较大的房企;低风险偏好的机构,可关注优质房企的ABS,寻找阶段性超额利差投资机会。 此外,还需要关注货币政策边际收紧后,区域性房地产市场波动对企业的影响,以及由此导致的房地产风险外溢。 展望2021:房地产信用风险怎么看? 回首2020,疫情冲击下的市场需求、房价上涨中的政策调控、“三道红线”下的政策落实,构成了房地产行业全年的关注线。企业层面,尽管有泰禾、福晟违约,引发广泛关注,但整体冲击有限,总的来说,仍属“有惊无险”。展望2021,“三道红线”政策逐步落地,又该如何看待房地产信用风险及房企债券投资? 1. 2020年房地产市场回顾 1.1. 政策:房地产政策如何变化? 2020年在疫情冲击下,房地产市场经历了三个阶段的变化: 第一阶段,2~3月疫情初期,地方政策放松、融资环境宽松。为了缓解房企现金流紧张的情况,地方出台了诸多政策,如降低预售标准、延缓缴纳土地出让金等;而为了应对疫情冲击,货币政策比较宽松,企业融资环境改善,整体融资难度、融资成本均明显降低。需求端,部分地方政府出台了一些放松限售、限购、降低首付比的政策,但几乎都在出台不久遭到撤回或整改。 第二阶段,4~6月国内疫情得到控制,部分城市房价明显上涨。深圳、宁波、沈阳、东莞等城市房价明显上涨,其中,以深圳为代表上涨最为明显,也引起了市场最广泛的关注。 第三阶段,7月份开始,多个城市出台限售、限购政策,“三道红线”政策出台。在疫情确认得到有效控制,而土地市场热度持续较高、房价明显抬升、居民中长期贷款明显增多的背景下,新一轮的房地产政策调控出台。本轮政策调控先有东莞、杭州、深圳、南京等地收紧购房资格、加强调控,后又有韩正主持召开房地产工作座谈会,随后又推出了针对房企的“三道红线”管控政策。 “三道红线”政策重点在于对房企债务进行管控,尤其是对房企利用债务杠杆进行扩张的行为进行限制,但是具体到各渠道融资政策上,目前尚未形成明确且清晰的政策意见。如房企的公开市场债务融资,就有媒体报道[1]部分企业正在申请新的债券额度。 综合来看,2020年地方层面的房地产政策经历了由松到紧的过程,而中央对于“房住不炒”的政策贯彻比较彻底,即使在疫情期间,由中央掌控的金融、行政等政策也没有明显放松。 1.2. 融资:融资到底是松还是紧? 在房地产政策由松到紧的过程中,房地产的融资平稳中略有下降: 银行开发贷前三季度新增投放9400亿。截止2020.9.30,房地产开发贷余额12.16万亿,相比2019年底增长了9400亿,其中保障性住房开发贷仅1200亿,商品房开发贷8200亿。保障性住房开发贷余额走平,为商品房开发贷提供了空间。横向对比,银行开发贷相比信用债、海外债的总量管控,能够提供大量新增融资,成为非常重要的融资途径。 非标融资持续收缩。从2019年5月份的23号文开始,以信托为代表的非标融资持续受到政策打压,进入收缩区间。从2019年三季度开始,房地产信托余额开始下降,一直到2020年三季度,相比峰值已经收缩5517亿。 ABS融资新增规模有限。在2018年前后,房企供应链ABS是房企新增融资的重要贡献力量,但2019年开始,供应链ABS提供的净融资规模也开始明显下降。 从2019年开始,国内信用债、海外债均开始以“借新还旧”为主,新增融资有限。国内信用债今年前三季度累计实现净融资839亿,同期,海外债累计实现净融资215亿美元。如果考虑部分净融资数据是由于提前发行而导致的,实际国内信用债和海外债的净融资非常有限。 将各渠道加总,房企2020年上半年仍实现了6783亿的净融资,相比2019年同期明显减少,但整体仍实现了规模不小的净融资。 除了外部融资,我们进一步观察通过销售回款和少数股东权益实现的“内源性”融资。 高周转加快加收回款。近年来,随着房地产政策持续收紧,房企面临较高的资金压力,在此背景下,房企通过“高周转”加强销售回款。从数据上,我们可以观测到新房销售中期房占比不断提高,2020年房地产开发资金来源中个人按揭贷款保持了较高的增速。 类内源性融资还包括房企通过“股权”引入的资金。在降杠杆、扩规模的压力下,房企少数股东权益占比不断提高,侧面说明房企通过引入股权实现了部分。 将房地产行业融资与调控政策结合来看,中央政府对“房住不炒”的定位贯彻落实严格,但仍兼顾了经济发展的需要和房企整体资金链的安全性,房地产融资仍相对平稳,但净融资小幅收缩。此外,通过高周转加快销售回款以及通过少数股东权益实现部分股权融资,也成为房企销售规模不断扩张的重要动力。 1.3. 违约:疫情冲击导致的集中违约? 2020年有5家房企出现了信用债违约,分别是:6月份的重庆隆鑫地产、7月泰禾集团、9月天房集团和三盛宏业、11月福晟集团。而在此之前,国内出现债券违约的房企一共只有4家,分别是华业资本、中弘股份、银亿股份、国购投资。 从数量上来看,2020年违约房企数量比以往几年之和还要多,且出现了如泰禾集团这种曾经销售排名达到Top30的大型房企。但是仔细剖析各家房企的违约历程,可以发现,2020年违约的房企其信用风险早已暴露。也正是由于市场预期充分,才会出现5家房企连续违约,市场冲击却相对有限。隆鑫地产只有存量私募债,公开资料少,规模小,我们不做重点分析,观察其余四家的风险暴露过程。 天房集团早在2016年就出现了延迟披露审计报告的问题,2017年大幅亏损26.5亿,而至今公司尚未披露2018/2019年年报。 泰禾集团前期经历了激进的高速扩张,其信用风险最早可以追溯到2018年。公司在2017年末净负债率达到473.4%的高峰,随后由于公司的项目多位于福州、北京、上海、杭州等调控热点城市,销售遇到一定问题;此外,已售房屋回款速度慢,而2017年通过股权并购增加的土地储备,需要支付大量的土地转让价款。2019年1月,联合资信将公司列入评级观察名单。其具体的违约过程,我们前期报告《泰禾违约之路》有详细分析。 福晟集团前期同样经历了激进的扩张,其信用风险集中暴露于2019年。2019年10月前后,有媒体报道福晟集团遭遇经营危机,尽管集团于11月1日发布了澄清说明,但其后集团风波不断。资产方面,其在深圳、郑州等地参与多个旧改项目,旧改占用资金时间长,资产流动性差,对公司形成一定拖累。 三盛宏业集团同样于2019年被媒体报道出现经营问题。2019年10月,新浪财经就报道[1]了三盛宏业集团遭遇严重危机:因员工认购理财产品未能按时兑付,被列为失信被执行人;丧失上市公司中昌国际控股的控制权。 综合来看,尽管2020年出现了5家房企集中违约,但是,详细追踪其违约过程可以看到,这些企业的信用风险早已暴露。 外部融资并不宽松,尤其是非标融资持续收缩,叠加疫情冲击下销售在年初受到影响,加大了一些中小型房企的融资难度,可能也是2020年出现集中违约的重要原因。集中违约的出现,有疫情的影响,却很难完全“甩锅”给疫情。 2. 2021年展望:房地产信用风险怎么看? 展望2021年房地产市场,房地产的信用风险分析需要从几个方面入手。政策方面,重点关注三道红线的政策落实情况;融资方面,关注房地产行业和微观房企的再融资压力;最后,结合宏观与微观,观察房地产行业的信用风险。 2.1. 三道红线怎么看? 首先,我们从2020年中报数据来看房企“三道红线”的踩线情况。截止6月30日,统计的50家样本房企中,有8家房企由于财报未公布短期债务数据,我们采用了2019年底或者2020年一季度的短债数据进行统计,其他均按照房企的公告进行统计。 从三道红线踩线情况来看,50家房企中,踩3条线的房企有8家,踩2条线的房企有9家,踩1条线的房企有27家,没有踩线的房企仅有6家,绝大多数房企均涉及踩线。而有息负债增速上,没踩线的房企整体增速略高。 具体来看,绝大多数房企不满足剔除预收账款资产负债率低于70%的要求,50家房企中有40家均“踩线”。 目前,政策要求的有息债务增速上限只有15%,而考虑剔除预收账款资产负债率70%的要求大部分房企不满足,因而大部分房企的有息负债增速上限只能达到10%,这将涉及几乎所有房企的债务扩张。 正面来看,央行亲自管控房企债务,房企通过增加债务杠杆进行扩张的可能性减小,减少了房企激进扩张带来的风险。但随之而来的是房企加大债务粉饰力度,增加通过公开财务数据进行信用分析的难度。 2.2. 房企融资压力怎么样? 2021年,房企各渠道融资将如何变化? 国内信用债、海外债大概率仍将维持目前借新还旧的局面。政策的核心在于管控房企债务杠杆,避免系统性风险,而非直接限制房企的发展,合理的债务融资大概率仍将得到满足。信用债融资成本低,监管比较透明,对房企而言是比较好的融资途径,未来不排除政策上边际放松。 非标持续收缩仍将维持。非标一方面监管困难,另外,对企业而言成本较高,会太高行业风险,其压缩可能还将持续,但压缩速度将放缓。 银行贷款可能受整体的信贷投放影响。受疫情影响,2020年1-11月新增信贷投放已达到18.4万亿,其中1-9月份的新增信贷投放中房地产占27.2%。目前来看,2021年信贷投放总量可能与今年持平,但比例可能与今年持平或略低于今年。此外,保障性住房开发贷新增明显减少,商业性房地产开发贷新增空间也将受到影响。 公开市场的债务融资压力如何? 2021年境内信用债偿债压力略高于2020年。2020年(未考虑剩下时间的回售)境内房地产行业信用债(SW房地产,剔除城投)偿还规模4127.7亿元,其中,正常到期的债券3563.93亿元,占比86%;回售到期的557.5亿元,占比14%;本金提前兑付的仅5.3亿元。相比之下,2021年房地产信用债正常到期(不含回售到期)规模4353.86亿元,相比2020年高22%;如果到回售期的债券全部回售,则有高达6,996.26亿到期;回售到期规模达2642.4亿元。 时间分布上,上半年房企信用债到期规模达,下半年到期规模小,而上半年又主要集中在1月份和3月份。其中,1月份到期规模1031.92亿元,3月份到期规模1120.13亿元;上半年正常到期2440.18亿元,下半年正常到期1913.69亿元。 房企海外债到期规模同样明显提高。2021年海外债到期正常到期规模达到472.8亿美元,相比2020年的367.7亿美元,正常到期规模增长29%。 从到期节奏来看,上半年到期规模高,下半年到期规模略小;分月来看,3~4月份是到期高峰,分别有59亿和64亿美元债券正常到期。 2021年房企ABS到期规模略小2020年。2021年,房企ABS到期规模约2333亿,相比于2020年的3247亿元,明显降低。但由于部分房企ABS期限短,在12月份的后半月里可能会集中发行并在2021年12月到期,所以实际的到期规模差距可能略小于现在能观测到的数值。 具体到企业层面来看,万科、碧桂园、保利、华夏幸福、富力等公开市场债务到期规模较高。万科主要是由于大量发行供应链ABS,期限短,需要滚动发行,故到期规模较高。 综合来看,2021年房企公开市场再融资规模将明显高于2020年,其中国内信用债、海外债尤其明显。具体到企业上来看,需要重点关注华夏幸福、恒大和富力的再融资压力。 2.3. 房地产风险怎么看? 2021年,房企杠杆预计将缓慢下行,行业风险缓慢下降,但需警惕债务粉饰。近年来,在房地产政策持续收紧的情况下,房企的杠杆稳中有降,2020年,Top50房企的资产负债率81.2%,剔除预收账款的资产负债率74.9%,净负债率89.2%。三道红线政策的压力之下,企业杠杠可能快速下降,尤其是净负债率。但这肯能并不代表房企债务风险下降,而是财务粉饰的结果。行业风险的系统性下降将比较缓慢,但仍将逐步下降。 预计盈利能力还将下滑,对房企运营管理能力的要求进一步提高,需警惕管理较差的房企。随着土地市场更加透明,以招拍挂为主的土地出让方式天然具有增加房企竞争,压降房企利润水平的效果。在行业利润水平降低的情况下,房企将不得不进一步依靠“高周转、强运营”来增厚利润,保持盈利能力和财务安全性。 预计销售仍将保持韧性。房地产销售具有较强的连贯性和一致性,预计2021年房地产销售还将保持目前的销售韧性。而大中型房企目前拿地正进一步向一二线、东部沿海地区聚集,销售、回款预计同样能维持。销售保持韧性,是避免行业性风险的根本前提。 行业信用风险可控,行业利差大概率震荡。目前,房地产AAA、AA+和AA等级信用利差分别处于2013年以来40%、90%和90%的历史分位数。中低等级信用利差处于高位,高等级信用利差处于较低水平。展望2021年,行业信用风险可控,合理筛选标的,地产债仍可参与。而对于信用风险偏好较低的机构,可以关注优质主体的ABS。 择券方面,但需高度关注问题型房企。而根据历史违约房企来看,问题型房企比较典型的特征主要有: 一、激进扩张,导致企业持续高杠杆运营。从违约房企来看,典型违约房企如泰禾、天房、福晟集团等违约前净负债率均处于较高的水平,而高杠杆往往是激进扩张的结果。 二、企业内部管理经营混乱,高层动荡。管理混乱是激进扩张的起因,如企业带有较强的实控人个人色彩、内部决策流程混乱,从而造成企业激进扩张,而运营管理又有问题,自然最容易导致问题。 三、企业规模较小,区域集中度高,区域房地产市场波动就给企业造成较大影响。从违约的9家房企来看,泰禾、福晟规模稍大,其他房企规模均较小,土地储备分布集中,也是部分房企违约的重要原因。 以史为鉴,同时考虑当前愈加严格的债务管控政策、行业利润被压缩的趋势,房地产行业对于企业的债务管理、运营管理提出了更高的要求,具备“高周转、强运营”能力的房企才能有更强的抗风险能力。 3. 小结 (1)回首2020,地方层面房地产政策由松到紧,中央推出“三道红线”,影响深远;债务融资表现平稳,高周转下的快速回款重要性突显。企业层面,尽管出现了泰禾、福晟等5家房企违约,违约数量多、金额大,但企业违约发酵时间已经较长,市场预期较为充分,市场冲击有限。 (2)展望2021年,“三道红线”政策将实施,房企有息负债将受到严格管控,杠杆将面临有效管制。企业预期重塑,未来企业激进扩张的风险将得到有效控制。但我们或将面临粉饰更严重的财报,信用分析难度进一步加大。 (3)债务融资大概率将维持各渠道的政策。国内信用债、海外债仍将维持目前借新还旧的局面,非标还将继续收缩,银行贷款可能受整体的信贷投放影响。公开市场再融资方面,2021年房企公开市场再融资规模将明显高于2020年,其中国内信用债、海外债尤其明显,需要关注部分企业的再融资压力。 (4)房地产行业性信用风险可控,行业利差大概率震荡,地产债仍具有参与价值。房地产债券投资需优选大中型、具备“高周转、强运营”能力的房企,规避问题型、短期债务压力较大的房企;低风险偏好的机构,可关注优质房企的ABS,寻找阶段性超额利差投资机会。 (5)此外,还需要关注货币政策边际收紧后,区域性房地产市场波动对区域内房企的影响,以及由此导致的房地产风险外溢。
房企融资冰火两重天 利率最低2.2%最高达22%作者:张晓玲,曹安浔2020年流动性的宽松带来债券市场的火爆,房企的债券利率也纷纷下调。6月1日,万科拟将30亿元“17万科01”的票面利率由4.5%调降至1.9%。在万科之前,阳光城、华夏幸福等房企的债券利率已经进行了调降,其中“18华夏01”利率由6.8%降至5%,无人回售。当前融资环境宽松,债市开闸放水也有不少流入了房地产行业。但整体利率普跌之下,房企的融资利率严重分化,昭示着后市的隐忧。万科拟调至2%以内万科这次调降利率如果成功,将成为今年第一个将存量债券利率调降至2%以内的房企。公告显示,5年期、融资30亿元的“17万科01”发行于2017年7月,今年7月18日面临回售。实际上,除了万科,华夏幸福、阳光城最近两个月也加入了调降潮。如4月28日,华夏幸福将融资规模24.75亿元的“18华夏01”利率,由6.8%降至5%,5月26日,又拟将24.75亿元的“18华夏03”利率由7.15%降至4.4%。多家房企调降背后是融资政策宽松、境内融资井喷的大环境。中原地产研究中心统计数据显示,房企4月单月融资高达971亿,创近年新高。截至5月27日,年内融资合计3076亿,达去年全年的53.03%。去年全年,也只有5800亿。上海易居房地产研究院总监严跃进分析,万科债券利率下调,说明最近企业发债环境在变化。整体上来讲,当前,境内流动性宽松,LPR等一些利率都在下调,对房企债券利率起到了影响,近期不少龙头房企的发债利率已触及历史低点。中原地产首席分析师张大伟也表示:“房企不仅最近债券发行暴涨,定价利率也持续下调。”值得注意的是,开闸放水,并不是每个房企都受益其中。当前房企融资成本分化严重,优质房企融资成本大幅走低,甚至2字头利率的债券频出。今年境内发行了60亿规模债券的金地,融资成本最低为2.6%;招商蛇口10亿元超短融利率仅2.2%,华润置地8亿元3年期票据利率仅2.65%;3月发债量最高的世茂房地产融资成本在4%以下。同时,也有部分企业发行了高息债券。华夏幸福、阳光城最近发行的公司债,利率分别为7.7%、7.3%。6月1日,年初刚发了一笔2.2亿美元、15%利率的明发集团,又计划发行1.76亿、22%利率的美元债券,更令人惊讶的是,明发承诺若不能按时偿债,这笔债券利率将叠加利率至32%。此外,当代置业在今年初发行了规模总额3.5亿美元的两笔优先票据,利率在11.8%-11.95%。华南城也发行了规模总额4.25亿美元,利率11.5%-10.875%的优先票据。在冰火两重天的背景下,像万科这种不缺钱、不愁借钱的优质房企,调降融资利率并不奇怪。万科今年的发债利率较去年有小幅下降。今年,万科新发行债券4只,规模50亿元,票面利率在2.56%-3.45%区间。显然“17万科01”的利率相对居高。不过,用低利率融资替换掉以前的高利率融资,不得不说金地、万科的如意算盘打得很好,然而是否会面临投资者的信任危机?下调利率后,投资者是否会选择“退票”?有信息显示,由于一些债券票面利率调整幅度过大,确实出现了投资人部分或全部回售的情况。未来融资将收紧?针对万科调降的影响,上海易居房地产研究院总监严跃进预测,“如果调降成功,对万科后续一些融资肯定会有点影响的,投资者观察将更加谨慎。”公开信息显示,万科现存29只境内债券、规模385.5亿元,大部分利率都在4.6%以下,如果后续调降,将明显改善房企的融资成本支出,以及当期的财务费用。反映到财报上,净利润将显著提升。去年末,万科净利润率为10.57%。今年一季度,实现净利润12.5亿元,同比增长11.49%。同时,现金流更加充裕,万科在手现金1732.7亿元,比去年末增长4.26%,短期借款和一年内到期有息负债总和897.8亿元,下降4.38%。一位长期持有万科债券的投资者支持调降:“利率能调一点是一点,节省成本才是最重要的。”甚至另一位投资者认为,调降将成为一种行业大势:“目前资金面非常宽松,大多数房企融资利率都得往下调。”华泰证券(17.780, 0.00, 0.00%)研究报告指出,目前优质房企融资环境堪比2015-2016年。据此估算,财务盘面稳健、业绩良好的房企将处于卖方市场,2017年以后发行、今年可回售的高融资成本的债券将处于调降的优势地位。严跃进表示,万科具有行业的标杆导向性,如果下调成功,对于其他优质房企的相似债券会有影响,存在一种跟风调降的可能性。但是,这一阶段资金充裕、利率下调的情况会否持续?中原地产首席分析师张大伟认为,4月份由于疫情,海外资本市场的动荡,基本封死了内地房企海外融资的可能性,当月几乎没有境外融资,5月虽然放开了,但预计对于部分房企非常重要的海外融资,将在未来一段时间接近归零,少数融资也可能面临高价的可能性。房企加快发债的背后,更多是未雨绸缪,抓紧当下的融资窗口期,现金为王。因销售压力增大,担忧销售回款无法及时“回血”,以及即将到期的偿债压力。2020年是融资债券的偿债高峰。统计数据显示,今年房地产的到期债务约在1.46万亿,其中7月份是到期高峰,达到1490亿。叠加疫情影响,部分资金链困难、杠杆率较高的房企则面临更大的融资压力。房企融资井喷的大环境下,它们只能继续选择以高额的利息换取投资者的青睐,防止后续出现资金链断裂。穆迪4月份的报告,将中国房地产板块展望由“稳定”降至“负面”,但大多数受评级的开发商要“强于整体行业”,其认为“大多数高收益开发商可以在未来12个月内解决债券到期问题”。
2020年即将接近尾声,盘点这一年来各大板块表现,最为唏嘘的莫过地产行业,根据富途行情数据,内房股及相关地产板块截止目前年度跌幅普遍在17%左右,同期恒生指数年度跌幅则为5%,大幅跑输大盘。 房地产板块成为估值洼地已经是绝大多数机构投资者眼中的共识,从基本面来看,国内地产行业依旧韧性十足。数据显示:1月-11月份百强房企累计全口径销售额11.3万亿元,同比增长10.3%,增速较前值扩大1.3个百分点;11月份当月百强房企全口径销售额1.4万亿元,同比增长20.1%。1月-11月份累计百强房企全口径销售额超千亿元的有32家,较去年同期增长5家。 我们知道今年上半年疫情一度导致停产停工,宏观经济环境承压,房企销售和竣工端受阻,对业绩增长带来压力,但自国内疫情得到基本控制之后,经济快速复苏,房企在销售表现上亦展现出稳健的姿态,同时竣工在下半年的集中释放,也进一步带给市场积极的预期。 不过从政策面来看,房地产三条红线的出炉,在一定程度上带来了负面刺激压制了行业整体估值,在此背景下,我们认为后续有着优质财务基本面和成长性并占据规模优势的企业将获得市场资金青睐。随着板块整体估值回升,这类企业也将大概率收获超额收益。笔者关注到于近期上市的祥生控股集团(02599.HK),公司股价自上市后整体表现平稳,在近期港股新股市场整体波动较大的环境下,市场是否对公司价值存在充分判断,不妨对此具体分析。 1、房企上市审核趋严,祥生快速通关获资本市场认可 近年来受宏观经济下滑以及金融去杠杆等因素影响,房地产行业面临一定的压力,反映在上市层面,监管层对房企的上市审核呈现趋严的态势,这也进一步制约了在资产端表现不佳的房地产企业的融资空间。 上市作为房企融资的重要路径,受制于严苛的规则,其更像一个透视镜和安检仪,能够把房企存在的重要风险点过滤。在此背景下,祥生控股集团能够在短短142天内完成递表到通过聆讯全流程,充分证明了公司经营质量的优良,同时,公司上市后股价表现平稳,亦进一步验证了其得到了市场的充分认可。 在当前整个房地产行业加速分化的大趋势下,优质企业上市获得资本助力,有助于其进一步扩大规模,赢得发展先机,在行业的竞争格局中卡位优势地带,享受行业集中度提升带来的红利。 而这一路径其实在近年来一众上市的千亿房企中亦有充分展现,以正荣地产为例,早在2018年公司还只是以"准千亿"规模的称号上市,虽招股书显示的2017年度合约销售仅为701.5亿元,但上市当年即实现合约销售1080亿元,同比增长54.0%,到2019年,其已经达到1307.1亿元,同比增长21%,考虑到近年来整体楼市调控的压力下,公司的销售增长保持了较高增速,此外,反映在负债端,其净负债率从2017年的183.2%下降到2019年的75.2%,公司步入到高质量发展阶段。而除了正荣地产之外,亦有不少企业沿袭这一路经,从本质上来看,这是企业发展必然经历的一个过程,上市之后,代表着更需要稳健、合规的经营体系,只有不断强化"内功"摆脱过去激进扩张带来的副作用,才有机会更好的应对行业的新常态。 基于此,我们也将不难判定,祥生控股集团在上市后时代,踏入千亿已经让其在激烈的规模战中占据领先优势,享受行业集中度提升的红利,而公司在上市带来的资本、品牌效应等助力之下,也将更有底气和实力应对行业竞争,同时致力于优化经营体系,降低融资成本,提升盈利水平。 综上而言,祥生控股集团的上市不只意味着其得到了市场的认可,更为其未来的发展打开了更大的空间。 2、上市带来融资体系的完善,资产负债表更坚实 在当前金融资产收紧的大背景下,房企融资面临压力,祥生控股集团此次透过港股上市,进一步拓宽了融资渠道,对于改善其融资难度,降低融资成本都将带来积极影响。 不论是从规模还是上市角度而言,其都在一定程度上给房企起到积极"背书"作用,规模占优,企业又在海外资本市场具有融资平台,从根本上而言是企业综合实力的显现,对于企业在获取土储资源、进一步打通融资渠道等都将大有裨益。考虑到目前祥生还只是处在上市初期,叠加整个地产板块低迷行情下降低了市场关注度,在一定程度上压制了公司在资本市场的表现,不过相信后续随着板块行情回暖,市场认知加深,这一局面也将有望被打破,公司迎来价值回归。 从三道红线角度来看,祥生着实不算理想,不过从行业整体来看,祥生所面临的情况并非是行业特例,而是一种普遍存在的现象,这与过去行业追求规模以高杠杆运营的发展路径相匹配。三道红线更大的意义其实是在于指导行业未来的发展趋势。从这点来看,祥生控股集团积极寻求上市,打通融资渠道,降低资金成本,优化资本结构亦体现了其对行业发展趋势的深度把握,公司在上市后时代,也将更注重稳健的扩张速度,保持高质量的经营发展。 当下,尽管规模迅速成长的重要性不言而喻,但整体而言,祥生控股集团的高增长在上市后也将延续,这体现了其成长性,而在融资端的优化,追求高质量发展的路径,则是其在业绩释放上给予的良好预期,对资本市场则意味着布局机会。 3、土储持续夯实稳固未来发展,产品、运营多维发力深挖行业竞争护城河 从长期来看,土储是考量房企发展的核心要素所在,而这不仅是基于土储的"量"同时也在于"质"。就祥生而言,公司有着独特的布局策略,一方面注重区域深耕,夯实固有市场根基,而另一方面不断借助可复制的能力实现区域扩张。公司构建了"1+1+X"扩张策略,在发源地及根据地浙江持续渗透,同时不断辐射泛长三角区域,并进一步在全国范围内瞄准优势经济区域展开布局。透过这一模式,不仅有助于形成区域间的品牌和资源联动,把控成本,强化品质,同时也可以达到快速的复制与输出,确保企业战略布局高质量的落地。 而在这一发展路经中,祥生亦打造了高效率的组织架构和运营机制。公司建立了"集团总部-区域平台-项目集群(含事业部及直管项目)"为主体的2.5级组织管控架构,在高效的管理体系下,不仅提升了企业经营效益,同时也为企业构筑了竞争护城河。在当前整个行业利润下行的大趋势下,从管理上精进挖掘价值点,也将进一步打开企业盈利空间。 此外在产品层面,在行业中打造具有溢价的产品则是提升房企经营效益的一个更为重要的路径所在。伴随消费升级的大背景,市场需求迈向更高层次,激烈的竞争格局下,产品力决定房企能否赢得市场机会的关键,祥生强调匠心质造,不断在产品层面进行迭代创新,除了在产品上的精雕细琢外,公司亦不断强化服务,更多地满足客户对生活、空间和精神文化等多层次的需求。透过为客户提供高质量的产品与服务,其得到市场认可的同时,也获得了企业效益的提升。 可见,不论是从土储、运营、产品等方面而言,祥生均展现具备优势的一面,而这些因素综合在一起确保了其在行业中的竞争能力,同时亦为其高质量发展打下了根基,有助于其在行业中持续拓展市场份额,深度挖掘行业机会和价值。 4、结语 展望后市,房地产行业的机会相对明朗,一方面,板块低迷的估值已经充分体现了市场的悲观预期,而过去房企在销售端保持着稳健表现,基于地产收入确认具有滞后性,而过去两年在房价平稳的大环境,以及龙头房企快速增长的销售表现下,业绩兑现预期下,市场的估值修复将是大概率事件。另一方面,在宏观经济下行压力下,房地产作为经济稳定器仍然将发挥长期作用,在行业政策调控的边际放宽预期下,也将为整个板块估值的抬升带来刺激。作为新上市的房企,祥生的成长性从过往的发展已经得到验证,而上市后也将进一步延续,其在财务端的优化也将进一步增厚利润,打开估值空间。
严明会 12月12日,2020 中国地产新时代盛典将于上海启幕。盛典由 " 好房双 12 百亿大补贴 "、" 乐居红人节 "、" 行稳致远——思想盛宴 "、" 乐居 live show" 四大主题组成,打造集行业评选、直播荐房、明星晚会等于一体的超级年度盛宴。 当天下午,以 " 行稳致远 " 为主题的思想盛宴,设置地产、家居、物业三大分会场,邀请圈内大佬分享有关三道红线、公司治理等行业热点。其中地产和家居板块,特约著名主持人许戈辉女士担纲主持。 与此同时,《见地时间》还将同步进行九场沙龙直播,涉及投资、融资、数字化、区域龙头、产品力、商业、物业、家居、创业等方面,形成立体的思想碰撞。 其中,投资沙龙主题为“穿越周期”。克而瑞数据显示,2020年1-9月,上半年销售TOP50房企拿地金额呈“抑-扬-抑”走势。二季度补货高峰后,随着金融监管力度的持续收紧,三季度企业投资金额显著下滑。 一方面,是二季度补货之后,企业重点仍在“促销售、抓回款、稳现金”上;另一方面,随着“三条红线”出台,企业融资进一步收紧,也导致房企投资意愿下滑,尤其是9月份,投资金额较二季度均值下降42%,仅高于1、2、3月,TOP50房企投资金额呈现断崖式下跌,单月投资金额较二季度均值下降42%。 总体来看,房企拿地节奏放缓、投资力度减轻或成主流趋势,预计四季度投资态度仍将延续谨慎态势。 拿地节奏改变的同时,房企联合拿地现象较为明显,联合模式从 “1+1”到 “1+N”,合作方各取所长,优势互补。例如,在2020年2月份,首开+华润+住总+中交联合体则竞得了北京市海淀区西北旺的一宗地块。 业内人士认为,联合拿地将来不仅仅是房企与房企之间的联合,可能还会出现房企和产业的联合、房企和金融机构的联合。 未来,联合拿地会成为大趋势吗?联合拿地有哪些优劣?“三条红线”背景下,对房企拿地有哪些影响?12月12日,易居企业集团CEO丁祖昱、新希望地产执行总裁姜孟军、朗诗地产总裁黄征、正荣地产副总裁李洋,听他们分享,新形势下的投资拿地之策,房企如何“穿越周期”。
撰文|林振兴 10月14日,前海国际会议中心被装点成红色海洋,深圳经济特区建立40周年庆祝大会于这里隆重举行。会场共设置了826把座椅,意在同贺特区生日。 观众席上,许家印、郁亮、许荣茂和林龙安等房企大佬佩戴着口罩,身着正装出席,回顾着深圳40年弹指一挥间的巨变,聆听着主席台上习近平总书记铿锵有力地喊出,“这是中国人民创造的世界发展史上的一个奇迹!” 这些拿到大会入场券的房企代表,都与深圳的建设发展息息相关。他们身上涌现出来敢闯敢试、敢为人先、埋头苦干的特区精神,深圳才能书写“春天的故事”。 01 40年前,中国南海之滨,一个327.5平方千米的“小渔村”,人口总量不足3万,汽车寥寥无几,科技资源几乎为零,更没有高楼林立之景。 1978年,王石还是广州铁路局一名普通工程师,因为项目原因来到这个边陲小镇,开启与深圳40年的故事。当时,深圳还十分落后,他甚至觉得这个地方比东北农村还要贫穷。半年后,王石又匆匆回到了广州。 但谁也没有料想到,王石回去的两年后,深圳迎来了一个历史性的重要拐点。 1980年,深圳特区成立。福田黄冈村书记来看望王石,亲口告知他深圳的政策环境已经发生了大改变,现在深圳人可以到香港做生意,也可以把香港人请到村里建厂。整个深圳如同是填海移山改地,一股改革春风再次吹到王石的心田。 在成立特区的第二年,深圳诞生了一家房企,名为深圳经济特区房地产公司,也就是如今的深深房,这不仅是深圳最早的房地产公司,同时拉开了中国房地产开发的序幕。 同一年,蛇口工业区建设指挥部房地产科成立,即招商地产的前身。彼时,一块写着“时间就是金钱,效率就是生命”的巨型标语牌,竖立在蛇口工业区最显眼的地方,响彻全国。 1983年,32岁的王石正式辞职,再次回到深圳。一下火车站,他便感受到这座城市的巨大变化,整个深圳如同大工地,铺满了各式各样的推土机和运土车,一股腾腾向上的朝气迎面扑来,一首未来可期的交响乐在他耳边响起。 次年,王石靠倒卖玉米赚了300万,创办万科前身现代科教仪器展销中心。 与万科一样,在商机遍地的80年代中期,不少房企开始崭露头角,包括华发股份、天鸿集团、宋都集团等,于是声势浩大的建房造城运动遍满原本荒芜的土地之上。 到了1987年,深圳设立特区的第七个年头,中国地产界迎来首次土拍。这一次,敢为天下先的仍然是深圳。 当年冬天,12月1日,容纳1000多人的深圳会堂座无虚席,过道站满了人,44家开发商举牌竞投、北深港澳几十家媒体蜂拥围观。起拍价200万元,现场竞拍开始后,“举牌现象如雨后春笋,刚开始非常快,大家非常踊跃和积极。”原深圳房管局局长、中国土地第一拍拍卖官廖永鉴回忆道。 经过17分钟的角逐,面积8558㎡的地块落锤成交,最终由原深房公司总经理骆锦星代表公司手举11号牌、以525万天价竞得。 就这样,第一家房企拍走了第一块土地,敲响了新中国历史上土地拍卖的“第一槌”,并且直接促成了宪法的修改,建立起房地产市场化制度。 02 上世纪90年代,随着邓小平再次南下,发表著名的南方谈话,深圳放开了思想包袱,坚定地深入改革,大胆去闯大胆去试。 此后,深圳掀起了一股房地产热潮,在那个阶段诞生了批量的房地产企业,包括华润置地、金地、华侨城、卓越、龙光、鸿荣源、星河、花样年、宝能等,为紧接而来的“招保万金”(招商地产、保利地产、万科、金地集团)时代奠定基础。 “黄金十年”引领中国房地产发展的“招保万金”四大房企中,三家初创于深圳,它们创建的客户体系、产品体系、营销体系、服务体系等,至今仍是行业样板。 在业内看来,这是因为深圳毗邻香港,内地的很多制度、模式、经验是从香港借鉴过来的,通常是率先进入深圳,由深圳房企先行示范,再推向全国。 “招保万金”中,地产一哥当属万科,它率先与资本市场接轨。1991年1月29日,万科A以14.58元的价格挂牌深交所,代码0002,成为中国首个上市的房地产公司。 1992年,许家印第一次踏上深圳。刚到深圳一年,他在一家叫"中达"的贸易公司当办公室主任。邓小平的南巡为举棋不定的改革再次指明方向,许家印深谙 地产会有第二春,并在四年后(1996年)成立恒大。 转眼至1998年,被视为中国房地产市场化的元年,这一年“福利分房”寿终正寝,“商品房”成为主旋律。抓住90年代的尾巴和最后的时机,海伦堡、时代、佳兆业相继创办。 03 跨入千禧之年,中国登上了世界舞台,加入WTO、申奥成功、城市化加快发展。 站在时代舞台中央的,还有一路高歌的房地产企业。2003年国家明确提出,将房地产行业作为国民经济的支柱产业。 七年后,万科成为首家销售额破千亿的房企,“招金”与万科的差距则在不断拉大。 变化的不仅仅是两三家头部房企,还有整个地产江湖。2010年之后,“碧万恒融”(碧桂园、万科、恒大、融创)时代取代了“招保万金”时代,但深圳房企仍扮演着领头羊角色,走在行业前沿。 深圳房企最明显特征是敢想敢干、敢于创新,这与深圳整个城市的精神是一脉相承的。 深圳房企是房地产行业资本化之路的先行者,全国第一家上市的房企是深圳的万科,第一家物业上市公司也是深圳的彩生活,在不动产资产证券化转型方面,万科前海公馆是全国第一个探索公募REITs的项目。 深圳房企还是全国房企转型创新的引领者,诸如万科是长租公寓的创新者、佳兆业是城市更新业务模式的引领者。此外,招商在产业地产方面、华侨城在文旅地产方面,都走出了独一无二的发展路径。 此外,慈善事业、体育事业、环保产业、高科技行业不断出现深圳房企的身影,这或许又是一个新的开始…… 04 40年后的今天,深圳发展滚滚向前、洪流不息,经济体量超越了与之毗邻的发达地区香港,生产总值达2.69万亿元,地标高度也从160米跃升到600米。 眼下,深圳都市圈内集聚了将近3300万的人口,占全省人口数28.5%。2019年度中国城市活力研究报告中,深圳蝉联全国第一,其人口吸引力可见一斑。 深圳不仅仅吸引了年轻人的到来,还有品牌房企的注意力。近几年,全国主流房企纷纷强势南下,群雄逐鹿、弄潮湾区,2017年恒大集团总部正式从广州搬迁至深圳;三年后,禹洲和世茂海峡也纷纷将总部搬迁至深圳。 8月26日,深圳迎来经济特区建立40周年的生日,而今年,同时也是中共中央、国务院支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的第1个周年。 40年后的今天,从“先行先试”到“先行示范”,深圳踏上了“二次创业”的新征程。 未来,作为深圳特区蓬勃发展的见证者和城市发展幕后的推动者,这些房企也将继续与深圳这座城市在时代巨轮的转动中相互影响着、交融着、成就着,陪伴着彼此的成长。
上市房企销售行情持续回暖,今年楼市的“金九银十”成色十足。中国恒大、碧桂园、万科、保利地产等上市房企近期陆续发布销售简报,9月多数房企销售额同比环比双增,其中部分房企销售环比增幅超20%。 在行业人士看来,房产企业普遍呈现较强的抗压能力,销售额出现同比回升,9月成不少房企今年销售表现最好的月份。不过,在全年目标完成度较低的情况下,房企四季度仍存在较大的抢跑压力。 龙头房企9月销售同比增长 作为传统销售旺季,9月是房企的业绩重点发力期,借机降价促销成为不少房企的必选项。中国恒大10月9日披露的最新销售情况显示,公司在9月1日至10月8日的38天內,实现合约销售金额1416.3亿元,合约销售面积1641.7万平方米。中国恒大称,今年以来累计实现合约销售金额5922.5亿元,完成全年6500亿元合约销售目标的91.1%。强劲的销售表现和其在9月初发布的“全国楼盘7折”等促销方案有关。 同为头部房企的万科,在上海区域进行了“造节营销”。据披露,其9月实现合约销售面积371.0万平方米,合约销售金额545.4亿元,分别同比增长15.68%和10.65%。 把营销重心转向线上渠道的碧桂园,9月实现合约销售金额约646.3亿元,同比增长25.30%;合约销售面积约759万平方米,同比增长31.67%。 从销售额增速来看,央企背景的上市房企表现更佳。保利地产9月实现合约销售面积347.43万平方米,实现合约销售金额503.22亿元,分别同比增长27.78%和36.69%。据测算,这一增速远高于公司去年同期表现。据披露,保利地产2019年9月合约销售面积同比增长14.61%,合约销售金额同比下降0.18%。 基于充裕的可售货值,保利地产今年7月以来销售持续走强。今年4月举行的业绩问答会上,保利地产管理层表示,2020年公司计划新开工面积4300万平方米,竣工面积3400万平方米;公司项目销售基本恢复至去年平均水平的八至九成。 此外,花样年控股、德信中国、弘阳地产等中小型上市房企9月业绩的同比增速较好。 四季度房企销售压力不减 随着9月房地产融资新规试行,房地产行业年内融资环境整体趋紧,销售回款作为房企资金来源的重要性更加凸显。“虽然三季度的房企销售规模较一二季度有明显恢复,但9月规模房企的去化率水平却呈下降趋势,四季度房企去化压力仍然较高。”克而瑞证券研究院首席分析师董浩表示。 亿翰智库统计数据显示,截至9月末,30家典型房企中有半数的销售目标完成度未达70%。除了中国恒大,仅中国金茂完成年度目标的80.91%;招商蛇口、禹洲集团、越秀地产、弘阳地产4家上市房企的销售目标完成率均超75%。 “据往年情况,9月末,房企普遍能完成全年销售目标的75%。”一名行业人士表示,受疫情影响,今年房企楼盘开工、供货节奏后移,四季度将成为供货高峰期。“从多家房企的货值安排来看,上半年和下半年的货值配比为3比7,也有部分房企下半年货值占比达80%。” 目前,不少上市房企已加快推盘抢收业绩。如绿城中国今年前9月累计合同销售总金额1607亿元,全年目标完成率为64%。公司表示,10月计划在多个重点城市推出30余个全新项目或分期,推盘面积为62万平方米。 “9月以来,我所在的项目推盘力度特别大。”龙湖集团的一名项目营销人员称。9月,龙湖集团今年单月销售额首次突破300亿元。按龙湖集团全年销售目标2600亿元计算,截至9月底的完成率为71.67%。 从9月21日开始,央企背景的上市房企华润置地开展了全国整合营销活动。“我们计划在全国6个大区、70多个城市、200多个项目推出多重优惠,活动开展至今销售额超200亿元,尤其是国庆长假期间销售额同比增长超50%。”华润置地工作人员表示。
截至10月13日,规模房企中多数已完成9月销售业绩披露。 总体来看,今年“金九银十”的黄金九月,TOP30房企总体销售数据好于上年。 据中原地产统计,30家上市房企9月单月销售额合计6096亿元,同比上涨19%;1-9月累计销售额41454亿元,同比上涨8.8%。 分企业来看,2020年9月,融创中国实现合同销售金额约689.4亿元,同比增长9.5%;碧桂园合同销售额为646.3亿元,同比增加25.30%;绿城中国9月销售额同比增加69%;花样年控股9月销售额增109.64%至52.83亿元。 其中,万科以合同销售金额4927.6亿元超过碧桂园的4467.9亿。 10月5日,碧桂园发布公告,今年九月,共实现合同销售金额646.3亿元,同比增加25.30%; 2020年1-9月,碧桂园录得全口径销售金额为4467.9亿元。 10月11日,万科发布2020年9月销售情况简报。今年9月份,万科实现合同销售金额545.4亿元,同比增加10.65%;2020年1-9月累计实现合同销售金额4927.6亿元,同比增加3.61%。 10月9日恒大披露公告称, 9月1日至10月8日38天内,实现合约销售额1416.3亿元,合约销售面积1641.7万平方米。 截至10月8日,恒大累计实现合约销售额5922.5亿元,完成全年6500亿元销售目标的91.1%。 从各房企公布数据看,尚无一家达到恒大一半。 数据显示,恒大8月份新房销售均价为每平方米9669元,而9月1日到10月8日销售均价为每平方米8627元,单价降了约1042元,降幅为约10.8%。 但另一个值得注意的趋势是,虽然销售金额呈现增长趋势,但是不少房企销售面积则出现同比下降。 其中,中海地产今年1至9月累计销售面积1370.6万平方米,同比下降0.4%。 此外,华润置地今年9月实现合约销售额290.1亿元,同比增长32%,但合约销售面积却下降9.5%。 销售面积下降而总销售额增长,背后是多家房企今年房价的增长。 其中,华润置地今年9月销售均价24879元每平方米,而上年同期为17065元。此外绿城中国今年9月销售均价27760元,亦相比上年同期的26960元增长2.9%。 从已公布的房企前9月业绩数据看,千亿军团已有14个,依次是恒大、万科、碧桂园、融创、保利地产、中海、世茂集团、招商蛇口、金地集团、金茂、绿城集团、中南建设、中梁控股和融信中国。 从目标完成情况看,目标完成在80%以上的,除恒大外,还有金茂。其它多在六七成之间。 据中指研究院统计数据,2020年1-9月,20家代表房企销售目标完成率均值为72.0%。其中,佳兆业集团销售目标完成率达85.9%;中国恒大、中国金茂销售目标完成率分别为91.9%、80.9%;招商蛇口、弘阳地产、越秀地产等房企的销售目标完成率均在75%以上。 融资方面,9月以来,房企融资表现也较为积极。9月房企融资发债总额651.44亿元,同比上升25.7%。 其中,境外债本月环比大幅上涨29.1%到242.54亿元,但由于去年基数较大,同比下降30.4%;境内债408.90亿元,环比上涨10.3%,同比大幅上涨140.8%。 土储方面,1-9月,TOP30房企通过招拍挂拿地金额达11481亿元。其中,中海地产、保利发展拿地金额均超过了1000亿元,在招拍挂拿地金额中排名前二。 此外,万科、绿地控股、龙湖集团、绿城中国则紧跟其后,拿地金额均突破了600亿元,分别位列榜单的第三至第六。