继深圳发布楼市收紧政策仅一周，首个跟进的城市来了！ 7月23日凌晨，南京楼市爆出深水炸弹，南京市住房保障和房产局等7部门联合出台楼市新政，涵盖土地出让、优先购房、完善限购等九项具体措施。 从南京发布新政的时间点，很明显可以看出，南京亟需规范市场的紧迫性。作为最早跟进深圳新政的城市，总体内容和深圳政策的相似性较高。此次带来的信号意义非常强，这意味着在中央“稳地价、稳房价、稳预期”的长期调控目标下，上半年市场有过热征兆的城市将陆续出台强力打压的政策。 01 政策力度小但较为全面 政策内容划重点！ 1.收紧土地市场调控，土地出让执行“限房价、竞地价” 2.加大住宅用地供应，特别是中低价位、中小套型住宅用地供应 3.商品住宅向户籍无房家庭倾斜比例不低于30% 4.完善限购：离婚2年内购买商品住房，拥有住房套数按离异前家庭总套数计算 5.规范“万人摇”项目，开发商需制定针对性销售方案，现场公示的选房结果需与南京网上房地产公示同步 6.规范装修行为，保证装修标准与价格相符 政策的整体逻辑很好理解，即延续中央“房住不炒”的总基调，保障刚性需求，打击投机炒房行为，是对已有政策内容的查漏补缺。 首先，针对土地市场重点在于加大供应和控地价，要求继续严格执行“限房价、竞地价”。早在6月，南京就提出“限房价、竞地价”的限价政策，规定毛坯房最高销售单价不得超过地价均价的110%，保持地价稳定的同时，为土拍市场理性降温。 为优先保障无房刚性需求，南京新政从土地供应和开盘销售两方面加大对无房家庭的供应力度。首先，宅地供应层面，强调加大中低价位、中小套型住宅用地供应，优先满足刚性需求；项目开盘销售方面，明确商品住宅向户籍无房家庭倾斜比例不低于30%。 为了堵住“假离婚”的炒房漏洞，新政要求夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起2年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算，使“离异炒房”再无可能。 总体来看，南京的投资投机氛围与深圳相比相差很远，市场相对更为平稳，因此南京整体政策力度与深圳相比力度较轻。 但南京政策比较全面，如特意提到了涉房媒体行业应加强自律，准确客观反映房地产市场情况，还针对中介提出了相关要求，实施全装修和升级装修等个性化新政，规范房地产市场。 预计下半年，南京整体地价受结构性因素影响有望进一步回落，对于离异购房的限购围堵一定程度上将抑制短期投机需求，刚需自住需求仍有望在下半年持续释放，南京整体成交热度也将在短期内保持稳中有降态势。 02 连续16个月房价指数超2% 南京收紧楼市政策，是在意料之中的事情。 7月15日，深圳发布楼市调控新政时，我曾说过深圳之后会有一些其他城市跟进，今年上半年全国27个城市中，南京认筹率超100%的新开盘项目数量达到36个，全国排名第二位，是出现过“万人摇”的城市之一。 表：2020年上半年27个调研城市认筹率超100%的新开盘项目数量 数据 上半年，南京土拍热度居高不下，累计成交建面达604万平方米，同比增长26%。尤其4月量价齐升，上半年楼面价高于2万元/平方米的地块多达11幅，其中最高楼面价达到42398元/平方米。这也就能解释，为什么南京楼市政策首条便是加强土地市场调控。 从房价来看，上半年南京一二手房价全线升温，房价指数自2019年1月以来一路上扬，并在今年6月达到峰值，一手房销售价格环比涨幅曾在4月领涨全国。国家统计局数据显示，6月，南京一手房销售价格指数同比涨幅达到6.1%，二手房销售价格指数达到5.7%。新建商品房价格指数同比涨幅已连续16个月超过2%，尤其上半年以来，房价指数同比涨幅维持在3%以上的高位。 表：2019年1月-2020年6月南京一、二手房销售价格指数同比涨幅 数据 今年以来南京一手房和二手房的成交一直都在较高位置。 从具体的成交数据来看，2020年6月，南京商品房市场共成交94.69万平方米，同比增长9%，成交均价24949元/平方米，同比增长16.97%，二手房成交107.6万平方米，同比增长82.27，成交均价30278元/平方米，同比增长4.33%，成交套数达到11749套，同比增加61.3%。 表：2019年1月以来南京一手房供应和成交量价（平方米、元/平方米） 数据 表：2019年1月以来南京二手房成交量价 （平方米、元/平方米） 数据 03 下半场主基调：堵投机、保刚需 从目前整个市场情况来看，城市间的分化较为明显，对于较为活跃的城市，政策层面会给出一些信号去抑制。 7月2日至目前，已经有6个城市发布了或紧或松的楼市调控政策，其中杭州、宁波、东莞、深圳、南京5个房价涨幅较为明显的城市先后出台调控政策，其中，宁波一个月出台两次新政，及时“打补丁”。 也有城市悄然放松限售，比如长春于7月21日发布通知，在市三环区域内，二手住房交易不受购买时间限制。 实际上，横向对比各地的调控措施，均含有无房家庭有限认购或加大倾斜力度。 比如杭州明确要求均价在3.5万元/平方米以下房源向无房家庭倾斜比例不低于50%，宁波7月两次发布楼市政策，并规定不少于50%的可售房源供“无房家庭”优先认购，南京则规定无房家庭倾斜比例达到30%。 精准调控，是此轮政策内容的核心。 从目前已出台调控政策的城市来看，下半场楼市风向越来越清晰。 对于炒房行为，推出极具针对性的调控内容。比如杭州针对高层次人才优先购房这一规定，补充高层次人才购房限售5年；深圳提高户籍人口购房门槛，堵住“落户即买房”的投机行为；同时针对万人摇项目，南京、深圳、杭州等均作出相关规范，打击一二手房倒挂而产生的炒房行为。 针对较为常见的“假离婚”骗取购房资格的投机行为，进行明确规范。比如深圳市住建局明确，将追溯购房人3年内所有离婚记录，南京也继续跟进，在政策中也有2年的相关约束。 结合市场规律来看，我认为单纯只是依靠政策本身，很难解决由于限价造成的一二手房倒挂的问题。这也是我反复提及的核心观点。 如果还是继续执行“地价”和“房价”的“双限”政策，那么，未来势必会继续引发一二手倒挂的现象，不解决“双限”源头，其实是不合理的。 不要把市场价格当成洪水猛兽，一旦市场价格放开，对市场或许会产生一次性的短暂冲击，但冲击力度，相对比较小而且可控，上海就是放开限价的典型案例，限价的放开对市场的影响并不那么的剧烈，反而更加促进了房地产市场的健康发展。 在当前市场环境下，利用行政手段推迟市场价格的上涨，并不是有效的解决手段，也不是解决问题的关键。总书记提出要构建市场化、法制化、国际化的营商环境，过度使用行政手段，与“市场化”、“法制化”的观点相违背。因此，无论是以“双限”抑制价格，还是以摇号的方式销售，都难以完全杜绝由于一二手倒挂问题而产生的投资投机行为。
从长期来看，房地产行业需要进行结构性调整，但下一个十年市场风险可能较为可控。针对房价快速上涨所带来的风险，要充分吸取过去一些国家的经验教训。 在当前经济复苏中，房地产行业扮演了重要角色，发挥了积极作用。当前市场的风险是否可控？房地产市场的主要问题是什么？下半年市场会怎么走？《经济参考报》记者就此专访了植信投资首席经济学家兼研究院院长连平。 当前房地产市场运行风险总体可控 连平说，在“房住不炒”的政策基调下，近年来房地产市场总体运行比较平稳。尽管尚存在一些结构性问题，比如某些局部地区存在价格上涨较快的状况，例如连云港、深圳、东莞和鄂尔多斯等地上半年房价涨幅都超过10%，但从全局看市场价格波动还是比较平缓的。考虑到去年贸易战、今年疫情连续冲击下，行业运行总体能够保持平稳，显示出市场具有良好的抵御风险的能力。 连平表示，2020年以来货币政策总体上是稳健偏松的，上半年社融累计同比增长12.8%，人民币贷款余额同比增长13.2%，分别较去年末增长2.1和0.9个百分点；1年期贷款基准利率LPR利率下调30bp，对于整个房地产市场平稳运行提供了一个相对较好的金融环境。上半年全国首套和二套平均房贷利率较去年末下降24bp；房企内地信用债累计发行3581亿元，同比增长13%，融资环境继续得到改善。 他判断，鉴于外部环境复杂多变、一季度经济负增长幅度较大、二季度经济正处于复苏的初期阶段，下半年积极财政政策会重磅落地，货币政策不会轻易收紧。宏观政策环境相对宽松对房地产市场保持健康平稳运行是较为有利的。未来以市场化方式管理房地产市场是更为合适的选择，既不需要政策刺激也不应该大范围收紧。 连平表示，从长期来看，房地产行业需要进行结构性调整，但下一个十年市场风险可能较为可控。针对房价快速上涨所带来的风险，要充分吸取过去一些国家的经验教训。比如日本、韩国在遭遇亚洲金融危机时期，房地产行业出现大幅衰退。但我国有自身特殊的状况，未来新型城镇化发展将对房地产行业提供了巨大的需求基础，减缓人口老龄化带来的压力。人均GDP水平持续提升和重要城市人口进一步流入，将为未来的房地产市场平稳运行以及有效控制风险提供良好的基础。 连平认为，当下房地产市场主体分化态势有所加快，这对整个房地产行业来说，更多的是带来积极的因素。一是市场主体结构将更为合理。近两年房地产行业面临的挑战不断，去年的贸易战和今年的疫情冲击，导致一些规模相对较小、资金管理能力较弱的房地产企业退出了市场。相应地，剩下规模较大的房地产公司的抵抗风险的能力相对较强，有助于整个市场应对风险能力的提升。二是有助于降低房企成本。大型房企通常获取土地相对成本较低，同时在银行融资的利率水平也明显低于小型房企。大型房企市场占比提高有助于控制房价的上行压力。三是有助于调控政策落地和市场保持健康发展。随着行业集中度的提升，宏观调控政策落地的效果也将得到提升，这对房地产行业应对未来可能风险和不确定性更为有利。 房地产市场结构性问题更应引起关注 连平认为，从总量上来看，房地产市场保持相对平衡，但结构上却存在不平衡的问题，尤其是区域性供求关系的不匹配，导致部分城市房价存在较大上涨的压力。一旦经济进入货币宽松的周期，便会加剧这种不平衡的问题。随着时间的推移，就会出现一些地区房价涨幅过快、甚至泡沫化的问题。考虑到房地产行业规模较大，若房地产行业出现较大波动，即使是区域性问题也会对整体经济运行产生不利的影响。 “高房价持续推升经济体成本问题应当引起足够重视。”他说，从风险角度来看，短中期泡沫大范围刺破的概率不大，但还是要关注高房价所带来的负面影响，尤其是对大城市中企业经营的影响。高房价持续推升了租金、劳动力成本和消费成本，对大城市的科创中心建设不利，这是经济发展的长期风险。 连平表示，区域性的结构性不平衡和货币多发往往纠结在一起，造成了部分城市房价持续偏高的状况。房产本身作为资产，其价格主要取决于供求关系。如果供求长期处于均衡水平，房价就不具备持续上涨的基础，市场预期也会相对平稳。如果供给长期不足，而需求又十分旺盛，房价上涨就难以避免。房价上涨的决定性因素是供给不足，而不是货币多发，后者主要是推波助澜。 他说，要处理好结构性问题，首先还是要从房地产市场本身入手。所谓供求关系，最重要也是最基础的供求关系便是土地。过去20年的数据表明，土地的供给应当与需求状况变化相匹配。长期以来，在人口流入持续放缓的地区，土地的供给增速较高；但在人口流入快速增长的地区，土地供给增速明显慢于人口流入较少甚至流出的地区，从而造成了区域性的结构不平衡。国土资源部数据显示，截至2017年，一线城市建设用地面积是2005年的1.15倍，二线城市比例为2.09倍，三线城市比例更为大。而在过去的十年内，一线城市人口增长超过30%，是其他城市级别所无法比拟的。如果能够妥善处理好人口与土地之间的关系，将有助于从根本上缓解地区间不平衡的问题，会对控制房价起到重要作用。 此外，金融层面也需要避免粗放式的调控方式，搞笼统和全面的房地产调控，而是应当更多地关注结构问题。他表示，从供给端来看，鉴于区域性不平衡问题突出，金融政策在区域上也应做差异化处理，例如人口、产业流入较多的地区应该支持房产投资，增加对规范较好的房企的金融支持，以增加住房供给；在房价上涨压力较大的地区，应当增加需求端的金融调控举措，抑制需求过快增长。未来如果房地产市场调控能够在供需两端很好地加以平衡，对中国经济健康成长是有益的。 下半年房地产市场将进一步复苏 连平表示，国内疫情管控能力较强，市场处于全面恢复阶段，尤其是消费也在快速恢复。房地产作为重要的耐用消费品，积压了部分因贸易战和疫情影响的需求，在接下来经济复苏的阶段将逐步释放。最近两年国家大力推进区域经济一体化，包括粤港澳大湾区和长三角经济一体化等区域发展政策相继落地，城市群和都市圈建设正快速发展，都将进一步推动相关地区的房地产需求。近期值得关注的是，中央有关部门发布了要素流动以及新型城镇化的两个政策文件，对于房地产市场的影响是持续深入的，这将有助于房地产市场人气进一步回升。户籍制度改革将提升要素流动中十分重要的劳动力要素流动的效率，人才将流到那些产业发展更快、经济效率更高，成本相对更低的核心城市和重点城市群，带动这些地区房地产需求的进一步增长。 他判断，下半年金融环境仍会较为友好。上半年，有关货币信贷的增速都在持续提高，尤其是五至六月；房地产方面的金融支持总体稳定。总的来看，最近三年和前些年相比，金融体系尤其是银行体系对房地产市场的支持力度相对有所减弱。具体而言，银行体系对房地产的支持主要是两方面：按揭贷款和开发商贷款。按揭贷款在前些年一度增速非常高，导致居民部门杠杆水平大幅上升；而开发商贷款则相对平稳，占比不算高。如果将统计口径扩展到社融，其实其中有相当比例的资金也都是间接或直接地流入了房地产市场。最近两年来，社融增速明显下降，增速较低，叠加监管方面要求增加，因此流入房地产的社融总量相对比较小。近期，货币政策稳健偏松之后，市场部分资金再度青睐房地产，但按揭贷款和开发商信贷较为平稳。这对于整个市场在下半年进一步复苏，提供了良好的金融条件。尤其是下半年，土地市场将延续上半年较为活跃的表现，保持一个不低的增速。 连平说，总体来看，市场需求是在进一步恢复，房地产今年到明年正是处于一个短周期上升的阶段，加上经济复苏推进和货币政策稳健偏松，下半年房地产市场进一步复苏可期。当然确实有必要在下一个阶段，对房地产市场的不规范行为，尤其是违规的金融行为给予严格的管控，保持市场健康平稳发展。 本文原发于《经济参考报》
中国有没有4亿套空置房值得商榷，因为没有任何官方数据证实，但一线城市商品房空置率在20%以上，二三线城市超过30%以上，而个别的小县城商品房空置率超过50%，却是不争的事实。 如果再把小产权房和农村闲置的房子统计进来，这一定是个相当庞大的数字。显然，中国的商品房已经过剩了。 此外，中国城镇居民家庭住房拥有率已经趋于饱和。2020年4月份央行发布了一份城镇居民家庭财产负债状况报告，城镇居民家庭住房拥有率为96%，有一套住房的占比为58.4%，两套住房的比例是31%，三套及其以上的比例是10.5%。 这说明，多家居民家庭已经拥有属于自己的房产，甚至拥有了好几套房，房地产市场已趋于饱和。也就是说，哪怕开发商不再建造商品房，仅凭库存房产，也够我国城镇居民居住。 现在很多民众感到奇怪，既然国内各城市空置房这么多，商品房刚趋于饱和，房价为何还不下跌呢？让我们给大家分析一下： 第一，在国内众多理财渠道中，没有一个投资品能像房地产那样只涨不跌，稳赚不赔的。有人炒股真正赚钱的人是很少的，而买线上的理财产品也纷纷爆雷。唯有房地产这20多年来，一直呈现向上涨的趋势中。所以，国人只要攒够首付款的钱，就要去买房，这样资产就能保值增值。所以，投资性购房需求推高了房价。 第二，各地方政府把房地产当作支柱产业。如果房价下跌，地价也会下跌，而地价下跌，就会影响土地财政收入，土地财政收入减少，那地方政府就会发生财政赤字，不仅是发行地方政府债券会受到影响，而且在基建投资方面也会无钱可用。现在一些地方政府并不愿意看到房价下跌，往往通过危棚改造、人才引进等政策，来制造商品房需求，从而达到迟滞商品房下跌的目的。 第三，受到疫情的影响，国内经济下行，央行货币政策趋于宽松，在短短的半年时间内，M2总规模增加了10万亿。连续降准给金融机构带来了流动性，而过多的流动资金没地方去，只能投向个人住房贷款领域。 此外，央行今年开始引导市场利率下行，这样房贷利率也同步下调，就激发了投资性购房需求的反弹。投资性需求入市，迟滞了房地产市场调整的进程。 第四，房价已经快速上涨二十多年了，即使房地产要开始出现调整，也有一个迟滞性。尽管现在国内经济处于复苏阶段，各行各业都不景气。但是很多人都没改变对房价上涨的预期。因为2009年、2011年、2014年，房价都曾经出现过调整，但房价在下跌之后，又开始了新反弹，现在一些人都在豪赌，这次疫情过后，房价还会展开反弹。 所以，市场长期做多房地产的预期没有改变，还没有炒房者大量退出房地产市场的迹象。 实际上，靠货币宽松、人才引进、棚改货币化，鼓励投资购房等，只能人为阻止房价下跌，延迟房价下跌的进程，最终国内的房价还是要与当地居收入挂钩，而不是房价与投资购房需求来决定。 目前，国内房价上涨的空间越来越小，下跌的空间却越来越大，是泡沫总会破裂的。所以，对于刚需来讲，再过一二年，国内房价一定会有较大调整，届时再出手买房，可能价格要比现在便宜更多。
在深圳房价上涨半年之后，深圳祭出了史上最严的调控措施，一些还在犹豫中的购房者感叹，一觉醒来失去了购房资格。 从深圳这次出台的“八条措施”看，严厉程度确实空前，最主要表现在，再次提高了限购的门槛，要求在深圳落户满3年且连续缴纳36个月个税或社保才能购买商品住房。目前属于全国最严厉的限购政策。 同时，针对“假离婚”的行为，规定任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。这意味着，即使是真离婚的，也得按照“疑罪从有”的原则对待。另外，在首套住房的认定上，采取认房又认贷的原则，第二套普通住宅的首付比例提高至70%，非普通住房的首付款比例不低于80%。其他的措施还有将个人住房转让增值税征免年限由2年调整为5年，打击阴阳合同等。 坦率而言，深圳的调控措施，除了“史上最严”这一个亮点，其实也没有什么别的亮点。房地产市场化20多年来，即使在改革开放的前沿阵地深圳，面对房价的上涨，采取的办法依然是以前的老办法，还是熟悉的配方，还是以前的味道。 每一次政策的出台，依然是将房价上涨的因素归结为炒作和投资。如果说真的是因为投资和炒作，还情有可原，但我的观察是，深圳这一波上涨，最主要的原因有以下几点： 一是深圳房价在经历2015年之后的一波大涨后，自2016年以来，房价总体在一线城市中率先调整，这几年总体比较稳定，根据深圳房价的小周期，2020年该涨了。“该涨了”，这是我去年以来，每次去深圳都强调的观点； 二是深圳作为“粤港澳大湾区”的龙头城市，作为社会主义先行示范区，这几年利好不断，深圳目前是中国GDP第三大城市，亚洲第五，世界前30名的城市。深圳也是过去40年全球发展最快的城市，没有之一。深圳也是粤港澳大湾区最具创新活力的城市。在一系列利好的刺激下，深圳的前景被强烈看好； 三是深圳是过去5年，中国人口净流入最多的城市。2017年常住人口增加55万，2018年接近50万，2019年是40多万，在全国所有城市中遥遥领先； 第四，深圳住宅的供应赶不上城市发展的速度。今年4月份，网上有一篇《 深圳楼市：“正确地回答了错误的问题”！》的文章，里面对深圳这么多年来土地供应结构等进行了剖析，这篇文章的水准不错。 这篇文章在谈及深圳的土地供应时引用了一些数据：过去十年，深圳住宅用地成交面积为431.5万平米，位居103个城市中倒数第四，不到北京十分之一，上海5.8%；从2012年到2017年，深圳新增700多万平方米商住工业土地供应中，居住用地只有8%。深圳居住用地占整个城市面积只有11%。与国际大都市相比，这个数据低得惊人，伦敦、纽约、东京的居住用地占比都超过50%。这个数据低于北京、上海、广州，仅比香港的8%高一点。在2014-2018年的五年间，深圳常住人口增量达225万，新增住房供应仅约24万套。 以上四点导致的住房需求是真正的居住需求，我们假定深圳没有一套房子是出于投资而购买，在以上四点因素的推动下，深圳房价上涨的压力已经相当大。 如果说非要加上第五点，那就是我今年一直说的，在全球央行放水的情况下，大城市的好房子的确不会像一些人想的降价，而是财产保值的最好选择之一。也就是这一点原因，和投资沾点边，其他都不沾。 其实，这一篇文章我从一开始就没想写多长，该说的过去10年都说了，该预测的去年年底也预测了。关于房地产调控的各种评论，已经写到不想再写。10年前我就呼吁，房地产政策应该走出调控的“俯卧撑”轮回，我在10年前的文章中就写道： 1998年以来，我们几乎每年都出台大量的房地产调控政策：房价快速涨的时候抑制，房价要掉的时候立即出手救，面多了加水，水多了加面。我从来没有见过哪一个产业像房地产一样，年年吃药，一会春药，一会打胎药！就是在这样的周期下，中国的房地产产业居然成长为全球最大的房地产市场，成为拉动几十个上下游产业的支柱产业，成为地方政府的最爱，老百姓财富的主要承载形式，这真的是一个奇迹。 同时，必须指出，从98年住房商品化改革以来，中国房地产政策体系一直就处于一个盲目被动的应对房价上涨的短期通道中，根本没有时间和空间对自身的政策体系进行梳理和反思，遑论有机会构建科学的制度体系。如果站在产业和公共政策的角度而言，2003年以来，中国的房地产政策基本都是失败的。我们一直呼吁抓紧时机构建房地产健康稳定发展的公共政策体系，可是直到今天，这样的体系仍然没有出台。即使如深圳，每次房价上涨，能拿出来的，还是这几板斧。 深圳出台“史上最严”的调控，对深圳房价的影响当然是有的，起码，短期内快速上涨的势头肯定得到了遏制，这是每一次调控都能看得见的短期效应。但是，深圳这座城市的前景的确不错，人口不断流入，土地供应又不足，在不足的土地供应中住宅用地更是少得可怜。 即使像深圳官方承诺的，今年会加大居住用地供应，计划供应居住用地3平方公里以上，比往年增长一倍以上；增加商品住房供应，今年新开工商品房1200万平方米，是往年600-800万平方米的近两倍；下半年计划入市商品住房项目80多个，预计供应房源面积超过500万平方米、超5万套；今年建设筹集公共住房不少于8万套，但相对于深圳每年净流入的人口，供应缺口依然很大。这个问题不解决，下次大涨还会来。至于深圳的“二次房改”，我之前也写过专门的文章，我对深圳“二次房改”持保留态度，如果想具体了解，可以去看我之前的文章。 本来有购房资格的，因为犹豫，一夜之间失去了购房资格。对于其他城市的购房者而言，这无疑是一个提醒： 第一，如果你所在的城市和深圳一样属于供求关系失衡的城市，你属于自住需求，能上车就上车吧。可以看一下这几年城市人口净流入的排行版，要不要出手会有答案。比如，这几天老有人问我为什么看好宁波的房价。去看看去年宁波人口净流入多少，在全国的排名，以及宁波房价在全国所处的位置，以及宁波未来的发展前景，其实很容易得出结论的。 第二，不是全国所有城市的房价都会上涨，有些城市的房价基本没有空间了，千万不要轻易入手，但有些城市，我仍然主张自住需求的可以考虑了。比如，北京，上海，房价从2017年下半年调整，已经3年了； 第三，中国未来一些城市属于前景非常好的，比如南京，比如宁波，比如徐州，比如东莞……； 第四，房地产全国普涨的历史早已经终结，这也意味着，房地产全国性调控收紧的概率很低，就目前全国房地产的温度而言，差不多是60度吧，中等偏低。除了不到40个城市，投资房地产一定要谨慎了； 第五，记住，房价越贵的地方越安全，越便宜的地方越危险。
作者：张晓玲 陆明巧 田甜 2020年上半年的楼市，可谓是先抑后扬，“乘风破浪”。 一季度遭受疫情冲击，楼市成交几近冰冻。从4月开始，在宽松货币政策和地方松绑政策下，以深圳、杭州等地为代表的楼市回暖入春，5、6月复苏强劲，多城房价上涨幅度较大。 作为中央长期的指导方针，“房住不炒”的基调仍要坚守。进入7月，已有杭州、东莞、宁波三个热点城市出台了调控收紧措施。尽管这些城市收紧调控，对楼市来说究竟是“挠痒”还是有效降温，业内仍有分歧，但政策对冲的信号意义已然显现，这对管理市场预期有很大作用。 预计下半年，楼市政策将更多呈现对冲特征，共同引导市场走向平稳。 房价加快上涨 据中指研究院报告，上半年百城新建住宅均价环比变化呈“V”字形，2月最低，3月起环比涨幅逐渐升高，6月均价15461元/平方米，同比上涨3.16%，涨幅较上月扩大0.17个百分点；同时整个上半年二手房住宅均价累计涨幅为1.72%，呈过热趋势。 其中第二季度房价上涨趋势尤其明显。据国家统计局数据，3月份70个大中城市新建商品住宅销售价格环比上涨的城市有32个，4月份上升为50个，5月份达到59个。中原地产首席分析师张大伟指出，上半年房价大部分城市累计同比并不乐观，1-6月的数据最多持平或者微涨。但5-6月的数据，确实出现了明显上涨。 进入6月后，活跃城市较多，特别是宁波、南京、成都、杭州等城市明显复苏。而最值得关注的武汉市场也有明显企稳表现，环比上涨明显。据中指百城房价榜单，6月宁波房价涨幅居全国之首，成交量也居于高位。 上半年，深圳楼市多次成为全国热点。深圳中原数据显示，6月深圳新房住宅成交3343套，环比上升6.4%；成交面积为33.6万平方米，环比上涨11.5%。二手房时隔四年再次“破万套”，6月共成交10594套，环比上升23.9%，重回2016年3月的牛市水平。 中国房地产业协会数据显示，深圳6月二手房均价突破7万大关，达到74929元/平方米，均价远超北上广20%以上，甚至是隔壁广州的2倍，相比去年底上涨则达14.37%。 除深圳外，杭州是上半年第二个热度飙升的明星城市。上半年，杭州市区新房成交68399套，总成交金额2013.3亿元。其中，6月成交19528套，创下3年来的新房单月最高值；上半年二手房共成交4.3万套，同比去年4.14万套上涨4.02%，环比2019年下半年的3.96万套，上涨了8.77%。 东莞则是这轮上涨城市中令人意外的一个。4月以来，东莞新房、二手房价格齐涨，成交量也居高不下，还有部分小区业主联手“控盘”涨价，炒作氛围浓郁。 房价上涨背后，是一季度经济下滑压力下，各地政府对房地产市场放松了调控。据中原地产数据，累计上半年房地产调控政策次数为304次，基本都是松绑为主，开发商预售资金监管、人才落户等政策，都刺激了房地产市场的复苏和需求的入市。 易居智库中心研究总监严跃进表示，楼市上涨的主要原因来自资金面的宽松，部分城市炒作氛围浓郁。类似深圳、杭州、东莞这类城市，供需结构紧张，房价有上涨预期，限价制造了倒挂，倒挂又放大了需求，市场出现了恶性循环。 多城收紧调控 房价上涨的压力之下，多个地方政府开始给火热的楼市“泼冷水”。 7月2日，杭州率先收紧调控，出台“限摇”，即一户购房家庭同时只能参加一个项目的摇号，向“无房家庭”倾斜，房源保障比例不低于50%；此外，高层次人才家庭优先购房的，限售5年。 这些新政，目的是限制炒房套利者进入市场，为楼市降温。 同日，东莞也收紧楼市调控。以“稳房价”为主，同地区新房房价3个月涨幅不得超过10%，精装修房价上限为20000元/平方米。此外，还严打捂盘惜售和内部转名行为，遏制楼市炒作风气。 宁波紧随其后，7月6日晚，发布了稳楼市“十条”新政，主要包括扩大限购范围，加强住房贷款审核等。值得注意的是，宁波还将通过严控楼面地价，抑制房价涨幅。 克而瑞指出，与杭州、东莞的政策相比，宁波的政策范围覆盖最广，涵盖楼市和地市；且政策加码力度也相对较大，涉及限购升级、严控地价等诸多方面，基本也算是“拳拳到肉”。 杭州、东莞、宁波都是上半年房价涨幅较大、楼市较为火爆的城市。中央反复强调“房住不炒”，地方政府也“因城施策”出手调控。 严跃进表示，这几个地方政策收紧释放了当前的调控导向，对房地产并不完全就是刺激，一些热点且存在房价炒作的城市会升级管控。若出现炒作等现象，政策升级和收紧都是大概率事件。 但张大伟认为，到目前为止，东莞、杭州的收紧政策，更多是“挠痒痒”，只是针对摇号、限价政策做调整，没有影响市场的购房杠杆。所以预计效果有限。尤其是杭州的新政策，对市场影响不大，预计下半年行情将继续高涨。 而楼市最为火爆的深圳，虽然业内对出台调控的预期强烈，但政府部门至今并无相关动作。住建部在7月初曾赴深圳调研，举行了座谈会，但深圳住建等部门，也没有进一步收紧调控的消息。 克而瑞分析师认为，最近出台的一些收紧措施，主要是为了防止市场过热，其他的热点城市也有可能会跟进，但应该不会出现大面积收紧。后期地方政策出台依旧是偏向宽松。 中原则指出，从市场走势看，房地产看天吃饭，这个“天”是信贷政策，信贷放水的大环境下，楼市将继续维持高位运行。
房地产市场上半年总体的表现是出乎很多人的意料的。因为在很多人看来，疫情对经济的影响势必会传导到房地产市场，并进而传导到房价，从而导致房价进入下行周期。然而，事实是，上半年的市场表现依然强劲，房地产市场的主要指标都跑赢了整体经济： 首先，房地产开发投资增速转正已经成为定局。前五个月，全国房地产开发投资45920亿元，同比下降0.3%，而前两个月房地产开发投资的增速是同比下降了16%以上，房地产开发投资随着疫情得到控制迅速反弹。 其次，房地产上涨和反弹明显。前5个月，商品房销售面积同比下降12.3%，前两个月这个数字是下降39.9%；商品房销售额46269亿元，下降10.6%，前两个月这个数字是下降35.9%。 中原地产研究中心的数据，4月份，一线城市商品住宅成交量环比上升45%。其中，上海上涨57%；深圳上升8%；北京、广州升幅相近，均超50%。4月北京全市二手房网签量约1.37万套，环比增加75.3%，基本恢复到去年的水平。6月深圳二手房成交达到10594套，环比上升23.9%，这是自2016年4月以来深圳又出现二手房成交套数破万。 第三，从70个大中城市的房价数据看，房价上涨的城市数远多于房价下跌的城市数。对于70个大中城市的房价统计数据，我多次提醒不要看具体数据，这个统计指标最大的价值就是通过房价上涨的城市数基本可以看到房价未来的大趋势。 从房价上涨的数量看，5月份新房价格环比上涨的城市数量达57个，比4月份多7个；4月份是 50个，3月份是21个，2月份是38个。如果说新房受限价等因素的影响的话，那么看二手房，5月份二手房环比上涨的城市为48个，4月份为37个，3月份为32个，2月份是14个。 无论是新房还是二手房，环比上涨的城市数都在明显增加。特别是，4月份和5月份四个一线城市二手房价格环比上涨1.1%。其中，北京、上海、广州和深圳分别上涨1.8%、0.6%、0.4%和1.6%。考虑到70个大中城市房价统计指标在房价涨幅的统计上一直很“谦虚”，一个月环比上涨超过1%是很惊人的，照此全年涨幅会超过10%，考虑到一线的房价，这个涨幅确实不低。 第四，土地市场的温度超过预期。对于今年疫情下的土地市场，我之前的判断是，一二线城市不会太差，三线及以下的城市会明显降温。 但从数据看，土地市场的温度明显高于我的预期。中原地产研究中心发布的统计数据显示，上半年50大城市卖地2.29万亿元，同比上涨17.3%；中国指数研究院的统计数据，上半年全国300城市土地出让金总额2.54万亿元，同比上涨10%。从土地溢价率看，前两个季度土地市场的溢价率分别达到12%和16%。北京上半年土地成交溢价率为18.35%，比2018和2019年的13.72%和9.38%，溢价率明显反弹。 对于今年疫情下的市场，我在很多场合不断提醒千万不要误判，千万不要认为经济不好，房地产市场必然不好。这种简单化的骗人的错误逻辑不能一犯再犯。如果第一次犯这种错误，是可以原谅的，第二次犯，也可以勉强原谅，如果第三次再犯这样的错误，别人可以原谅，你自己如何原谅你的智商？ 我反反复复提醒判断房地产市场真实走向的三个基本逻辑： 第一，货币的逻辑，面对疫情冲击，全球货币政策重回宽松，在货币政策宽松的情况下，资产价格，特别是大城市的房价很少有下跌的先例； 第二，避险的逻辑，在经济不确定的情况下，高净值人士可以选择的安全产品并不多，好城市的好房子是少数可以选择避险的产品； 第三，城市的逻辑，不管有没有疫情，中国的房价未来分化会更为明显，好城市的房价会继续上涨，其他城市的房价基本到了天花板。最贵的房子，其实就是最安全的房子。 这三个逻辑虽然简单，但要让很多人真正把握非常难。难的原因是很多人按照自己的收入来判断房价，好比一只蚂蚁按照自己的步伐判断大象能走多远。还有一个原因，罔顾市场规律，投多数人所好的二吊子专家太多，今年又有很多专家预判房价下跌误导了多少买房人，而这种误导仍然在继续。 具体城市的表现我在之前的文章中都基本提到了，在此不再一一点评。不管是深圳，还是杭州、成都、苏州、上海、北京、东莞、惠州。我认为，上半年表现总体都很正常，没有超出预期的。深圳作为风向标城市，我在去年年底就一再提醒今年会上涨，北京上海也是。面对上半年房地产市场跑赢整体经济大盘的态势，有人担心房地产调控会收紧，从而导致房地产的整体趋势逆转。 当然，我们也看到，一些热点城市开始收紧调控，如杭州、深圳和东莞等。在上半年，一些放松调控的举措也被叫停。但是，无论从经济基本面，还是房地产市场，以及货币政策的趋势看，房地产调控整体收紧的概率非常小。政策总体将仍然处于“沉默”的阶段。 在这里特别要提及某机构的统计，说上半年全国房地产出台调控政策“304次”，创历史最高水平。笔者认为，这种说法属于严重误导。今年上半年房地产政策大多属于放松调控的，收紧调控的政策属于极个别，北京、上海、广州没有出台任何收紧调控的政策，绝大多数城市要么放松调控，要么是零调控，政策总体处于静默期，而不是什么创造了历史新高。这是基本常识，在今年疫情的冲击下，稳房地产也是稳经济的重要环节，我们不可能在如此严峻的挑战下仍然继续打压房地产。 对于下半年房地产市场的走势，笔者的基本判断是： 第一，房地产调控仍将处于静默期，极个别城市会有一些收紧的举措，但全国性收紧的概率几乎等于零； 第二、市场走势仍将延续上半年的走势，北京、上海房价反弹的趋势会强于上半年。这里特别提醒一下，我预判北京、上海房价反弹，原因很简单，这两个城市仍然是中国最好的城市之二，房价自2017年下半年至今已经调整快三年了，房价经过调整，总体已经处在合理价位，我认为自住需求者完全可以出手。其他的热点城市，包括东莞、宁波、徐州、大连等这些我一再点名的城市，下半年上涨的态势不会改变，特别是东莞，房价走势很有看头。甚至可以说，上半年看深圳，下半年看东莞。其实，深圳我认为今年的涨势基本结束了，市场将维持目前的态势； 第三、要远离没有城市群概念、没有区位优势、经济实力不强的“三无”城市，这些城市的投资时代已经结束。
如果说中国股市和楼市有什么新的变化的话，那就是，专业投资者和普通投资者的分化更加严重。如果你投入市场的智慧远远小于你投入市场的钱，那最大的可能是，你在熊市靠运气赚到的钱，在牛市中会靠本事亏掉。 最近问我最多的，不是房市，而是股市的表现。这很正常，从最近的行情看，股市的确显现出牛市的一些特征。但熟悉我的人都知道，我很少在公开场合谈股市。原因有二： 一是股市风险太大，即使在大牛市的情况下，很多散户依然不赚钱。很多散户对股市的风险缺乏基本的认知，又不太爱钻研和学习，即使牛市来，也是只往市场投入钱，但不投入智慧； 二是中国股市实在太复杂，太调皮，太稳定。股市的表现在很多情况下和中国经济“脱钩”，经济好的时候，股市不见得好，经济不好的时候，股市又突然好起来。大多数情况下，股市让人绝望，但当你彻底绝望离场的时候，它又牛气冲天。 鉴于股市的复杂性，我很少在公开场合提及股市，以免误导。实在有人问，我就以“股市不属于经济学的范畴，而是属于文学和艺术的范畴调侃。” 当然，说股市没规律是冤枉股市，股市不仅仅有规律，而且规律比较明显。股市最大的规律是，跌得时间长了会涨，涨得高了会跌（拒绝反驳）。如果你要问我这一次股市为什么涨，原因之一就是跌得时间太长了。如果再问原因的话，那就是在资金面比较宽裕的情况下，大多数情况下，资产价格都会上涨。 当然，由于多年来中国股市即使在不差钱的情况下也没有太好的表现，算伤透了投资者的心。对于这个规律，似乎也没有多少人相信。但从道理上讲，资金宽松了，股市上涨比较正常。 但我又听到一种解释：这次股市上涨，是因为房地产的牛市行情结束了。有人认为，中国股市和中国楼市之间存在着一种跷跷板效应，在房价已经很高，房地产调控依然没有放松的情况下，钱就会流向股市。 这话貌似有一定道理，比如，上一波牛市是2014年启动，2014年，恰好房地产开始进入全国性下跌周期的时候，2015年7月，股市暴跌，牛市结束，而中国房地产开启了一波波澜壮阔的上涨。但是，这不是什么规律，而是一种巧合。因为这种逻辑背后的假设很可怕，就是市场上的钱，要么去炒房，要么去炒股。去股市的钱和去房地产的钱是一拨钱，这和事实情况并不相符。 我一再说，中国的房价不是炒上去的，投资需求占中国房地产市场的比重一直很低，房价上涨背后的逻辑比股市更要复杂，但买股票纯属投资，而不是当股东，但买房子除了投资需求，大多数是出于居住的需要。房价上涨背后的推动因素和股市是不一样的。但是，作为资产价格，股市和楼市共同的规律是，当货币政策宽松的时候，股市和楼市起码不缺流动性。当流动性宽松的时候，正常情况下，股市和楼市都有上涨的动力。这意味着，股市和楼市之间并不是什么“跷跷板效应”，而是一种共振效应。 股市牛了，是因为房价要下跌了，或者预示着房价要下跌了。这种结论纯属想象，甚至更直接一点说，只是股票分析师的一种噱头。比如，今年上半年，房地产市场整体表现非常正常，该涨的仍然在涨，好房子仍然稀缺，好城市仍然是大家的首选，这种逻辑并没有改变。人们对好城市的好房子的需求不会因为股市牛了而减少。把房子卖了炒股的要么属于赌徒，要么属于智商欠费的。房子和股市一样，疯牛的情况下，上涨船高，价格都会上涨，但最终都会回归基本面。 就股市而言，股票价值最终取决于企业的基本面和经济基本面，毕竟不是每个股票都是茅台，毕竟疫情对经济的影响没有结束，经济基本面还没有完全复苏。上帝的最终归上帝，凯撒的最终归凯撒。就房价而言，城市的品质和房子的供求是最终决定房价的主要因素。品质一般的城市，如果住房供大于求，是不可能继续上涨的，除了通胀效应。这意味着，股市也好，房市也好，流动性的推动只是外因，决定价格的最终因素还是基本面。 所以，不要担心牛市影响房市，房市有自身的价格逻辑。就目前而言，中国房地产正在回归健康，房价普涨的阶段早已过去，投资房地产不需要智商的时代已经结束，房地产投资从普通投资正在转向专业投资，房地产的未来属于“大城市”，城市和房子的品质决定价格的时代正在到来。我仍然坚持我的判断，对今年一线和热点城市的房价继续看涨，这些城市的自住需求是可以出手买房的。记住，凡是在大城市可以买房的人，都是起码有点智商的，不会卖掉房子，或者拿着买房子的钱杀入股市。 而且我要特别强调，很多人抱怨中国股市不赚钱，中国股市不是牛市，不是熊市，而是韭菜市。韭菜割不尽，春分吹又生。这种言论不符合中国股市的实际。我其实一直认为，中国股市是全球最好赚钱的市场之一，每年都有一两波行情，即使是在大熊市的情况下。 你为什么不赚钱，因为你根本没有投入你的智商，你没有对股市做基本的研究，你没有对你投资的股票做基本的研究，你甚至连上市公司是做什么业务的都不知道，一个小道消息就杀进去，你不当韭菜谁当韭菜？就此而言，中国股市是公平的，大多数韭菜的确不值得同情。至少在我的朋友里面，有很多资本市场的，他们是赚钱的，他们赚钱的原因也很简单，就是真正的投入智商做研究。 格雷厄姆说，牛市是普通投资者亏损的主要原因！没有比这更深的道理了。即使百年难遇的大牛市，如果你不研究，不从一个普通投资者转型为专业投资者，你也赚不了钱的。即使你赚了钱，你也从股市带不走的。其实，房地产也一样。如果说中国股市和楼市有什么新的变化的话，那就是，专业投资者和普通投资者的分化更加严重。如果你投入市场的智慧远远小于你投入市场的钱，那最大的可能是，你在熊市靠运气赚到的钱，在牛市中会靠本事亏掉。
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