原标题：多地政策收紧或致四季度房价降温 9月14日，国家统计局发布2020年8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，8月，一二三线城市商品住宅销售价格稳中略涨，房价仍处于高位，尤其是大湾区区域内城市涨幅领衔全国，价格上涨较快，楼市小阳春持续。 值得注意的是，政策趋紧取向愈加明显。包括中央相关部门对房企座谈要求严控负债，住建部召集近期涨幅较快地区相关负责人座谈，确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标，会后沈阳、常州、成都相继收紧调控措施。业内人士表示，目前房地产市场总体平稳，但局部房价有异动。下一阶段，在经过地方收紧调控措施、“打补丁”后，四季度房价或有下降空间。 8月全国房价整体微涨 国家统计局数据显示，8月除二线城市二手住宅销售价格环比涨幅回落外，其余各线城市新建商品住宅销售价格和二手住宅价格环比涨幅略微扩大或相同。 具体来看，一线城市新房和二手房价格涨幅均扩大。8月份，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%，涨幅比上月扩大0.1个百分点；二手住宅销售价格环比上涨1.0%，涨幅比上月扩大0.3个百分点。31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%，涨幅比上月扩大0.1个百分点；二手住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月回落0.1个百分点。 同比方面，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨3.9%和6.9%，涨幅比上月分别扩大0.3和1.2个百分点。二线城市新建商品住宅销售价格同比上涨5.0%，涨幅比上月回落0.1个百分点；二手住宅销售价格同比上涨2.0%，涨幅与上月相同。 值得注意的是，大湾区城市领衔8月上涨。在8月涨幅位居全国前五的城市中，惠州、广州、深圳等均位于粤港澳大湾区。 对此，中原地产首席分析师张大伟指出，这些城市房价明显上涨的核心原因还是大湾区的经济恢复相对较好，投资属性相对较高，而各地落地的调控政策执行力度还未抑制住市场升温。其中，深圳7月调控升级后，部分需求转移到了惠州、广州等城市，导致了这些城市房价在投资需求拉动下出现了快速上行。 贝壳研究院高级分析师许小乐表示，房价上涨的主要原因，一方面是需求有所升温，另一方面则是疫后房企融资环境有所改善，拿地热情较高，一级市场热度向二级传导所致。 易居研究院数据显示，1-8月份，全国100个城市居住用地成交面积为42083万平方米，同比增长6.8%。年初累计土地成交面积同比增速曲线呈现V型走势，6-8月份更是呈现了正增长态势。多个地区土地成交面积和土地出让金都有大幅度增长。 多地调控政策收紧 在统计局发布房价数据同日，成都发布《关于保持我市房地产市场平稳健康发展的通知》指出，将加强土地市场调控，优化供应结构；继续执行好差别化信贷政策，严格审查购房首付资金来源，严防消费贷款、个人经营性贷款等违规加杠杆购房；将个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年，防范“快进快出”的投机炒房行为。 在此之前，已有深圳、杭州、东莞、宁波、郑州、南京、长春等地收紧调控措施。 7月24日，中央层面召开北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙等10个热点城市房地产工作座谈会，明确指出地方政府应高度重视当前房地产市场出现的新情况新问题，时刻绷紧房地产调控这根弦，坚定不移推进落实好长效机制。 8月26日，住建部再次召集沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州等今年以来涨幅过快城市相关负责人，要求毫不动摇坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，保持调控政策连续性稳定性，确保房地产市场平稳健康发展。 张大伟表示，随着房价上涨加速，新一轮调控政策有望继续加码。58安居客房产研究院分院院长张波则表示，只要限购以及差别化信贷政策不发生改变，楼市热度较高城市的调控持续收紧，房价整体稳定的态势不会改变。 四季度房价或有下降空间 值得注意的是，控制土地溢价率、降低购房杠杆、严控企业负债率成为此次调控的重中之重。 9月9日沈阳市房产局发布调控政策指出，将严格住房用地出让溢价率管控。采取“限房价、竞地价”“限地价、竞配建、竞自持”等方式出让住房用地。房地产开发企业竞配建、竞自持部分不计入商品住房开发建设成本。 9月11日，常州市发布调控新政指出，新购住房交易时间将延至自取得不动产权证后满4年方可上市交易。同时，对已拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，再次申请商业性个人住房贷款购买商品住房的，最低首付款比例调整为不低于60%。 此前，住建部和央行在北京召开重点房企座谈会，研究进一步落实房地产长效机制，为房企财务指标划定“三道红线”：房企剔除预收款的资产负债率不得大于70%，净负债率不得大于100%，现金短债比不得大于一倍。 对此，人民银行副行长、国家外汇管理局局长潘功胜在14日答记者问时也表示，从微观的层面来说，明确的规则有利于房地产企业形成稳定的金融政策预期，合理安排自身的经营活动和融资行为，矫正一些企业盲目扩张的经营行为，行稳致远，增强自身的抗风险能力。从宏观层面来说，有利于推动房地产行业长期稳健运行，也有利于防范化解房地产金融风险，促进房地产市场持续平稳健康发展。 多位业内人士认为，下一阶段房价或有下降空间。诸葛找房数据研究中心分析师陈霄表示，预计在“金九银十”期间，在中央反复强调“房住不炒”、地方密集发布收紧调控政策的背景下，以及在“三道红线”及业绩指标的压力下，不少房企或将通过以价换量的形式来快速回笼资金。张波表示，受调控影响，9月房企或明或暗打折的现象预计会增多，在拉动销量提升的同时，或对房价起到一定下拉作用。 陈霄说，进入8月份，虽然市场热度不减，但从8月份房价指数来看，上涨城市数量在连续4月增长后，上月止涨转跌，本月持平。这意味着，在当前调控收紧的市场环境下，有更多城市加入到降价队伍中。(记者 梁倩 北京报道)
尽管国内多数城市房价在上涨，主要集中在长三角、珠三角等地区的一二线城市，但也有东北、华北、华中等部分二线城市房价却出现了下跌，比如郑州、天津、石家庄、济南等城市。现在国内房价呈现冰火两重天的格局。 很多老百姓(行情603883,诊股)也感到奇怪，现在各地城市出现了分化走势，未来国内房价该怎么走呢？ 对此，我们认为，从表面上看，国内各地房价出现涨多跌少的格局，但现在毕竟也有一些地方的房子开始出现下跌了。 这说明国内房价拐点正在出现，房价只涨不跌的神话正在终结。从目前形势来分析，最近有几大利空给之前的房地产降了温。 第一，住建部在五一之后，约谈了西安、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、成都、常州等12座城市政府相关负责人，对这些房价上涨过快的城市提出整改意见，此后被约谈的城市大多出台了更为严格的调控措施。 到8月26日，住建部又召开部分城市房地产工作商会，对沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州等城市政府及所在省的相关负责同志参加会商。 此次会议更是强调，要毫不动摇坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期剌激经济的手段，保持调控政策连续性、稳定性，确保房地产市场健康平稳发展。 随后，各地纷纷加码房地产调控政策，主要是在原来房地产调控的基础上打补丁、填漏洞，比如提高离婚后买房的难度系数。现在上至中央政府，下至地方，“房住不炒”的理念早已经是深入人心。 第二，房地产企业融资的“三道红线”将阻止房企疯狂杠杆拿地。最近，由央行和住建部推出的，房企融资的“三道红线”。主要是为了控制房企债务上涨，防范系统性金融风险。具体为剔除预收款后的资产欠债率大于70%，净负债率大于100%；现金短债之比小于1倍。 同时，监管部门将根据“三道红线”的触线情况，将房地产企业划分为“红、橙、黄、绿”四档。凡触碰三线的房企划为红色档，不得增加有息负债规模。这意味着，房企既不能发行债券，又不能到银行去贷款。只有将各项数据降到红线以内，才能算是合格。 第三，恒大七折卖房，吹响了房地产大降价的号角。由于恒大上半年完成房产销售数据不理想，下半年开始发力。9月6日晚间，恒大地产召开营销大会，祭出史上最低7折销售。力图在9、10单月销量要冲刺1000亿元，以确保完成全年8000亿的销售目标。 对此，我们认为，恒大此次降价促销，并非是“金九银十”让利行为，而是在目前特殊的经济和资管背景下进行的。接下去，估计有一半的房企出于各种原因都会选择降价销售，房价下跌大势所趋。 第四，中国的城镇化率已经发展到尽头，现在国内城镇化率达到了67%，继续推进城镇化的空间有限。再加上，我国老龄化社会已经到来，90后、00后年轻人的数量越来越少。房地产高需求时代已经结束。 过去二十年买房就能对抗通胀，但未来二十年买房未必就能对抗得了通胀。而且二三年后还要开征房产税、遗产税等，国内房价未来去除泡沫已经是必然的趋势。 第五，长效机制将开启房地产的新模式！近日，深圳市住房和建设局局长张学凡在一个会议上提出，深圳房地产要学习新加坡模式，将来深圳市60%居民住在政府提供的租赁或出售的住房中。 以后在住房市场上，政府提供的住房成为主流，商品房将沦为少数，实现“居者有其屋“。将来各地也都会学习新加坡模式，政府对低收入群体有一个保障功能。 通过多主体供给，多渠道保障来满足中低收入群体的需求。未来商品房需求被大幅分流掉，商品房价格也会逐步回去居住属性。 目前，国内多重利空来袭，表达了中央各部委都不希望房价过快上涨，而各地方政府看到房价上涨，也加大了房地产控力度。在目前情况下，后面房价要想上涨已经没有什么空间。而对于投机炒房者来说，如果房价上涨没有空间，他们拿着房贷还要还本付息，这样的结果肯定还是亏损，所以，很多炒房者都把房产抛向市场，未来房价下跌的空间已经被打开。 中国房地产虚假繁荣时代已经结束，明年房价走势将是震荡下跌，逐步回归合理属性。
如果是在2015年之前，当时房价并不算高，人们用20-30年时间还房贷，用现在的眼光来看，随着房价上涨，买房的人肯定还是赚到了，所以不仅不愚蠢，而且还很睿智。如果放在2020年，要用20-30年买房，我们则认为这是很愚蠢的事情，因为高位做了接盘侠，还要花几十年的时间为开发商、为银行打工，太不值得了。 所以，不同的时间，不同的房价，不同的利率水平，得出用20-30年时间还房贷的结果并不一样。那么，为什么说，现在买房还几十年房贷是愚蠢的事情呢？ 第一，现在的房地产市场，跟2007年时的股市6000点一样，都处于高位。当时很多人都认为股市还要涨破万点大关，现在买股票并不迟晚，于是很多人都高位入市买股，却牢牢的站在了山岗上。现在的高房价已经涨了二十多年了，已经远远脱离了中国居民收入。而且目前，国内经济正在调整过程中，所以，房价泡沫很可能会近一二年内破裂。 第二，买房除了指望房价上涨获利之外，其他情况都是不划算的。拿20-30年房贷来说，等你还清房贷之后，就会发现，房贷的利息还可以再买一套房子，这等于是你这几十年基本上是替银行在打工。与此同时，住建部也承认，国内房子质量堪忧，房子的寿命到不了70年，最多也就20-30年，就算你还清了房贷，你这房子差不多也是危房了，也要等拆迁或者动迁了。如果一辈子就为一套房而奋斗，这不是很愚蠢的事情吗？ 第三，现在全球经济进入很大的不确定性，真正工作稳定、收入长期稳定的人很少。拿今年的收入去预测未来几十年的收入，那肯定是不科学的。现在国内很多企业对35岁以上的老员工，都要想办法辞退。所以，购房者未来能否还能赚到这么多钱，还有很大的不确定性。同样，现在贷款买房者，身体还很健康，但20-30年能否还继续一直健康下去，这也是一个不确定性。其实，中国的高房价，使房贷杠杆拉得太长了，国外通常是7-10年还是可以预期的。20-30年不确定性太大，谁也讲不清楚的。 第四，房价回归居住属性乃是大趋势。过去二十多年房价一直在上涨，买房买到即是赚到，未来几十年却并不一定。更多的是将由原来的投机炒房逐步变归回归居住属性，房地产业将去杠杆化、去投机化。届时，房价会逐步回归合理价格区间，与当地居民收入挂钩，真正做到房住不炒。当然，房价短期快速下降可能性并不大，但是逐步下跌概率还是很大的。所以，现在买房是存在较大风险的。 用20-30年还房贷是不是件愚蠢的事情，这要看在什么时候，如果在2015年之前，敢于贷款买房，还是挺睿智的，但要是近些年买房，买的都是高价房，那就可能会是很愚蠢，这不仅仅是高价买房，还有对·自己未来几十年，以及房价上涨没看清楚。 天下没有只涨不跌的东西，房价在经过大涨之后，也会逐渐向居住属性靠拢，更何况现在居民杠杆也用到了极致，房价上涨已经没有空间，现在买房还要贷款几十年，也并非明智之举。
01 被誉为真正落实“房住不炒”、精准打击投资炒房的“7.15”楼市新政，实施有一个半月了，二手房签约量仍在探底。 但客观讲，“7.15”新政仍未脱离过去的老套路——在控制“需求端”上做文章，而供给端和基本面未发生根本改变，市场对未来楼市新一轮反弹的顽固预期并未扭转。 站在经济特区建设40周年历史节点上，深圳住房体系该如何设计？ 8月28日，深圳市住建局局长张学凡提出，“新加坡是深圳学习的榜样，将来深圳60%市民住在政府提供的租赁或出售的住房中。” 那么，新加坡模式，是否学得了？怎么学？对深圳楼市未来的影响有多大呢？ 其实，深圳这位领导公开表态，要“学习新加坡”，不是一回两回了。学些发达国家经验和做法，这是几十年来惯常的提法，本身无太大问题。关键是，体制机制不同、政府目标取向不同（靠不靠地产稳经济）、配套政策不同（是不是真调控），有没有可比性，这才是大问题。 上世纪80年代以来，四小龙发展奇迹太震撼。特别是新加坡，在城市规划、城市治理和住房政策等方面备受推崇，国内考察团一波接一波。 深圳是国内学习新加坡的先锋，2007年，深圳市就派出考察团，学习新加坡的住房制度，但现在看，尽管学了很多，但落地难度很大。任何领域学习后要改革，关联到上下层、相关部门，这就涉及体制机制了，结局难免貌合神离。 02 我认为，不管是2018-2035年建设170万套住房，还是公共住房占60%，商品住房占40%，住房用地提高至建设用地的30%，扭转过去20多年过度市场化，导致泡沫化、空心化、住房困难、转型困难的局面。 当下的深圳，改革决心史无前例，此心、此志、此情，天地为证、日月可鉴。 这绝非颂扬。“房住不炒”要落地，除了北京外，最应该贯彻、贯彻的最充分的就应该是深圳了。 因为，深圳将“无深圳、不负期望”。 当下的深圳，已不不单单是特区，搞好先行先试，给全国提供改革开放的经验，就可以了。当下的深圳，作为大湾区核心、都市圈核心，作为被寄予厚望的先行示范区，要发挥“我将无我”的精神，带动大湾区发展，突围经济转型。关键就是，能否控制高房价、解决住房难题。 另一方面，国内市场“大循环”、国内外“双循环”战略起航，很大程度上取决于我们能否突围科技关键领域、环节、零部件上“卡脖子”，让科技创新助推国内新经济和广泛应用场景的新技术发展，让国内大规模市场，插上科技的翅膀，高速循环起来。 当下的深圳，科技创新面临红利期过后的空档，高房价、投资炒房泛滥，这是科技创新的大敌，必须要迈过这个坎儿。 03 行百里者半九十。 深圳从没有像现在这样，重视住房供应、解决住房难题。三个欣喜的变化，不得不提出来： 一是空间结构向住房转移。住房占建设用地的比例，从2018的21.2%，提升到“十四五”末的30%，深圳终于认识到“重增长和招商，轻保障和民生”的恶果，从空间结构上开始着力解决。 二是产业用地开始转向住宅用地。保留好工业区红线，剩下的都向住宅转移，加上交通场站开发，对于突破供地瓶颈，具有革命性的意义。8月初，自然资源部《关于支持粤港澳大湾区和深圳市深化自然资源领域改革探索意见的函》的印发，事实上将用地主导权、改革权下放到深圳。 三是补上公共服务设施的短板。相信，2019年深圳中小学30万年薪网络北大、清华毕业生，已经让深圳足够称霸了，但这是深圳公共服务补短板的一个缩影。从去年开始，教育医疗大干快上，就全面起航了。深圳恢复了1988年取消的“土地划拨制度”，目的就是为了将行政办公、教育医疗、市政交通等公益性或非盈利性用地纳入政府所有、刚性供应、循环利用范畴。 04 总之，深圳“二次房改”的目标，至少在量上，实现是没有问题的，乐观的话，可以避免“香港化”（少数人豪居、多数人蜗居）。 但能否像新加坡那样，在创造经济奇迹、科技奇迹、城市发展奇迹（新加坡是城邦型国家）的同时，在华人世界，创造“居者有其屋”的第二个全球典范？ 谈起新加坡的住房制度，大家经常讲的就是，超过80%的人住在政府建设的组屋里。但这绝非新加坡住房制度的核心，也绝非学习的内容。 其实，新加坡伟大的住房成就，基石就是“四大支柱”，其表现就是，超过80%的人，体面地、安稳地住宅租屋里，享受着均等化的公共服务。 一是国有、公有土地占主导（占比87%）。国有确保了新加坡政府低价征收土地，公共基础设施为土地增值带来的大部分升值，也归属国家。强势政府将征收地价定在1973年的水平，无人敢反对。因为，建设组屋，低价卖给市民（房价收入比在3-4倍），确保组屋低售价，这是公共利益。 二是覆盖面广、强制缴纳的中央公积金，“高存低贷”。公积金存款利率较高，普通账户 2.5%，特殊、医疗和退休账户均为4%，高于同期五年期国债收益率（2.19%）和商业银行定期存款（1.2%）。存款利率高，确保了大家不乱提取，公积金池子的“水位”始终很高，买房都可以用到。 同时，贷款利率较低，一般在公积金存款利率的基础上上浮0.1%，1993 年来一直稳定在2.6%。有人问了，高存低贷，利率倒挂，新加坡的公积金中心去喝“西北风”？奥妙在于，中央公积金局运营成本并不依赖存贷利率差，而是通过购买政府债券，并交由新加坡政府投资公司。 这是循环的开始。政府将出售债券所得资金，以专项资金支持计划的形式，提供给负责建设组屋的国企——建屋发展局（HDB），HDB用这笔钱，不仅发放优惠的公积金贷款，还为组屋提供建设资金。大家想想，地价那么低、资金又那么便宜，建安成本是固定的，低房价铁板钉钉。 三是严苛的税收制度，让炒房没有生存空间。低成本只是低房价的充分条件，如果炒房盛行，低房价可能会助长炒房。但在新加坡，高额税负让炒房没有生存空间，新加坡税收体系包括印花税（交易环节）、所得税 （交易环节）、财产税（保有环节）。买家印花税，1%-3%累进，这个并不高。 针对买方，还有一个额外印花税，新加坡公民要买的话，首套免征，但第二、第三套税率分别为12%和15%。永久居民首套税率5%，第二、第三套都是15%。针对外国人的买家印花税，甭管你是首套、二套、三套，一律20%。 粉碎投资念想的，是卖家印花税，按照卖家持有年限，持有1年出售，税率为16%；1-2年的，税率为12%，即便持有3年，也要8%的税率。印花税让赚买卖价差的投资预期，彻底偃旗息鼓。同时，保有环节也得缴税，而“这一刀”也不轻。 简单来说，只有自住型住房（自己居住的房子）适用低税率。对拥有多套房的人，简直就是恶梦，一套住宅可享受自住型的低税率，其余适用非自住型（出租或空置的组屋、公寓及其他物业）税率，五级累进、无免征额、最高税率20%，最低也要10%。 最后一个支柱，就是组屋的供给模式，也杜绝了投资的空间。 一是只有新加坡公民才可申请新组屋（单身只能在35岁以后购买），永久居民只能购买或租赁二手组屋。对于离婚夫妻，也需要在离婚5年后才能申请。 二是新建组屋全部满足中低收入家庭自住需求，严格控制收入，三房式新组屋申请的年收入上限为6000或12000新元，四房式或更大组屋收入上限为12000新元或18000新元（多代家庭）； 三是中低收入家庭购买组屋，根据不同情况，都将获得数额不等的购房津贴。比如，小面积两居组屋，补贴后最低仅售9.5万新元（50万人民币），以当地的平均收入水平，普通人3年买房轻而易举。 四是政府主导组屋定价，严控房价收入比保持在3-5倍。 五是严格退出机制，严惩弄虚作假。每个家庭只能拥有一套组屋，要购买新组屋，旧组屋必须退出，每个家庭一生只有两次购买新组屋的机会；严惩弄虚作假者，一经发现，则面临高达5000新元罚款或6个月监禁。 最后，讲很关键的一点，所有组屋都有较完整的生活配套设施，只在面积、卧室数量等方面存在差异，每个社区都很漂亮，附近的学校质量都是一样的，每个社区400米内都要建一个公园，不会产生“贫富分区”的感觉。 05 为什么学不来？ 一是，新加坡组屋需求是封闭的，仅对公民和永久居民（二手组屋）开放，而深圳住房市场是开放的，不仅深圳居民买，深圳落户容易，全国各地富豪都来买，甚至港澳台、海外人士也来买； 二是，组屋成为一项真正覆盖全社会的福利制度，根源在于地方不仅不依赖地产，还把它当做基本社会保障来定位。 三是低地价、低利率、低房价、政府补贴，这个“四合一”才让新加坡的房价收入比控制在3-4倍。 四是公共服务做到了全球最好的均等化（没有之一）。 五是深圳二次房改，面临的最大问题，就在于在泡沫最高位上开启改革，但同时要“稳地价、稳房价、稳预期”，还要靠地产支撑深圳的新定位，这是“不可能三角”。新加坡的住房制度，是从一穷二白的时候，就开始启动了，并一以贯之地坚持下来了。 以上所有这些，深圳能做到吗？ 走到现在，深圳任何一个角落，即便是毗邻低房价的莞惠，成本也已高到实体托不起、居民年收入（不到6万）买不起一平米（目前商品房均价超过6万）的地步。怎么改革？ 空间成本已在历史最高位了，而深圳“二次房改”提出的11种供地渠道，主要是存量盘活的，但都明确要求要“符合规划”、利益关系清理完毕。业内都知道，改规划也好、清理利益关系也好，哪有那么容易。 过去，房价快速涨了，市场自然能把存量盘活面临的问题，通过涨价来把单买了，未来怎么办？需要改革的锐气，看看前副市长张思平发表在《财经》杂志上的问题，精英阶层普遍完成了“地产化”的资产配置，回归安全防御，回归精致的利己主义，这种锐气能够支撑多大的改革呢？ 最后讲一点，购房者听好了。即便新加坡将住房保障做到了极致，82%的居民住在组屋里，但真正的商品住房，放在全国来卖，房价收入比高达21倍，可见新加坡是全世界房价最高的地方。香港也是如此，香港的保障房大概覆盖了49%的家庭，公屋轮候时间平均为5.3 年（比深圳要强），但香港也是全世界房价最高的地方。 也就是说，不是保障做的越好，房价就越低，应该倒过来，保障好、覆盖率高，是因为房价太高了，是因为人太多了，因为商品房太少了。 未来，深圳60%的新房要留给公共住房，这些住房供给的效率（交通、教育、社区、物业、体验等），能和商品住房一样吗？这些住房能满足大家想获得资产收益、成为有产者的夙愿吗？ 如果不能，最终还是会想方设法追逐商品住房。而且，新房大部分为公共住房，商品住房供给量少了，成为稀缺品了。
中国实体经济要想火起来，现在看来还是有难度的，这需要各方面的政策引导才能成功： 第一，房价不能再涨了，必须要跌下来。因为房价一直在上涨，大量的资金都流向房地产，实体经济要想火是很难的。 资本天生就是逐利的，只要炒房能赚快钱，当然会往房地产走。而如果资金都往房地产跑了，实体经济要想火起来是不可能的。 第二，房价一定要去泡沫化，回归合理区间。因为，老百姓(行情603883,诊股)把二三十年的收入都还了房贷，剩下的钱勉强维持日常生活，消费能力就被削弱了。而老百姓的购买能力变差了，实体经济库存商品卖不出去，很容易造成资金链断裂，企业倒闭，大量工人失业下岗。 如果房价降下来了，老百姓可支配收入增加了，消费能力也增强了，那么可以救活一大片实体企业。届时中国的实体经济也火了。 第三，货币政策应向实体经济倾斜。央行应该鼓励金融机构，把信贷资金投向实体经济，并且提高坏账的容忍程度。同时，资本市场应该尽快实行注册制，让更多的实体经济能够上市IPO。 当然，我们也要完善债券市场，允许中小微企业发债融资。总之，我们可以通过多种手段，来解决实体企业的融资难、融资贵的问题，实体经济只要有了资金的支持，就会带动就业和消费。 第四，通过减税降费政策，促使实体经济复苏。现在各种税费，以及职工的五险一金，都压得实体经济喘不过气来。如今各种税费加上去，当然就没有能力现招聘员工和扩大投资了。 所以，在目前国内经济低迷的情况下，减轻广大中小企业税费压力，那是非常有必要的一件事情。只有企业生存下去，并且发展壮大，中国实体经济才能真正火来。 第五，现在实体经济投资积极性并不高，除了高房价之外，还有就是行业垄断，导致没有好的项目可投。如果未来国家能够打破垄断行业的藩篱，允许民营资本投资。 或者让民营资本参与到国企的混合所有制改革中来，这样民间投资的积极性会提高，实体经济的投资浪潮就会升起。如果还是像现在，实体经济投资处处受制，恐怕实体经济投资也无法拉动国内经济。 实体经济未来能否火起来？这就要取决于高房价什么时候能够降下来，因为只要房价一直在涨，大量资金涌向房地产领域，同时，高房价也遏制了百姓的消费潜力。 当然，各种融资途径都应该向实体经济倾斜，解决实体经济融资难问题，更关键的是，还要给实体经济减轻各种税费压力。最好的办法还有就是放宽投资门槛，让更多的民间资金参与到垄断行业的竞争中来，这样国内实体经济要想不火都很难。
晓非 8月26日，以“浪奔”为主题的2020（第三届）年度论坛在上海举办。本届论坛由中国房地产业协会指导、主办，结合“后疫情时代地产行业新机遇”和“新基建下中国地产经济发展”等时下热点，200余位业界精英齐聚一堂，共论企业战略和布局，共谋行业健康发展。直播》》 中国首席经济学家论坛理事长连平在主题演讲时表示，预计下半年房地产销售续升，投资增速稳步走高，局部地区调控加码，房价涨幅总体可控。 房地产政策基调保持连续性，新型城镇化建设继续推进，住房市场需求“基本盘”稳固，尤其是一、二线城市购房需求体量依旧庞大。预计房产销售到四季度累计同比将重拾正增长。 房企土地购置差异化特征将更为凸显，全 年土地供应可能触及两位数增长。房地产开工及施工状况回暖态势不改，推动投资增速将稳步走高，但部分房企发债速度可能放缓、偿债压力料有所上升，维持全年投资增速在8.3%左右的判断。 房价短期企稳，全年新建商品房房价增速约5.5%，二手房价增长约3%，一线城市房价上行压力较大，局部地区政策进一 步收紧的概率上升。
从目前情况来看，国内一线城市房价还是上涨的，只是涨幅较弱而已。国家统计局14日发布2020年7月份商品住宅销售价格变动情况统计数据。 数据显示，7月份，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨3.6%和5.7%，涨幅比上月分别扩大0.3和0.5个百分点。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅均连续15个月相同或回落。 导致上半年国内一线城市房价上涨主要有以下几个原因： 一方面，上半年货币政策较为宽松，不仅是频繁降准，而且还降息，把房贷利率也降到历史最低水平，这不仅鼓励了刚需入市购房，而且房贷利率投放也放松了，让很多过去不具备贷款资质的家庭也买到了房子。 另一方面，投机性需求为了有稳定的获利，也开始放弃中小城市，全面主攻大城市，在他们看来，大城市房地产即使有泡沫，房价也不会跌下来的，国内的房地产调控本质是为了防止房地产崩盘。 尽管今年上半年一线城市房价还在微涨，反倒是中小城市房价却不涨了。但是，我们还是认为，大城市的房价上涨的空间非常有限，鉴于一城市房地产还存在着较大泡沫，所以，国内一线城市房价在上涨过后，还会有下跌调整的可能。 第一，就连住建部官员都承认，中国的商品房寿命只有30年。这意味着，购房者如果房贷30年的话，等你还清了房贷，这套商品房差不多也成危房要动迁了。也就是说购房者这几十年是在为银行和开发商在打工。而且贷款三十年的利息等于可以再买一样同样的商品房了。 第二，一线城市是老百姓(行情603883,诊股)房价与收入之比，最离谱的地方，往往多数老百姓拿着四五千元工资，却要动辄七八百万的房价，而一线城市高房价主要是肆意加杠杆，投机炒房推动的结果，并不是房子内在的价值有这么高。如果投机炒作上攻乏力，要获利了结，当地百姓支撑能力有限，房价不仅不会上涨，必然会下跌。 第三，面对上半年各大城市房价上涨，以深圳为代表的一线城市，马上对房地产进行严格调控，避免房价的大起大落，但问题是，炒房者买房主要是为了房价要大涨，如果炒房者买了房子后，发现房价并没有如预期那样每年大涨30-50%以上，而是只有3-5%左右，这使得炒房者无利可图，甚至还跑不赢通胀，那时间长了就会退出房地产市场。长远来看，大城市房价上涨空间有限，而是下跌空间被打开。 第四，过去很多人都要挤到北上广深，现在由于大城市生活成本太高，再加上各大一线城市都在控制人口增长数量 ，而且现在网络远程办公，可以网上视频上课，有便利的发达高铁、飞机，都可以迅速到达全国任何地方，所以大家也不再依赖于大城市的就业机会。特别是北京，为了减轻北京市的压力，都向雄安新区转移，会使未来北京房价费刚性约束增强，需求减少，房价会不升反降。 第五，一些人觉得大城市房价上涨空间有限，主要还是中小城市房地产盘小，只要随便弄个棚改货币化安置政策，房价就能涨上来。而像大城市的房地产市场这个大盘子，要想靠资金来推动，难度会越来越大。比如今年上半年M2增加了15万亿，信贷资金40%的流向个人房贷。 即使这样，大城市房价还仅是微幅上涨。如果这在过去，天量房贷资金很快推升房价大涨了。未来除非货币政策继续大放水，否则靠银行信贷资金来推动房价上涨的能力越来越弱，最后房地产泡沫还是会自己破裂的。 尽管一线城市上半年房价还在微涨，但这是强弩之末，主要是投机资金无处可去，遇到货币政策宽松，只能集中于一线城市投机性购房。而对于大城市房价，很多人不看好的理由是，一线城市房价泡沫最为严重，已远远脱离当地民众的购买力，同时房地产调控大城市最近，炒房者买了房后，投资风险会持续上升。 更关键的是，一线城市房价上涨已呈现疲态，房产要变现成为难事，未来进入调整周期只是时间问题。
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