大城市通过政策组合,控制居住成本、吸引人才,对加快转型发展意义重大 2020年,部分热点城市房地产市场快速“升温”,尤其以改善型刚需、“学区房”概念等,量价涨幅最为明显。2020年2季度以来,热点城市的房地产销售和价格快速“升温”。其中,2020年4季度,一线城市商品房销售面积同比增幅达54%;改善型刚需增长较大,三房及以上户型占比66%、较2019年提升5个百分点。“学区房”概念量价涨幅也很明显,有的热门小区全年价格涨幅超60%。 横向比较来看,我国热点城市的房价收入比,已明显高于其他主要国际大都市。衡量城市房价水平的一个重要指标是房价收入比,即家庭住房的总价格除以家庭年收入,反映城市房价的相对高低。根据Numbeo数据,2020年年中,我国样本城市房价收入比为28.4倍,是全球主要经济体中最高的。其中,深圳、北京、上海等热点城市,房价收入比均已经超过35倍,大幅高于其他主要国际大都市。 过高的居住成本,已对部分热点城市发展产生一定负面影响,比如高校毕业生趋势性流失、人口出生率持续回落等。2017年起,上海重点高校毕业生留沪比例连续回落,例如复旦、上交毕业生留沪比例,2019年较2016年分别下降3.3和5.8个百分点;清华、北大毕业生留京比例,2019年较2013年降幅达8.5和15个百分点。此外,人口出生率持续回落,也侧面反映居住成本对城市发展的影响。 从流向来看,近年来的人口流动,趋于向居住成本更低、产业快速发展、户籍政策相对宽松的地区集中。从代表性高校毕业生的去向来看,从热点城市流出的毕业生,主要流向了中西部地区核心城市,以及东部二三线城市等。这些地区的居住成本(房价或租金)较热点城市更低,高技术产业快速发展,带来了更多高质量的工作机会。一些城市还会推出补贴、落户等优惠政策,加大对人才的吸引。 中央政策已将城市住房问题,提到很高的政策高度;就部分城市而言,如何通过政策组合控制居住成本,对加快转型发展意义重大。中央经济工作会议指出,“住房问题关系民生福祉”,并首次提出要“解决好大城市住房突出问题”。近期北京、上海等地,相继出台扩大土地供应、增加住房供给的举措。对城市而言,通过更全面的政策组合,控制生活成本、吸引人才,有利于经济转型与可持续发展。 风险提示:房地产政策出现重大调整。 报告正文 2020年,部分热点城市房地产市场快速“升温”,商品房销售及价格均大幅上行。2020年2季度以来,热点城市的房地产价格和销售快速回暖,一线城市全年商品房销售面积同比增长14.3%,其中4季度增幅达54%。价格也上行明显,4季度的住宅价格指数同比增长超过2.5%,是2018年以来首次达到这一增速水平。从结构来看,一线城市的商品房销售以改善型需求为主,比如2020年三房及以上的户型占比约66%,较2019年提升5个百分点。 上海、深圳等代表性城市,改善型刚需、“学区房”概念等,量价涨幅最为明显。2020年,上海、深圳二手房成交面积分别同比增长34.3%和22.5%,深圳在年中月度增速一度超过80%,上海12月增速则突破100%,成交价格也快速上行。其中,90平方米以上的二手房成交量占比,上海、深圳2020年分别比2019年大幅提高9.9和8.0个百分点。“学区房” 概念的住房成交量和价格涨幅也很明显,有的“学区房”小区涨价超过60%。 横向比较来看,我国热点城市的房价收入比,已明显高于其他主要国际大都市。衡量城市房价水平的一个重要指标是房价收入比,即家庭住房的总价格除以家庭年收入,反映城市房价的相对高低。根据Numbeo数据,2020年年中,我国样本城市房价收入比为28.4倍,是全球主要经济体中最高的。其中,深圳、北京、上海等热点城市,房价收入比均已经超过35倍,大幅高于其他主要国际大都市。 过高的居住成本,已对部分热点城市的发展产生一定负面影响,比如重点高校毕业生的流失等。2020年上海交通大学毕业生留沪比例71.9%,较2016年下降4.8个百分点;复旦大学毕业生留沪比例也从2016年的阶段性峰值78.5%下滑近6个百分点。这一现象在北京等高房价城市也有体现,例如清华、北大留京的毕业生比例,2019年较2013年分别下降了8.5和15个百分点。 人口出生率的持续回落,也侧面反映了居住成本过高对城市发展的负面影响。2016年后,上海的人口出生率和自然增长率持续回落,2019年出生率已降至7‰、较全国总体水平低3.5个千分点,比全球水平低11个千分点(2018年值),人口自然增长率仅为1.5‰。从全国主要城市的表现来看,当房价收入比超过一定水平,房价相对收入的进一步抬升,便可能压制城市的人口增长。 [1] 图12中的房价收入比,为新建商品住宅成交均价口径下计算的数值。 从流向来看,近年来的人口流动,趋于向居住成本更低、产业快速发展、户籍政策相对宽松的地区集中。从代表性高校毕业生的去向来看,从热点城市流出的毕业生,主要流向了中西部地区核心城市,以及东部二三线城市等。这些地区的居住成本(房价或租金)较热点城市更低,高技术产业快速发展、带来了更多高质量的工作机会。一些城市还会推出补贴、落户等优惠政策,加大对人才的吸引。 [2]图16中的上市公司市值,包括了该地在A股、港股、海外上市的企业。同时在A股和港股挂牌上市的企业,以A股市值为准。其中剔除了上市公司市值负增长的3个城市。 中央经济工作会议首次提出要“解决好大城市住房突出问题”,已将城市住房问题提到很高的高度。中央经济工作会议指出,“住房问题关系民生福祉”,并提出多项举措扩大城市住房供给,稳定房地产市场。比如保障性租赁住房建设、加大土地供应、降低租赁住房税费负担等。住建部年度工作会议也着重提出,要解决好大城市“住房困难群体”的住房问题。 就部分城市而言,通过更全面的政策组合,有效控制生活成本、吸引人才,对于增强发展潜力、加快经济转型,具有重要意义。近期,部分热点地区响应中央政策,推出系列举措,从加强监管、控制需求、扩大供给等3方面着手,控制居住成本。其中打击违法违规行为、加强限购限贷等举措,侧重平抑短期市场波动;增加商品房用地供应、加强租赁住房建设、推进旧房改造等方式,多元化地扩大住房供给,则更加立足长远。比如北京提出,2021年将提供300公顷以上的商品房供地、5万套政策性住房;上海也表示将增加商品住房用地、供应5.3万套租赁房。通过全面的政策组合,长效解决城市住房问题,对加快转型发展意义重大。 经过以上研究,我们发现: (1)2020年,部分热点城市房地产市场快速“升温”,尤其以改善型刚需、“学区房”概念等,量价涨幅最为明显。一线城市中,三房及以上户型成交占比约66%、较2019年提升5个百分点;有的热点学区,二手房价涨幅超过60%。 (2)横向比较来看,我国热点城市的房价收入比,已明显高于其他主要国际大都市。2020年年中,我国样本城市房价收入比为28.4倍,是全球主要经济体中最高的;其中,深圳、北京、上海等热点城市,房价收入比已超过35倍。 (3)过高的居住成本,已对部分热点城市发展产生负面影响,比如高校毕业生趋势性流失、人口出生率回落等。例如复旦、上海交通大学毕业生留沪比例,2019年较2016年下降3.3和5.8个百分点;上海人口出生率,已降至7‰。 (4)流向来看,近年来的人口流动,趋于向居住成本更低、产业快速发展、户籍政策相对宽松的地区集中。热点城市流出的毕业生,主要流向了中西部地区核心城市,以及东部二三线城市等,这些城市在居住成本等方面具有优势。 (5)中央经济工作会议首次提出,要“解决好大城市住房突出问题”,将城市住房问题,提到很高的政策高度。就部分城市而言,通过更全面的政策组合,控制生活成本、吸引人才,有利于城市的经济结构转型与可持续发展。 研究报告信息 证 券 研究报告:城市住房问题,值得提到更高位置 对外发布时间:2021年01月26日 报告发布机构:开源证券研究所
社科院报告称明年房价或同比增5%。12月21日,由中国社会科学院财经战略研究院等联合推出的《中国住房发展报告(2020-2021)》在京发布。报告指出,2021年中国楼市总体有望延续平稳。从总体上看,预计2021全年商品住房价格同比增幅可能会下降维持在5%左右。报告建议,在一些热点城市和炒房屡禁不止的城市率先加快试点开征,争取在“十四五”期间开征房地产税。 报告显示,过去一年住房市场经历了先降后升的V型变化,全国住房价格增幅经历了下降、回升和企稳的过程,截至2020年11月,房价平均水平突破万元大关,全国房价平均为10071元/平方米,同比增长7.9%。其中一线城市房价水平大幅领先其它层级城市,一、二线城市二手房价格增速先缓慢下降再微幅上升,三线四线城市二手房价格增速有所回落。其次,房价水平区域差异大,东部地区领先,中西部地区并进,东北地区垫底。最后,城市群房价增速总体放缓,中心城市增速有所收窄。 报告预测,在没有重大政策转向和新的外部冲击以及疫情显著好转的情况下,中国楼市总体将延续平稳,但其结构性潜力仍在。预计2021年中国楼市将继续延续平稳恢复的态势,预计2021年房地产租赁市场将有所改观,保障性租赁市场的步伐也将会进一步加大。 从总体上看,预计2021全年商品住房价格同比增幅可能会下降维持在5%左右,商品住房销售面积同比增幅可能将保持正增长并再创历史新高,房地产开发投资同比增速也将会有所下降,持续保持在7%左右。从时间上看,2021年上半年将保持恢复性增长,各月同比增幅将从2-4月份的剧增,到4-6月高增,再到6月以后正常增长,年稳季变的态势仍将持续。从空间上看,中心城市、都市圈和城市群复苏较好甚至出现过热,其他城市复苏较慢,部分城市甚至陷入衰退,分化可能有所扩大。
央行一边放水,货币贬值预期增加,房子保值增值的特性被市场重新挖掘,炒房预期增加,房价不涨都难,可是面对经济下滑压力,央行不放水也难,不仅仅上海房价20年以来大涨,深圳房价也在涨,部分18线小地方也在涨,据说某些地方好的楼盘楼层准备售卖26000元左右,真假难辨,姑且作为传言看待,但是十八线小地方房价超过2万元早已经是事实。 据媒体报道,“上海二手房一天一个价”,优质双学区、九年一贯制学区房,涨幅已超过20%,单价直冲20万元/平方米。“10天内房价跳涨超过40%”。上海房价本来就已经很高了,短期跳涨40%彻底惊呆了市场和购房者。 这样的房价可以说是刚性的需要,难道就没有炒作的成分,很难说的,卖过二手房,也去买过二手房,中介机构在其中扮演的角色是很难评价的,买卖双方对房价的掌握远没有中介机构来的准确,因此部分不良中介机构就会扮演着推涨房价的角色。 20万一平米,一套100平米房子就是2000万,显然这不是一般的白领可以买得起的,在上海年薪达到100万元并不是太多,三四十万倒是有一定的比例,可就是三四十万的年薪要买2000万的房子,也是基本上没有可能的。 央行一边大放水,一边严控资金违规流入楼市,这是很难的,何为违规资金,实际上在现实生活中很难界定,私人借贷买房,算不算加杠杆买房,算不算违规资金。关键是央行不断宽松货币政策刺激经济,经济是可以快速恢复增长的,但是超发的货币也很容易推涨资产价格,这其中就包括房价。 我是很反对央行实施过度宽松的货币政策 的,现在的中性货币政策实际上界限不是很清晰,20年两次降准释放1.75万亿元资金,两次通过MLF资金降息30个基点,但是口径上依然是中性货币政策。 2020年初各国央行集体大放水,近期美国还推出了9000亿美元和19000亿美元的经济刺激计划,从全球来看,美国、伦敦房价均创历史新高,韩国首尔房价上涨,日本东京的土地价格也创近期新高。上海是一线城市,经济高度发展,城市中心可开发土地基本上已经没有了,房子成为了不可再生的稀缺资源,尤其是学区房更是成为稀缺中的珍贵品,卖掉一套就少一套,可是望子成龙望女成凤下的父母,不断的希望买到学区房,给孩子提供最好的教育,上海房价上涨尤其是学区房房价上涨自然不能幸免。 货币发行多了,资产价格总会上涨的,这给房地产调控增加了很大的难度,央行给实体经济带来的融资利率下降,可是会被地产价格上涨带来的综合成本上涨完全吞噬。 现在是没有把地产价格上涨纳入到通胀计算范畴,如果把地产价格上涨纳入到CPI计算公式,我国CPI上涨要比目前高得多。上涨的房价增加了居民的焦虑,也吞噬了居民的幸福感,为了一套房子,得节衣缩食。 1月份因为受到霜冻的影响,蔬菜价格明显上涨,猪肉价格再度翘尾,加上国际上大宗农产品(行情000061,诊股)价格也在上涨,1月份CPI 又会是多少。
房价事关你我他,不管是涨还是跌,都会引发财经媒体的巨大关注,引起网友的共,展开各种各样的吐槽。 第一财经记者梳理了中国房价行情平台上15个新一线城市的平均单价数据发现,房价全部过万,有6个城市超过了2万元/平方米,其中杭州位居第一,南京第二。中部的强省会长沙房价在15个城市中垫底,11715元,房价收入比最低,2019年长沙城镇居民人均收入达55211元,如果按照购买100平米房价计算,一个人不吃不喝长沙大约需要18年,虽然买房也不是太轻松,这个房价收入比在全国看不算高,按照我的工资收入,购买某地100平米房子不吃不喝大约需要50年,有网络统计数据显示均价已经超过1.8万元,二手房房价超过2万为数不少,但低一点也有,13000元左右,这可不是一二三线城市,而是十八线小地方,一个十八线城市的房价竟然超过不少一线城市的房价,买房压力山大毋庸置疑。 房价为什么贵?为什么涨不停,与目前的财政收入有关系,因此部分地方总是不断的稳定房价,最好是希望房价不断上涨,土地价格不断上涨,可以带来源源不断的卖地收益,可以实现滚动投资,推动当地经济快速发展。 现实也是如此,18年统计数据是过去20年卖地收入高达40万亿元,平均是每年2万亿元,20年大概率超过7万亿元,已经是过去二十年平均的3.5倍,这就是房价上涨的好处,可以带来源源不断的土地收益。 可是房价上涨需要老百姓(行情603883,诊股)支付越来越多的钱购买房子,有一个说法是六个钱包买房,等于是为了买一套房子,将需要六个家庭拿出所有的积蓄才可以,这就挤压了六个家庭的消费,实际上也伤害了六个家庭的幸福。 房价过高不仅挤压消费,影响老百姓的生活幸福感和获得感,还增加经济转型成本,提升科技创新成本,房价涨不停,高层急在心里,出台了各种调控政策,像房住不炒,不作为短期经济刺激手段等,银保监会也是严控违规资金进入楼市,最近出台了三条红线和银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度,对不同类型不同规模的银行机构分档设置房地产贷款余额占比、个人住房贷款余额占比“两条红线”。前者从40%到12.5%不等,后者从32.5%到7.5%不等,虽然是从控制金融风险角度考虑,但不排除有调控地产价格的因素 。 地产价格上涨不仅仅是资金问题,还有供应的土地价格问题,土地价格高了,房价怎么都不可能下跌,开发商需要盈利,这就是面包与面粉的关系,面粉价格高了,面包价格怎么可能下跌。另外高层政策还是很容易被地方政府化为无形的,地方政府可以通过光明正大的放宽落户政策和吸引农民购房等增加房地产需求,减少土地供给影响市场地产销量,就可以稳定房价,部分地方甚至不许开发商降价促销,稳房价的意图十分明显。 房价博弈是一个非常敏感的话题,大部分地方政府不希望房价下跌,拥有多套房者更不愿看到房价下跌,可是刚需购房者眼巴巴看着房价下跌。但房价上涨确实不利于经济的转型,房价走向何方。
11月14日,全国政协经济委员会副主任、工信部前部长苗圩,在某知名媒体主办的论坛上表示,近年来,我国已走出了人口红利期,老龄化问题日益凸显,由此带来的经济增长、人口就业等一系列问题值得高度重视。苗圩提供的数据显示,全面放开二胎后,也并没有引发生育高峰。2019年我国新生婴儿1465万人,出生率降至10.48‰,预计2030年将进一步降至不到1100万人。 苗副主任的此论一出,人们立马将其与此前网络上热议的“全面放开三胎”的讨论联系了起来。经济分析师任泽平就以《建议先放开三胎:中国人口报告2020》为题,刊发了团队研究出的年度人口报告。报告提供的数据显示,中国人口将在“十四五”时期陷入负增长,2050年左右开始将急剧萎缩,2100年占全球比例将从当前的约19%降至7%。为此,任泽平建议提供孕期补助、加大幼龄孩童托育服务供给等公共服务,以鼓励生育。 其实,早于2018年,全国人大代表朱列玉,就曾向全国人大递交过一份实行全面放开三孩政策的议案。他在议案中写道:“中国生育率低于更替水平已达20余年,如不尽快调整人口政策,增加人口,中国将会进入低生育水平国家,故建议尽快全面放开三孩政策。”就为何要建议放开三孩政策?朱代表给出的解释是:“全面二孩政策实施的效果和预期有着很大的差距,不仅没有引起人口的井喷,人口出生率还是在下降”。 但问题在于,既然全面放开二胎的政策,其实施效果和预期,有着很大的差距。那么,全面放开三胎,又何尝不会如此,进而再次出现“不仅没有引起人口的井喷,人口出生率还是在下降”的现象呢?甚而可以说,这种现象将是一种必然。原因在于,以目前的养育成本和养育观,不要说全面放开三胎,就是全面放开生育,人口都不会出现报复性反弹。是的,高企的养育成本,无疑是当前制约我国生育意愿的根本原因之一。 首先表现为,高房价已然是“最好的避孕药”。美国最大的房产平台zillow,于2018年年中发布了一份研究报告。报告显示,房价平均每上升10%,生育率就下降1.5%。在洛杉矶、西雅图、纽约这样房价高企的大都市,房价对生育率的影响,表现得尤为明显。除此之外,报告还显示,与房价上涨相伴的是,美国女性的生育年龄,也从2010年的27岁推迟为29岁,整整推后了两年时间。而在生育率方面,据统计2007年美国生育率数字为2.12。到2017年时,该数值已经下跌至1.76。简单来说就是,近年来,美国的房价不断的创新高,其生育率则在不断的创新低。 易君健、易行健用香港1971-2005年生育率、房价指数的数据,研究房价上涨对生育率的长期影响。也得出相似的结论:房价指数上升1%,总生育率将下降0.45%。 那么中国内地呢?就房价与生育率的问题,中国人民大学的葛玉好研究员在《人口研究》(2019年第1期)上发表了一篇题为《房价对家庭生育决策的影响》的学术论文。论文基于2014年中国家庭追踪调查数据,研究了房价对家庭生育决策的影响。论文选用已婚夫妇结婚当年,和结婚5年后的房价,分别作为生育一孩和生育二孩的影响因素。并通过比较一套房和多套房的相关结论,讨论了房价影响家庭生育决策的渠道。研究发现:1、房价对生育孩子的概率有显著负影响,房价每上涨1000元,生育一孩的概率将降低1.8%-2.9%,生育二孩的概率将降低2.4%-8.8%;2、房价推迟了女性的初次生育年龄,房价每上涨1000元,初次生育年龄将提高0.14-0.26年;3、房价上涨对生育决策的影响理论上存在挤出效应。文章的结论表明,我国生育率下降与房价上涨有着一定的相关性。 事实上,早于2018年4月,央行货币政策委员会委员樊纲曾提出一个“六个钱包论”。说的是,一对年轻人想结婚了,若想有一套属于自己的房子,需掏空夫妻双方的父母、祖父母、外祖父母三代人“六个钱包”的积蓄,方能凑足这套房子的首付。一个孩子尚且要掏空一家三代人的“棺材本”,若是两个孩子、三个孩子,那得掏空多少个钱包呢?哪里有足够的钱包,可供掏空? 以上是我国城镇户籍居民所面临的生存与生育难题,那么农村户籍居民呢?他们的生育意愿也高不到哪里去。在我国的特殊国情下,农村地区适龄的青壮年劳动力,基本都在城镇务工。新华社新媒体曾于2018年8月17日刊发过一篇题为《特写:农民工夫妻的七夕爱情故事》的文章,文章写道:“根据国家统计局发布的《2017年农民工监测调查报告》显示,2017年农民工总量达到28652万人,其中,外出农民工17185万人,有配偶的占64.5%。大多数农民工夫妻一年都难得见上一面”。正如新华社提及的,大多数农民工一年尚且难得见上一面,这生育问题又如何解决呢? 当然,相比于上述农民工,还是有少数幸运儿的。在异乡,他们夫妻可共同生活在一起。但孩子的教育高昂的学费问题,同样可以成为他们“最好的避孕药”。受限于户籍制度,可在务工地接受教育的绝大多数务工人员的子女,只能就读于民办学校。而这些教学水平一般的学校的学费,通常贵的惊人。以广州市白云区为例,这类学校的学费,通常都在每学期1万元以上。如果再加上校车费、通讯费、午餐费、托管费……在这类学校就读,全年的各种学杂费加总起来,至少需3万元以上。而这些农民工的收入却低的惊人,人社部给出的统计数据显示,2017年末,全国农民工人均月收入水平为3485元,东部地区收入稍高,为月均3677元。这也就意味着,剔除全家的衣食住行等生存型消费外,一个务工人员的全年所得,仅够一个子女在城市的教育支出。若是两个孩子、三个孩子,那么其父母基本就是为孩子的学费打工了! 我想,这也正是为何放开二胎后,人口不仅没有引发井喷,反倒是出生率开始下降的原因之一。也正是基于此,如在政策上,不能切实的帮国民降低养育成本,不能切实的帮国民扫清上述后顾之忧,就是真的全面放开三胎,乃至全面放开,试问又有多少人具有有效生育需求(有生育的想法又具有生育条件)呢?生育率又怎可能提高呢? 也就是说,要想提高生育率,政府不能单靠“放开三胎”。
最近一段时间关于新一线城市房价的新闻可谓是层出不穷,特别是不少新一线城市的房价都跨过了万元大关,面对着这样的情况,我们到底该怎么看?这样的上涨会带来房地产的涨价时代吗? 一、15个新一线城市房价过万? 根据第一财经的报道,第一财经记者梳理了中国房价行情平台上15个新一线城市的平均单价数据发现,有6个城市超过了2万元/平方米,其中杭州位居第一,南京第二。中部的强省会长沙房价在15个城市中垫底,房价收入比最低。 根据第一财经·新一线城市研究所2020年6月发布的《2020城市商业魅力排行榜》,2020年15个新一线城市分别是成都、重庆、杭州、武汉、西安、天津、苏州、南京、郑州、长沙、东莞、沈阳、青岛、合肥、佛山。 数据显示,15个城市中,有6个城市单价超过2万元/平方米,有2个城市超过了3万元/平方米,分别是杭州和南京,均为经济大省的省会。其中,2020年10月均价还低于南京的杭州,2个月后均价超越了南京,以33862元/平方米位居新一线城市榜首。单价超过2万元/平方米的新一线城市,全部来自东部沿海发达地区。 相比之下,中西部的城市均低于2万元/平方米。其中武汉、合肥和成都位居中西部前三位,这几个城市当前的高新技术产业发展都十分不错。高新产业(行情300832,诊股)、新兴产业发展好的城市,往往集聚更多的年轻人才,收入也比较高,购房动力较强。 二、房地产价格上涨到底该怎么看? 看到各大新一线城市的房价全面过万这件事我们不能一看到就说这是大规模的上涨或者说这是市场的问题,我们不能带着情绪来看待,这件事需要更加理性的对待: 首先,对于大多数城市来说,这些新一线城市基本上都有一些明确的特征,大部分都是各地的相对区域中心,在区域经济发展过程中起到至关重要的作用,所以在这样的情况下,这些地区的人口将会呈现出快速集聚的特征,伴随着人口的增长,特别是劳动力水平的提升,必然会有房地产市场需求的提升,我们中国的城市化水平这些年来都是非常高水平的城市化,所以在高水平城市化的发展过程中,必然会有房地产市场的相对应发展,所以从这个角度出发,这些新一线城市的房地产价格过万也就显得非常正常。 其次,从产业经济的角度出发,各个新一线城市都有属于自己的产业优势,这些产业优势帮助新一线城市形成了自身的竞争力,比如说杭州在互联网领域特别是电子商务领域拥有绝对的市场优势,成都是西部工业、互联网产业的中心,苏州是整个苏南地区的制造业核心基地,合肥是中部科技竞争力最强的市场,在这样的经济集聚的过程中,大量的企业发展必然带动了当地居民生活水平的提升,所以当地房地产价格的上涨也就显得非常正常,是和当地的经济发展水平相适应的。 第三,城市吸引力的角度出发,其实并不是一个地方的房地产价格越便宜就越好,像鹤岗、乳山这样的城市实际上并不能真正吸引人才,一直有一个观点,这就是城市的房地产其实从某种意义上来说相当于这个城市的股票,一个城市发展的越好,来到这个城市的人才就越有可能从房地产之中享受城市发展的红利,所以城市的房地产价格如果想要吸引人才的话,需要保持一个度,这就是既不过度便宜,也不过高,一方面,让新引进人才能够买得起房子,另一方面,让更多的人可以看到城市发展的红利。 三、对于我们普通人该怎么看? 首先,在国家房住不炒理念的贯彻实施之下,各地的房地产其实将会处于比较平稳的状态,既不会突然暴涨也不会大跌,在这样的情况下,这些房价过万的城市如果要买房的话,建议还是量力而行,找到适合自己使用的房子,这才是最关键的所在。 其次,对于我们大多数人来说,大家买房对于房价未来没必要过度担忧,这些新一线城市正如我们前面所说的那样,是区域的中心,相对而言城市的优势还是很大的,所以不会出现房价大跌的现象,房价的支撑力还是相对较强的。 大家根据自身需要买适合自己的房子就行了,不要炒作,理性买房这是最关键的。
01 限购退出 年底了,展望一下2021年。 近期,几个城市的主管部门咨询,是不是2021年住房限购要退出了?因为,近期国家部署2021年的经济工作时,在“扩大内需”方面,提出“有序取消一些行政性限制消费购买”的规定。谈到限制消费,一个是限制购车消费,比如摇号、限制异地上牌、过户,另一个就是住房限购了。 2014年,当时在贯彻高层关于“市场配置资源的决定性作用”的指示时,也提出要退出行政干预。我记得,2014年下半年开始,除了4个一线城市和三亚,全国43个限购城市全部退出限购。紧接着,2015-2018年楼市迎来了史上最火行情。抄底使然,大家特别关注限购动向。 我问了这几个主管部门,你们是怎么看的?他们很坦白地说,我们希望能够放开住房限购,因为本地住房消费升级特别快、改善性需求量也大,有的家庭希望买第三套,但现在的政策不允许。 可见,很多地方政府还是希望限购能松绑,激活当下的楼市,甚至再来一波上涨行情。 02 有的城市,限购不得不退出 但我个人认为,今非昔比、物是人非。 首先,当下不可能赤裸裸地松绑限购了。因为,房住不炒、“不以房地产作为短期刺激经济的手段”,这是谁也不能触碰的顶层红线。即便楼市确实下行明显,退出限购或许能托一托底,毕竟稳定压倒一切,但退出这个举动,依然传达的是“短期刺激”的信号,也违背了房住不炒。 所以,即便2021年有的城市退出限购,也不会直接这样做,在楼市治理上太low。怎么操作呢?聪明一点儿的,就是往政策导向上靠。既然直接松绑吃相不好看,那就把松绑限购的私货,夹带在“吸引人口”、“招商引资”中,并给市场传达这样的信号,地产与实体经济协调发展。 比如,近期有传言称,天津要退出限购,“符合天津产业发展的外地职工,由企业统一申报,不用落户即可享受天津市民购房同等资格”。尽管官方辟谣了,但从历史经验和现实困境来说,无风不起浪。多说一句,貌似是发改部门出面辟谣的。调控是住建的事,其他部门当然义正言辞了。 可见,如果能在地产与人口引入、产业和区域发展上,能把“限购不得不松绑”这事儿给圆了,压力会小很多,操作起来心理就不会犯难。特别是,如果楼市下行,很多地方蠢蠢欲动。 当下,楼市正在朝着这个方向演进。 下表是贝壳总结的2020年房价跌幅较大的TOP10城市,很多热点二三线城市上榜。过去几年,棚改、去库存刺激,加上都市圈打造,楼市风生水起。但是,人口和企业引进、产业打造、公服配套、城市面貌等,这不是2-3年就能搞定的。说白了,一个城市不可能短短几年就脱胎换骨。 所以,当前期棚改和去库存等刺激政策退出后,今年的疫后纾困政策也开始退出,而源源不断的新房供应开始压顶,二手房挂牌量也开始暴增,房价就从最反映交易情绪的二手房市场撕开一道口子。所以,不管愿不愿意,不管采取什么形式,估计2021年部分城市的限购政策要退出。 03 大家一定要相信,趋势的力量 不过,千万不能高估限购退出的效果。近期,某都市圈热点城市,将外围区域限购进一步松绑,非户籍可以买两套。但效果怎么样呢?很一般,市场并未明显回升。 其实,这几年“抢人大战”将入户门槛不断降低,变相突破了限购。即便不入户,持有形形色色的人才卡,有的地区也睁眼闭眼。 近日,在大湾区某城市调研,发现有些区域外地购房客户占到60%以上的份额。我反问到,不是有限购吗?在座的开发商或支支吾吾,或诡异地笑,你懂的! 可见,但凡楼市平稳或下行,限购需要提交的材料要求就松了很多。但是,我们发现,即便限购松了,但房价并没有大涨。 很重要的原因是,进入楼市的资金明显被控制了。也就是说,光松绑限购还不行,还得杠杆这个神器。今年上半年纾困疫情,杠杆率上升了,但流向楼市的资金增速下行。银保监会主席郭树清在权威期刊撰文指出,房地产贷款增速三年下降12个百分点,房地产金融化泡沫化势头得到遏制。 据珊瑚数据监测,今年,深圳、东莞、宁波、上海等少数城市房价上涨,但掩盖不了大部分城市房价比较稳定,甚至下行的趋势。其实,只要资金端能控得住,房价就不会大涨。当前,各大城市的房价已在历史最高位,当上涨幅度小了,谁都担心买了不划算、覆盖不了成本,或者砸在手里。 近期,不断有朋友咨询我,手上的房子卖不掉,之前还有买家咨询,现在看房的都没有了,该怎么办? 现在,除了京沪深,各个城市都不缺房子,不但新房继续扎堆儿,前几年楼市繁荣,加上2-3年的限售开始到期,重点城市二手房挂牌量都创新高了,二手房的消化周期都在80个月以上。 当下,在多数城市,入户几年的人口、有钱的人等,在地产上基本高配了,再增加地产配置的意愿降低了。没房的,买房意愿强烈的,就是那些刚入户的、外来的人口。 04 贸然冲进去,要站一生岗了 所以,除了京沪深,少数热点城市的核心区,还具有限购的必要性外,其他的都可能要退出了。对于购房者来说,但凡哪个城市要取消限购,我个人觉得,不要贸然冲进去,即便短期楼市企稳回升,2-3年后下跌是必然的事情。 因为,限购退出,其实就是为了启动新一轮去库存。问题是,上一轮去库存,是“从上到下”推,有强力杠杆支持才实现的,未来呢? 近期,大家可能都注意到了,在住房方面,国家多个重要的会议和文件,都在强调一件事情,就是发展住房保障和长租房市场。在促进“内循环”、打造消费增长极、塑造新动能的新时期,谁抓住了机会,谁就在新发展格局上占得先机。所以,这就是为何,国家强调大力发展住房保障和长租房。 其实,这也是国家也在各地“出招”,告诉你城市和楼市的未来在哪? 谁的保障房和长租房做的好,谁就能集聚更多的人口。哪个城市的楼市表现好,不要看全国普涨时,它涨了多少,而要看全国回调期,它能不能撑得住。近些年,一线城市及杭州、西安、佛山、东莞、宁波等城市的楼市表现好,除了大环境外,关键是长期人口净流入,刚需底座不断夯实。 下表是2017-2020年房价上涨TOP10城市。当告别回升期,还留在这个榜单的,基本都是人口净流入、刚需底蕴厚的城市。2017-2018年,棚改货币化、去库存正酣,很多城市借此上位,如济南、天津、青岛。2020年,前期宽松政策退出,海量供应没了接盘侠,二手房价就开始下跌了。 2021年,形势更加明朗了。一方面,楼市一定不会有刺激政策。另一方面,疫情后的纾困政策开始退出。尽管强调货币和财政宽松“不急转弯”,但转弯是必然的,只是不要那么急。这意味着,社融和M2增速已经触顶回落,这是必然的,货币对楼市“去杠杆”也是必然的。 大家想想,今年疫情冲击那么大,纾困政策那么多,杠杆率提升了那么多,特别是居民杠杆率首次突破了60%。但是,居然还有很多核心城市的二手房价下跌。这与过去货币宽松,完全不是一回事。为何出现这种情况呢?很简单,信息很透明,老百姓(行情603883,诊股)很聪明,资本也很聪明,谁也不愿意被收割。 2021年,没了货币这个助燃剂,今年借疫情窗口期获利的有些城市,楼市大概率要裸泳了。所以,即便有的区域限购退出,但不一定是好消息。 2015-2018年楼市普涨,转化到现在,就是海量二手房挂牌。同时,过去几年各个城市供地都非常多,新房供应也很多,如果没有接盘的,贸然进入者就会高位站岗了。 放在过去,站几年岗还能解套,未来想解套恐怕不行了。 05 未来是城市竞争的时代 所以,这就是为何,近期福州、石家庄、南昌、济南等热点二三线城市,祭出了零门槛落户的政策。 为何,贵为一线城市的广州,外围7个区将落户门槛降至大专;为何最牛地级市苏州,GDP排名全国第六,人口长期净流入,居然祭出“租房落户”政策。 因为,高瞻远瞩者,越发展越焦虑。 大家都在争抢新一轮发展的制高点——人口。取消限购,即便能将购买力刺激起来,但仍旧是投资客,手法娴熟的他们,知道怎么来坐庄、在哪里收割、如何轻松套现。他们会拉动房价上涨,并带来短期的楼市繁荣,但是,绝不会带来城市庞大的草根消费,不会夯实楼市的刚需底座。 看当下,很精致、很现实。房价上涨、一时挺爽,但再过2-3年、洗尽铅华,就会看到问题了,“出来混,迟早是要还的”。外来人口、新增人口,他们会用脚投票。当他们买不起房、租不起房,甚至因房价上涨,拉动物价上涨,生活都不易时,他们会去到更友好、更亲民的城市。 也就是那些公租房、保障房、长租房发展好的城市,包容性强的城市。这些城市不仅能让他们体面地、安全地扎根下来,还能让他们的小孩入读公办学校,企业也会给他们缴社保和公积金。这样,后续的消费、住房发展就会更有基础。所以,各地方政府一定要摒弃传统思维。 当下,整个社会已进入存量时代。存量时代是什么意思呢?类似“抢凳子”游戏,抢不到的,就没地方坐了。 过去,增量时代,可谓“失之东隅,收之桑榆”,东隅没了,还有桑榆,还能给自己的失误买单。未来,人口到了隔壁城市,就不会到你这个城市,可谓东隅没了,桑榆也没了。 如果盘点一下“库存大、房价跌”的城市,很多是错失了上一轮互联网、新能源、新材料、创意文化、高端制造等产业发展的大好机遇。结果是,产业新区搞了很多,但基本都是房地产。房地产发展的越快,内需和内生增长动力就越差,实体经济的空间也变得越来越逼仄了。 恶性后果的循环自此开启,人口开始外流,失去了新一轮发展的机遇,整个城市会就此沉沦下去。而且,失去了就是失去了,再想追上就难了,就像新兴产业创造的上一轮经济繁荣,主要集中在深圳、上海、杭州等少数城市,讲究集聚效应,其他城市想追上就难了,或只能打下手了。 所以,未来是城市竞争的时代。与其在取消限购上花心思、短线思维,不如想想,怎么把外来人口留下来,怎么靠优质的公共服务,包容的大环境,把人力资源优势转化为人才优势。这样,内需的底座厚实了,未来楼市和经济都不会太差。所以,对于地方政府来讲,一定要看清形势、抓住机会,不能拿旧思维看待当下楼市,不能在着迷于限购退出对短期楼市的利好了。 期待自上而下再来一次楼市的“去库存”,那是不可能的。都市圈新时代、存量资源时代,对经济也好、楼市也好,少数核心区域就是“基本盘”,这几个区域稳定住了,即便很多城市的经济和楼市很差,但经济和楼市就差不到哪去,几家倒闭,都不及一家开业。 所以,对地方政府来讲,贸然松绑限购,害人害己,未来将有一个更大的烂摊子等收拾,那就更被动了。