有的开盘售罄，有的迟迟卖不出！这类住房“冰火两重天”！多个城市已出手→ 近几年来，国家多次提出：要在人口净流入的大城市发展共有产权住房，也就是由政府和购房者共同承担住房建设资金的一种有限产权住房。 如今，在北京、上海、广州等一线城市，共有产权住房已经从政策走向了市场。入市的共有产权住房市场反响如何？央视财经记者在多地进行了实地走访。 广州：首批市本级共有产权房开放申购 在广州黄埔区的一个共有产权房项目，大量购房人排着队等待参观项目样板间。这是广州首个公开发售的市本级共有产权房项目，有意向的购房人可以在2月11日之前提出购买申请。截至目前，这个共计1366套房源的项目，已经吸引了超过3000组有资格的购房人。 在北京通州区一个共有产权住房项目，置业顾问告诉记者，去年12月，项目开盘并进行首次集中选房，但销售情况并不理想，销售去化不足6%。 北京市通州区某共有产权住房项目置业顾问：卖了60多套，可选择的房源还很多，1000多套，总共是1130套。 在北京海淀区，两个共有产权住房项目去年12月底开盘，几天后即售罄。两个项目共4366套房源，却有22688组符合条件并通过资质审核的购房人参与申购，平均每5个人中只有不到1个人能选到房。 在北京大兴区，置业顾问告诉记者，他们项目去年12月份首次集中选房，没有全部卖完，下一次集中选房预计要到4月份。 北京市大兴区某共有产权住房项目置业顾问：卖了将近700套，一共1130套，目前还有400套左右。 记者发现：在北京，城区的项目因为有充足的购买力，普遍不愁卖，但在郊区，可供选择的项目多出不少，但由于需求较少，普遍都要进行二次销售。在准入门槛最严格的通州区，由于符合条件的购房人较少，为了推动销售，还试行了更灵活的政策，也就是把抽签摇号的集中选房改为先到先得的顺销。 北京市通州区某共有产权住房项目负责人 王晓盟：调整为按月的去顺销，对于购房人来讲，大大压减了选房的周期，可能只需要不到一个月的时间，对于开发商来讲，有利于项目去化，截至现在达到了90%以上去化率。 北京试行跨区分配共有产权房 扩大购房人选择面 在很多城市，共有产权房的申购人，面临着区域、户籍等方面的限制，而这样的情况并不在少数。为了解决这部分购房者尤其是“新市民”群体的购房困境，很多城市已经在政策层面上开始了新的探索。 在北京房山区一个共有产权住房项目，记者碰到了在丰台区工作的购房人冯浩天。 冯浩天告诉记者，丰台区的几个在售项目，虽然位置也不错，但离他的工作地并不近，反而房山的项目更方便。但按过去的政策，他只能申购丰台的项目。最近他得知房山区这个将入市的项目，扩大了销售范围，把像他这样的外区购房人也纳入首次销售的对象范围内。 此外，北京还推行了共有产权住房规划设计专家评审制度和预验房制度，以此规避前期规划设计中的缺陷和后期交付时的问题，提升共有产权住房整体品质，吸引符合条件的购房人选择共有产权住房满足居住需求。 除了北京之外，上海、广州等城市也对政策进行了调整，把非户籍人口等新市民纳入配售范围，推动共有产权住房销售。住建部表示，未来，要把共有产权住房的供应范围从以户籍人口为主，逐步扩大到常住人口。 中央财经大学城市与房地产管理系教授 易成栋：从原来的户籍人口，加上了覆盖非户籍人口的新市民，实际上是让非户籍的新市民在城市安居乐业，为这个城市的发展做出更大的贡献。
导读 共有产权住房是落实供给侧结构改革的重要手段，住房市场分得越细，满足百姓住房需求多样化就更有效。如同用割线法计算圆的面积，线割得越多，越接近圆的真实面积。 2020年12月，全国住房和城乡建设工作会议提出，“加快构建以保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。” 解决好大城市住房突出问题，是中央经济工作会议部署的重点任务之一。 2014年北京市开始供应共有产权性质的自住型商品住房，运行7年来，累计销售规模超8.9万套，为满足北京新市民住房需求、助力房价平稳运行发挥了显著作用，对人口净流入的大城市有政策启示作用。 本文，我们将全面梳理北京市共有产权住房发展情况，并探讨其对房地产市场平稳健康发展的意义。 摘要 北京市共有产权住房发展情况 土地供应上，保障共有产权住房供给。2017年，北京市住建委明确，今后五年将完成25万套共有产权住房供地。2019年，北京市新建商品住房上市8.73万套，其中，共有产权住房1.84万套，占比21.1%。截至2019年末，全市累计入市69个共有产权住房项目、房源7.1万套。 户型设计上，以满足首套自住为主，兼顾住房品质。城六区新建项目要求套型总建筑面积最大90平方米，同时容积率不高于2.8、层高不低于2.8米；其他区新建项目要求套型总建筑面积在90平方米以下的占建设总量的70%以上，最大不超过120平方米，同时容积率不高于2.5，层高不低于2.9米。 金融支持上，通过差异化信贷政策降低门槛。适用首套房贷政策的共有产权住房贷款最低首付比例为30%，低于商品住房最低35%的要求；可申请组合贷款，开发商不得拒绝；明确贷款审批时限，要求贷款机构在10个工作日内完成审批，提高审批效率。 共有产权住房是针对首套自住需求群体的供给侧改革，有助于稳房价 大规模供应共有产权住房，有助于稳房价。2014年，在信贷政策总体稳定的背景下，北京推出2万套共有产权性质的自住型商品住房，助力房价趋稳，全年新建商品住宅价格指数同比小幅回落3.4%，由2013年的增长20.6%显著转稳；2018-2019年，在调控政策总体稳定的背景下，北京保持较大规模的共有产权住房供应规模，年均上市2.2万套、销售1.4万套，占全部商品房的比重超过1/4，助力房价平稳，新建商品住宅价格指数连续两年涨幅不超过5%，二手住宅价格指数连续两年小幅回落。 从区域看，共有产权住房项目是区域房价的重要稳定器。如2019年10月，顺义后沙峪的蓝境佳园共有产权住房项目开始申购登记，均价2.7万元/平、个人产权份额比例65%，换算成100%产权的价格为4.2万元/平；项目开始申购登记后，周边的后街花园小区二手房均价自2019年9月的4.7万元/平下降至12月的4.2万元/平。再如，2019年12月朝阳区管庄乡塔营村的城志畅悦园共有产权住房项目开始申购登记，周边的二手房均价同样有所回落，此后一直保持稳定。 风险提示：共有产权住房建设不及预期。 目录 1 北京市共有产权住房发展情况 1.1共有产权住房是北京市探索产权型保障房的全面升级 1.2 土地供应上，保障共有产权住房供给 1.3 户型设计上，以满足首套自住为主，兼顾住房品质 1.4 金融支持上，通过差异化信贷政策降低门槛 2 共有产权住房是针对首套自住需求群体的供给侧改革，有助于稳房价 正文 1北京市共有产权住房发展情况 解决好大城市住房突出问题，是中央经济工作会议部署的重点任务之一。2020年12月16日至18日，中央经济工作会议召开。会议提出，“七是解决好大城市住房突出问题。住房问题关系民生福祉。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场。土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，国有和民营企业都要发挥功能作用。要降低租赁住房税费负担，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进行合理调控。” 12月21日，全国住房和城乡建设工作会议在京召开。会议提出，“大力发展租赁住房，解决好大城市住房突出问题。加强住房市场体系和住房保障体系建设，加快补齐租赁住房短板，解决好新市民、青年人特别是从事基本公共服务人员等住房困难群体的住房问题。加快构建以保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。扩大保障性租赁住房供给，做好公租房保障，在人口净流入的大城市重点发展政策性租赁住房。规范发展住房租赁市场，加快培育专业化、规模化住房租赁企业，建立健全住房租赁管理服务平台。整顿租赁市场秩序，规范市场行为。稳步推进棚户区改造。进一步完善住房公积金缴存、使用和管理机制。” 2014年北京市开始供应共有产权性质的自住型商品住房，运行7年来，累计销售规模超8.9万套，为满足北京新市民住房需求、助力房价平稳运行发挥了显著作用，对人口净流入的大城市有政策启示作用。 1.1 共有产权住房是北京市探索产权型保障房的全面升级 2014年，北京市政府工作报告提出，要“推出2万套共有产权性质的自住型商品住房”。 2017年9月20日，北京市住建委、市发改委、市财政局、市规自委（原市规土委）联合发布《北京市共有产权住房管理暂行办法》（以下简称“办法”），从2017年9月30日起正式实施。早在2014年12月，住建部公布《关于试点城市发展共有产权性质政策性商品住房的指导意见》（建保〔2014〕174号），明确在北京、上海、深圳、成都、淮安、黄石6地开展共有产权性质政策性商品房试点。2017年8月，《北京市共有产权住房管理暂行办法》则是根据该文件制定。 共有产权住房是政府提供政策支持，由建设单位开发建设，销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平，并限定使用和处分权利，实行政府与购房者按份共有的政策性商品住房。共有产权住房是对自住型商品房在产权比例、进入门槛、退出机制等层面的全面升级。 1.2 土地供应上，保障共有产权住房供给 2017年，北京市住建委发布“共有产权政策系列解读”，明确今后五年本市将完成25万套共有产权住房供地，通过增加中小套型住房供应，合理制定价格，有效推动本市住房价格平稳健康运行。 2019年，北京市新建商品住房上市8.73万套，其中，共有产权住房1.84万套，占比21.1%。截至2019年末，全市累计入市69个共有产权住房项目、房源7.1万套。 1.3 户型设计上，以满足首套自住为主，兼顾住房品质 2017年北京建委发布《北京市共有产权住房规划设计宜居建设导则（试行）》，对共有产权住房规划设计方案提出了明确要求。 容积率。城六区共有产权住房项目容积率不应高于2.8，城六区以外共有产权住房项目容积率原则上不应高于2.5。 层高。城六区层高不应低于2.8米，其他区不应低于2.9米；建筑平面中外墙凹口的深度与宽度之比不宜大于2∶1；起居室、卧室等主要功能空间外窗洞口高度不应小于1.4米。 面积标准。城六区新建项目套型总建筑面积不应大于90平方米；其他区新建项目套型总建筑面积在90平方米以下的占建设总量的70%以上，最大不超过120平方米。充分考虑两孩及适老性要求，套型以多居室为主，严格控制套型总建筑面积在60平方米以下的套型比例。 1.4 金融支持上，通过差异化信贷政策降低门槛 2018年7月，人民银行营业管理部与北京银监局、北京市规划国土委、北京市住建委、北京住房公积金管理中心联合印发了《关于明确北京市共有产权住房购房人使用个人住房贷款有关事项的通知》（银管发〔2018〕140号）。主要内容包括：一是适用首套房贷政策的共有产权住房贷款最低首付比例为30%，低于商品住房最低35%的要求；二是可申请组合贷款，开发商不得拒绝；三是明确贷款审批时限，要求贷款机构在10个工作日内完成审批，提高审批效率。 2共有产权住房是针对首套自住需求群体的供给侧改革，有助于稳房价 一、从全市来看，大规模供应共有产权住房，有助于稳房价 2014年，北京推出2万套共有产权性质的自住型商品住房，房价涨幅显著回落，全年新建商品住宅价格指数同比下降3.4%，由2013年的大增20.6%显著转稳。2014年，北京市政府工作报告提出，要“推出2万套共有产权性质的自住型商品住房”；全年自住房销售套数达1.7万套。 2016年，北京自住型商品住房上市0.98万套，较2015年的2.1万套大幅锐减，全年新建商品住宅价格指数同比上涨28.4%，较货币金融政策大幅宽松的2015年加快了18个百分点。 2018-2019年，在调控政策总体稳定的背景下，北京保持较大规模的共有产权住房供应规模，年均上市2.2万套、销售1.4万套，占全部商品房的比重超过1/4，助力房价平稳，新建商品住宅价格指数连续两年涨幅不超过5%，二手住宅价格指数连续两年小幅回落。 二、从区域看，共有产权住房项目是区域房价的重要稳定器 例如，2019年10月，顺义后沙峪的蓝境佳园共有产权住房项目开始申购登记，均价2.7万元/平、个人产权份额比例65%，换算成100%产权的价格为4.2万元/平，价格低于周边二手房；开始申购登记后，周边的后街花园小区二手房均价自2019年9月的4.7万元/平下降至12月的4.2万元/平。 再如，2019年12月，朝阳区管庄乡塔营村的城志畅悦园共有产权住房项目开始申购登记，含全装修费用销售均价2.9万元/平、个人产权份额比例为55%，换算成100%产权的价格为5.3万元/平。开始申购登记后，距离项目300米的远洋一方润园（东区）二手房均价由2019年12月的6.0万元/平小幅回落至2020年3月的5.8万元/平，此后价格一直稳定在5.8万元/平。
榕悦花园共有产权房项目售楼处外景。 张慧敏 摄见习记者 张慧敏 华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 李未来 广州报道1月3日上午，《华夏时报》记者走访广州榕悦花园共有产权房现场时，看到现场来看房的人络绎不绝。“每天都有上千人来看房，我一个人大概要带50批客户。”现场的销售人员对《华夏时报》记者说。“前两天，这屋子里的人多的站都站不下。”负责样板房卫生工作的保洁人员对记者表示。近日，广州市面向符合申购条件且在越秀、荔湾、海珠、天河、白云、番禺六区及黄埔区（房源所在地）稳定就业或长期落户的无房家庭，推出榕悦花园共有产权住房1366套，这是广州市首次推出的市本级共有产权住房项目。对于此前其他城市有部分共有产权房去化困难的问题，本次广州市发布的《广州市市本级共有产权房供应配售实施细则》显示，共有产权住房配售后剩余房源闲置超过9个月以上的，可以申请跨区调配销售，经跨区调配销售后仍有剩余的，可以将剩余房屋转为商品住宅。榕悦花园共有产权房现场，人潮涌动。有人认为这是刚需者的福音，也有人考虑到交通、噪音、未来的共有产权房供应等因素，对该项目持观望态度。售楼处人声鼎沸。 张慧敏 摄看房人络绎不绝。 张慧敏 摄购房者：少奋斗二十年！榕悦花园的宣传单上如此介绍“共有产权房”：“个人与政府按份额共有，个人购买部分产权，代持机构代政府持有部分产权，权益与商品住房权益完全一致。”此外，宣传单上还表示，承购人可以以市场评估价转让产权份额退出，承购人不得将共有产权住房出租或出借给除本人或配偶的直系亲属之外的他人使用。据悉，榕悦花园的开发建设单位与代持机构均为广州城投住房租赁发展投资有限公司。据《广州市共有产权住房管理办法》第十四条规定，本次推出的榕悦花园共有产权住房项目项目均价为1.2万元/平，承购人产权份额比例为55%，具体价格结合房屋楼层、朝向等因素在±10%的范围内调整确定。根据现场工作人员的指导，《华夏时报》记者粗略计算，本次推出的85平最大户型，总价约102万，首付约30万；66平最小户型，总价大约为80万的，首付大约为23万元。榕悦花园的宣传单上更是写着“总价70万元起”。榕悦花园宣传单：总价70万元起。 张慧敏 摄榕悦花园共有产权房位于广州市黄埔区开创大道与黄埔东路的交界地块，属于黄浦区与增城区的交界，目前，该片区的二手房价格普遍在1.5万元/平以上，与榕悦花园只有一路之隔的某精装豪宅更是达到了3.7万/平。“真的少奋斗二十年！”苏秦（化名）在黄埔共有产权住房讨论群里说。安居客数据显示，目前，广州市二手房均价为3.3万元/平，黄浦区二手房均价为2.1万元/平。购房者普遍认为，相比起来，榕悦花园共有产权房是刚需者的福音。“这个地方在2016年就建成了，当时是作为经济适用房，但是当时广州市取消了经济适用房，现在刚好出了共有产权房的政策，所以政府就把这些房子推出来了。”现场的工作人员曾先生对《华夏时报》记者说。他还表示，相对公租房没有房产证，经济适用房交易受限，共有产权房的推出会受到欢迎，因为有一定经济能力的刚需人群是大多数。他说：“共有产权房其实是针对有一定经济实力，但是买房压力大的刚需购房人群，而这些人正是社会中的大多数。”会受到欢迎吗？据现场工作人员介绍，交房标准除了卫生间和厨房有部分软装以外 ，卧室和客厅都为硬装修交付 ，如果需要全部软装交付 ，则要另外签订合同，费用大概在10万元左右。卧室交房标准。 张慧敏 摄卫生间洗手台交房标准。 张慧敏 摄厨房交房标准。 张慧敏 摄精装样板间（按精装标准需要加装修费）。 看房人提供照片精装样板间（按精装标准需要加装修费）。 看房人提供照片“我同事住在榕悦花园附近的小区，每天都塞车。”单双（化名）在购房讨论群里说。有人表示，榕悦花园距离地铁站远，走路二十分钟不一定能到，需要乘坐两站的接驳公交车。高德地图显示，榕悦花园距离最近的地铁站南岗地铁站1.4公里，步行需要24分钟。在榕悦花园样板房现场，《华夏时报》记者观察发现，多位看房者对后续广州市的共有产权房源位置都很关心。“如果说是在白云区上班，榕悦花园到上班地点都要一个小时以上了。”看房者张芯（化名）对《华夏时报》记者说。高德地图显示，从榕悦花园乘公交到广州南站和广州东站都在一个小时以上。《华夏时报》记者从广州南站出发，乘坐四趟地铁和一趟公交，到榕悦花园，用时超过一个半小时。此外，还有人表示，黄埔大道的集装箱货车多，室内隔音效果不好，如果选择远离黄埔大道的房源，则只能选择西北阴面。榕悦花园前的黄埔东路集装箱大型货车较多。 张慧敏 摄榕悦花园附近家居建材五金市场较多。 张慧敏 摄据现场工作人员先生透露，今年下半年番禺大学城附近的新建地铁站将会推出共有产权房，而且房源不比榕悦花园少。记者看到，2020年7月，广州城投集团旗下的公众号“城壹宜居”显示“新造共有产权保障性住房项目z19、z20栋安全顺利封顶”。“新造的共有产权项目就在四号线隔壁，地理位置绝了。”辉勇（化名）在讨论群里说。而以前，如北京的共有产权房正是因为交通、区位等问题，出现“冰火两重天”的现象——城区太抢手，郊区卖不完。广东省住房政策研究中心助理总监罗异铿对《华夏时报》记者介绍：2014年的时候住建部全国选了六个试点城市，之后陆陆续续有几个城市出台了政策。广东省是2018年选了5个试点。目前全国实行（共有产权房政策）的不多，比较成熟的是北京上海。运行机制更灵活：万一卖得不好，可转商品房在榕悦花园共有产权房推出之前的12月24日，广州市住房和城乡建设局印发了《广州市市本级共有产权房供应配售实施细则》（下称《细则》）。“该《细则》重点是指导和规范市本级共有产权住房项目的定价、供应、配售程序，清晰界定了政府部门、代持机构等相关单位的具体职责，明确了申购的流程和要求，确保共有产权住房供应配售工作的落地实施。”罗异铿对《华夏时报》记者表示。在广州市推出共有产权房之际，北京市和福州市的共有产权房面临着一些销售不平均的现象和去化难题。据《华夏时报》记者2020年11月报道，北京市⻔头沟的诺德彩园项目和顺义区的蓝境佳园项目首次销售均未过半，都启动了二次申购；2020年6月，顺义区发布共有产权住房用地供应有关情况的公告表示，2020年顺义区暂不供应共有产权住房用地。据财新相关报道，福州市在2018年推出两个项目共计893套共有产权房，截至2020年5月13日，销售状况并不理想。2020年5月13日，福州市国有房产中心在回答市民相关咨询时透露，原提供福晟钱隆府500套共有产权住房和新榕金城湾393套共有产权住房供应共有产权住房保障家庭，实际销售247套福晟钱隆府共有产权住房，剩余房源由政府全额回购；实际销售131套新榕金城湾共有产权住房，剩余房源由新榕集团用作商品住房出售。而共有产权房经过市场检验后，一些新的与商品房结合的思路出炉，其运行模式也在不断的迭代升级。近日，北京市推出“新型共有产权房”，购房人购买的时候只需要支付个人比例的房款，房屋五年内不得出售，五年后可以再上市交易，届时政府只按照原值取得政府那部分比例的房款。广州市此次的《细则》则提出，销售剩余的共有产权房可以转化为商品住房进行售卖。《细则》第二十四条显示，通过土地出让时“限房价、竞地价”等方式集中新建的共有产权住房配售后剩余房源闲置超过9个月以上的，开发建设单位可以向市住房保障办公室申请跨区调配销售。经跨区调配销售后仍有剩余的，开发建设单位可以向市住房保障办公室提交将剩余房屋转为商品住宅的申请。“共有产权住房申请转商品住宅销售主要有两种情形，一种是限定的最高销售单价超过销售时同地段、同类型商品住宅市场评估价85%的情形，即整个项目转为商品住宅；另一种是经跨区调配销售后仍有剩余的情形，也就是部分房源转为商品住宅，商品住宅和共有产权住房同一个小区。”罗异铿对《华夏时报》记者表示。他还表示，共有产权住房在品质上和商品住宅没有什么差别，只是政府参不参与持有部分产权，以及有没有购房门槛的区别，所以共有产权房转成商品住宅，在销售上就和普通商品住宅一样，受到市场波动以及调控政策影响。对于该《细则》的亮点，罗异铿表示有两个方面：一个是针对申购人，再次强调已经中签但未选房或未签订合同和协议的，3年内不得再次申购共有产权住房，这样一来可以促使符合条件的申购人更谨慎地做决策，按需申购；一个是针对开发建设单位，明确了利用划拨用地建设共有产权住房的补缴土地出让金规则，这可以让很多有意向有土地的单位参与进来，盘活以往闲置的土地资源。
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