近日召开的中央政治局会议对于房地产的表述备受关注，特别是没提“房住不炒”四个字，仅有“促进房地产市场平稳健康发展”一句话，又有人对楼市调控政策放松产生幻想。实际上，此次未提“房住不炒”，不代表政策导向有变，中央“房住不炒”的决心不可低估。 今年上半年，为应对新冠肺炎疫情对经济带来的冲击，国家出台了一系列扶持政策，货币政策环境整体宽松，在这种背景下，部分资金不可避免地流向了房地产市场，导致热点城市房地产市场率先复苏，甚至出现房价过热、违规资金流入楼市的新情况。不过，尽管经济下行压力加大，但是中央始终没有放松房地产调控，仍坚持“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，个别地方刺激需求的政策也被叫停，显示了中央稳定房地产的决心和定力。 7月以来，中央多次开会强调“房住不炒”，释放出调控收紧的信号。其中，有两次会议共召集了14个城市“谈话”，重申“房住不炒”定位，首次强调“时刻绷紧调控这根弦”，要求落实城市主体责任，确保实现稳地价、稳房价、稳预期的调控目标。与此同时，7月开始，已经有杭州、东莞、宁波、深圳、南京、长春、海口、无锡、沈阳等多个楼市热度高、房价明显上涨、出现炒作氛围的城市相继收紧了楼市调控政策，其中，深圳、杭州、东莞等地更是“堵漏”升级，对前期政策“打补丁”。 尽管在一系列调控措施下，全国房价整体降温，但近期仍有成都、深圳、西安等地新房市场火热，“万人摇号”、“众筹打新”甚至“代持炒房”，宁波也出现个别楼盘投资客较多、部分特殊群体以落户和离婚为手段投资炒房、利用赠与规避限购限售政策等问题。对于这些新情况新问题，成都和西安相继加码调控；深圳也表示正在研究综合调控政策，坚决打击市场投机炒作行为；宁波对此前新政“打补丁”，堵住炒房漏洞。这都体现了各地对中央“房住不炒”定位的坚决落实。 实际上，自2016年中央经济工作会议首次提出“房住不炒”定位以来，这一调控主基调至今已经深入人心，并不是每次会议都要提及。如去年12月的中央政治局会议只字未提房地产，当时也有人猜测调控政策或宽松，但随后的中央经济工作会议再次明确了“房住不炒”定位。而今年“十四五”规划建议中也明确提出坚持“房住不炒”定位，这已经为未来5年的房地产调控定调。 正如中国银保监会主席郭树清所称，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”，这意味着房地产金融监管将持续从严。虽然限价政策造成一二手房价格倒挂，创造出了“天上掉馅饼”的财富效应，但那些“代持炒房”的投资客们，一旦被彻查资金来源将面临银行贷款被拒的风险。因此，不应该把房地产作为炒作品种有过高期望，炒房人不要低估中央“房住不炒”的决心。中央已经明确要“不断完善政策工具箱”，未来随着长效机制不断完善，非常规政策退出，房地产市场将趋于理性平稳，炒房者将得不偿失。
2020年7月30日下午，市委副书记、市长龚正主持召开市政府常务会议，贯彻落实国务院房地产工作座谈会议精神。 这是继7月24日中央房地产工作座谈会定调全国房地产市场以来，上海首次召开政府常务会议，对下半年上海房地产市场做出指导和安排。 涉及房地产的部分的描述，重点包括： 1、要牢牢坚持“房住不炒”定位，坚决落实好“一城一策”常态长效机制，稳地价、稳房价、稳预期，确保市场平稳健康发展。 2、要进一步发挥促进房地产市场健康发展联席会议作用。 3、全面推进城镇老旧小区改造，不断扩大住房保障受益面，持续提升市民群众的满意度和获得感。 很显然，从中央到地方，房地产市场调控的主基调一直没有变，即“三稳”预期，确保房地产市场平稳健康发展。 值得注意的是，此次市政府常务会议首先肯定了2020年上半年上海房地产市场整体表现，具体表述为“房地产市场形势总体是好的。” 2020年上半年，上海整体的房地产市场发展相对平稳，这也是多年来一直坚持调控的效果，在长期坚守“房住不炒”的大前提下，我们认为，上海目前的整体房地产发展情况较为健康，并已做到相对平稳健康发展。 01 优质地块带动溢价率走高 房企切忌扎堆拿地 2020年上半年，受疫情影响，行业指标的全线下滑。随着国内疫情逐步得到控制，各地陆续复工，3月开始，部分房地产市场出现了小幅回升，截止至2020年6月，整体房地产市场已经基本恢复去年同期水平，但是上半年总体表现仍不及去年同期。 在北、上、广、深四大一线城市中，深圳市场复苏速度最快，呈全线飘红格局，上海豪宅与刚需盘分化，北京在多块优质地块入市后土地市场明显回升，广州恢复相对较慢。 7月，华侨城以50亿总价、232轮竞得上海浦东新区唐镇宅地引发市场热议。同样是一线城市，北京，近期也成交了多宗高溢价地块，由于不限价，房企竞争也十分积极，如，房山区就成交了一宗超高高溢价地块，在吸引了10家以上房企，经过108轮竞拍，最终被中海以40亿元的总价斩获，溢价率超过40%。 究其缘由，主要是因为受疫情影响，今年年初多个城市土地出让一度中止，土地市场成交热度也跌至低谷。随着疫情逐渐得到控制，为了尽快让市场恢复正轨，保障土地供应，以北京、上海为代表的热点城市率先供应了多宗优质土地，最终推动了市场热度的上升。 在此之前，上海土地市场溢价率已经连续11个季度低于1%，受疫情影响，春节后上海市重大项目的开复工碰到一些困难，上海统计局数据显示，2020年1-2月上海市固定资产投资总额同比减少7.2%，具体到行业来看，建筑业前两月投资比上年减少了83%，房地产业投资减少8.3%。 为了应对疫情对上海经济带来的负面影响，实现全年经济社会发展目标，尤其要发挥好投资的“逆周期”调节作用，上海市政府出台了加快经营性用地出让节奏，适当增加年度土地供应量、减轻房企入市成本压力等措施，以激发社会投资活力。 受上海多年“0溢价率”、拍地门槛较高、及今年上半年推出多幅优质地块等共同影响，上海核心区域地块热度明显上涨。 我们认为，对于房企而言，一方面是受长期没有在上海拍得足够的土储影响，在今年上半年土地供应开闸后，许多房企纷纷大量补土储从而推动了市场发展。另外一方面，从历年来看，每年的上半年本来就是各大企业拍地纳储的集中时期，受2-3月疫情影响，大多数土拍都被推迟，从而造成了集中上市拍地的局面。 随着上海房地产市场的平稳发展，未来的土地供应也会相对平稳，并能预见有一定的供应量增长，各大房企无需集中在同一时间抢地，过度的竞争并不利于整个房地产市场的平稳健康发展。 02 整体供求平衡 全年房价波动有限 据CRIC数据显示，近一年来，上海房地产市场单月面积及金额走势相对接近，都在2月跌至全年低谷，随后逐步攀升到5月最高位回落。 这一走势也较为符合今年上半年疫情的节奏，随着整体疫情恢复，4月，商品住宅供应量大幅回升至70万平方米，同比微降5%；成交量进一步提升，直至5月进入成交双高峰，在2-4月被压抑的需求集中释放后，6-7月开始逐步恢复到常态。 房价方面，上海中高端改善需求一直较为坚挺，因此中高端售价也基本保持平稳；与此同时，刚需市场这两年相对压力更大，远郊区域仍有部分项目去化困难，价格也出现了一定的波动，打折促销也很常见。 总体来看，近一年来上海房地产市场成交均价相对较为稳定，虽然受部分中高端项目集中推盘影响，个别月份均价稍有走高，但总体情况相对平稳。 我们认为，从房价这块来看，由于上海市场整体供求较为平衡，使得价格也相对较为平稳，并没有出现类似大涨大跌的情况，较为符合稳地价、稳房价、稳预期要求。 综合来看，目前上海整体房地产市场较为平稳，基本没有出现其他城市中的炒房投机行为，这主要归功于多年来上海一直坚持“一城一策”的常态长效机制，坚守“房住不炒” 定位，在一直以来的调控政策中，已形成一套健康有效的发展模式。 对于今年出现的个别过热的项目及地块，由于是少数情况并不需要过于担心。但仍需警惕最近地价溢价率有所抬头的苗头，各大开发商无需急于一时，形成过度竞争。如果地价房价控制不住出现快速上涨，未来也不排除可能会因此而采取相应的针对性措施，毕竟“问题导向”是国务院房地产工作座谈会议最主要精神，上海房地产市场还需要各方来共同维护！（
2020年是经济关键之年。 这一年，既是十三五规划收官之年，也是全面建成小康社会之年。意外事件的冲击，让2020年面临比以往更为严峻的形势。 越是重要关头，权威定调就越重要。 经济目标有多高？内需、外贸如何稳定？大水漫灌是否重新上演？楼市调控会否松绑？房地产税何时落地…… 这些问题，关乎每一个人。 01 六保优先，未提GDP增速目标 2020年，罕见地没有设定经济增速目标。 这背后的原因不难理解。正如报告所说： 没有提出全年经济增速具体目标，主要因为全球疫情和经贸形势不确定性很大，我国发展面临一些难以预料的影响因素，这样做，有利于引导各方面集中精力抓好“六稳”、“六保”。 六稳说的是“稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期”。 六保是“保居民就业、保基本民生、保市场主体、保粮食能源安全、保产业链供应链稳定、保基层运转。” 可见，相比经济增速，稳就业和保民生是第一位的，这是底线思维的体现。 无论“六稳”还是“六保”，都关乎经济基本盘，这是关键中的关键，需要一系列的改革措施，不是简单刺激经济就能轻易达成的。 02 抗疫特别国债、降准降息 财政、货币政策将如何发力？ 根据报告： 积极的财政政策要更加积极有为。今年赤字率拟按3.6%以上安排，财政赤字规模比去年增加1万亿元，同时发行1万亿元抗疫特别国债。 稳健的货币政策要更加灵活适度。综合运用降准降息、再贷款等手段，引导广义货币供应量和社会融资规模增速明显高于去年。保持人民币汇率在合理均衡水平上基本稳定。创新直达实体经济的货币政策工具，务必推动企业便利获得贷款，推动利率持续下行。 可见，财政赤字、抗疫特别国债、降准降息均被提上日程。财政要扩张，货币要宽松，这是非常时期的非常之举。 值得注意的是，货币要“更加灵活适度”，这有别于往年的“松紧适度”。 M2增速要明显高于去年，去年为8.7%，而2020年4月已经攀升到11.1%。 这说明，货币政策仍有扩张空间，降准降息仍有可能。 03 再提房住不炒，未提房地产税 这一次，报告再提“房住不炒”。 报告指出：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。 这里的重点有三： 其一，今年以来，“房住不炒”频频出场，先后现身于权威会议、央行报告和两会报告，足以说明楼市调控的底线仍在。 其二，因城施策的说法，和去年一致。这意味着，对于楼市调控，地方政府有了一定自主权，全国不再一盘棋、一刀切。 然而，这并不意味着各地可以随意松绑调控，毕竟“房住不炒”是大原则，“房地产平稳健康发展”是基本要求。 在此之前，全国已有10多个城市楼市松绑政策遭遇“N日游”的尴尬，就足以说明问题。 其三，未提房地产税。 前不久，《中央文件再提房地产税》，指出“稳妥推进房地产税立法”，这说明房地产税一定会来，但“稳妥”之说，则意味着短期不会那么快落地。 04 棚改退潮，旧改接力 旧改，正在接力棚改。 报告指出：新开工改造城镇老旧小区3.9万个，支持加装电梯，发展用餐、保洁等多样社区服务。 根据政策精神，老旧小区改造，主要以2000年底建成的老旧住宅区为主，这正是人们俗称的“老破小”，一般集中于各大城市的老城区。 旧改加速，明显有利于老破小估值的提升。 然而，正如《中央再提老旧小区改造，影响有多大》所分析的，棚改是大拆大建，旧改是小修小补。棚改有央行定向放水作为支撑，而旧改只有部分财政补贴。 旧改没有央妈的底部背书，就会失去杠杠放大效应，不会产生如同棚改一般的巨大能量。 05 政策市：该关注什么？ 中国楼市是典型的政策市，没有一层不变的楼市调控，也没有只涨不跌的楼市。 所以，我们可以看到，楼市调控时松时紧，政策定调时宽时严，这正是经济环境和楼市环境变化的结果。 所以，要理解中国楼市政策，必须明白当下所处的经济环境，明白政策到底在哪些目标之下进行抉择和权衡。 回顾历史，2017年关键词是" 去库存 "、"因城施策 " 和 " 棚改货币化"，2018年关键词变成了 " 房住不炒 "、"房地产税 "、" 租售并举 "，楼市完成从松到紧的转变。 到了2019年，关键词变成了 " 落实城市主体责任 "、" 促进房地产市场平稳发展 "、" 房地产税 "。从这一年开始，楼市调控的主基调变成了“稳”，既要遏制大涨，又要防范大跌。 2020年，这一年的经济环境完全不同于以往，GDP出现了40多年来的首次负增长，形势之严峻可见一斑。 即便如此，楼市仍旧强调“房住不炒”，足以说明，在宽松背景下，严防炒房的重要性和决心。 毕竟，财政在扩张，货币在宽松，降准降息在继续，楼市面临的环境早已不像年初那么紧张，部分核心城市有望企稳向上。 所以，房住不炒，是定调，也是未雨绸缪，更是大原则。 毕竟，稳就业和保民生是第一位的，内需、基建、实体经济优先，房地产的重要性劣后。
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