2020年,中国楼市超预期复苏。截至11月份,商品房房价迈入“万元时代”,商品房销售面积也有望再创新高。2021年,中国经济延续稳健复苏势头,业内专家认为,以下五大新趋势或成为明年楼市平稳发展的主要动力来源。 全面落实房地产长效机制 近日召开的全国住房和城乡建设工作会议提出,明年的重点任务包括:稳妥实施房地产长效机制方案,促进房地产市场平稳健康发展。会议提出,(明年将)全面落实房地产长效机制,强化城市主体责任,完善政策协同、调控联动、监测预警、舆情引导、市场监管等机制。 业内人士认为,这意味着房地产长效机制方案已经从“纸面”走向现实。 据不完全统计,2020年下半年,调控政策转向,杭州、沈阳、西安和宁波等19城相继升级调控,重点涉及限购、限贷、限价、限售和增加房地产交易税费5方面内容。 未来这些调控工具仍将持续使用。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,除此之外,未来有望形成四大价格监管体系,包括一二手房价格、租赁市场价格和地价监管体系。 房地产业进入“稳杠杆”或“去杠杆”阶段 2020年,房地产金融风险受到高度重视,被称为“三道红线”的房企融资新规出台。业内认为,这或标志着房地产企业高杠杆扩张时代的终结。 中国首席经济学家论坛理事长连平认为,房地产融资政策趋向于收紧,其重点就是要控制房企有息负债的增速。目前,银行借款、债券、非标等融资渠道均有所收窄,房企现金流将更多依赖销售回款。
工业和信息化部副部长辛国斌:要巩固工业经济平稳向好的运行态势,下半年工信部的工作重点是着力扩大有效需求、保持产业链供应链稳定、帮助中小企业渡过难关、同时着力推动技术创新和数字化转型升级。(央视新闻)
根据中国物流与采购联合会今天发布的数据,7月份中国物流业景气指数为50.9%,较上月回落4个百分点。 中国物流信息中心主任何辉分析称,7月份,受季节性因素影响,中国物流业景气指数较上月有较大程度回落,但仍位于扩张区间,显示出物流业务活动继续保持平稳增长的态势。 何辉还分析称,从品种看,建材、食品、服装等物流活动较活跃。从行业看,物流各细分行业运行平稳,其中线上消费带动快递快运业增势依然强劲。从区域看,西部地区业务量增长较快,东中部地区物流业务运行平稳。从企业规模看,大中小型物流企业保持平稳运行,微型物流企业业务量有所减少。
2020年7月30日下午,市委副书记、市长龚正主持召开市政府常务会议,贯彻落实国务院房地产工作座谈会议精神。 这是继7月24日中央房地产工作座谈会定调全国房地产市场以来,上海首次召开政府常务会议,对下半年上海房地产市场做出指导和安排。 涉及房地产的部分的描述,重点包括: 1、要牢牢坚持“房住不炒”定位,坚决落实好“一城一策”常态长效机制,稳地价、稳房价、稳预期,确保市场平稳健康发展。 2、要进一步发挥促进房地产市场健康发展联席会议作用。 3、全面推进城镇老旧小区改造,不断扩大住房保障受益面,持续提升市民群众的满意度和获得感。 很显然,从中央到地方,房地产市场调控的主基调一直没有变,即“三稳”预期,确保房地产市场平稳健康发展。 值得注意的是,此次市政府常务会议首先肯定了2020年上半年上海房地产市场整体表现,具体表述为“房地产市场形势总体是好的。” 2020年上半年,上海整体的房地产市场发展相对平稳,这也是多年来一直坚持调控的效果,在长期坚守“房住不炒”的大前提下,我们认为,上海目前的整体房地产发展情况较为健康,并已做到相对平稳健康发展。 01 优质地块带动溢价率走高 房企切忌扎堆拿地 2020年上半年,受疫情影响,行业指标的全线下滑。随着国内疫情逐步得到控制,各地陆续复工,3月开始,部分房地产市场出现了小幅回升,截止至2020年6月,整体房地产市场已经基本恢复去年同期水平,但是上半年总体表现仍不及去年同期。 在北、上、广、深四大一线城市中,深圳市场复苏速度最快,呈全线飘红格局,上海豪宅与刚需盘分化,北京在多块优质地块入市后土地市场明显回升,广州恢复相对较慢。 7月,华侨城以50亿总价、232轮竞得上海浦东新区唐镇宅地引发市场热议。同样是一线城市,北京,近期也成交了多宗高溢价地块,由于不限价,房企竞争也十分积极,如,房山区就成交了一宗超高高溢价地块,在吸引了10家以上房企,经过108轮竞拍,最终被中海以40亿元的总价斩获,溢价率超过40%。 究其缘由,主要是因为受疫情影响,今年年初多个城市土地出让一度中止,土地市场成交热度也跌至低谷。随着疫情逐渐得到控制,为了尽快让市场恢复正轨,保障土地供应,以北京、上海为代表的热点城市率先供应了多宗优质土地,最终推动了市场热度的上升。 在此之前,上海土地市场溢价率已经连续11个季度低于1%,受疫情影响,春节后上海市重大项目的开复工碰到一些困难,上海统计局数据显示,2020年1-2月上海市固定资产投资总额同比减少7.2%,具体到行业来看,建筑业前两月投资比上年减少了83%,房地产业投资减少8.3%。 为了应对疫情对上海经济带来的负面影响,实现全年经济社会发展目标,尤其要发挥好投资的“逆周期”调节作用,上海市政府出台了加快经营性用地出让节奏,适当增加年度土地供应量、减轻房企入市成本压力等措施,以激发社会投资活力。 受上海多年“0溢价率”、拍地门槛较高、及今年上半年推出多幅优质地块等共同影响,上海核心区域地块热度明显上涨。 我们认为,对于房企而言,一方面是受长期没有在上海拍得足够的土储影响,在今年上半年土地供应开闸后,许多房企纷纷大量补土储从而推动了市场发展。另外一方面,从历年来看,每年的上半年本来就是各大企业拍地纳储的集中时期,受2-3月疫情影响,大多数土拍都被推迟,从而造成了集中上市拍地的局面。 随着上海房地产市场的平稳发展,未来的土地供应也会相对平稳,并能预见有一定的供应量增长,各大房企无需集中在同一时间抢地,过度的竞争并不利于整个房地产市场的平稳健康发展。 02 整体供求平衡 全年房价波动有限 据CRIC数据显示,近一年来,上海房地产市场单月面积及金额走势相对接近,都在2月跌至全年低谷,随后逐步攀升到5月最高位回落。 这一走势也较为符合今年上半年疫情的节奏,随着整体疫情恢复,4月,商品住宅供应量大幅回升至70万平方米,同比微降5%;成交量进一步提升,直至5月进入成交双高峰,在2-4月被压抑的需求集中释放后,6-7月开始逐步恢复到常态。 房价方面,上海中高端改善需求一直较为坚挺,因此中高端售价也基本保持平稳;与此同时,刚需市场这两年相对压力更大,远郊区域仍有部分项目去化困难,价格也出现了一定的波动,打折促销也很常见。 总体来看,近一年来上海房地产市场成交均价相对较为稳定,虽然受部分中高端项目集中推盘影响,个别月份均价稍有走高,但总体情况相对平稳。 我们认为,从房价这块来看,由于上海市场整体供求较为平衡,使得价格也相对较为平稳,并没有出现类似大涨大跌的情况,较为符合稳地价、稳房价、稳预期要求。 综合来看,目前上海整体房地产市场较为平稳,基本没有出现其他城市中的炒房投机行为,这主要归功于多年来上海一直坚持“一城一策”的常态长效机制,坚守“房住不炒” 定位,在一直以来的调控政策中,已形成一套健康有效的发展模式。 对于今年出现的个别过热的项目及地块,由于是少数情况并不需要过于担心。但仍需警惕最近地价溢价率有所抬头的苗头,各大开发商无需急于一时,形成过度竞争。如果地价房价控制不住出现快速上涨,未来也不排除可能会因此而采取相应的针对性措施,毕竟“问题导向”是国务院房地产工作座谈会议最主要精神,上海房地产市场还需要各方来共同维护!(