展望明年的房价走势之前，先复盘一下对年初对今年房地产走势及政策的研判。 1 复盘年初对20年房地产走势及政策的研判 预判的全部内容在今年1月份发的《关于2020年房地产走势的十大预判》这篇文章中，这里只把10大预判列出来，大家可以看看，对了几个： 1． 调控政策大概率放松； 2． 房地产市场的数据不会太难看，也不允许太难看； 3． 行业的整合和洗牌加剧； 4． 一二线城市房价会反弹； 5． 2020年绝大多数的三四线城市会进入熊市； 6． 城市群效应提升，特别关注“成渝双城记”； 7． 房产税2020不会出台； 8． 房地产支柱地位100年不会变； 9． 房地产的价值裂变刚刚开始； 10． 中美贸易协议利好中国房子。 需要强调的是，在疫情爆发之后，很多人问我还认为一线和热点城市的房价会反弹吗？我在很多场合都明确表示：疫情不会改变房价的逻辑，仍然坚持年初关于一线和热点城市房价反弹的判断。特别是，在这场大危机之下，全球央行一如既往的放水，而我一直在普及一个基本常识，那就是，在央行放水的情况下，热点城市的房价很少有下降的先例。 以一线城市为例，在疫情爆发之后，今年深圳房价首先爆发，真实涨幅至少在30%以上，相当一部分涨幅在50%以上；广州房价反弹明显，上海房价在今年下半年之后明显反弹。北京的价格虽然反弹力度没有我预期的大，但，北京今年的成交量是2017年严格调控以来最高的一年，房价反弹已经在路上。至于房地产调控政策，除了少数热点城市在下半年政策加码之外，大量的城市在上半年政策都出现了松动。成渝双城城市圈正式成为国家战略，并成为十四五规划建议中唯一被提及的都市圈战略。 在前所未有的疫情的冲击下，“房地产市场的数据不会太难看，也不允许太难看”这个判断得到了充分的印证：房地产投资、销售和价格在今年疫情的情况下又创历史新高。 首先，今年70个大中城市房价总体仍然上涨，到3季度，全国房价均价达到了“万元”这个里程碑数字； 其次，房地产开发投资前11月达到129492亿元，同比增长6.8%，增速远高于基建投资和制造业投资； 第三，前11月，商品房销售额已经达到148969亿元，增长7.2%，剩最后一个月，意味着，今年房地产销售额将再次突破16万亿，并再创历史新高。在今年疫情严重影响的情况下，这是一个非常惊人的成绩。 2 2021年的房价走势和政策的预判 在去年判断的基础上，我们可以对2021年的房价走势和政策做一个总体的预判。 预判明年的房价和房地产政策，和过去最大的不同是： 第一，明年是十四五开局之年，对房地产总体走势的判断不仅要立足明年，还要站在未来五年的视角总览； 第二、房地产政策除了中央经济工作会议涉及的内容，还要看十四五规划建议的相关内容。 明年的房地产政策，总体涉及以下几个内容： 第一、中央经济工作会议对明年房地产的政策精神。和以往不同，今年中央经济工作会议把“解决大城市的住房突出问题”单独列为明年八项重点工作之一，这是极不寻常的。 过去每年的中央经济工作会议都会涉及房地产，但像今年提高到如此高的高度，这是第一次。中央经济工作会议涉及房地产的全部内容是： 解决好大城市住房突出问题。住房问题关系民生福祉。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场。土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，国有和民营企业都要发挥功能作用。要降低租赁住房税费负担，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进行合理调控。 我对中央经济工作会议关于房地产政策的解读是：解决大城市的高房价问题买房难租房难问题已经被提高至前所未有的政治高度。大城市，特别是一线和热点城市房价对整个社会情绪都造成了极大的困扰，中央已经不是站在房地产和经济的视角看待大城市的住房问题，而是站在社会稳定的政治高度，这点确实不一样。 基于此，2021年大城市房价再次出现大涨，在政治上是绝不允许的，房价稳定是可以期待的。同时，中央特别重视长租的问题，笔者预计，解决大城市的住房问题将从完善租赁政策，特别是长租政策入手，明年在长租房的建设，特别是集体土地入市建租赁房，以及解决租赁房的公共福利待遇问题上，应该会有实质性的举措，租售同权会有实质性的进展。 第二、主管副总理韩正在住房建设座谈会上的讲话。12月3日，韩正在住建部召开座谈会，并就房地产政策做了重要讲话，主要内容有： 一是要牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段，时刻绷紧房地产市场调控这根弦，从实际出发不断完善政策工具箱，推动房地产市场平稳健康发展； 二是要加强“十四五”时期住房发展顶层设计，研究好住房市场和住房保障两个体系，更好发挥规划的导向作用。完善相关法规和政策，加强日常监管，促进住房租赁市场健康发展。这个讲话也为2021年的房地产调控定调，房地产调控总体不会放松，但会抓紧顶层设计和租赁房建设。 第三、“十四五”规划建议中关于房地产的内容及相关人士的解读。五中全会发布的“十四五”规划建议中涉及房地产的内容是历次五年计划中算比较多的，主要有： 其一，在畅通国内大循环部分，提出“推动金融、房地产同实体经济均衡发展”； 其二，在全面促进消费部分提出“促进住房消费健康发展”； 其三，在建立现代财税金融体系部分，提出“健全地方税、直接税体系，优化税制结构，适当提高直接税比重，深化税收征管制度改革”。虽然没有直接提房产税，但财政部长刘昆在解读文章中明确提出按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，积极稳妥推进房地产税立法和改革。 其四，在推进以人为核心的新型城镇化部分，提出：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。有效增加保障性住房供给，完善土地出让收入分配机制，探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给。 纵观“十四五”规划建议中关于房地产的内容，可以解读为： 其一，中央对房地产的风险高度重视，强调金融、房地产同实体经济协调发展问题； 其二，房地产仍然很重要。用刘鹤副总理的话说就是房地产涉及投资和消费，事关民生和发展； 其三，房地产的民生属性在十四五期间会更加凸显，房住不炒永远不会变。 基于以上几点，我对2021年的房价走势和政策做如下预判，供各位参考： 1、房住不炒将会永远坚持； 2、房地产数据仍然会再创历史新高，特别是房地产开发投资和销售数据不会低于2020年； 3、会出台支持长租的系列政策，集体土地入市，很可能提供长达70年的租赁期的房子； 4、房价总体稳定，这两年周期性调整的城市，包括济南、郑州等，止跌反弹的概率大； 5、除了北京房价2021年会出现明显反弹，其他一线及热点城市的房价不会大涨； 6、房地产税2021年不会出台； 7、房地产行业的金融环境依然严峻，三条红线不会放松，房地产企业倒闭的数量会创历史新高，不排除头部企业倒下的可能； 8、鼓励首套和改善性住房，促进住房消费健康的政策会出台； 9、继续关注成渝，特别是重庆的房地产市场，止跌回升的概率大； 10、全国性的大城市人口争夺战会打响。 明年年底，我们一起来复盘！
回顾2020年楼市情况，“涨”声一片的同时部分城市房价均价出现回调态势。易居企业集团CEO丁祖昱此前表示，在所有重点关注的城市中，已有17个城市11月均价低于2018年全年均价，部分城市房价甚至已回到2016年前后水平，但基本以三四线城市为主。 12月21日，社科院财经战略研究院在发布的《中国住房发展报告（2020-2021）》中指出，从总体上看，预计2021全年商品住房价格同比增幅可能在5%左右。 “只涨不跌”成过去式 2020年12月1日，中国社会科学院财经战略研究院住房大数据项目组发布《中国住房大数据分析报告（2020）——城市房价预警与房企品牌价值测度》（以下简称“报告”）。报告表明，房价只涨不跌的时代已经过去。局部房价下跌监测预警，将成为市场监测预警的重要方面。 通过国家统计局公布的11月70个大中城市新建、二手商品住宅价格情况显示，市场分化的状况得以验证。70个大中城市新建商品住宅中，42个城市房价上涨，28个城市房价下跌；二手房方面，47个城市房价上涨，23个城市房价下跌。 “在疫情的影响下，全国经济发展受到冲击，失业率上升，居民收入受到影响，导致购买力下降，同时，房地产市场整体受创，购房者信心下滑。”诸葛找房数据研究中心分析师陈霄在接受《华夏时报》记者采访时表示，另外，从房企端来看，房企为了加速回笼资金，加大优惠促销力度，降价出售行为增加，导致房价有一定下滑。 据纬房指数监测，从各城市历史高点至2020年10月，20个城市距最高点房价调整幅度均在10%以上，其中9城市距最高点房价调整幅度均在15%以上，下跌幅度最大的城市是廊坊，较2017年4月的峰值降幅达46.9%，青岛、天津相较峰值下跌均超过20%。 尽管年内一线城市房价呈现连续增长的态势，但根据CRIC数据显示，从均价层面分析，2020年11月一线城市中，北京、上海、深圳的成交均价都呈现不同程度下滑，唯有广州11月均价较2019年均价出现上涨，涨幅约7.6%。 其中，北京11月成交均价45174元/平方米，跌破2017年全年均价45250元/平方米；深圳11月成交均价55707元/平方米，与2018年时均价相对持平，与2017年比下跌2.87%；上海11月成交均价53259元/平方米，较2019年下降2.44%，同时较2018年全年商品住宅成交均价53408元/平方米的价格跌出149元/平方米。 此外，在CRIC数据重点关注的163个城市中，除去一线城市外，另有14个城市11月均价已低于2018年全年均价。当中九江、肇庆、义乌三城房价已低于2017年均价，肇庆最新房价甚至已经跌破2015年时的7810元/平方米，为7007元/平方米，该价格也已接近2014年水平。 涨幅收窄，分化或将扩大 既然2020年楼市已告别“只涨不跌”的时代，2021年房价是否会转入下行通道呢？近日，多部门相继出台报告对2021年楼市情况进行预判。 报告指出，在因城施策的政策背景下，各城市房地产市场的差异化将成为常态。新冠肺炎疫情的出现，加速了房地产市场大分化时代的来临。 与此同时，12月21日社科院财经战略研究院发布的《中国住房发展报告（2020-2021）》中也表明，过去一年住房市场经历了先降后升的V型变化，其空间分化有所减弱。但从空间上看，2021年中心城市、都市圈和城市群复苏较好甚至出现过热，其他城市复苏较慢，部分城市甚至陷入衰退，分化可能有所扩大。 “各地的经济发展水平，尤其是GDP水平是影响房地产发展的重要因素。”陈霄在接受《华夏时报》记者采访时指出，除了GDP以外，人口，产业，供需关系等其他因素共同影响房地产市场。 除此之外，针对2021年房价的走势，《中国住房发展报告（2020-2021）》预测2021年中国楼市总体有望延续平稳。从总体上看，预计2021全年商品住房价格同比增幅可能会下降维持在5%左右，商品住房销售面积同比增幅可能将保持正增长并再创历史新高，房地产开发投资同比增速也将会有所下降，持续保持在7%左右。 陈霄向《华夏时报》记者分析到，中央各工作会议中多次提及房住不炒，加上今年下半年以来多地相继出台收紧调控政策，政策环境趋严，明年房价涨幅或将面临收紧。 综上预判也印证12月10日交通银行金融研究中心在《2021年宏观经济及市场展望报告》中的说法。房价经过近五年的持续纠偏，已基本回归合理定价水平，预计2021年房价涨幅有望进一步收窄。
回顾2020年楼市情况，“涨”声一片的同时部分城市房价均价出现回调态势。易居企业集团CEO丁祖昱此前表示，在所有重点关注的城市中，已有17个城市11月均价低于2018年全年均价，部分城市房价甚至已回到2016年前后水平，但基本以三四线城市为主。12月21日，社科院财经战略研究院在发布的《中国住房发展报告（2020-2021）》中指出，从总体上看，预计2021全年商品住房价格同比增幅可能在5%左右。“只涨不跌”成过去式2020年12月1日，中国社会科学院财经战略研究院住房大数据项目组发布《中国住房大数据分析报告（2020）——城市房价预警与房企品牌价值测度》（以下简称“报告”）。报告表明，房价只涨不跌的时代已经过去。局部房价下跌监测预警，将成为市场监测预警的重要方面。通过国家统计局公布的11月70个大中城市新建、二手商品住宅价格情况显示，市场分化的状况得以验证。70个大中城市新建商品住宅中，42个城市房价上涨，28个城市房价下跌；二手房方面，47个城市房价上涨，23个城市房价下跌。“在疫情的影响下，全国经济发展受到冲击，失业率上升，居民收入受到影响，导致购买力下降，同时，房地产市场整体受创，购房者信心下滑。”诸葛找房数据研究中心分析师陈霄在接受《华夏时报》记者采访时表示，另外，从房企端来看，房企为了加速回笼资金，加大优惠促销力度，降价出售行为增加，导致房价有一定下滑。据纬房指数监测，从各城市历史高点至2020年10月，20个城市距最高点房价调整幅度均在10%以上，其中9城市距最高点房价调整幅度均在15%以上，下跌幅度最大的城市是廊坊，较2017年4月的峰值降幅达46.9%，青岛、天津相较峰值下跌均超过20%。尽管年内一线城市房价呈现连续增长的态势，但根据CRIC数据显示，从均价层面分析，2020年11月一线城市中，北京、上海、深圳的成交均价都呈现不同程度下滑，唯有广州11月均价较2019年均价出现上涨，涨幅约7.6%。其中，北京11月成交均价45174元/平方米，跌破2017年全年均价45250元/平方米；深圳11月成交均价55707元/平方米，与2018年时均价相对持平，与2017年比下跌2.87%；上海11月成交均价53259元/平方米，较2019年下降 2.44%，同时较2018年全年商品住宅成交均价53408元/平方米的价格跌出149元/平方米。此外，在CRIC数据重点关注的163个城市中，除去一线城市外，另有14个城市11月均价已低于2018年全年均价。当中九江、肇庆、义乌三城房价已低于2017年均价，肇庆最新房价甚至已经跌破2015年时的7810元/平方米，为7007元/平方米，该价格也已接近2014年水平。涨幅收窄，分化或将扩大既然2020年楼市已告别“只涨不跌”的时代，2021年房价是否会转入下行通道呢？近日，多部门相继出台报告对2021年楼市情况进行预判。报告指出，在因城施策的政策背景下，各城市房地产市场的差异化将成为常态。新冠肺炎疫情的出现，加速了房地产市场大分化时代的来临。与此同时，12月21日社科院财经战略研究院发布的《中国住房发展报告（2020-2021）》中也表明，过去一年住房市场经历了先降后升的V型变化，其空间分化有所减弱。但从空间上看，2021年中心城市、都市圈和城市群复苏较好甚至出现过热，其他城市复苏较慢，部分城市甚至陷入衰退，分化可能有所扩大。“各地的经济发展水平，尤其是GDP水平是影响房地产发展的重要因素。”陈霄在接受《华夏时报》记者采访时指出，除了GDP以外，人口，产业，供需关系等其他因素共同影响房地产市场。除此之外，针对2021年房价的走势，《中国住房发展报告（2020-2021）》预测2021年中国楼市总体有望延续平稳。从总体上看，预计2021全年商品住房价格同比增幅可能会下降维持在5%左右，商品住房销售面积同比增幅可能将保持正增长并再创历史新高，房地产开发投资同比增速也将会有所下降，持续保持在7%左右。陈霄向《华夏时报》记者分析到，中央各工作会议中多次提及房住不炒，加上今年下半年以来多地相继出台收紧调控政策，政策环境趋严，明年房价涨幅或将面临收紧。综上预判也印证12月10日交通银行金融研究中心在《2021年宏观经济及市场展望报告》中的说法。房价经过近五年的持续纠偏，已基本回归合理定价水平，预计2021年房价涨幅有望进一步收窄。
适当的“价格倒挂”就是开发商的销售策略，即便不“倒挂”，在渠道营销的配合下，也要制造出“倒挂”的景象。 李宇嘉 不仅是深圳，上海楼市也动不动就是“千人摇”！这是知名经济学者管清友微博分享上海同事买房的感慨。据他说，该同事“从夏天摇到冬天，第5次终于摇到了”。尽管外环外6.6万的均价着实有点高，但该同事觉得挺幸运的，因为认筹率高达518%，入围不容易，且买且珍惜。据统计，今年前10个月上海新房销售出现12次“千人摇”，认筹率超100%的项目65个。 其实，除了沪深外，今年在成都、杭州、南京、西安等地，新盘“万人摇”场景屡屡上演，罪魁祸首就是一二手房价格“倒挂”。众人排队，并非真正看好楼市，而是像新股发行市盈率“限制”下“打新”一样，普遍心态是“赚一票就走”。既然知道价格“倒挂”导致抢房，不利于预期稳定，有违市场规律，为何在新房预售环节，还要把价格限制得那么低呢？ 毫无疑问，就是调控考核。今年9月，上海黄浦区豫园附近的露香园开盘，限价16万元/平方米出售，开发商中小股东反对，致信上海网上信访受理（投诉）中心称，“露香园别墅限价销售，不但无法惠及普通居民的需求，而且导致国家税费流失，也与“房住不炒”的背道而驰。”对此，上海房管部门回复，“新房销售应严格落实相关规定”，意指稳房价压倒一切。 但同时，地方对于“稳房价”的动力并不足。一方面，前几年地价上涨，这几年的房价也会上涨，“控房价”对开发商不公平。要知道，在城市政府眼里，拿地王的开发商为城市经济可是做了重大贡献的。笔者接触过一家开发商，对方称拿了地王后，全市开始限价，只好捂地。好在大家都有默契，做好事是不会被亏待的，以后有靓地出让、项目代建等，一定会记得。 另一方面，一旦新房大面积限价，开发商拿地的积极性就下降了，这可是坏兆头，比如旧改推不下去了（因为未来的房价覆盖不了成本）；比如，等米下锅的很多政府项目（地铁、广场、商务区等）也没了动力；再比如，开发商以“双合同”规避限价，导致后面的精装修维权、质量和烂尾问题等等。总之，限价对地方来讲，是个非常不讨好的政策措施。 但是，楼市调控可谓从上到下一盘棋，又不得不为之。不过，这几年国家强调要素市场化配置、强调长效机制建设，赤裸裸限价就显得格格不入。所以，当调控风口来了，限价就严格起来；当调控压力小了，限价又松动一点，或悄悄地退出了，备案价就可以提高了。当然，开发商也心领神会，拿地成本高、能耗得起的，就等着限价松动，耗不起的只能接受限价了。 一般来说，年底和次年初，地方经济任务、税收考核都比较重，或房价涨幅未触及目标，或政策空窗，这时往往是限价松动或退出的时机。 价格“倒挂”，也是当下楼市的必然现象。现在，各地、各个片区都不缺房子，房价涨幅也在减缓，过去那种“开盘即热销”的抢房场景，一去不复返了，能激起大家买房热情的，非“买到即赚到”的楼盘莫属。但是，2015~2019年土地供应是史无前例的，新房在“跑步入市”。一个不成文的规矩是，楼市营销讲究“一炮打响”，开盘不能热销，就得接受遇冷的事实。 所以，适当的“价格倒挂”就是开发商的销售策略，即便不“倒挂”，在渠道营销的配合下，也要制造出“倒挂”的景象。另外，对各地来讲，新房卖得快，后续的地才有开发商愿意拿，城市更新、轨道交通等，才能推进下去。甚至，城市经济整个链条，才能运转起来。所以，对于一二手房价格“倒挂”，可谓是又爱又恨。总之，“倒挂”不合理，“不倒挂”又不行。
人们千方百计寻觅财富，房产投资在我国备受青睐，聪明人从中看到机会，更聪明的人教人赚钱，用“极致杠杆术”来兜售终南捷径，以借钱生钱之法实现财务自由。 近期江苏赴深炒房者魏静摔了一个跟头，她正在买的房子被债主送到法院拍卖。让魏静翻船的不过是深圳临时出台的一个新政策：购买商品房取得红本必须满6个月才能抵押贷款申请经营贷。 这让魏静的资金链绷紧到裂开，按照原计划，她在深圳找人结了婚，交了社保，找亲朋好友凑足了首付，但没有去找银行申请房贷，而是找到小贷公司借钱一次性付清所有房款，小贷公司的利率比较高，原计划买到房后用经营贷置换，就能使用低息贷款。这是深圳市经营贷试图走进房市的少有案例。 魏静今年48岁，卖螃蟹为生，网名“蟹姐姐”，她之所以到深圳买房，并有一系列很专业的规划，全靠有“高人”指引。 这个高人就是深房理，深房理是网络大V，鼓吹房价永远上涨，他认为，“房价平均每年上涨15%，5年一倍，这个上涨比例大部分二线城市也很容易做到。所以懂投资房产的人都很有钱。60万一平的房价，很多城市不需要等20年”。 每年上涨15%，以5%的年房贷利息，就有10%的收益，如果贷1000万元，一年收益就有100万元，而年收入100万元的工作可不是很好找，只有在少数大企业或专业技能了得才能到达，或者创办公司或许能年入百万。 能有这种机遇和能力的人很少，但是能贷款买房的人很多。前者门槛很高，后者门槛低。深房理称“人人皆可买房，直到财务自由”给了普通人好多希望。普通人很难不被各种房价上涨和投资神话诱惑，比如“30万两年就变200万”、“某大学生在深圳半年买千万房产”。为了炒房赚钱，深房理教授“极致杠杆术”，即千方百计借钱，让钱生钱。 魏静就是加入深房理的“摇篮计划”开启深圳买房之旅。这个计划名很有想象力，好像在摇篮里摇一摇，就能摇出一个美好前程。 深圳一直涨的房价，也给了许多人勇气。现在市内位置不错的好多楼盘已上了10万元每平米，20年前没几个人有眼光能想到现在的房价这么高，所以深房理喊出60万，也显得没那么不可思议。 60万元一平米，意味着60平米的房子需要3600万元，大概相当于目前香港一套房价格的三倍多。香港鼓舞了炒房者，炒房者的胆量并不局限在香港。其实，全世界很多国家房价温和上涨，欧洲国家房价一直很稳定，还有很多国家房价并没涨。 房价以15%的价格上涨，这个的确需要想象力，巴菲特投资如此厉害，年收益也只有20%多。 高杠杆投资房地产的风险是，即使房价不涨不跌，就能让炒房者支撑不了，一年1000万元的贷款，房贷利息就要50万元。如果没有收入，像深房理所说以贷养贷，现金流可能马上就会枯竭。如果房价下跌，很快就能让炒房者动弹不得，好的情况是资产归零，坏的情况是亲戚朋友都成为债主。高杠杆投资者抵御风险的能力很弱，或许后面房价又恢复上涨，但已和投资者没了关系。到时候就不是借钱生钱，而是鸡飞蛋打。 深房理号称早已通过炒房实现财务自由，现在教人炒房赚钱，是因为不工作实在无聊，颇有点孔子独乐乐不如众乐乐的意思。在他的模式下，赚到钱很简单，在一个超强的房产上涨周期，坚定的看多派都赚到了钱。所以网络上不乏追捧者。 就跟股市上涨会有无数大神一样，房价大涨也会有无数大神。这些大神往往有很强的号召力，房价还没到下跌的时候，大神的金身也没破。不过，是商品就有价格，是价格就有涨跌，有涨跌就有盈亏，有人能平滑过去，有人却倒在涨跌的某一处，难以翻身。 赚钱的时候彼此高兴，如果大面积亏钱的时候，深房理没有能力兜底，风险会转移给银行、政府和公众。这跟2008年美国金融危机一个道理：当时美国实行宽松的信贷政策，帮助收入一般的群体拥有住房，这部分群体在房价下跌后，将风险转移给了银行和金融机构。 有人兜售炒房炼金术，其实是个人敛财术。少数人的高杠杆牵涉资金量还不大，如果有人批量“教授”，集合一起就是一股难以忽视的风险。
每日经济新闻综合证券时报等
最近，住建部印发工作简报，以《长沙市落实主体责任稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制》为题，对长沙在房地产市场调控方面的经验给予充分肯定并向全国推广。而在此之前，其实深圳就曾经派出过考察团，向长沙学习取经，考察团回去后，马上就出台了楼市调控的新政策。那么长沙模式都包括哪些方面，是否值得其他城市借鉴呢？ 首先，长沙的房价是省会城市里最低的，目前只有1万出头，远低于湖北武汉，河南郑州，安徽合肥，甚至比不太发达的江西南昌都要低，注意不是说长沙的房价没涨，而是说他涨的明显要比其他的城市都慢，幅度也更小。 其次，长沙之所以能管住房价，就是靠的3招，1限售4年，2严管二套房，首套房拿证4年后才能买2套房，而且还要收4%的重税，换句话说连2套房也不鼓励。3人才引进也得24个月以后才能买房。不给任何漏洞的空间。 第三，土地供给充裕，不断地释放土地出来，来平抑大家炒房的预期，最近5年间，长沙供应土地9000万平方米，按照90平米一套房，和普通小区的平均容积率1来计算，差不多是100万套房子，够300万人居住了。而最近3年，长沙人口增量大概是70几万人，所以土地绝对是给的高高的。这样二手房就很难涨价，二手房涨不起来，大家就没钱可赚。有人说长沙不缺土地，所以才拼命供给，其实可能出了深圳，其他城市都不缺土地，只是想与不想的问题。 第四， 管理者态度坚决，主打的就是长沙的宜居性价比。相比于其他城市比如杭州打造互联网概念，合肥，武汉打造科技，厦门是教育，深圳广州是大湾区，长沙在很多方面不占优势，但是房价低成为了吸引人才的一个重要优势所在，长沙的房价收入比才只有6倍，也就是说，好好工作6年不吃不喝就能买的起房了，这已经低于了国际平均水平，所以长沙楼市基本上是没有泡沫的。比较一下，深圳工资虽然高，但却需要打工者不吃不喝35年，北京上海需要25年，即使差不多的南京，武汉，合肥，郑州也得是12-13年。相当于比长沙多了一倍。 所以这么来看，长沙模式确实值得学习和借鉴，老齐在星球粉丝群里一直在说一句话，楼市调控只是想不想的问题，当年其实有两个模范，一个是重庆一个是长沙，但在黄先生走了之后，重庆模式立马瓦解，短期报复性上涨，这个对比很显然就是人不行，目前只剩下了长沙模式还在坚守，不以房地产为拉动地方经济的动力，这句话说起来简单，但需要有强大的政策定力才行。不能说一套做一套。 我们可以看到，长沙在严控房价的情况之下，其实也取得了非常健康的增长，2019年实际GDP增速达到了8.1%，要比其他的城市都要快速，排在他后面的是，南京和成都，增长7.8%，其他主要发达城市，就没有超过7%的了，而且长沙的总量并不低，也是过了万亿GDP的规模，在全国排名第16，如果这个增速能够保持，其实他用不了几年就能排进前12，总量上超过宁波无锡青岛郑州，应该是很快的事。而且在城市快速发展的过程当中，大量人口涌入，从全国人口流入最多的城市排名来看，第一是深圳，最近3年涌入146万人口，其次是广州进入120多万，第三是杭州117万，后面3家分别是西安，重庆，长沙都是涌入70几万人口。可见长沙的人口吸引力也在全国排名前列，这个跟房价低绝对有直接关系。 可见，不靠房地产的长沙，照样能够发展经济，吸引人口，经济增长在全国排名前列，所以长沙模式确实值得推广。现如今对于房地产最有发言权的经济学家，恐怕就是重庆的黄奇帆，因为只有他既是经济学家，还成功控制过房价，黄先生之前就说，房价高的主要原因就是地价被炒高了，所以他成功控制房价的绝招，其实就是土地要爬行钉住人口增长，这些观点都在他的结构性改革的书里，回头我们在星球的读书圈会给大家详细讲解。大概意思就是说，人口可以先增长，但是土地必须在未来的一两年内给足，以适应甚至超出人口增量，这样就不会再有炒房的预期了。而且他认为土地有的是，只是效率的问题，完全可以通过重庆已经证明有效的地票制度给予合理规划。 老齐之前一直说一句话，明明河上有桥，非要下水摸石头？很显然这就是不想走过去才会这么干，说是下水摸石头，其实只是想浑水摸鱼而已。房价不是管不了，而是有些地方态度有问题，不太想管，有的是要通过高房价多卖地，有的想控制人口过多流入，有的想的更长远，房价高地价高，以后开征房产税，那么定价也就更高，还想着未来多收税，也有的房价已经很高了，所以怕下狠手把泡沫整崩溃了，所以现在思想并不统一，那么作为住建部门，应该先解决态度的问题。现在的长沙，和之前的重庆，非常成功的经验，应该多多推广下去。毕竟房价这个事，关系到一个人一生的幸福。晚了可能就来不及了。
登录
工商服务
危机公关
金融律师
app开发
财税服务
金融牌照
网站建设
知识产权
企业征信
审计评估