5月18日,国家统计局发布4月份商品住宅销售价格变动情况统计数据。国家统计局城市司首席统计师孔鹏表示,4月份,随着我国新冠肺炎疫情防控向好态势进一步巩固,经济社会秩序进一步恢复,住房需求得到了进一步释放。70个大中城市房地产市场价格延续微涨态势,但总体仍较为稳定。 4月份,各线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比涨幅均与上月相同或略有扩大。据初步测算,4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%,涨幅与上月相同。其中,北京下降0.3%,上海上涨0.6%,广州和深圳持平。二手住宅销售价格环比上涨1.1%,涨幅比上月扩大0.6个百分点。31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.5%和0.4%,涨幅比上月均扩大0.2个百分点。35个三线城市因受价格水平较低等因素影响,新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%,涨幅比上月扩大0.4个百分点,高于一二线城市;二手住宅销售价格较为稳定,环比上涨0.2%,涨幅比上月扩大0.1个百分点。 安居客房产研究院分院院长张波表示,从数据来看,继3月份楼市整体回归常态后,4月份不少城市热度快速上升,楼市整体复苏节奏明显快于预期,房价开始出现一定分化,部分城市房价开始出现上升,房地产市场依然处于稳中向好的发展态势中。 从房价上涨和下跌的城市数量看,新建商品住宅销售价格上涨的城市达50个,数量比3月份的38个明显增加。新房价格下降城市则由上一次的22个减少为11个。“类似数据说明,近期各类城市在定价方面,总体上呈现了涨价增加的现象。这也说明部分城市近期楼市逐渐走出了2月份的低谷。在其他投资市场表现欠佳的情况下,房地产市场成了避风港,容易使得房价上涨力度增强,价格上涨城市数量增加,后续需要防范部分城市出现房价上涨过快的现象。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说。 值得注意的是,在一季度我国GDP同比下降6.8%的同时,核心城市房价出现反常大涨现象,部分城市豪宅销售火爆。积累的自住需求有序释放推动楼市逐步复苏同时,也出现了“房抵贷”等借资炒房的“杂音”。对于此类现象,央行及相关地方快速彻查有关情况,再次表明了监管层落实“房住不炒”的决心。 政策方面,财政部于4月3日明确,地方政府专项债不得用于土地收储和房地产相关项目。4月17日,中共中央政治局会议再次重申“房住不炒”定位,促进房地产市场平稳健康发展。4月22日,银保监会要求银行监控资金流向,对于贷款违规流入房地产市场行为坚决予以纠正。 与此同时,一些房地产行业的利好政策也在释放。4月3日,财政部将城镇老旧小区改造纳入了地方政府专项债券的支持范围;10日,上海政府宣布支持房地产企业合理融资需求,鼓励金融机构加大对老旧小区改造的融资支持;30日,证监会与国家发展改革委联合发文,推进基础设施领域REITs试点工作。业内人士表示,这些政策表明房企未来在老旧小区改造、销售回款以及PPP项目建设等方面的融资可能会得到支持。 贝壳研究院认为,未来行业机会主要在存量领域,包括房屋置换的经纪领域、老旧小区改造和城市更新领域等。大量换房需求将发生在存量市场,从老旧小区改造来看,2019年中国有17万个老旧小区,面积达近40亿平方米,且在逐渐增加。从近期政策动向来看,社会力量将加快参与老旧小区改造进程。 中国指数研究院预计,未来楼市调控主基调保持不变,中央继续坚持“房住不炒”定位,保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性。在政府“稳地价、稳房价、稳预期”政策导向下,地方政府仍将灵活施策,保障房地产市场平稳运行。
文/新浪财经意见领袖专栏作家 马光远 国家统计局发布的4月份70个大中城市的房价统计数据显示:4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%,涨幅与上月相同。其中,北京下降0.3%,上海上涨0.6%,广州和深圳持平。二手住宅销售价格环比上涨1.1%,涨幅比上月扩大0.6个百分点。其中,北京、上海和深圳分别上涨1.1%、1.2%和1.7%,广州持平。31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.5%和0.4%,涨幅比上月均扩大0.2个百分点。 关于70个大中城市房价数据的准确性,我在过去的文章中多次提及。这个统计数据的最大价值和意义不在于看具体数据,比如,某个城市具体涨了多少。而是看趋势,就这个数据预示的趋势而言,历史经验而言,还是比较靠谱的。 比如,一般情况下,如果环比上涨的城市数超过35个,一般都是市场反弹趋势基本确立的信号。4月份70个大中城市新房环比上涨的城市达到50个,而3月份是21个,2月份是38个。 如果说新房受限价等因素的影响的话,那么看二手房,4月份70个大中城市二手房价环比上涨的城市数量为37个,3月份为32个,2月份是14个。 其实,如果中间没有疫情影响,这个趋势在去年年底的时候就已经确立。关于一二线城市已经反弹,房地产市场已经开始复苏的迹象不仅仅体现在70个大中城市的房价数据上: 第一、1-4月份房地产开发投资已经从前两个月下滑16%,前三个月下滑7.7%,到4月份已经收窄到下滑3.3%;房屋新开工面积47768万平方米,下降18.4%,降幅也收窄了8.8个百分点。 第二、1-4月份商品房销售面积33973万平方米,同比下降19.3%,降幅比1—3月份收窄7.0个百分点。商品房销售额31863亿元,下降18.6%,降幅比1—3月份收窄6.1个百分点。 中原地产研究中心的数据,4月份,一线城市商品住宅成交量环比上升45%。其中,上海上涨57%;深圳上升8%;北京、广州升幅相近,均超50%。4月北京全市二手房网签量约1.37万套,环比增加75.3%,基本恢复到去年的水平。 第三、土地市场回暖。根据相关机构的数据,1-4月50大城市卖地1.22万亿,同比上涨10.3%。 4月份全国热点50城市合计土地出让5044.7亿,土地溢价率也开始上行, 4月一二线城市的的平均住宅土地溢价率是2019年下半年来的最高位。平均溢价率高达15.54%,3月份为12.58%。 3月初,我在参加央视直播节目时,谈及今年的房地产市场,我表达了几个核心观点: 1、在全球受疫情巨大冲击的情况下,央行史无前例的放水,而在货币宽松的情况下,我很少见到大城市的好房子价格下跌的; 2、疫情不会改变中国房地产的逻辑,疫情对房地产需求的影响有限,一线和热点城市的房价今年会反弹,自住需求可以出手了; 3、房地产作为最好投资品的时代结束了,即使各种限制措施放开,房价也不可能再暴涨了,在疫情没有结束的情况下,不建议投资需求出手。 这三个观点,至今没变,而市场的表现也在慢慢印证这些基本的判断和逻辑。4月份,中国的M2同比增速11.1%,创2017年1月以来新高,货币宽松的态势是比较明显的。 但是,很悲哀的是,很多人仍然愿意选择听那些他们愿意听的话,喜欢听说房价要暴跌的话。以致于再一次错过了买房的好机会。这样的完美错过,已经不是第一次了。有人总抨击我,骂我唱多房地产。我无所谓唱多唱空,我在2018年预判一线城市房价要调整,会下跌,难道是唱多?我现在预判四线及以下的房价到了历史天花板,难道是唱多?我说房地产作为最好投资品的时代结束了,难道是唱多?我只是实事求是,根据市场的变化,市场的基本面,说自己的判断,我的判断未必完全正确,但都是出于客观。有人说这一波又是我唱多导致的。拜托,我也希望我有这么大的能耐,你真的太高看我了。 面对趋势,不要一厢情愿,不要先入为主,不要以自己为标杆衡量市场的力量。这几年,在普及经济常识和投资的基本逻辑的过程中,感觉最难的就是怎么说服一个从来没有去过大城市的农民让他相信他们的小县城不是世界上最大的城市。我之前引用过郭德纲的一句极粗俗的话:一个农民发誓一旦他当了皇上,村里的粪得他一个人捡。话粗理端,很多人之所以一再错过财富的机遇,是的确陷入自己的思维出不来。小马过河的故事最主要的不是说自己要去体会水深水浅,而是告诉你,水究竟是深是浅,取决于自己的高度! (本文作者介绍:独立经济学家,经济学博士,产业经济学博士后。现任民建中央经济委员会副主任,中央电视台财经频道评论员。)
文/新浪财经意见领袖专栏作家 李德林 这两天,关于前浪、后浪的讨论多了起来。长江后浪推前浪,“93年美女手握400栋楼”的消息,引发后浪集体惭愧,前浪集体沉默,但那毕竟是凤毛麟角。春暖花开,已经被疫情压抑了数月的房地产,也开始复苏,后浪,你们该怎么去买房? 后浪指的是新生代的90、00后,他们很多不用担心买房的问题,70、80后的前浪们已经给他们买下了大把的房子。后浪们不甘平庸,喜欢选择在北上广深等一线城市闯荡,那些在二三线城市的房子对于他们来说意义不大,就算抛售,在北上广深说不定还不够首付款。 现在后浪们最担心的一个问题就是,房价到底是涨还是跌呢? 国家电网说要退出房地产,国家电网旗下的鲁能地产那可是房地产大户,这是央企退出房地产一个非常明确的信号。央企退出房地产影响有多大呢?央企房地产2019年营收超过9400亿,千亿俱乐部有三家都是央企,分别是保利、中海、华润,地产销售规模都在2000亿以上。 央企手上握着大量的房子,曾经是房地产市场的稳定器。现在央企退出房地产会让房价大跌吗?想多了,除了这些年央企要回避与民争利,不断从房地产市场撤离,回归他们国民经济柱石主业外,更重要的是,央企房地产在竞争中已经没有什么绝对优势了,看看每年销售排名,前10很少见到央企的影子,都是恒大、碧桂园等为首的民企。 央企退出房地产不会左右房价的天平,人口、土地和金融才是关键。中国已经进入老龄化时代,看看珠三角、长三角的产业链迁移就能发现,人口红利随着老龄化不断地消失。城市里超过55岁还在买房的恐怕只是少数,那些有房的老年人未来会释放出大量的二手房。 除了老龄化,新增人口同样不乐观。放开二胎政策,人口出生率并没有提高,2019年10.4‰,创下了1949年以来的出生率最低值。在出生率降低的大背景之下,未来10年城市化的人口差不多1.5亿。而房地产黄金期前夕的2000年,城市化人口超过6700万,可想而知,随着前浪们的老去,未来进城的后浪们减少,房子回不到之前的疯狂。 土地价格方面,随着城市基础设施建设的逐渐完善,财政通过土地收入换取城市建设的速度会放缓,土地财政的需求会削弱。加上允许农村集体土地直接入市开发,未来土地的供给量会加大,土地价格自然不会出现大幅度上扬。加上广义货币M2这三年增速连续下滑,已经降到了9%以下。 深圳出现炒房,北京立即就派出了调查组,金融的杠杆控制之后,炒房变得无利可图,资金岂会陪着太子读书呢?未来房价没有暴涨的基础。 当前,平稳健康的发展是关键,现在居民70%的资产都押在房子上,而这部分资产绝大部分又押在银行,房价的涨跌关系到金融系统的安全问题,现在居民部门的杠杆最高地区,比如北京已经超过87%。而绝大多数杠杆都是加在房子上的,一旦房价出现大幅度下跌,那么银行资产就会出现问题。 不可否认的是,北上广深一线城市因为各种资源的虹吸效应,依然是进城人口最多的地方,那种人口净流出的地方,房价还想涨?看看东三省,再看看大西北,几十块钱一平米的房子都有。后浪们想在北上广深拥有更多的选择权,在买房这一块要等到房价大幅下跌,短期看不太乐观。 除了之前深圳出现暴涨被北京调查组调查,北京、上海无论是一手房还是二手房,都在假期出现了报复性反弹,甚至短短几天假期就出现去化超过70%的记录。后浪们在奋斗的时候,前浪们还在囤房。
一、 我在清明小长假和五一小长假,分别签约出手了两套学区房,坐标为上海静安和上海闵行。因此以实战经验而非纸上谈兵地汇报大家,上海学区房,一个月里就涨价了。 一点都没凉。 以至于,第一套出手的房子,价格我都已经悔了,现在挂牌的同房型已经比我的实际成交价高了一大截;第二套,我见苗头不对,赶在四月底往上跳价10万(房价的1.5%),尽管中介们没给我好脸色看,但这个价格依然获得了成交。 买我第二套房子的买家,心态已经崩了。因为他五一节前,曾对我家隔壁小区的一套房子(同一个学区)付过意向金并谈拢了价格。他节日里兴高采烈出去旅行了,本打算回来就签定金协议的,结果回来后就被跳价了。煮熟的鸭子飞掉。 一个细节是:中介替他打电话给我,问的第一句话是“夏姐你的房子价格没变吧?”我说不打算降价。中介补充了一句说“我是问你有没有涨价”。 讲真我也不知道北京西城区多校划片政策的出台,接下来会不会影响其它地区的市场定价。但此时此刻,我的切身感受是:没有。 因为就在刚刚,我还接了一个电话。还有中介问我定金协议签了没,如果没有,他明天还有两组客户要看,其中一组已经是复看,谈成概率很大。 这种卖家的优越感,我从2017年以后就没有感受到过了。 但是,亲,不要看到以上,就觉得房价普涨了。不不不,远没有。“房住不炒”的控制还是威力很大的。 自从一失眠就刷链家APP玩以后,我发现房价出现了“结构性调整”。我卖的第二套学区房,已经几乎涨回了2017年初的高点;但是那些老破小,尤其是无电梯六层楼公房的高楼层,虽然还不至于跌回2015年下半年全国楼市起飞前,但也已经跌到了2016年初的价格。 我在过去一个月里去了两次不同区的房地产交易中心,并问了保安现在交易的人多不多。保安不会骗人,说,真是比去年是热闹多了(尽管4月份还是受着一点疫情的尾巴影响的),但还是比不过两三年前的景象。 数据显示今年五一节,上海楼市继续挺热闹。据上海中原地产数据显示,小长假期间(5.1-5.5)新建商品住宅成交15.7万平方米,比去年假期增加207.8%。且成交格局上,改善型需求释放明显。 二、 知道我写个财经专栏,有些看房的客户乐意和我交换对房地产走势的看法,也跟我说说他们的想法。 我忽悠人的套路分析是: - 第一,房价若涨不过无风险资金收益(保守一点假设3.5%好了),换句话说一套700万的房子如果一年后涨不到725万,便算亏。而房价像过去20年的繁荣盛世是一去不复返的。 - 第二,房住不炒。如果是刚需,那在这个温和的谷底平台上买房总的来说还是OK的。对很多人来说,房子意味着“有了一个家”的安全感与幸福感、或意味着融入这个城市、或意味着能结婚能生子、或意味着某种阶层或社会地位、或意味着享受城市的医疗教育等资源,这些都超过了计算或许还会浮动的“最低点”。 - 第三,一线城市房价整体上其实已经跌了超过10%了,也基本稳了;但4567线的、人口净流出的,我觉得还要跌。 - 第四,如果想看买点与趋势,短期看市场流动性、中期看政策、长期看人口。 因此“愉见财经”不赞成买任何人口呈现净流出的城市的房子。 哦对了顺便嘚瑟一下,Wuli“愉见财经”曾经踩点精确地预判过房价会跌哦,尽管那时候说这话,我还挨了好几顿骂: 看房人们交换给我的他们矛盾的心态是: - 第一,他们觉得偏宽的货币环境,未来还是会影响到房价的升值。 - 第二,对于小老百姓们,对抗通胀他们最惯性信任的,还是买套房子来保值,同时还可以住住;有个买家说,如果疫情再来,还多个地方可以隔离呢,否则有些小区都不让租客进了。 - 第三,深圳前些日子房价涨的新闻,也在某种程度上刺激着他们,提前结束观望。 - 第四,但是另一头,他们也觉得疫情影响经济和购房者的收入,所以房价不会涨。 - 第五,也有人预期抛盘变多,他们指望着这一阶段能捡到更多的笋盘。 - 第六,政策并没有松口,所以房价整体还是不会大涨。 除了学区房比较热,吃到国家政策规划的板块也热,感觉未来还会更热。比如上海的G60科创走廊沿线,以前上海市中心南移,未来西移也说不定。毕竟这代表了政策优势,也是未来的人口优势(假设越来越多的公司搬过来)。 三、 房住不炒。下面专业泼凉水。 第一,以我卖两套房的观察来看,学区房的去化,很明显是从一个学区小区最便宜的那几套开始的(比如面积最小、房型最差、楼层最差),曲线清晰地从便宜买到中等,然后成交量就僵持住了。市场购买力还是受限的,那些大面积豪装,没有想象中那么容易出手。 第二,我的感觉是3、4月份学区房卖得更快,这个月势头其实是下来的。(五一假期有特殊性,是个例外。) 我静安家对口的小学,3月20日出的招生简章,从那个周末开始我便成了看房团“兼职导游”,恨不得在地上贴一条看房游览线路、各房间直接声控播放亮点介绍,因为忙起来,我一天要带10多个“团”,话术一天要讲10余遍。 但4月底,热度就已经下来了。我问链家的小伙子,我的小区,他们3月底10天里卖掉3套,4月份上半月卖了2套,但下半月一套都没成交。(以上仅指链家数据,其他中介我没有统计。) 第三,无电梯的老破小公房,好像真的不太行了。 二手房的价格,其实某种程度上也有点像股票,抛盘大了接盘的少,有一套成交低了,就成为后续买卖的参考值了。 无电梯6或7层楼老公房的问题,就是抛盘大、接盘少。尤其是高楼层。你想啊,当年动拆迁住进去的人,十几年一过,老了,楼梯爬不动了,都会想贴一点钱换一套电梯房;但谁来买这房呢?积蓄不多的外省市青年被限购了,本地青年到适婚年龄了总还是想着买套概念新一点的房子,他们多半会开车,所以也许宁愿市郊一点也要买得稍微像样一点。 我随机找了一个老公房小区的对比图,大家看看价格走势。 同样的抛盘大买盘少还发生在高端别墅,很多别墅也是过去几年没好好涨过的。别墅是很多家庭的第二、第三套房,利用率很低(很多别墅小区入住率50%都没有的),所以一旦家庭收入受到经济环境影响,最早抛的也会是别墅;这些年钱没以前好赚了,加上房地产政策调节下,买盘也并不活跃。 这么说吧,X小姐抛出的静安学区鸽子笼,8年涨成了买入价的三倍;接盘的北郊某二手别墅,谢谢前屋主替下家精装修好且空置保管了近5年,房价连涨30%都还差一口气,顶多算刚刚够上资金成本。 你想啊,当年动拆迁住进去的人,十几年一过,老了,楼梯爬不动了,都会想贴一点钱换一套电梯房;但谁来买这房呢?积蓄不多的外省市青年被限购了;本地青年到适婚年龄了总还是想着买套概念新一点的房子,他们多半会开车,所以也许宁愿市郊一点也要买得稍微像样一点;至于余下的改善型需求,就更不会考虑老破小了。 愉见财经
文/新浪财经意见领袖专栏作家 马光远 没有什么比错误地解释真相更可怕的了。 在全球疫情蔓延的情况下,深圳房价的“暴涨”举国震惊,刺激了很多人的神经。而媒体报道说,深圳房价“暴涨”的原因是炒房者把中小企业的救命钱拿去炒房更是引发舆论的愤怒。在“炒房”已经被钉在道德耻辱柱上的今天,这种把中小企业的救命钱拿去炒房的行为一旦做实,是没有人同情的。 然而,事实的真相真的如此吗?我想说,暂且息怒。在情绪主导真理的情况下,稍微思考一下每个事情背后的逻辑,避免被带节奏,有利于缓解焦虑和身心健康。我不为深圳的房价暴涨辩护,我更不为把中小企业的救命钱拿去炒房这种行为辩护。 我只为基本的道理和逻辑辩护几句。而且,就几句,我想,你们可以包容我的。 第一、我想告诉大家,深圳房价的确涨了,但并没有暴涨。所谓的豪宅“秒光”等等,不过是少数楼盘。我过去两年去看过这些热销的同类的楼盘,在深圳是有市场的。而且品质的确不错,你要相信,在深圳这么一个城市,是有一部分有购买力的人任何时候买这样的房子的。要劝说一个人面对残酷的真相,其实,这是一个极其傻的行为。这等于让一个人改变价值观。对于不同价值观的人,最好的举动就是彼此轻蔑看一眼,然后心里暗骂对方一句“傻叉”,然后继续坚持自己的想法即可。所以,我对于不理解深圳豪宅在这个时候还有人买的人,我其实什么都不想说。 第二、我想说给那些愿意听的。对于深圳的好房子热销的解释,除了我认为需求仍然强劲,房子品质不错之外。当然,在疫情冲击之下,很多稍微有点财富的人,都在想办法让自己的财富能有一个安全的去处。好城市的好房子,在他们的眼中仍然是选择之一。 有些人总是想,疫情对经济冲击这么大,很多人都没钱了,怎么还有人买房?是,疫情冲击下,一些人没有工作了,没有钱了。但是,这些人即使没有受到冲击,深圳的豪宅也和他们没关系,虽然我说的有点扎心。有些高净值的人士在疫情的冲击下,更担心钱的安全。 比如前段时间,美联储丧心病狂毫无节制的印钱,引发了中国经济学家们的愤怒和声讨,奇怪的是,美元不仅仅没有下跌,反而强势上涨。为什么?避险需求!在全球经济受到严重冲击的情况下,大家仍然觉得拿着美元是安全的,美联储越印钱,大家越觉得不安全,越会去抢美元,这就是“美元悖论”。这是全球的宿命,逃不掉的。 第三、我想说,不管有没有疫情,深圳房价的上涨是趋势。我在去年最后一天广东卫视跨年演讲时,提及房地产的大变局。我说了两句话:第一,房子作为最好投资品的时代结束了,我讲了六个原因;第二,2020年,一线城市和部分热点城市的房价会反弹。你们可以去看回放。 其实,很多人都不知道,在过去两年,北京、上海这两个城市的房价在调整,在掉。北京一些区域下降幅度在15%左右,环京一些地方在2017年之后甚至腰斩。因为一些人不研究房地产,总是有一种幻觉,以为房价永远在涨,没有跌过!哪有永远不跌的价格。 深圳的房价自2016年下半年,就很平稳至现在。经过两年的调整,价格相对稳定或者趋于合理,而累积的需求而开始释放,这就是我为什么判断2020年一线和热点城市房价会反弹的原因。但我没有说会大涨,更没有鼓励大家去炒房。因为,大涨不可能了,即使没有疫情,也不可能了。深圳今年房价的表现我认为太正常了,所谓的“暴涨”,“秒光”,是你的选择性信息而已,大量的楼盘价格只是微涨而已。但国人太喜欢信夸张的“真相”了。 第四、深圳的房价上涨,是因为拿了中小企业的救命钱去炒?官方已经对此有否定性结论,不管你信不信。在此我想说,一些人把炒房看得太容易了。炒房,实在是不容易,资金量大,有些人加杠杆,在目前疫情严重的情况下,更是没有人敢去赌这个不确定。在中国房价已经到了现在这个位置和这个阶段,炒房已经很危险了。 舆论很显然把因果关系搞反了。即使有房抵经营贷进入楼市,那也是因为房价开始涨了,一些人敢进去,而不是拿着经营贷把房价炒起来的。这么想的人,基本可以判断,没有太做过投资。你可以好好把这个流程梳理一下,然后你再判断。 第五、深圳房地产市场总体是稳定的,但房价上涨的趋势是有支撑的。深圳是一线城市中土地资源最紧张的,又是每年人口流入最多的,而且,人口结构是最年轻的。这些因素如果存在,房价不涨很难。虽然很多人不愿意接受这个道理,但这的确是硬道理。未来在中国,随着城市的分化,一些好城市的好房子仍然是短缺的,价格仍然是会涨的。在中国的好城市,是有钱人的钱多,还是房子多,答案很简单。这是基本的需求规律。 第六、我研究中国房价这么多年,说实话,我一直感叹中国房价、房地产的复杂。中国房地产是名副其实全世界最复杂的经济现象,甚至没有之一。没有人能说自己能够完全预测中国房地产的走势。如果有这么一个人,那这个人的名字一定叫上帝! 但是,这几年,我的一个基本发现是,在经济不好,央行放水的情况下,我发现,全球好城市的好房子的价格很少有下跌的。这不仅在中国,而是全球如此。经济下行,央行会放水,央行希望水进入实体经济中小企业,但事实上,大多都会进入股市房地产。 看看美国过去10年,股市经历最长的牛市,房价也是表现不错。只是中国股市实在太不争气,放多少人,也填不了中国股市那么深的坑。普通人总是以为,央行放出来的钱真的会进实体经济。童话里真的都是骗人的。你想想,经济不好,最不好的领域恰好是实体,是制造业啊,钱去哪里不是找死吗? 最后我想说,没有哪个国家愿意靠房地产,没有哪个国家愿意把经济绑在房地产的战车上狂奔。但是,人类的劣根性决定了,经济现实也绝非经济学家描绘的“桃花源记”,现实是很骨感的。 强大如美国,房地产过去100年都是支柱产业,难以摆脱,何况我们。美国经济学家克鲁格曼曾经一度喊“我们需要房地产泡沫”,当然,这样的话,谁要在中国说,一定会被喷死的。但是,要逐步摆脱对房地产经济的依赖,是需要几代人的时间的,这点,我想很多人必须接受。不管你愿意不愿意。央行的那个调查报告说了,70%的居民财富在房地产上。房地产现在一旦出问题,后果将不堪设想。 (本文作者介绍:独立经济学家,经济学博士,产业经济学博士后。现任民建中央经济委员会副主任,中央电视台财经频道评论员。)
原标题:“房住不炒”不放松信号明确 苏州年内第四次收紧楼市政策 华夏时报(chinatimes.net.cn)记者刘诗萌 北京报道 自5月11日首次在工业园区实行限售后,苏州随后分别针对学区房和房贷出台了具体的政策。然而随着近期楼市“房住不炒”基调再次被强调,热度依然的苏州地区又一次成为调控的重点之一。 7月24日晚,苏州市政府发布《关于进一步完善全市房地产市场平稳健康发展的工作意见》(下称“意见”),对土地出让、限购、限售、信贷等多方面政策再度进行收紧。其中,限售的范围从苏州工业园区扩大到整个苏州市区,并在苏州市区、昆山市、太仓市范围内实行限购。 尽管过去两个半月的时间里发布了三次楼市调控政策,但数据显示苏州房价较快上涨的趋势并没有被遏制。中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华向《华夏时报》记者透露,2019年6月苏州房价环比上涨3.6%,仍然位列准一线城市第一位。 易居研究院智库中心研究总监严跃进对《华夏时报》记者表示,此前苏州已经执行过比较严厉的政策,此次继续出台房地产政策应该说还是略超乎市场预期的,充分体现了房地产长效发展的导向,也体现了当前对于“稳地价、稳房价、稳预期”的政策思路。此次加码和此前开封松绑限售政策叫停是类似的,“房住不炒”是今年下半年的政策逻辑,不存在放松的可能。 全市加入限售,重点地区限购 相比之前的限售政策,《意见》从土地出让、限购、限售、信贷全方位进行了升级。 最突出的收紧特征之一是,此前已经在工业园区执行的限售政策扩大了范围,扩大到苏州市区,包括姑苏区、吴中区、相城区、吴江区、苏州高新区、苏州工业园区范围。购房人自取得不动产权证之日起满3年后方可转让;二手住房通过市场交易购房人新取得不动产权证满5年后方可转让。 “限售这种政策,短期难以奏效。”邹琳华指出。也是因此,苏州在苏州市区、昆山市、太仓市范围内实行了限购,外地居民家庭购买首套住房需提供自购房之日起前3年内在苏州市范围内连续缴纳 2年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明。 严跃进认为,这几个地区近两年购房市场有炒作现象,尤其是靠近上海市场的太仓是这两年炒作较多的城市。限购政策的规定也使得到这些区域购房的要求更高,有助于打击炒房需求。 在信贷方面,此前的调控只是具体银行的贷款政策略有调整,但这一次从楼市政策上明确了对信贷政策进行管控,即金融监管部门联合督促银行机构将新增贷款中房地产贷款占比控制在合理水平,对明显存在违反宏观调控政策的,依法依规采取相应监管措施;加大对房地产开发项目土地增值税预征和清算环节管理力度,实施预售备案价格预警线管理。 鉴于一段时间以来苏州土地市场火热的状况,《意见》进一步加强用地出让管理,强调了购地自有资金申报核查秩序,要求竞买企业应说明购地资金来源并作出承诺,住宅用地出让竞买保证金调整为30%——50%区间设置,具体在出让公告中设定。竞得人申报自有资金不实的,取消竞得资格没收保证金或终止出让合同没收定金,并将竞得人相关违法违规行为纳入企业诚信系统。住宅用地鼓励实行“限房价、限地价”出让方式。 “这实际上也是为了防范违规资金进入到购地市场。”严跃进指出,严格管理土地出让体现了苏州当前对于土地市场继续管控、防范地价虚高等现象的出现。 调控任务艰巨 在长三角地区当中,苏州的房价在上一轮的一二线城市房价上涨小周期中,涨速要滞后于同为长三角次中心城市的杭州和南京。但自2019年1月以来,苏州房价涨速显著加快,房价水平有追赶杭州、南京的态势。尽管5月以来出台了不少次调控政策,但数据显示苏州的房价仍然没有止涨趋势。 准一线城市纬房指数监测显示,2019年5月苏州环比上涨4.88%,涨速比上月扩大1.21个百分点,居142个样本城市涨速首位;同比上涨27.13%,列142个样本城市第10位。而6月涨幅虽然有所放缓,同样是准一线城市当中环比涨幅最高的,同比涨幅也有25.49%。 “四个一线城市6月环比都微跌,苏州比上月低点,但还算是很高的涨速了。”邹琳华对记者表示,苏州和杭州、南京有个比价效应的问题,杭州及南京的房价要比苏州高不少,因此苏州房价仍然有向上的动力。 5月18日,住建部对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的4个城市进行了预警提示,其中就包括刚刚出台限售政策一周的苏州市。另据一位业内专家向《华夏时报》记者透露,近期苏州因为房价上涨过快已经被住建部约谈了两次。 中原地产首席分析师张大伟表示,苏州不断加码而不选择一次到位的主要原因是维持市场稳定是目标,政策期望市场企稳而非趋冷,所以调控政策挤牙膏式加码。他认为。继续加码限售代表了市场短期炒作氛围依然浓郁,之前苏州加码政策对市场影响有限,而本次加码的政策预计对于市场的影响也不会过于激烈。 释放“房住不炒”预期 在上述专家看来,此次苏州加码政策同近期的叫停开封松绑限售、开发商资金收紧一样,释放了楼市政策面收紧的预期。 7月19日,有消息传出开封市住建局发布文件取消限售。20日,开封市政府官网发布通知称,鉴于其作出的“调整新购商品住房交易时限及撤销备案限制”的决定,未进行充分的市场调研和论证,对由此可能产生的市场影响缺乏充分的预判和评估,故撤销此决定,收回相关文函。也就是说,开封的限售政策仅仅取消了3天时间。 与此同时,近期房地产企业也面临资金面的多重管制与收紧。5月17日,银保监会发布《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》聚焦房地产行业政策,严查表内外资金直接或变相用于土地出让金融资等,房企国内发债骤减。当部分在海外上市的房企开始转向海外发债后,发改委又在7月12日发布房地产企业美元债收紧政策。 中原地产研究中心统计数据显示, 2019年上半年全国房地产调控政策高达251次,相比2018年上半年房地产调控192次,同比上涨了31%。 张大伟表示,苏州房价上涨在全国领先,后续不排除其他城市继续收紧房地产调控,在7月份包括开封取消限售又恢复,整体看,政策面收紧预期依然存在。未来,楼市政策将继续收紧与宽松并存,维持市场稳定是主要趋势。 严跃进则建议,鉴于“房住不炒”是下半年楼市的政策逻辑,相关市场参与主体一定要充分认识到当前稳定市场的重要性。