最近，有媒体公布了一份环京房价2020年与2017年的对比数据，环京地区总共有11个，除了受到雄安新区利好的白沟地区房价上涨之外，其他10个地区的房价普遍下跌，均价降幅普遍在40%以上。环京房价跌得最惨的要数，永清和宝坻。永清房价23000元/平米，跌至6500元，最高跌幅在70%以上。还有就是宝坻房价从21000元/平米，直接跌至了8500元/平米，房价下跌幅度了达到了60%以上。 环京房价之所以会集体腰斩，主要还是前些年房价涨得太过头，正所谓大涨之后必有大跌。2016年-2017年，燕郊房价最高达到4.5万，大厂房价3万，香河房价2.6万，固安房价2.6万。环京房价涨幅甚至还超过了首都北京。 当时，环京房价上涨的原因主要是，2016年北京开始了最严厉的房地产调控，投机资金无处可去，就跑到北京周边地区去投资房产，于是就把环京地区房价都炒上了天。 此外，还有一些北漂族，看到北京房价这么高，就跑到离北京不远的一些地区去购房置业，这样白天上班，晚上回去睡觉。 值得一提的是，距离北京仅30公里的燕郊地区，从2002年的1000元起步涨到2017年最高4万多，15年房价涨了40倍，这样的涨幅与任何城市相比都毫不逊色。环京房价涨得最凶的时候，是一天一个价，呈现出买房如买白菜的景象。 但是，好景不长，2017年燕郊就实施了最严厉的限购政策，当时新政，要求外地人购房必须要在本地交满三年社保。此后，固安、大厂、香河等地纷纷跟进，以县为单位进行全面限购，这在全国都属罕见。于是，环京楼市便进入到了下降通道。 那么，环京楼市房价三年被腰斩，背后说明了什么呢？ 首先，环京楼市这些座城市，严格执行房地产调控政策，经过三年调控下来，终于取得了令人瞩目的效果。如果各地严格执行房地产调控政策，那国内的房价早就应该受到有效的控制了。同时，很多人认为国内房价不能跌，要跌了会对国内经济和金融形成冲击。但实际上了，环京楼市最少下跌四成，最多下跌七成以上，也没有出现任何问题。这说明了房价并非不可下跌。 再者，一个地方房价要被推高，必须要与当地人口支撑以及足够强的产业作为后盾。因为本地人并不需要太多房子，造出来的房子要有外来人口来承接，如果一个城市人口流出大于流入，产业结构单一，同质化严重，那房价即使被炒高了，也还是会跌下去的，大量持有这些地方房子的人就会面临亏损。闭着眼睛都能炒房的时代已过去了。 最后，房子是用来住人的，并不是用来投机炒作的。如果是住人的话，就算房价下跌，也不可能过大涨跌幅。而像环京楼市之前吸引了大量的资金进入炒房。 后来，面对房地产调控政策的施压，炒房者、开发商都要退出，这样房价被炒上去后，是肯定还要跌回来的。如果环京楼市，各自发挥自己的特色，借助前些年北京疏散首都功能的机会，大量接纳产业外迁就好了，可惜环京楼市也没能抓住历史机会，否则房价不会跌得这么猛。 从目前来看，环京楼市房价几乎是集体腰斩，最著名的是燕郊房价从38000元/平方米，用了三年的时间跌到了18000元/平方米，大厂从35000元/平方米，跌到了13000元/平方米，而目前这样跌幅还没有得到收敛。 现在不仅是环京楼市下跌，还有郑州、石家庄等二三线城市也在下跌，全国的房价开始出现分化，未来人口流入量少、缺乏产业支撑的城市房价都有可能发生大跌。国内房地产拐点已经到来了，闭着眼晴炒房的日子已经过去。
昨天晚上，深圳传来了重大的好消息，建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案发布，这里面涉及这些要点，对深圳将产生重大影响。 首先，支持深圳在土地制度上，深化探索，将可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项委托深圳市政府批准。深化深汕特别合作区等区域农村土地制度改革。支持依托公共资源交易平台建设自然资源资产交易市场，完善一二级市场联动的土地市场服务监管体系。试点实行土地二级市场预告登记转让制度。这点非常重要，深圳以前最大的困扰就是缺土地，他把大量的市区土地都拿来招商引资了，工业用地比重太高，居住这块供地严重不足，所以才造成了深圳每次都是房价上涨的龙头，现在他可以自行决定，永久农田以外的农用地使用问题了，这将大大缓解土地紧张的局面，未来深圳必将提高居住用地的比重。而且还要建立土地交易市场，在城市里建设一亩地，就要在农村退还一亩耕地，这样保证耕地总量不变。这个政策以前在重庆运转非常好，叫做地票制度。也是黄市长离开之前，房价始终不涨的重要原因，他极大缓解了供地紧张，让城市土地更加合理利用。住房不稀缺，也就没有了炒作空间。 其次，赋予深圳在重点领域和关键环节改革上更多自主权，推动更高水平的深港合作，深圳还是粤港澳大湾区建设的核心引擎，所以他对于推进改革开放是有信号意义的。 第三，支持在资本市场建设上先行先试。推进创业板改革并试点注册制，试点创新企业境内发行股票或存托凭证（CDR）。建立新三板挂牌公司转板上市机制。还要优化私募基金的市场准入环境，成立金融科技创新平台，支持开展数字人民币内部封闭试点测试。可见在金融科技上，深圳将继续成为全国的龙头。未来将吸引越来越多的金融机构，科技公司去深圳落户。 第四，完善适应超大城市特点的劳动力流动制度。深化制度改革，调整完善积分落户政策。允许探索适应新技术、新业态、新产业(行情300832,诊股)、新模式发展需要的特殊工时管理制度。特别是深圳还要承担，引进国际高端人才的任务，这就说明，相比于北京和上海，深圳将依然是开放的，未来全国人才的第一选择，将不再是京沪，而是深圳。未来人口还将有大幅增长，直到跟京沪差不多，达到2000万常住人为止。 第五，加快技术成果转化相关制度，进一步完善公平开放的市场环境，放宽能源、电信、公用事业、交通运输、教育等领域市场准入，还要完善行政管理体制和经济特区立法。 综合来看，这次说是先行示范区综合改革，其实就是把深圳当成直辖市了，除了名分没给到，其他的权力基本都已经下放了，这对于深圳未来的发展将起到至关重要的作用。作为综合性国家创新中心，深圳肩负着培育国家战略科技力量，更好地发挥其作为国家创新体系建设重要力量的核心引擎功能和创新引领作用。也是整个南方经济的核心，而南方经济现在又是整个国家经济的重心所在，所以深圳的战略意义非同一般，特别是深圳有全套的电子科技产业的产业链，这是我们的核心竞争优势所在，全球电子产品高端加工制造产业，必须都要经过深圳才能完成，所以对外开放，对外竞争，对外话语权，深圳的作用更是不言而喻，那么未来继续做强这块长板，保持这种产业链优势势在必行，而且最重要的是，深圳的发展是协同式的，带动式的，他把周边的几个城市全都带活了，所以已经建立了很好的发展生态，这种地方给多少好政策也不过分。目前深圳最大的发展阻碍就是高房价，所以这次示范区改革重点，就是解决深圳土地供应的问题。这么高大上的一个地区，确实没必要在保留太多的农用地，完全可以通过资源交换，跟别的地方交换，保证这个区域内的产业链持续升级。未来深圳肯定会继续膨胀，甚至用不了几年，就应该是比肩北京上海的规模，成为真正的直辖市，也是早晚的事。 至于房价，深圳大发展，人口特别是高端人才持续流入，对于房价来说肯定有推动作用，但土地释放，对于高房价又有抑制作用。这两个相互抵消，关键看哪个做的更好，更快，更彻底。相对来说，人才涌入应该确定性更高，而土地这块能不能短期内有效增加供给，这就要看当地政府的意愿和水平了。对于全国的年轻人来说，如果你是高科技行业，金融行业，那么应该去深圳看看，或者至少应该到深圳周边看看，这里相比于京沪机会不少，但落户却容易的多。
本集摘要 1、中国大陆核心城市中心城区房价仅次于香港、伦敦、新加坡，如果剔除建筑和使用面积的差别，京沪深房价排全球第2-4位，仅次于香港。 2、京沪深中心城区的房价收入比超过40倍，家庭储蓄四十年以上才能买到一处中心城区普通住宅，买房负担极重，修正前仅次于香港，修正后全球最高。 3、京沪深中心城区和非中心城区的房价租金比全球最高，远超过国际通行临界点25，要么是房价高估，要么是租金低估。 4、全球大部分核心城市都面临高房价的难题，尤其是香港，比内地的房价高的多。不能以单纯的房价高低、收入或者租金比来判断房价是否合理，即便有高估，也不一定会崩溃，至少短期不会。 5、我们用1000万可以买什么样的房子对各城市进行了对比，京沪深买房用来居住的性价比几乎是全球最低的。 从全球来看，中国的房价到底有没有泡沫？这是一个难以回答的问题。国际对比是一个很好的参考，但直接拿中国和国外房价对比非常危险，因为中国的房价太不一样。 一是计价基础不一样。中国的“房产”和“地产”其实是分离的。土地为国家所有，住户只有土地使用权，普通住宅产权为70年，期满可以自动续期，商住两用房屋产权多为50年，需要缴纳一定比例的土地出让金进行续期；而国外多为永久产权，如美国采用私有财产制，房屋的买卖包括土地，产权是永久的。这意味着我们的房价中其实只包含了土地的一部分使用价值，而国外的房价中完全包含了土地的产权价值。 二是数据质量不一样。国内的数据主要有两个来源，一个是统计局，另一个是中国指数研究院。两个数据质量都不高，尤其是统计局的。一方面统计局只公布指数，没有高频的绝对价格。另一方面数据严重失真。统计局数据来自住建部门的网签价，而为了合理避税，大城市普遍存在阴阳合同，网签价基本都大幅低于实际成交价。举个例子，假设北京一套房子实际成交800万，但一般网签价只做到468万的普宅最高指导价。按照统计局的数据，北京2016年的新房成交均价才2.8万/平米左右，而实际均价早已经五万以上。拿着这种房价去对比分析，结论必然跑偏。 三是统计口径不一样。全球房价缺少一个统一的官方数据，各国房价统计机构不同、数据来源不同，样本口径也不同，不适合直接比较。国内常用的房价数据是70个大中城市和百城房价，样本城市相对较多，包含了各种商品房类型；而美国最常用的标普/凯斯·席勒房价指数则只统计20个城市，而且还只统计独栋和联排别墅。别说各国之间没法直接对比，甚至是一国内部直接比较都不完全准确。 四是面积算法不一样。国内房屋计算的是建筑面积，既包括住房使用面积、墙体占用面积，也包括了公摊面积，楼道、阳台等都计入其中。大多数国家地区计算的是实用面积或使用面积。如香港采用的是实用面积，等于建筑面积去除公摊面积的部分。而美国、英国等使用是使用面积，等于实用面积减去墙体占用面积，也就是真正能够使用的住宅面积。 三种面积之间的关系是建筑面积>实用面积>使用面积，实用面积和使用面积相差较小，建筑面积与使用面积存有较大差异，需要用得房率进行换算，也就是实际居住面积和建筑面积之比。一般来说，塔楼或是带电梯的住宅得房率约为70%，多层住宅或是不带电梯的楼房得房率约为75%，也就是说国外70多平的房子大概相当于国内100平。中国房价要除以得房率才能得到可与国外对比的实际房价，这至少要比原有的房价数据高出30%。 五是持有成本不一样。国内现行的房地产税费主要体现在交易环节，多为一次性成本，只有房产税和城镇土地使用税是针对房产持有环节的，但房产税目前只有在上海和重庆进行试点，还未全面推出。也就是说如果不交易，中国房屋持有几乎无成本。而国外税费主要在持有环节，持有成本较高，德国、美国、日本、新加坡、英国、香港等很多国家和地区都有房产税，需要在持有期间缴纳。比如北京一套100平左右的房子持有成本只有每年四五千元的物业费，而在临近华尔街的FLATIRON公寓每年需缴纳1.16万美元/年的房产税和0.85万美元/年的物业费，折合人民币年均持有成本13.47万元，持有成本明显高于国内，这部分成本其实也算是隐性的“房价”。 六是区域结构不一样。中国是后发国家，城镇化率还不到60%，区域发展极不均衡，城市和农村、核心城市和三四线城市之间差异很大，如同为省会城市，杭州均价超过6万，乌鲁木齐均价在6千左右，相差有十倍。国外虽然也有区域和城乡差距，但发达国家城镇化率基本都在70%以上，不像国内分化这么严重。这导致一个问题，如果比较整体房价，中国的房价可能会被部分落后地区以及农村拉低，掩饰大城市的高房价，和实际情况不符。 七是计价单位不一样。各国采用的房屋面积度量单位千差万别，国内是平方米，美国和英国是平方英尺，日本和韩国是坪，都需要经过一定的换算，无法直接比较。三者之间的换算比例为1平方英尺约等于0.093平方米，1坪约等于3.31平方米。 既然数据不一样，那直接对比很容易产生系统性偏差。为了对比的准确性，我们综合考虑各种因素，确定以下几个数据处理的原则：一是以发展程度近似的代表性城市进行对比，避免整个国家对比的不准确性；二是以市场数据为准，避免外部干预带来的数据失真；三是以同一跨国统计机构为准，避免统计口径的不同；四是宏观的数据维度和微观的案例维度相结合，尽可能的反映房价的真实情况；五是绝对水平和相对水平相结合，剔除发展水平差异带来的房价差异。 接下来，我们就从这几个原则出发，分布从宏观和微观两个视角来对比一下中国和其他国家的房价。 宏观视角对比：几乎是全球最高 宏观层面上，我们选取Numbeo的数据，这是目前世界上最大的在线协作数据库网站，通过用户在线协作实现全球国家和城市生活成本信息实时更新，便于进行数据比较。为提高可比性，我们选取全球最具代表性的全球核心城市作为样本，具体包括北京、上海、广州、深圳、香港、伦敦、新加坡、纽约、旧金山、巴黎、波士顿、东京、悉尼、洛杉矶、孟买、罗马、柏林、台北、莫斯科、芝加哥等20个城市，自上而下分析全球核心城市的绝对房价和相对房价水平。 绝对房价：修正后仅次于香港。 我们直接选用一线城市中心区域和非中心区域平均房价进行对比，可以发现中国一线城市京沪深中心城区平均房价名列前茅，但和排名靠前的香港、伦敦和新加坡相比还有一定的差距。根据Numbeo最新2月份核心城市中心城区的房价数据，香港以29147美元/平方米遥遥领先，紧随其后的是伦敦和新加坡，分别为17532美元/平方米、16473美元/平方米，北京、上海、深圳分别以15292美元/平方米、14221美元/平方米、13349美元/平方米的价格位居第四、第五、第七，排名十分靠前，北京、上海中心城区房价已超过纽约，深圳超过旧金山、巴黎、东京等国际一线大城市。 由此可见，中国内地一线城市京沪深房价位居前十，在全球处于领先地位，比肩纽约、旧金山、巴黎等全球知名城市，但与排名靠前的香港、伦敦和新加坡相比，仍存在一定的差距，京沪深中心城区房价约为香港的一半。 资料来源：Numbeo、如是金融研究院单位：美元/平方米 但是考虑到中国内地常用的为建筑面积，核心城市多为带电梯住宅，选用70%的得房率，进行折算后可以发现，北京、上海和深圳中心区域实际房价分别为21846美元/平方米、20315美元/平方米和19069美元/平方米，已经超过伦敦和新加坡，仅次于香港，且与香港差距进一步缩小。 资料来源：Numbeo、如是金融研究院单位：美元/平方米 再来看一下非中心城区：20个全球核心城市非中心城区房价与中心城区差距明显，部分城市非中心城区房价不到中心城区的一半，但非中心城区总体排名几乎无变化，仅有个别城市调换顺序。根据Numbeo网站最新2月份核心城市非中心城区的房价数据，北京、上海、深圳分别为7483美元/平方米、7213美元/平方米、7145美元/平方米，约为中心城区的一半，位居第六、第七、第八，排名依然靠前，但相对中心城区排名有所后移。 资料来源：Numbeo、如是金融研究院单位：美元/平方米 非中心城区也按照70%的得房率进行折算后，北京、上海和深圳非中心城区房价分别为10691美元/平方米、10304美元/平方米和10208美元/平方米，仅次于香港，成功超过旧金山、伦敦、巴黎和新加坡等国际大都市。 资料来源：Numbeo、如是金融研究院单位：美元/平方米 相对房价：全球最高，没有之一。 第一个指标是房价收入比：修正前仅次于香港，修正后全球最高。一般用于衡量房价相对居民收入的合理程度，比如京沪深中心城区的房价收入比超过40倍，意味着家庭储蓄四十年以上才能买到一处中心城区普通住宅。Numbeo网站采用的是公寓价格中位数与家庭可支配收入中位数的比值，公寓价格选用中心区域和非中心区域房价均值，公寓中位数为90平方米，假设50%为女性劳动力，净可支配家庭收入定义为1.5倍平均净工资，在最新2月份核心城市中心城区的房价收入比数据中，香港以49.13排名第一，北京、上海、深圳的房价收入比分别以46.65、42.60、42.55位居第二、第三、第四，遥遥领先其他城市。 注意，这还没有按得房率折算，如果用折算修正后的房价去计算房价收入比，那京沪深更是高的惊人，分别达到66.64、60.86和60.79，远远超过香港，成为全球买房负担最高的城市。 资料来源：Numbeo、如是金融研究院 资料来源：Numbeo、如是金融研究院 第二个指标是房价租金比：全球最高。从直观上说，每平方米的房价与年租金之比，度量房屋出租取得的投资回报情况，可用于判断是买房还是租房划算。再进一步说，租金更能反映实际的居住需求，房价如果相比租金高出很多，那意味着房价存在投机炒作的金融成分，可以理解为存在泡沫。 京沪深的中心城区和非中心城区的房价租金比均位于前列，租房的性价比要高得多。Numbeo在估算每平方米租金时假设一卧室公寓有50平方米，三卧室公寓有110平方米，未考虑税收或维护费用。在最新2月核心城市房价租金比数据中，深圳、北京、广州、上海中心城区的房价租金比分别以81.82、64.85、63.27、58.07位居前四，非中心城区也是如此，占据前四位。国际通行的临界点是25，超过临界值表明该区域房产投资价值变小，租房比买房更加经济。如前所述，租房的都是实际居住需求，买房的有些是投机需求，房价租金比高说明投机需求超过了实际居住需求，有一定的泡沫。 资料来源：Numbeo、如是金融研究院 资料来源：Numbeo、如是金融研究院 微观视角对比：1000万在各国核心区能买什么房子？ 宏观上的数据更全面，但可能也意味着更多的误差。我们可以再从微观层面进行一些感性的对比，有时反而更贴近现实。微观对比无非两种思路：一种是同样的地段和房子对比房价，另一种是同样的价格去对比房子。我们把这两种方法结合一下，从购房者角度出发，假定现在手头上有1000万左右的预算，投资地点限定在全球各大城市最核心的金融区，然后去寻找可以买到的房子进行自下而上的对比，由此也可以对全球各地的房价有个直观的感性认识。 1、香港：中环汇贤居总价991万 2卧 实用面积41平方米 香港国际金融中心附近中上环太平山高街1号汇贤居一处住宅，楼龄12年，底层西向，建筑面积615尺（合57平方米），实用面积仅为443尺（合41平方米），实用率72%，总价1150万港元（合991万人民币），单价高达24万/平方米，全球排名靠前。但整体配套较为齐备：一是交通设施便利，距离最近的地铁站西营盘500米左右，步行到国际金融中心15分钟，共有多条巴士路线经过，不到半小时就可到铜锣湾。二是教育资源丰富，附近共有17所小学，距离香港大学1公里左右。三是生活配套完善，附近有卜公花园、上环体育场、西营盘邮政局儿童游乐场等设施，可供休闲娱乐。 图片来源：中原地产 2、伦敦：伦敦金融城Park Vista Tower公寓总价925万 2卧2浴 80平方米 伦敦金融城Park Vista Tower 2卧室现代公寓， 2017年8月份竣工，装修简洁舒适，位于14层，中高层，视野良好，可俯瞰伦敦壮观景色，室内面积80平方米，总价100万英镑（约925万人民币），单价为11.56万/平方米。Park Vista Tower公寓交通便利，处于伦敦中心城区，步行5分钟可至Wapping Station，有前往金融城和金丝雀码头的便利交通路线，约15分钟车程。Wapping区内教育资源丰富，有16所幼儿园及托儿所、70所小学、16所中学、7所特殊学校、19所私立学校和皇家玛丽学院和伦敦城市大学两所大学。 图片来源：欧洲购房网 3、新加坡：金融中心滨海湾嘉御苑总价1009万 3卧2卫 112.6平方米 新加坡嘉御苑3卧2卫高级公寓，2018年1月份竣工的新房，精装修，房屋面积112.6平方米，总价211万新币（约1009万人民币），单价为8.96万/平方米。嘉御苑公寓交通便捷，处于中心核心区域的第3邮区，开车5分钟即能到达乌节路购物区，步行10分钟到红山地铁站（Redhill），四站地铁可抵达中央商务区CBD，附近有伊丽莎白医院，项目周边设施便利完善，从公园可步行至滨海湾花园。教育资源丰富，有亚历山大小学、女皇镇小学、颜永成小学、克信女中、红山中学等多所中小学和新加坡国立大学、新加坡理工学院，新加坡管理大学等高校。 图片来源：链家 4、上海：陆家嘴附近世茂滨江花园 总价950万 1室2厅 85.07平方米 陆家嘴附近世茂滨江花园的1室2厅，2009年建成，精装修，满五不唯一，建筑面积85.07平方米，总价950万，单价为11.17万/平方米。世茂滨江花园位于内环核心区域，有四条地铁和四条公交线路通过，其中距离最近的9号线商城路1000米左右，一站地铁可至陆家嘴金融中心，附近2公里范围内有大型三级甲等综合性医院上海市东方医院。教育资源优质，有浦东新区明珠小学、浦明师范附属小学等重点小学。生活娱乐配套完善，距离上海第一八佰伴商圈不到1000米。 图片来源：链家 5、北京：金融街晶华小区 总价1000万 1居室 78.24平方米 金融街西城晶华小区精装修一居室，2008年建成，满二不唯一，建筑面积78.24平方米，总价1000万，单价为12.78万/平方米。晶华小区位于二环内，距离金融街不到800米，小区西门就是公交站，有三条公交路线经过，往西有地铁2号线阜成门站，往东有地铁4号线西四站和灵境胡同，均不超过1000米。周边教育资源丰富，有实验二小幼儿园（知名幼儿园）、北师大附中（北京市首批重点中学）、北京八中（北京市示范重点中学）、中央音乐学院（中国最高等音乐学院）等重点学校。周边配套齐全，医疗条件良好，距离北京大学人民医院（白塔寺院区）500左右、北京协和医院西院1000米左右。生活娱乐便利，小区西侧距离金融街购物广场约800米，到西单商场约1500米。 图片来源：链家 6、纽约：曼哈顿下城区FLATIRON公寓总价920万 1居室 66平方米 纽约曼哈顿下城区邻近华尔街的精装修一居室公寓，1989年建成，总价920万元，使用面积66平米，单价为13.94万元。公寓位于曼哈顿下城区繁华街道，转角就是华尔街，靠近联合广场公园，交通十分便利，距离6街地铁和14街地铁F、M、L，1.2.3号线及14街地铁和9街地铁PATH距离500米左右，出行十分方便。周围教育资源丰富，有纽约排名No． 6、全美排名No． 38的New Explorations Into Science， Tech and Math High School和纽约排名No． 10、全美排名No． 61的New Explorations Into Science， Tech and Math High School及2016年世界排名53的纽约大学。 图片来源：北美购房网 7、深圳：福田区雅颂居总价990万 2室2厅 86.99平方米 深圳福田区CBD附近的雅颂居，精装修，2室2厅，2004年竣工，总价990万元，建筑面积86.99平方米，单价为11.38万元。雅颂居位于市民中心附近，出行交通便利，100米内有三个公交站台，多条公交线路经过，不到2000米的范围内有9个地铁站点，距离最近的岗厦北和市民中心站约500米。周边聚集了大量的教育资源，小区自带维多利亚双语幼儿园，对口的天健小学为深圳市一级重点学校。 图片来源：链家 8、巴黎：第二大区复式公寓总价926万 1卧1浴 83平方米 精装修复式宽敞公寓，朝向南面，1卧1浴，总价926万元，套内面积83平方米，单价为11.16万元。位于巴黎歌剧院为中心的第二大区，包括前巴黎证券交易所和多家银行总部，位置优越，交通便利，邻近地铁站，步行可达。基础设施完善，文化氛围浓厚。 图片来源：欧洲购房网 9、波士顿：市中心公寓总价1049万 1卧1浴 83平方米 波士顿市中心建造于2016年的优质公寓，1卧1浴，总价1049万元，室内面积83平方米，单价为12.64万元。公寓位于市中心Downtown Crossing街区，靠近地标性建筑千禧塔和波士顿公园，距离波士顿金融区仅数分钟路程，最近的公交站和地铁站距离不到100米，交通十分便利。教育资源丰富，包含多所中小学，如Adams Elementary School、Josiah Quincy Elementary School、Eliot Elementary School等。 图片来源：北美购房网 10、东京：新宿区富久町Tomihisa Cross Comfort Tower公寓 总价930万 3卧1浴 75平方米 东京新宿区建造于2015年的Tomihisa Cross Comfort Tower公寓，3卧1浴，位于47层，视野极佳，东京夜景一览无余，总价930万元，室内面积75平方米，单价为12． 4万元。公寓坐落于新宿区富久町，交通十分便捷，有3个车站、3条线路可以搭乘，最近的车站是新宿御苑前站，步行9分钟即可到达。周边设施完善，临近超市、保育园、商业设施等，生活便利。 图片来源：亚洲购房网 结 论 综上，对比的结论已经很清晰： 第一，从绝对水平来看，中国大陆核心城市的房价在全球位居前列，仅次于香港、纽约、新加坡，如果剔除建筑和使用面积的差别，京沪深的房价几乎是最高的，仅次于香港。 第二，从相对水平来看，中国的核心城市房价在全球是最高的，修正后的房价收入比和房价租金比都超过了香港，京沪深的购房负担稳居全球前三。 第三，如果房价没法进一步的上涨，目前的租金回报是严重偏低的，房地产作为一个投资品的属性会越来越弱。 第四，全球大部分核心城市都面临高房价的难题，尤其是香港，比我们的房价高的多。不能以单纯的房价高低、收入或者租金比来判断房价是否合理，即便有泡沫，也不一定会崩溃，至少短期不会。
近日，有报道称，有大型国有银行收到通知，监管机构近期要求大型商业银行压降、控制个人住房按揭贷款等房地产贷款规模。 报道说得有鼻子有眼，声称还有部分银行反馈个人按揭贷款额度紧张，已有银行呼吁客户办理房贷提早还款业务，以腾挪房贷额度。 一石激起千层浪。个人房贷真要收紧吗？房贷政策要变了吗？会影响房价吗？ 个人房贷要收紧吗？ 保障合理自住购房需求 针对收紧个人房贷一事，经济日报-中国经济网记者第一时间询问了几家大型国有银行和多个地方监管部门。 几家大型国有银行给出的反馈均是：不知情！ 多个地方监管部门的反馈意见为：最近没有接到上级单位下发开展这方面监管工作的通知。 也就是说，目前没有传闻中的信息。 中国民生银行首席研究员温彬对记者说，监管方面总的原则依然是坚持“房住不炒”的定位。 其实，房地产金融一直维持着“严监管”态势。 9月14日，中国银保监会银行检查局副局长朱彤在新闻通气会上表示，银保监会持续开展30多个重点城市房地产贷款专项检查，加大对“首付贷”、消费贷资金流入房市的查处力度，引导银行资金重点支持棚户区改造等保障性民生工程和居民合理自住购房需求，保障性安居工程贷款余额稳步增长，房地产金融化泡沫化倾向得到有效遏制。 可以看出，监管主要针对的还是违规资金流入房市，保障的是保障性民生工程和居民合理自住购房的需求。 房贷政策变了吗？ 政策具有连续性一致性稳定性 虽然目前还没有压降、控制个人房贷规模的明确信号，但房地产企业融资政策的确收紧了。 8月份，2020年第二季度中国货币政策执行报告称，要牢牢坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。 上述表述依然延续了“房住不炒”的定位。而对房地产企业融资的限制，稍后也来了。 8月20日，住建部、人民银行联合召开房地产企业座谈会，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则，即剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1的房地产企业不得融资。 从政策目的看，主要是为了防范房地产企业因为盲目加杠杆扩张导致的金融风险。要了解更深层面的原因，还要看房地产市场的资金情况。 由于上半年资金相对充裕，利率水平较低，市场上不少资金积极进入房地产市场。 央行测算，今年上半年，人民币房地产贷款新增2.99万亿元，占同期人民币各项贷款增量的24.7%。其中，房地产开发贷款新增约7500亿元，个人住房贷款新增约2.29万亿元。以此来看，防止金融资源被房地产过度占用的问题仍然需要重视。 “从货币政策重点来看，还是要强调精准聚焦支持制造业和中小微企业。把过去集中在房地产的金融资源，有效精准地引入实体经济中去，促进房地产与金融形成良性循环。” 温彬说。 房价会受影响吗？ 或在短期内抑制房价上涨态势 虽然个人房贷没有明显变化，但房地产企业融资收紧，会不会影响房价？ 有专家分析认为，如果房地产企业融资渠道受到限制，房企资金压力加剧，要改善负债率和融资结构，同时又要冲业绩，回款能力将是房企持续经营的关键。 怎么提升回款能力？降价跑量可能是最直接的举措。在销售方面，房地产企业的促销力度可能会加大，促销活动可能会增加。 事实也是如此。随着国庆中秋假期到来，不少房企已经开启了新一轮促销战，什么全线7折促销、万套房源百亿补贴、88折起购房优惠…… 专家认为，房企促销战或将在短期内抑制房价上涨态势。这是否意味着房价会大幅下降呢？ 也别想多了。从政策层面看，坚持“房住不炒”定位，就是为了促进房地产市场平稳健康发展，“稳地价、稳房价、稳预期”的目标，也决定了房价不可能出现大幅变动。
对于中国的房地产投资，从1998年房地产市场化以来到现在，种种的误读误判误导可以说贯穿了房地产市场化20年的始终。在2017年，我提出“房地产变天论”，认为20年房地产的大周期宣告终结，一线城市的房地产在短期内将进行调整，在2018年提出二线总体停涨，2019年提出房地产作为最好投资品的时代已经结束的同时，提出2020年一线城市的房价经历三年的调整之后将出现反弹。有心者如果复盘我的这些观点，不能说全部预测准确，但大体和市场的真实表现是吻合的。 很多人认为我唱多房地产，甚至认为我和地产商之间有什么利益。坦率而言，命运对我不薄，我对经济并不贪婪，我认为我已经衣食无忧，相对于我的职业声誉，多赚点钱，少赚点钱对我没有任何意义。对我更具吸引力的是，能够真的把中国房地产的规律彻底搞清楚，能够在预测的准确度上每年都有提升，这才是我上瘾的事。 这次对我的专业能力和智商以及直觉的挑战，是多赚一点钱没法相提并论的。懂我者自然会懂，不懂者也可以尽情喷。在我的职业生涯中，不存在刻意唱多或者唱空的问题。我不会像一些死多头认为房地产会永远上涨，我也不会像一些死空头过去20年坚持做一件事——预测中国房地产崩盘。我更喜欢做波段的预测，这是最难的。房地产市场化20年来，房价并非一直上涨，而是经历过三次大的价格波动：2008年年底房价大跌；2014年大跌；2018年以来，大多数城市房价的普遍调整，即使北京上海的房价，也调整了超过15%了。 房地产作为最好投资品的时代结束，既有房地产自身的周期原因，房地产20年的大周期，没有哪个国家可以逃避；也有房地产基本面平衡的原因，房子，总体而言，已经不缺；还有购买力的透支，经历2016年到2018年的全国房价的普遍上涨，经历“去库存”和“棚改”的政策盛宴，老百姓的钱已经花差不多了。 还认为房价会大涨的，不是疯子就是坏。我不太明白为什么有人认为我是坚决看多的。这可能和我坚决看多一些城市，比如，过去的西安，前两年的大连沈阳，去年年底的深圳等。但事实上，在房地产作为最好投资品时代结束以后，中国可以投资的城市，确实已经不多。从投资的层面而言，能够投资的城市大体也就是20个左右！ 如果从城市来讲，在房地产的新周期下，值得投资的城市大体可以分为三类： 第一类是绩优股，也就是中国最好的5个城市，比如北京、上海、广州、深圳、杭州； 第二类是潜力股，也就是未来可以杀入一流城市的，大体有：宁波、南京、济南、成都、西安、苏州、武汉； 第三类叫价值洼地，就是房价偏低的城市，比如徐州、大连、银川、兰州、长沙、大理、贵阳、昆明等。当然，除了这些城市，东北的长春，沈阳，临近一些绩优股的周边城市，比如，临深的东莞、惠州，也属于可以投资的城市，长三角的合肥，作为南京的后花园，也极具潜力。 从大的区域讲，我认为中国有三个大的区域房价总体是稳定趋势： 一是长三角，可以涵盖绝大部分城市，大小城市都可以考虑，这个区域是中国城镇化融合程度最好的区域； 二是大湾区，房价大起大落的概率不大； 三是福建区域，包括福州、泉州等，厦门比较特殊，说实话，我不是很能懂厦门房价位居全国第四的理由何在，我认为厦门的房价高估了。 大家注意到，我没有把重庆、郑州、天津等城市列入。这些城市，要么需要继续证明自己可以是直辖市的地位，要么经济在滑坡，要么房价处于高点，在目前阶段并不看好。一些人忽悠大家去这些城市，我认为是根本不懂这些城市房地产的基本面。房价低不代表有投资价值，房价高，不代表不会继续涨。这一点，专业人士自然会懂。 当然，今年有一个特殊区域，就是海南的房价。海南自贸港强势启动，这是海南历史上的最好的一次腾飞机遇，对海南房地产的助推是必然的，但海南在房地产泡沫上有多惨痛的教训，管理层会非常谨慎对待房价的上涨。但是，不管如何，三亚和海口，应该属于可以观察的城市。 最后谈谈对今年最后一个季度房价走势的看法。我的观点没有变，我仍然认为一线城市房价反弹的推动力很强。在我的房价预测历史上，我只有两次信号极其明确的呼吁大家买房，第一次是2015年“3.30新政”之后，我认为买房子的黄金窗口期来临；二是今年对于一线城市的走势。去年，我多次去深圳，看着台下的深圳人，我向深圳的有钱人喊话，注意深圳房价反弹。今年，最后一个季度，北京上海的房价反弹的概率仍然很大很大，起码，居住需求的不能再犹豫了。 至于中国房地产的未来，我的看法更不会改变：房地产作为支柱产业的地位100年都不会变，在“双循环”战略下，新城镇化会成为这个战略的最大抓手，房地产的支柱地位更不会弱化，这是基本事实，不管你是否愿意接受。房地产崩盘至少在未来5年不是我判断的选项，虽然任何一个国家的房地产迟早都会崩盘，但至少就目前而言，中国房地产崩盘的概率仍然不大。从这个层面而言，我已被归入多头行列。
楼市风向标深圳，正在发生深刻的变化，主要表现在二手房市场。 7.15新政后，深圳二手房成交陷入低迷，8、9月网签成交量跌至冰点，而在近期政策又要对二手房市场进行管控，加剧了二手市场的下滑。 此前，由于深圳新房限价，和二手房价格形成倒挂，带来了炒作的空间。借着去年底的豪宅税取消，不少小区业主联合炒作控盘涨价，以获得更多利润，今年上半年深圳曾上演一波魔幻上涨行情。 但现在，随着限购升级和监督管控二手房的联动调控，切断了深圳炒房的链条，新房到二手房的价格传导失效，二手房流通性变差，市场炒作的氛围降温了。 深圳业内人士认为，随着需求端萎缩，而新房和存量供应提升，预计深圳楼市的供求关系将得到缓解，这有利于房价的长期稳定。 二手房市场速冻 7.15新政后，深圳楼市最直观的表现，就是二手房成交量“断崖”式下跌。 根据深房中协发布的网签走势图发现，新政后一周，二手房单日网签量最高仅359套，最低55套。网签量环比新政前一周平均下降79.8%，带看量也遭遇“腰斩”。 8、9月，二手房网签量继续冷却，上周（9.14-9.20）二手房网签量为1467套，跌至新政以来网签量的最低点。相比于一手房动辄“日光盘”，二手房已经进入速冻状态。 深房中协认为，这主要是因为，部分房源购房成本上升及新房供应增加的双重作用。新政以后，购买二手房的税费成本增加，“豪宅税”重启和转让增值税从2年免征更改为5年免征，让部分人难免会有卖房后买不到房或者不满5年卖不出“好价钱”的担忧，导致二手房新增放盘量大幅度减少，再加上新房供应充足，二手房成交量急剧下滑。 之前上涨幅度较大的区域比如南山、宝安尤为低迷。 深房中协数据显示，8月份龙岗、罗湖网签量占比不断上升，分别达到29%与17%，占全市二手房网签量近“半壁江山”，与此形成鲜明对比的则是南山、宝安为代表的西部片区网签量占比下滑明显，分别占14%与16%。 9月17日，深圳市司法局就《深圳市房地产市场监管办法（修订征求意见稿）》公开征求意见，在二手房交易方面，明确完善房地产市场价格监管机制，并建立存量商品房价格引导制度。 二手房价格引导机制的建立，是希望改变深圳此前的价格倒挂现象，降低二手房价格炒作空间。 据多名中介人士表示，二手房管控机制能在一定程度上抑制二手房价过热现象。但目前市场上，仍有不少业主依然采取不同方式予以规避。比如，暂停销售价格较高的住宅或者减少挂盘数量，这也就变相成为二手房的“捂盘惜售”。 不过，随着二手房持续低迷，买卖双方胶着太久，不排除更多的业主会随行就市，以合适的价格挂牌促进成交。 炒房客消失？ 深圳二手房指导价格机制传言已久，原因在于深圳成了近年来炒房客最集中的城市。 在过去几年尤其是今年上半年，深圳楼市是全国唯一长期房价高企、没有调整的重点城市，7月份的二手房均价高达7万／平方米，其中，深户落户容易、限购宽松，而供应量又较少，供需关系不平衡，是深圳楼市房价高居不下的根本原因。 炒房客们看到了这一点，也加入了市场，真实需求叠加炒房需求，从新房到二手房，深圳的炒房客们打造了成熟的炒房链条。 他们通过“打新”买入新房，同时炒高周边二手房房价，拉大套利空间。去年11月11日，深圳豪宅税取消，税费大降，直接点燃了市场情绪，二手房掀起了新的涨价狂潮，当月二手房成交超过8000套，均价突破6万/平方米，秒杀北上广，成为全国房价最贵的城市。而购房者也担心后续房价继续上涨，而选择积极入市买房。追涨的热情被进一步催化。 从去年底开始到今年3月，深圳不少小区的二手房业主们开始自主地调控自家房价，位于南山的恒裕槟城业主抱团开启了“控盘涨价”，率先将二期挂牌价提高到将近20万／平方米、甚至27万／平方米。 随后，从前海、宝中，到碧海、龙华，10几个小区业主群开始谋划“涨价”。凤凰里花苑里业主发帖，要求邻居们以5.5万元／平方米作为最低挂牌价。 深房中协指出，据业内龙头企业反馈，全市范围内的确存在部分业主（甚至联合）将房源报价大幅抬高，以期通过“高评高贷”方式，通过经营抵押贷款（经营贷利率相比房贷利率低），或转按揭的方式予以高位套现。 随后，凤凰里小区被深圳市住建局约谈，恒裕滨城也被住建局点名了。12月，深圳市住建局对部分集体恶意炒作房价的小区暂停办理二手房网签手续。 今年以来，仍有不少小区业主大幅提高挂牌价，炒作本小区房价。宝安区TATA公寓、鸿荣源壹方中心，龙华区金亨利首府、星河丹堤等部分二手房挂牌价格虚高。5月22日，深圳市住建局又会同宝安区住建局对TATA公寓、鸿荣源壹方中心周边的房地产中介机构进行现场检查，部分挂牌价明显高于近期真实成交价的房源全部下架。 炒作风盛行，全国关注，深圳市终于出手。从7.15开始，深圳启动了一系列的调控，9月份再推出婚姻信息查询机制，封堵"假离婚"炒房漏洞，后又推出二手房价格引导机制。 在深圳一位大型开发商人士看来，深圳的楼市调控导向发生了明显变化，从之前的鼓励变成抑制。限购升级以及新房供应量增加，从供需两端调控市场，大量供应的新房分流了二手房的需求；与此同时，二手房的税费等购买成本升高，对购房者的吸引力减少，导致流通性变差，大大冲击了二手房市场的“信心”，二手房价明显降温，调控政策进一步显效。 随着时间的推移，在限购升级和监督管控二手房的联动调控下，从新房到二手房的传导效果被打破，大大削弱了深圳二手房的流通性，炒房链条几已断裂。一名炒房客告诉记者，他们的圈子最近已经转战广州、东莞、佛山等地看房。 尽管深圳人目前仍热衷于“打新”，但若未来买了新房也不能在二手市场卖出或者卖不出“好价钱”，就可能会面临一个长期的有价无市的状况。甚至在政府严控之下，二手房还会出现下跌，那么打新的动力也就会相应减弱。 长期来看，前述开发商人士认为，深圳也会学北京、长沙等地，贯彻房住不炒。而在一名资深券商人士看来，深圳要彻底切断炒房之根源，还是要与周边区域联动，扩大土地供应。（
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