阎岳 上海市和北京市相继出台的楼市调控举措让“躁动”的房地产市场逐渐归于平静，其中关于信用贷、消费贷、经营贷与房地产市场严格进行“隔离”的要求，则让“炒房者”心灰意冷。 2021年1月21日，上海市八部门联合发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》。市场将之称为上海楼市“121新政”。 除去因地制宜的措施，“121新政”引起全国房地产市场注意的是第五条“严格执行差别化住房信贷政策”。该条款包含三层意思：一是实施好房地产贷款集中管理（房贷集管），严控个人住房贷款投放节奏和增速，防止突击房贷；二是加强审贷管理，对购房人收复资金来源、债务收入比加大核查力度；三是严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。 信用贷款是指以借款人的信誉发放的贷款，不需要提供担保。央行副行长陈雨露介绍，2020年银行业累计发放普惠小微信用贷款3.9万亿元，同比增加1.6万亿元。 个人消费信贷是指银行或其他金融机构采取信用、抵押、质押担保或保证方式向个人消费者发放的贷款。央行公布的最新数据显示，截至2020年末，住户消费性贷款余额49.57万亿元，同比增长12.7%，增速比上年末低3.6个百分点，全年增加5.59万亿元，同比少增5717亿元。 经营贷款是以中小企业主或个体工商户为服务对象的融资产品，满足企业或个体户的经营需要。央行统计数据显示，截至2020年末，本外币住户经营性贷款余额13.62万亿元，同比增长20%，环比增长7.5个百分点，全年同比多增1万亿元。 这种量级的信用贷、消费贷和经营贷，如何确保它们的精准投向呢？“121新政”第五条前面两部分属于商业银行的执行范畴，自有监管部门予以监督。但第三部分在以往则常常被打“擦边球”，需要采取更严格措施才能将其纳入正常轨道。 在楼市调控层面，北京来得更直接。1月30日《北京银保监局严查个人信贷资金违规流入房地产市场》的新闻通报直接挂在其官网首页，直指房贷“乱象”：部分购房者为填补房屋交易资金缺口或进行套利，挪用消费贷、经营贷资金作为购房款或‘过桥’资金;部分非法中介参与其中牟利，为违规行为推波助澜…… 引起笔者注意的是，北京银保监局开列了信用贷、消费贷、经营贷等与房地产市场进行“隔离”的具体措施：运用大数据技术主动出击，结合非现场监测数据，综合采取窗口指导、现场检查等多种措施督导信贷业务规范发展，持续开展房地产业务专项检查：针对检查发现的个人信贷资金违规流入房地产领域等问题，严格执行机构与人“双罚”制度。 现在有了上海市和北京市做表率，其他城市在信贷“隔离”房地产市场方面就有了标杆：向京沪看齐。 今年央行工作会议提出的重点工作就包含落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，完善金融支持住房租赁政策体系。 什么是“房地产金融审慎管理制度”呢？笔者的理解是归结为一句话：建立并实施好房地产贷款集中度管理制度，其他信贷“大军”，各就各位，各司其职，不得“串门”房地产，违者“双罚”。 （编辑 张明富 才山丹）
全美房地产经纪人协会8月21日发布的数据显示，就在刚刚过去的6、7月份，美国成屋和新房销量双双V字反弹。 其中，美国的成屋销量超过了2007年次贷危机爆发前的水平。这已经是美国成屋连续第2个月创出1968年有统计以来的最强劲单月涨幅记录。 新冠肺炎疫情还没结束，美国的失业率仍然居高不下，房地产市场突然火了，而且火得如此迅猛，令人感到有些许意外。然而不只是这样，另据国际货币基金组织近日发布的统计数字，全球范围内房地产市场都很火热。 回过头来想想，今天美国房市的景象，是不是在哪里见过？ 美房地产Q3V字反弹 刚刚过去的6、7月，美国房地产出现了一波V字形反弹。 过去几个月，经季节性调整后的成屋销售数据出现了过山车式的变化：从3月开始加速下跌，5月更是创出27%的三十八年最大同比跌幅，环比也超预期跌了将近10%。 但到了6月，数据开始爆发，不但由负转正，还环比大增逾20%。 7月份成屋销售又较上月飙升了24.7%，单月销售增长创历史新高。 7月美国二手房销售数据飞速攀升至586万户，远超市场预期的541万户，创出2006年底以来最高水平，比6月高出了25%，连续第二个月创出1968年有统计以来的最强劲单月涨幅记录。 美国商务部23日也公布了新房销售的数据。 7月份，美国新房销量达2007年10月份以来单月最高。经季节调整，7月份新房销量按年率计算为65.4万套，环比增12.4%，同比增长达31.3%。 火热的销量使得房屋供应量下降了21.1%，7月，市面上可供购买的房屋数量减少到了150万左右。于是成屋的平均售价也创下了历史新高，中位数同比增长了8.5%增至历史最高点30.41万美元。 总的来说，这个月美国房地产的数据非常好看。 美国的房地产市场已经超越复苏阶段，现在正处于蓬勃发展阶段。 是什么驱动了这波回暖？ 本轮房市上涨，有赖于许多因素的共同作用。 最显而易见的原因，是2020Q1~Q2新冠疫情的冲击开始边际递减，此前受到压抑的部分购房者需求开始得到释放。 与普通的消费品不同，对房产的需求不容易被时间消解，也很难有自住为目的的购房者会选择消费降级的方式来释放需求。因此疫情过后，房子该买还是得买。 另一个原因，是美联储“大放水”强化了买家的购买力，为房地产市场带来增长的动力。 6月初的时候，美国的房贷利率曾经历过一波上升趋势，随后又急速下落，30年期房贷利率便在3%左右徘徊，并在7月份的时候跌破3%，达到历史上的低位。 从1971年到现在，美国房贷利率的高点出现在1981年，接近20%。当时美国的利率高到只要你有一大笔钱，只要存在银行里什么都不干就可以每天过得舒舒服服。 而到了80年代初，利率开始扭头向下，这种整体向下的趋势一致持续到了今天。 2020年初在证实美国爆发的新冠肺炎疫情，进一步推动了房贷利率的下降。 实际上，利率的下降只是美联储“大放水”的结果。 为应对疫情冲击，美国联邦储备委员会2020年3月下旬宣布实行不设额度上限的量化宽松政策。美联储资产负债表在不到两个月的时间内，扩张了2万多亿美元。 这些钱流入市场后，人们当然不会再把它存回银行——毕竟现在的利息趋近于0的水平，将通胀率一抵消，存的越久亏得越多。 于是趁着利率处于历史低位，一部分的钱流入了房地产市场，另一部分则进入了股市。 这些地方收益率显然比较高。 新冠疫情为本轮美国房价上涨的贡献，还在于它提高了人们对住房的要求。 由于新冠疫情影响，美国政府宣布进入紧急状态，大批公司正在采用居家办公模式，保持业务运营，帮助员工遵守社交距离要求。 出于对疫情应对的谨慎预期，目前一些美国公司已经延长了居家办公的期限，例如谷歌就把员工在家办公的期限至少延长到了2021年7月。 但居家办公严重限制了美国人的社交范围。 美国人是出了名的喜爱社交，甚至有的到了冒着感染病毒的危险都要开Party的程度。蜗居在一个狭小的空间里待一年，怎能受得了？ 所以人们更愿意在于邻居保持距离的同时，有一定的空间与家人享受生活。 那些对自己房屋不满意的人，就会选择换一套房子。 本轮回暖的可持续性？ 那么这一轮的反弹，会维持多久呢？ 从目前的走势上看，美国房地产市场的强劲复苏已经开始。 新冠肺炎疫情爆发前的许多因素（供应短缺、低房贷利率、千禧一代的买房刚需）都没变，甚至是有所增强。 但在目前美国经济仍然面临的不确定性下，房地产行业后续的复苏预计将呈现W形走势，空多两方将会持续维持相对平衡的关系。 一方面是本轮增长的空间十分有限。 从2020Q2开始美国的二手房供应就已经比较紧张了；而按照目前的销售速度，7月成屋库存将在3.1个月售罄。通常市场认为低于5个月的库存售罄期属于供应端趋紧。 消费者一窝蜂购买房产，让房屋供应跟不上，自然就把房地产市场推进了一个买方市场当中，直接导致价格上涨。而价格上涨优惠限制购房者的购买欲望。简单的经济学原理。 与此同时，购房者还面临另一个难题。 目前美国房市90%的交易额由成屋贡献，大约2/3的购房者不是首次购买。可以推断，在新冠疫情期间，他们购房更多是为了在时间长度难以预期的居家隔离生活中，改善一下生活质量。 因此他们如果没有看见“更好”的房子，一般不会轻易出手——为什么要花钱搬进一个更“破”的房子里呢？ 而且这些购房者在没有确定可以搬走之前，也不会轻易卖掉现在的房子——如果现在的房子卖掉了，而新的房子抢不到，难道要我带着大把现金睡天桥底吗？ 于是市场的买方陷入了一个鸡生蛋还是蛋生鸡的悖论中：看不到新的房源，就不会卖掉自己的房子；没有人买自己的房子，就不会有新的房源。 而另一方面，是当被压抑的需求得到释放、新冠肺炎导致经济衰退开始影响到中产阶级消费信心的时候，房地产销量自然会增长乏力。 本次美国房地产市场的突然反弹，可以说与美国经济大势是背向而行的。 7月底，美国公布的2020Q2经济增速年化季率初值为-32.9%，创二战以来最大单季降幅纪录。 据国际货币基金组织24日发布的《世界经济展望》更新报告，IMF对美国2020年经济增速预期为-8%，比起4月预测的-5.9%下调了2.1个百分点，预计2021年复苏至4.5%。 经济发展的另一个重要指标失业率也显示，美国的情况不容乐观。 8月份的第二个星期，又有140万美国人首次申请失业。经济政策研究所（Economic Policy Institute）的数据则显示，目前市场上的岗位数量比失业人数多出了1120万。 北京时间8月20日凌晨，美国联邦公开市场委员会（FOMC）公布了7月政策会议纪要，美联储对经济前景预期偏悲观，认为不确定性较大，影响市场风险偏好，利好避险资产。 持续的房市复苏，反过来对整体经济是有好处的，但面对上升的失业率和不太景气的经济，加之以高企的房价，如今房地产市场的需求能够维持多久，还有很大的不确定性。 今日房市VS次贷危机 对美国经济更加悲观的经济学者，则十分担忧本轮房地产是否存在泡沫？ 第一，少数屋主的避险情绪正在提升。 “这两天看美国的房贷利率又上去了，赶紧让银行的姐姐给我锁定住了一个15年固定利率2.40%。历史最低的时候市场平均利率也就2.55%左右。如果打算再融资或者正在打算买房的，要赶紧行动了。” 一名网友2020年7月底在社交媒体上说道。 再融资（Refinancing）是对购房者的一种保护措施，允许购房者在利率下跌时，重新选择锚定的基准利率。屋主同时还可以现金转账再融资（Cash-out Refinance）以余额更高的新贷款代替现有房屋贷款，再这两笔贷款之间的差额作为现金分配给房主。 这一产品允许屋主从房贷中提取现金。该产品也常被屋主用作房地产泡沫达到顶峰的时候，将部分资产变现应对房市乃至经济下行的风险。 第二，美国房价指数从2012年开始回升，到2018年已经快要超过2008年经济危机时的水平。 不仅仅是美国，在疫情之下，全球房地产市场似乎都进入了一个“迷之火热”的状态。 以2019Q3为准，全球实际房价指数为167，创下2000年开始相关统计以来的最高。63个国家中有45个国家房价上升，包括菲律宾（涨幅20%）、葡萄牙（10.5%）、拉脱维亚（10.4%）、德国（3.4%）、法国（2.3%）、中国（2.3%）、美国（1.6%）…… 分析认为，房价上涨主要是因为各央行大幅下调利率并采取货币宽松政策引发流动性增加。 在这一点上，似乎与美国的情况差不多。 标准普尔/勒房价指数美国房价指数（截至2020年） 而上一次从美国爆发蔓延至全球的次贷危机，而“震中”就是房地产市场。 2000年房地产泡沫爆炸后，美联储调低了基准利率，于是购房者涌入美国房地产市场，包括一些没有偿还能力的购房者。 美国买房贷款时时，无法取得不查收入固定利率房屋贷款的购屋人，往往申办浮动利率房贷（ARM）。 当利率上涨，他们中的一些人就会因为无法偿还房贷而违约。2007~2009年，房屋贷款相关的债务抵押债券、投行、企业和个人向多米诺骨牌一样纷纷倒下…… 第三，我们也看到，美国股市或来到一充满泡沫的时期，流动性可能已经达到很高的水平。 上文已经说过，美国2020年的GDP情况不是非常乐观。 在没有完全解除新冠肺炎影响的情况下，过多的流动性并没有能够推动社会完全的复工复产，而是过多流入了股市、房地产等领域。 “巴菲特指数”曾在前两次危机中起到预测作用。7月30日美国公布第二季度GDP数据后，该指数飙升至创纪录的170%、 “这是自第二次世界大战以来我一生中经历的最严重的危机。”最近美股持续走高的背后，就像索罗斯所言，不是宏观基本面有多好，而是美联储无底线持续放水所导致的泡沫而已。 小结 有些讽刺。在新冠肺炎疫情的推动下，美国房地产市场迎来了一部回暖；而新冠疫情对美国经济的冲击，不知将对美国房地产市场造成何种程度的冲击。 购房者花费大手笔为自己置换一个新的成屋，显然是想在新冠疫情结束之前好好生活，背后是购房者对疫情冲击的乐观情绪。 如今我们只能期待，美国房市最终呈现出的结果，与他们想象的一样乐观。
2020年8月12日，由观点地产主办的2020博鳌房地产论坛在海南启幕，本次论坛的主题为“地产远见：重启的世界”。 针对全球经济的发展趋势， 中泰证券首席经济学家李迅雷表示，中国已经进入了老龄化社会，其人口也出现了分化，大部分地区人口(净增长)在减少。数据显示，去年人口净增长的省份浙江省排第一。人口净增长与当地的房地产市场密切相关，这些净流入的地区其房价也会出现相应的上涨。正是这些分化的细微迹象，也给房地产市场带来了新的发展契机。
编者按 今年上半年已经过去，随着防疫形势向好，中国楼市局部开始迅速回暖，部分热点地区再现炒房苗头，甚至出现“万人摇号”“天价茶水费”等现象。部分市场人士不禁困惑：“房住不炒”调控目标是否松动？近期，高层召开相关会议，传达出力保楼市健康平稳发展的信号。而部分热点地区楼市也再次迎来调控政策升级。 据新华社电，7月24日，中共中央政治局常委、国务院副总理韩正主持召开房地产工作座谈会，深入贯彻党中央、国务院决策部署，总结房地产长效机制试点方案实施情况，分析当前房地产市场形势，部署下一阶段房地产重点工作。 业内人士认为，座谈会总体上对近期房价过热的现象给予了明确的政策指导，意味着后续部分房价过热的城市，政策可能收紧。而未来房地产市场平稳健康发展依然将成为主基调。 坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段 韩正在此次的房地产工作座谈会上表示，房地产长效机制实施以来，取得明显成效，值得充分肯定。要坚持从全局出发，进一步提高认识、统一思想，牢记“坚持房子是用来住的、不是用来炒的”定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，因城施策、一城一策，从各地实际出发，采取差异化调控措施，及时科学精准调控，确保房地产市场平稳健康发展。 韩正强调，要坚持问题导向，高度重视当前房地产市场出现的新情况新问题，时刻绷紧房地产调控这根弦，坚定不移推进落实好长效机制。要全面落实城市政府主体责任，发现问题要快速反应和处置，及时采取有针对性的政策措施。要实施好房地产金融审慎管理制度，稳住存量、严控增量，防止资金违规流入房地产市场。要加强市场监测，对市场异动及时提示、指导和预警，精准分析市场形势。要抓紧建立住宅用地市场监测指标体系，定期公开各地土地储备和已出让土地建设进展情况，接受社会监督。要发挥财税政策作用，有效调节住房需求。要持续整治房地产市场乱象，依法有效查处违法违规行为。要做好住房保障工作，因地制宜推进城镇老旧小区和棚户区改造，着力解决城市新市民和年轻人住房问题。 易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此次座谈会上，北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙等10个城市人民政府负责同志参加。此类城市名单本身就具有很强的信号意义，即普遍属于今年上半年房价上涨较快的城市。其中对于四个一线城市来说，普遍出现了学区房炒作等现象。而对于其他几个二线城市，则出现了“万人摇”等现象，包括南京、杭州和成都等。对于沈阳和长沙来说，在全国70城房价指数排行中涨幅也是位于全国前10的行列。 严跃进认为，此次此类城市参加座谈会，目的很清晰，即高层希望了解此类城市房价过热的原因，同时也希望后续通过管控此类城市，进一步促进房地产市场的稳定。 凸显监管层对政策稳定性的要求 中原地产首席分析师张大伟表示，从此次会议的时间点来看，2020年房地产市场在受前期疫情影响下明显低迷，但随后，疫情的逐步稳定使得房地产市场加速复苏，尤其是5月份、6月份的房地产市场更是出现投资、销售双活跃局面。所以在当前时点召开房地产工作座谈会，无疑进一步凸显监管层对于政策稳定性的要求。 58安居客房产研究院分院院长张波认为，结合会议内容看，首先，下半年房地产市场“稳定”目标不会有任何动摇，平稳健康发展是大趋势；其次，会议强调房地产调控及时性以及采取有针对性的政策措施，其实这已经在下半年多城收紧的楼市调控政策上有所体现。预计下半年根据房地产市场的变化发展，一些房地产市场稍热的城市在政策出台速度上会进一步提升；最后，从楼市金融侧角度来说，预计相关的监管力度也会加强，尤其是对于贷款审查方面，为防止资金违规流入房地产市场，这方面的审查或进一步收紧。 严跃进表示，此次座谈会的召开，说明在今年疫情下实际上出现了一些新的情况，部分城市房价不降反涨，是超乎市场预期的。 他预计下半年政策面会有几个表现。第一，参加座谈会的城市后续政策会收紧，尤其是近期没有出台政策的城市；第二，全国其他城市在调控政策方面不会轻易进行放松，至少会谨慎评估市场状况；第三，关联领域也会给予政策收紧，尤其是银行金融等部门，预计下半年风向会变。 中泰证券(行情600918,诊股)首席经济学家李迅雷表示，近几年的楼市调控旨在引导房屋向居住属性靠拢。未来商品房市场份额料缩小，将居住和投资属性进行一定程度分层。就近期政策效果看，可能在短期改变市场供需结构，影响人们对房价的预期，达到稳定市场的目的。长期来看，长效调控机制下的楼市会朝着健康平稳方向发展。 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，这次会议标志着疫情后的“楼市牛”结束了。从数据看，6月至7月一线城市环比涨幅开始回落，而二线城市依旧在回升，下半年二线城市、都市圈内三线城市将是调控重点区域。未来，已退出的限购将相继拾起，构筑限贷弱化后的“防火墙”，但政策整体平稳，意在让楼市保持一定活跃度。 多个热点城市收紧调控政策 力促“房住不炒” 继深圳7月15日重磅升级楼市调控政策以来，近半个月，又有宁波、南京、东莞等热点城市相继进一步收紧调控政策，剑指市场炒房行为，进一步稳定市场预期。 三热点城市相继升级调控 7月22日，宁波市住房和城乡建设局、宁波市自然资源和规划局联合发布《关于进一步完善商品住房销售行为切实保障居民自住需求的通知》。 此次政策明确，宁波市海曙区、江北区、镇海区、北仑区、鄞州区、奉化区行政区域内无住房且符合下列条件之一的家庭，可以按照该通知要求优先认购1套商品住房。 一是家庭成员（配偶双方及未成年子女）之一具有市六区户籍的；二是近三年内在市六区已连续缴纳24个月及以上社会保险的；三是本人或配偶属于本市引进的顶尖人才、特优人才、领军人才、拔尖人才、高级人才的。以上三类家庭统称“无房家庭”。同时政策明确，无房家庭优先认购的商品住房，须取得不动产权属证书满5年后方可转让。 7月23日，南京市住房保障和房产局等部门发布《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》。这次《通知》主要涉及9个方面的内容，其中主要包括加强土地市场调控、支持刚性购房需求、完善住房限购政策、加强热点楼盘销售管理等。 7月25日，被称作东莞史上最严住房调控政策出炉。广东省东莞市住房和城乡建设局等部门发布了《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，首次将二手房纳入限购范围，外地人停售三套房，且产权满3年才可转让。 根据通知，非东莞户籍居民家庭在东莞购买第一套商品住房的（新建商品住房或二手商品住房），须交满一年社保；购买第二套商品住房的，须交满2年社保；非本市户籍居民家庭在本市行政区域内拥有2套及以上商品住房的，暂停向其销售商品住房；自通知施行之日起在东莞购买的商品住房，须取得不动产权证满3年后方可交易转让。 修补政策漏洞打击炒房需求 宁波、南京和东莞这三个城市近期市场总体表现火热，市场炒作有所抬头，这也是引发政策升级的重要原因。同时，这也是继7月15日深圳升级调控政策之后，又有三个热点城市修补政策漏洞，重拳打击市场炒作行为。 对于宁波升级的调控政策，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此次政策明确了优先购房的导向，充分体现了宁波在原有限购升级的基础上，继续保障了合理的住房需求，体现了有保有压的导向。 严跃进认为，此次宁波政策说明，限购只是一种方式，而优购才是更重点考虑的内容。通过此前宁波限购政策，有效地打击了各类炒房需求。而通过此次优先购房的政策，实际上保障了各类刚需的购房权益。当然，这也防范了炒房的风险，包括限售政策的引入。应该说，宁波政策对于一些库存去化过快的城市是有借鉴意义的，至少有助于减少刚需购房的压力。通过“限购+优购”政策的组合拳模式，有助于落实“房住不炒”和支持合理住房需求的政策导向。 诸葛找房数据研究中心高级分析师王小嫱认为，宁波本次的政策主要是针对无房家庭优先认购商品住房的具体操作办法，本次政策的亮点在原有限购升级的基础上保障了无房家庭的购房需求，结合5年限售，房企供应房源不少于“50%”，供需两端发力，支持自住需求的释放，严防炒房的风险，落实了“房住不炒”的政策导向。该政策对于保护刚性需求，打击炒房现象的城市有一定的借鉴意义，预估该政策的实施，对宁波投资性需求有一定的抑制，市场将从当前的过热回归平稳理性。 对于南京此次升级调控政策的意义，严跃进认为，近期南京市场出现了房源炒作、价格炒作等现象，干扰了市场预期，其对于房地产市场带来了负面的影响。其中对于优先购房政策，其和宁波政策有类似之处，充分体现了保障刚需入市的导向。这次政策，有效打击了炒房需求，尤其是借假离婚来增加购房资格的行为。 诸葛找房数据研究中心分析师陈霄表示，南京通过本次新政，对假离婚购房的行为进行了限制和规范，避免了一些家庭通过假离婚方式来借道购房，至此，假离婚购房的道路被堵死，一定程度上抑制了借机投机炒房的现象，对于平衡市场供需结构有重要的意义。同时也落实了“房住不炒”的政策导向，对于保护刚性需求，打击炒房现象有着重要意义，有利于促进房地产市场稳定健康发展。 而对于东莞出台的史上最严调控政策，严跃进认为，此次东莞在限购限售等方面升级了政策，体现了东莞在稳定房价、稳定秩序、稳定预期方面继续出重拳的决心。东莞升级调控政策也说明了，各地若出现房价炒作，大概率会进行政策升级或打补丁，进而防范各类炒房需求入市。 严跃进说，下半年预计各地依然会积极防范房地产市场炒作，若价格上涨过多，那么政策升级的概率也将增加。
2020年7月30日下午，市委副书记、市长龚正主持召开市政府常务会议，贯彻落实国务院房地产工作座谈会议精神。 这是继7月24日中央房地产工作座谈会定调全国房地产市场以来，上海首次召开政府常务会议，对下半年上海房地产市场做出指导和安排。 涉及房地产的部分的描述，重点包括： 1、要牢牢坚持“房住不炒”定位，坚决落实好“一城一策”常态长效机制，稳地价、稳房价、稳预期，确保市场平稳健康发展。 2、要进一步发挥促进房地产市场健康发展联席会议作用。 3、全面推进城镇老旧小区改造，不断扩大住房保障受益面，持续提升市民群众的满意度和获得感。 很显然，从中央到地方，房地产市场调控的主基调一直没有变，即“三稳”预期，确保房地产市场平稳健康发展。 值得注意的是，此次市政府常务会议首先肯定了2020年上半年上海房地产市场整体表现，具体表述为“房地产市场形势总体是好的。” 2020年上半年，上海整体的房地产市场发展相对平稳，这也是多年来一直坚持调控的效果，在长期坚守“房住不炒”的大前提下，我们认为，上海目前的整体房地产发展情况较为健康，并已做到相对平稳健康发展。 01 优质地块带动溢价率走高 房企切忌扎堆拿地 2020年上半年，受疫情影响，行业指标的全线下滑。随着国内疫情逐步得到控制，各地陆续复工，3月开始，部分房地产市场出现了小幅回升，截止至2020年6月，整体房地产市场已经基本恢复去年同期水平，但是上半年总体表现仍不及去年同期。 在北、上、广、深四大一线城市中，深圳市场复苏速度最快，呈全线飘红格局，上海豪宅与刚需盘分化，北京在多块优质地块入市后土地市场明显回升，广州恢复相对较慢。 7月，华侨城以50亿总价、232轮竞得上海浦东新区唐镇宅地引发市场热议。同样是一线城市，北京，近期也成交了多宗高溢价地块，由于不限价，房企竞争也十分积极，如，房山区就成交了一宗超高高溢价地块，在吸引了10家以上房企，经过108轮竞拍，最终被中海以40亿元的总价斩获，溢价率超过40%。 究其缘由，主要是因为受疫情影响，今年年初多个城市土地出让一度中止，土地市场成交热度也跌至低谷。随着疫情逐渐得到控制，为了尽快让市场恢复正轨，保障土地供应，以北京、上海为代表的热点城市率先供应了多宗优质土地，最终推动了市场热度的上升。 在此之前，上海土地市场溢价率已经连续11个季度低于1%，受疫情影响，春节后上海市重大项目的开复工碰到一些困难，上海统计局数据显示，2020年1-2月上海市固定资产投资总额同比减少7.2%，具体到行业来看，建筑业前两月投资比上年减少了83%，房地产业投资减少8.3%。 为了应对疫情对上海经济带来的负面影响，实现全年经济社会发展目标，尤其要发挥好投资的“逆周期”调节作用，上海市政府出台了加快经营性用地出让节奏，适当增加年度土地供应量、减轻房企入市成本压力等措施，以激发社会投资活力。 受上海多年“0溢价率”、拍地门槛较高、及今年上半年推出多幅优质地块等共同影响，上海核心区域地块热度明显上涨。 我们认为，对于房企而言，一方面是受长期没有在上海拍得足够的土储影响，在今年上半年土地供应开闸后，许多房企纷纷大量补土储从而推动了市场发展。另外一方面，从历年来看，每年的上半年本来就是各大企业拍地纳储的集中时期，受2-3月疫情影响，大多数土拍都被推迟，从而造成了集中上市拍地的局面。 随着上海房地产市场的平稳发展，未来的土地供应也会相对平稳，并能预见有一定的供应量增长，各大房企无需集中在同一时间抢地，过度的竞争并不利于整个房地产市场的平稳健康发展。 02 整体供求平衡 全年房价波动有限 据CRIC数据显示，近一年来，上海房地产市场单月面积及金额走势相对接近，都在2月跌至全年低谷，随后逐步攀升到5月最高位回落。 这一走势也较为符合今年上半年疫情的节奏，随着整体疫情恢复，4月，商品住宅供应量大幅回升至70万平方米，同比微降5%；成交量进一步提升，直至5月进入成交双高峰，在2-4月被压抑的需求集中释放后，6-7月开始逐步恢复到常态。 房价方面，上海中高端改善需求一直较为坚挺，因此中高端售价也基本保持平稳；与此同时，刚需市场这两年相对压力更大，远郊区域仍有部分项目去化困难，价格也出现了一定的波动，打折促销也很常见。 总体来看，近一年来上海房地产市场成交均价相对较为稳定，虽然受部分中高端项目集中推盘影响，个别月份均价稍有走高，但总体情况相对平稳。 我们认为，从房价这块来看，由于上海市场整体供求较为平衡，使得价格也相对较为平稳，并没有出现类似大涨大跌的情况，较为符合稳地价、稳房价、稳预期要求。 综合来看，目前上海整体房地产市场较为平稳，基本没有出现其他城市中的炒房投机行为，这主要归功于多年来上海一直坚持“一城一策”的常态长效机制，坚守“房住不炒” 定位，在一直以来的调控政策中，已形成一套健康有效的发展模式。 对于今年出现的个别过热的项目及地块，由于是少数情况并不需要过于担心。但仍需警惕最近地价溢价率有所抬头的苗头，各大开发商无需急于一时，形成过度竞争。如果地价房价控制不住出现快速上涨，未来也不排除可能会因此而采取相应的针对性措施，毕竟“问题导向”是国务院房地产工作座谈会议最主要精神，上海房地产市场还需要各方来共同维护！（
新一轮楼市调控的序幕已经拉开，热点城市又开始出台限制性政策！ 7月23日，南京深夜发布楼市新政，在此之前，深圳、东莞、杭州和宁波已升级楼市调控。 7月24日，罕见高规格的“房地产工作座谈会”在北京召开，中共中央政治局常委、国务院副总理韩正再次明确“房住不炒”“确保房地产市场平稳健康发展”。参与座谈会的10个城市为北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙等一二线城市。 7月25日凌晨，东莞率先跟进发布调控政策，涉及土地供应、限购、限售等9个方面内容，严控房价上涨。 此次会议上没有要求特别实质性的政策出台，最大的意义在于给当前市场敲响了警钟。联系到此前各地已出台相关限制性政策的城市，尤其近期从深圳到南京，再到东莞，这就有很强的信号意义，核心仍然是要确保房地产市场平稳健康发展，这也是今年两会上总理政府工作报告中涉及房地产仅有的38个字中最核心的观点。 01 明确8大重点：紧绷房地产这根弦 此次房地产工作座谈会旨在总结房地产长效机制试点方案实施情况，分析当前房地产市场形势，部署下一阶段房地产重点工作。 ·牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位 ·坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段 ·坚持稳地价、稳房价、稳预期，因城施策、一城一策 ·从各地实际出发，采取差异化调控措施，及时科学精准调控，确保房地产市场平稳健康发展。 在房地产长效机制的基础上，增加了差别化调控措施的措辞，这意味着接下来精准调控，哪里有问题就打哪里的针对性政策将成为各地楼市调控的常态。如深圳与南京的新政就是很好的例子。 座谈会还强调了下一阶段房地产8项重点工作，一定程度上代表着接下来调控的风向。 1.要坚持问题导向，高度重视当前房地产市场出现的新情况新问题，时刻绷紧房地产调控这根弦，坚定不移推进落实好长效机制。 2.要全面落实城市政府主体责任，发现问题要快速反应和处置，及时采取有针对性的政策措施。 3.要实施好房地产金融审慎管理制度，严控增量，防止资金违规流入房地产市场。 4.要加强市场监测，对市场异动及时提示、指导和预警，精准分析市场形势。 5.要抓紧建立住宅用地市场监测指标体系，定期公开各地土地储备和已出让土地建设进展情况。 6.要发挥财税政策作用，有效调节住房需求。 7.要持续整治房地产市场乱象，依法有效查处违法违规行为。 8.要做好住房保障工作，因地制宜推进城镇老旧小区和棚户区改造，着力解决城市新市民和年轻人住房问题。 最大的亮点是明确了坚持问题导向。从已出台相关政策的南京、深圳和杭州等地调控内容来看，均是在中央“三稳”的长效调控目标下，出台的强力打压的政策，抑制楼市过热的现象，其中“万人摇”、假离婚炒房、房价过快上涨等市场乱象，破坏了房地产平稳健康发展。因此，在这次会议之前，楼市调控升级的迹象已经非常明显。 针对房价上涨过快、炒房行为等敏感的问题，各地城市坚持问题导向，有问题的城市出台政策解决问题，没问题的城市无需过度解读和担心。 座谈会重申“不将房地产作为短期刺激经济的手段”也释放出很强的信号意义。自2019年7月，中央首次提出“坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段”以来，这一基调就被认为是中央层面对房地产调控政策力度最严厉、态度最鲜明的措辞之一。 金融政策方面继续强调了防止资金违规流入房地产市场，这说明了今年相对宽松的资金面不会直接向房地产放开，对比之前的金融政策仍然保持一致。 02 东莞连夜跟进升级限购 房地产工作座谈会结束当晚，7月25日凌晨，东莞率先跟进，至此，东莞已一个月内连出三次调控政策。 从东莞调控内容来看，涉及土地供应、限购、限售等9个方面内容，严控房价上涨。 具体来看，在增加土地供应层面试点“三限房”，即“ 限地价、限房价、限购买人群”的住房项目；调整限购政策，外地人购买首套房需在购买之日前2年内连续缴满1年社保，二套房需在购买之日前3年内连续缴满2年社保，外地人限购第三套；限售政策方面，取得不动产权证满3年后方可交易转让。 东莞跟进的新政符合房地产工作座谈会精准调控精神，未来各地“因城施策”将成为楼市调控的常态。 各地的调控政策也体现出越来越多的共性。对于炒房行为，推出极具针对性的调控内容。比如升级限购、增加限售年限；针对万人摇项目作出相关规范，打击一二手房倒挂而产生的炒房行为。对于较为活跃的城市，政策层面会给出一些信号去抑制。 03 十大城市被重点关注 值得注意的是，此次座谈会上出现的10个城市：北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙，基本都是今年热度较高的城市。 从土地市场来看，尽管受疫情影响，2月份土地市场成交规模大幅缩水，但北京、福州和成都等城市土地成交建面在100万平方米以上，整体溢价率都维持在15%以上。随着3月土拍市场的逐步恢复，5月整体市场开始进入新一波高峰。 以南京为例，虽然南京在今年下半年开启了“限房价、竞地价”的拍地模式。但在“双限”政策下，7月10日和7月15日两场土拍仍吸引了多家房企的关注，出让的16宗地中有11宗触顶成交，热度甚至明显高于7月3日那场非限价地块的竞拍。 之后尽管宁波、深圳等城市纷纷加码调控，但北京和上海的土地市场热度依然高涨。7月21日，宅地断供近五年的浦东唐镇板块一宅地出让，吸引了建发、旭辉、金茂、华侨城、浦东金桥等多家品牌房企参与竞拍，经过232轮竞拍之后，华侨城以50亿元的总价竞得，溢价率达19.07%。 7月22日，北京其中远洋+城建48亿摘大瓦窑新村宅地，楼面价达4.66万元/平方米，首创29.6亿摘北京大瓦窑馨城地块，楼面价达4.4万元/平方米。 不仅如此，日前北京房山区也成交一宗超高溢价地块，该地块吸引了10家以上的房企，经过108轮竞拍才被中海以40亿元的总价斩获，溢价率超过40%。 销售方面来看，北上广深一线城市在2月进入低谷后，均出现了一定的增长，在这其中，上海成交面积与金额都是4个城市中最高，虽然在5月冲顶后出现一波下滑，但总体仍保持在高位。 价格方面，4大城市进入5月后环比都开始转正，其中上海连续三月同比价格涨幅靠前，广州6月单月表现抢眼，深圳今年热度虽高，但由于限价问题，整体均价走势较低。 二线城市中，比较具有代表性的是杭州和宁波。上半年我们针对杭州28个项目做了统计，其中15个项目备案价格有上涨，虽然在限价调控之下，杭州的楼盘售价并未出现明显上涨，其中12个涨幅均在5%以内，但是同时市场上也基本未出现明显降价的楼盘。 从热点城市楼市表现来看，此轮政策微调也在意料之中。从过去几年政策出台的规律来看，二季度从3月份开始市场一般是全年较为活跃的阶段，三季度市场也会迎来一系列调整周期。随着信号的释放和各地调控政策的出台，市场将会进入相对理性的平稳新周期。当前调控的逻辑还是希望市场能够保持价稳量增，至少做到量平。 综合已出台政策的城市，“四限”政策仍是地方调控的主要抓手。政策将与各城市本身房地产市场关联度更高、反应更快，各城市因城施策，及时调整未来政策走向，以提高政策的针对性及有效性。 房地产对地方经济、财政和就业有有着至关重要的影响，房地产仍然是中国经济的压舱石和稳定剂，中国地方政府的财政收入与房地产密不可分，因此，政策不会从根本上对房地产做出非常严格的限制政策，而是针对楼市出现的具体问题，采取措施解决问题，确保房地产市场平稳健康发展。 事实上，纵观近五年总理政府工作报告中对房地产的表述，促进房地产市场平稳健康发展，一直是核心内容，今年更是突出强调了坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策也被重申。 可以预见，未来很长一段时间内，房地产市场将坚持一城一策、因城施策。从各地实际情况出发，有什么问题，就解决什么问题，进一步采取有针对性的政策举措，完善房地产市场平稳健康发展长效机制。
从长期来看，房地产行业需要进行结构性调整，但下一个十年市场风险可能较为可控。针对房价快速上涨所带来的风险，要充分吸取过去一些国家的经验教训。 在当前经济复苏中，房地产行业扮演了重要角色，发挥了积极作用。当前市场的风险是否可控？房地产市场的主要问题是什么？下半年市场会怎么走？《经济参考报》记者就此专访了植信投资首席经济学家兼研究院院长连平。 当前房地产市场运行风险总体可控 连平说，在“房住不炒”的政策基调下，近年来房地产市场总体运行比较平稳。尽管尚存在一些结构性问题，比如某些局部地区存在价格上涨较快的状况，例如连云港、深圳、东莞和鄂尔多斯等地上半年房价涨幅都超过10%，但从全局看市场价格波动还是比较平缓的。考虑到去年贸易战、今年疫情连续冲击下，行业运行总体能够保持平稳，显示出市场具有良好的抵御风险的能力。 连平表示，2020年以来货币政策总体上是稳健偏松的，上半年社融累计同比增长12.8%，人民币贷款余额同比增长13.2%，分别较去年末增长2.1和0.9个百分点；1年期贷款基准利率LPR利率下调30bp，对于整个房地产市场平稳运行提供了一个相对较好的金融环境。上半年全国首套和二套平均房贷利率较去年末下降24bp；房企内地信用债累计发行3581亿元，同比增长13%，融资环境继续得到改善。 他判断，鉴于外部环境复杂多变、一季度经济负增长幅度较大、二季度经济正处于复苏的初期阶段，下半年积极财政政策会重磅落地，货币政策不会轻易收紧。宏观政策环境相对宽松对房地产市场保持健康平稳运行是较为有利的。未来以市场化方式管理房地产市场是更为合适的选择，既不需要政策刺激也不应该大范围收紧。 连平表示，从长期来看，房地产行业需要进行结构性调整，但下一个十年市场风险可能较为可控。针对房价快速上涨所带来的风险，要充分吸取过去一些国家的经验教训。比如日本、韩国在遭遇亚洲金融危机时期，房地产行业出现大幅衰退。但我国有自身特殊的状况，未来新型城镇化发展将对房地产行业提供了巨大的需求基础，减缓人口老龄化带来的压力。人均GDP水平持续提升和重要城市人口进一步流入，将为未来的房地产市场平稳运行以及有效控制风险提供良好的基础。 连平认为，当下房地产市场主体分化态势有所加快，这对整个房地产行业来说，更多的是带来积极的因素。一是市场主体结构将更为合理。近两年房地产行业面临的挑战不断，去年的贸易战和今年的疫情冲击，导致一些规模相对较小、资金管理能力较弱的房地产企业退出了市场。相应地，剩下规模较大的房地产公司的抵抗风险的能力相对较强，有助于整个市场应对风险能力的提升。二是有助于降低房企成本。大型房企通常获取土地相对成本较低，同时在银行融资的利率水平也明显低于小型房企。大型房企市场占比提高有助于控制房价的上行压力。三是有助于调控政策落地和市场保持健康发展。随着行业集中度的提升，宏观调控政策落地的效果也将得到提升，这对房地产行业应对未来可能风险和不确定性更为有利。 房地产市场结构性问题更应引起关注 连平认为，从总量上来看，房地产市场保持相对平衡，但结构上却存在不平衡的问题，尤其是区域性供求关系的不匹配，导致部分城市房价存在较大上涨的压力。一旦经济进入货币宽松的周期，便会加剧这种不平衡的问题。随着时间的推移，就会出现一些地区房价涨幅过快、甚至泡沫化的问题。考虑到房地产行业规模较大，若房地产行业出现较大波动，即使是区域性问题也会对整体经济运行产生不利的影响。 “高房价持续推升经济体成本问题应当引起足够重视。”他说，从风险角度来看，短中期泡沫大范围刺破的概率不大，但还是要关注高房价所带来的负面影响，尤其是对大城市中企业经营的影响。高房价持续推升了租金、劳动力成本和消费成本，对大城市的科创中心建设不利，这是经济发展的长期风险。 连平表示，区域性的结构性不平衡和货币多发往往纠结在一起，造成了部分城市房价持续偏高的状况。房产本身作为资产，其价格主要取决于供求关系。如果供求长期处于均衡水平，房价就不具备持续上涨的基础，市场预期也会相对平稳。如果供给长期不足，而需求又十分旺盛，房价上涨就难以避免。房价上涨的决定性因素是供给不足，而不是货币多发，后者主要是推波助澜。 他说，要处理好结构性问题，首先还是要从房地产市场本身入手。所谓供求关系，最重要也是最基础的供求关系便是土地。过去20年的数据表明，土地的供给应当与需求状况变化相匹配。长期以来，在人口流入持续放缓的地区，土地的供给增速较高；但在人口流入快速增长的地区，土地供给增速明显慢于人口流入较少甚至流出的地区，从而造成了区域性的结构不平衡。国土资源部数据显示，截至2017年，一线城市建设用地面积是2005年的1.15倍，二线城市比例为2.09倍，三线城市比例更为大。而在过去的十年内，一线城市人口增长超过30%，是其他城市级别所无法比拟的。如果能够妥善处理好人口与土地之间的关系，将有助于从根本上缓解地区间不平衡的问题，会对控制房价起到重要作用。 此外，金融层面也需要避免粗放式的调控方式，搞笼统和全面的房地产调控，而是应当更多地关注结构问题。他表示，从供给端来看，鉴于区域性不平衡问题突出，金融政策在区域上也应做差异化处理，例如人口、产业流入较多的地区应该支持房产投资，增加对规范较好的房企的金融支持，以增加住房供给；在房价上涨压力较大的地区，应当增加需求端的金融调控举措，抑制需求过快增长。未来如果房地产市场调控能够在供需两端很好地加以平衡，对中国经济健康成长是有益的。 下半年房地产市场将进一步复苏 连平表示，国内疫情管控能力较强，市场处于全面恢复阶段，尤其是消费也在快速恢复。房地产作为重要的耐用消费品，积压了部分因贸易战和疫情影响的需求，在接下来经济复苏的阶段将逐步释放。最近两年国家大力推进区域经济一体化，包括粤港澳大湾区和长三角经济一体化等区域发展政策相继落地，城市群和都市圈建设正快速发展，都将进一步推动相关地区的房地产需求。近期值得关注的是，中央有关部门发布了要素流动以及新型城镇化的两个政策文件，对于房地产市场的影响是持续深入的，这将有助于房地产市场人气进一步回升。户籍制度改革将提升要素流动中十分重要的劳动力要素流动的效率，人才将流到那些产业发展更快、经济效率更高，成本相对更低的核心城市和重点城市群，带动这些地区房地产需求的进一步增长。 他判断，下半年金融环境仍会较为友好。上半年，有关货币信贷的增速都在持续提高，尤其是五至六月；房地产方面的金融支持总体稳定。总的来看，最近三年和前些年相比，金融体系尤其是银行体系对房地产市场的支持力度相对有所减弱。具体而言，银行体系对房地产的支持主要是两方面：按揭贷款和开发商贷款。按揭贷款在前些年一度增速非常高，导致居民部门杠杆水平大幅上升；而开发商贷款则相对平稳，占比不算高。如果将统计口径扩展到社融，其实其中有相当比例的资金也都是间接或直接地流入了房地产市场。最近两年来，社融增速明显下降，增速较低，叠加监管方面要求增加，因此流入房地产的社融总量相对比较小。近期，货币政策稳健偏松之后，市场部分资金再度青睐房地产，但按揭贷款和开发商信贷较为平稳。这对于整个市场在下半年进一步复苏，提供了良好的金融条件。尤其是下半年，土地市场将延续上半年较为活跃的表现，保持一个不低的增速。 连平说，总体来看，市场需求是在进一步恢复，房地产今年到明年正是处于一个短周期上升的阶段，加上经济复苏推进和货币政策稳健偏松，下半年房地产市场进一步复苏可期。当然确实有必要在下一个阶段，对房地产市场的不规范行为，尤其是违规的金融行为给予严格的管控，保持市场健康平稳发展。 本文原发于《经济参考报》
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