“房住不炒”以来，北京的政策力度最大，一系列举措360度全面围堵过滤了大批炒房客，成果也已经反应在了房价上。 现在北京房产市场的购房者，大多是出于刚需和改善的需求， 买到手的房产能在保值的基础上稍微做到增值，大家就非常开心了。 上周的一则新闻估计让不少购房者心头一颤： 北京二手房价格环比涨幅居70城之首。 报道中说，5月一线城市房价普遍上涨，其中北京二手房环比领涨70城，涨幅为1.8%。观望北京房价的购房者表示： 害怕，又要开涨 1. 5月北京的成交量确实挺红火，2月到4月的购房需求集中爆发，楼市迎来了被疫情推迟的小阳春。朋友的一个不大的小区，整个5月以每天一套的速度成交，整个北京的网签数也整体上涨。 数据来源：北京市住房和城乡建设委员会 6月目前为止的的网签数据也很可以（19日和20日的数据可能是受到北京市疫情的影响）。 数据来源：北京市住房和城乡建设委员会 从历史数据上看，北京 一个月内日成交3次以上超过800套，基本可以断定为楼市回暖，如果日成交超过1000套，就是比较明显的回暖标志了。 5月以来的成交量确实证明北京楼市已经复苏，很多人据此推断：买的人多了房价自然上涨。 这种推断并非没有依据，根据过去15年的历史经验， 每当北京的网签量连续3个月以上超过1万5千套，房价就会开始浪。 不过回到今年的数据，虽然成交量火爆的5月总体成交价上涨，但问了一圈身边的中介和正在看房的朋友，他们的感觉都是： 北京的房价没怎么涨。 看看大家的讨论和成交的数据， 洋房姐姐确定5月北京二手房价上涨的原因，应该是4月30日西城“多校划片”政策的横空出世。 在政策的刺激下，5月前半个月西城学区房市场极度火爆，大批家长拼命赶在731之前落户西城，抓住与名校一对一捆绑的最后机会。根据网上对中介人员的采访，优质的片区一天成交十几套房子是常态。 家长急着买房，老破小的业主趁着最后的机会给房子抬价，北京5月的平均房价就这样被拉涨了。 数据来源：时炜观察 调个链家后台的网签价格数据，除了政策刺激下成交量猛涨的西城，和学区房价一直坚挺的海淀，北京其他区域的房价并没有显著上涨，甚至顺义和通州的均价还是下跌的。 2. 看来北京房价还处于平稳区间，有购房意向的同志们还能安心挑选一段时日，因为从目前的数据看，6月的市场依旧偏向买方。 5月最火爆的西城学区房，6月价格也出现了疲态。 要想在731之前完成签约、缴税、过户、落户的整个流程，这几天就是西城老破小的deadline了。 业主心里都明白， 没了与重点学校的捆绑，老破小真的就只是老破小了，没电梯没物业的小开间儿能卖出小20万每平的日子一去不返。 5月前半个月每天成交十几套的西城德胜片区，6月前半个月成交了二十多套。5月时想再慎一慎的业主坐不住了，西城的一些片区业主已经愿意 让价2%-3%以求出手。 我爱我家（000560）的系统上，一套5月报价740万的西城一居室，在6月中旬价格变成了680万， 降幅高达8%，可以预料，如果能够成交，最终价格一定会更低。 待学区房和疫情需求堆积产生的交易平复，北京的楼市和房价也会适当降温。其实这几天就能感到些苗头了，有个同事跟我说：“前天金茂府竟然主动给我打电话了，问我之前那套房还要不要，之前他们可是拽的很！” 3. 过去的二三十年，买房是最大的致富神话。洋房姐姐要提醒大家，房价几年翻番的概率已经很小，未来房价就是一个“稳”，不会再出现急涨急跌的情况了。 已经上车的调整心态，虽然收益不如从前， 但核心城市核心地段的房产依旧是最优质的资产之一，用来自住保值增值，如果出租还能获得额外的稳定现金流。 还没上车的也不用总为“房价是不是又要暴涨”而担惊受怕，目前来看，今年的北京不太考验购房者的“踩点儿”水平，对刚需购房者比较友好。 最近北京 新房和二手房价格倒挂也引起了广泛讨论，几十年房产致富的心理惯性短期不可能扭转，有的人又把目光投向了限竞房。但要想在新房和二手房价格倒挂上赚钱，最核心的问题就是资金的时间成本。 房子盖好要等2年，收房后1-2年才能拿到房本儿，限竞房5年内还不许买卖；按照每年4%的理财收益计算，新房和二手房的差价至少要达到40%，才能有盈利空间。 在“房住不炒”的时代，刚需安心挑房，有闲钱又有房票的可以考虑把一部分资产配置成房产，保值增值抗通胀。 少看一惊一乍的媒体，心累。
相关阅读： 周天勇：国内消费需求不足与工业生产过剩的梗阻与失衡 导语：国民经济运行和增长，从系统分析的视角看，是一个经济体各部位相互联系和耦合的变动过程。除了新冠疫情这样突发性的冲击之外，中国经济体深层次流动循环中的梗阻和失衡，是造成国民经济就业岗位不足、农民收入低下、消费需求不振、工业生产过剩、资产价格泡沫、货币发行过多、金融风险升高、增长速度下行等诸问题的深层次原因。笔者认为，讨论解决之道，不能头疼医头、脚痛治脚，应当从系统结点、流动和循环的思维去认识问题，并提出对症化解、疏通循环、统筹协调的对策方案。今天发表之二。 中国经济目前和未来面临的第二个大问题，是国民经济房地产化，对制造业产生了严重的挤出，并且房地产对未来经济增长的推动和支撑能力也趋于越来越弱，并且其发生风险的概率也可能会越来越大。从经济流程和循环看，土地、房屋与一般商品三市场之间，在其征用出让、开发建造、加工制造等生产和市场交易环节，中国在体制和经济运行上有着特定的流程和传导。 1． 土地征收和出让环节上，地方政府分流了大部分农民应当得到的收入，并且对住宅等商品房土地饥饿供应致使房屋价格快速上涨。 从世界许多国家土地交易收入看，政府一般征收交易额20%到40%不等的税收，其余留给土地所有者。中国的城市土地为国有，农村和城郊土地为农民集体所有者。改革开放以来到2019年，城市县城、水利交通、工厂矿山等建设，国有从农村和城郊集体征用转移了2亿亩左右的土地，如果1亩地价格就是100万元，现在就是200万亿元的资产。其中出让的土地规模为7110万亩，地方政府累积收取了出让金503468亿元，即使征收40%的税收，农民集体也应当得到302081亿元。但是，征地补偿农民得到的部分，不到出让金总额的5%。在地方行政寡头垄断的土地市场上，土地价格年均复合增长率17%，全国平均每亩土地出让价从1998年的6.6万元上涨到2019年的193万元。 2． 土地价格上涨传导持续推动住宅价格上涨，房价收入比远高于一般工薪阶层能够接受的6。 联合国人居组织认为，若居民家庭财务不发生破产风险，对工薪阶层居民，其房价收入比一般3到6为宜。2000到2019年，商品住宅价格年复合上涨率8.2%，从每平方米1948元上涨到9282元；由于由房地产商建造销售住宅，集中度目前已经为90%以上，对其几乎没有其他住宅建设和供应渠道与其竞争，为了平衡房价上涨消化不掉的土地价格，商品住宅楼高由20世纪90年代末的4层左右， 2019年房地产商新建商品住宅提高到了36层，否则没有其10%的净利润，使得每年加高1.6层多。20年来，城镇居民房价收入比平均9.26，高于合理房价收入比3.26；农村居民为28.52，高于房价收入比22.52。即使商品住宅价格按照高出城镇居民房价收入6计算，2000到2019年，过高的房价部分，转移了291688亿元居民收入。 3． 如果没有土地和房地产对居民消费能力的挤出，就不会存在目前的工业产能过剩。 由于在土地征用交易体制扭曲较多地分流了农民的收入，在房屋市场上高房价部分较多地转移了城乡居民的收入，2000到2019年按其不同的收入消费率计算，传导到一般商品市场上，累积挤出了476366亿元的消费能力。就2019年看，土地征用和出让市场上，地方政府分流了农村居民收入43510亿元，高房价部分转移了城乡买房居民收入42891亿元，按照各自收入消费率计算，当年挤出的居民消费能力为64851亿元。按照目前阶段消费品与投入品霍夫曼定律1﹕1比例衡量，包括消费支出1元有扩大到2的乘数，如果没有土地和房地产对消费的挤出，完全可以平衡2019年111000亿元的工业产能过剩。 4． 如果只住不炒，房屋已经过剩，土地出让和房地产拉动经济增长的动力会越来越弱。 一是居住功能的城镇住宅存量已经过剩。2019年城镇住宅存量3.65亿套，在建住宅0.63亿套，2019年新开工0.17亿套。如果住宅一套3人居住，可供10.95亿人居住；2020年即使一个楼盘也不建了，在建和2019年新开工的全部建成，将有4.45亿套城镇住宅，可供13.35亿人居住。 二是住宅拥有不均，如只住不炒，则资产投资性住宅已经占到住宅总量的52.33%。6亿城镇户籍居民中，13%的7800万无房人口租房住；66%城镇居民3.96亿人口住一套房，计1.32亿套；假定农村居民已经买了2500万套房（可住7500万人），则21%的1.26亿城镇居民拥有多套房，计2.08亿套，平均每户4.95套。 本部分小结：土地低补偿征收机制分流了太多的农村居民收入，地方行政垄断的土地市场使土地价格高速上涨；高地价传导到渠道单一的房地产开发建设供应渠道中，使房价快速上涨，过多地转移了城镇等居民收入；传导到一般消费品市场上，由于挤出了居民的消费能力，消费需求持续不足，造成制造业向外转移、利润微薄、产能过剩和增长下行。 传统房地产推动经济增长的动力也趋于逐步熄火，继续依赖的结果是不动产价格、房地产债务和货币等可能暴发风险。 财政土地出让行政垄断化，房屋建设单一渠道，造成房地产业与制造业间的极度失衡。不进行改革调整，抑制经济深度下行，根本就无解。 治本的思路和对策：彻底改革地方行政垄断的土地征收出让体制，改革房屋只有房地产商开发建设供应单一渠道。笔者认为，除此之外，别无他途。
根据2019年底的数据显示，全国64个三四线城市平均房价已经达到11370元/平米，这个价格跟省会城市相比也毫不逊色。 所以现在看来，三四线城市的房价其实已经远超当地居民的承受能力了。这也是最近很多房地产专家劝购房者不要去三四线城市买房的原因，因为三四线城市房价存在着巨大的下跌风险。弄不好将来很多三四线城市会重蹈黑龙江省鹤岗房价长期低价徘徊的噩运。 导致三四线城市房价突破万元大关的原因是： 一方面，棚户区改造货币化安置。由发改委授意，地方政府出面向国开行申请抵押贷款，抵押物是动迁的这块土地，获得大量的信贷资金，然后再拿着这么多钱，通过货币化的形式来安置拆迁户。也就是说，棚户区的居民们可以拿着一大笔钱，到周边地区去买商品房。由于三四线城市房地产盘子又不大，所以房价很容易就被推上去了。 另一方面，一二线城市房地产调控严厉，而三四线城市前些年房价还处于低谷期，于是大量炒房者从大城市退出，转向购买三四线城市房产。 此外，由于一二线城市房价疯涨，导致一二线城市的地价也飞涨，很多开发商就跑到三四线城市来开发项目。由于开发商、炒房者等大量资金都汇集在三四线城市，当地房价从原来的3-5000元/平方米，很快就突破1万元/平方米大关。 那么，未来三四线城市房子有没有可能再跌到3-5000元吗？我们认为可能性极大： 第一，三四线城市人收入都不高，只有二、三千元钱，却要面对1万多元/平方米的高房价。这说明了不管是居民收入还是当地经济水平都支撑不起三四线高达万元的房价。而随着棚改货币化安置的结束，以及炒房者和开发商的退出，当地房价很可能受经济增长放缓的影响，步入调整周期，最终房价将与当地居民收入挂钩。所以，未来三四线城市房价跌至3-5000元也是值得期待的。 第二，之前国内三四线城市轮番上涨，除了炒房者、动迁户买房外，当地部分居民也都借机加杠杆买房。所以，三四线城市目前房地产趋于饱和，一部分有房家庭拥有了好几套房产，很多房产待价而沽。所以，三四线城市的房屋空置率已经高达30%以上。同时，当地的中低收入群体要想买房却还是买不起。所以，在买房需求处于饱和的情况下，若再无外来买房需求的介入，三四线城市房价要想不下跌都很难。 第三，多数国内的三四线城市由于缺乏吸引力，只有春节等少数节假日人流才会多一些。人口总体上是流出大于流入，而一旦炒房需求退潮，房价出现大涨之后的大跌可能性极大。 从目前情况看，中国城镇化率推进到58%之后，继续再推去下去的难度在加大。正是由于高房价才迟滞了农民进城变成市民的步伐，因为农民在老家建房花不了多少钱的，而到三四线城市购套房产现在至少要80-100万。 所以，三四线城市房价不跌，当地人买不起，想要进城的农民更买不起房。 未来三四线房价跌到3-5000元的可能性是极大的。因为之前是动迁货币化安置、炒房者和开发商看中了三四线城市这个洼地，而如今货币化安置也结束了、疫情过后炒房者和开发商也要退出资金。 未来三四线城市房价将由当地居民收入来决定。鉴于疫情过后，各地居民收入增长会较为缓慢，所以三四线城市高房价难逃大起之后要大跌的结局。所以，现在我们也不建议大家投资购买三四线城市的房产。
在由投中信息、投中网主办的“第14届中国投资年会年度峰会”演讲中，植信投资首席经济学家兼研究院院长连平表示，由于政策调控，短期内房价不会出现暴涨。在疫情之后和外部环境压力之下，中国经济将回到平稳增长的趋势性轨道上。 对于复杂宏观经济环境下的创投领域，连平表示，在国内外形势不明朗的情况下，创投或将面临着更大的风险；但“危”和“机”往往并存，目前的机遇也是前所未有的，未来5-10年是中国重要的战略机遇期。 连平认为，未来产业投资有五大板块值得关注：高科技板块、战略性新兴产业、数字经济、中高端消费品行业和医疗健康行业。 1、房价会暴涨吗？ 5月以来，房地产行业复苏的形势越来越明显：“五一”期间，商品住房销售形势喜人，一线城市房产成交同比上涨50%以上， 一线城市房价有所松动，截止5月中下旬，深圳新房单价环比上升1.9%，摆脱了自2019年10月开始的下行通道；而二手房价格大部分重点城市环比都有所回升。各地土地拍卖活跃，土地成交价款同比上升6.9%，这是自2018年12月以来首次正增长。 城市二手房出售挂牌价指数 而目前的货币宽松政策和低利率也将推动更多资金进入房地产：今年3月以来社融增速迅速攀升，从10.7%逐步跃升至3月的11.5%、4月的12%和5月的12.5%。 具体到房地产行业，在居民端，按揭贷款放款节奏明显加快，居民部门按揭贷款利率小幅下降。在房企端，发债继续提速，截止5月下旬，房企内地信用债累计发行3169亿元，较去年同比增长9.1%。 经济复苏来临、市场热钱多，这会导致房价再次暴涨吗？ 连平认为不太可能。 连平对投中网表示，未来房地产市场确实是复苏，利率下降、准备金率下调，有助于房地产市场复苏，但房价会不会暴涨取决于政策。此前政策要求严格，政府高度重视房价上涨，因此这轮房地产周期可能不会再度出现房价暴涨。 房价不会暴涨的依据有三大政策背景： 一是去杠杆，2017年的去杠杆直到目前还存在。目前与房地产相关的居民杠杆虽然绝对值不是很高，但增长很快，这将对消费行为造成压力，因此未来资本大规模流入房地产的可能性不大。 二是，房住不炒是始终会坚持的中长期政策，所以在房价较快上涨时，政府将采取各种措施进行调控。 三是土地制度改革。过去土地价格太高是导致房价居高不下的主要因素，背后原因是土地供应不足和土地定价太高，而土地供应受限于大城市控制规模的理念。而现在政策已有松动，供地政策方向发生变化，土地的供给将根据当地人口流入情况、需求情况而定。 在连平看来，三大政策并行之下，下半年到明年，一部分城市会出现房价上涨的压力，但可能不会出现大幅度上涨。 2、从“科技立国”到“科技领先” 科技引领着新一轮经济周期，近年来，国家把科技放在前所未有的战略高度上。 在政策方面，按照《国家创新驱动发展战略纲要》和国家“十三五”规划纲要的要求，我国要面向2030年部署一批与国家战略长远发展和人民生活紧密相关的重大科技项目和重大工程。 在行动上，从国家集成电路基金(大基金)到去年推出的科创板，再到近期中芯国际科创板上市和大基金增资、紫光展锐获大基金入股，都体现出国家对科技产业的扶持。 但连平认为，这样的政策还不够，科技产业的战略角色应该由“科技立国”走向“科技领先”。 连平认为，“科技立国”和“科技领先”的区别在于，科技立国是国家建立在科技快速发展的基础上，但是科技领先要走在全球的前列，比如5G技术，将带领军事和金融方面的发展。 要做到科技领先，连平表示，需要国家的顶层设计、财政支持和一体化的战略性制度安排，比如科研经费的税收支持、吸引海外科研人员回国等。 “现在的组织形式和体制设计还不足以支撑上述目标，要采用最有效的体制设计，钱投下去要有效果、并拉动更多资金”，连平表示。 具体到行业层面，连平认为，目前有五大板块非常值得关注：高科技板块、战略性新兴产业、数字经济、中高端消费品行业和医疗健康行业，未来数据资源是所有资源中最重要的。 3、看好中国，内需主导 近期，虽然疫情已经初步得到防控，但A股、商品行情依然波动剧烈，市场情绪依然较为悲观。 之所以出现这样的波动，连平认为，中国经济目前比较复杂，外部环境压力大，导致形势不明朗，不确定性大，使得市场上投资者心理预期压力大，这是今年股市最大的问题。 对于目前中国的宏观经济环境，连平认为，短期内中国处于流动性好、结构性宽松的货币政策大环境中，有助于推动中国经济从底部回升，呈V型反转的态势。从长周期的来看，中国自身没有问题，韧劲十足，但外部环境恶劣，是最大的不利因素。 因此，连平对中国未来的经济走势持谨慎乐观的观点：在疫情之后和外部环境压力之下，中国经济将回到平稳增长的趋势性轨道上。 而新一轮经济回升中，什么又是经济的支柱？还是此前的三驾马车吗？ 连平认为，过去中国经济发展依靠三驾马车，但目前出口贡献降低、投资撑不起来，只能更多地依靠消费。 在连平看来，目前公布的数据说明内需在中国经济运行中占据主导地位，在GDP总量中内需占比最高，但国家还没有一整套内需主导的系统性、长久的发展规划，制度和政策层面的安排还有欠缺，需要有政策推力促使内需发挥作用。 如何通过制度变革挖掘内需？连平称，政府或许应该通过转移支出的方式支持居民消费。通过一个内需主导的系统性地长久地将中国增长的潜力挖掘出来，使中国真正能够主动的促进发展，而不是自然地由宏观经济自身运行发展来推动。
文/意见领袖专栏作家 马光远 最近关于深圳房价的故事太多，最让吃瓜群众解恨的莫过于“7蟹姐姐”因为炒房而资金链断裂的事，价值728万元房产被法院查封。还有一个故事是关于杭州某项目疯狂的摇号。959套房源，超过6万人报名摇号，冻结资金至少240亿元，意味着人口刚过千万的杭州大约每167人中就有1人参加这个项目的摇号。创造了中国房地产历史上摇号的奇迹。 一个深圳，一个杭州，从来都是中国房地产周期变换的风向标城市。2014年3月，杭州房价突然下跌，市场震动，全国楼市步入下跌周期，引发了新一轮的救市，到2015年3月，深圳楼市突然暴涨，引发了中国房价波澜壮阔的一轮上涨。这两个城市市场的变化，确实值得仔细研究和关注。 当然，每一轮房价的异动，除了政策方面的悄然变化，还有公众对“炒房客”的痛恨。在很多人的眼里，房价，是被“炒”高的，所以中央一直坚持“房住不炒”不动摇。每一次房价上涨，总少不了相关部门三令五申打击炒房者。一说打击“炒房”，绝大多数民众都会支持，这里面的道德暗示再明显不过。 在中国，凡是某种东西价格暴涨，把责任推给“炒家”，立即可以俘获大部分的民意，而真正的罪魁祸首在哪里，大家反而都不去思考。大蒜价格一涨，责任就是炒大蒜的，猪肉价格一涨，把责任推给囤积猪肉的，房价每一次上涨， “炒房团伙”几乎都是民众喊打的对象。而一旦炒房者资金链断裂，一定会引发媒体的狂欢盛宴。 比如说这一次房价上涨，媒体将之归于有人将国家给中小企业救命的房抵经营贷拿来炒房了，从而引发了深圳房价的暴涨。虽然最后有关部门声明，中小企业经营贷并没有流入房市，但是，仍然无法消除大家对炒房的敌意。 我一直在感慨中国房地产的复杂。中国的房价，如果真的就是炒房者炒高的，那根本就不是个事。事实是，炒房者不过是顺势而为，在市场上涨的情况下推波助澜而已。关于深圳房价上涨，我在去年年底就一再提醒大家关注深圳楼市“春江水暖鸭先知”，注意深圳楼市的反弹，提醒自住需求应该可以出手了。然而，在去年一片唱空中国房地产的声音中，我的声音确实更多被埋没了。 无人去关注深圳的土地资源供应极其紧张的事实。据统计， 2006~2019年间，深圳累计住宅供应730578套，年均5.2万套，而深圳的常住人口从2006年的846.43万人增加到2019年的1343.88万人。土地供应结构性失衡，工业、商业类用地供应多、住房用地供应少的局面十余年间并未得到扭转。美联物业根据官方公开出让的土地数据统计，过去14年里，深圳居住、商业、工业三类用地结构的占比分别是：17%、10%和53%。 最近几年，深圳是全国主要城市中，人口流入持续保持高增长的城市，总体增加人口是所有城市中最多的，而且，人口结构也是所有城市中最年轻的。地少，人多，城市发展潜力大，吸引力强，房价如何不涨？对这些客观的因素不去分析，而将房价上涨的责任推给炒房者，纵然解恨，但无助于问题的解决。如同森林着火了，将责任推给风一样。风肯定会助长火势，但如果没有着火，再大的风也吹不出来火。 再比如杭州的疯狂摇号，背后的根源很简单。就是为了数字好看，各个城市搞的限价。限高价楼盘，导致一二手房倒挂严重。这个被杭州全城热捧的西溪公馆，新房价格2.8万元，而周边二手房价格在3.4万-5.3万元，摇上，比中彩票都赚，谁不去抢？而这种限价的结果一方面造成市场虚假的热度，另一方面，是真正的推波助澜，用酒精灭火。 其实，我一直认为，如果真要限价，那也应该限低价位的房子，而不是限高端楼盘的价格，高端楼盘和普通老百姓没有太大的关系，只是让城市房价的统计数据好看和失真而已。限不限普通老百姓买不起。如果对低端楼盘进行限价，才是真正和普通老百姓的利益相关。 我们对杭州这个城市的发展趋势当然看好，但西溪公馆的摇号的确不能代表杭州楼市的基本面。杭州不缺房子，浙报传媒地产研究院的统计数据，截至今年5月20日，杭州商品房新房库存量已经超过11万套，与去年同期的8.2万套库存相比，多了2.8万套。透明售房网数据显示，截至5月21日，杭州二手房挂牌量已经达到11.77万套，几乎是2018年末二手房挂牌量6万套的1倍。 “炒房者”充其量只是助长火势的风，但搞清楚真正起火的原因才是更关键的。房价的上涨是一个很复杂的经济现象，在房价上涨的背后，有经济增长、货币放水、土地财政、中国资产价格、城镇化等很多因素，但我从来不认为房价的上涨是炒房者、开发商以及中介搞起来的，他们的作用，只不过是放大这个市场的“动物精神”，火上浇点油而已。 中国的老百姓还是太善良，缺乏对市场整体性的认识，再加上这个市场的确肮脏，不乏利益集团的代言人搅浑水。高房价不是某一个群体推高的，这是一个集体的“共谋”，你我可能都是凶手，又都是受害者。正如《东方列车谋杀案》中，每一个嫌疑人都不是这种的凶手，但又和案子脱不了干系。这才是中国高房价的真相。 炒房者不易，一些人把炒房看得太容易了。资金量大，有些人加杠杆，在目前疫情严重的情况下，敢赌这个不确定的真的是胆大包天之人。在中国房价已经到了现在这个位置和这个阶段，炒房已经很危险了。舆论很显然把因果关系搞反了。即使有房抵经营贷进入深圳楼市，那也是因为房价开始涨了，一些人敢进去，而不是拿着经营贷把房价炒起来的。 炒房不易，且炒且珍惜！ (本文作者介绍：独立经济学家，经济学博士，产业经济学博士后。现任民建中央经济委员会副主任，中央电视台财经频道评论员。)
文/意见领袖专栏作家 马光远 最近关于深圳房价的故事太多，最让吃瓜群众解恨的莫过于“7蟹姐姐”因为炒房而资金链断裂的事，价值728万元房产被法院查封。还有一个故事是关于杭州某项目疯狂的摇号。959套房源，超过6万人报名摇号，冻结资金至少240亿元，意味着人口刚过千万的杭州大约每167人中就有1人参加这个项目的摇号。创造了中国房地产历史上摇号的奇迹。 一个深圳，一个杭州，从来都是中国房地产周期变换的风向标城市。2014年3月，杭州房价突然下跌，市场震动，全国楼市步入下跌周期，引发了新一轮的救市，到2015年3月，深圳楼市突然暴涨，引发了中国房价波澜壮阔的一轮上涨。这两个城市市场的变化，确实值得仔细研究和关注。 当然，每一轮房价的异动，除了政策方面的悄然变化，还有公众对“炒房客”的痛恨。在很多人的眼里，房价，是被“炒”高的，所以中央一直坚持“房住不炒”不动摇。每一次房价上涨，总少不了相关部门三令五申打击炒房者。一说打击“炒房”，绝大多数民众都会支持，这里面的道德暗示再明显不过。 在中国，凡是某种东西价格暴涨，把责任推给“炒家”，立即可以俘获大部分的民意，而真正的罪魁祸首在哪里，大家反而都不去思考。大蒜价格一涨，责任就是炒大蒜的，猪肉价格一涨，把责任推给囤积猪肉的，房价每一次上涨， “炒房团伙”几乎都是民众喊打的对象。而一旦炒房者资金链断裂，一定会引发媒体的狂欢盛宴。 比如说这一次房价上涨，媒体将之归于有人将国家给中小企业救命的房抵经营贷拿来炒房了，从而引发了深圳房价的暴涨。虽然最后有关部门声明，中小企业经营贷并没有流入房市，但是，仍然无法消除大家对炒房的敌意。 我一直在感慨中国房地产的复杂。中国的房价，如果真的就是炒房者炒高的，那根本就不是个事。事实是，炒房者不过是顺势而为，在市场上涨的情况下推波助澜而已。关于深圳房价上涨，我在去年年底就一再提醒大家关注深圳楼市“春江水暖鸭先知”，注意深圳楼市的反弹，提醒自住需求应该可以出手了。然而，在去年一片唱空中国房地产的声音中，我的声音确实更多被埋没了。 无人去关注深圳的土地资源供应极其紧张的事实。据统计， 2006~2019年间，深圳累计住宅供应730578套，年均5.2万套，而深圳的常住人口从2006年的846.43万人增加到2019年的1343.88万人。土地供应结构性失衡，工业、商业类用地供应多、住房用地供应少的局面十余年间并未得到扭转。美联物业根据官方公开出让的土地数据统计，过去14年里，深圳居住、商业、工业三类用地结构的占比分别是：17%、10%和53%。 最近几年，深圳是全国主要城市中，人口流入持续保持高增长的城市，总体增加人口是所有城市中最多的，而且，人口结构也是所有城市中最年轻的。地少，人多，城市发展潜力大，吸引力强，房价如何不涨？对这些客观的因素不去分析，而将房价上涨的责任推给炒房者，纵然解恨，但无助于问题的解决。如同森林着火了，将责任推给风一样。风肯定会助长火势，但如果没有着火，再大的风也吹不出来火。 再比如杭州的疯狂摇号，背后的根源很简单。就是为了数字好看，各个城市搞的限价。限高价楼盘，导致一二手房倒挂严重。这个被杭州全城热捧的西溪公馆，新房价格2.8万元，而周边二手房价格在3.4万-5.3万元，摇上，比中彩票都赚，谁不去抢？而这种限价的结果一方面造成市场虚假的热度，另一方面，是真正的推波助澜，用酒精灭火。 其实，我一直认为，如果真要限价，那也应该限低价位的房子，而不是限高端楼盘的价格，高端楼盘和普通老百姓没有太大的关系，只是让城市房价的统计数据好看和失真而已。限不限普通老百姓买不起。如果对低端楼盘进行限价，才是真正和普通老百姓的利益相关。 我们对杭州这个城市的发展趋势当然看好，但西溪公馆的摇号的确不能代表杭州楼市的基本面。杭州不缺房子，浙报传媒地产研究院的统计数据，截至今年5月20日，杭州商品房新房库存量已经超过11万套，与去年同期的8.2万套库存相比，多了2.8万套。透明售房网数据显示，截至5月21日，杭州二手房挂牌量已经达到11.77万套，几乎是2018年末二手房挂牌量6万套的1倍。 “炒房者”充其量只是助长火势的风，但搞清楚真正起火的原因才是更关键的。房价的上涨是一个很复杂的经济现象，在房价上涨的背后，有经济增长、货币放水、土地财政、中国资产价格、城镇化等很多因素，但我从来不认为房价的上涨是炒房者、开发商以及中介搞起来的，他们的作用，只不过是放大这个市场的“动物精神”，火上浇点油而已。 中国的老百姓还是太善良，缺乏对市场整体性的认识，再加上这个市场的确肮脏，不乏利益集团的代言人搅浑水。高房价不是某一个群体推高的，这是一个集体的“共谋”，你我可能都是凶手，又都是受害者。正如《东方列车谋杀案》中，每一个嫌疑人都不是这种的凶手，但又和案子脱不了干系。这才是中国高房价的真相。 炒房者不易，一些人把炒房看得太容易了。资金量大，有些人加杠杆，在目前疫情严重的情况下，敢赌这个不确定的真的是胆大包天之人。在中国房价已经到了现在这个位置和这个阶段，炒房已经很危险了。舆论很显然把因果关系搞反了。即使有房抵经营贷进入深圳楼市，那也是因为房价开始涨了，一些人敢进去，而不是拿着经营贷把房价炒起来的。 炒房不易，且炒且珍惜！
深圳楼市的疯狂终于踩下了刹车，但4月卖地金额全国第一的南京，却抢到了房价涨幅榜第一名。唐山房价仍然一骑绝尘，和南京并列新房涨幅第一之外，新房、二手房同比涨幅分别高达14.7%、15.6%，稳居榜首。 5月18日上午，国家统计局公布2020年4月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，各线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比涨幅均与上月相同或略有扩大，一线城市二手住宅同比涨幅扩大。 国家统计局城市司首席统计师孔鹏解读认为，70个大中城市房地产市场价格延续微涨态势，但总体仍较为稳定。 4月房价全面复苏 从70城房价变动情况来看，新房价格50个城市环比上涨、63城同比上涨；二手房价格44城环比上涨、43城同比上涨，与3月的“反弹”相比更有力度。 中原地产首席分析师张大伟分析认为：“4月房价全面复苏。50个城市新建住宅价格上涨，这与2019年四季度最高点持平，下调城市11个也是2019年三季度的平均水平。二手房价格上涨城市37个，接近2019年12月的38个，下调城市26个与12月持平。” 张大伟表示，简单计算相当于62%的城市新房价格上涨，是最近7个月来的最高点，与2019年12月持平，尽管依然低于2019年三季度，但从趋势看，继续上行的趋势已经出现。 4个一线城市房价仍然保持稳定，新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%、同比上涨2.9%，其中，北京环比下降0.3%，上海环比上涨0.6%，广州和深圳持平。31个二线城市新房二手房价格环比分别上涨0.5%、0.4%，同比分别上涨5.6%、2.2%。 张大伟指出，4月对房地产市场影响最大的政策主要集中在人才政策和4月20日的降息，整体看，4月下旬开始各地落地了降息的影响，首套房与二套房基准利率都降低了10个基点，推动了4月末的市场继续复苏。 同时，4月全国各地人才政策继续井喷，特别是在经济逐渐复苏的情况下，全国各地各种力度的人才政策频繁发布，其中相关购房补贴、落户政策成为主要特征，2020年截至日前，全国各地人才政策发布已经超80城，4月单月就接近30个城市。 南京房价成“新贵” 土地市场的火爆催化了部分城市的房价。中指数据显示，4月城市土地出让金榜单TOP20总额同比增加超过四成，入榜门槛比去年同期增加了10%。长三角土地市场在销售市场保持了同样的复苏节奏，占据城市榜单前三席，其中南京以土地出让金436亿元领跑全国。 4月份，南京三宗宅地入围全国总价TOP10，分别位列第2、3、4，成为4月土地市场当之无愧的“霸主”。南京房价也在市场火热情绪中不断攀高，新房环比涨幅1.8%居首，同比上涨4.5%，二手房环比微涨0.5%，同比上涨5%。 易居研究院智库中心研究总监严跃告诉《每日经济新闻》记者，南京在3月房价涨幅全国的排名是第27位，而现在突然上升为第1位，实际上代表了近期长三角的走势。近期总体上看，长三角市场先于其他两个城市圈上行，楼市交易总体不错，这也使得房价容易反弹。更主要的是，近期此类城市也出现了“抢房”等现象，依然说明潜在购房需求比较充足，人才落户政策的放宽，客观上都会带动房价的反弹。 与南京并列新房环比涨幅第一的唐山，是榜单前几位的“常客”，4月份唐山新房价格同比涨幅达14.7%，二手房价格同比高涨15.6%，比第二名哈尔滨高了近5个百分点。 前期火爆的深圳新房价格4月份环比持平，同比涨幅4.8%；但二手房价格继续上涨超过1.7%，比3月的1.6%上涨幅度继续放大，同比涨幅仍保持高位10.3%，仅次于唐山、哈尔滨。
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