2月份首个交易日，上海东证资管旗下的一只权益类基金发布暂停大额申购公告，而在此之前的一周，据不完全统计，已经有近40只基金密集发布“限购令”。 “限购令”的背后，是基金经理出于保护现有持有人利益和投资管理稳定性的考虑。不过，尽管限购频频，基金经理对后市依旧谨慎乐观。 ● 密集限购 2月1日，上海东证资管发布公告称，东方红睿满沪港深灵活配置混合型证券投资基金（LOF）自2月9日起暂停办理10万元以上的大额申购业务。 事实上，据中国证券报记者不完全统计，1月25日至30日就有近40只基金发布限制大额申购或暂停大额申购的公告，其中以权益类基金居多。限制大额申购的原因多数是：为了基金的平稳运作，保护基金份额持有人利益。 知名基金经理管理的产品限购更受外界关注。易方达基金公司发布的公告显示，1月28日起调整由张坤管理的易方达蓝筹精选混合基金在全部销售机构的大额申购、大额转换转入业务金额限制，单日单个基金账户累计申购该基金的金额由“不应超过10万元”调整为“不应超过5000元”。这是该基金今年以来第二次调整大额申购额度。1月8日，易方达蓝筹精选混合基金的单日单账户申购额度从100万元下调至10万元。兴证全球基金谢治宇管理的兴全合润混合型证券投资基金也从1月15日起开始暂停接受3000元以上申购、转换转入申请。 Wind数据显示，截至2月1日，混合型基金中有182只（A/C份额分开计算）单日大额申购限额在1万元以下；股票型基金中，18只基金（A/C份额分开计算）单日大额申购限额在1万元以下。 传递多个信号 不到10天时间内，大批基金密集发布“限购令”，可谓传递了多个信号。北京一位基金经理告诉中国证券报记者，基金是否限购一般是由基金经理决定的，如果规模增长过快便会申请限购。“一只基金短时间内涌入资金过多，会加大基金经理的投资管理难度；另一方面，从保护基金老持有人的角度出发，需要防止大规模资金涌入冲淡老持有人的收益。” 快速增长带来的基金规模过大也是重要原因。某大型基金公司基金经理赵翔（化名）透露，由于目前管理基金规模较大，只能被动买一些流动性好的大票，对于一些优质的小票则参与较少，如果规模继续增长，管理难度则成倍增加，自己的投资策略和风格甚至基金的业绩都要受到一定的影响。 一位基金业内人士则道出了近期“限购令”频出的重要原因：“近期无论是市场还是基金发行都太火爆了，很多基金选择在此时限购，就是为了给基金降温。” 虽然限购频频，但基金经理对后市依旧谨慎乐观。博时裕益混合基金的基金经理周心鹏在去年四季报中表示，尽管市场整体估值体系仍处于合理区间，优质股票整体而言估值水平已经有了一定提升，部分所谓优质赛道公司股价泡沫开始显现。在未来一个季度中，对市场持中性观点，一季度市场将进入高位震荡阶段，少部分优质成长股仍然存在一定程度低估，但部分股票已经明显进入泡沫阶段。 泓德泓华基金经理秦毅也在去年四季报中表示，近两年来国内机构投资者获得丰厚收益，其中既包含了公司业绩的增长，也包含了估值扩张。但历史规律表明，估值扩张带来的收益增长持续时间不会超过两年。因此，2021年资本市场需要做好估值收缩的准备。
为认真贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，今天，杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》(以下简称《通知》)，从住房限购、住房限售、税收调节和无房家庭认定标准及高层次人才优先购房政策等方面进一步加强调控。 图片来源：杭州市住房保障和房产管理局官网 《通知》进一步加强住房限购，一是规定落户本市未满5年的，在本市限购范围内限购1套住房；二是规定将本市限购范围内住房赠与他人的，赠与人须满3年方可购买限购范围内住房，受赠人家庭须符合本市住房限购政策(不含遗赠)。 《通知》进一步加强住房限售，规定本市限购范围内，新建商品住房项目公证摇号公开销售中签率小于或等于10%的，自取得不动产证之日起5年内不得转让。优先满足无房家庭购房需求的热点商品住房项目，购房人以优先购买方式取得的商品住房，自取得不动产证之日起5年内不得转让。 《通知》进一步加强税收调节，明确本市限购范围内，个人住房转让增值税征免年限由2年调整为5年。 《通知》对2018年4月4日开始实施的《关于实施商品住房公证摇号公开销售工作的通知》中确定的“无房家庭”的认定标准进行了调整，新增一类无房家庭：2018年4月4日后转让本市限购范围内住房的，在本市限购范围内无自有住房记录满3年，可认定为无房家庭。 《通知》还完善了高层次人才优先购房政策。明确自《通知》发布之日起，高层次人才转让本市限购范围内住房的，须在本市限购范围内无自有住房记录满3年方可享受高层次人才优先购房。 《通知》自发布之日起施行，原有政策与其不一致的，以《通知》为准。
01 限购退出 年底了，展望一下2021年。 近期，几个城市的主管部门咨询，是不是2021年住房限购要退出了？因为，近期国家部署2021年的经济工作时，在“扩大内需”方面，提出“有序取消一些行政性限制消费购买”的规定。谈到限制消费，一个是限制购车消费，比如摇号、限制异地上牌、过户，另一个就是住房限购了。 2014年，当时在贯彻高层关于“市场配置资源的决定性作用”的指示时，也提出要退出行政干预。我记得，2014年下半年开始，除了4个一线城市和三亚，全国43个限购城市全部退出限购。紧接着，2015-2018年楼市迎来了史上最火行情。抄底使然，大家特别关注限购动向。 我问了这几个主管部门，你们是怎么看的？他们很坦白地说，我们希望能够放开住房限购，因为本地住房消费升级特别快、改善性需求量也大，有的家庭希望买第三套，但现在的政策不允许。 可见，很多地方政府还是希望限购能松绑，激活当下的楼市，甚至再来一波上涨行情。 02 有的城市，限购不得不退出 但我个人认为，今非昔比、物是人非。 首先，当下不可能赤裸裸地松绑限购了。因为，房住不炒、“不以房地产作为短期刺激经济的手段”，这是谁也不能触碰的顶层红线。即便楼市确实下行明显，退出限购或许能托一托底，毕竟稳定压倒一切，但退出这个举动，依然传达的是“短期刺激”的信号，也违背了房住不炒。 所以，即便2021年有的城市退出限购，也不会直接这样做，在楼市治理上太low。怎么操作呢？聪明一点儿的，就是往政策导向上靠。既然直接松绑吃相不好看，那就把松绑限购的私货，夹带在“吸引人口”、“招商引资”中，并给市场传达这样的信号，地产与实体经济协调发展。 比如，近期有传言称，天津要退出限购，“符合天津产业发展的外地职工，由企业统一申报，不用落户即可享受天津市民购房同等资格”。尽管官方辟谣了，但从历史经验和现实困境来说，无风不起浪。多说一句，貌似是发改部门出面辟谣的。调控是住建的事，其他部门当然义正言辞了。 可见，如果能在地产与人口引入、产业和区域发展上，能把“限购不得不松绑”这事儿给圆了，压力会小很多，操作起来心理就不会犯难。特别是，如果楼市下行，很多地方蠢蠢欲动。 当下，楼市正在朝着这个方向演进。 下表是贝壳总结的2020年房价跌幅较大的TOP10城市，很多热点二三线城市上榜。过去几年，棚改、去库存刺激，加上都市圈打造，楼市风生水起。但是，人口和企业引进、产业打造、公服配套、城市面貌等，这不是2-3年就能搞定的。说白了，一个城市不可能短短几年就脱胎换骨。 所以，当前期棚改和去库存等刺激政策退出后，今年的疫后纾困政策也开始退出，而源源不断的新房供应开始压顶，二手房挂牌量也开始暴增，房价就从最反映交易情绪的二手房市场撕开一道口子。所以，不管愿不愿意，不管采取什么形式，估计2021年部分城市的限购政策要退出。 03 大家一定要相信，趋势的力量 不过，千万不能高估限购退出的效果。近期，某都市圈热点城市，将外围区域限购进一步松绑，非户籍可以买两套。但效果怎么样呢？很一般，市场并未明显回升。 其实，这几年“抢人大战”将入户门槛不断降低，变相突破了限购。即便不入户，持有形形色色的人才卡，有的地区也睁眼闭眼。 近日，在大湾区某城市调研，发现有些区域外地购房客户占到60%以上的份额。我反问到，不是有限购吗？在座的开发商或支支吾吾，或诡异地笑，你懂的！ 可见，但凡楼市平稳或下行，限购需要提交的材料要求就松了很多。但是，我们发现，即便限购松了，但房价并没有大涨。 很重要的原因是，进入楼市的资金明显被控制了。也就是说，光松绑限购还不行，还得杠杆这个神器。今年上半年纾困疫情，杠杆率上升了，但流向楼市的资金增速下行。银保监会主席郭树清在权威期刊撰文指出，房地产贷款增速三年下降12个百分点，房地产金融化泡沫化势头得到遏制。 据珊瑚数据监测，今年，深圳、东莞、宁波、上海等少数城市房价上涨，但掩盖不了大部分城市房价比较稳定，甚至下行的趋势。其实，只要资金端能控得住，房价就不会大涨。当前，各大城市的房价已在历史最高位，当上涨幅度小了，谁都担心买了不划算、覆盖不了成本，或者砸在手里。 近期，不断有朋友咨询我，手上的房子卖不掉，之前还有买家咨询，现在看房的都没有了，该怎么办？ 现在，除了京沪深，各个城市都不缺房子，不但新房继续扎堆儿，前几年楼市繁荣，加上2-3年的限售开始到期，重点城市二手房挂牌量都创新高了，二手房的消化周期都在80个月以上。 当下，在多数城市，入户几年的人口、有钱的人等，在地产上基本高配了，再增加地产配置的意愿降低了。没房的，买房意愿强烈的，就是那些刚入户的、外来的人口。 04 贸然冲进去，要站一生岗了 所以，除了京沪深，少数热点城市的核心区，还具有限购的必要性外，其他的都可能要退出了。对于购房者来说，但凡哪个城市要取消限购，我个人觉得，不要贸然冲进去，即便短期楼市企稳回升，2-3年后下跌是必然的事情。 因为，限购退出，其实就是为了启动新一轮去库存。问题是，上一轮去库存，是“从上到下”推，有强力杠杆支持才实现的，未来呢？ 近期，大家可能都注意到了，在住房方面，国家多个重要的会议和文件，都在强调一件事情，就是发展住房保障和长租房市场。在促进“内循环”、打造消费增长极、塑造新动能的新时期，谁抓住了机会，谁就在新发展格局上占得先机。所以，这就是为何，国家强调大力发展住房保障和长租房。 其实，这也是国家也在各地“出招”，告诉你城市和楼市的未来在哪？ 谁的保障房和长租房做的好，谁就能集聚更多的人口。哪个城市的楼市表现好，不要看全国普涨时，它涨了多少，而要看全国回调期，它能不能撑得住。近些年，一线城市及杭州、西安、佛山、东莞、宁波等城市的楼市表现好，除了大环境外，关键是长期人口净流入，刚需底座不断夯实。 下表是2017-2020年房价上涨TOP10城市。当告别回升期，还留在这个榜单的，基本都是人口净流入、刚需底蕴厚的城市。2017-2018年，棚改货币化、去库存正酣，很多城市借此上位，如济南、天津、青岛。2020年，前期宽松政策退出，海量供应没了接盘侠，二手房价就开始下跌了。 2021年，形势更加明朗了。一方面，楼市一定不会有刺激政策。另一方面，疫情后的纾困政策开始退出。尽管强调货币和财政宽松“不急转弯”，但转弯是必然的，只是不要那么急。这意味着，社融和M2增速已经触顶回落，这是必然的，货币对楼市“去杠杆”也是必然的。 大家想想，今年疫情冲击那么大，纾困政策那么多，杠杆率提升了那么多，特别是居民杠杆率首次突破了60%。但是，居然还有很多核心城市的二手房价下跌。这与过去货币宽松，完全不是一回事。为何出现这种情况呢？很简单，信息很透明，老百姓(行情603883,诊股)很聪明，资本也很聪明，谁也不愿意被收割。 2021年，没了货币这个助燃剂，今年借疫情窗口期获利的有些城市，楼市大概率要裸泳了。所以，即便有的区域限购退出，但不一定是好消息。 2015-2018年楼市普涨，转化到现在，就是海量二手房挂牌。同时，过去几年各个城市供地都非常多，新房供应也很多，如果没有接盘的，贸然进入者就会高位站岗了。 放在过去，站几年岗还能解套，未来想解套恐怕不行了。 05 未来是城市竞争的时代 所以，这就是为何，近期福州、石家庄、南昌、济南等热点二三线城市，祭出了零门槛落户的政策。 为何，贵为一线城市的广州，外围7个区将落户门槛降至大专；为何最牛地级市苏州，GDP排名全国第六，人口长期净流入，居然祭出“租房落户”政策。 因为，高瞻远瞩者，越发展越焦虑。 大家都在争抢新一轮发展的制高点——人口。取消限购，即便能将购买力刺激起来，但仍旧是投资客，手法娴熟的他们，知道怎么来坐庄、在哪里收割、如何轻松套现。他们会拉动房价上涨，并带来短期的楼市繁荣，但是，绝不会带来城市庞大的草根消费，不会夯实楼市的刚需底座。 看当下，很精致、很现实。房价上涨、一时挺爽，但再过2-3年、洗尽铅华，就会看到问题了，“出来混，迟早是要还的”。外来人口、新增人口，他们会用脚投票。当他们买不起房、租不起房，甚至因房价上涨，拉动物价上涨，生活都不易时，他们会去到更友好、更亲民的城市。 也就是那些公租房、保障房、长租房发展好的城市，包容性强的城市。这些城市不仅能让他们体面地、安全地扎根下来，还能让他们的小孩入读公办学校，企业也会给他们缴社保和公积金。这样，后续的消费、住房发展就会更有基础。所以，各地方政府一定要摒弃传统思维。 当下，整个社会已进入存量时代。存量时代是什么意思呢？类似“抢凳子”游戏，抢不到的，就没地方坐了。 过去，增量时代，可谓“失之东隅，收之桑榆”，东隅没了，还有桑榆，还能给自己的失误买单。未来，人口到了隔壁城市，就不会到你这个城市，可谓东隅没了，桑榆也没了。 如果盘点一下“库存大、房价跌”的城市，很多是错失了上一轮互联网、新能源、新材料、创意文化、高端制造等产业发展的大好机遇。结果是，产业新区搞了很多，但基本都是房地产。房地产发展的越快，内需和内生增长动力就越差，实体经济的空间也变得越来越逼仄了。 恶性后果的循环自此开启，人口开始外流，失去了新一轮发展的机遇，整个城市会就此沉沦下去。而且，失去了就是失去了，再想追上就难了，就像新兴产业创造的上一轮经济繁荣，主要集中在深圳、上海、杭州等少数城市，讲究集聚效应，其他城市想追上就难了，或只能打下手了。 所以，未来是城市竞争的时代。与其在取消限购上花心思、短线思维，不如想想，怎么把外来人口留下来，怎么靠优质的公共服务，包容的大环境，把人力资源优势转化为人才优势。这样，内需的底座厚实了，未来楼市和经济都不会太差。所以，对于地方政府来讲，一定要看清形势、抓住机会，不能拿旧思维看待当下楼市，不能在着迷于限购退出对短期楼市的利好了。 期待自上而下再来一次楼市的“去库存”，那是不可能的。都市圈新时代、存量资源时代，对经济也好、楼市也好，少数核心区域就是“基本盘”，这几个区域稳定住了，即便很多城市的经济和楼市很差，但经济和楼市就差不到哪去，几家倒闭，都不及一家开业。 所以，对地方政府来讲，贸然松绑限购，害人害己，未来将有一个更大的烂摊子等收拾，那就更被动了。
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