近期，浙江雅艺金属科技股份有限公司（以下简称雅艺科技）递交了招股书（申报稿），闯关IPO。 《每日经济新闻》记者注意到，除了受到市场广泛质疑的上市前突击分红0.75亿元之外，雅艺科技的募投项目存在重重迷雾，公司并未在其招股书（申报稿）中披露清楚。其中一个关键问题是雅艺科技募投的“年产120万套火盆系列、气炉系列生产线及厂房建设项目”用地（以下简称120万套项目）与雅艺科技现厂址相同。建设该募投项目，雅艺科技需将现有厂房拆除，再在原址上新盖厂房。对于如此重大的事项，雅艺科技在招股书（申报稿）中只字未提。 此外，记者调查发现，2017年度、2018年度雅艺科技向前五大供应商采购的金额在年报和招股书（申报稿）中披露了两个完全不同的版本，雅艺科技也并未对此给出具体的解释。 花2.56亿把现有厂房扒掉重盖？ 据雅艺科技招股书（申报稿），其此次上市拟募集资金总计约4.03亿元，其中约2.56亿元投资于120万套项目，0.51亿元投向研发中心建设项目，0.96亿元补充流动资金。 《每日经济新闻》记者注意到，对于“120万套项目”的建设用地，雅艺科技在其招股书（申报稿）中表示：“本项目建设地为公司已有土地，位于浙江省金华市武义县茭道镇（二期）工业功能区。” 雅艺科技在其“无形资产-土地使用权”中详细披露了其现有的5个土地使用权。换句话说，根据雅艺科技的“本项目建设地为公司已有土地”，雅艺科技的“120万套项目”将使用到上述土地使用权的一部分或全部。 根据雅艺科技披露，其“120万套项目”的总用地面积约为1.72万平方米，新建总建筑面积约为7.59万平方米。乍一看，目前雅艺科技的土地使用权总计约4.6万平方米，完全足够募投项目土地使用。然而，在这一关键问题上，雅艺科技并未在其招股书（申报稿）中披露清楚。 记者调查发现，在武义县人民政府官网披露的一份环评文件（项目代码：2020-330723-21-03-148298，与雅艺科技招股书（申报稿）的120万套项目备案号完全一致）揭露了这样一个事实，即“120万套项目”的用地实际上就是雅艺科技目前的工厂所在地。 武义县人民政府官网披露的《浙江雅艺金属科技股份有限公司年产120万套火盆系列、气炉系列生产线及厂房建设项目环境影响报告表》（以下简称《环评报告》）明确提及：“根据雅艺公司介绍，实施年产120万套火盆系列、气炉系列生产线及厂房建设项目，需先拆除雅艺公司现有全部厂房（即租赁给勤艺公司组织生产的现有厂房）及勤艺公司现有全部生产线（拟搬迁）。” 同时，《环评报告》也对“120万套项目”的具体地址给出了地图。记者现场走访发现，地图上的地块与雅艺科技现有厂房用地就是同一地块，而且该地块已经完全被利用，没有尚未被开发利用的部分。由此可见，募投项目需要拆除现有厂房重建。如此重要的信息，雅艺科技却在招股书（申报稿）中只字未提。 拆除现有厂房意味着什么？ 雅艺科技计划如此大费周折地拆了重建，原因是什么？是否雅艺科技原有的厂房利润水平较低？ 招股书（申报稿）显示，雅艺科技利用其现有的厂房，在2019年度年产约42万套火盆、4万套火盆桌、5万套气炉、6万套气炉桌、其他产品0.9万套，合计总产量达58万套。 这些产量为雅艺科技在2019年度贡献了约1.5亿元的销售额，约0.36亿元净利润，雅艺科技的主营业务毛利率达46.18%，净利润率约24%。 按照雅艺科技的说法，其生产线既能生产火盆系列产品，也能生产气炉系列产品，可根据订单需求柔性调配生产，但不同类别的产品因生产工艺不同所耗用的产能也有所不同。以火盆作为标准产品测算，其耗用产能为标准系数1，则火盆桌的耗用产能系数为2，气炉的耗用产能系数为1，气炉桌的耗用产能系数为3，其他产品的耗用产能系数为1。 雅艺科技在招股书（申报稿）中按照耗用产能系数将报告期内所有类别产品的产量折算成标准产品火盆，并以此计算产能、产量和产能利用率。雅艺科技计算的结果显示，2017年度至2019年度，雅艺科技的产能分别为70万套、70万套和72万套，产量分别约64万套、70万套和74万套。 2016年，雅艺科技挂牌新三板，因此，可以公开获得雅艺科技自2013年以来的连续财务数据。2015年至2019年，雅艺科技的固定资产一直在2500万元至2800万元范围波动，变化并不大。 换句话说，雅艺科技现有的厂房，以2500多万元的固定资产实现了年72万套产能、1.5亿元销售额、0.36亿元净利润，利润水平十分可观。 显然，拆了重盖，并非是原有厂房利润水平低。 2.56亿元仅换来新增48万套产能？ 截至2020年6月30日，雅艺科技的固定资产账面净值约2866万元，原值约5232万元。如果按照历史成本角度考虑，雅艺科技仅靠5232万元的投入就实现了72万套产能。相比之下，雅艺科技的募投项目2.56亿元预计实现120万套产能，投入产出比远低于雅艺科技目前使用的这个厂房。 《环评报告》对雅艺科技历史上计划建设及已经建设的相关项目进行了梳理。《环评报告》梳理的雅艺科技的6个项目中，有三个未实际实施。实际实施的仅有2004年审批通过的“浙江雅艺金属制造有限公司年产20万套火盆系列生产线建设项目”、2013年审批通过的“浙江雅艺金属制造有限公司表面处理流水线技改项目”和2017年审批通过的“武义勤艺金属制品有限公司年产100万套火盆系列生产线项目”。 “雅艺公司实际未进行生产活动，生产厂房全部租赁（给）武义勤艺金属制品有限公司用于生产活动。”《环评报告》提及。而“武义勤艺金属制品有限公司”（以下简称勤艺金属）为雅艺科技的全资子公司，雅艺科技有且仅有这一家子公司，无参股子公司。 那么，雅艺科技目前“72万套”火盆产能来自于哪个项目？ 雅艺科技2015年度至2019年度“购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金”分别为377万元、266万元、441万元、185万元、340万元。 显然，按照上述的资本支出金额，也根本无法完成2017年度获批的“武义勤艺金属制品有限公司年产100万套火盆系列生产线项目”建设。 关于这一项目是否投入建设或建设的具体情况，《每日经济新闻》记者也向公司发去了采访函，但截至发稿尚未获回复。 如果项目并未投入建设，则也意味着，基于历史成本，雅艺科技仅仅依靠约2500多万元的固定资产和每年投入约几百万元的资本支出，就达成“72万套”的年产能力。而拆除之后，“120万套项目”的计划投资额需2.56亿元，换句话说，雅艺科技以2.56亿元仅换来了新增48万套新增产能。 而对于现有的设备搬迁、拆除期间如何过渡、施工期间如何生产等问题，雅艺科技都没有在招股书（申报稿）中披露。 那么，这么少的资本投入、这么高产的厂房、这么高的利润率，为何要拆呢？《每日经济新闻》记者向雅艺科技发去了《采访函》，但截至发稿尚未收到公司关于上述问题的正面回复。 资深业内人士投行老聃向《每日经济新闻》记者分析称：“2011年曾有个案例与雅艺科技类似，募投资金将用于异地搬迁扩建项目，现有生产厂房将全部拆除，因为新建项目投产并产生经济效益存在一定的不确定性，无法判断对公司持续盈利能力是否构成不利影响，被当时的发审委否决了。虽然本次创业板改革修订了首发办法，但是仍然存在持续经营的重大影响问题的要求，比如《创业板上市公司证券发行注册管理办法（试行）》第九条就包含了持续经营的相关要求。” 记者注意到，《创业板上市公司证券发行注册管理办法（试行）》第九条第三款有这样的规定：“具有完整的业务体系和直接面向市场独立经营的能力，不存在对持续经营有重大不利影响的情形。” 拟募资0.96亿补充流动性 雅艺科技的募投项目中，除了将现有厂房推倒重盖之外，另外一个项目，即约0.96亿元补充流动资金同样显得有些“奇特”。 因为就在雅艺科技上市前，公司进行了两次大手笔分红。2019年度，雅艺科技现金分红5040万元，2020年上半年现金分红2415万元，两次分红合计0.75亿元。 值得注意的是，虽然雅艺科技曾在新三板挂牌，但目前股权仍然高度集中。据雅艺科技招股书（申报稿），叶跃庭现担任公司董事长，截至招股书（申报稿）签署日，叶跃庭直接持有雅艺科技3640.56万股股份，占发行前总股本的比例为69.34%。此外，金飞春、叶金攀二人持有雅艺科技25%和0.12%股份。叶金攀还通过另一家公司支配雅艺科技1.31%股份表决权。 上述三人，叶跃庭与金飞春为夫妻关系，叶金攀为叶跃庭、金飞春之子，三人合计持有雅艺科技的股权比例为94.47%。 此外，公司曾因虚报收入被统计局处罚。2018年12月3日，浙江省统计局出具了《行政处罚决定书》（浙统罚决字[2018]057号），认为雅艺科技上报的2016年主营业务收入指标的填报数14381万元与核实数12923.5万元存在差错，根据《中华人民共和国统计法》第四十一条第一款第（二）项和第二款的规定，作出警告和罚款2800元整的处罚。 值得注意的是，除了虚报约1400多万元营业收入外，雅艺科技的财务数据也存在与常识并不相符的地方。 2015年度，雅艺科技实现了约1.4亿元的营业收入，相比2014年约0.8亿元的营业收入增长了超80%。然而，雅艺科技的固定资产2015年底约为2760万元，2014年底约为1200万元，2015年度“购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金”仅376.91万元。 那么，雅艺科技是如何实现在略微投资固定资产（约377万元）即能完成收入增长80%的呢？对于2015年度营业收入的大幅度增长，雅艺科技曾在其2015年年报中解释称，是因当年新开发了沃尔玛为客户所导致的。 从2015年开始，雅艺科技的营业收入一直围绕1.5亿元波动。2016年度，雅艺科技的毛利率由2015年度的约28%提升至约43%，提升了约15个百分点。 按照雅艺科技2016年年报披露的财务报表数据，2016年度雅艺科技营业收入约1.44亿元，相比2015年度下降0.11%。而事实上，按照浙江省统计局核定数12923.5万元计算，2016年度雅艺科技的营业收入同比下降10.31%。 在2016年度营业收入同比下降10.31%的情况下，由于毛利率提升了15个百分点，最终导致雅艺科技2016年度归母净利润达到了2850万元，同比2015年度增长94.56%。 雅艺科技在2016年年报中称：“2016年公司调整产品结构，下决心取消了低毛利产品线，集中精力做中高端市场火盆和气炉的产品，预计此项决策将大幅提高公司毛利。” 2017年度和2018年度，雅艺科技招股书（申报稿）中的财务数据与彼时年报披露的财务数据有多项不一致。雅艺科技也在招股书（申报稿）中进行了专项说明。 然而，2017年度和2018年度，雅艺科技向前五大供应商采购的金额，在招股书（申报稿）中披露的数据与雅艺科技2017年年报、2018年年报披露的数据皆不相同，完全是两个版本。 《每日经济新闻》记者也就上述问题向雅艺科技发去了《采访函》，雅艺科技简短回复称：“上述问题的解释详见公司在深交所网站披露的招股书等文件。感谢您对雅艺科技的关注！” 每经记者 赵李南 舒冬妮 每经编辑 张海妮
导读 共有产权住房是落实供给侧结构改革的重要手段，住房市场分得越细，满足百姓住房需求多样化就更有效。如同用割线法计算圆的面积，线割得越多，越接近圆的真实面积。 2020年12月，全国住房和城乡建设工作会议提出，“加快构建以保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。” 解决好大城市住房突出问题，是中央经济工作会议部署的重点任务之一。 2014年北京市开始供应共有产权性质的自住型商品住房，运行7年来，累计销售规模超8.9万套，为满足北京新市民住房需求、助力房价平稳运行发挥了显著作用，对人口净流入的大城市有政策启示作用。 本文，我们将全面梳理北京市共有产权住房发展情况，并探讨其对房地产市场平稳健康发展的意义。 摘要 北京市共有产权住房发展情况 土地供应上，保障共有产权住房供给。2017年，北京市住建委明确，今后五年将完成25万套共有产权住房供地。2019年，北京市新建商品住房上市8.73万套，其中，共有产权住房1.84万套，占比21.1%。截至2019年末，全市累计入市69个共有产权住房项目、房源7.1万套。 户型设计上，以满足首套自住为主，兼顾住房品质。城六区新建项目要求套型总建筑面积最大90平方米，同时容积率不高于2.8、层高不低于2.8米；其他区新建项目要求套型总建筑面积在90平方米以下的占建设总量的70%以上，最大不超过120平方米，同时容积率不高于2.5，层高不低于2.9米。 金融支持上，通过差异化信贷政策降低门槛。适用首套房贷政策的共有产权住房贷款最低首付比例为30%，低于商品住房最低35%的要求；可申请组合贷款，开发商不得拒绝；明确贷款审批时限，要求贷款机构在10个工作日内完成审批，提高审批效率。 共有产权住房是针对首套自住需求群体的供给侧改革，有助于稳房价 大规模供应共有产权住房，有助于稳房价。2014年，在信贷政策总体稳定的背景下，北京推出2万套共有产权性质的自住型商品住房，助力房价趋稳，全年新建商品住宅价格指数同比小幅回落3.4%，由2013年的增长20.6%显著转稳；2018-2019年，在调控政策总体稳定的背景下，北京保持较大规模的共有产权住房供应规模，年均上市2.2万套、销售1.4万套，占全部商品房的比重超过1/4，助力房价平稳，新建商品住宅价格指数连续两年涨幅不超过5%，二手住宅价格指数连续两年小幅回落。 从区域看，共有产权住房项目是区域房价的重要稳定器。如2019年10月，顺义后沙峪的蓝境佳园共有产权住房项目开始申购登记，均价2.7万元/平、个人产权份额比例65%，换算成100%产权的价格为4.2万元/平；项目开始申购登记后，周边的后街花园小区二手房均价自2019年9月的4.7万元/平下降至12月的4.2万元/平。再如，2019年12月朝阳区管庄乡塔营村的城志畅悦园共有产权住房项目开始申购登记，周边的二手房均价同样有所回落，此后一直保持稳定。 风险提示：共有产权住房建设不及预期。 目录 1 北京市共有产权住房发展情况 1.1共有产权住房是北京市探索产权型保障房的全面升级 1.2 土地供应上，保障共有产权住房供给 1.3 户型设计上，以满足首套自住为主，兼顾住房品质 1.4 金融支持上，通过差异化信贷政策降低门槛 2 共有产权住房是针对首套自住需求群体的供给侧改革，有助于稳房价 正文 1北京市共有产权住房发展情况 解决好大城市住房突出问题，是中央经济工作会议部署的重点任务之一。2020年12月16日至18日，中央经济工作会议召开。会议提出，“七是解决好大城市住房突出问题。住房问题关系民生福祉。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场。土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，国有和民营企业都要发挥功能作用。要降低租赁住房税费负担，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进行合理调控。” 12月21日，全国住房和城乡建设工作会议在京召开。会议提出，“大力发展租赁住房，解决好大城市住房突出问题。加强住房市场体系和住房保障体系建设，加快补齐租赁住房短板，解决好新市民、青年人特别是从事基本公共服务人员等住房困难群体的住房问题。加快构建以保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。扩大保障性租赁住房供给，做好公租房保障，在人口净流入的大城市重点发展政策性租赁住房。规范发展住房租赁市场，加快培育专业化、规模化住房租赁企业，建立健全住房租赁管理服务平台。整顿租赁市场秩序，规范市场行为。稳步推进棚户区改造。进一步完善住房公积金缴存、使用和管理机制。” 2014年北京市开始供应共有产权性质的自住型商品住房，运行7年来，累计销售规模超8.9万套，为满足北京新市民住房需求、助力房价平稳运行发挥了显著作用，对人口净流入的大城市有政策启示作用。 1.1 共有产权住房是北京市探索产权型保障房的全面升级 2014年，北京市政府工作报告提出，要“推出2万套共有产权性质的自住型商品住房”。 2017年9月20日，北京市住建委、市发改委、市财政局、市规自委（原市规土委）联合发布《北京市共有产权住房管理暂行办法》（以下简称“办法”），从2017年9月30日起正式实施。早在2014年12月，住建部公布《关于试点城市发展共有产权性质政策性商品住房的指导意见》（建保〔2014〕174号），明确在北京、上海、深圳、成都、淮安、黄石6地开展共有产权性质政策性商品房试点。2017年8月，《北京市共有产权住房管理暂行办法》则是根据该文件制定。 共有产权住房是政府提供政策支持，由建设单位开发建设，销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平，并限定使用和处分权利，实行政府与购房者按份共有的政策性商品住房。共有产权住房是对自住型商品房在产权比例、进入门槛、退出机制等层面的全面升级。 1.2 土地供应上，保障共有产权住房供给 2017年，北京市住建委发布“共有产权政策系列解读”，明确今后五年本市将完成25万套共有产权住房供地，通过增加中小套型住房供应，合理制定价格，有效推动本市住房价格平稳健康运行。 2019年，北京市新建商品住房上市8.73万套，其中，共有产权住房1.84万套，占比21.1%。截至2019年末，全市累计入市69个共有产权住房项目、房源7.1万套。 1.3 户型设计上，以满足首套自住为主，兼顾住房品质 2017年北京建委发布《北京市共有产权住房规划设计宜居建设导则（试行）》，对共有产权住房规划设计方案提出了明确要求。 容积率。城六区共有产权住房项目容积率不应高于2.8，城六区以外共有产权住房项目容积率原则上不应高于2.5。 层高。城六区层高不应低于2.8米，其他区不应低于2.9米；建筑平面中外墙凹口的深度与宽度之比不宜大于2∶1；起居室、卧室等主要功能空间外窗洞口高度不应小于1.4米。 面积标准。城六区新建项目套型总建筑面积不应大于90平方米；其他区新建项目套型总建筑面积在90平方米以下的占建设总量的70%以上，最大不超过120平方米。充分考虑两孩及适老性要求，套型以多居室为主，严格控制套型总建筑面积在60平方米以下的套型比例。 1.4 金融支持上，通过差异化信贷政策降低门槛 2018年7月，人民银行营业管理部与北京银监局、北京市规划国土委、北京市住建委、北京住房公积金管理中心联合印发了《关于明确北京市共有产权住房购房人使用个人住房贷款有关事项的通知》（银管发〔2018〕140号）。主要内容包括：一是适用首套房贷政策的共有产权住房贷款最低首付比例为30%，低于商品住房最低35%的要求；二是可申请组合贷款，开发商不得拒绝；三是明确贷款审批时限，要求贷款机构在10个工作日内完成审批，提高审批效率。 2共有产权住房是针对首套自住需求群体的供给侧改革，有助于稳房价 一、从全市来看，大规模供应共有产权住房，有助于稳房价 2014年，北京推出2万套共有产权性质的自住型商品住房，房价涨幅显著回落，全年新建商品住宅价格指数同比下降3.4%，由2013年的大增20.6%显著转稳。2014年，北京市政府工作报告提出，要“推出2万套共有产权性质的自住型商品住房”；全年自住房销售套数达1.7万套。 2016年，北京自住型商品住房上市0.98万套，较2015年的2.1万套大幅锐减，全年新建商品住宅价格指数同比上涨28.4%，较货币金融政策大幅宽松的2015年加快了18个百分点。 2018-2019年，在调控政策总体稳定的背景下，北京保持较大规模的共有产权住房供应规模，年均上市2.2万套、销售1.4万套，占全部商品房的比重超过1/4，助力房价平稳，新建商品住宅价格指数连续两年涨幅不超过5%，二手住宅价格指数连续两年小幅回落。 二、从区域看，共有产权住房项目是区域房价的重要稳定器 例如，2019年10月，顺义后沙峪的蓝境佳园共有产权住房项目开始申购登记，均价2.7万元/平、个人产权份额比例65%，换算成100%产权的价格为4.2万元/平，价格低于周边二手房；开始申购登记后，周边的后街花园小区二手房均价自2019年9月的4.7万元/平下降至12月的4.2万元/平。 再如，2019年12月，朝阳区管庄乡塔营村的城志畅悦园共有产权住房项目开始申购登记，含全装修费用销售均价2.9万元/平、个人产权份额比例为55%，换算成100%产权的价格为5.3万元/平。开始申购登记后，距离项目300米的远洋一方润园（东区）二手房均价由2019年12月的6.0万元/平小幅回落至2020年3月的5.8万元/平，此后价格一直稳定在5.8万元/平。
广日股份8月26日在互动平台回答投资者提问时表示，公司具备LED车灯从设计到制造的完整配套能力和服务主机厂的经验，已建成运行的一期产线具有年产20万套LED前组合大灯的产能。公司当前正主导广东省专项资金支持的重大项目：智能交互式投影车灯关键技术研究及产业化，项目聚焦于未来车灯的智能化趋势，攻克关键技术填补国内空白，提前布局取得先发优势。目前该业务订单量较小，未对公司业绩造成重大影响。
据了解：浙江海威汽车零件有限公司于2019年投资5.5亿元建设年产200万套新能源汽车车载充电器壳体、1000万套汽车转向系统壳体生产线新建项目，位于浙江省绍兴市嵊州市经济开发区浦东大道288号。项目总用地总面积127.49亩，总建筑面积98790平方米，购置精密加工中心、熔炼炉、压铸机、抛丸机等各类加工及检测设备共370台（套），项目产品由新能源整车企业牵头、零部件企业协同推进，形成年产200万套新能源汽车车载充电器壳体、1000万套汽车转向系统壳体生产能力，满足新能源汽车转向系统高精度、车载充电器高性能指标要求。据公开资料显示，该项目预计2021年11月投产。 浙江海威汽车零件有限公司成立于 2018 年 11 月，经营范围为：汽车铝合金压铸件、汽车零配件、通讯配件、机械配件制造、加工。
我担心的事还是发生了！各城市二手房挂牌放量乌云压顶 前两天我们在盘点上半年经济表现的，提到了楼市的流动性问题，对此很多人还有疑问，说应该分城市来看，今天我们就结合数据看看，各大城市的二手房挂牌量。 首先看北京，最近一年北京二手房挂牌量是增速非常快的，某绿中介的数据显示，2019年3月的时候，北京二手房只有55000多的挂牌房源，到了2019年8月，这个数字就升到了8万，12月变成了9万，今年春节前，稍微回落了一些，但5月份又回来了，虽然有学区房政策带动的二手房成交井喷，但是挂牌房源数量不降反增，现在已经是92000多套。而在北京，有一个深深的体会，现在除了学区房，卖房很困难。如果你要着急用钱，必须挂全小区最低价，再留10%的砍价空间。才能成交。而且超过1000万的房子，成交非常低，只占所有北京成交量的10%几，越贵的房子越是如此，有的高端项目，一挂就是几年，都无法变现。主要就是因为二手房现在首付极高，按照地区指导价贷款，所以基本跟全款差不多了。北京貌似这一年房价没跌，但其实你要卖的时候才知道，基本比你心理预期要低10-20%。 其次杭州，大家都觉得杭州的楼市很火，新房成交也经常是抢购，但2019年1月，杭州二手房只有65000套房源，到了现在已经是12万套了，一年半的时间，几乎翻了一倍。但杭州成交量却并没有提升。而且根据最新的数据，2020年上半年杭州又是卖地第一，突破1500亿元，也就是说，杭州不断地在加大土地供给，新房源源不断的入市，二手房越来越多。大家都觉得手上的房子很值钱，这就好比一碗粥，不断的往里面兑水，最后的结果会是怎么样？虽然杭州人口流入持续增加，但新房和二手房也持续增加，那么现在有个问题了，到底是需求多呢？还是供给多？这时候我们有个指标，叫做看租金，杭州租金已经连续3个月回落了。现在空房很多，很多都还没有租出去，杭州平均的房租水平大概是不到60块钱一平米，要比北上深低30%，但收入也就差10%左右，所以很显然，杭州也已经供过于求了。 第三，南京，房子挂牌量从2019年初的3.8万套，增加到现在9.2万套，这都跟北京一个水平了，重庆更过分，2019年初是4.8万套，现在已经16万套，天津是从5万套增加到了13万套，广州是4万套涨到了近7万套，苏州2.4万套涨到8.8万套，还有很多朋友说的沈阳，不明白为啥东北人口持续流出，经济年年垫底，房价还能不断上涨？特别是哈尔滨，长春和沈阳，现在数据告诉你，沈阳的二手房挂牌量，去年初是2万套，现在已经涨到了12万套，不知你有何感想。 第四，二手房保持平稳的城市，一个是上海，基本就是5万多套，一直没怎么变，还有深圳一直是4万套左右，这里面上海房价基本平稳，但是深圳楼市一直在蠢蠢欲动，我们也多次提醒，深圳应该加强调控了，否则再不行动恐怕就晚了，现在那边预期已经起来了，如果再不出招，深圳楼市恐怕还要再涨一波。这其实是非常危险的， 当然还有很多城市我们没说到，比如成都，济南，青岛，西安，佛山等等，这些地方也大多出现了二手房难卖的情况，现在新房大多和二手房发生了倒挂，这才引发了二手房的抛售，一方面大家以为买到新房就是赚到了套利机会，另一方面，二手房持有者，也愿意卖掉手上的房子去打新，所以二手房乌云压顶，其实已经发生了这种套利交易，价值回归已经开始，随着抛售越来越多，二手房价格必然向新房价格靠拢，从而缩小价差。到时候，如果新房再想促销，还得继续降价才行。那么就会继续拉低二手房价格。 很多朋友经常问，说某新盘精装修，价格比周边二手房便宜，问问能不能投资，这其实就是投资中的反身性，你现在看到的价差并非是真正的价差，现在买新房的，基本都是套利目的，那么也就意味着2年以后，他们都会抛售，这些新房集体抛售的时候，这个价差也就自然消失了。之前我们有一个观点，现在就是保新房，压二手房，无论是价格还是贷款政策，都在向新房倾斜，然后限制你的二手房交易，因为新房卖掉，经济，开发商和地方都能得到好处，而二手房只是你房主一人得利。很多人还在抬杠，说二手房不行了，新房能卖的掉？确实是这样，如果你看到二手房不行了，新房确实也就没戏了，但问题是，二手房和新房中间，有2年的周期差，所以你始终能看到新房和二手房之间的价差，但是却因为这个期限，无法实现套利。让你看得见，却摸不着。这才是真正的高明之处。所以别傻了，想在楼市里投资赚钱的日子，早就已经结束了，最近3年买房的，除了极个别城市，基本都是亏的。即便房价没跌，甚至还涨了点，也远远不够你的资金成本。现在想不亏钱往外卖，基本没可能。再等下去，新房和二手房就会越来越多，2年一个周期，2年后现在的新房也都转成了二手房，你的卖出价就还得下降一个档次。
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