一周楼市热点 12月21日，全国住房和城乡建设工作会议在京召开，会议要求2021年住房和城乡建设工作重点要抓好八个方面工作。一是全力实施城市更新行动，推动城市高质量发展。二是稳妥实施房地产长效机制方案，促进房地产市场平稳健康发展。三是大力发展租赁住房，解决好大城市住房突出问题。四是加大城市治理力度，推进韧性城市建设。五是实施乡村建设行动，提升乡村建设水平。六是加快发展“中国建造”，推动建筑产业转型升级。七是持续推进改革创新，加强法规标准体系建设。八是加强党的全面领导，打造高素质干部队伍。 分析： 该会议再次强调坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，强化城市主体责任，完善政策协同、调控联动、监测预警、舆情引导、市场监管等机制，持续保持房地产市场平稳运行。 由于先前爆发的蛋壳事件，租赁住房存在的问题被再次放大，2021年需加强住房市场体系和住房保障体系建设，租赁住房市场将会受到严格监管，新进入城市的市民和青年人等人群的住房问题将会被持续关注。 一周数据快报 一周数据快报 本周上海商品住宅市场供应量小幅下降，房企持续推出优质新盘，市场认购情况较为火爆，成交网签数据持续更新，成交量呈现环比大幅上涨；商业写字楼供应量大幅下降，而成交方面，商业成交大幅下降，写字楼大幅上涨，与上周相反。价格方面，商品住宅受区域方面的结构性因素影响环比下跌，商业和写字楼由于成交主力位于内中环，环比大幅上涨。 ▲数据说明：商品住宅：公寓类+别墅类；公寓类：公寓/复式+花园洋房/电梯洋房+叠加/叠院/叠墅；别墅类：独栋+联体红色字体▲表示该数据环比有所上涨；绿色字体▼表示该数据环比有所下降；去化周期为3个月移动去化 土拍信息 上海第51周仅挂牌一宗商办用地，出让面积1.27万平米，起拍价38.93亿元。 本周上海成功出让1宗商办地块和3宗涉宅地块，其中商办以底价成交，成交价为38.93亿元，竞得企业为上实发展(行情600748,诊股)。该地块紧邻上实发展正在开发建设的北外滩89号地块，对其参与虹口区北外滩区域建设产生协同效应。3宗涉宅地共揽金106.45亿元，其中金地62.3亿元拍下松江区中山街道新城主城C单元C08-04号地块，该地块离万达广场较近，直线距离仅约800米，地块旁边的上外松江实验学校也在建设中，整体配套不错。 市场预期指数 本周，各大房企加大推盘力度，新增供应楼盘15个，同策代理楼盘来访指数环比上涨4%。 商品住宅市场 商品住宅市场情况 本周，各大房企延续上周力度继续推盘，新增供应楼盘15个，其中新开楼盘6个，商品住宅供应50.13万平米，环比小幅下降，市场开盘认购情况依旧火爆，网签数据持续更新，成交规模较上周上涨至23.31万平米，环比上涨67%，均价为50080元/平米，环比下降12%，主要是由于成交集中在宝山、青浦和奉贤，拉低整体均价水平。 成交区域结构 本周宝山区获得区域销售面积金额冠军，成交面积为4.70万平米，成交均价在49020元/平米，成交主力为12月14日新开盘的大华朗香公园里项目，该项目位于大场板块，推出562套，实际有效认筹1355组。交通配套方面，项目直线距离7号线南陈路站约500米，距离年底通车的15号线距离1.5公里。教育配套方面，项目与上海大学一街之隔，因此周边有非常完善的教育体系，包括祁连中心幼儿园、上大附小、上大附中等全学龄教育圈。 公寓市场情况 本周公寓市场新增供应41.5万平米，处于全年较高水平，本次供应主要集中在宝山区和青浦区。成交面积18.38万平米，环比增加66%，均价受结构性影响下跌至49721元/平米，环比减小9%，成交主力为宝山区大场板块的大华朗香公园里项目。 公寓楼盘排名 别墅市场情况 本周新增别墅供应8.63万平米，环比大幅增加，成交量也上涨至4.93万平米。均价因外环成交量占比增加，受结构性影响下降至51417元/平米。成交集中在青浦区，其中成交主力为赵巷板块的映虹桥项目，该项目周边教育和商业资源丰富，距离山姆会员超市、赵巷体育公园直线距离约700米。 别墅楼盘排名 商业办公市场 商业市场情况 11月商业市场存量上涨，本周商业供应持续减少至0.09万平米，成交量降低至2.84万平米。因徐泾、张江等热门板块销量占比增加，导致均价结构性上涨至40222元/平米，环比上涨13%，成交主力为青浦区徐泾板块的虹桥世界中心项目。 商业>；>；楼盘排名 办公市场情况 本周办公市场供应量为4.73万平米，主要供应来自浦东新区三林板块的中粮前滩海景壹号项目，成交量大幅上涨至10.46万平米，主要成交来源于黄浦滨江板块的绿地外滩中心项目，该项目均价11万/平米，带动本周均价上涨至73427元/平米。 办公楼盘排名
□本报记者 董添 中国证券报记者日前对北京地区二手房市场调研发现，北京地区二手房价格出现不同程度的松动，以大兴、房山为代表的郊区次新楼盘整体降价幅度较大。受限竞房准现房清盘降价、前期需求透支、售房业主年底之前有回款需求等因素影响，很多次新二手房楼盘近期降价较多。有销售人员坦承，目前，北京地区二手房市场房源充足，购房者可挑选范围较大，市场整体表现出较为明显的“买方”市场特点。 郊区次新房降价多 中国证券报记者走访发现，“银十”期间，非核心区域次新二手房价格降价幅度较大，不少房源目前报价相比上半年成交价低了5%左右。 以位于南五环外某次新二手楼盘为例，该楼盘于2014年建成，由于下房本时间较晚，2020年才开始陆续入市满五唯一的房源。在该楼盘“满五唯一”二手房源入市初期，成交均价在4.5万元/平方米上下。目前，该楼盘成交均价在4.2万元/平方米左右，部分主力两居室均价低至4万元/平方米以下。 “小区一期楼盘附带50年的车位租赁使用权，车位无法单独出售，只能和房源一起捆绑销售。因此，第一批‘满五唯一’的房源集中入市时，一期价格会比二期价格大概高20万元左右，这个价格正好是50年车位租赁费的价格。目前来看，带车位的一期楼盘价格比上半年销售的二期项目还低。而不带车位的二期楼盘由于距离高速路较近，噪音整体较大，降价幅度比一期更多。”负责该次新二手房楼盘中介销售人员对中国证券报记者表示。 除了价格出现松动外，挂牌房源量充裕也是“银十”期间北京地区二手房市场呈现的主要特征之一。很多前期出房量较少的地铁次新房，近期挂牌量也出现了明显的增长。 “这些紧邻地铁的次新房之前出房量较少，一方面和限售政策下房本不满足上市条件有关；另一方面，临近年底，很多业主希望实现年底回款，有了挂牌售房的意愿。房源量增多，使得购房者有了更多的选择，很多急售房源为了尽快实现销售，出现了频繁降价的行为。”位于大兴区4号线地铁附近次新房中介销售人员对中国证券报记者表示。 此外，中国证券报记者还走访了多个房本不“满五唯一”的次新楼盘，这些楼盘由于不满足“满五唯一”的条件，贷款购房客户需要缴纳较高的税费，因此对应的客户群体大多是全款客户。这些楼盘近期降价更为严重。 新房分流明显 针对郊区次新房价格出现疲软的原因，中国证券报记者在调研中了解到，这一方面和刚需客户需求前期集中释放有关，另一方面和准现房加速出清有关。 从机构监测数据来看，北京地区9月二手房成交整体处于高位，价格也出现了小幅攀升，透支了部分四季度的需求。中原地产数据显示，9月北京二手房住宅成交量高达17259套，环比上涨7.5%，同比大涨40%。诸葛找房数据显示，9月，北京二手房成交均价为57132元/平方米，环比上涨0.4%。 准现房加速出清方面，中国证券报记者观察到，北京地区2018年陆续入市的次新房项目，很多在前期并未实现售罄。随着时间推移，很多楼盘已处于“准现房”状态。 “周围很多新房楼盘都是2020年底就能交房。如果买二手房，现在签约也没法保证2020年年底能交房，因为会牵扯到业主腾房等问题。而目前很多限竞房项目却可以做到年底交房。”北京某楼盘销售人员说。 中原地产统计显示，截至今年9月，北京限竞房成交量已超过2019年，成交量较去年有明显提升。 从北京地区新房成交结构来看，机构监测数据显示，今年北京黄金周期间，城六区和近郊区域成交量占比同比分别增加10个百分点。成交区域方面，大兴区成交面积最高，占整体成交量的18%。新房成交攀升，成为次新房分流的一大因素。 后续价格有支撑 业内人士指出，受疫情因素影响，二手房交易季节性规律被打破，重点城市二手房市场交易活跃程度在5月达到高位水平，随后自8月起，房源流动性指数呈现连续2个月的下降趋势，这主要和前期累积需求已逐渐释放有关。目前，二手房市场开始自然回落。从当期看，“银十”二手房市场总体并不热，北京地区二手房成交以核心区域的大户型为主，刚需盘透支比较严重。 从机构监测数据看，国庆节第一周二手房市场成交相比9月继续降温，黄金周期间重点18城二手房日均交易量比9月下降18.6%，18城中13个城市成交均价比9月下跌。 对于北京地区房价后市走向，中原地产首席分析师张大伟表示，目前北京限竞房土地供应减少，不限价地块增多，房价的走向预期也会升高。对于刚需来说，今年的选择还是比较多的，但是限竞房通过消化越来越少了，今后可选择的种类也就没这么多了。从全国整体看，在房住不炒的背景下，房价涨幅预计会维持在温和的程度。
随着房地产市场步入传统的“金九银十”旺季，多地楼盘供应量增加。中国证券报记者从多方了解到，不同规模的房企，旺季是否降价促销，对相关公司的去化和利润率影响差异很大。对于大型房企而言，主动降价让利给购房者，能够加快项目的去库存，促进业绩成长。而对于中小型房企而言，降价对利润影响巨大。差异化营销成为房企寻求长期发展的一大模式。 供应量增加 机构指出，随着“金九”步入尾声，多地楼盘供应增加，促销节奏明显加快。从这个角度看，房价存在进一步降温的可能性。同时，各类高端楼盘积极入市，会影响成交结构和价格折扣。 中国恒大董事局主席许家印在9月份召开的营销大会上宣布，从9月7日至10月8日，全国楼盘全线7折开售，并提出“金九银十”两个月，单月销售额冲刺1000亿元。中国恒大方面表示，在全国楼盘全线7折的基础上，还将有不同程度的折扣和让利。 部分一线城市由于“金九”期间成交量大幅提升，出现“供不应求”的情况。 以北京地区为例，机构监测数据显示，上周(9月14日至9月20日)北京新房住宅市场成交面积环比上涨68%，主要受朝阳区成交量上涨影响，成交均价环比下降3.9%。当前存量出清周期为14个月，连续下降15周至今年以来最低值。年底北京新房市场成交量或稳中有升，供应速度将决定未来出清周期的变化。截至目前，供求比为0.997，接近平衡状态，但已出现供不应求之端倪。为跟上年底成交节奏，未来供应端或小幅发力，使得供求端重回平衡状态，出清周期或维持在当前水平。 精细化运作 9月18日，河南省房地产业商会披露，河南省房地产业商会会长闭门会在郑州召开。会议指出，降价促销对于整个行业发展弊大于利。房价大起大落，对金融业、建筑业、建材业、服务业等相关行业都将造成巨大影响。此外，消费者存在买涨不买跌心理，即使降价，房企也难达到预期目标。 建业集团董事长胡葆森、正商集团董事长张敬国表示不带头降价，并指出对于房企而言，资金链是关键，拿地需谨慎，需要做到优势互补、稳健前行。要推动房地产行业高质量发展，把企业做好，稳住市场。 胡葆森表示，房企要把日子过好，除了埋头拉车也要抬头看路，要思考房地产业未来的发展，拥抱新科技、新技术，推动产品、服务不断叠加升级。 中国证券报记者从多方了解到，房地产企业受规模和销售策略影响，对待“金九银十”的态度存在明显差异。对于一线梯队的龙头房企而言，降价促销可以提高去化速度，提高项目周转，在全年冲刺期可以做到以价换量，由于推盘量大，可以做到薄利多销。但对于中型房企而言，降价对利润的影响巨大。 中国证券报记者走访了解到，房地产企业开发新盘项目时，不少开发卖点在于品质住宅。不少开发商将建设和装修过程中涉及环保、绿色、节能、高效等元素，作为项目卖点，以此获得较高的溢价。 “房地产行业经历了较长时间的粗放式发展，逐步转向精细化运作。很多在售新楼盘中，新风系统、智能停车、高档厨具和卫浴成为常规配备。”多位楼盘负责人对中国证券报记者表示。 稳定市场预期 值得注意的是，今年以来，以一二线为代表的热点地区房地产市场明显升温，商品住宅和土地成交均出现了较为明显的放量，随之而来的是调控政策密集出台。相比之下，部分三四线城市价格上涨幅度较大，但今年以来出台调控政策较少。业内人士预计，这些地区后续调控政策或陆续发布。 中指控股指出，1-8月32个二线城市新建商品住宅成交均价为15460元/平方米，同比上涨9.6%。当前，二线城市的价格涨幅略有扩大，可能和高端楼盘供应增多有关。二线城市潜在购房需求强劲，防范价格反弹要作为一项长期的工作来开展。 1-8月，64个三四线城市新建商品住宅成交均价为12178元/平方米，同比上涨10%。横向对比看，三四线城市的价格涨幅相对较大。今年以来，购房政策收紧的重心在二线城市，三四线城市相对较少。后续一些重点三四线城市若房价炒作较热，不排除出台政策以进一步稳定市场预期。(董添)
阿里房产6月17日将上新618套一手新房。据了解，这些房源都是碧桂园在浙江、福建两省的一手新房。 对于碧桂园而言，这不是他的首次”触网“。去年6月初，碧桂园上线官方直营购房平台——碧桂园·凤凰云小程序，将碧桂园旗下国内在售项目的楼盘信息、折扣优惠及线上认购等环节汇聚“掌上”，让客户在手机上即可完成买房的全流程业务办理。 正因为碧桂园集团的提前布局，碧桂园旗下楼盘可以快速将销售业务转移至手机端，以此降低新冠疫情对其销售端的影响。据中指研究院的数据，碧桂园1-5月的全口径销售额为2913亿，位居行业首位。 作为全国19年销售额TOP1的房地产开发商，碧桂园拥有2000多个项目，遍布全国。而阿里巴巴是全球头部电商平台，过去20年，阿里系旗下淘宝、支付宝等平台持续改变着人们的生活方式。 据悉，此次购房者可以在线上了解楼盘及房源信息，若有意向房源，可先支付618元意向金，线上下单后会生成一个电子凭证，1个房源对应1个电子凭证。之后，购房者可线下到碧桂园销售中心了解楼盘详情，完成后续的交易环节，客户发出退款申请或者超期未核销，电子凭证将转为释放或者无效状态，房源将可再次出售。（刘礼文）
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