近期，美股突破了2月19日的点位再创新高，除了众所周知的信息科技和医疗保健板块之外，另外一个重要因素体现在住宅类房地产的表现强劲。美国住宅建筑商信心指数从6月开始，到8月连续3个月扩张之后，追平了1998年12月的历史最高记录。此外，7月的新屋开工环比增长23%，是近四年的最大增幅，前一个月也环比增长了17%。 住宅类房地产表现很好的一个原因是30年期的平均抵押贷款利率在7月开始跌破了3%，降至50年有记录以来的最低水平2.88%。另外一个原因则是疫情及居家办公催生的低密度住宅需求的明显上升。 如果说美国房地产的表现出乎很多人的意料，那么同样的意外也发生在香港。 “中原地产领先指数”是香港最具代表性的住宅类房价指数，反映的是香港十个大型楼盘的二手成交价格指数，每周五更新。2003年8月，香港房价在SARS疫情之后的最低点31.8开始反弹，到2019年6月的最高点190.5，在16年上涨了5倍。 去年6月之后，因为众所周知的社会动荡和随后而来的新冠疫情，指数持续下跌了8.7%，在今年3月初达到低点174，然后就开始掉头反弹。尽管媒体热衷于“报忧不报喜”，集中挖掘报道严重亏损的二手交易（类似的，有连续16年看空房地产的香港分析师，反而深受欢迎），但事实上，97%以上的交易仍然是获利的。 伴随着交易量的上升，上周五房价指数的最新点位180.6，已经回到了2019年10月中旬的点位。这相对于去年6月的高点只下跌了5%，相对于今年初上涨了2%。需要说明的这个“领先”指数实际上是一个滞后指标，上周五的最新数据主要反映的还是截止到7月底8月初的交易价格。不过，这个指数比政府公布的季度交易价格指数明显领先。 香港住宅房产的表现与大多数人期待的下跌截然相反，这体现在以下五个方面： 第一， 根据香港政府公布的私人住宅租金指数，截止到最新6月的数据，租金指数从去年8月的最高点持续下跌到今年6月，累计下跌了10%。据我们观察，6月以来租金应该仍处于下降通道。换言之，租金走势和房价走势在今年3月之后就是相反的。而在过去，房地产价格指数和租金指数的走势是基本一致的。 第二， 2018年6月中美贸易战以来，香港经济增速就持续走低，从2018年三季度的2.6%，降到2019年二季度的0.4%，随后就进入到连续四个季度的负增长区间，在今年一二季度的同比增长分别为-9.1%和-9%。在历史上，香港GDP变化和房价变化是高度相关的，但今年二季度GDP继续下滑与房价上涨也是分离的。 第三， 具体来看，私人消费开支在第二季度同比下跌14.5%，较第一季度10.6%的跌幅加剧；本地固定资本形成总额同比下跌20.6%，而第一季跌幅为15.8%；服务出口同比下跌46.6%，服务进口同比下跌43.5%。这些数据的走势都和房价走势相反。 第四， 过去，失业率也是和房价高度相关，失业率上升，房价下跌很明显。但现在香港4月到6月的失业率已经攀升至6.2%，创了15年来的新高。即使前天公布的5月到7月的失业率回到6.1%，同样与这几个月房价上涨的表现分离。 第五， 7月以来，香港进入到第三波疫情，社交隔离再次重启。同时，五眼联盟国家，特别是美国，对香港宣布了一系列的制裁措施，但这些都没有对香港房价造成明显的冲击，房价不跌反升，与之前疫情造成的房价下跌表现相反。 尽管房价的走势与大多数人的预期相反，但是我们从4月底开始就改变了之前看跌的观点，反复强调香港房价上涨的可能性更大。这样的判断主要基于以下七点原因： 第一， 3月底开始，美联储和全球各国的宽松货币与财政政策，对房地产、股票、债券、黄金等都是利好因素。历史上，香港房价和股市走势高度相关。香港银行间的借贷利率不断下降，从3月初的1.6%，下降到4月底的1%，又持续下降到目前的0.22%，对应浮动按揭贷款利率1.52%，购房成本大幅下降。 而且，在美联储开始快速扩表之后，由于同期香港银行间的借贷利率高于美国和欧洲，资金不断流入香港，即使“港版国安法”推出，美国等国宣布制裁之后，也没有改变这一趋势。宽松的货币财政政策不利于美元走势，而港币与美元挂钩。港币如果跟随美元贬值，房地产在投资上的避险属性就会更加突出。 第二， 香港房地产的供应持续低于市场的需求。根据政府数据，1985年到2004年，不含独立别墅的私人住宅年均供应量接近2.9万套，而2005-2019年的年均供应量只有1.3万套，连过去一半都不到。而2020年的预计供应量只有1万套，显然，因为疫情引发的停工，实际完成量会明显低于这个预测值。 第三， 刚才说的年均供应量1.3万套，大家可能没有太多概念。以2019年的1.36万套为例，大家可以猜一猜面积超过100平米的住宅有多少？答案是只有1341套。即使这些房子的总价都超过2500万港币，但是相对于香港的私人财富来说，是很容易消化吸收的。 在2019年的1.36万套房子里，占大头的是40平米以下的房子，有6622套，他们的总价通常不超过1000万港币。在去年十月政府放宽按揭政策后，买家可以以九成的按揭购买。这样首付通常不到100万港币，基本上新房一推出，就被一抢而空。 第四， 截止到2019年，累积空置的一手住宅约为4.5万套，空置率只有3.7%，是2002年以来的最低水平。2018年6月，香港政府计划推出空置税，在允许销售之后一年半时间未卖出的新房征收大约5%的税率，本来被视为抑制房价上涨的重要政策。但是，直到2020年7月本届立法会结束前也没有完成空置税立法程序，未来推出的可能性大大降低。 算上这4.5万套空置房，政府预计在未来三到四年的新房总供应量是9.2万套。这是过去四年的最低供应量，依然会供不应求。 第五， 理解香港住房供不应求的另外一个角度是，每年的新房供应量只是家庭数量的1%。而家庭的收入和财富都不是正态分布，在许多发达国家，前1%的家庭通常收入占全体家庭的10%，他们的财富通常占全体家庭的30%，在香港这个比例会更高。他们具有极强的购买力。而且受到疫情的冲击很小。 以香港过去几年IPO募集量全球排名第一的“造福”能力，以及未来计划在香港上市的公司数量，就可以明白在稀缺供应下，全球最高房价是如何产生的。 很多人想不明白，为什么香港家庭收入中位数只有2万多元，而新房价格全球最高，普通住宅每平米均价20万，别墅每平米均价50万，却总是能够一抢而空。原因就在于，用收入中位数思考购买力是一个错误的思路。 第六， 特别重要的一点，香港政府从2012年开始不断“加辣”，推出了三种抑制房价上涨的“辣税”，分别是非永久居民购买住宅需要缴纳15%的买家印花税，任何人购买第二套住宅需要缴纳15%的双倍印花税，以及买入后三年内卖出需要根据持有时间缴纳10%-20%不同的额外印花税。 但事与愿违，在全球货币宽松，住房供不应求的背景下，辣税的效果并不理想，只是降低了二手房的成交量，但一手房和二手房的价格不断上涨。市场普遍相信，如果房价出现明显下调，政府就会放宽这些税收政策，来支撑房价。 第七， 疫情下香港封关，交易量和价格上涨都是在缺乏国内买家的背景下完成的。然而，从5月份开始，需要交付前面提到的三种“辣招”印花税的交易持续增加，在6月和7月，就有总计3400多宗交易需要支付“辣税”。而且这两个月的辣税都分别超过了10亿的水平，并创下9个月来的新高。考虑到国内一线城市，特别是深圳、上海房价明显回暖，有理由相信，在开关之后，外部购买力会继续支撑香港房价。 这七点原因只是针对住宅地产，对于非住宅的商业地产，疫情带来的冲击的确非常明显。根据政府数据，写字楼售价指数在今年6月相对去年5月高位下滑15%，分层工厂大厦下跌11.4%，零售业楼宇下降了9.9%。而整体交易量在今年上半年有5472宗，较去年下半年减少9.3%。 8月19日，香港金管局突然宣布了针对非住宅物业放宽按揭的利好政策，非住宅物业按揭成数上限调升一成。例如，一般情况下非住宅物业包括停车位按揭上限由40%升至50%，其他申请条件下，原本20%或30%的按揭上升至30%或40%。这是2009年起推出8轮逆周期收紧措施后，金管局首度放宽限制。市场预计，非住宅物业的跌势有望放缓，交易量也会上升。 金管局这次逆周期调节并不针对住宅。前面提到的五个破坏房价的因素和七个支撑房价的因素同时存在。如果破坏力量大于支撑力量，我们相信政府会部分取消三种“辣税”，并采取放宽按揭的方法来支撑私人住宅价格，同时继续为中低收入家庭提供政府住宅。这种信念原本就存在，在金管局的行动之后变得更加强烈。 希望对香港房地产市场的简短分析能够给大家一些新的思路，大家在分析所在城市的房价走势上，特别需要关注供需对比、真实空置率、高端购买力、以及政府政策。
从近十年开始，买房的和没买房的群体差距开始越来越大。可能中小城市这种差距还不太明显，但大城市房价涨得非常厉害。 记得2008年时，上海的房价在1.5万元/平米，而现在涨到6-7万/平米，房价至少在这十多年的时间里面涨了4.5倍。 同时，2008年国内M2总规模只有47万亿人民币，现在国内M2总规模超过200万亿以上。M2的涨幅与大城市房价涨幅基本上差不多。 应该说在近十多年里面，买房的人肯定要比没买房的人更幸福： 一方面，当年敢于贷款买房的人，现在居住环境也改善了，房产也增值了，房贷也差不多还清了。 另一方面，如果当年多买一二套房的家庭，现在早已实现了财富的增值，随便拿出一套房，价值就达上千万。而那些没买房的人，本来可以全款买房，后来只能付首付款了，现在连首付款也付不起了。这十多年里面，在买房的和没买房的差距的确拉得很大。 可以肯定的是，这十多年来，买房的通过房产保值增值，没买房的人财富在不断的缩水过程当中。现在很多网友提问，未来买房和没买房的贫富差距会不会继续放大？我们认为，这种情况并不会发生： 第一，过去十多年来，国内经济持续向好，人们收入不断增加，就有对房地产投资的需求。而随着全球疫情的到来，未来中国经济高速增长的时代已经过去，各行各业的收入增速将会放缓，所以还指望房价大涨的概率已经不大。而房价不可能一直涨下去，现在买房的属于高位接盘，历史不会再重演。 第二，各地政府虽然鼓励刚性、改善性购房需求入市购房，但对于房地产投资需求，也是会重拳打击的。政府既不希望房价上涨，也不希望房价大跌，稳定在目前位置就好。 在这种情况下，还指望房未来房价大涨，投机需求从中牟利是不现实的。对于购房者来说，你买房是希望房价每年能涨个30-50%，如果房价没什么涨幅，每个月房贷还要支付，不赚钱的事情谁愿意去做呢？ 第三，国内的高房价已经成为泡沫。虽然现在全国多数地区房价在上涨，但除深圳之外，都是小幅上涨。要知道，上半年国内M2新增高达15万亿人民币，银行有近四成的贷款流向房地产市场，即使这样国内房价也没有怎么大涨，只是稳定在那边。这主要是因为，国内房价越来越高，楼市这个盘子越来越大，需要支撑或者推高房价，维持泡沫不破，所需的资金也要越来越多。而一旦增量资金支撑不起高房价，房地产泡沫必然要破裂的。 过去买房的人都发了财，或者都圆上了住房梦。但这只是代表你在房价较低的时候买房，享受到了中国经济增长和房地产市场化改革的红利。但是，我们不能拿过去买房发财的事情，再去硬套在未来上面。 未来很可能是国内房地产泡沫破裂，高位买房者损失很大，而更多没买房者有了买房的机会。
现在国内物价高不高，普通消费者最有发言权。10年前，同季节买蔬菜、鸡蛋、肉类，50元就可以了。五年前买同样的农产品(行情000061,诊股)100元也所剩不多。而现在买这些菜、肉、蛋等农产品，100元肯定已打不住了，至少要120-30元才行。这是经常去菜市场的老头老太太们对物价的感受。老百姓(行情603883,诊股)在收入并没有提高的情况下，遇到物价上涨，就意味着生活质量已经在下降。 过去，我们一直在抱怨房价上涨过快，一线城市房价疯涨，二三线城市跟风上涨，从西双版纳至丹东，全国各城市房子轮涨一遍。房价高了老百姓买不起，有的只能做了二三十年的房奴。实际上，这些年国内经济增长没有错，百姓收入增长也还可以，但与疯狂的房价相比，还是远远没有跟上。 现在中国的房地产总市值达到65万亿美元（约合450亿人民币），已经超过了美国+欧洲+日本的房地产60万亿美元的总市值。中国民众拿着发达国家的七分之一的工资，却要买远比发达国家房价昂贵的房子，你会觉得房价不贵吗？ 如果国内房价贵了，我们也可以租房居住，只要国内商品价格稳定就好了。但是，从去年下半年开始，猪肉价格开始大涨。本来十二三元一斤的猪肉，却涨到了三十二元一斤。 主要是为了达到环保要求，各地强行关停了很多小型养殖场，再加上非洲猪瘟传入国内，这才导致国内猪肉需求缺口太大，短时间内需求缺口无法补足。 如果猪肉价格上涨了，大家可以换成其他肉类制品可以替代。但是，像鸡蛋、牛肉、鱼肉等农产品的价格也跟着猪肉一起上涨。这对于富裕家庭来说，影响并不大，但对于低收入群体来说，日子过得就有些艰难了。 从目前情况来看，除了粮价没有太大涨幅之外，蔬菜价格也受天气影响，产量减少，而出现大涨，现在一般蔬菜价格都要3-5元之间，普通家庭买上几样蔬菜每天也要支出几十元钱。 而对于多数民众来说，虽然物价呈现不同程度的上涨，但是大家的工资没有涨，有的由于单位效益不好给降薪了，有的人失业了。如果此时再碰到短期物价的蹭蹭上涨，人们感受到目前国内物价整体有些偏高就不足为奇了。 今年国内物价为何会出现疯狂上涨，以至于广大民众深感压力较大呢？主要有两个原因： 一方面，物价上涨的原因你可以找出千百条理由。但归根结底，就是货币政策宽松有关系。上半年M2规模增加了15万亿，最近几个月M2增速都在13%以上。当市场上流动性多了，而社会上的商品还是原来这些规模，物价要不涨也很难的。 另一方面，如果物价上涨了，但是老百姓的收入同步增加了，银行理财也跑赢了通胀，那即使物价有所上涨，人们也不会觉得怎么样，因为你的收入水平同步在提高。 但问题是，物价上涨了，多数人的收入水平没有跟上，这样百姓们的生活质量就下降了，这样大家觉得物价实在过高就很正常了。 其实，老头、老太们讲得很诚恳，他们并不要求养老金年年大涨，只要物价保持稳定，生活质量不下降，就满足了。现在我们拿着发达国家七分之一的工资，却要面对比他们贵得多的物价水平，的确会觉得国内物价有些偏高了。
在中国城镇，凡中等收入以上的城镇家庭，一般每个家庭可能拥有两套以上的商品房，有的高收入家庭甚至拥有十多套商品房，这种“囤房”现象普遍存在于中国城市，尤其是大城市，形成了庞大的存量房闲置和浪费。原因何在？有何良方？ 众所周知，在美国，无论农村或城市，一个家庭只有一套住房，而且大多为按揭买房，基本上没有“囤房”现象。在中国农村也是如此，每个农民家庭拥有一套独户独院的小庭园或两层楼，在门前屋后有果树、菜园和水塘，水塘既可游泳、也可养鱼。但每个中国农民家庭只需要一套房子，而且不需要按揭，他们更不会“囤房”。 然而，在中国城镇，则情况大不相同，凡中等收入以上的城镇家庭，一般每个家庭可能拥有两套以上的商品房，有的高收入家庭甚至拥有十多套商品房，这种“囤房”现象普遍存在于中国城市，尤其是大城市，形成了庞大的存量房闲置和浪费。原因何在？有何良方？ 一、中国城市房价地区差异巨大 日前央行发布第二季度中国货币政策执行报告，其中，关于房地产调控的表述继续保留了“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性”。对此，老外不解：住房本来就是用来住的，为什么要炒呢？ 最近一个多月十余地方密集收紧楼市政策。比方，有地方住房公积金政策规定：停止向购买第三套及以上住房者发放公积金贷款。像这样的政策，老外也不理解：一个家庭为什么需要三套住房呢？ 近日易居房地产研究院发布的《2020年7月全国40城新建商品住宅成交报告》显示，40个城市7月成交量环比、同比双双增长，连续3个月同比正增长。报告指出，7月40城新建商品住宅成交面积环比增长5%，同比增长18%。这是中国有效控制疫情后恢复最快的行业。 根据中国指数研究院2020年7月百城新建住宅均价数据，我们将中国100个主要城市重新划分为一、二、三、四线房价城市： （1）一线房价城市（3个）：深圳、上海、北京，新建住宅均价高于4万元，它们分别为54566元，49369元，42804元/平方米。 （2）二线房价城市（6个）：厦门、杭州、三亚、南京、广州、珠海，新建住宅均价介于2万至4万元/平方米，它们分别为28809元，27276元，24538元，23180元，22399元，21377元/平方米。 （3）三线房价城市（40个）：温州、宁波、苏州、东莞、福州、绍兴、昆山、常熟、天津、海口、南通、大连、台州、青岛、合肥、佛山、无锡、武汉、扬州、南昌、嘉兴、郑州、廊坊、常州、石家庄、成都、金华、济南、昆明、漳州、重庆、张家港、湖州、南宁、汕头、湛江、惠州、西安、江阴、中山，目前新建住宅均价介于1万至2万元/平方米，最高房价为温州19723元/平方米，最低房价为中山10026元/元。 （4）四线房价城市（51个）：具体名单（略），目前新建住宅均价，最高房价为太原9901元/平方米，最低房价为湘潭5426元/平方米。 总体而论，不同城市房价差异，既与该城市经济发达程度有关，也与该城市人口密度有关，比方，东部沿海地区房价整体高于中西部地区；只有个别城市例外，比方，三亚和海口的房价远高于其对应的经济发达程度，这两个城市不仅人口密度大，而且地域面积极其有限，周边为大海，虽然风景优美、空气好，但无法提供更多土地供应，因此，海南岛房价明显偏高。 此外，值得注意的是，只有19个省会城市的房价分别进入了一、二、三线城市，也就是说，另有12个省会城市房价却落入了四线城市。与此相反，许多东部经济发达的地级市进入了二、三线城市，比方，三亚、珠海、温州、宁波、苏州、东莞的房价远高于中部城市武汉。 二、中国房地产大开发及其财富效应 中国房地产大开放始于1998年的城镇“房改”政策。此前中国城市住房只有私房（自建房）和公房（福利房）两类。当时尚无“商品房”这一概念，也没有房地产市场，直至“房改”政策出台。所谓“房改”，就是彻底取消计划经济“福利房”，大力推广商品房，将过去的福利分房转化为货币补贴买房，并通过建立住房公积金制度，鼓励私人按揭买房。这就是中国房地产大开放及房地产市场的最初由来。 1998-2010年，是我国房价的价值回归、快速补涨时期，其间房价几乎是连年大涨。以武汉为例，1998年武汉一环内房价不足2000元/平方米，城区中心最高房价略高于3000元/平方米，十年后的2009年武汉一环内房价已涨至6000至8000元/平方米，城区中心最高房价则超过了15000元/平方米。 但2010年我国房地产市场首次出台“限购”政策，房价开始步入平缓上涨期，在个别时间区段也出现过房价“滞涨”或“暴涨”现象。比方，2014年下半年，武汉房价出现过明显的“滞涨”甚至回落，不过，从2015年初至2016年期间，武汉又出现了一轮短暂的“暴涨”行情，并且形成了武汉房价的暂时“头部”，至今，武汉房价总体平稳。 根据“百城房价指数”报告显示，2010年6月，武汉市新建住宅均价为7187元/平方米，十年后的今天，2020年7月，武汉市新建住宅均价为12705元/平方米。也就是说，近十年武汉房价累计上涨了76.78%。另据安居客二手房信息显示，目前武汉城区中心二手房最高报价为8万元/平方米。 再看看作为全国房价标杆的北京市。1998年北京房价与武汉房价大体相当，约为2000元/平方米，但此后城市之间房价开始拉开差距，其主要原因有两个：一是人口密度，即供求关系；二是收入水平，即支付能力。很显然，北京人口密度远高于武汉，北京收入比武汉高出许多，因此，北京房价跑得快。 根据“百城房价指数”报告显示，2010年6月，北京市新建住宅均价为22729元/平方米，相当于武汉均价的3.16倍；2020年7月，北京市新建住宅均价为42804元/平方米，相当于武汉均价的3.37倍。这十年北京房价累计上涨了88.32%，比武汉多涨11个百分点。再次证明：北京房价跑得高、跑得快。最近在安居客报价最高的北京二手房均价是18.7万元/平方米，位于西单大方胡同“西单上国阙”。 最后，我们再看看“后来居上”、全国房价最高的深圳。2010年6月，深圳新建住宅均价为22190元/平方米，直至2014年底深圳房价均明显低于上海和北京，然而从2015年开始深圳房价出现持续暴涨，2014年12月深圳新建住宅均价为30719元/平方米，2016年10月其房价上涨至55150元/平方米，不到两年暴涨79.5%，接近北京近十年的累计涨幅，这是十分疯狂的罕见现象。不过，从2016年底开始，深圳房价开始“筑顶”并步入平稳期，似乎有下滑趋势。2020年7月深圳新建新建住宅均价为54566元，略低于四年前的峰值。 正是2015-2016年深圳房价的报复性“补涨”，使它一跃超过原先房价排列全国前两位的上海和北京，直至今天，深圳一直是全国房价最高的城市，上海与北京则甘居其后。房价排列全国第四、五、六、七位的城市分别是厦门、杭州、南京、广州，2020年7月，这四个城市的新建住宅均价分别为28809元/平方米，27276元/平方米，23180元/平方米，22399元/平方米，远低于深、上、北。 大城市畸高的房价，不仅加大了市民的居住成本和生活负担，而且也会加大企业用地用房成本，尤其是大量存量房的闲置造成了社会资源的巨大浪费。 三、中国城市家庭“囤房”的深层次原因 中央反复强调：房子是有来住的，不是用来炒的。但许多城镇家庭购买多套房，其目的不是用来住的，而是有来炒的，甚至有的家庭“囤房”多达十多套商品房。 事实上，商品房流动性较差，变现比较困难，而且交易成本昂贵，那么，我们的城镇家庭为什么还要冒险“囤房”，甚至闲置着？ （一）金融机构无能，导致家庭被迫“囤房” 在资产泡沫化、名义收入快速增长的背景下，家庭财富保值增值的意愿会非常强烈。然而，过去的P2P及马路私募存在诸多不规范和欺诈行为，比方，跑路、失联、经营失败、倒闭破产等，而金融机构开发的理财产品或资管产品，大多偏好短资长用的滚动发行，金融产品以“短炒”、“集资”为主要特征，有些甚至存在多层次嵌套的高风险，无法满足家庭理财长期投资、价值投资、理性投资及分散投资的需要，因此，许多家庭要么被迫亲自进入股市搏杀短炒，要么被迫通过买房“囤房”，以此达到家庭财富保值增值的目的。 金融机构的“资产荒”导致家庭“理财慌”。从本质上讲，正是因为金融机构无能、无力开发出让投资者满意的金融产品，因此，家庭“囤房”成为被迫无奈的选择，从家庭理财的角度来看，住房不再是用来住的，而是用来保值增值的。这是金融机构的悲哀，还是家庭理财的尴尬？ （二）房价是货币供给量的“倒影”，房价似乎只涨不跌 1998年房地产大开发初期，全国各大城市的房价基本上是站在同一起跑线上的，所有早期购房者均获得了房价回归与补涨的溢价收益，而且收益相当可观，并给公众带来了巨大的财富效应和示范效应。后来由于大城市人口快速增长，以及家庭囤房不断加剧，一、二线城市的房价似乎只涨不跌，这又吸引了大量中等以上收入的城市家庭加盟买房囤房，或是利用融资杠杆炒房赚差价，在限购的城市，也有不少家庭转而囤积商业门面坐收租金。这样，很容易形成一种恶性循环：房价越涨越买，目前只有“追涨”现象，至今尚未出现房市“杀跌”的情形。 实际上，中国大城市房价的坚挺，除了刚性需求和保值需求外，还有货币投放的因素。2016年及以前，我国广义货币M2增长率大多高于13%，而GDP增速却只有10%左右，但2017年、2018年、2019年连续三年我国广义货币增速首次降至8-9%，而GDP增速也滑落至6%左右。为此，房价下行压力增大，这也是为什么近三年全国各大城市房价趋稳甚至略有下降的主要原因。 不过，今年由于疫情的原因，2020年3-7月，我国广义货币M2连续5个月的增速重回10%以上，这使得原本平稳的房价又有向上反弹的欲望。这证明房价确实是货币的倒影，这也会增大家庭“囤房”的预期与需求。 当然，不可否认，正是因为“囤房”吸纳并沉淀了巨量的家庭财富，这使得市场过剩流动性很容易消失于无形。结果，无心插柳，“囤房”竟成为我国家庭理财的唯一长期投资。这是一个无可奈何的尴尬结果。 （三）“以房养老”可部分替代私人养老金储备 众所周知，美国政府是世界最大的赤字政府，美国人更是崇尚透支消费，他们习惯今天花明天的钱，美国家庭基本上不存款，更不囤房，如果疫情期间几个月不能工作，美国人就会傻眼：无钱还信用卡，无钱支付住房按揭的月供，甚至还要靠吃“低保”（SSI）过日子。这就是美国的社会现实。 然而，赤字的美国、透支消费的美国人，他们却拥有32万亿美元的私人养老金储备，远超社保基金积累，远超美国GDP规模，私人养老金储备占美国家庭金融资产的比重高达35%，这正是美国人透支消费、超前消费的最大底气。 相比之下，我们是一个发展中人口大国，随着人口老龄化加剧，“未富先老”的我们尚未做好私人养老金储备的心理准备和物质准备，但取而代之的是家庭“强制储蓄”，这就是中国家庭的高储蓄率。相比之下，我们的城市家庭“囤房”占家庭金融资产比重也很高，而且家庭“囤房”也有养老替代的功能，但十分遗憾的是，毕竟“囤房”风险太高、交易成本太大，在补充养老保障方面，显然不如私人养老金作用大、效率高。因此，我们希望家庭理财应尽早将“囤房”陋习转变为私人养老金储备，减少社会资源浪费。
晓非 8月12日，国务院发展研究中心资产证券化REITs课题组组长、汇力基金董事长孟晓苏表示，这些年虽然不少声音呼吁房价下跌，但是实际情况是房价持续上涨，30年房价上涨了20倍。房价上涨到如此之高，今后还会不会继续上涨？ 他提出三个判断：第一，短期看供求，现在供求关系在一些城市全面紧张。第二，中期看地价，最近地价在各个城市拍卖过程中都有所上涨。第三，长期看发钞，现在为了抵御国际经济衰退，全世界各国都在（扩大）印钞，都在发国债，都在实行货币宽松，而中央也已经决定要保持货币供应量和社会融资规模的合理增长，这样的情况下，货币多了，资产价格就上涨。 为什么最近股市上涨，为什么黄金价格上涨？其实就因为货币多了，而货币多了当然也会推动房价的继续上涨，房价上涨和其它的资产价格上涨有一个好处，它就可以吸纳这些超发货币，由此降低通胀压力，防止这些货币都流入CPI，对老百姓的生活造成影响。 有人说房价上涨对老百姓是不利的，得看什么时候，现在城镇居民家庭住房拥有率为96%，户均拥有住房1.5套，也就是100户家庭只有4户没有产权房，而我国最低收入家庭的住房拥有率也达到了89.1%，这种情况下，房价下跌会造成老百姓的家庭财产贬值，这绝对不是一个正确的政策选项。
盛松成为中国首席经济学家论坛研究院院长，中国人民银行参事 后疫情时代，房价会怎么走？在2020支付宝·理财智库夏季论坛上，中欧陆家嘴(行情600663,诊股)国际金融研究院常务副院长、央行调查统计司原司长盛松成分析了目前我国房地产市场的几个新特点。 盛松成开篇即指出，在吸取2003年和2008年教训的基础上，最近一轮房地产调控坚持房住不炒，坚持需求端调控不放松，较为成功。 “一季度GDP负增长6.8%，是改革开放以来没有过的，但是我们没有把房地产作为短期刺激的手段，这样严峻的形势下坚持这么做是不容易的。”盛松成指出，疫情期间部分城市曾经出台降低购房首付，甚至取消限购的政策，但迅速撤回；出现过热苗头的城市也加强了调控政策，例如杭州对人才优先购房设置了五年限售期、宁波扩大了限购区域范围、东莞限制了预售最低规模及房价涨幅等。 盛松成表示，稳房价、稳地价、稳预期，关键是稳房价。在控制房价的同时，通过振兴实体经济，不断提高居民收入水平，通过挤泡沫而非刺破泡沫的方式，从根本上解决我国房价过高的稳定。 他预计，未来房价总体呈平稳上升趋势。“第一，房价不可能固定，小幅上升是可以的，但是不能暴涨暴跌。第二，房价的长期涨幅应该低于收入涨幅，比如说收入涨幅6%，房价涨幅3%，那么连续20年下来，房价泡沫也就下来了。”盛松成总结道。 与此同时，目前我国房地产市场呈现出几个新特点。 一是房地产投资销售逐步恢复，但房价并未普涨，而是出现了城市间分化、同城分化的新现象。 5月份，一二三线城市新建商品住宅价格指数同比分别上涨3.3%、5.3%和4.6%，涨幅较1月份降低0.6、1.6和1.8个百分点。同期，一二三线城市二手商品住宅价格指数同比分别上涨5.2%，2.0%和2.0%，涨幅较1月份提高3.0，下降1.4和1.7个百分点。 “一手房市场地方政府是可以调控的，一线城市的新建房上涨低于二三线城市，这就是调控（的效果）。” 盛松成解释道，“二手房房价地方政府很难调控，一线城市上涨高于二三线城市，这就反映了市场的变化，说明一线城市投资价值还在。” 二是以“居住”需求为主导的市场正在形成。盛松成指出，今年以来，我国不同城市购房群体均主要由刚需和改善组成。年轻家庭首套住房是住宅市场主要需求之一。70—90平方米及90—120平方米户型成为大多数城市住宅成交的主力型。 另一方面，资源性住房需求例如学区房的需求比较明显。高端需求也逐步改善。随着人们收入提高，对住房品质及配套资源的要求逐步提升，改善型需求不断增加，尤其在一线和核心二线城市体现更为明显。 三是住宅用地和商业用地占比有待改善。截至2020年6月，我国所有城市一线城市的商办用房库存为2954.69万平方米，过去六个月的平均销量仅为54.80万平方米，去化周期长达59.1个月。其中，上海的商办用房库存高达1958.68万平方米，过去六个月平均销量为14.66万平方米，去化周期长达133.61个月。相比之下，6月份，我国商品住宅待售面积23856万平方米，较年初下降1800多万平方米，库存接近2012年末水平。 这一占比造成的结果是，一线城市商办用房库存高企，不合理的土地供应给商业用户销售造成了巨大压力，商办用楼的租金下降显著。而我国商品住宅的去化周期仅为4.4个月，目前已经不到3个月。 “最近一年都不怎么提去库存了，因为我们基本完成了住宅去库存化。” 盛松成表示，“未来应该将更多的资源放在住宅，而不是商办用房。”
摘要 【中泰证券首席经济学家李迅雷：房地产市场呈现结构分化趋势】近几年的楼市调控旨在引导房屋向居住属性靠拢。未来商品房市场份额料缩小，将居住和投资属性进行一定程度分层。从现阶段看，推出房产税的时机还不成熟。若热点城市房价继续上涨，不排除地方会出台相应政策以稳定市场；长效调控机制下的楼市会朝着健康平稳方向发展。 中泰证券首席经济学家李迅雷表示，近几年的楼市调控旨在引导房屋向居住属性靠拢。未来商品房市场份额料缩小，将居住和投资属性进行一定程度分层。从现阶段看，推出房产税的时机还不成熟。若热点城市房价继续上涨，不排除地方会出台相应政策以稳定市场；长期来看，长效调控机制下的楼市会朝着健康平稳方向发展。 调控更注重长效 中国证券报：近日多地加码房地产调控，向市场传递何种信号？ 李迅雷：这些年，人们对楼市的关注主要集中在限购、限贷等政策与房价的短期变化上。近期深圳、南京等地的政策也属于此类短期政策干预的范畴，此类政策并不会减少购房需求，只是延缓部分居住需求与限制一些投资需求。因此，就近期政策效果看，可能在短期改变市场供需结构，影响人们对房价的预期，达到稳定市场的目的。 对于楼市调控，我认为，近几年的变化更多体现在长效机制方面。比如，去年通过的新土地管理法对宅基地制度进行改革，允许集体经营性土地入市，扫清了城乡一体化障碍，从而可以缓解热点城市的供地压力；今年印发的《关于授权和委托用地审批权的决定》，加速了用地审批流程；从地方层面看，近期深圳拟出台的《深圳经济特区城市更新条例(征求意见稿)》若通过，也将进一步加速旧改资源释放，提升住房供应效率。 除了增加供给外，“十三五”期间的供地计划大幅增加了租赁及政策性住房的比例，这种结构性调整旨在引导房屋向居住属性靠拢，或许未来商品房市场份额会越来越小，同时，将住房居住和投资属性进行一定程度的分层。新加坡在这方面做得较好，大多数居民都能买到便宜的好房子。很多人住在具有政府指导价的组屋里，有改善需求的人群也可以花高价去买高档商品住宅，这种市场分离下的剥离政策，可使房产既实现居住属性，又保留部分投资属性。 楼市调控的长效机制另一种做法是健全和完善租赁市场体制。中国人民银行调查统计司发布的数据显示，2019年国内城镇居民家庭住房拥有率达96%，户均拥有住房1.5套，而美国住户总体住房拥有率为63.7%。从数据上看，国内住房拥有率较高，不存在住房的短缺问题，但楼市成交依然火热，背后的原因值得思考。相比于租房，在国内拥有一套住房，拥有的不仅是实体资产，也一并包含着文化、家庭、户口、配套的教育与医疗等城市服务在内的隐性价值，针对房地产市场一直以来存在的“重售轻租”现象，中央提出“租购并举”，有助于分化住房需求，能有效缓解商品房市场结构性供需矛盾与房价上行的压力。 短期来看，实施“因城施策”的调控出发点是“稳房价、稳地价、稳预期”，若其他热点城市房价继续上涨，不排除地方会出台相应政策来实现“稳市场”目的；长期来看，长效机制下的楼市会朝着健康平稳的方向发展。 核心城市需求依然较大 中国证券报：房地产市场将如何分化？ 李迅雷：中短期的房价波动是较难预测的。作为商品的房产，不仅有居住属性，由于可出租产生租金，亦具有投资属性，同时也有可交易属性。作为能保值增值且易于交易的资产，房产容易形成价格反馈机制，因此，楼市可能存在追涨杀跌的现象。 长期来看，楼市发展的方向更具有确定性。我们研究过全球100多个国家20世纪以来的房价走势，除了个别国家(日本、西班牙、爱尔兰、意大利)，都保持了或高或低的增速。大家熟知的两次楼市泡沫，如日本在上世纪90年代初的楼市泡沫破灭，背后有产业政策和人口结构的因素，表面诱因是货币政策的调整，和国内对比参考意义不大。目前我国楼市基本面更接近于日本上世纪70年代的水平，彼时日本地价的大幅上涨伴随着经济增长得到化解；美国2007年出现的次贷危机，使房价在2011年跌至低点，到2013年房价又恢复至正常水平，2017年超过2006年的房价高点。美国楼市泡沫的导火索是连续上调利率诱发大量次级抵押贷款违约带来债务危机，其背后原因是经济长期处在低利率环境以及政策的持续支持。 目前，国内GDP绝对量依然可观，从横向对比看，我国仍是世界经济增长的引擎。虽然人口老龄化问题已经出现，但随着城镇化的推进与都市圈的虹吸效应，核心城市的需求依然较大。 房地产市场的分化是多方面的，且不是最近才开始，行业增速放缓后分化一直在进行。目前住房已不再是稀缺品，购房者的主体从刚需转为寻求改善、寻求进入更高能级的城市人群。今年上半年房地产销售市场和土地市场在一线和二三线城市都比较火热；从地域上看，长三角、珠三角、成渝地区楼市数据较好；从区域层面看，核心区位的项目卖得较好；从产品角度看，改善型住房较为畅销；另外，上半年品牌房企定位偏高端的，大多数取得了更好的销售业绩。 未来，随着利率进入较长的下行周期，人口老龄化进程加快，流动人口开始减少，城市群与都市圈的持续发展，房价的长期逻辑和行业的分化或还会延续。 中国证券报：房地产调控收紧对股市和债市有何影响？ 李迅雷：房地产与股债的相关性不能简单静态地看，宏观政策影响房地产市场进而扩散到股市、债市也需要结合当时的经济背景及资产自身所处的状态来分析。 一是在存量经济时代，房地产市场与其他市场存在“跷跷板”效应。同时，无论股市还是房地产市场，都呈现结构分化的趋势。2012年至2013年，房地产市场与股票市场之间具有非常强的正相关性，涨跌几乎同时发生。但是2013年之后，这两个市场的相关性开始变得不相关甚至负相关，主要原因是外汇占款流入大幅放缓，资产开始逐渐变为存量博弈，资金在各类资产间的流动开始主导资产价格走势。2016年至2017年，在供给侧改革和棚改货币化等政策的影响下，股市和房地产市场短暂出现过一段共同繁荣，但这段时间基本面改善的逻辑强于资产间的流动性因素。2018年之后，存量经济的特征愈发凸显，经济结构优化、行业集中度提升、上市公司盈利能力分化，A股呈现出明显的结构化特征，房地产市场也是如此，在“房住不炒、因城施策”的政策引导下，不同城市间的房价也开始分化。 二是结构性调控不同于总量调控，对股市的影响也不尽相同。因自身结构原因，房地产产业链占A股市场整体利润的比重较大，上市公司整体盈利走势与房地产周期高度相关。回溯历次房地产调控政策，都具备明显的逆周期特征，过去出台的几次力度较大的调控政策，都是在房地产行业景气度较高甚至过热的时候出台；当宏观经济下行压力或金融市场风险加大时，政府往往又会出台对冲政策来缓和先前政策的影响。但前几次调控力度都显著强于当下。对股市而言，影响最大的是总量调控政策，投资者更担忧的是信贷收紧带来的流动性冲击。而如果只是结构性的调控，反而可能会因为资金的“跷跷板”效应对股市有利。 实施差别化调控政策 中国证券报：房产税什么时候会出台？将如何影响房价？ 李迅雷：目前房产税处在立法阶段，立法过程比较长，需要经历提议、审议修改和颁布几个阶段，其中审议修改一般会有多个来回。房产税涉及千家万户的利益，要体现公平性和可操作性，我认为短期内难以推出。从国外看，房产税较为普遍，也不会对房地产和房价带来显著影响。毕竟房地产对中国经济的影响较大，从现阶段看，推出房产税的时机还不成熟。 中国证券报：建立房地产调控长效机制，应采取哪些措施予以推进？ 李迅雷：房产税是一种长效机制，但当前还不是很好的推出时机。如果因为房产税不推出而延误长效机制的建立，则会使得结构问题更加难解。因此，必须实施差别化的调控政策。例如，针对某些房价涨幅过大的中心城市，可以扩大建立住宅用地的供给增加机制，如一年内房价涨幅超过一定幅度，则允许地方政府将一部分商业用地或综合用地转为住宅用地。又如，对于居民家庭的第三套及以上房产，可以考虑征收空置税。此外，对于豪宅的交易，可以提高交易税率等。
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