熟悉老齐的人都知道,我们每年都会有3个固定套路,年初第一天,对各类资产做出预判,在半年的时候,也就是6月30日的时候,对这个判断进行半年追踪,并对下半年进行展望,而年底最后一天,对这一年的判断做个总结。今天是悲催的2020年最后一天的日子,是到了我们该好好总结的日子。今天我们只谈总结,对于2021年的判断,我们放到明天去做。 我们通常把资产分为几大类,房产,股票,债券,类固收,现金资产,大宗商品和黄金,最后还有汇率, 我们先来看房产,年初的时候我们判断房价,只有少数城市会涨,抢到人口,造成人口持续流入的地方,房价还会有上涨的冲动,我们最后给的判断是北京和上海房价不会上涨,因为两个特大一线在控制人口,这个判断对了4分之3,北京房价基本平稳回落,上海房价前三季度也是如此, 但在最后一个季度,开始出现了上涨的趋势。年初的时候我们还用人口作为划分,认为300万人口以下的三四线肯定会收缩。人口不增长,房价也就不会再增长,这个判断在今年基本兑现。绝大多数城市的房价,都出现了明显的下跌,尤其以北方为主。对于500-1000万主城区常驻人口的城市,年初我们就说了, 这个很难判断,完全取决于人口的增量。但最后也给了一个结论,那就是未来房价即使再涨,也不会大涨,房价年均上涨幅度,甚至超不过资金成本,这条基本上判断是正确的,全国今年房价涨幅,超过资金成本,也就是5%的城市,并不多。主要集中在长三角和珠三角城市群附近,像今年最为热闹的深圳,房价上涨也才8%,而北方的经济重镇北京和天津,则分别下跌了5%和8%。 其次我们看股市,年初的时候,我们强烈看好今年股市的投资机会,那会还没爆出疫情,所以我们认为2020年肯定比2019年经济好,所以股市也不会差。后来疫情来了,但并没有打消市场上涨的动力。我们在年中追踪的时候,依旧十分看好股市。最终结果也十分满意,基本上完全预判对了方向,沪深300全年上涨24.83%,我们更看好的,也重仓了的创业板,今年涨了61%。而且我们年初展望的时候,非常强烈的表明了观点,看好强周期和业绩改善的科技以及中小创带来的机会,这一年的表现都非常的好,有色金属上半年被疫情耽误了,但下半年奋起直追,而科技,芯片这块,成了7月份以前,市场最热的题材。整个创业板也在昨天再创新高。所以对于股市的判断,基本上全中。 第三,债券,年初我们判断,2020年债券不会有特别好的表现,估计也只有票息收入,也就是年化4-6%的水平。这个判断大致正确,上半年为了应对疫情,随着市场利率快速下降,债券有个快速冲高,但下半年开始债券进入了明显的熊市,我们在年中追踪的时候,也说,下半年债券顶多再有1-2%的收益,这两个判断都还是乐观了,实际上中证综合债,今年的整体回报不到3%,下半年回报只有0.56%。所以简单来说,今年初想到了债券很差,但没想到的是,会这么差。 第四,类固收产品,包括信托,P2P,非标理财等等,这些我们的态度很明确,不能投。这一年从头到尾,暴雷的声音一直就不断,大到国企3A债,小到原油宝,是属于黑天鹅爆发的一年。那么3A债都不能相信了,更何况是垃圾债性质的类固收产品。安信信托和四川信托相继暴雷,P2P基本全部出清。当然这其中,不少投资者损失惨重,甚至就是血本无归。而且打官司你也赢不了,湖南高速起诉安信信托,说他承诺保本付息,结果被湖南高院驳回,这就给以后的司法实践打了一个样,告诉所有人买者自负,刚性兑付已经成为过去。 第五,现金类资产,也就是各种宝宝产品,短债,银行储蓄,大额存单这些东西,年初我们判断,余额宝类的货币基金收益率还要持续走低,这个判断上半年是对的,余额宝收益从2.5%跌到了1.5%,下跌幅度非常明显,但是年中的追踪判断就完全错了,我们年中认为,余额宝收益率还会跌,但是下半年现金类资产收益反弹了,现在回到了2.25%附近。这主要就是因为经济复苏,带动的市场利率提升,资金需求增加了,导致的货币收益率上升。但这些东西,在年中的时候,却完全没有看到。所以错的有点离谱了。但好在不影响策略,即便余额宝收益反弹,全年来看,他也没有跑过债券的回报。所以用债券配置资产,并没有发生方向性的错误。 第六,商品和黄金,年初的判断是1500美元以上,配置10%的黄金,不赌方向,只跟随,布伦特原油50美元以下再配,年中的时候,依旧维持了这两个判断,现在看起来,这两个判断都对,黄金我们确实在今年赚到了不少,也让大家在2000美元附近启动了止盈,基本退在了高位。做出了一波比较完美的黄金周期投资。但原油就有点郁闷了,由于没有好的产品,再加上突如其来的外汇限制管控,让我们看对了原油的方向,也给出了3个月配置的正确策略,但无奈当我们最需要摊低成本的时候,却买不了了。只能干瞪眼看着,眼睁睁的看着原油回到50美元以上,判断对了,策略也对了,但最后却赔了钱。我们在复盘的时候,发现即便把时间拉回到今年3月,面对原油也几乎是无能为力。除非完全不配置这块资产。 第七,外汇,年初我们旗帜鲜明的看空美元,看多人民币,认为谈判对于汇率至关重要,谈好了6.5-6.8,谈判中到7,谈不好就直接7.5了。这个判断,先错了半年,人民币一开始不但没升,反而开始贬值,一路贬值到5月底的7.2,但在年中追踪的时候,我们没有做墙头草,依旧坚定看空美元。也在这时候,告诉美元持有者,可以对冲一下,保护美元币值。下半年我们的坚持收到了效果,美元汇率狂跌不止,现在美元指数跌破了90点大关,人民币的汇率刚好升值到了6.5.完全符合年初的判断。 综合来看,2020年我们的判断,正确率在80%以上,不但看对了,我们也做对了,重仓于股票市场上,也取得了非常不错的收益,这些天我们正在盘点组合的表现,激进的DIY组合和5个2组合,回报都在20%以上,平衡的3322组合收益是17-20%,保守的442也有13%,替代理财基本不亏钱的3331组合,今年回报也超过了6%。
作者:张启迪,金融学博士,高级经济师,CFA,中央财经大学国际金融研究中心客座研究员,电子邮箱:zhangqidi1@126.com 微信公众号:wallstreeteco 近期,决策部门关于房产税的相关表态引发市场广泛关注。2020年11月初,刘昆部长在十四五规划辅导读本中发表的《建立现代财税体制》一文中提出,“按照‘立法先行、充分授权、分步推进’的原则,积极稳妥推进房地产税立法和改革”。12月21日,全国住房和城乡建设工作会议亦提出,要稳妥实施房地产长效机制方案,促进房地产市场平稳健康发展。12月23日,财政部党组书记、部长刘昆在《人民日报》发表《建立现代财税体制(深入学习贯彻党的十九届五中全会精神)》,再次强调要“按照‘立法先行、充分授权、分步推进’的原则,积极稳妥推进房地产税立法和改革”。2021年是十四五规划的开局之年,房产税推进速度是否会加快?这是本文所要回答的问题。 一、当前决策层对房产税仍持审慎态度 征收房产税的提议最早大概可追溯至2010年。在“十二五规划”中提到,“研究推进房地产税改革”。2011年,上海和重庆两地开始房产税试点。此后,房产税推出的准备工作逐渐加快。房地产登记方面,2014年11月,国务院发布《不动产登记暂行条例》,2018年6月,不动产登记实现全国联网。房产税立法方面,2013年11月,在《中共中央关于全面深化改革若干问题的决定》中提到,要“加快房产税立法并适时推进改革”。2018年3月,财政部原部长楼继伟表示,“预计房地产税立法草案今年将进入人大审议” 。 然而,由于中美贸易摩擦爆发,叠加新冠肺炎疫情影响,最近两年房产税立法推进几乎处于暂停状态。2020年5月以来,随着宏观经济趋于稳定,房地产税立法推进再度启动,但相关部门的表态趋于谨慎。5月14日,人大常委会法工委相关负责人在谈及“落实税收法定原则”进度时表示,按照安排,相关工作正在稳步推进,有关方面正在研究起草房地产税法草案。5月18日,中共中央、国务院发布了《中共中央、国务院关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》,提到“稳妥推进房地产税立法”。值得注意的是,无论是在11月3日发布的“十四五规划”中还是在12月召开的中央经济工作会议中,涉及房地产的内容方面主要仍强调“坚持房子是用来住的、不是用来炒的”,并未提及房产税推进和落地事项。而在“十三五规划”中,曾明确指出“完善地方税体系,推进房地产税立法”。上述变化说明,在国际国内宏观经济形势仍存在较大不确定性的情况下,决策层对于房产税的推进更加谨慎。 二、房产税推出对经济的影响存在较大不确定性 (一)房产税可能对房价产生较大影响 目前房产税对房价究竟有何种影响仍存在较大争议。有观点认为房产税对房价不会产生多大影响,主要是因为从国外经验来看房产税并没有起到抑制房价上涨的作用。也有观点认为房产税推出会导致房价下跌。笔者认为,上述观点都只说对了一半。从短期来说,在没有其他政策对冲的情况下,房产税对前期涨幅较大城市的房价将产生较大影响。过去中国房地产市场长牛已经超过三十年,居民部门大部分资产都是房地产。并且,房地产持有存在严重不均的现象。当前,房价上涨预期已经走弱,租金收入又无法弥补持有房地产的机会成本,在这种情况下,征收房产税不仅会对房价产生较大影响,而且可能出现大量抛盘引发流动性风险。中国房地产市场具有极强的特殊性,国外经验并不适用于分析国内房地产市场。从长期来说,房产税无法改变房价走势。然而,房产税一定程度上可以降低房价上涨的波动率,因此也会对房价产生抑制作用。总的来看,不论短期还是长期,房产税对房价均具有抑制作用,并且对短期房价的影响可能更大。 (二)一旦房价大幅下跌可能引发金融和经济风险 房价下跌可能引发以下五种风险,一是房地产企业债务风险。一旦房价出现下跌,房地产企业存货价值将会下降,资产负债率也会上升,房地产企业抵押给银行的土地和房产价值也将下降,可能引发银行抽贷、断贷。其他融资渠道也可能出现收紧,导致企业现金流出现断裂。二是居民债务风险。一旦房价出现下跌,居民部门抵押给银行的押品价值也将出现下降。这将降低居民部门的还贷意愿,大量居民债务可能出现逾期。三是地方政府债务风险。一旦房价出现下跌,城投公司提供给金融机构的土地等押品价值也将下降,届时城投公司也将面临融资压力,可能引发城投公司债务违约。四是银行风险。目前银行系统贷款存量的40%都直接或间接与房地产相关。一旦房价出现下跌,银行金融风险也将上升。五是经济风险。由于房地产产业链条较长,涉及行业众多,一旦房价出现下跌,房地产投资以及其他相关行业的投资也将出现大幅下滑,经济下滑压力也将加大。而且,如果上述风险形成共振,甚至有可能引发小型区域性甚至是系统性风险,这也是房产税迟迟难产的最主要原因。 三、房产税推出必要性正在上升 (一)推出房产税是实施双循环新发展的必然要求 推动形成双循环新发展格局的重点是国内大循环,而国内大循环的建立要求形成以消费为主的经济结构。过去很长一段时间,居民部门的支出大部分用于房地产,不仅造成了房地产泡沫,加大了金融风险,而且导致居民杠杆率大幅上升,势必影响中长期经济增长。横向比较来看,与其他主要经济体相比,中国居民部门杠杆率已经处于高位。如果杠杆率进一步上升,势必将对消费造成挤出效应。因此,继续依靠房地产发展经济已不可持续。在这种情况下,有必要尽快推出房产税,避免房地产再度过快上涨,以便于尽快实现居民部门需求结构的调整。 (二)推出房产税是实现房地产长期健康发展的必然选择 过去三十年中国房地产市场中间经历多轮暴涨,部分城市房地产市场泡沫化严重,这与房产税制度的缺失密切相关。由于持有房地产机会成本较低,致使大量资金参与房地产投机活动,导致房地产价格每隔几年就会经历一轮暴涨。不仅大幅推升了居民杠杆率,而且对实体经济产生了挤出效应,加大了金融风险。在现有房地产宏观调控政策中,房产税对于遏制投机活动最为有效。如果房产税能够落地,将有效提升投机成本,避免今后再度出现房价暴涨的情况。因此,必须要推出房产税才能实现房地产市场长期健康发展。 (三)推出房产税有助于减轻贫富分化 当前全球主要经济体基本都面临贫富分化问题。贫富差距拉大会导致经济结构失衡加剧,严重危害中长期经济增长前景,整体经济抗风险能力也会变弱。次贷危机后美国经济复苏疲弱,经济出现超预期低增长,跟美国贫富分化加剧有直接关系。造成美国贫富分化拉大的原因主要有两个,一是工资增速放缓,二是股票、房地产等资产价格上涨,而造成中国贫富差距拉大的主要原因就是房地产。一方面,房价上涨促使财富向富裕人群集中,另一方面,房价上涨迫使中低收入人群不得不借入更多的负债购房。而负债的持有方亦是富裕人群。房产税推出后,有助于抑制房价过快上涨,居民杠杆率上升速度也将放缓,以上均有助于减轻贫富分化。 (四)推出房产税有助于改善地方政府收入结构 当前,地方政府财权与事权不匹配问题较为突出。房产税作为直接税的一种,可以为地方政府筹措财政收入,提供稳定的收入来源。中国城镇化率已经超过60%,具备开征房产税的基础条件。虽然房产税收入在短期内无法完全替代土地出让收入,然而对于调整地方政府收入结构同样有很大作用。并且,随着今后城镇化水平不断提升以及房产税政策的逐步完善,房产税占地方政府收入的比重也会越来越高,最终将超过土地出让收入。目前,一线城市二手房成交占比超50%,房地产市场已经进入存量房时代。未来会有越来越多的城市进入存量房时代。在存量房交易为主的房地产市场中,土地财政模式将不可持续,征收房产税也将是必然选择。 四、十四五期间内落实房产税是大概率事件 (一)房产税对房价的不利影响可以通过政策进行对冲 虽然一旦开征房产税可能给房价带来不确定性,影响宏观经济和金融稳定,然而,这一影响完全可以通过其他政策进行对冲。笔者此前曾多次撰文提议在推出房产税的同时降低房贷利率,这样既有利于稳定房价,也有助于降低居民债务负担。此外,还可以先在部分城市试点(例如一二线城市)试行房产税,之后再扩大征税范围。或者是先设立相对较高的收税门槛,之后再逐步降低门槛,以上均可以最大限度地降低房产税推出可能带来的不确定性。 (二)经济平稳条件下征收房产税风险较低 此前,诸多市场机构预期房产税将在2020年完成立法,2022年开始征收。中美贸易摩擦爆发以及新冠肺炎疫情一定程度上迟滞了房产税的出台速度。当前,中国经济已经度过了最困难的时期,预计2021年经济增速将出现大幅回升。在这种情况下,尽快推进房地产立法工作是较为合适的。待房地产立法完成后经济也将完全回归正轨,届时择机征收房产税风险相对较低。 (三)房地产企业杠杆率得到有效控制是实施房产税的先决条件 近期,监管部门设置“三道红线”限制房地产融资。收紧房地产融资一方面是为了降低房地产企业杠杆率,降低房地产企业风险,另一方面也是为后续开征房产税做准备。如果房地产企业杠杆率得到有效控制,届时即便是因征收房产税房价出现一定程度的下跌也不会给房地产企业带来较大风险。展望未来,利用2年左右的时间完成房地产企业债务风险的治理再开征房产税是较为合适的。 (四)十四五规划中已暗示房产税将在十四五期间落地 2020年9月23日,中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于调整完善土地出让收入使用范围优先支持乡村振兴的意见》(以下简称《意见》)。《意见》指出,从“十四五”第一年开始,各省(区、市)要分年度稳步提高土地出让收入用于农业农村的比例。到“十四五”期末,土地出让收益用于农业农村的比例要达到50%以上。而土地出让收入占地方政府收入的80%以上。如果50%用于社会主义新农村建设,那么势必将有新的税种代替土地出让收入,而这一税种很可能是房产税。因此,《意见》从某意义上来说已经暗示房产税将在十四五期间落地。 目前房产税的征收已基本不存在技术层面的障碍。考虑到2021年以后中国经济将逐渐趋于稳定,房地产企业债务风险也将得到有效治理,配合宏观经济政策的对冲以及房产税征收机制的过渡性设计,房产税在2021-2022年完成立法、2023-2024年落地是有可能出现的。鉴于未来很长一段时间内国际经济形势和地缘政治环境都将面临较大不确定性。国内经济增长也将持续面临诸多挑战,房产税的推出永远没有最好的时点。推出时间越晚,越不利于国内大循环的建立和经济结构的调整。征收房产税是需求侧改革的必由之路,不仅有助于抑制金融资源过度流向房地产市场,提升资金在经济中的配置效率,而且有助于稳定居民杠杆率,增加居民消费。只有切实推动房产税落地,才能真正推动双循环新发展格局形成。
近期,多地寒潮来袭,楼市也降温了! 国家统计局14日公布数据显示,70个大中城市房地产市场价格涨幅总体平稳,略有回落。36城新房价格环比上涨,28城下跌,下跌数量创今年最高。分析人士认为,11月一二三线城市房价纷纷涨幅回落或持平,而北上广深,核心二、三线城市房价抗跌指数高。楼市降温态势与调控升级和房企促销等因素有关,未来新一轮调控政策有望继续升级。 2020年房价全年呈现先高后低的走势。有专家指出,11月公布的70城房价释放出四个信号,其一是房价进入探底;其二是部分城市调控收紧、加码告一段落;其三是城市涨跌分明,分化是未来一二三四线城市的主旋律;其四是货币放水,买房抄底拐点来了。 楼市降温 70城仅36城房价上涨 国家统计局14日公布11月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况,国家统计局城市司首席统计师绳国庆解读称,初步测算,11月份,4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%,涨幅比上月回落0.1个百分点。其中,北京下降0.1%,上海和深圳持平,广州上涨0.9%。二手住宅销售价格环比上涨0.5%,涨幅与上月相同。其中,北京、上海、广州和深圳分别上涨0.5%、0.3%、0.8%和0.6%。 31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%,涨幅与上月相同;二手住宅销售价格环比上涨0.1%,涨幅比上月回落0.1个百分点。35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%,涨幅比上月回落0.1个百分点;二手住宅销售价格环比上涨0.2%,涨幅与上月相同。 来源:国家统计局网站 根据简单算术平均计算,11月份全国70个城市新建商品住宅价格指数环比涨幅为0.1%,同比涨幅为4.0%。 易居研究院智库中心研究总监严跃进对中新经纬客户端分析,“70城房价环比涨幅数据连续3个月收窄,同比涨幅连续5个月收窄,充分说明房价涨幅降温的态势。” “11月70城有36个城市新房价格上涨,这是疫情后最低数值。二手房上涨城市44个,基本持平。” 中原地产首席分析师张大伟对中新经纬客户端说,2020年“金九银十”已经过去,在7-8月楼市冲高后,9-11月整体楼市开始出现了明显的涨幅放缓。 为何楼市降温了?张大伟认为,首先,调控政策持续升级,下半年以来32城收紧楼市政策,虽然力度不一,但都以收紧为主。对于市场的影响,特别是对于新建住宅的影响逐渐出现,很多城市的新建住宅限价政策影响了新建住宅价格。所以楼市数据逐渐上涨放缓。 其次,市场供应量增加,大部分企业销售都抓紧年末增加供应,部分企业也出现了促销行为。 严跃进也指出,“楼市降温态势,和今年的市场大环境有关。尤其是房企为了加快完成全年销售工作,也会有意识降价促销。另外,部分城市如西安、宁波等政策收紧,也说明年底对于稳房价的工作依然急迫,各地都会对高价项目进行管控。” 值得注意的是,济宁成为此次房价环比上涨最快的城市,也是唯一一个涨幅超过1%的城市。严跃进认为,此类城市房价上涨和城市规划等有关。尤其是鲁西南的城市高铁等规划较好,楼市也容易抬升。 二手房价格略涨 广州成为领头羊 二手房方面,11月全国70个城市二手住宅销售价格指数环比涨幅为0.1%,同比涨幅为2.1%。严跃进指出,和一手房的数据对应来看,二手房相对降温近期要少,至少没有出现过于明显的涨幅收窄。 由于一手房存在限价、限签的价格管制政策,二手房价格更真实。11月,广州、合肥、徐州、深圳、北京二手房价环比涨幅排在前五位,其中,广州、深圳、北京分别涨0.8%、0.6%和0.5%。张大伟认为,这些城市基本都是之前调控被明显抑制的城市,最近在全国热点城市包括深圳等上涨的影响下,房价复苏企稳。 “广州、深圳等城市房价处于前列,核心原因还是大湾区的经济恢复相对较好,投资属性相对较高,而各地落地的调控政策力度还未抑制住市场升温。”他认为,随着上述城市房价的上涨加速,新一轮调控政策有望继续升级。房价大部分城市上涨的趋势不变,但涨幅会继续放缓。 数据来源:国家统计局 能抄底了? 房价四个信号显现! 著名房地产专家、中国城市房地产研究院院长谢逸枫认为,11月70城房价释放出四个信号,其一是房价进入探底。其二是部分城市调控收紧、加码告一段落。其三是城市涨跌分明,分化是未来一二三四线城市的主旋律。其四是货币放水,买房抄底拐点来了。 不过,谢逸枫强调,因限价、限签的价格管制,房价的涨幅回落,不是意味着房价下跌了,是上涨的速度减速了。此外,由于网签的滞后性,房价的指数由于数据更新缓慢,存在与市场脱离的现象。 年内楼市调控高达458次 专家:年末房价继续放缓 来自中原地产研究中心的统计数据显示,11月全国房地产调控累计次数为33次,1-11月全国房地产调控政策次数高达458次。 从7月开始,调控政策风向转变,从上半年的全面宽松,开始出现收紧趋势,抑制市场过热成为调控政策的新特征。具体来看,11月台州等多城升级加码调控政策。从7月开始已经累计有杭州、东莞、宁波、内蒙古、郑州、深圳、南京、长春、海口等30个城市纷纷出台调控政策,为楼市降温。 不过,在张大伟看来,11月各地收紧的调控政策虽然力度不大,但依然代表了房地产调控的趋势是一城一策,房住不炒,维持房地产市场的平稳,只要上涨过快必然会导致调控升级。 年底房价是涨还是跌?张大伟说,“楼市调控政策基本以‘稳’楼市为主,部分城市虽然出现了刺激市场的政策被收回,但对于市场的影响并没有出现全面转向。预计12月房价继续上涨,但涨幅放缓,越来越收紧的调控政策有望平稳市场。” 严跃进对中新经纬客户端表示,12月是房企加快完成销售目标的关键时期,预计还是会有各类促销活动。而且各地政府积极落实房价调控,预计近期也还是会有对房屋交易秩序的管控。这都说明房价短期内涨幅反弹空间不大,总体以涨幅收窄为导向。
2020年马上要过去了,今年楼市的总体感觉就是红利期已经过去了,北方各城市房价集体出现大跌。 二线城市有郑州、西安、天津、青岛、石家庄、太原等地,而跌得较明显的要属环京楼市,从2017年高位跌下来,都已经面目全非,像燕郊、通州、大厂、香河、涿州等地现在房价平均跌去40%,跌得最惨的城市房价也已经跌去七成。此外,还有像鹤岗、双鸭山、铁岭、阜新、乳山等中小城市,房价都跌到了白菜价。 除了全国部分城市房价开始全面下跌之外,今年在网络平台上面法拍房的数量要比去年翻了一倍,创下了历史的纪录。 据知情人士透露,过去很少有弃房断供现象发生,今年一下子还突然增加了不少。其中很大一部分就是业主的断供弃房,银行再把房子交给法院,通过法院途径进行出售。 更关键的是,不久之前,合肥市对300多套断供房进行抛售,都是在一周内出现的。如果仅是一套房进行法拍问题还不大,但是出现大量断供弃房,问题就比较严重了。 其实,目前这个现象的出现马云早已预见到了,他曾在2017年曾说过未来“房价如葱”。虽然马云此言论被当时感觉有些过分夸张之嫌,但现在回过头来想一想,马云还是有他独到的眼光的。而目前投资房地产也的确存在一定的风险。 据资料显示,我国破产的企业已经有453家了,相当于每天破产1.5家。也有人预言,随着房地产红利期的过去,房地产行业将重新洗牌,多数中小房企会被行业大佬所吃掉或吞并。 对于炒房者、开发商来说,房地产的红利期正在悄悄的过去了,而对于我们普通百姓来说,房地产市场的春天即将来临。最近我们国家出台了打击房地产行业的乱像政策,并且加大了房地产的调控力度。 相信明年国内会有更多的城市加入到房价下跌的行列中,房地产将逐步回到居住属性,未来决定房价的不是炒房者,而应该是当地的居民收入。 第一个是,三条红线设置。 今年9月央行、住建部就推出了房企融资的“三道红线”制度。意图就是让房企降杠杆,减少金融风险。本来监管部门要求房企达到“三道红线”的标准要求并不过分。 但问题是这些年来,房企拼命拿地建房,争当地王,负债率还是较高的、现金流也是不足的,在此时要求达到“三道红线”标准,恐怕还是有难度的。为此,各路房企也纷纷响应。 从目前来看,房企要想降杠杆,就必须及时回笼房屋销售资金,而若想及早回笼销售资金,那必须大幅降价销售。恒大、碧桂园等房地产大佬们都在主动降价促销,所以,明年刚需购房者是有福了。 第二个是,取消预售房制度,采用现房的销售制度。 过去开发商总是先拿地,拿了地后再出售期房。国家当年允许开发商采取预售房制度,主要考虑到当时,国内房地产刚刚开发,居民对房产需求很大,光靠开发商自有资金发展显然是不够的,甚至发展进程会很缓慢。 于是,国家就允许开发商预先收取消费者一定的房款。不过,预售房制度很容易导致烂尾楼情况的发生,此外还有开发商建完也楼后,把房子交给业主,而业主在看了房子之后,如果表示不满意,也没有办法,因为房款已经付掉了。而现在实行现售房制度,客户看了房子满意了再签合同。 第三个是,国家正在规范房地产租赁市场,明年开始房产租赁事项都要按照《民法典》来实施。 可能有人会问,我们现在是讲降房价,你怎么谈到房租市场了呢?其实,大家之所以要买房,主要还是我们只重视发展商品房市场,却没有很好的规范房屋租赁市场,导致租房者吃了大亏,都想去买房了。 比如,过去房东对租客说,我想让你什么时候搬都可以,现在要按合同规定,不得擅自毁约。还有,房东动不动就涨房租,现在也不行了,现在都要按合同约定的来办理。未来房地产市场将更加规范有序,很多人觉得我租房子也很舒服,并不一定要买房,这样买房需求就会迅速降下来。 对于很多既得利益群体来说,随着房价出现分化、弃房断供潮来临,以及大量房企破产,这恰好说明房地产的红利期正在悄悄过去。 而我们迎来的房企融资的“三道红线”的监管、预售制度的取消,以房屋租赁市场的完善,这些利好都会指向明年国内房地产市场将去杠杆化,购房群体分流,越来越多的城市房价会下跌。 最终国内房价回归居住属性,真正实现“房子是用来住人的,不是被人投机炒作”的宗旨。
对深圳这座创新城市(行情300778,诊股)而言,越来越多的发展机遇将吸引越来越多的人才,越来越多的富豪将继续在这座城市中诞生。因此深圳的地产也会水涨船高,这是发展的必然,但也是一种无奈。 ■宋清辉 深圳的房价是否合理,不同的人站在不同的角度,答案都会不同。有的人认为过高,有的人认为合适,还有的人会认为深圳的房价被低估。无论房价合理与否,深圳的房地产市场总是能持续火热,即便叠加多种限制条件,居民的购房意愿依然强烈。 如果说深圳房价过高,火爆的深圳楼市又会令人感到困惑。深圳今年四季度楼市表现抢眼,不少新盘备受市场追捧,非大型房地产企业推出的房产在认筹环节亦是人山人海,上百万的资金门槛对认筹者似乎都是轻描淡写,这意味着有许多人都具备购房能力,或者可以认为房子已经成为服务于特定人群的特殊商品。 近期深圳火爆的房产认筹、销售过程中,不少“90后”轻松通过百万元级别的验资,其中一部分拟一次性付清房款,他们口中的“买房不难”对绝大多数人来说是“天方夜谭”。也正是因为有这样一群人能够不断轻松购房,地产公司才会放心大胆建设新楼盘,虽然高净值人群是少数,但在深圳这座隐形富豪扎堆处,只要房子质量过得去,再多的房子也都能卖得掉。 房价居高不下导致的是普通收入人群的购房难,许多刚需人群有意向却没有足够的资金,望眼欲穿近20年,深圳的房价也没有出现过于明显、长时间的下跌。 现阶段,各级政府出台的限购、限贷有些政策是头痛医头脚痛医脚,若是在深圳征收房地产税,反而更容易将房地产的价格抬高,就如同一个笑话——鸡蛋涨价的原因是肉涨价了,虽然老板卖的不是肉,但他需要吃肉。正常而言,在楼市依然趋于“供不应求”的状态时,征收房地产税的主要作用是将房产持有时增加的成本,转移至接盘者的手中。 实施房地产税,大概有两种可能,一种是因为购房或是炒房的成本增加,导致非刚需人士购房压力增加从而“不敢买”,以此限制住房价增长;一种就是上一段描述的,前一位购房者将成本转移至下一位购房者,下一位购房者继续转移成本,房价随之越长越快,陷入更加失控的状态。 我认为,对深圳而言,限制购房的政策难以起到遏制房价上涨的作用,反而能进一步刺激市场的购房欲望。如果落实房产税等相关政策,对购房者而言也许就是像月供多加了一些利息而已;对那些身价上亿、月入数十万甚至更多的人而言,增加的税收如同毛毛雨;对于刚需的人而言,如果地产税太狠了,他们的压力将会是最大的。 想要真正控制住房地产价格,需要做到的是让房子“不值钱”。一是要出现房子供过于求,即市场上有足量的房子供购房者选购,人们看中理想的房子后可以慢慢筹钱,不用担心被人抢先一步,不至于为了抢一套房子相互抬价。二是取消学位学区制度。在大环境下每个孩子都有书读,实现优质教师平均分布,实现每个学校教学质量都大致一样,那么家长们就没有必要为了一个重点小学、重点初中的学位挤破头。三是城市内均衡发展,避免企业、资金扎堆往一个或几个固定的方向跑,那么市场上就不会再有“独一无二”“至尊享受”等吹得天花乱坠的楼盘,区域竞争也会变成价格竞争。四是完善城市交通,全面消除城市拥堵,实现出门公交地铁方便衔接。既然去哪儿都方便,那么哪儿通地铁哪儿房价涨也会慢慢消失。 房源数量稀少、学位房价值高、CBD附近豪宅林立、交通要道房价高企等,都直接或间接导致房价持续走高。如果不能解决这些问题,上涨的房价不可能得到有效压制;如果能解决这些问题,房价也不一定会下行,毕竟促使房价走高的原因实在太多,譬如丈母娘对女婿的要求等等。 对深圳这座创新城市而言,越来越多的发展机遇将吸引越来越多的人才,越来越多的富豪将继续在这座城市中诞生。因此深圳的地产也会水涨船高,这是发展的必然,但也是一种无奈。
展望明年的房价走势之前,先复盘一下对年初对今年房地产走势及政策的研判。 1 复盘年初对20年房地产走势及政策的研判 预判的全部内容在今年1月份发的《关于2020年房地产走势的十大预判》这篇文章中,这里只把10大预判列出来,大家可以看看,对了几个: 1. 调控政策大概率放松; 2. 房地产市场的数据不会太难看,也不允许太难看; 3. 行业的整合和洗牌加剧; 4. 一二线城市房价会反弹; 5. 2020年绝大多数的三四线城市会进入熊市; 6. 城市群效应提升,特别关注“成渝双城记”; 7. 房产税2020不会出台; 8. 房地产支柱地位100年不会变; 9. 房地产的价值裂变刚刚开始; 10. 中美贸易协议利好中国房子。 需要强调的是,在疫情爆发之后,很多人问我还认为一线和热点城市的房价会反弹吗?我在很多场合都明确表示:疫情不会改变房价的逻辑,仍然坚持年初关于一线和热点城市房价反弹的判断。特别是,在这场大危机之下,全球央行一如既往的放水,而我一直在普及一个基本常识,那就是,在央行放水的情况下,热点城市的房价很少有下降的先例。 以一线城市为例,在疫情爆发之后,今年深圳房价首先爆发,真实涨幅至少在30%以上,相当一部分涨幅在50%以上;广州房价反弹明显,上海房价在今年下半年之后明显反弹。北京的价格虽然反弹力度没有我预期的大,但,北京今年的成交量是2017年严格调控以来最高的一年,房价反弹已经在路上。至于房地产调控政策,除了少数热点城市在下半年政策加码之外,大量的城市在上半年政策都出现了松动。成渝双城城市圈正式成为国家战略,并成为十四五规划建议中唯一被提及的都市圈战略。 在前所未有的疫情的冲击下,“房地产市场的数据不会太难看,也不允许太难看”这个判断得到了充分的印证:房地产投资、销售和价格在今年疫情的情况下又创历史新高。 首先,今年70个大中城市房价总体仍然上涨,到3季度,全国房价均价达到了“万元”这个里程碑数字; 其次,房地产开发投资前11月达到129492亿元,同比增长6.8%,增速远高于基建投资和制造业投资; 第三,前11月,商品房销售额已经达到148969亿元,增长7.2%,剩最后一个月,意味着,今年房地产销售额将再次突破16万亿,并再创历史新高。在今年疫情严重影响的情况下,这是一个非常惊人的成绩。 2 2021年的房价走势和政策的预判 在去年判断的基础上,我们可以对2021年的房价走势和政策做一个总体的预判。 预判明年的房价和房地产政策,和过去最大的不同是: 第一,明年是十四五开局之年,对房地产总体走势的判断不仅要立足明年,还要站在未来五年的视角总览; 第二、房地产政策除了中央经济工作会议涉及的内容,还要看十四五规划建议的相关内容。 明年的房地产政策,总体涉及以下几个内容: 第一、中央经济工作会议对明年房地产的政策精神。和以往不同,今年中央经济工作会议把“解决大城市的住房突出问题”单独列为明年八项重点工作之一,这是极不寻常的。 过去每年的中央经济工作会议都会涉及房地产,但像今年提高到如此高的高度,这是第一次。中央经济工作会议涉及房地产的全部内容是: 解决好大城市住房突出问题。住房问题关系民生福祉。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因地制宜、多策并举,促进房地产市场平稳健康发展。要高度重视保障性租赁住房建设,加快完善长租房政策,逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利,规范发展长租房市场。土地供应要向租赁住房建设倾斜,单列租赁住房用地计划,探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房,国有和民营企业都要发挥功能作用。要降低租赁住房税费负担,整顿租赁市场秩序,规范市场行为,对租金水平进行合理调控。 我对中央经济工作会议关于房地产政策的解读是:解决大城市的高房价问题买房难租房难问题已经被提高至前所未有的政治高度。大城市,特别是一线和热点城市房价对整个社会情绪都造成了极大的困扰,中央已经不是站在房地产和经济的视角看待大城市的住房问题,而是站在社会稳定的政治高度,这点确实不一样。 基于此,2021年大城市房价再次出现大涨,在政治上是绝不允许的,房价稳定是可以期待的。同时,中央特别重视长租的问题,笔者预计,解决大城市的住房问题将从完善租赁政策,特别是长租政策入手,明年在长租房的建设,特别是集体土地入市建租赁房,以及解决租赁房的公共福利待遇问题上,应该会有实质性的举措,租售同权会有实质性的进展。 第二、主管副总理韩正在住房建设座谈会上的讲话。12月3日,韩正在住建部召开座谈会,并就房地产政策做了重要讲话,主要内容有: 一是要牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,不把房地产作为短期刺激经济的手段,时刻绷紧房地产市场调控这根弦,从实际出发不断完善政策工具箱,推动房地产市场平稳健康发展; 二是要加强“十四五”时期住房发展顶层设计,研究好住房市场和住房保障两个体系,更好发挥规划的导向作用。完善相关法规和政策,加强日常监管,促进住房租赁市场健康发展。这个讲话也为2021年的房地产调控定调,房地产调控总体不会放松,但会抓紧顶层设计和租赁房建设。 第三、“十四五”规划建议中关于房地产的内容及相关人士的解读。五中全会发布的“十四五”规划建议中涉及房地产的内容是历次五年计划中算比较多的,主要有: 其一,在畅通国内大循环部分,提出“推动金融、房地产同实体经济均衡发展”; 其二,在全面促进消费部分提出“促进住房消费健康发展”; 其三,在建立现代财税金融体系部分,提出“健全地方税、直接税体系,优化税制结构,适当提高直接税比重,深化税收征管制度改革”。虽然没有直接提房产税,但财政部长刘昆在解读文章中明确提出按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,积极稳妥推进房地产税立法和改革。 其四,在推进以人为核心的新型城镇化部分,提出:坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,租购并举、因城施策,促进房地产市场平稳健康发展。有效增加保障性住房供给,完善土地出让收入分配机制,探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房,完善长租房政策,扩大保障性租赁住房供给。 纵观“十四五”规划建议中关于房地产的内容,可以解读为: 其一,中央对房地产的风险高度重视,强调金融、房地产同实体经济协调发展问题; 其二,房地产仍然很重要。用刘鹤副总理的话说就是房地产涉及投资和消费,事关民生和发展; 其三,房地产的民生属性在十四五期间会更加凸显,房住不炒永远不会变。 基于以上几点,我对2021年的房价走势和政策做如下预判,供各位参考: 1、房住不炒将会永远坚持; 2、房地产数据仍然会再创历史新高,特别是房地产开发投资和销售数据不会低于2020年; 3、会出台支持长租的系列政策,集体土地入市,很可能提供长达70年的租赁期的房子; 4、房价总体稳定,这两年周期性调整的城市,包括济南、郑州等,止跌反弹的概率大; 5、除了北京房价2021年会出现明显反弹,其他一线及热点城市的房价不会大涨; 6、房地产税2021年不会出台; 7、房地产行业的金融环境依然严峻,三条红线不会放松,房地产企业倒闭的数量会创历史新高,不排除头部企业倒下的可能; 8、鼓励首套和改善性住房,促进住房消费健康的政策会出台; 9、继续关注成渝,特别是重庆的房地产市场,止跌回升的概率大; 10、全国性的大城市人口争夺战会打响。 明年年底,我们一起来复盘!
经济日报-中国经济网北京12月11日讯 10日,交通银行金融研究中心发布《2021年宏观经济及市场展望报告》(简称“报告”)。报告指出,房价经过近五年的持续纠偏,已基本回归合理定价水平,预计2021年房价涨幅有望进一步收窄。 报告预计,2021年,房地产市场环境将呈现出“一变两不变”的特征:“三道红线”融资监管改变行业生态,“房住不炒”和“因城施策”调控政策基调不变,城镇化维持增长趋势不变。 报告认为,在调控政策常态化背景下,2021年房价上涨空间十分有限;加之畅通资金链的迫切需求倒逼房企更加重视内源性融资,以价换量是一个稳定可控的选择。预计房价同比增速稳中有降,涨幅收窄至3%左右。 销售方面,报告预测,2021年,房地产市场成交基本平稳。年初销售复苏行情延续,供给推盘量加大,居民购房需求平稳释放;但下半年受三四线城市拖累,销量存在下行压力。全年销售面积和销售额同比增速可能分别约为2%和5%,并呈现前高后低的态势。 投资方面,报告预计,2021年房地产投资增速前高后低,中枢小幅下移至6%。其中,土地投资将明显失速。“三道红线”倒逼房企融资战线收缩,拿地趋于谨慎,土地购置费增速可能回落至约4%。建安投资的支撑作用将再次凸显,或增长7%左右:一是多数房企现有土储还能维持3-5年,可开发项目供应充足;二是疫情拨云见日,项目施工能力提升;三是房企畅通资金链的诉求提升,将加快竣工满足可售房源供应;此外单位施工强度约增长2%左右。