尽管受疫情冲击，但北京楼市去年成交却创历史新高。 多家研究机构的统计数据显示，2020年，北京新房成交达4.9万套，创近5年新高；二手房成交达16.9万套，同比上涨16.4%，创近4年新高。二手房市场表现好于新房，成交套数占全市住宅总成交的比重为73.6%，同比提升1.6个百分点。 业内人士认为，2020年北京房地产市场升温的原因是，北京楼市已经连续跌了3-4年，性价比出现，上半年货币宽松影响下房贷利率下降带动市场需求释放。预计2021年限竞房产品的供应仍将对新房价格起到稳定器的作用，在货币政策逐步回归常态、房地产金融降杠杆逐步深化的政策背景下，北京新房、二手房成交均价大幅上涨的可能性不大。 新房成交创近5年新高 贝壳研究院的统计数据显示，2020年北京商品住宅成交量呈现先抑后扬的走势，上半年受疫情影响成交量同比下滑近3成，下半年逐渐恢复，全年成交面积702万㎡，同比上涨5% 中原地产研究中心的统计数据显示，2020年，北京新房成交4.9万套，创近5年新高。 对于新房市场成交升温的原因，贝壳研究院认为，限竞房成交量逐年提升，成为拉动整体成交量上涨的因素之一。限竞房自2018年开始入市，且近三年限竞房成交量占整体市场成交量的比例逐年上升，2020年成交占比接近五成。 中原地产首席分析师张大伟进一步表示，全国其他城市普遍上涨，而北京已经连续跌了3-4年，性价比出现。随着土地供应中不限价地块明显增加，限竞房的性价比相对提高。去年年底北京新房项目加快了入市速度，供应量增加，热点项目网签明显上涨，市场出现了暖冬。 从成交价格来看，贝壳研究院的数据显示，2020年，北京商品住宅成交均价为48147元/㎡，同比上涨3%，与去年基本持平。 二手房成交创4年新高 不仅新房成交创新高，去年北京二手房成交也创历史新高。 贝壳研究院的统计数据显示，去年北京全市二手住宅成交16.9万套，同比增长16%，成交绝对水平及增幅均是2017年以来最高。 从更加实时的北京链家二手住宅成交数据看，年初三月，在新冠疫情影响下，北京二手住宅成交量同比下滑56%，尤其是疫情最严重的2月，成交同比下滑86%。随着疫情逐步得到控制，被阻滞需求逐步释放，4月起，单月成交同比转正，年内后8个月二手住宅成交量同比增加43%，这使得全年总成交不降反增。 对于二手房市场成交创新高的原因，贝壳研究院认为，是上半年货币宽松影响下，房贷利率下调促进自住需求正常释放所致：到2020年12月北京首、二套主流房贷利率同比均下降15个基点。 从成交价格来看，贝壳研究院的数据显示，去年全年北京二手住宅成交均价60485元/平方米，同比微跌0.5%，连续三年保持相对平稳态势。 分区域来看，贝壳研究院数据显示，2020年北京成交的二手住宅表现为外围量升、中间价涨的特点：外围的城区如房山、昌平及大兴等城区成交同比增幅靠前，增速在20%以上，而中心城区中西城、东城及石景山等增速仅在5%以内；价格方面，4个远郊区除外的12个城区中3区房价上涨，分别是海淀、西城及朝阳，东城基本持平，其余城区均下跌。海淀区均价同比上涨2.4%，领先其他各区，西城以1.9%的涨幅位列第二，在多校划片实施的影响下，价格涨幅收窄。 今年房价大幅上涨可能性不大 值得注意的是，去年成交的住宅用地中，不限价宅地占比大幅提升，成交楼面价也创4年新高，这也拉高了未来新房价格上涨的预期。 据贝壳研究院统计，2020年北京住宅用地成交金额为1738亿元，同比上涨16%，成交楼面价为28823元/㎡，同比上涨24%。其中不限价地块成交比例由去年的48%提升至今年的84%。 贝壳研究院认为，供地结构的变化是拉动今年土地出让金上涨的主因，一方面，2020年宅地成交区位向城中靠拢，拉动整体土地出让金上涨。另一方面，今年成交多宗鲜少供地的优质区位地块，例如上半年成交了2宗海淀区地块，以及两宗地理位置较好的丰台分钟寺地块。 尽管北京不限价宅地大量成交拉高了新房价格上涨的预期，但是贝壳研究院高级分析师潘浩认为，在控制房价过快上涨的调控指导思路之下，不限价地块多长时间能够形成供应是不确定的，而限竞房存量较为充足，据统计自限价宅地2016年入市以来，共成交1634万㎡，而限竞房成交面积为592万㎡，仍有64%的限竞房产品等待去化，并且限竞房地块也有很强的入市和销售压力，限竞房产品的供应将起到价格稳定器的作用，预计2021年北京新房成交均价大幅上涨的可能性不大，且限竞房仍将对整体市场成交量起到较好的支撑作用。 而对于二手房价格，贝壳研究院也指出，2020年全年北京二手房业主调价仍以降价为主，其中降价次数占比86%，同比基本持平，市场预期仍不强。房源成交周期130天，客源成交周期99天，同比分别拉长28天和14天，市场成交节奏依旧慢。在货币政策逐步回归常态、房地产金融降杠杆逐步深化的政策背景下，预计2021年北京二手房成交均价继续保持平稳状态。
据悉，12月上海新房均价第一。近日，58同城、安居客发布《2020年12月国民安居指数》。报告显示，一线城市中上海备受追捧，新房在线均价为50364元/㎡，排名第一；北京二手房挂牌均价57563元/㎡，排名第一。 上海新房均价第一 三亚找房热度最高 58同城、安居客《2020年12月国民安居指数》显示，12月67城新房在线均价为16521元/㎡，环比上涨0.61%，在67城中有37城新房在线均价环比上涨。一线城市中上海备受追捧，新房在线均价为50364元/㎡，排名第一。北京、深圳新房均价分别以47628元/㎡和47599元/㎡排名第二和第三，广州新房在线均价29575元/㎡反超杭州28896元/㎡。南京新房在线均价也在2万元/㎡水平之上。 城市房价环比涨幅TOP5的城市分别为洛阳、上海、沈阳、惠州和西安，其中洛阳环比增幅最高达到8.7%，上海环比涨幅也超过6%。 58同城、安居客对全国重点城市监测数据发现，找房活跃城市排行TOP6分别为三亚、长春、兰州、大连、昆山和珠海，其中三亚找房热度环比上涨24.8%，长春也有超过10%的涨幅。针对买房用户极为关注的户型因素，58同城、安居客《2020年12月国民安居指数》分析发现，12月份3居室找房热度占比47.5%，2居室找房热度占比31.4%，与上月相比略有上涨。 北京二手房挂牌均价第一 东莞二手房挂牌均价环比涨幅最快 58同城、安居客《2020年12月国民安居指数》统计显示，12月全国67个主要城市二手房挂牌均价为15787元/㎡，环比上涨0.26%，有36城二手房挂牌均价环比上涨。北京、深圳、上海二手房挂牌均价依然稳定在5万元/㎡以上，其中北京以57563元/㎡排名第一，深圳和上海分别以56791元/㎡和52533元/㎡紧跟其后。东莞、佛山、厦门、郑州和连云港(601008,股吧)二手房挂牌均价环比涨幅最快，成为全国二手房房价环比涨幅top5。其中，东莞是环比涨幅最高城市，达到2.5%。
□本报记者 董添 中国证券报记者日前对北京地区二手房市场调研发现，北京地区二手房价格出现不同程度的松动，以大兴、房山为代表的郊区次新楼盘整体降价幅度较大。受限竞房准现房清盘降价、前期需求透支、售房业主年底之前有回款需求等因素影响，很多次新二手房楼盘近期降价较多。有销售人员坦承，目前，北京地区二手房市场房源充足，购房者可挑选范围较大，市场整体表现出较为明显的“买方”市场特点。 郊区次新房降价多 中国证券报记者走访发现，“银十”期间，非核心区域次新二手房价格降价幅度较大，不少房源目前报价相比上半年成交价低了5%左右。 以位于南五环外某次新二手楼盘为例，该楼盘于2014年建成，由于下房本时间较晚，2020年才开始陆续入市满五唯一的房源。在该楼盘“满五唯一”二手房源入市初期，成交均价在4.5万元/平方米上下。目前，该楼盘成交均价在4.2万元/平方米左右，部分主力两居室均价低至4万元/平方米以下。 “小区一期楼盘附带50年的车位租赁使用权，车位无法单独出售，只能和房源一起捆绑销售。因此，第一批‘满五唯一’的房源集中入市时，一期价格会比二期价格大概高20万元左右，这个价格正好是50年车位租赁费的价格。目前来看，带车位的一期楼盘价格比上半年销售的二期项目还低。而不带车位的二期楼盘由于距离高速路较近，噪音整体较大，降价幅度比一期更多。”负责该次新二手房楼盘中介销售人员对中国证券报记者表示。 除了价格出现松动外，挂牌房源量充裕也是“银十”期间北京地区二手房市场呈现的主要特征之一。很多前期出房量较少的地铁次新房，近期挂牌量也出现了明显的增长。 “这些紧邻地铁的次新房之前出房量较少，一方面和限售政策下房本不满足上市条件有关；另一方面，临近年底，很多业主希望实现年底回款，有了挂牌售房的意愿。房源量增多，使得购房者有了更多的选择，很多急售房源为了尽快实现销售，出现了频繁降价的行为。”位于大兴区4号线地铁附近次新房中介销售人员对中国证券报记者表示。 此外，中国证券报记者还走访了多个房本不“满五唯一”的次新楼盘，这些楼盘由于不满足“满五唯一”的条件，贷款购房客户需要缴纳较高的税费，因此对应的客户群体大多是全款客户。这些楼盘近期降价更为严重。 新房分流明显 针对郊区次新房价格出现疲软的原因，中国证券报记者在调研中了解到，这一方面和刚需客户需求前期集中释放有关，另一方面和准现房加速出清有关。 从机构监测数据来看，北京地区9月二手房成交整体处于高位，价格也出现了小幅攀升，透支了部分四季度的需求。中原地产数据显示，9月北京二手房住宅成交量高达17259套，环比上涨7.5%，同比大涨40%。诸葛找房数据显示，9月，北京二手房成交均价为57132元/平方米，环比上涨0.4%。 准现房加速出清方面，中国证券报记者观察到，北京地区2018年陆续入市的次新房项目，很多在前期并未实现售罄。随着时间推移，很多楼盘已处于“准现房”状态。 “周围很多新房楼盘都是2020年底就能交房。如果买二手房，现在签约也没法保证2020年年底能交房，因为会牵扯到业主腾房等问题。而目前很多限竞房项目却可以做到年底交房。”北京某楼盘销售人员说。 中原地产统计显示，截至今年9月，北京限竞房成交量已超过2019年，成交量较去年有明显提升。 从北京地区新房成交结构来看，机构监测数据显示，今年北京黄金周期间，城六区和近郊区域成交量占比同比分别增加10个百分点。成交区域方面，大兴区成交面积最高，占整体成交量的18%。新房成交攀升，成为次新房分流的一大因素。 后续价格有支撑 业内人士指出，受疫情因素影响，二手房交易季节性规律被打破，重点城市二手房市场交易活跃程度在5月达到高位水平，随后自8月起，房源流动性指数呈现连续2个月的下降趋势，这主要和前期累积需求已逐渐释放有关。目前，二手房市场开始自然回落。从当期看，“银十”二手房市场总体并不热，北京地区二手房成交以核心区域的大户型为主，刚需盘透支比较严重。 从机构监测数据看，国庆节第一周二手房市场成交相比9月继续降温，黄金周期间重点18城二手房日均交易量比9月下降18.6%，18城中13个城市成交均价比9月下跌。 对于北京地区房价后市走向，中原地产首席分析师张大伟表示，目前北京限竞房土地供应减少，不限价地块增多，房价的走向预期也会升高。对于刚需来说，今年的选择还是比较多的，但是限竞房通过消化越来越少了，今后可选择的种类也就没这么多了。从全国整体看，在房住不炒的背景下，房价涨幅预计会维持在温和的程度。
楼市风向标深圳，正在发生深刻的变化，主要表现在二手房市场。 7.15新政后，深圳二手房成交陷入低迷，8、9月网签成交量跌至冰点，而在近期政策又要对二手房市场进行管控，加剧了二手市场的下滑。 此前，由于深圳新房限价，和二手房价格形成倒挂，带来了炒作的空间。借着去年底的豪宅税取消，不少小区业主联合炒作控盘涨价，以获得更多利润，今年上半年深圳曾上演一波魔幻上涨行情。 但现在，随着限购升级和监督管控二手房的联动调控，切断了深圳炒房的链条，新房到二手房的价格传导失效，二手房流通性变差，市场炒作的氛围降温了。 深圳业内人士认为，随着需求端萎缩，而新房和存量供应提升，预计深圳楼市的供求关系将得到缓解，这有利于房价的长期稳定。 二手房市场速冻 7.15新政后，深圳楼市最直观的表现，就是二手房成交量“断崖”式下跌。 根据深房中协发布的网签走势图发现，新政后一周，二手房单日网签量最高仅359套，最低55套。网签量环比新政前一周平均下降79.8%，带看量也遭遇“腰斩”。 8、9月，二手房网签量继续冷却，上周（9.14-9.20）二手房网签量为1467套，跌至新政以来网签量的最低点。相比于一手房动辄“日光盘”，二手房已经进入速冻状态。 深房中协认为，这主要是因为，部分房源购房成本上升及新房供应增加的双重作用。新政以后，购买二手房的税费成本增加，“豪宅税”重启和转让增值税从2年免征更改为5年免征，让部分人难免会有卖房后买不到房或者不满5年卖不出“好价钱”的担忧，导致二手房新增放盘量大幅度减少，再加上新房供应充足，二手房成交量急剧下滑。 之前上涨幅度较大的区域比如南山、宝安尤为低迷。 深房中协数据显示，8月份龙岗、罗湖网签量占比不断上升，分别达到29%与17%，占全市二手房网签量近“半壁江山”，与此形成鲜明对比的则是南山、宝安为代表的西部片区网签量占比下滑明显，分别占14%与16%。 9月17日，深圳市司法局就《深圳市房地产市场监管办法（修订征求意见稿）》公开征求意见，在二手房交易方面，明确完善房地产市场价格监管机制，并建立存量商品房价格引导制度。 二手房价格引导机制的建立，是希望改变深圳此前的价格倒挂现象，降低二手房价格炒作空间。 据多名中介人士表示，二手房管控机制能在一定程度上抑制二手房价过热现象。但目前市场上，仍有不少业主依然采取不同方式予以规避。比如，暂停销售价格较高的住宅或者减少挂盘数量，这也就变相成为二手房的“捂盘惜售”。 不过，随着二手房持续低迷，买卖双方胶着太久，不排除更多的业主会随行就市，以合适的价格挂牌促进成交。 炒房客消失？ 深圳二手房指导价格机制传言已久，原因在于深圳成了近年来炒房客最集中的城市。 在过去几年尤其是今年上半年，深圳楼市是全国唯一长期房价高企、没有调整的重点城市，7月份的二手房均价高达7万／平方米，其中，深户落户容易、限购宽松，而供应量又较少，供需关系不平衡，是深圳楼市房价高居不下的根本原因。 炒房客们看到了这一点，也加入了市场，真实需求叠加炒房需求，从新房到二手房，深圳的炒房客们打造了成熟的炒房链条。 他们通过“打新”买入新房，同时炒高周边二手房房价，拉大套利空间。去年11月11日，深圳豪宅税取消，税费大降，直接点燃了市场情绪，二手房掀起了新的涨价狂潮，当月二手房成交超过8000套，均价突破6万/平方米，秒杀北上广，成为全国房价最贵的城市。而购房者也担心后续房价继续上涨，而选择积极入市买房。追涨的热情被进一步催化。 从去年底开始到今年3月，深圳不少小区的二手房业主们开始自主地调控自家房价，位于南山的恒裕槟城业主抱团开启了“控盘涨价”，率先将二期挂牌价提高到将近20万／平方米、甚至27万／平方米。 随后，从前海、宝中，到碧海、龙华，10几个小区业主群开始谋划“涨价”。凤凰里花苑里业主发帖，要求邻居们以5.5万元／平方米作为最低挂牌价。 深房中协指出，据业内龙头企业反馈，全市范围内的确存在部分业主（甚至联合）将房源报价大幅抬高，以期通过“高评高贷”方式，通过经营抵押贷款（经营贷利率相比房贷利率低），或转按揭的方式予以高位套现。 随后，凤凰里小区被深圳市住建局约谈，恒裕滨城也被住建局点名了。12月，深圳市住建局对部分集体恶意炒作房价的小区暂停办理二手房网签手续。 今年以来，仍有不少小区业主大幅提高挂牌价，炒作本小区房价。宝安区TATA公寓、鸿荣源壹方中心，龙华区金亨利首府、星河丹堤等部分二手房挂牌价格虚高。5月22日，深圳市住建局又会同宝安区住建局对TATA公寓、鸿荣源壹方中心周边的房地产中介机构进行现场检查，部分挂牌价明显高于近期真实成交价的房源全部下架。 炒作风盛行，全国关注，深圳市终于出手。从7.15开始，深圳启动了一系列的调控，9月份再推出婚姻信息查询机制，封堵"假离婚"炒房漏洞，后又推出二手房价格引导机制。 在深圳一位大型开发商人士看来，深圳的楼市调控导向发生了明显变化，从之前的鼓励变成抑制。限购升级以及新房供应量增加，从供需两端调控市场，大量供应的新房分流了二手房的需求；与此同时，二手房的税费等购买成本升高，对购房者的吸引力减少，导致流通性变差，大大冲击了二手房市场的“信心”，二手房价明显降温，调控政策进一步显效。 随着时间的推移，在限购升级和监督管控二手房的联动调控下，从新房到二手房的传导效果被打破，大大削弱了深圳二手房的流通性，炒房链条几已断裂。一名炒房客告诉记者，他们的圈子最近已经转战广州、东莞、佛山等地看房。 尽管深圳人目前仍热衷于“打新”，但若未来买了新房也不能在二手市场卖出或者卖不出“好价钱”，就可能会面临一个长期的有价无市的状况。甚至在政府严控之下，二手房还会出现下跌，那么打新的动力也就会相应减弱。 长期来看，前述开发商人士认为，深圳也会学北京、长沙等地，贯彻房住不炒。而在一名资深券商人士看来，深圳要彻底切断炒房之根源，还是要与周边区域联动，扩大土地供应。（
近日，随着贝壳找房正式提交美股IPO文件。这个中国最大居住服务商的生意经揭开面纱。 两年前，贝壳找房成立后，一度被认为是对传统中介行业的“洗牌”。我爱我家、中原地产等传统中介商曾联合抵制。然而如今，贝壳市值或达200亿美元。而我爱我家自2016年借壳上市至今，市值仅为人民币100.34亿元。 “我们最重要的事是把自己的事做好。”我爱我家董秘7月28日回复投资者称。 两年后，中介行业或再一次进入洗牌前夜。搜狐财经发现，今年一季度以来，多家中介企业营收严重下滑。但由于新房业务异军突起，贝壳一季度营收仅下降12%。 中原地产数据显示，今年上半年，北京二手房成交量仅6.5万套，仅相当于2016年上半年的一半。疫情腰斩了二手房交易的同时，也催生了中介新房业务的迅猛发展。 招股书显示，贝壳二手房业务营收33.75亿元，同比降幅达43.92%；新房业务营收为34.53亿元人民币，首次超过二手房业务收入，同比大幅增长了75.73%。 疫情后，中介行业是否将重新洗牌？ 贝壳一季度营收降12%，房多多降46.5% 根据上周五披露的贝壳招股书，2020年一季度，贝壳在营收约71.2亿元的情况下，净亏损达到约12.31亿元，相当于过去三年亏损总和的约40%。 “由于新冠肺炎疫情导致住房交易需求下降，公司营收从截至2019年3月31日的三个月的82亿元人民币下降到截至2020年3月31日的71亿元人民币，降幅为12.7%。”贝壳在招股书中表示。 招股书显示，2020年二季度，贝壳找房收入约197亿元，较2019年同期的115亿元增加约72.4％。 此外，另一上市互联网中介平台房多多数据显示，2020年第一季度，房多多实现营业收入为2.7亿元，同比下降46.5%，净亏损为1.1亿元。 面对疫情，传统线下中介服务商我爱我家业绩亦不容乐观。 一季报显示，我爱我家2020年一季度实现营收12.8亿元，同比减少51%；归母净利润为-1.6亿元，同比减少180%；毛利率为13.08%，同比下滑18个百分点。 华泰证券在研报中称，预计2020年我爱我家营收将达106.4亿元，同比下滑5.09%；归母净利润为5.53亿元，同比下滑33.14%。 “受新冠疫情影响，上半年房地产经纪行业整体市场下行，成交同比去年下降明显，公司经营受到大环境影响。”我爱我家对业绩下滑的原因这样解释。 华泰证券分析认为，短期来看一季度业务收缩带来的损失，将使得我爱我家2020年业绩下滑难以避免。 “下半年受益于需求滞后释放，我爱我家的业绩预计会将逐季修复，但受一季度影响，全年营收、净利以及毛利率仍将低于2019年。”一位房地产机构分析师指出。 新房业务或改变中介竞争格局 两年前的6月12日，58集团CEO姚劲波召集我爱我家、中原地产等数十家房产中介，发起联盟誓约大会。贝壳找房和左晖没有被邀请。 事后，中介行业将这次大会戏称为“反贝壳联盟”成立。 招股书显示，仅仅两年后，2019年贝壳平台的交易总额GTV达2.1万亿，房屋交易套数为220万，约占中国房地产市场交易总额的10%。两年时间，贝壳重洗了中介行业的竞争格局。 年报显示，截至2019年底，我爱我家业务拓展至19个城市，门店数量3400余家，同比增加6%，拥有员工近5万人。 贝壳招股书披露，截至2020年6月30日，贝壳进驻了全国103个城市，连接了265个新经纪品牌的超过45.6万经纪人和4.2万家经纪门店。 而未来，新的行业格局或将被新房业务所改写。 贝壳招股书显示，疫情以来，新房业务成为其最大“救命稻草”。 贝壳表示，二季度收入上涨，主要是由于现有住房交易服务业务的收入增长约35.8％，而新住房交易服务业务的收入增长约128.6％。 最近两年，二手房业务逐渐进入瓶颈，而新房业务则呈现井喷式扩张。 招股书显示，贝壳二手房交易从2018年的8219亿元增长至2019年的1.297万亿元；新房交易总额则从2018年的2808亿元大幅增长至2019年的7476亿元。 2019年，贝壳集团营收达到460.15亿元。其中，存量房业务246亿元，新房业务203亿元，其他新兴业务12亿元。新房业务占总收入比重提升至44.06%。 2020年以来，贝壳新房业务首次超过存量房屋交易服务，成为第一大收入来源。 今年一季度，贝壳二手房交易服务营收仅为33.75亿元人民币，相比之下去年同期为60.19亿元，降幅达43.92%。 而新房交易服务营收为34.53亿元人民币，首次超过二手房业务收入，相比去年同期的19.65亿元大幅增长了75.73%。 与此同时，其他互联网中介平台和线下中介服务企业亦在积极布局新房业务。 据房多多一季报数据显示，2020年第一季度，房多多平台上线的新房项目数为2377个，较2019年同期增长54.8%。 相比之下，我爱我家的主要收入来源仍依赖二手房业务，其中2019年实现收入约57.18亿元，同比增长4.3%，占总收入比重达到51.01%。 而同期，新房业务收入仅19.05亿元，占比17%。 二手房经纪业务变现率降至1.7%，新房经纪业务变现率升至3% 新房市场曾经一直被开发商主导。转型贝壳平台之前，链家中介业务的范围也曾伸向新房销售。贝壳新房负责人潘志勇曾表态，三年内新房业务要做到2万亿元的销售额。 但与此同时，新房业务也招来开发商的抵制。 2019年11月，天津发生的一次举报风波，将积累已久的新房渠道费冲突暴露出来。多家房企联合举报贝壳行业垄断，大幅提高新房销售渠道费，开发商不堪其重。 贝壳新房渠道佣金到底收了多少，高不高？ 随着贝壳招股书的披露，谜团终于浮出水面。 招股书显示，贝壳二手房经纪业务变现率呈下降态势：2017年二手房GTV为7377亿，贝壳从中获得营收184.6亿，变现率为2.5%；2019年二手房GTV达1.3万亿、获得营收246亿，变现率降至1.9%。 与之相反，新房经纪业务变现率则稳步上升：2017年新房GTV为2526亿，营收65亿，变现率为2.6%；2019年新房GTV达7476亿、营收203亿，变现率升至2.7%。 2020年第一季度，贝壳二手房业务变现率进一步降至1.7%，新房业务变现率则提高到3%。 二手房业务变现率下降，原因是链家以外品牌缴纳的“平台费”低于链家的佣金率。而相比之下，新房业务佣金由开发商支付。由于房企“去库存”、“回笼资金”的需要迫切，因而佣金支付会更加大方。 今年以来，恒大等头部房企相继推出“全民经纪人”模式，意欲抢回新房市场，降低销售费用。 不过今年6月17日，中原地产、链家等联合发表声明称，坚决抵制开发商“全民经纪人”的营销模式。 这五家发起联合抵制声明的中介公司认为：“全民经纪人”模式不符合专业经纪人执业要求，也不符合房地产经纪人必须在具有独立法人资格的经纪机构执业的规定，导致行业乱象，严重妨碍房产经纪业务的正常经营，破坏行业市场的良好生态环境。 对此，景晖智库首席经济学家胡景晖表示，中介联合抵制“全民卖房”难以获得成功。
我担心的事还是发生了！各城市二手房挂牌放量乌云压顶 前两天我们在盘点上半年经济表现的，提到了楼市的流动性问题，对此很多人还有疑问，说应该分城市来看，今天我们就结合数据看看，各大城市的二手房挂牌量。 首先看北京，最近一年北京二手房挂牌量是增速非常快的，某绿中介的数据显示，2019年3月的时候，北京二手房只有55000多的挂牌房源，到了2019年8月，这个数字就升到了8万，12月变成了9万，今年春节前，稍微回落了一些，但5月份又回来了，虽然有学区房政策带动的二手房成交井喷，但是挂牌房源数量不降反增，现在已经是92000多套。而在北京，有一个深深的体会，现在除了学区房，卖房很困难。如果你要着急用钱，必须挂全小区最低价，再留10%的砍价空间。才能成交。而且超过1000万的房子，成交非常低，只占所有北京成交量的10%几，越贵的房子越是如此，有的高端项目，一挂就是几年，都无法变现。主要就是因为二手房现在首付极高，按照地区指导价贷款，所以基本跟全款差不多了。北京貌似这一年房价没跌，但其实你要卖的时候才知道，基本比你心理预期要低10-20%。 其次杭州，大家都觉得杭州的楼市很火，新房成交也经常是抢购，但2019年1月，杭州二手房只有65000套房源，到了现在已经是12万套了，一年半的时间，几乎翻了一倍。但杭州成交量却并没有提升。而且根据最新的数据，2020年上半年杭州又是卖地第一，突破1500亿元，也就是说，杭州不断地在加大土地供给，新房源源不断的入市，二手房越来越多。大家都觉得手上的房子很值钱，这就好比一碗粥，不断的往里面兑水，最后的结果会是怎么样？虽然杭州人口流入持续增加，但新房和二手房也持续增加，那么现在有个问题了，到底是需求多呢？还是供给多？这时候我们有个指标，叫做看租金，杭州租金已经连续3个月回落了。现在空房很多，很多都还没有租出去，杭州平均的房租水平大概是不到60块钱一平米，要比北上深低30%，但收入也就差10%左右，所以很显然，杭州也已经供过于求了。 第三，南京，房子挂牌量从2019年初的3.8万套，增加到现在9.2万套，这都跟北京一个水平了，重庆更过分，2019年初是4.8万套，现在已经16万套，天津是从5万套增加到了13万套，广州是4万套涨到了近7万套，苏州2.4万套涨到8.8万套，还有很多朋友说的沈阳，不明白为啥东北人口持续流出，经济年年垫底，房价还能不断上涨？特别是哈尔滨，长春和沈阳，现在数据告诉你，沈阳的二手房挂牌量，去年初是2万套，现在已经涨到了12万套，不知你有何感想。 第四，二手房保持平稳的城市，一个是上海，基本就是5万多套，一直没怎么变，还有深圳一直是4万套左右，这里面上海房价基本平稳，但是深圳楼市一直在蠢蠢欲动，我们也多次提醒，深圳应该加强调控了，否则再不行动恐怕就晚了，现在那边预期已经起来了，如果再不出招，深圳楼市恐怕还要再涨一波。这其实是非常危险的， 当然还有很多城市我们没说到，比如成都，济南，青岛，西安，佛山等等，这些地方也大多出现了二手房难卖的情况，现在新房大多和二手房发生了倒挂，这才引发了二手房的抛售，一方面大家以为买到新房就是赚到了套利机会，另一方面，二手房持有者，也愿意卖掉手上的房子去打新，所以二手房乌云压顶，其实已经发生了这种套利交易，价值回归已经开始，随着抛售越来越多，二手房价格必然向新房价格靠拢，从而缩小价差。到时候，如果新房再想促销，还得继续降价才行。那么就会继续拉低二手房价格。 很多朋友经常问，说某新盘精装修，价格比周边二手房便宜，问问能不能投资，这其实就是投资中的反身性，你现在看到的价差并非是真正的价差，现在买新房的，基本都是套利目的，那么也就意味着2年以后，他们都会抛售，这些新房集体抛售的时候，这个价差也就自然消失了。之前我们有一个观点，现在就是保新房，压二手房，无论是价格还是贷款政策，都在向新房倾斜，然后限制你的二手房交易，因为新房卖掉，经济，开发商和地方都能得到好处，而二手房只是你房主一人得利。很多人还在抬杠，说二手房不行了，新房能卖的掉？确实是这样，如果你看到二手房不行了，新房确实也就没戏了，但问题是，二手房和新房中间，有2年的周期差，所以你始终能看到新房和二手房之间的价差，但是却因为这个期限，无法实现套利。让你看得见，却摸不着。这才是真正的高明之处。所以别傻了，想在楼市里投资赚钱的日子，早就已经结束了，最近3年买房的，除了极个别城市，基本都是亏的。即便房价没跌，甚至还涨了点，也远远不够你的资金成本。现在想不亏钱往外卖，基本没可能。再等下去，新房和二手房就会越来越多，2年一个周期，2年后现在的新房也都转成了二手房，你的卖出价就还得下降一个档次。
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