作为本轮房地产调控的重要一环,2021年以来,深圳、北京、广州等地监管部门从银行层面遏制投机炒房采取的管控政策正在显现威力。2月21日,“深圳将二手房参考价作为按揭贷款依据”词条冲上微博热搜,受到市场广泛关注。有消息称,深圳光大银行(行情601818,诊股)内部下发了一则《关于二手住房按揭政策调整的通知》,其中指出,根据《深圳市住房和建设局关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》及监管要求,住建局发布的二手住房成交价格将作为按揭贷款参考依据。 上述变动正是相关银行落实深圳地区二手房参考价格新规进行的重要调整,此前,2月8日,深圳市住房和建设局发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》,建立二手住房成交参考价格发布机制,彼时业内认为,若后续深圳银行要求按照官方指导价评估房贷,就意味着楼市调控动真格,“高杠杆”炒房之风将逐渐降温。就相关情况北京商报记者曾采访光大银行方面,截至发稿未获回应。 某大型银行内部人士对北京商报记者表示,深圳的新政策实际是用市场化手段遏制投机炒房行为,通过调整二手房评估方法,提升了投机炒房者首付比例,降低了炒房套利空间。“官方指导价比最终房子成交价低,银行能给的按揭贷款就低,炒房客就要多付首付,难以加杠杆。这一辅助政策有助于降低市场投机炒房行为,避免楼市价格非理性波动。”上述人士补充说。 实际上,2021年以来,各地陆续发布房地产调控政策“夹击”炒房漏洞。中原地产首席分析师张大伟认为,房地产市场调控核心看银行,银行的信贷额度决定了市场走势。管住了银行的放贷冲动,也就管住了房价。 面对近期部分热点地区房地产市场波动加大的情况,严控银行资金违规流入楼市,成为了本轮房地产调控的重要环节。春节前后,北京、广州等地监管部门纷纷出手严防经营性贷款等违规资金流入楼市。 就在春节前夕,2月10日,北京防范信贷资金违规入楼市再出重磅政策。北京银保监局、人行营业管理部发布《关于加强个人经营性贷款管理防范信贷资金违规流入房地产市场的通知》,要求北京辖内银行加强个人经营性贷款业务管理,防范个人经营性贷款资金被挪用于房地产市场。 从采取的核心手段来看,北京监管层要求银行严格实施贷前调查,审慎向近期申请过个人住房按揭贷款或购买住房的客户发放个人经营性贷款;严格执行受托支付制度;尽职落实贷后管理;审慎开展第三方合作,如审核发现为借款人违规获得个人经营性贷款提供“过桥”资金、以“空壳公司”包装借款人资质等行为的中介机构,应立刻终止业务合作等。 近期广州地区也传出新动向,2月18日,广州房协专家委员会委员邓浩志在微博发布消息称,年后广州各大银行将正式开始排查2020年初至今违规流入楼市的各类贷款(比如常见的装修贷,款项是否作为购房首付使用),如查到有违规使用情况,要收回已经发放的贷款。 2020年12月31日,央行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》,划定房地产贷款“两道红线”,此后,银行涉房贷款发放情况和趋势也一直是业内热议的话题。在张大伟看来,3月中旬之前,预计各种信贷政策仍会严管,买房要相对谨慎,判断是否买房核心是看银行的信贷政策,银行宽松房价涨,银行收紧房价跌。另有银行业人士对北京商报记者表示,国内房地产信贷或保持适度增长,监管的目标很明确就是遏制投机炒房,保护刚需,落实“三稳”任务,稳定预期,促进楼市健康可持续发展。
人们千方百计寻觅财富,房产投资在我国备受青睐,聪明人从中看到机会,更聪明的人教人赚钱,用“极致杠杆术”来兜售终南捷径,以借钱生钱之法实现财务自由。 近期江苏赴深炒房者魏静摔了一个跟头,她正在买的房子被债主送到法院拍卖。让魏静翻船的不过是深圳临时出台的一个新政策:购买商品房取得红本必须满6个月才能抵押贷款申请经营贷。 这让魏静的资金链绷紧到裂开,按照原计划,她在深圳找人结了婚,交了社保,找亲朋好友凑足了首付,但没有去找银行申请房贷,而是找到小贷公司借钱一次性付清所有房款,小贷公司的利率比较高,原计划买到房后用经营贷置换,就能使用低息贷款。这是深圳市经营贷试图走进房市的少有案例。 魏静今年48岁,卖螃蟹为生,网名“蟹姐姐”,她之所以到深圳买房,并有一系列很专业的规划,全靠有“高人”指引。 这个高人就是深房理,深房理是网络大V,鼓吹房价永远上涨,他认为,“房价平均每年上涨15%,5年一倍,这个上涨比例大部分二线城市也很容易做到。所以懂投资房产的人都很有钱。60万一平的房价,很多城市不需要等20年”。 每年上涨15%,以5%的年房贷利息,就有10%的收益,如果贷1000万元,一年收益就有100万元,而年收入100万元的工作可不是很好找,只有在少数大企业或专业技能了得才能到达,或者创办公司或许能年入百万。 能有这种机遇和能力的人很少,但是能贷款买房的人很多。前者门槛很高,后者门槛低。深房理称“人人皆可买房,直到财务自由”给了普通人好多希望。普通人很难不被各种房价上涨和投资神话诱惑,比如“30万两年就变200万”、“某大学生在深圳半年买千万房产”。为了炒房赚钱,深房理教授“极致杠杆术”,即千方百计借钱,让钱生钱。 魏静就是加入深房理的“摇篮计划”开启深圳买房之旅。这个计划名很有想象力,好像在摇篮里摇一摇,就能摇出一个美好前程。 深圳一直涨的房价,也给了许多人勇气。现在市内位置不错的好多楼盘已上了10万元每平米,20年前没几个人有眼光能想到现在的房价这么高,所以深房理喊出60万,也显得没那么不可思议。 60万元一平米,意味着60平米的房子需要3600万元,大概相当于目前香港一套房价格的三倍多。香港鼓舞了炒房者,炒房者的胆量并不局限在香港。其实,全世界很多国家房价温和上涨,欧洲国家房价一直很稳定,还有很多国家房价并没涨。 房价以15%的价格上涨,这个的确需要想象力,巴菲特投资如此厉害,年收益也只有20%多。 高杠杆投资房地产的风险是,即使房价不涨不跌,就能让炒房者支撑不了,一年1000万元的贷款,房贷利息就要50万元。如果没有收入,像深房理所说以贷养贷,现金流可能马上就会枯竭。如果房价下跌,很快就能让炒房者动弹不得,好的情况是资产归零,坏的情况是亲戚朋友都成为债主。高杠杆投资者抵御风险的能力很弱,或许后面房价又恢复上涨,但已和投资者没了关系。到时候就不是借钱生钱,而是鸡飞蛋打。 深房理号称早已通过炒房实现财务自由,现在教人炒房赚钱,是因为不工作实在无聊,颇有点孔子独乐乐不如众乐乐的意思。在他的模式下,赚到钱很简单,在一个超强的房产上涨周期,坚定的看多派都赚到了钱。所以网络上不乏追捧者。 就跟股市上涨会有无数大神一样,房价大涨也会有无数大神。这些大神往往有很强的号召力,房价还没到下跌的时候,大神的金身也没破。不过,是商品就有价格,是价格就有涨跌,有涨跌就有盈亏,有人能平滑过去,有人却倒在涨跌的某一处,难以翻身。 赚钱的时候彼此高兴,如果大面积亏钱的时候,深房理没有能力兜底,风险会转移给银行、政府和公众。这跟2008年美国金融危机一个道理:当时美国实行宽松的信贷政策,帮助收入一般的群体拥有住房,这部分群体在房价下跌后,将风险转移给了银行和金融机构。 有人兜售炒房炼金术,其实是个人敛财术。少数人的高杠杆牵涉资金量还不大,如果有人批量“教授”,集合一起就是一股难以忽视的风险。
为了进一步围堵“假离婚”炒房漏洞,深圳又放新招!9月10日晚,中国人民银行深圳市中心支行、深圳银保监局、深圳市住建局联合发文,拟建立婚姻信息查询机制,完善住房贷款管理。这份文件随后经上海证券报等多家权威媒体予以报道证实。 深圳方面提出的婚姻信息查询机制在全国尚属首次,而这一新政也可视为是为深圳的“7.15”房产新政打上补丁。 就在今年的7月15日,深圳发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》,其中对“假离婚”购房就有明确措施。包括对于夫妻离异的,任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的,其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。同时,购房者离婚三年再申请住房贷款的,贷款首付款比例不低于七成。这也是为了提高假离婚的门槛,遏制炒房的势头。 深圳围堵“假离婚”炒房,主要有两个原因: 一个是,今年以来,深圳二手房成交量快速放大,除发生疫情的时期之外,其他各月月均成交都在8000套左右,其中6月份成交量突破1万套,而正常时期深圳二手房成交量为每月五六千套。 更何况,深圳的房价领涨全国楼市,也受到了住建部和央行的约谈,要求其控制过快上涨的房价。不过,7月的新政出台后,深圳房地产成交量已经快速萎缩。 另一个是,我国目前的离婚率在不断攀升,据有关数据,我国近五年的离婚率达到31%,每三对夫妻里就有一对夫妻婚姻破裂,这种情况还呈现上升趋势。 但是,导致国内离婚率高的原因还有,为了买房卖房而搞假离婚,一些离婚不离家,而一些明明是假离婚,后面演变成了真离婚,而目标只有一个就是想钻“房地产调控”的漏洞,投机炒作房地产。目前假离婚现象已经严重对冲了深圳房地产的调控效果,导致炒房行为屡禁不止。 而我们认为,假离婚这种情况对夫妻双方的风险都很大,所谓假离婚 ,就是通过离婚的方式,让夫妻一方净身出户,然后再以单身的名义,再购置一套住房,然后双方再复婚。这样可以绕开监管部门的房地产调控限制。但造成的危害是,不仅有可能使假离婚变成了真离婚,而且还会败坏社会的道德和风气,使很多人视结婚、离婚如儿戏。而深圳这次拟建立婚姻信息查询机制,这样使得那些名为离婚,实为炒房者无处遁形。 深圳围堵“假离婚”炒房,将会在全国其他房地产过热的城市效仿开来,这对于遏制房价上涨,更精准的打击投机炒房,真正做到房住不炒,是显而见的。 本来投机炒房者通过假离婚手段,能够规避房地产调控,这次肯定会失去效果了。同时,遏制了假离婚后,国内的离婚率也可以下降不少,社会风气也会有所改观。 总之,婚姻应该是建立在感情和道德基础上面的,住房是给人住的,绝不是用来投机炒作的。 未来投机炒房者将无漏洞可钻,将逐步退出投机炒作市场,炒房者的好日子到头了。
文/意见领袖专栏作家 马光远 最近关于深圳房价的故事太多,最让吃瓜群众解恨的莫过于“7蟹姐姐”因为炒房而资金链断裂的事,价值728万元房产被法院查封。还有一个故事是关于杭州某项目疯狂的摇号。959套房源,超过6万人报名摇号,冻结资金至少240亿元,意味着人口刚过千万的杭州大约每167人中就有1人参加这个项目的摇号。创造了中国房地产历史上摇号的奇迹。 一个深圳,一个杭州,从来都是中国房地产周期变换的风向标城市。2014年3月,杭州房价突然下跌,市场震动,全国楼市步入下跌周期,引发了新一轮的救市,到2015年3月,深圳楼市突然暴涨,引发了中国房价波澜壮阔的一轮上涨。这两个城市市场的变化,确实值得仔细研究和关注。 当然,每一轮房价的异动,除了政策方面的悄然变化,还有公众对“炒房客”的痛恨。在很多人的眼里,房价,是被“炒”高的,所以中央一直坚持“房住不炒”不动摇。每一次房价上涨,总少不了相关部门三令五申打击炒房者。一说打击“炒房”,绝大多数民众都会支持,这里面的道德暗示再明显不过。 在中国,凡是某种东西价格暴涨,把责任推给“炒家”,立即可以俘获大部分的民意,而真正的罪魁祸首在哪里,大家反而都不去思考。大蒜价格一涨,责任就是炒大蒜的,猪肉价格一涨,把责任推给囤积猪肉的,房价每一次上涨, “炒房团伙”几乎都是民众喊打的对象。而一旦炒房者资金链断裂,一定会引发媒体的狂欢盛宴。 比如说这一次房价上涨,媒体将之归于有人将国家给中小企业救命的房抵经营贷拿来炒房了,从而引发了深圳房价的暴涨。虽然最后有关部门声明,中小企业经营贷并没有流入房市,但是,仍然无法消除大家对炒房的敌意。 我一直在感慨中国房地产的复杂。中国的房价,如果真的就是炒房者炒高的,那根本就不是个事。事实是,炒房者不过是顺势而为,在市场上涨的情况下推波助澜而已。关于深圳房价上涨,我在去年年底就一再提醒大家关注深圳楼市“春江水暖鸭先知”,注意深圳楼市的反弹,提醒自住需求应该可以出手了。然而,在去年一片唱空中国房地产的声音中,我的声音确实更多被埋没了。 无人去关注深圳的土地资源供应极其紧张的事实。据统计, 2006~2019年间,深圳累计住宅供应730578套,年均5.2万套,而深圳的常住人口从2006年的846.43万人增加到2019年的1343.88万人。土地供应结构性失衡,工业、商业类用地供应多、住房用地供应少的局面十余年间并未得到扭转。美联物业根据官方公开出让的土地数据统计,过去14年里,深圳居住、商业、工业三类用地结构的占比分别是:17%、10%和53%。 最近几年,深圳是全国主要城市中,人口流入持续保持高增长的城市,总体增加人口是所有城市中最多的,而且,人口结构也是所有城市中最年轻的。地少,人多,城市发展潜力大,吸引力强,房价如何不涨?对这些客观的因素不去分析,而将房价上涨的责任推给炒房者,纵然解恨,但无助于问题的解决。如同森林着火了,将责任推给风一样。风肯定会助长火势,但如果没有着火,再大的风也吹不出来火。 再比如杭州的疯狂摇号,背后的根源很简单。就是为了数字好看,各个城市搞的限价。限高价楼盘,导致一二手房倒挂严重。这个被杭州全城热捧的西溪公馆,新房价格2.8万元,而周边二手房价格在3.4万-5.3万元,摇上,比中彩票都赚,谁不去抢?而这种限价的结果一方面造成市场虚假的热度,另一方面,是真正的推波助澜,用酒精灭火。 其实,我一直认为,如果真要限价,那也应该限低价位的房子,而不是限高端楼盘的价格,高端楼盘和普通老百姓没有太大的关系,只是让城市房价的统计数据好看和失真而已。限不限普通老百姓买不起。如果对低端楼盘进行限价,才是真正和普通老百姓的利益相关。 我们对杭州这个城市的发展趋势当然看好,但西溪公馆的摇号的确不能代表杭州楼市的基本面。杭州不缺房子,浙报传媒地产研究院的统计数据,截至今年5月20日,杭州商品房新房库存量已经超过11万套,与去年同期的8.2万套库存相比,多了2.8万套。透明售房网数据显示,截至5月21日,杭州二手房挂牌量已经达到11.77万套,几乎是2018年末二手房挂牌量6万套的1倍。 “炒房者”充其量只是助长火势的风,但搞清楚真正起火的原因才是更关键的。房价的上涨是一个很复杂的经济现象,在房价上涨的背后,有经济增长、货币放水、土地财政、中国资产价格、城镇化等很多因素,但我从来不认为房价的上涨是炒房者、开发商以及中介搞起来的,他们的作用,只不过是放大这个市场的“动物精神”,火上浇点油而已。 中国的老百姓还是太善良,缺乏对市场整体性的认识,再加上这个市场的确肮脏,不乏利益集团的代言人搅浑水。高房价不是某一个群体推高的,这是一个集体的“共谋”,你我可能都是凶手,又都是受害者。正如《东方列车谋杀案》中,每一个嫌疑人都不是这种的凶手,但又和案子脱不了干系。这才是中国高房价的真相。 炒房者不易,一些人把炒房看得太容易了。资金量大,有些人加杠杆,在目前疫情严重的情况下,敢赌这个不确定的真的是胆大包天之人。在中国房价已经到了现在这个位置和这个阶段,炒房已经很危险了。舆论很显然把因果关系搞反了。即使有房抵经营贷进入深圳楼市,那也是因为房价开始涨了,一些人敢进去,而不是拿着经营贷把房价炒起来的。 炒房不易,且炒且珍惜! (本文作者介绍:独立经济学家,经济学博士,产业经济学博士后。现任民建中央经济委员会副主任,中央电视台财经频道评论员。)
文/意见领袖专栏作家 马光远 最近关于深圳房价的故事太多,最让吃瓜群众解恨的莫过于“7蟹姐姐”因为炒房而资金链断裂的事,价值728万元房产被法院查封。还有一个故事是关于杭州某项目疯狂的摇号。959套房源,超过6万人报名摇号,冻结资金至少240亿元,意味着人口刚过千万的杭州大约每167人中就有1人参加这个项目的摇号。创造了中国房地产历史上摇号的奇迹。 一个深圳,一个杭州,从来都是中国房地产周期变换的风向标城市。2014年3月,杭州房价突然下跌,市场震动,全国楼市步入下跌周期,引发了新一轮的救市,到2015年3月,深圳楼市突然暴涨,引发了中国房价波澜壮阔的一轮上涨。这两个城市市场的变化,确实值得仔细研究和关注。 当然,每一轮房价的异动,除了政策方面的悄然变化,还有公众对“炒房客”的痛恨。在很多人的眼里,房价,是被“炒”高的,所以中央一直坚持“房住不炒”不动摇。每一次房价上涨,总少不了相关部门三令五申打击炒房者。一说打击“炒房”,绝大多数民众都会支持,这里面的道德暗示再明显不过。 在中国,凡是某种东西价格暴涨,把责任推给“炒家”,立即可以俘获大部分的民意,而真正的罪魁祸首在哪里,大家反而都不去思考。大蒜价格一涨,责任就是炒大蒜的,猪肉价格一涨,把责任推给囤积猪肉的,房价每一次上涨, “炒房团伙”几乎都是民众喊打的对象。而一旦炒房者资金链断裂,一定会引发媒体的狂欢盛宴。 比如说这一次房价上涨,媒体将之归于有人将国家给中小企业救命的房抵经营贷拿来炒房了,从而引发了深圳房价的暴涨。虽然最后有关部门声明,中小企业经营贷并没有流入房市,但是,仍然无法消除大家对炒房的敌意。 我一直在感慨中国房地产的复杂。中国的房价,如果真的就是炒房者炒高的,那根本就不是个事。事实是,炒房者不过是顺势而为,在市场上涨的情况下推波助澜而已。关于深圳房价上涨,我在去年年底就一再提醒大家关注深圳楼市“春江水暖鸭先知”,注意深圳楼市的反弹,提醒自住需求应该可以出手了。然而,在去年一片唱空中国房地产的声音中,我的声音确实更多被埋没了。 无人去关注深圳的土地资源供应极其紧张的事实。据统计, 2006~2019年间,深圳累计住宅供应730578套,年均5.2万套,而深圳的常住人口从2006年的846.43万人增加到2019年的1343.88万人。土地供应结构性失衡,工业、商业类用地供应多、住房用地供应少的局面十余年间并未得到扭转。美联物业根据官方公开出让的土地数据统计,过去14年里,深圳居住、商业、工业三类用地结构的占比分别是:17%、10%和53%。 最近几年,深圳是全国主要城市中,人口流入持续保持高增长的城市,总体增加人口是所有城市中最多的,而且,人口结构也是所有城市中最年轻的。地少,人多,城市发展潜力大,吸引力强,房价如何不涨?对这些客观的因素不去分析,而将房价上涨的责任推给炒房者,纵然解恨,但无助于问题的解决。如同森林着火了,将责任推给风一样。风肯定会助长火势,但如果没有着火,再大的风也吹不出来火。 再比如杭州的疯狂摇号,背后的根源很简单。就是为了数字好看,各个城市搞的限价。限高价楼盘,导致一二手房倒挂严重。这个被杭州全城热捧的西溪公馆,新房价格2.8万元,而周边二手房价格在3.4万-5.3万元,摇上,比中彩票都赚,谁不去抢?而这种限价的结果一方面造成市场虚假的热度,另一方面,是真正的推波助澜,用酒精灭火。 其实,我一直认为,如果真要限价,那也应该限低价位的房子,而不是限高端楼盘的价格,高端楼盘和普通老百姓没有太大的关系,只是让城市房价的统计数据好看和失真而已。限不限普通老百姓买不起。如果对低端楼盘进行限价,才是真正和普通老百姓的利益相关。 我们对杭州这个城市的发展趋势当然看好,但西溪公馆的摇号的确不能代表杭州楼市的基本面。杭州不缺房子,浙报传媒地产研究院的统计数据,截至今年5月20日,杭州商品房新房库存量已经超过11万套,与去年同期的8.2万套库存相比,多了2.8万套。透明售房网数据显示,截至5月21日,杭州二手房挂牌量已经达到11.77万套,几乎是2018年末二手房挂牌量6万套的1倍。 “炒房者”充其量只是助长火势的风,但搞清楚真正起火的原因才是更关键的。房价的上涨是一个很复杂的经济现象,在房价上涨的背后,有经济增长、货币放水、土地财政、中国资产价格、城镇化等很多因素,但我从来不认为房价的上涨是炒房者、开发商以及中介搞起来的,他们的作用,只不过是放大这个市场的“动物精神”,火上浇点油而已。 中国的老百姓还是太善良,缺乏对市场整体性的认识,再加上这个市场的确肮脏,不乏利益集团的代言人搅浑水。高房价不是某一个群体推高的,这是一个集体的“共谋”,你我可能都是凶手,又都是受害者。正如《东方列车谋杀案》中,每一个嫌疑人都不是这种的凶手,但又和案子脱不了干系。这才是中国高房价的真相。 炒房者不易,一些人把炒房看得太容易了。资金量大,有些人加杠杆,在目前疫情严重的情况下,敢赌这个不确定的真的是胆大包天之人。在中国房价已经到了现在这个位置和这个阶段,炒房已经很危险了。舆论很显然把因果关系搞反了。即使有房抵经营贷进入深圳楼市,那也是因为房价开始涨了,一些人敢进去,而不是拿着经营贷把房价炒起来的。 炒房不易,且炒且珍惜!