经济日报-中国经济网北京1月18日讯 据国家统计局网站消息，2020年，商品房销售面积176086万平方米，比上年增长2.6%，增速比1—11月份提高1.3个百分点，上年为下降0.1%。其中，住宅销售面积增长3.2%，办公楼销售面积下降10.4%，商业营业用房销售面积下降8.7%。商品房销售额173613亿元，增长8.7%，增速比1—11月份提高1.5个百分点，比上年提高2.2个百分点。其中，住宅销售额增长10.8%，办公楼销售额下降5.3%，商业营业用房销售额下降11.2%。 数据显示，2020年，东部地区商品房销售面积71311万平方米，比上年增长7.1%，增速比1—11月份提高1.8个百分点；销售额95690亿元，增长14.1%，增速提高1.5个百分点。中部地区商品房销售面积49078万平方米，下降1.9%，降幅收窄1.4个百分点；销售额35854亿元，增长1.0%，1—11月份为下降1.4%。西部地区商品房销售面积48628万平方米，增长2.6%，增速提高0.7个百分点；销售额36257亿元，增长5.1%，增速提高0.7个百分点。东北地区商品房销售面积7069万平方米，下降5.8%，降幅收窄1.7个百分点；销售额5812亿元，下降1.5%，降幅收窄1.7个百分点。 2020年末，商品房待售面积49850万平方米，比11月末增加563万平方米，比上年末增加29万平方米。其中，住宅待售面积比11月末增加312万平方米，办公楼待售面积增加33万平方米，商业营业用房待售面积减少10万平方米。
近年来，随着房地产市场快速发展，开发企业经营和融资模式趋于高周转、高杠杆，房价和建设成本不断升高。特别是今年受新冠肺炎疫情影响，企业资金链普遍趋紧，银行加强风险管控，部分企业资金风险凸显。因此，有必要有针对性地开展预售资金监管检查。 近日，多地出台相关政策，加大商品房预售资金监管力度，确保预售资金用于商品房项目工程建设。 在市级层面，湖南株洲、云南昆明、山西太原近日发布了新建商品房预售资金监管办法。 湖南省株洲市住建局近日印发了新修订的《株洲市新建商品房预售资金监管办法》，要求新建商品房预售资金监管遵循专户专存、专款专用、进度控制、无偿监管的原则，全部纳入监管范围。监管期限自核发《商品房预售许可证》起，一直到预售商品房办理不动产首次登记并解除监管为止。 12月2日，山西省太原市下发了《太原市新建商品房预售资金监管实施细则（试行）的通知》，通知指出，要确保商品房预售资金用于商品房项目工程建设，新建商品房预售资金实行全程监管，对用于支付工程建设等费用的预售资金实行重点监管。 12月1日，昆明市人民政府办公室发布了《关于加强商品房预售资金监管工作的通知（试行）》，内容涉及预售资金监管范围、归集、使用等多方面。 在省级层面，江西省住建厅、江西银保监局近期联合印发了《关于进一步加强商品房预售资金监管工作的通知》。通知提出，房地产开发企业在申请商品房预售许可前要确定监管银行，并以楼栋为基本单位开设预售资金监管专用账户，预售资金应全部存入预售资金监管专用账户。 商品房预售资金监管与商品房预售制度息息相关。目前，绝大多数房地产销售采取的是商品房预售模式，即房地产开发企业将已兴建但尚未竣工或即将兴建的商品住宅与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，在未来某一时期拥有所购房屋。“先交钱，再交房”的预付方式给购房者带来一定风险。 与此同时，不少地方预售资金监管还存在空白，也有一些地方虽有相关预售资金监管办法，但执行不到位。比如，一些开发企业让购房者将本该打入监管账户的资金打入其他账户便于开发企业自行操控，也有一些企业提供不真实的文件骗取银行提前拨付监管账户中的资金。 北京房地产业协会秘书长陈志表示，近年来，随着房地产市场快速发展，开发企业经营和融资模式趋于高周转、高杠杆，房价和建设成本不断升高。特别是今年受新冠肺炎疫情影响，企业资金链普遍趋紧，银行加强风险管控，部分企业资金风险凸显。因此，有必要有针对性地开展预售资金监管检查。 据了解，今年以来，各地加强预售资金监管的相关政策主要集中在几个方面：要求开发商开设商品房预售资金监管专用账户；要求开发商与监管机构、监管银行签订预售资金监管协议；对信用资质不同的开发商实行差别化资金监管额度；在预售资金使用上，按照工程进度支取相应比例的资金。 在多地发布预售资金监管办法的同时，也有地方开展了对预售资金监管落实情况的专项检查。北京市第四季度在全市范围内启动了预售资金监管专项检查。重点围绕开发企业预售资金收存、支取、使用的及时性、合规性，监管银行入账监督和出账审核，以及购房人贷款资金是否按规定发放至专用账户等情况开展检查。 业内专家表示，商品房预售资金监管的加强，有助于通过“专款专用”防止房地产开发项目烂尾，维护购房人利益，确保房地产市场秩序良性运行。（经济日报记者 亢 舒）
中国有没有4亿套空置房值得商榷，因为没有任何官方数据证实，但一线城市商品房空置率在20%以上，二三线城市超过30%以上，而个别的小县城商品房空置率超过50%，却是不争的事实。 如果再把小产权房和农村闲置的房子统计进来，这一定是个相当庞大的数字。显然，中国的商品房已经过剩了。 此外，中国城镇居民家庭住房拥有率已经趋于饱和。2020年4月份央行发布了一份城镇居民家庭财产负债状况报告，城镇居民家庭住房拥有率为96%，有一套住房的占比为58.4%，两套住房的比例是31%，三套及其以上的比例是10.5%。 这说明，多家居民家庭已经拥有属于自己的房产，甚至拥有了好几套房，房地产市场已趋于饱和。也就是说，哪怕开发商不再建造商品房，仅凭库存房产，也够我国城镇居民居住。 现在很多民众感到奇怪，既然国内各城市空置房这么多，商品房刚趋于饱和，房价为何还不下跌呢？让我们给大家分析一下： 第一，在国内众多理财渠道中，没有一个投资品能像房地产那样只涨不跌，稳赚不赔的。有人炒股真正赚钱的人是很少的，而买线上的理财产品也纷纷爆雷。唯有房地产这20多年来，一直呈现向上涨的趋势中。所以，国人只要攒够首付款的钱，就要去买房，这样资产就能保值增值。所以，投资性购房需求推高了房价。 第二，各地方政府把房地产当作支柱产业。如果房价下跌，地价也会下跌，而地价下跌，就会影响土地财政收入，土地财政收入减少，那地方政府就会发生财政赤字，不仅是发行地方政府债券会受到影响，而且在基建投资方面也会无钱可用。现在一些地方政府并不愿意看到房价下跌，往往通过危棚改造、人才引进等政策，来制造商品房需求，从而达到迟滞商品房下跌的目的。 第三，受到疫情的影响，国内经济下行，央行货币政策趋于宽松，在短短的半年时间内，M2总规模增加了10万亿。连续降准给金融机构带来了流动性，而过多的流动资金没地方去，只能投向个人住房贷款领域。 此外，央行今年开始引导市场利率下行，这样房贷利率也同步下调，就激发了投资性购房需求的反弹。投资性需求入市，迟滞了房地产市场调整的进程。 第四，房价已经快速上涨二十多年了，即使房地产要开始出现调整，也有一个迟滞性。尽管现在国内经济处于复苏阶段，各行各业都不景气。但是很多人都没改变对房价上涨的预期。因为2009年、2011年、2014年，房价都曾经出现过调整，但房价在下跌之后，又开始了新反弹，现在一些人都在豪赌，这次疫情过后，房价还会展开反弹。 所以，市场长期做多房地产的预期没有改变，还没有炒房者大量退出房地产市场的迹象。 实际上，靠货币宽松、人才引进、棚改货币化，鼓励投资购房等，只能人为阻止房价下跌，延迟房价下跌的进程，最终国内的房价还是要与当地居收入挂钩，而不是房价与投资购房需求来决定。 目前，国内房价上涨的空间越来越小，下跌的空间却越来越大，是泡沫总会破裂的。所以，对于刚需来讲，再过一二年，国内房价一定会有较大调整，届时再出手买房，可能价格要比现在便宜更多。
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