□ 在融资新规提出对房企有息负债规模进行精细化管控的背景下，近期房企降负债、回笼资金的动作较频繁。“踩线”房企多寻求出售负债较高项目或非地产主业标的。同时，紧抓融资机会，调整债务结构，并在“金九银十”进行促销。 专家表示，出售资产行为短期或延续。长期来看，房企需扩大精细化管理广度和深度，寻求合理稳健的发展路径。 出售资产案例较多 近期，房企出售资产进行“瘦身”的案例较多，表现为两大特征：一是多为“踩线”房企；二是出售标的经营情况、财务表现多数欠佳或非地产主业。 北京产权交易所9月27日披露，中国金茂附属公司金茂西南企业管理（重庆）有限公司，拟转让贵阳黔茂房地产开发有限公司60%股权。截至2020年8月31日，贵阳黔茂房地产开发有限公司营业收入为0元，营业亏损1077.37万元，净亏损805.21万元；总资产25.68亿元，负债合计8.56亿元，所有者权益17.11亿元。 中国金茂附属公司福州兴茂房地产有限公司，拟挂牌转让福州滨茂房地产有限公司51%股权。后者经营范围涉及房地产开发经营、房地产信息咨询等。截至2020年8月31日，福州滨茂营业收入为0元，营业亏损688.54万元，净亏损687.7万元；总资产为39.77亿元，总负债达32.84亿元，所有者权益为6.93亿元。 招商蛇口拟转让深圳市招盛阁置业管理有限公司（简称“招盛阁置业”）100%股权。招盛阁置业经营范围为自有物业租赁、物业管理。截至2020年7月31日，招盛阁置业营业收入为1142.13万元，营业利润为742.5万元，净利润为556.88万元，资产总额1.56亿元，负债总计1.40亿元，所有者权益1651.11万元。值得注意的是，近期招商蛇口发布了多个股权转让公告。 中南建设日前公告，拟转让南通中南谷投资管理有限公司100%股权。截至2020年6月30日，南通中南谷经审计的资产总额为954.02万元，总负债为786.25万元，1-6月净亏损133.73万元。中南建设表示，该交易完成后，公司将进一步聚焦主业。 国泰君安统计数据显示，上述房企均有“踩线”情况。“三道红线”包括剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。根据“踩线”的分档，将对房企有息债务规模进行差异化管控。 “出售部分项目，房企可以尽快回笼资金，缓解短期偿债压力。同时，剥离盈利能力较弱或非地产类项目，可以获得大量资金，进一步优化整体业务结构，聚焦地产主业。”中指研究院企业研究副总监刘水表示。 诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱表示，“三道红线”对激进扩张的房企影响较大，降负债成为亟需解决的问题。“短期‘踩线’房企出售资产行为或延续。有的房企则抓住窗口期融资，加快调整债务结构。” 抓融资促销售 部分房企则继续融资，“以新换旧”调整债务结构。 华侨城集团有限公司9月24日公告称，公司2020年面向专业投资者公开发行可续期公司债券（第一期）品种一的发行规模为20亿元，票面利率4.38%。公告披露，募资将用于偿还债务和补充流动性。 9月25日，金科股份80亿元公司债券发行获深交所通过。该公司债首期发行金额不超过40亿元（含），期限不超过7年，募资拟用于偿债。 根据克而瑞研报，8月中资房企人民币债券票面利率多在3%-4%之间。如中国中铁35亿元公司债的票面利率为3.95%，美的置业30.76亿元公司债品种一、品种二的票面利率分别为4.33%、3.98%。 整体看，今年以来房企新发的人民币债券票面利率低于往年。 贝壳研究院指出，就三季度情况看，8月、9月房企发债额环比有所下降。四季度融资规模大概率保持环比下降，房企销售端压力加大。为冲击年度目标，房企或多采用促销政策，对冲融资端压力。 9月23日，中国奥园推出“奥园挑房节·限时88折起”活动，覆盖北京、广州、深圳、东莞、南宁、成都等20座城市。9月7日，中国恒大首先打响“金九银十”促销。全国楼盘全线7折，并提出“金九银十”两个月单月销售额冲刺1000亿元，“金九银十”期间推盘40多个项目。 中原地产研究中心统计数据显示，9月1日至9月20日，全国30大中城市商品房合计成交1215万平方米，成交面积较8月同期上涨5.6%。 看重“管理红利” “长期看，好的产品和服务才是房企长远稳健发展的核心驱动力。”刘水表示，房企需要在精细化管控方面扩大深度和广度。 万科董事会主席郁亮日前表示，以“三道红线”为代表的行业政策影响深远，其影响力不亚于2002年的土地“招拍挂”制度。这是行业重大游戏规则的改变，是对所有开发商的挑战。 郁亮指出，房地产行业的土地红利和金融红利已经远去，未来需要把握“管理红利”。未来企业应该聚焦好产品、好服务，实施长期主义。 万科南方区域事业集团首席执行官孙嘉称，万科南方区域要聚焦产品和服务，巩固和提升基本盘，进一步完善业务和管理架构。孙嘉将万科南方区域新业务管理架构称为“一体、两翼、双核”。其中“一体”是指整个南方区一盘棋，把整个区域的精力、资源通过协作方式凝聚起来，更高效地服务客户，满足客户各方面需求。 着手产品和服务端成为众多房企的共识。融创中国执行董事兼行政总裁汪孟德日前接受中国证券报记者采访时称，公司重视且坚持创新引领高品质的产品与服务。“这是公司主要的竞争力。” 中国恒大董事局副主席、总裁夏海钧在2020年中期业绩会上称，房地产增量部分减少，未来发展主要在存量上，地产商将更注重科技含量的住宅，企业将通过智慧社区、绿色建筑、装配式住宅提升产品竞争力。 “长期看，房企要加强自身内增长、精细化运营，寻求合理稳健的发展路径。精细化运营要求房企注重主业，包括去化速度、回款能力、财务指标是否稳健等。”王小嫱表示。
□ 机构统计数据显示，近30天房地产企业债券融资规模明显缩水。三季度，95家典型房企融资额约3475亿元，环比下降16.1%。专家预计，四季度金融监管可能升级，房企融资将持续承压。 连续两月下滑 下半年以来，监管部门多次释放房地产金融政策收紧的信号。三季度作为过渡期，房企发债规模仍在高位。分月度看，8、9月连续两个月环比下降，且降幅逐步扩大。 诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱表示，房企将降杠杆、降负债以及加强现金流管理作为当前工作的重中之重，尤其是调整债务结构，增强短期偿债能力。从诸葛找房统计的100家上市房企看，2020上半年房企的有息负债规模进一步提升，上半年达到7.8万亿元，相比2019年末增长6.82%。其中，88家房企有息负债规模超过100亿元。 克而瑞研究中心企业研究总监房玲表示，三季度约51%的房企融资规模有所增加，但前十大房企融资规模同比下降5%。头部房企主要由于自身已经形成较强大的回款机制，出于降负债、稳杠杆的诉求而减少融资。 贝壳研究院认为，四季度房企融资规模大概率保持环比下降态势，房企销售端压力将进一步加大。房企为冲击年度目标，抢占双节假期市场，或采用降价促销手段。 低利率窗口期已过 克而瑞数据显示，9月房企融资成本一改下降势头，回升0.25个百分点至5.59%。其中，境内融资成本为4.97%，是2020年以来单月境内融资成本最高值。 房玲指出，四季度融资环境料进一步收紧，新增融资将受到进一步监管。 贝壳研究院认为，在融资环境趋紧与融资需求居高的背景下，房企融资低利率窗口期已过，预计四季度融资利率或保持上行态势。“前三季度融资成本保持下降，2020年前9月房企新增债券类融资成本为6.11%，较2019年全年下降0.96个百分点。”房玲说。 房玲认为，降杠杆将成为房企未来发展的主旋律。在此背景下，融资环境将进一步收紧，一些融资方式可能会受到严格监管。房企需多方应对，销售端线上线下的多元营销持续发力，保证规模增长。同时，加强销售回款，促进现金回流“补血”。在融资端，未上市的房企可以争取上市，借助资本市场降低杠杆率，拓宽企业融资渠道；已上市的房企积极开拓更多元化的融资渠道。同时，加强与金融机构合作。企业内部战略方面，提升组织效率是必要举措。
北京产权交易所9月27日披露，中国金茂附属公司金茂西南企业管理（重庆）有限公司，拟转让贵阳黔茂房地产开发有限公司60%股权。诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱表示，“三道红线”对激进扩张的房企影响较大，降负债成为亟需解决的问题。 在融资新规提出对房企有息负债规模进行精细化管控的背景下，近期房企降负债、回笼资金的动作较频繁。“踩线”房企多寻求出售负债较高项目或非地产主业标的。同时，紧抓融资机会，调整债务结构，并在“金九银十”进行促销。 专家表示，出售资产行为短期或延续。长期来看，房企需扩大精细化管理广度和深度，寻求合理稳健的发展路径。 出售资产案例较多 近期，房企出售资产进行“瘦身”的案例较多，表现为两大特征：一是多为“踩线”房企；二是出售标的经营情况、财务表现多数欠佳或非地产主业。 北京产权交易所9月27日披露，中国金茂附属公司金茂西南企业管理（重庆）有限公司，拟转让贵阳黔茂房地产开发有限公司60%股权。截至2020年8月31日，贵阳黔茂房地产开发有限公司营业收入为0元，营业亏损1077.37万元，净亏损805.21万元；总资产25.68亿元，负债合计8.56亿元，所有者权益17.11亿元。 中国金茂附属公司福州兴茂房地产有限公司，拟挂牌转让福州滨茂房地产有限公司51%股权。后者经营范围涉及房地产开发经营、房地产信息咨询等。截至2020年8月31日，福州滨茂营业收入为0元，营业亏损688.54万元，净亏损687.7万元；总资产为39.77亿元，总负债达32.84亿元，所有者权益为6.93亿元。 招商蛇口(行情001979,诊股)拟转让深圳市招盛阁置业管理有限公司（简称“招盛阁置业”）100%股权。招盛阁置业经营范围为自有物业租赁、物业管理。截至2020年7月31日，招盛阁置业营业收入为1142.13万元，营业利润为742.5万元，净利润为556.88万元，资产总额1.56亿元，负债总计1.40亿元，所有者权益1651.11万元。值得注意的是，近期招商蛇口发布了多个股权转让公告。 中南建设(行情000961,诊股)日前公告，拟转让南通中南谷投资管理有限公司100%股权。截至2020年6月30日，南通中南谷经审计的资产总额为954.02万元，总负债为786.25万元，1-6月净亏损133.73万元。中南建设表示，该交易完成后，公司将进一步聚焦主业。 国泰君安(行情601211,诊股)统计数据显示，上述房企均有“踩线”情况。“三道红线”包括剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。根据“踩线”的分档，将对房企有息债务规模进行差异化管控。 “出售部分项目，房企可以尽快回笼资金，缓解短期偿债压力。同时，剥离盈利能力较弱或非地产类项目，可以获得大量资金，进一步优化整体业务结构，聚焦地产主业。”中指研究院企业研究副总监刘水表示。 诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱表示，“三道红线”对激进扩张的房企影响较大，降负债成为亟需解决的问题。“短期‘踩线’房企出售资产行为或延续。有的房企则抓住窗口期融资，加快调整债务结构。” 抓融资 促销售 部分房企则继续融资，“以新换旧”调整债务结构。 华侨城集团有限公司9月24日公告称，公司2020年面向专业投资者公开发行可续期公司债券（第一期）品种一的发行规模为20亿元，票面利率4.38%。公告披露，募资将用于偿还债务和补充流动性。 9月25日，金科股份(行情000656,诊股)80亿元公司债券发行获深交所通过。该公司债首期发行金额不超过40亿元（含），期限不超过7年，募资拟用于偿债。 根据克而瑞研报，8月中资房企人民币债券票面利率多在3%-4%之间。如中国中铁(行情601390,诊股)35亿元公司债的票面利率为3.95%，美的置业30.76亿元公司债品种一、品种二的票面利率分别为4.33%、3.98%。 整体看，今年以来房企新发的人民币债券票面利率低于往年。 贝壳研究院指出，就三季度情况看，8月、9月房企发债额环比有所下降。四季度融资规模大概率保持环比下降，房企销售端压力加大。为冲击年度目标，房企或多采用促销政策，对冲融资端压力。 9月23日，中国奥园推出“奥园挑房节·限时88折起”活动，覆盖北京、广州、深圳、东莞、南宁、成都等20座城市。9月7日，中国恒大首先打响“金九银十”促销。全国楼盘全线7折，并提出“金九银十”两个月单月销售额冲刺1000亿元，“金九银十”期间推盘40多个项目。 中原地产研究中心统计数据显示，9月1日至9月20日，全国30大中城市商品房合计成交1215万平方米，成交面积较8月同期上涨5.6%。 看重“管理红利” “长期看，好的产品和服务才是房企长远稳健发展的核心驱动力。”刘水表示，房企需要在精细化管控方面扩大深度和广度。 万科董事会主席郁亮日前表示，以“三道红线”为代表的行业政策影响深远，其影响力不亚于2002年的土地“招拍挂”制度。这是行业重大游戏规则的改变，是对所有开发商的挑战。 郁亮指出，房地产行业的土地红利和金融红利已经远去，未来需要把握“管理红利”。未来企业应该聚焦好产品、好服务，实施长期主义。 万科南方区域事业集团首席执行官孙嘉称，万科南方区域要聚焦产品和服务，巩固和提升基本盘，进一步完善业务和管理架构。孙嘉将万科南方区域新业务管理架构称为“一体、两翼、双核”。其中“一体”是指整个南方区一盘棋，把整个区域的精力、资源通过协作方式凝聚起来，更高效地服务客户，满足客户各方面需求。 着手产品和服务端成为众多房企的共识。融创中国执行董事兼行政总裁汪孟德日前接受中国证券报记者采访时称，公司重视且坚持创新引领高品质的产品与服务。“这是公司主要的竞争力。” 中国恒大董事局副主席、总裁夏海钧在2020年中期业绩会上称，房地产增量部分减少，未来发展主要在存量上，地产商将更注重科技含量的住宅，企业将通过智慧社区、绿色建筑、装配式住宅提升产品竞争力。 “长期看，房企要加强自身内增长、精细化运营，寻求合理稳健的发展路径。精细化运营要求房企注重主业，包括去化速度、回款能力、财务指标是否稳健等。”王小嫱表示。
随着房地产市场步入传统的“金九银十”旺季，多地楼盘供应量增加。中国证券报记者从多方了解到，不同规模的房企，旺季是否降价促销，对相关公司的去化和利润率影响差异很大。对于大型房企而言，主动降价让利给购房者，能够加快项目的去库存，促进业绩成长。而对于中小型房企而言，降价对利润影响巨大。差异化营销成为房企寻求长期发展的一大模式。 供应量增加 机构指出，随着“金九”步入尾声，多地楼盘供应增加，促销节奏明显加快。从这个角度看，房价存在进一步降温的可能性。同时，各类高端楼盘积极入市，会影响成交结构和价格折扣。 中国恒大董事局主席许家印在9月份召开的营销大会上宣布，从9月7日至10月8日，全国楼盘全线7折开售，并提出“金九银十”两个月，单月销售额冲刺1000亿元。中国恒大方面表示，在全国楼盘全线7折的基础上，还将有不同程度的折扣和让利。 部分一线城市由于“金九”期间成交量大幅提升，出现“供不应求”的情况。 以北京地区为例，机构监测数据显示，上周(9月14日至9月20日)北京新房住宅市场成交面积环比上涨68%，主要受朝阳区成交量上涨影响，成交均价环比下降3.9%。当前存量出清周期为14个月，连续下降15周至今年以来最低值。年底北京新房市场成交量或稳中有升，供应速度将决定未来出清周期的变化。截至目前，供求比为0.997，接近平衡状态，但已出现供不应求之端倪。为跟上年底成交节奏，未来供应端或小幅发力，使得供求端重回平衡状态，出清周期或维持在当前水平。 精细化运作 9月18日，河南省房地产业商会披露，河南省房地产业商会会长闭门会在郑州召开。会议指出，降价促销对于整个行业发展弊大于利。房价大起大落，对金融业、建筑业、建材业、服务业等相关行业都将造成巨大影响。此外，消费者存在买涨不买跌心理，即使降价，房企也难达到预期目标。 建业集团董事长胡葆森、正商集团董事长张敬国表示不带头降价，并指出对于房企而言，资金链是关键，拿地需谨慎，需要做到优势互补、稳健前行。要推动房地产行业高质量发展，把企业做好，稳住市场。 胡葆森表示，房企要把日子过好，除了埋头拉车也要抬头看路，要思考房地产业未来的发展，拥抱新科技、新技术，推动产品、服务不断叠加升级。 中国证券报记者从多方了解到，房地产企业受规模和销售策略影响，对待“金九银十”的态度存在明显差异。对于一线梯队的龙头房企而言，降价促销可以提高去化速度，提高项目周转，在全年冲刺期可以做到以价换量，由于推盘量大，可以做到薄利多销。但对于中型房企而言，降价对利润的影响巨大。 中国证券报记者走访了解到，房地产企业开发新盘项目时，不少开发卖点在于品质住宅。不少开发商将建设和装修过程中涉及环保、绿色、节能、高效等元素，作为项目卖点，以此获得较高的溢价。 “房地产行业经历了较长时间的粗放式发展，逐步转向精细化运作。很多在售新楼盘中，新风系统、智能停车、高档厨具和卫浴成为常规配备。”多位楼盘负责人对中国证券报记者表示。 稳定市场预期 值得注意的是，今年以来，以一二线为代表的热点地区房地产市场明显升温，商品住宅和土地成交均出现了较为明显的放量，随之而来的是调控政策密集出台。相比之下，部分三四线城市价格上涨幅度较大，但今年以来出台调控政策较少。业内人士预计，这些地区后续调控政策或陆续发布。 中指控股指出，1-8月32个二线城市新建商品住宅成交均价为15460元/平方米，同比上涨9.6%。当前，二线城市的价格涨幅略有扩大，可能和高端楼盘供应增多有关。二线城市潜在购房需求强劲，防范价格反弹要作为一项长期的工作来开展。 1-8月，64个三四线城市新建商品住宅成交均价为12178元/平方米，同比上涨10%。横向对比看，三四线城市的价格涨幅相对较大。今年以来，购房政策收紧的重心在二线城市，三四线城市相对较少。后续一些重点三四线城市若房价炒作较热，不排除出台政策以进一步稳定市场预期。(董添)
继上周的“股债双杀”后，9月28日，中国恒大旗下的多只境内债券弱反弹，29日早盘走升势头延续，其中“19恒大02”本周累计升幅逾20%，当前反弹至81元上方。 近期，关于地产调控的消息不断。“三道红线”融资新规、房企座谈会，以及恒大文件风波印证了高杠杆房企信用风险的抬升。9月28日，报道，涉房类信贷资金严监管再现，有大行收到通知，监管机构近期要求大型商业银行压降、控制个人住房按揭贷款等房地产贷款规模。也有股份行、城商行人士对记者表示，四季度对个人按揭和抵押贷款限额管理，部分银行先禁止了上千万级别的大额贷款。尽管每年10月以后，银行房贷额度普遍紧张，但对涉房类贷款的严监管再现无疑是对“房住不炒”的再次强调。 3月“美元荒”时，境外中资美元地产债和境内AA级别的地产债跌出“黄金坑”，此后一路反弹甚至超出前高。这次情况还会一样吗？ “近期的地产债估值压力是系统性的，未来一定会分化。”某国内大型基金公司债券投资经理对记者表示。据了解，近期不乏抄底者，不同在于，3月时投资者是基于宏观经济有望好转及货币政策宽松的预判，对市场风险偏好回升进行下注，而如今更像是针对个体信用风险下赌注。 当前环境大不同 上周，恒大集团上市重组引入的战投即将到期、债务压力较大的新闻引起了二级市场较大波动。上周五，“19恒大02”跌超30%，两次触发临时停牌。据DM查债通的数据，有高收益投资者趁恒大债券暴跌之际抄底，多位投资者表示，买入了（行权）收益率40%~60%的恒大债项。 28日，在连续两日股债双杀之后，恒大迎来反弹。午后港股中国恒大持续走强，涨幅一度扩大至逾23%，收盘涨幅为20.61%，创3月以来最大；恒大汽车收盘涨幅扩大至20.39%；债券反弹力度稍弱，恒大地产集团存续债“19恒大02”开盘即涨逾20%触发临停，收盘时涨幅为14.39%。截至收盘，“19恒大01”、“15恒大03”分别涨9%和2.96%。29日，“19恒大02”延续反弹但距离收复失地仍有相当距离。 “19恒大02”存续债券收益率走势。来源：DM查债通 恒大债大跌对房地产其他同类主体的债券影响几何？天风证券固定收益分析师孙彬彬表示，从目前来看，恒大美元债大跌对部分主体有一定影响，如华夏幸福、佳兆业等债券的价格近期均有小幅下跌。但整体来看，目前尚未对行业造成普遍冲击。一方面，恒大集团本身债务杠杆较高，从2020年中报来看，同属民企、高杠杆的大型房企还有华夏幸福、富力地产等，受到一定影响；另外，恒大集团2021年还将面临战投到期的压力，规模达到1300亿元，具有一定的特殊性。 如果从公开市场债券到期情况来看，恒大短期内偿债压力不算大。其1年内到期的境内债券有105.8亿元，境外债券有38.4亿美元。但从有息债务整体来看，短期偿债压力却不小。根据2020年中报，恒大有息债务总额8355亿元，其中1年内到期的债务占比47.4%。机构认为，在本身短期债务压力就很大的情况下，恒大通过分拆物业上市、汽车业务争取科创板上市，或可解决部分发展与债务的问题。但外部支持力度较弱的情况下，债务的滚续压力将比较大，仍需要靠房地产销售回款来解决债务滚续，销售依赖度提高，土储质量将面临严格的检验。大规模到期的战投如何处理，同样值得关注。 回顾今年3月的地产债“黄金坑” ，即中资地产美元债和境内AA级地产债（均为垃圾债级别），当时在疫情冲击叠加“美元荒”的背景下，地产债价格“腰斩”，但随着美联储的天量流动性释放以及境内的货币宽松，市场风险偏好急剧回升，垃圾债到期收益率很快回到年初水平，“黄金坑”的窗口期非常短。当时，在机构手头有了流动性后，涌现出众多“抄底者”，恒大董事局主席许家印就在公司业绩会上透露，公司美元债大跌的时候动用了外汇入市抢购，价格折扣很大、回购成本很低，但由于竞争激烈，最终没抢到多少货。 交易员也对记者表示，当时“抄底者”更多是基于对宏观面好转和政策支持的判断。就当时的地产债，施罗德亚洲及新兴市场企业债券主管许子峰对记者表示，内地房地产企业的收入，主要是由内需带动，与全球经济的相关性不高。 如今的情况则不同。央行货币政策已逐步趋于中性，相较于二季度已边际趋紧。具体到地产公司层面，杠杆过高、债务滚续压力大已是部分房企不得不面临的问题。 “整体还是防控风险，但债务易增难降，对于部分高杠杆企业压力较大，其只能通过加大推盘、价格优惠和控制支出等方式来修复报表。此外，在债券市场，缩减发债额度，这对房企现金调动产生直接影响，使得房企对销售回款的依赖进一步增加。”摩根士丹利华鑫基金固定收益投资部陈言一对记者表示。 房企信用分化继续扩大 可以确定的是，3月“闭着眼睛抄底”的时代不复返，风险事件已明显增加，不同资质的房企信用分层将愈发明显。 陈言一认为，2020年以来，已有个别中大型房企陆续陷入流动性危机或发生违约，风险事件明显增加，资质差的房企面临的再融资压力显著超过以往，这种情况下，应坚持对房企基本面的研究，以控制久期、精选个券为主要策略。具体而言，从房企信用资质上看，2020年至今，房企整体拿地较为积极，债务增速高于销售增速，加之前期激烈竞争所带来的利润率下降，整体偿债指标有小幅弱化的可能。2020年上半年，主流中大型房企的平均债务增速达9%左右，即“三条红线”中“踩”一条线所允许的增长范围，“三条红线”实施后将控制房企扩张意愿，维持企业信用资质的稳定。 景顺固定收益亚太区主管黄嘉诚日前对记者表示：“以往地产商看到利润就会去投资扩产，但有了新规限制后，地产商就需要考虑借了这笔钱后是否还能借下一笔、会不会踩线等。”在他看来，“三条红线”都踩线的房企需谨慎，未来信用分化会强化，那些整体债务风险可控或改善的房企，评级会逐步上调，带动发债成本下降。 陈言一对记者表示，由于国内经济恢复情况较好，加之长三角、珠三角地区热点城市销售回暖明显，2020年1~8月，房地产市场累计销售金额已回正。从房企外部融资渠道上看，今年1~8月，房企到位资金同比增长3%，主要受益于按揭贷款和开发贷的发放，同比增幅分别达9%和4%，较大程度地弥补了信托收紧的缺口。近期，中资美元债市场一级发行火热，多个境外主体评级在B区间的房企美元债认购倍数达到9倍左右，房企美元债最新发行收益率较年初下降了100BP左右。
2020中国企业500强榜单今天出炉 9月28日，2020中国500强企业高峰论坛在郑州举行，会上，中国工程院院士、中国企联特邀副会长王基铭发布了中国企业500强榜单。 2020中国企业500强中，房地产行业共有18家企业上榜。 其中，前100强共有4家房企上榜。位列房企第一名的是碧桂园控股有限公司，排第38名，营收4859亿元；恒大集团有限公司紧随其后，以4775.61亿元的营收排名第39位。 今年上半年，碧桂园控股营收为1849亿元，位居房企第三名。上半年，碧桂园控股合同销售额2669.5亿元，同比下降5.34%。 此外，恒大集团上半年营收录得2666.3亿元，同比大幅增长17.5%，排名房企第一；上半年录得合同销售额3488.4亿元，同比增长23.8%。 中国企业500强中，紧随碧桂园、恒大之后的房企是绿地、万科。其中绿地控股集团位列第46名，营业收入4278亿元；万科企业股份有限公司营收3678亿元，排名第55位。 今年上半年，绿地控股销售额1330.2亿元，万科销售额3204.8亿元，分别排名第七和第一。从营收来看，二者分别为2098.43亿元和1463.5亿元，分别排名第2、第4。 101至200名中，共有3家房企。 其中，传统房企五强中，还有融创中国。中国企业500强榜单显示，融创中国控股有限公司以1693.2亿元营收排名第131位。 随后是龙湖、华侨城。龙湖集团控股有限公司以1510.26亿元营收位列榜单第138名，房企第6名；华侨城集团有限公司营收1309.82亿元，排名第158。 而在201至300名区间内，共有4家房企上榜。分别是华夏幸福，排名206位；弘阳集团，排名226位；万达控股，排名228位；珠海华发集团，排名259位。 其余上榜的房企还有越秀集团、融信投资集团、奥园集团、首创集团、陕西龙记泰信房地产开发公司、北京金融街投资集团、建业控股。 从地域分布来看，粤系房企上榜最多，达7家；而闽系房企最少，仅融信一家上榜。 此外，传统地产行业排名靠前的房企中，世茂集团、新城控股、富力地产等本次未能上榜。 另外，传统房企十强的中海地产、保利地产、华润置地，由于计算在所属母公司中国建筑、保利集团、中国华润的营收数据内，并未单独列示。
【编者按】疫情这半年，房企活的怎么样？ 这或许是最困难的半年。售楼处关闭、工地停工……不少房企2-3月录得“最惨”销售额； 这或许也是分化加剧的半年。面对困难，一些房企推出了五花八门的促销策略，试图“以价换量”； 他们能否现金回笼；他们能否降低负债；他们能否完成年初制定的目标…… 我们深入“阅卷”房企中报：谁在美颜？谁在裸泳？ 近日，华为开发者大会松湖对话上，中海企业发展集团董事、科技公司副董事长李剑谈到房价时表示：“不管大家多么痛恨高房价，包括我在内，我也痛恨。” 中海地产，恰是规模房企中毛利率和销售均价最高的房企之一。 搜狐财经统计显示，今年上半年，中海地产销售均价为18024.8元每平方米，位列TOP10房企第一名。而今年8月，中海地产合约销售额287.91亿元，同比增长17.6%，销售均价已达2.1万元每平方米。 此外，今年上半年中海地产毛利率为30.6%，亦高于房企平均毛利率水平。 由于高毛利、高溢价，中海地产虽然在规模上未跻身房企前五，但净利润已经连续三年位居房企榜首。今年上半年，中海地产录得净利润205.27亿元，继续蝉联房企净利润头名，且领先第二名碧桂园多达63.95亿。 近年来，中海地产亦在试图“快起来”，但“快起来”的背后是传统高利润率优势的丧失。在拼规模和拼利润率的选择题上，中海将何去何从？ “希望销售规模尽快进入前五” 9月4日，中海地产发布2020年8月销售简报。 公告显示，前8个月，中海地产合约销售额2222.94亿元，同比增长2.1%。 中海地产曾名列房企前三甲。2007年之前，中海地产的销售规模仅次于万科，排名行业第二。中海地产跌出行业前五始于2017年，这一年，中海地产录得销售额2013.7亿元，排名房企第六。 据亿翰智库数据显示，2015-2018年的4年间，TOP100房企销售额平均复合增长率达44%，而中海地产复合增长率仅为18.6%，在TOP10房企中增速最慢。 2017年，时任董事长颜建国给中海地产定下了2020年实现4000亿港元的销售目标，同时保持30%的毛利率。 2019年，中海地产实现销售额3771.7亿港元，同比增长25.2%。 按照中海地产此前提出的目标，今年是“2020年实现4000亿港元销售额”的决胜年。截至8月底，中海地产销售目标完成率为63.1%。 “在这个存量时代，我们希望销售规模要尽快进入到前五。”中海地产行政总裁张智超在业绩会上道出对规模的渴求。 张智超表示，尽管这一目标存在一定的挑战性，但公司全年货量充足，下半年也将加大推盘力度、加快销售节奏。 “在外部环境不发生剧烈变化的情况下，有信心完成全年4000亿港元的销售目标。”张智超表示。 “独自操盘”变身“合作拓疆”：非控股股东溢利同比增5倍 在地产行业，要想短时间内做大规模，主要方法包括买更多的地和与其他房企合作开发项目两种途径。 为了规模扩张，许多房企都会选择合作操盘的路径，但这种模式增大了少数股东权益，容易侵蚀净利润。 中海地产主席兼执行董事颜建国在业绩会上透露，该公司在2019年成立了新的部门，主要工作包括与同行合作进行购地。 以往，中海地产喜欢独自操盘，很少采取合作模式。但值得注意的是，今年3月，中海地产公布了一项“2020寻地合作计划”，打出了“拢贤拓疆”的口号。 一位地产业内人士表示，中海地产本期结算项目中，合作的项目变多了，这导致少数股东损益大幅上升。 财报显示，今年上半年，中海地产净利润中归属于非控股股东的溢利为22.77亿元，占净利润的11.08%。 而上年同期，中海地产归属于非控股股东的溢利仅4.4亿元，占净利润比重仅2.06%。据此计算，今年上半年，中海地产非控股股东溢利同比增长超5倍，占净利润比重增长9个百分点。 逆势扩储，前8个月拿地金额位列房企第二 此外，中海地产还频频在土拍市场出击，逆势拿地。 根据中指研究院数据显示，2020年1-8月，中海地产拿地金额为781亿元，位列百强房企第2位，仅次于中国恒大。同期，中海地产销售额仅位列百强房企第6名。 重金投入之下，中海地产拿下了众多“地王”：2020年8月3日，中海地产经过66轮拼杀，耗资79亿元拿下北京亦庄河西区不限价宅地，刷新了北京2020年总价地王，溢价率为23.44%。 8月6日，中海地产以总价16.99亿元竞得哈尔滨1宗商住用地，溢价率26.88%，成交楼面价9508元每平米，楼面价刷新了哈尔滨历史记录。 同日，呼和浩特第三次土地拍卖按时摘牌，其中如意开发区的1宗地930万/亩成交，溢价45.9%，中海再夺地王。 中海地产扩储始于2018年，这一年中海地产取得的土地储备为1764.10万平方米，投入的金额为913.53亿元。2019年，中海地产逆势扩张，以1133.59亿元的金额取得了1145.61万平方米的土地储备。 财报显示，今年上半年，中海新获土地的累计应占楼面面积约为562.33万平方米，累计应付的土地出让金约为522.82亿元。 对于土地储备，中海地产管理层曾披露，2020年新增1400亿元的土地权益投资预算。 归母净利润同比下降3.7%，净利率降3.5% 一宗宗“地王”项目，或将持续增加中海地产未来的项目开发成本，进而蚕食中海地产的利润。 随着少数股东溢利的增加和拿地支出的增长，有着行业“利润王”之称的中海地产，在其归母净利润增长超过十年后首次同比出现了下跌。 财报显示，中海地产上半年实现收入886.25亿元，同比增11.01%；股东应占溢利为205.27亿元，同比下降3.7%。 此外，中海地产的毛利率和净利率均出现下降。上半年，中国海外发展的毛利率为30.59%，同比下降4.3%；净利率约为23.2%，同比下降3.5%。 中海地产曾经高毛利的“秘诀”，在于融资成本和土储成本低廉。 中海地产借助央企优势，保持较低的融资利率。中报显示，今年上半年，中海地产加权平均融资成本仅4.01%，处于行业最低区间；净借贷比率录得32.95%。 此外，截至上半年末，中海地产资产负债率为59.77%，在年销售规模千亿以上房企中保持最低负债率。 如今，中海地产融资优势仍在，但土储成本正在上升。2017年报显示，中海地产拿地成本仅7560元每平方米，而今年上半年，拿地成本增至9293元每平方米。 这恰是中海地产追求规模背后的“硬币另一面”。从2018年中海提出“好中求快、稳中求快”，到2019年强调“规模增长是必须的”，中海地产对规模的渴求逐渐凸显。 目前，距离“4000亿”销售目标只剩不足4个月的时间，而未来是固守高利润率，还是舍弃高溢价追求规模，是中海必须做出的选择。
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