未来十年,房价整体会呈扁体“V”型结构 中国部分核心城市正迎来楼市调控的层层加码,上海买新房要先算积分、深圳二手房被控价、杭州落户未满5年限购一套房、广州上浮住房按揭贷款利率…楼市牛年走势备受关注。特别是上海和深圳,前者4天出台两次调控政策,后者更是20天出台5次调控政策,显示出极强的调控主动性,对房价上涨大有“零容忍”的感觉。 中泰证券首席经济学家李迅雷曾分析预测,随着存量经济特征慢慢显现,中国楼市会同股市一样出现明显的分化特征。今后5年,房价下降城市的个数会超过上涨城市的个数。也就是说,在李迅雷的眼里,未来房价整体是呈下降趋势的。即使是有涨有跌,也是呈现整体向下的格局,继续上涨的概率越来越小。只有那些人口净流入比较多、市场需求比较大的城市,才有可能保持房价的上涨。其他城市,都有可能步入下跌通道。 这样的判断,是有一定道理的,也是符合楼市的基本格局和运行状况的。但是,李迅雷分析预测的是五年房价走势。如果把预测的时段拉长一点,放到十年,楼市又将是什么走势呢?房价又会出现怎样的变化呢?笔者认为,未来十年,就楼市来说,只要大的环境不发生明显变化,基本格调是稳定,亦即不会发生大的波动。对房价来说,则是扁体“V”型格局,且“扁”的结构非常强。 何谓扁体“V”型格局,就是前五年如李迅雷所分析的,房价下跌的城市多于上涨的城市,房价整体处于下行状态。后五年又出现房价反弹,多数城市房价继续回到上涨通道,极少数城市房价下跌,甚至全部上涨,但除了极个别城市,如深圳外,其他城市房价上涨的幅度会很小很小,因此,也就呈现出扁体“V”型格局了。 为什么会做出这样的判断?一方面,从目前各级政府对待房价的态度来看,在“房子是用来住的,不是用来炒的”定位下,不可能再在房地产问题上打主意,不可能再允许地方政府通过房地产拉动经济增长,而要求地方政府必须把重点放在实体经济和创新方面,楼市必须保持高度稳定,房价也必须保持高度稳定。因此,前五年的房价会在消化了环比上涨“余粮”的情况下,转入下跌通道,形成多数城市下跌、少数城市上涨的格局。如果调控得好,也可能出现房价整体下跌格局,只是,下跌的幅度会比较小,不会对楼市整体稳定格局和已经购房居民心理、地方经济发展等产生负面影响。 另一方面,通过对经济的分析和预测,如果国际经济形势不发生大的变化,如果美国不再像特朗普时代那样折腾,全球经济应当能够在三年内得到修复,重新步入正常发展轨道,呈现整体增长态势,那么,全球金融危机、特别是近年来超发的货币,会成为未来全球通货膨胀的主要因素,继而带来资产价格的上涨。因此,也会带动房价的上涨。这种上涨,不是房价的非理性上涨,而是通货膨胀式上涨。在这样的情况下,地方仍然会用政策进行调控,但也无法完全控制住出现自然增长现象。诚然,后五年出现房价通胀式上涨是很正常的,也是完全符合经济发展实际的。到时候,居民收入增长速度也会更快,能够有效应对房价的上涨,消化房价上涨带来的压力。 这也意味着,对购房者来说,如果不是刚性需求,特别是结婚等比较急迫的刚性需求,可以不急于购买房子。改善性需求则可以依据自身需要,做出是否购买的决策。因为,买一套,卖一套,整体上是不影响的。而到了第四年、第五年,则可以考虑购买。因为,接下来房价上涨的概率要远大于下跌和平稳,有能力购房,既是更好地维护手中财富不贬值,也是一种长期投资。 需要特别关注的是,像深圳、上海这样的一线城市,以及杭州、南京、苏州、武汉等二线城市,未来房价上涨的概率也是比较大的。尤其是深圳,未来十年房价都不可能出现下跌,而是看上涨的幅度有多大。即便深圳采取了严厉的调控政策,但无法控制住深圳居民收入增长和企业发展带来的上涨动力,以及土地资源越来越紧、人口流入越来越多且高收入者增多、资本流入的步伐加快带来的上涨潜力。在这样的情况下,有条件的居民购房还是可以放在首位的,是可以考虑购房需求的。 谭浩俊
2021年,稳定经济增长仍是一项紧要任务。由于房地产市场与投资、消费两端都有紧密联系,对于预期管理十分重要。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,促进房地产市场平稳健康发展,就要坚持房价稳和投资稳并重,做到两个“稳”相互协调。 据国家统计局发布的数据,2020年全年,全国房地产开发投资141443亿元,比上年增长7.0%。在疫情冲击下,年度增幅比上年回落2.9个百分点,但7.0%的增幅仍体现了稳定适度的特点。一般认为,这一数据在5%-10%之间属于健康合理范围,低于5%属于偏冷,高于10%可能导致过热。从房地产开发投资占固定资产投资的比重看,2020年为27.26%,2019年为23.57%。考虑到疫情导致投资结构和消费结构发生一些波动,这一比例的年度变化总体上是平缓的。 从销售情况来看,2020年商品房销售面积176086万平方米,比上年增长2.6%;商品房销售额173613亿元,增长8.7%。其中,住宅销售额增长10.8%,办公楼销售额下降5.3%,商业营业用房销售额下降11.2%。2020年全国商品房均价为9860元/平方米,同比涨幅为5.9%。在满足刚性需求的同时,通过一系列稳价格措施,促使均价涨幅相对2019年略有收窄,取得了稳房价的效果。但长期来看,抑制房价过快上涨仍是主要方向。 据有关专业机构测算,2019年我国房企负债总额为年度社融存量的30.31%。这一比例是偏高的,应当采取措施压降。如果社会融资过于集中到某一个领域,其风险是不言而喻的。这也是党中央反复强调“房住不炒”,积极推动房地产市场稳定健康发展的根本原因。为此,一方面要降低房地产市场的热度,既要保证居民住房的新增刚性需求和改善型需求,坚决遏制炒房、炒地行为,防止各类房产过度金融化;另一方面,也要优化房地产企业的资产负债结构,在出清经营不善企业的基础上,可以完善措施、创造条件,让优质房地产企业通过股权融资等多种方式补充资本金,扩大房地产信托投资基金(REITs)适用范围,加大产业链融资力度,增强房地产企业的资产流动性,有效防范化解房地产企业债务风险。 去年12月份召开的中央经济工作会议,把“解决好大城市住房突出问题”作为2021年八大重点任务之一,要求“因地制宜、多策并举,促进房地产市场平稳健康发展”“要高度重视保障性租赁住房建设,加快完善长租房政策,逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利,规范发展长租房市场”。完善长租住房政策、壮大长租住房市场,是抑制房价过度上涨的根本性措施之一,也为房地产企业转型打开了巨大市场空间。随着大城市居民生活水平的提高,人们对住房管理服务的多元化、高品质需求日益增长,房地产企业由开发型向服务型转变,已经悄然进入了一个新的时代。在房价相对稳定、租赁住房比例达到一定规模后,通过提供更为系统化、专业化的物管等服务获取收益,将成为服务型房地产企业的主流收入模式。“十四五”时期,要在破解大城市住房难题上有所作为,让保障性租赁住房市场规模得到拓展,实现供给结构和需求结构相互匹配,降低住房焦虑,实现房住不炒。 多家机构预计,2021年房地产投资规模有望继续保持稳定增长,不同地区房价将分化。推动经济高质量发展,尤其要加大实体经济的创新发展能力。房地产作为经济体系中的一个重要部分,必须坚持“稳”字第一,即房价稳、投资稳。投资稳是为了保刚性需求、保结构调整。在两个“稳”相互协调的基础上,将更多金融资源向创新领域引流,激发更大创新动能,是我们的目标。
近期一线城市房价明显上涨的四大元凶:打新、放水、学区、落户。 文/巴九灵(微信公众号:吴晓波频道) 短短几天时间,上海、深圳两地都发布了楼市调控新政。 照理说,各地楼市调控政策频出,并不令人意外。但意外的是,新年伊始,春节将至,本是楼市淡季,也不是常规出政策的时间点,但本次一线城市沪深接连下重手,令人好奇究竟发生了什么。 我们先来看看各地的政策内容,1月21日晚上海发布的新政共有10条: 读完后,小巴的第一反应是——上海这分明是在抄作业。比如,第三条夫妻离婚三年内限购,去年深圳已经发布;第六条新房摇号优先满足“无房家庭”,去年杭州的政策就有这一条。 再看深圳,其实不算是发布新政,可以形容为“2020年7·15政策的plus版”。 1月19日,深圳发布通知明确了去年7·15政策的一些问题,其中有一条引人关注——居民家庭购买的商品住房,只能登记在具有购房资格的家庭成员名下。 这是啥意思呢?按照之前政策,有房票的A跟无房票的B结婚,用A的房票买房,然后登记在两人名下。但现在不行了,用A的房票买房,只能登记在A名下,既不能登记在夫妻名下,更不能单独登记在B的名下。 说白了,就是堵住假结婚炒房的漏洞。 1月23日晚,深圳再出狠招,比如启用“购房意向登记系统”,购买新建商品住房的购房人需登记,要求房企和房产经纪机构会同商业银行验明“购房人的收入证明、征信报告、购房款来源以及近一年及以上的银行流水单等。 政策还规定,违规者将被关“小黑屋”——3年禁购。 总体来说,从楼市淡季紧急发调控政策,到规定“违者三年禁购”,种种迹象可以看出沪深两地对当前楼市可谓又急又严,原因当然是两地楼市过热。 但实际上,不止沪深两地,四个一线城市的楼市热度都较高。 据统计局数据,2020年12月,一线城市新房价格环比上涨0.3%,高于二线城市和三线城市的0.1%;二手房价格环比上涨0.6%,明显高于二三线城市的0.1%和0.2%。其中,广州12月新房和二手房价格涨幅均为0.7%,位居70大中城市次席。 回顾2020年全国楼市走势,疫情之后,房地产率先企稳,以深圳及热点二线城市如杭州、南京、宁波等为首的城市出现较热行情,最受关注的是深圳买到一套新房转手赚500万的新闻。随后,这些城市均在去年7月后收紧了调控政策。 到了2020年年底,二线城市热度还未完全平息,一线城市出现反转,楼市火爆,这究竟是什么原因导致的?这次沪深两地紧急发布楼市政策,影响几何?其他城市是否会跟进?下面来看看大头的分析。 1月23日深圳政策主要是严格审查购房人身份和资金来源,实际上是2020年7·15政策的补丁,主要打击虚假身份和虚假收入证明等,会堵住一些漏洞和缝隙。 只是,但凡“堵”的政策,就像堵洪水一样,就像房子防止渗漏一样:第一,有时你根本想不到也找不到这个水的源头从哪里来的;第二,“堵”永远不可能穷尽。 1月21日,上海的新政实际上相当于深圳2020年的7·15政策,当然远不如深圳的严厉。这也符合逻辑,因为上海真正热起来,实际上就是近两个月的事。 但上海政策也有亮点,其中提到“完善土地市场管理,优化土地供应结构”,具体来说是增加商品住房用地供应,特别是在郊区轨道交通站点周边、五大新城加大供应力度。 这一点对每一个特大城市都有启迪:多核心城市、多个副中心、轨道交通网络,是解决特大城市住房问题的方向。 从沪深两地发布政策的背景看,中央经济工作会议确定了2021年货币政策“不急转弯”,与名义经济增长率匹配。 为了防止较为宽松的货币大量流入房地产市场,同时,实行了几年的限价政策,市场一二手房之间的套利空间显形化、彩票化,市场投资套利的热情极高,甚至有的城市已经形成了产业链。 因此,作为标志性的中国一线城市沪深,不得不在此时紧急出台政策或加强原政策。全国其他热点大城市,跟进出台政策或在原政策基础上“打补丁”的可能性较大。 近期,一线城市房价明显上涨的关键要素是4大原因:打新+放水+学区+落户。 ▶▷ 放水:疫情下全国性放水,导致流入房地产行业的各项资金或多或少增加。 ▶▷ 打新:逐利是人的本性。 深圳并非唯一一个打新城市,同类型城市还有好几个,如杭州、南京、成都、西安等,只是因为深圳的房价最高,打新收益最高而被市场广泛关注。 为何这么多人都关注限价?失真的房价统计系统,限价是为了对上负责,要求调控结果。但限价也分成真限价与假限价,部分城市的双合同的存在事实上代表了限价并不真实。(装修款单独计算) ▶▷ 学区房:最近各地房价的龙头是学区房。 疫情下,大量出国读书人群回流,需求增加,一线城市学区房的需求明显上升,这一轮年底翘尾行情学区房表现最明显。 ▶▷ 落户政策的宽松:当下除上海北京外,全国一二线城市都加入到抢人行列。 广州、福州、苏州等城市降低落户门槛,包括苏州等城市发布政策租房即可落户,相比往年的政策,要求明显降低。 总体而言,房价涨不涨看政策,看调控。最近一线城市房价上涨背后是2020年放水导致的结果,学区房是龙头,打新制造了恐慌,让有限的新盘供应被投资客抢跑了。 判断未来房价涨幅,就看那些城市是否监管打新潮。如果不监管,2021年一线城市普涨一波难以避免了。 因为打新潮出现的原因是限价,当下的政策不限制投资红利、不限制套利,只约束参与的人,希望更少的人参与暴利游戏,用处有限。 1月15日,南京也出台通知,提高了人才购房的社保年限,目的是打击有人借着人才名义投机,进一步解决刚需人才购房困难问题。 其实沪深和南京的这些政策目的都一样,即防止投机。而投机的原因是限价政策下,一二手房价格倒挂严重。 而之所以采取限价政策,看起来是为了抑制房价过快上涨,实质是为了符合调控要求,使房价不超过全年增长5%的上限。 限价政策带来的后续问题是,需要不断补漏洞,最近沪深和南京发布的政策就是如此。而且,当调控政策越来越紧,可能会导致房地产市场从慢慢降温到越来越冷,这是行政手段带来的一个副作用。 因此,调控政策只能解决短期的问题,还可能引发负面问题。楼市要健康发展,还需在顶层设计上下功夫,否则很难真正实现“房住不炒”调控目标。 不过,中央已经意识到问题,并且在加紧解决。 2020年12月3日,国务院副总理在住房城乡建设部召开座谈会时强调,要加强“十四五”时期住房发展顶层设计,研究好住房市场和住房保障两个体系,更好发挥规划的导向作用。完善相关法规和政策,加强日常监管,促进住房租赁市场健康发展。 这释放了积极信号,中央协调各部门统一发力,调动资源从全局去治理房地产问题。 概括说,真正的房地产长效机制至少有两点:第一点,市场为主,行政手段为辅;第二,增加有效供给,尤其是解决夹心阶层的共有产权住房问题。 虽然一线城市的房价出现不同程度的上涨,但内在逻辑存在一些差异性。 2020年深圳房价上涨是延续了2019年的行情,尤其是先行示范区带来的诸多利好,加之人口的大量流入,导致市场热度明显上扬,以及存在一定炒作成分。 上海完全是改善和刚需支撑起的市场,拉动的导火索是诸多城区内限价新房入市,导致改善性需求集中爆发,并引发二手房市场挂牌量激增。同时,大量首套自住者则承接了改善需求的二手房源,房产“需求车轮”滚动加速,市场热度提升,而学区是加速这一车轮滚动的催化剂。 广州的市场热情提升和部分板块IP属性增强有直接关系,首当其冲的就是广州的南沙板块。同时在一线城市中广州的房价总体偏低,部分区域的落户大尺度放松,也拉动大湾区其他城市置业者对广州的关注。 总体而言,2021年一线城市房价上涨的压力较为明显,大概率收紧调控政策的可能性会进一步增强。但一线城市调控已经很严,后续收紧空间有限。
楼市分化,信号愈发清晰。 在刚刚过去的2020年,中国楼市经受“疫情冲击”与“货币宽松“的双向拉扯,有城市房价一路向上,再次创下历史新高,有城市徘徊不前,持续横盘调整。 过去一年,哪些城市房价在上涨,哪些城市下跌了? 01 这些城市房价涨了 2021年1月15日,国家统计局发布2020年12月70个大中城市房价数据,我们能从中一窥中国楼市2020年的具体走势。 与2019年底相比,43个城市房价上涨,26城市房价下跌,1个城市持平。涨幅最高的深圳,高达14%;跌幅最大的为牡丹江,同比为-10%。 这是2020年,房价同比涨幅超过5%的城市:深圳(14.1%)、宁波(8.5%)、银川(8.5%)、徐州(8.5%)、唐山(8.3%)、成都(8.2%)、西宁(7.9%)、沈阳(7.8%)、广州(7.5%)、无锡(7.4%)、杭州(6.9%)、北京(6.3%)、上海(6.3%)、大连(6.1%)、乌鲁木齐(5.8%)、济宁(5.3%)、温州(5.2%)。 可见,这些城市主要以一二线城市为主,北上广深四大一线城市全部在列。 这些城市基本面相对良好,北京上海广州都历经2-3年的横盘调整,市场安全边际相对较高,能迎来一波量价齐升的复苏走势,符合市场大势。 至于素有“让炒房客有去无回”的长沙,二手房微弱上涨1.3%,保持了难得的平稳态势。 值得注意的是,这些数据均是基于国家统计局70城二手房价数据而来。 70个大中城市标准制定于2005年,由于统计因素,至今未能将苏州、佛山、东莞等如今的经济强市囊括在内。 至于绝大多数三四线城市同样未纳入统计,这意味着无论是房价上涨城市还是下跌城市,都比想象中的要多。 02 这些城市房价回到一年前 这是房价回到一年前的城市: 在纳入国家统计局范围内的70个大中城市里,有26个城市房价回到了一年前,占比接近4成。 其中,跌幅最大的是黑龙江的牡丹江市,跌幅为10%。 在这26个城市中,不乏二线城市,主要包括: 天津(-4.0%)、郑州(-3.6%)、贵阳(-3.5%)、太原(-3.1%)、哈尔滨(-3.0%)、济南(-2.8%)、石家庄(-2.5%)、青岛(-2.1%)、烟台(-1.5%)、重庆(-0.6%)、南昌(-0.4%)、长春(-0.2%)。 与一线城市不同,二线城市呈现大分化态势。 成都、杭州、无锡等地明显上涨,天津、济南、青岛、石家庄、郑州等北部主要经济重镇则出现明显回调。 这只是过去一年的楼市走势。 如果将时间推向上一波楼市上涨的巅峰。与最高点相比,这些城市跌幅更大: 廊坊(-46.9%)、青岛(-22.8%)、天津(-21.8%)、肇庆(-19.3%)、石家庄(-18)、济南(-17.5%)、北京(-15.8%)、西双版纳(-15.4%)、保定(-13.8%)、北海(-13.2%)、郑州(-13.1%)、中山(-11.9%)。 不难发现,这些城市多数位于北方地区,京津冀地区多个城市入围。 03 楼市分化,房价怎么走? 有城市在上涨,有城市在下跌,这说明了什么? 其一,房地产是威胁金融安全的最大灰犀牛,这是1998年以来对房地产的最严定调。 央行党委书记、银保监会主席郭树清在近日出版的《十四五规划建议辅导读本》中发表文章指出:坚决抑制房地产泡沫……房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。 这与以往的保持房地产稳定健康发展的定调有了实质性的区别,房地产拉动国民经济、土地财政的必要性仍旧存在,但金融风险到了不得不防范的时候。 多说一点,防范金融风险,不只是要遏制大涨带来的居民杠杆率飙升,更要防范大跌带来的市场震荡。 其二,新一轮楼市调控,开始转向了,不再诉诸于传统的限购限售等手段。 2020年,房企融资“三道红线”横空出世,高负债房企不得不开启降负债之路。2021年开年,房贷“两道红线”突然降下,共同构筑起中国楼市的信贷防火墙。 正因为这一点,从2020年至今,房企融资“三道红线”+房贷“两道红线”的横空出世,标志着中国楼市调控的转向。(参阅《2021年,中国楼市调控第一枪来了》) 过去的楼市调控,限购、限贷、限价、限售作为四大基本盘。随着地方各种试探性松绑不断,这些举措在市场面前越来越捉襟见肘。 如今楼市调控,开始直接针对房企、银行和购房者。限制房企融资,限制房贷额度,限制银行信贷,无疑更有针对性,也更具杀伤力。 其三,楼市呈现大分化态势。重点关注大城市群、大都市圈,以及这些区域的交叉地带。 从1998年开始,中国房地产走过20年历程,全国性普涨只有三次:第一次是2004年到2007年,第二次是2009年到2010年,第三次是2016年到2018年上半年。 这其间,无论是2011年到2015年,还是2018年至今,楼市都呈现分化态势。 热门城市“万人摇号抢房”,冷门城市一再降价无人问津,这一趋势有望在未来延续。(参阅《2020国卖地收入排行》) 其四,三四线城市不要一概而论。 过去几年,借助棚改,三四线城市集体上涨。然而,棚改基本接近尾声,三四线城市普遍要面临基本盘的考验。 不过,处于都市圈和城市群的三四线城市仍有升值空间,尤其是处于中心城市交叉地带的城市,依旧有不错的前景。 相反,收缩型城市,无论房价如何白菜价,都不是好的投资对象,这些城市固然能收一时炒作之效,但难以避免失去流动性的宿命。
金融治理能力正在跟上,我们每个人都要往前方看,不要成为那片无辜的雪花。 李宇嘉 元旦假期,朋友圈里的“深圳女孩”火了。深圳已是中国第一富强城市了,按理说对金钱的渴望没有那么强才对,为啥深圳女孩张口闭口就是“房子”呢?简单说,房子太贵了,房价上涨带来的财富收益太诱人了。对深圳来说,楼市在话题的榜首还会呆些日子,但就全国而言,微观细节已折射出楼市的大趋势。 根据国家资产负债表中心数据,2020年9月底,居民部门杠杆率首次超过60%,达到61.4%,同期上升6.3个百分点;实体部门杠杆率达到270.1%,同期上升24.1个百分点。但贝壳数据显示,去年很多省会城市,甚至国家中心城市,二手房价在下跌。自2017年10月,北京二手房价连跌了31个月。说明什么?过去那种货币超发、房价普涨的局面不再出现了。 这是第一次。还有,现在房子很难卖,新盘“日光”已绝迹(除了价格倒挂的),这也是第一次。当下,开发商卖房全靠中介和媒体渠道。有人说,未来能带来客流的平台,要比开发商赚钱多了。某中介告诉我,现在的营销方案,必须要有高大上的区域规划,必须要有学位或地铁加持,有的没的都得往上靠,甭管什么时候落地,目的就是给客户营造增值前景。 否则,此盘非遇冷不可。另外,热点城市房价上涨,而租金却在下跌,这种背离也是第一次。这预示着,实体经济不支持房价上涨,老百姓(行情603883,诊股)收入不支持房价上涨,房价向均值回归也是必然的。可能很多人不这么认为,比如上面讲的深圳的女生,或许上海女生、杭州女生,也不这么认为。我们经常说,时间是站在趋势这边的,盯着浪花却忽视了长河的流向。 对于房地产来说,长效机制就是趋势的这条长河,不要低估政府治理楼市的智慧与韧性。很多人没有感受到趋势,只是因为治大国如烹小鲜,采取了“慢变量”驱动趋势的手法,发力于无形之中、渐次加力。就拿资金面来说,过去,为了鼓励住房消费,长达20多年,按揭利率低于实体利率,但趋势在今年反转了,按揭贷款利率开始高于实体经济融资利率,彰显了政策的态度。 元旦前一天,央行、银保监会联合发文,对房地产贷款和个人住房贷款余额启动“五档比例”控制,大型银行二者占比分别不高于40%和32.5%,股份制银行、城商行、村镇行最高上限比例依次更低。继2020年8月对房企融资启动“三道红线”管控后,现在又对银行启动“五档比例”控制,房贷供需两端双双挤压,控制资金流向地产的比例,房贷利率大概率是要走高的。 说明了什么呢?不再依赖地产了,不再支持楼市高增长了,大家要看到这个趋势。过去,资产价格上涨快、思维节奏也很快,深陷“快”的世界里,多数人不自觉地“活在当下”,趋势有意无意地被撇开了。但是,谁也改变不了趋势,更不能与趋势为敌。长河里的一朵浪花,历史中的一粒尘埃,落在一个人头上,溅到一个人脸上,那就是泰山压顶或大坝崩塌。 体察我国的楼市,与发生泡沫危机的日本一样,长期为动物精神充斥,宗教般地笃信房产投资是“日不落”的安全垫,潮水般的投资情绪将风险冲淡。郭树清主席不久前在文章中,特别提到“金融能力”这个词,言指风起青萍之末时,有风险识别和判断,提前铺设预案。 日本国家治理先进,仍无法避免危机,陷入至今不可拔的“债务-通缩”螺旋。调控绝非一个部门之举,全国上下要一盘棋,匹夫有责。历史关键节点上,要守护14亿人财富,又要风险软着陆。金融治理能力正在跟上,我们每个人都要往前方看,不要成为那片无辜的雪花。
2021年中国房价同比涨5%。29日,贝壳研究院发布的《数字化居住:2021年新居住展望》报告预计,2021年中国楼市总体平稳,新房和二手房价格同比涨幅收窄至5%左右,同时区域市场表现继续分化,长三角房价涨幅靠前。 报告指出,2020年中国房地产市场在特殊冲击之下保持较高韧性,土地、新房和二手房市场交易规模再创新高,对中国宏观经济复苏发挥了积极作用。 报告预计,明年土地市场成交量下降,价格涨幅料收窄至10%左右。新房市场和二手房市场总体成交体量与今年相当,价格上涨幅度从7%收窄到5%左右。金融对房地产的助推逐渐弱化,房价普涨时代一去不返。 这一判断与中国社会科学院财经战略研究院近日发布的《中国住房发展报告(2020-2021)》类似。该报告亦预计,2021中国商品住房价格同比增幅下降,维持在5%左右。此外,原来预估的在2025年出现住房绝对拐点,即:住房销售额绝对量下降,可能会提前。 分区域看,当日发布的报告指出,2021年,受到土地市场热度较高、人口流入等因素推动,长三角城市房价将保持温和上涨,涨幅靠前。珠三角市场可能受调控影响而有所降温,但市场基本面仍然强劲。其他非核心城市市场降温的可能性更大。 国务院发展研究中心市场经济研究所房地产研究室主任邵挺在当日举办的报告发布会上指出,未来几年,中国房地产政策仍将维持较强的连续性和稳定性。不过,围绕租购并举,住房制度和体系可能迎来一轮剧变。 具体而言,相关政策可能包括:土地政策方面,落实人地挂钩政策,建立住房和土地联动机制,改革土地出让收入分配机制;金融政策方面,加强房地产金融调控,健全重点房地产开发企业资金监测和融资管理规则,积极发展房地产信托投资基金(REITs);税收政策方面,有效发挥税收调节机制等。温馨提示:财经最新动态随时看,请关注金投网APP。
01 限购退出 年底了,展望一下2021年。 近期,几个城市的主管部门咨询,是不是2021年住房限购要退出了?因为,近期国家部署2021年的经济工作时,在“扩大内需”方面,提出“有序取消一些行政性限制消费购买”的规定。谈到限制消费,一个是限制购车消费,比如摇号、限制异地上牌、过户,另一个就是住房限购了。 2014年,当时在贯彻高层关于“市场配置资源的决定性作用”的指示时,也提出要退出行政干预。我记得,2014年下半年开始,除了4个一线城市和三亚,全国43个限购城市全部退出限购。紧接着,2015-2018年楼市迎来了史上最火行情。抄底使然,大家特别关注限购动向。 我问了这几个主管部门,你们是怎么看的?他们很坦白地说,我们希望能够放开住房限购,因为本地住房消费升级特别快、改善性需求量也大,有的家庭希望买第三套,但现在的政策不允许。 可见,很多地方政府还是希望限购能松绑,激活当下的楼市,甚至再来一波上涨行情。 02 有的城市,限购不得不退出 但我个人认为,今非昔比、物是人非。 首先,当下不可能赤裸裸地松绑限购了。因为,房住不炒、“不以房地产作为短期刺激经济的手段”,这是谁也不能触碰的顶层红线。即便楼市确实下行明显,退出限购或许能托一托底,毕竟稳定压倒一切,但退出这个举动,依然传达的是“短期刺激”的信号,也违背了房住不炒。 所以,即便2021年有的城市退出限购,也不会直接这样做,在楼市治理上太low。怎么操作呢?聪明一点儿的,就是往政策导向上靠。既然直接松绑吃相不好看,那就把松绑限购的私货,夹带在“吸引人口”、“招商引资”中,并给市场传达这样的信号,地产与实体经济协调发展。 比如,近期有传言称,天津要退出限购,“符合天津产业发展的外地职工,由企业统一申报,不用落户即可享受天津市民购房同等资格”。尽管官方辟谣了,但从历史经验和现实困境来说,无风不起浪。多说一句,貌似是发改部门出面辟谣的。调控是住建的事,其他部门当然义正言辞了。 可见,如果能在地产与人口引入、产业和区域发展上,能把“限购不得不松绑”这事儿给圆了,压力会小很多,操作起来心理就不会犯难。特别是,如果楼市下行,很多地方蠢蠢欲动。 当下,楼市正在朝着这个方向演进。 下表是贝壳总结的2020年房价跌幅较大的TOP10城市,很多热点二三线城市上榜。过去几年,棚改、去库存刺激,加上都市圈打造,楼市风生水起。但是,人口和企业引进、产业打造、公服配套、城市面貌等,这不是2-3年就能搞定的。说白了,一个城市不可能短短几年就脱胎换骨。 所以,当前期棚改和去库存等刺激政策退出后,今年的疫后纾困政策也开始退出,而源源不断的新房供应开始压顶,二手房挂牌量也开始暴增,房价就从最反映交易情绪的二手房市场撕开一道口子。所以,不管愿不愿意,不管采取什么形式,估计2021年部分城市的限购政策要退出。 03 大家一定要相信,趋势的力量 不过,千万不能高估限购退出的效果。近期,某都市圈热点城市,将外围区域限购进一步松绑,非户籍可以买两套。但效果怎么样呢?很一般,市场并未明显回升。 其实,这几年“抢人大战”将入户门槛不断降低,变相突破了限购。即便不入户,持有形形色色的人才卡,有的地区也睁眼闭眼。 近日,在大湾区某城市调研,发现有些区域外地购房客户占到60%以上的份额。我反问到,不是有限购吗?在座的开发商或支支吾吾,或诡异地笑,你懂的! 可见,但凡楼市平稳或下行,限购需要提交的材料要求就松了很多。但是,我们发现,即便限购松了,但房价并没有大涨。 很重要的原因是,进入楼市的资金明显被控制了。也就是说,光松绑限购还不行,还得杠杆这个神器。今年上半年纾困疫情,杠杆率上升了,但流向楼市的资金增速下行。银保监会主席郭树清在权威期刊撰文指出,房地产贷款增速三年下降12个百分点,房地产金融化泡沫化势头得到遏制。 据珊瑚数据监测,今年,深圳、东莞、宁波、上海等少数城市房价上涨,但掩盖不了大部分城市房价比较稳定,甚至下行的趋势。其实,只要资金端能控得住,房价就不会大涨。当前,各大城市的房价已在历史最高位,当上涨幅度小了,谁都担心买了不划算、覆盖不了成本,或者砸在手里。 近期,不断有朋友咨询我,手上的房子卖不掉,之前还有买家咨询,现在看房的都没有了,该怎么办? 现在,除了京沪深,各个城市都不缺房子,不但新房继续扎堆儿,前几年楼市繁荣,加上2-3年的限售开始到期,重点城市二手房挂牌量都创新高了,二手房的消化周期都在80个月以上。 当下,在多数城市,入户几年的人口、有钱的人等,在地产上基本高配了,再增加地产配置的意愿降低了。没房的,买房意愿强烈的,就是那些刚入户的、外来的人口。 04 贸然冲进去,要站一生岗了 所以,除了京沪深,少数热点城市的核心区,还具有限购的必要性外,其他的都可能要退出了。对于购房者来说,但凡哪个城市要取消限购,我个人觉得,不要贸然冲进去,即便短期楼市企稳回升,2-3年后下跌是必然的事情。 因为,限购退出,其实就是为了启动新一轮去库存。问题是,上一轮去库存,是“从上到下”推,有强力杠杆支持才实现的,未来呢? 近期,大家可能都注意到了,在住房方面,国家多个重要的会议和文件,都在强调一件事情,就是发展住房保障和长租房市场。在促进“内循环”、打造消费增长极、塑造新动能的新时期,谁抓住了机会,谁就在新发展格局上占得先机。所以,这就是为何,国家强调大力发展住房保障和长租房。 其实,这也是国家也在各地“出招”,告诉你城市和楼市的未来在哪? 谁的保障房和长租房做的好,谁就能集聚更多的人口。哪个城市的楼市表现好,不要看全国普涨时,它涨了多少,而要看全国回调期,它能不能撑得住。近些年,一线城市及杭州、西安、佛山、东莞、宁波等城市的楼市表现好,除了大环境外,关键是长期人口净流入,刚需底座不断夯实。 下表是2017-2020年房价上涨TOP10城市。当告别回升期,还留在这个榜单的,基本都是人口净流入、刚需底蕴厚的城市。2017-2018年,棚改货币化、去库存正酣,很多城市借此上位,如济南、天津、青岛。2020年,前期宽松政策退出,海量供应没了接盘侠,二手房价就开始下跌了。 2021年,形势更加明朗了。一方面,楼市一定不会有刺激政策。另一方面,疫情后的纾困政策开始退出。尽管强调货币和财政宽松“不急转弯”,但转弯是必然的,只是不要那么急。这意味着,社融和M2增速已经触顶回落,这是必然的,货币对楼市“去杠杆”也是必然的。 大家想想,今年疫情冲击那么大,纾困政策那么多,杠杆率提升了那么多,特别是居民杠杆率首次突破了60%。但是,居然还有很多核心城市的二手房价下跌。这与过去货币宽松,完全不是一回事。为何出现这种情况呢?很简单,信息很透明,老百姓(行情603883,诊股)很聪明,资本也很聪明,谁也不愿意被收割。 2021年,没了货币这个助燃剂,今年借疫情窗口期获利的有些城市,楼市大概率要裸泳了。所以,即便有的区域限购退出,但不一定是好消息。 2015-2018年楼市普涨,转化到现在,就是海量二手房挂牌。同时,过去几年各个城市供地都非常多,新房供应也很多,如果没有接盘的,贸然进入者就会高位站岗了。 放在过去,站几年岗还能解套,未来想解套恐怕不行了。 05 未来是城市竞争的时代 所以,这就是为何,近期福州、石家庄、南昌、济南等热点二三线城市,祭出了零门槛落户的政策。 为何,贵为一线城市的广州,外围7个区将落户门槛降至大专;为何最牛地级市苏州,GDP排名全国第六,人口长期净流入,居然祭出“租房落户”政策。 因为,高瞻远瞩者,越发展越焦虑。 大家都在争抢新一轮发展的制高点——人口。取消限购,即便能将购买力刺激起来,但仍旧是投资客,手法娴熟的他们,知道怎么来坐庄、在哪里收割、如何轻松套现。他们会拉动房价上涨,并带来短期的楼市繁荣,但是,绝不会带来城市庞大的草根消费,不会夯实楼市的刚需底座。 看当下,很精致、很现实。房价上涨、一时挺爽,但再过2-3年、洗尽铅华,就会看到问题了,“出来混,迟早是要还的”。外来人口、新增人口,他们会用脚投票。当他们买不起房、租不起房,甚至因房价上涨,拉动物价上涨,生活都不易时,他们会去到更友好、更亲民的城市。 也就是那些公租房、保障房、长租房发展好的城市,包容性强的城市。这些城市不仅能让他们体面地、安全地扎根下来,还能让他们的小孩入读公办学校,企业也会给他们缴社保和公积金。这样,后续的消费、住房发展就会更有基础。所以,各地方政府一定要摒弃传统思维。 当下,整个社会已进入存量时代。存量时代是什么意思呢?类似“抢凳子”游戏,抢不到的,就没地方坐了。 过去,增量时代,可谓“失之东隅,收之桑榆”,东隅没了,还有桑榆,还能给自己的失误买单。未来,人口到了隔壁城市,就不会到你这个城市,可谓东隅没了,桑榆也没了。 如果盘点一下“库存大、房价跌”的城市,很多是错失了上一轮互联网、新能源、新材料、创意文化、高端制造等产业发展的大好机遇。结果是,产业新区搞了很多,但基本都是房地产。房地产发展的越快,内需和内生增长动力就越差,实体经济的空间也变得越来越逼仄了。 恶性后果的循环自此开启,人口开始外流,失去了新一轮发展的机遇,整个城市会就此沉沦下去。而且,失去了就是失去了,再想追上就难了,就像新兴产业创造的上一轮经济繁荣,主要集中在深圳、上海、杭州等少数城市,讲究集聚效应,其他城市想追上就难了,或只能打下手了。 所以,未来是城市竞争的时代。与其在取消限购上花心思、短线思维,不如想想,怎么把外来人口留下来,怎么靠优质的公共服务,包容的大环境,把人力资源优势转化为人才优势。这样,内需的底座厚实了,未来楼市和经济都不会太差。所以,对于地方政府来讲,一定要看清形势、抓住机会,不能拿旧思维看待当下楼市,不能在着迷于限购退出对短期楼市的利好了。 期待自上而下再来一次楼市的“去库存”,那是不可能的。都市圈新时代、存量资源时代,对经济也好、楼市也好,少数核心区域就是“基本盘”,这几个区域稳定住了,即便很多城市的经济和楼市很差,但经济和楼市就差不到哪去,几家倒闭,都不及一家开业。 所以,对地方政府来讲,贸然松绑限购,害人害己,未来将有一个更大的烂摊子等收拾,那就更被动了。