[摘要]李稻葵谈到，现在中国房地产市场跟十年前不完全一样。房地产在各个地方都不会降，这个不一定，因为中国经济现在地理结构正在出现重大变化。有些地区，比如深圳、东莞、佛山人口还在流入，就业市场非常兴旺，年轻人事业发展的前景非常好。 var related_video_info = { vid: 'n3229m2k7zx', cid: '', url: 'http://v.qq.com/page/n/3/x/n3229m2k7zx.html', pic: 'http://inews.gtimg.com/newsapp_ls/0/13188488487_640480/0', title: '李稻葵：投机买房远不如理财，千万别以为房价会永远涨下去' }; .rv-root-v2{font-family:"5FAE8F6F96C59ED1",sans-serif;color:#000}.rv-root-v2 a{text-decoration:none;color:#000}.rv-root-v2 h1,.rv-root-v2 h2,.rv-root-v2 h3,.rv-root-v2 ol,.rv-root-v2 p,.rv-root-v2 ul{display:block;padding:0;margin:0}.rv-root-v2 img{border:0}.rv-root-v2 .rv-cf:after,.rv-root-v2 .rv-cf:before{content:" ";display:table}.rv-root-v2 .rv-cf:after{clear:both}.rv-root-v2 .rv-cf{*zoom:1}.rv-root-v2 .rv-top{height:40px;line-height:40px;background-color:#363636}.rv-root-v2 .rv-top .rv-fold-btn{float:right;padding-left:20px;margin-right:16px;font-size:14px;background-image:url(//mat1.gtimg.com/news/dc/images/fold.png);background-position:left 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保姆的这个案例让我想到，打通内循环的堵点和痛点，需要人文关怀、久久为功。 李宇嘉 上周末，保姆一家在广州增城区买的房子，办理入伙居住手续了。搬家那天，她盛情邀请笔者全家去她的新房子做客。从她们全家溢于言表的喜悦和兴奋，我真真切切地感受到，外来打工的同胞对扎根广州，是多么迫切和期盼。他们同这个超级大城市里的任何人一样，对美好生活有无限的憧憬。并且，为了让这一憧憬变为现实，他们可以在这个城市心无旁骛地打拼下去。 保姆一家来广州打工，已有十几年了。2010年开始，她就在笔者家里带小孩、照看家，其丈夫起初开货车的（类似货拉拉），这几年年纪大了就转到幼儿园当保安，儿子在工厂做工，儿媳妇是一名幼教。从我认识他们开始，他们就一直住在城中村，这一住就是10多年。起初，夫妻俩很单纯的想法就是，不管以后儿子媳妇在哪里，她们夫妻俩一定要告老还乡。 所以，2010年笔者劝他们买房时，夫妻俩没一个接受的。一来，高房价的渲染下，他们觉得全家那点儿积蓄，根本买不起；二来，觉得自家和广州人的生活很远。但后来，周围很多亲戚买房了，孙女孙子也出生了，且快到读书年龄了，加上笔者在边上不停地劝说，他们也就接受了买房这件事。自打那以后，他们一家四口在赚钱买房这条道路上，无休无止地狂奔到现在。 说来让人感慨，这10年，广州房价翻了5倍，而他们的收入一定没有翻5倍。不过，他们节衣缩食后的积蓄，终于实现了“首付款”的小目标。这个楼盘所在的增城，位于广州东部，它更靠近东莞和惠州，而非广州的主城区，2015年才“撤县划区”。在广州人的眼里，这里就是乡下，距离广州最近的主城区，车程要1个小时左右。但对保姆一家，已是家族跃升了。 这还要拜增城楼市不限购的政策红利所赐。如果这里像广州主城区一样，外来人口买房要限购的话，估计像他们这样的家庭，可能无法实现买房的愿望。这里多说一句，对广州这样的超级大城市，外围住房不限购，笔者一直持批评的态度，这不就是吸引投资客炒房嘛！但是，从保姆一家购房的案例来看，增城区供应量大、房价低、不限购，对他们来讲就是包容。 当然，如果能连续5年缴纳社保，他们一样能在主城区买房了。但一方面，主城区的房价已经涨到了3万元以上了，即便现在有资格买，高房价也是他们难以逾越的鸿沟。另一方面，他们在广州打工的亲戚和朋友，要么没有缴纳社保的习惯，要么断断续续。可喜的是，他们打算以后在广州养老了，儿子儿媳也申请入户，并在笔者的劝说下，开始按月缴纳社保了。 回到他们买房的这个区域，这是个典型的郊区新城，有产业、有交通、有配套，与广州主城区有地铁联系，但功能上相对独立。等到笔者小孩上初中以后，保姆就打算回到自家小区，再找一个家政的活儿。保姆告诉我，她问了老乡，工作很好找，但就是不知道能否遇到像我们家一样热心的雇主。我告诉她，家政是大城市热门职业，你敬业、专业，雇主一定会善待你的。 保姆一家人，在广州租房住了10多年，现在买房了。期间的辛苦以及当下的喜悦，他们感知最深，笔者只是见证者。这一案例让我深切感知，但凡在大城市长期打拼的外来人口，一旦稳定下来，没有一个不想在这里扎根。他们在广州这10年，慢慢地懂得了，只要遵纪守法、有职业精神，以他们异乎常人的勤劳，以前不敢想的梦想都会实现的。 由租房到买房，这是他们扎根广州的重要一步，但他们的工作还不太稳定，对城市生活成本很敏感，甚至是焦虑，比如买菜、物业费、小孩教育、生病养老等，希望地方能加大这方面投入，消除他们的后顾之忧。内部大循环是当下的热词，保姆的这个案例让我想到，打通内循环的堵点和痛点，需要人文关怀、久久为功，给他们更多的温暖，他们也会加倍回馈整个社会。
如果是在2015年之前，当时房价并不算高，人们用20-30年时间还房贷，用现在的眼光来看，随着房价上涨，买房的人肯定还是赚到了，所以不仅不愚蠢，而且还很睿智。如果放在2020年，要用20-30年买房，我们则认为这是很愚蠢的事情，因为高位做了接盘侠，还要花几十年的时间为开发商、为银行打工，太不值得了。 所以，不同的时间，不同的房价，不同的利率水平，得出用20-30年时间还房贷的结果并不一样。那么，为什么说，现在买房还几十年房贷是愚蠢的事情呢？ 第一，现在的房地产市场，跟2007年时的股市6000点一样，都处于高位。当时很多人都认为股市还要涨破万点大关，现在买股票并不迟晚，于是很多人都高位入市买股，却牢牢的站在了山岗上。现在的高房价已经涨了二十多年了，已经远远脱离了中国居民收入。而且目前，国内经济正在调整过程中，所以，房价泡沫很可能会近一二年内破裂。 第二，买房除了指望房价上涨获利之外，其他情况都是不划算的。拿20-30年房贷来说，等你还清房贷之后，就会发现，房贷的利息还可以再买一套房子，这等于是你这几十年基本上是替银行在打工。与此同时，住建部也承认，国内房子质量堪忧，房子的寿命到不了70年，最多也就20-30年，就算你还清了房贷，你这房子差不多也是危房了，也要等拆迁或者动迁了。如果一辈子就为一套房而奋斗，这不是很愚蠢的事情吗？ 第三，现在全球经济进入很大的不确定性，真正工作稳定、收入长期稳定的人很少。拿今年的收入去预测未来几十年的收入，那肯定是不科学的。现在国内很多企业对35岁以上的老员工，都要想办法辞退。所以，购房者未来能否还能赚到这么多钱，还有很大的不确定性。同样，现在贷款买房者，身体还很健康，但20-30年能否还继续一直健康下去，这也是一个不确定性。其实，中国的高房价，使房贷杠杆拉得太长了，国外通常是7-10年还是可以预期的。20-30年不确定性太大，谁也讲不清楚的。 第四，房价回归居住属性乃是大趋势。过去二十多年房价一直在上涨，买房买到即是赚到，未来几十年却并不一定。更多的是将由原来的投机炒房逐步变归回归居住属性，房地产业将去杠杆化、去投机化。届时，房价会逐步回归合理价格区间，与当地居民收入挂钩，真正做到房住不炒。当然，房价短期快速下降可能性并不大，但是逐步下跌概率还是很大的。所以，现在买房是存在较大风险的。 用20-30年还房贷是不是件愚蠢的事情，这要看在什么时候，如果在2015年之前，敢于贷款买房，还是挺睿智的，但要是近些年买房，买的都是高价房，那就可能会是很愚蠢，这不仅仅是高价买房，还有对·自己未来几十年，以及房价上涨没看清楚。 天下没有只涨不跌的东西，房价在经过大涨之后，也会逐渐向居住属性靠拢，更何况现在居民杠杆也用到了极致，房价上涨已经没有空间，现在买房还要贷款几十年，也并非明智之举。
来新浪理财大学，听冯仑讲《人人都该懂的实用房产指南》，带你轻松学懂房产知识，把握财富机会！ 问：冯叔，您觉得年轻人到底该不该买房？ 冯叔：年轻人买不买房这个事，我觉得要根据每个人自己的环境、条件来看。 首先有一个年龄的问题。不少人 20 多岁大学刚毕业，就一定要买房。对此，我是不主张的。但是，如果说你都工作 10 年了，比如 22 岁毕业，工作了 10 年 32 岁，成家了，这时候考虑买房，我觉得是可以的。 之前有一个统计数据，中国人买第一套的房的平均年龄大概是 27 岁，但国外的平均年龄是 38 岁。为什么我们这边买第一套房的年龄小这么多？因为买房的钱主要不是自己的，是父母的钱。而国外的年轻人可能收入比我们还高一点，但是买房靠自己的收入，不用父母的钱，买房之前要多攒几年钱。 所以，我认为，如果你工作了 10 年，三十出头，可能也结婚或者准备结婚了，那么买房这件事就可以提到日程上了。但在这之前，我觉得租房会更好，比较自由，也不会有那么大的压力。 其次，买不买房这件事与个人的价值观有关。如果你喜欢稳定，对风险承受力不强，那么可以早点买房。如果你好折腾，那不妨晚一点。比如你在创业，除非你已经很成功，否则就没必要急着买房。尤其是刚开始创业，还在‘爬坡’时，又要还房贷，还要去管公司，买房有可能会限制你。 我认识一个年轻人，辞职创业不久，他老婆就急了，说‘你创业，得先把房贷还清了’。因为正常上班时，他一个月有三万工资拿，可以还贷款，创业之后，他不给自己发工资，房贷就成了一个问题。他老婆就提离婚，最后他妥协，继续回去踏踏实实上班，挣工资还房贷去了。所以，如果是刚开始创业，别急着买房。 此外，我觉得，未来大家其实不必太操心这件事。为什么这么说呢？有一个从人口结构看这个问题的角度。 中国的人口结构大概是 242、243，也就是祖父辈，一般有 2 个人，2 个独生子女结婚，2 个人，如果生小孩，那这个小家庭就有 3 个人。而中间一辈，双方父母有 4 个人。 因为中间这一辈有 4 个人，底下这一辈 2 个人，按照人口自然的变化来说，如果老一辈都不在了，留下的遗产，房子其实是会多出来的。上面 2 代人至少几套房子，所以有人开玩笑说，‘90、95 后不仅不用买房，上面那么多房子，将来还能住一套、吃一套、出租一套、卖一套。’ 这是人口规律带来的变化。我们知道，目前中国城镇居民人均住房面积超过 30 平米，已经和日本的情况相当了。要知道，在改革开放初期，我们连人均 3 平米都做不到，仅仅 40 年时间，我们就达到了这样的水平。在这样一个情况下，从理性的角度看，大家大可不必为这事操心。 问：我父母和爷爷奶奶都在三线城市。正如您所说，爷爷和父母这些年也给我存了几套房。但是我想用这几套房在一线城市拼出一套房来。您觉得合适不？ 冯叔：我的想法比较简单或者说纯粹。假如你要过日子，结婚，你和你的另一半商量在哪过日子，你就在哪里买房，大可不必强求。如果你想投资，你就从 4 个维度去看哪个地方的房价可能涨，那就去那里买房。 第一个维度是人口是否大量流入。人口大量流入的城市房价会涨。 第二，基础设施是否还在大规模建设。工地最多的地方，比如地铁在建，机场也在建，这样的地方房价可能涨得更快。 第三，经济是否在快速成长，经济成长，就业机会就多，收入增加，人口增加，房价也会涨。 另外，还要选择在利息低的时候出手，这样你才能买房，投资才有钱赚。 总而言之，买房结婚是一套逻辑，买房投资是另一套逻辑，不要把这几套逻辑混在一起。如果混了，你会很纠结，也很辛苦。比如你爱的人在天山，你却非要在北京买套房，何必呢？不如在天山脚下盖个房子。万一哪天你们离婚了，你到北京来上班，还有点钱，那在北京买个房，也不错。可是你要投资，没准投在深圳，收益还更好。 这个事，有不同的逻辑，也就有不同的选择。投资有投资的选择，工作有工作的选择，生活有生活的选择。我的看法是，每一个人生阶段，你按照某一种逻辑选定之后，最好不要再去想别的。否则，容易活在纠结与焦虑之中，生活不开心，工作没干好，钱也没挣到，空留下一肚子遗憾与痛苦。
从近十年开始，买房的和没买房的群体差距开始越来越大。可能中小城市这种差距还不太明显，但大城市房价涨得非常厉害。 记得2008年时，上海的房价在1.5万元/平米，而现在涨到6-7万/平米，房价至少在这十多年的时间里面涨了4.5倍。 同时，2008年国内M2总规模只有47万亿人民币，现在国内M2总规模超过200万亿以上。M2的涨幅与大城市房价涨幅基本上差不多。 应该说在近十多年里面，买房的人肯定要比没买房的人更幸福： 一方面，当年敢于贷款买房的人，现在居住环境也改善了，房产也增值了，房贷也差不多还清了。 另一方面，如果当年多买一二套房的家庭，现在早已实现了财富的增值，随便拿出一套房，价值就达上千万。而那些没买房的人，本来可以全款买房，后来只能付首付款了，现在连首付款也付不起了。这十多年里面，在买房的和没买房的差距的确拉得很大。 可以肯定的是，这十多年来，买房的通过房产保值增值，没买房的人财富在不断的缩水过程当中。现在很多网友提问，未来买房和没买房的贫富差距会不会继续放大？我们认为，这种情况并不会发生： 第一，过去十多年来，国内经济持续向好，人们收入不断增加，就有对房地产投资的需求。而随着全球疫情的到来，未来中国经济高速增长的时代已经过去，各行各业的收入增速将会放缓，所以还指望房价大涨的概率已经不大。而房价不可能一直涨下去，现在买房的属于高位接盘，历史不会再重演。 第二，各地政府虽然鼓励刚性、改善性购房需求入市购房，但对于房地产投资需求，也是会重拳打击的。政府既不希望房价上涨，也不希望房价大跌，稳定在目前位置就好。 在这种情况下，还指望房未来房价大涨，投机需求从中牟利是不现实的。对于购房者来说，你买房是希望房价每年能涨个30-50%，如果房价没什么涨幅，每个月房贷还要支付，不赚钱的事情谁愿意去做呢？ 第三，国内的高房价已经成为泡沫。虽然现在全国多数地区房价在上涨，但除深圳之外，都是小幅上涨。要知道，上半年国内M2新增高达15万亿人民币，银行有近四成的贷款流向房地产市场，即使这样国内房价也没有怎么大涨，只是稳定在那边。这主要是因为，国内房价越来越高，楼市这个盘子越来越大，需要支撑或者推高房价，维持泡沫不破，所需的资金也要越来越多。而一旦增量资金支撑不起高房价，房地产泡沫必然要破裂的。 过去买房的人都发了财，或者都圆上了住房梦。但这只是代表你在房价较低的时候买房，享受到了中国经济增长和房地产市场化改革的红利。但是，我们不能拿过去买房发财的事情，再去硬套在未来上面。 未来很可能是国内房地产泡沫破裂，高位买房者损失很大，而更多没买房者有了买房的机会。
“人人皆可买房，直到财务自由”“30万两年就变200万”“某大学生在深圳半年买千万房产”……微博大V“深房理”所讲的诱人买房致富故事，让身在江苏的魏静（微博名“7蟹姐姐”）和身在河南的杨乔心动不已。 两人虽身在天南地北，但都做了同一件事，加入了“深房理”的粉丝会员社群。她们的目标是买房致富，但在获取任何和买房相关的服务之前，她们需要先缴纳会员费、咨询费、手续费等。 然而，等待魏静的却是各种套路的层层盘剥，连她刚买的价值728万元房产，也因资金链断裂而被法院查封；杨乔虽然及时醒悟并中止买房，但也损失了上万元。 怀着在深圳“炒房致富”的梦想，为何却一步步沦为各种套路的盘剥对象，最终落得钱房两空？这其中是否隐藏着不为人知的利益链？ 1、“买了套房，最后被剥了一层皮” 据《每日经济新闻》记者了解，微博粉丝达上百万的“深房理”，500人的会员微信群就不下6个（杨乔在第5群），里面有着众多做着炒房致富梦的“魏静和杨乔”。 而事实上，会员费、咨询费、手续费仅仅只是整个“炒房致富”链条中最小的诱饵。 魏静告诉记者，为了获取资格买到房，她接受了“深房理”助理提供的建议服务，包括落户、购房名额、选房、找小贷公司垫资等，其中每一个环节都需要在中间商身上花钱，而且越往后“抽成”的中间商越多。 用魏静的话来说，“买到一套房，最后被剥了一层皮！” 但让魏静万万想不到的是，脱层皮还只是前奏，她价值728万元的房产，才买了不久就 “被查封”，起因是她买房过程中因为各种中介费用中间人层层拨皮“被榨干了最后一滴血”。 《每日经济新闻》记者以购房者身份先后加入几个地产微博大V的投资社群，发现所谓的“买房致富”大致分为三个步骤：第一步，忽悠房价暴涨、吸粉粉丝；第二步，收会员费，通过中介向购房会员放高利贷；第三步，通过霸王借据和官司诉讼等方式，迫使会员资金链断裂，最后会员所买的房产也被他们纳入囊中。 一位主理过上述操作的微博大V向记者表示，上述三个步骤已经成为炒房圈里的“潜规则”。而所谓的“炒房实现财务自由”，实际上最终会使得炒房者人财两空、负债累累、档案存污。 图片来源：“深房理”小程序会员登记截图 而现实中，炒房者所遭遇的套路又何至于此。 记者以消费者身份从深圳当地几家中介公司了解到，一些地产微博大V和中介公司、小贷公司之间，已经形成了一个缜密的“贷款利益链条”：抵押——中介垫资——付全款借壳办理经营贷——还垫资——拿到房本还贷款——再拿新房本抵押…… 首先，他会对炒房者的现有的资金状况进行全面调查了解，“深房理”专门为此开发了一套小程序，让会员们填写诸如资产、收入、资源等方面的情况。 随后，在一套行云流水的程序中，中间参与的各方都可以“雁过拔毛”，甚至还能因为合同的精心设计而免于责罚。这其中，只有购房者存在信誉、资金的各种潜在风险，最后走入死局。 《每日经济新闻》记者多次尝试联系“深房理”，但截至发稿一直未有回复。不过“深房理”曾在5月26日发布长微博全盘否认“帮助外地人办理婚票”等事宜。 2、梦想炒房致富，却不料陷入各种套路 诱惑人心的，与其说是深圳的一套房，不如说是这套房背后的发财美梦。 身在河南的杨乔，最初丝毫没有在千里之外的深圳置业的想法。有一天无意进入了“深房理”的直播间后，杨乔便被“深圳房价7年翻番、30万两年就变200万”等说法，以及无数炒房成就“富翁”的案例所打动。 甚至还有粉丝在《深房理会员来信合集》中这样描述，“我如痴如醉地看完了理总的所有文章，我绝不能让儿子重蹈我这一代的覆辙，我要给儿子在深圳买房！” 杨乔动心了，于去年国庆节期间花钱进了“深房理”的微信群。此后，每天看到群里晒新房本和各种成功案例，同时猛推“合伙买房”概念。 “‘合伙买房’，就是几个人合伙凑首付，找一个有购房资格的代持人，代持人可以不出资金，按5%来代持股份。以500万的房子为例，一共5人，凑齐150万首付，每人出30万就行了，就能拿下一套房子。剩下的钱，半年后可以去银行申请装修贷抵押贷、创业贷，然后以贷养贷，等房价涨。”杨乔说。 “深房理”推出的“合伙买房”概念 杨乔告诉《每日经济新闻》记者，首付不够、资格没有，在“合伙借名买房”中都不成问题，所以今年趁着“五一”假期，她直接飞到了深圳去办理相关贷款手续。 当时小渔（深房理助理）给她介绍了一家名为“深圳贷贷通”的信息咨询公司，为的是解决首付问题。 在“贷贷通”的办公室，杨乔和一名李姓业务员签了一份30万元的贷款居间协议，同时交了3000元的定金作为2%的贷款手续费的一部分。其后，李姓业务员居然联系平安银行(行情000001,诊股)的贷款专员，来跟杨乔办理贷款，从下载平安银行APP开始，申请保单贷。 “最初跟我说到深圳办，可以低利率贷款。但结果是在平安银行办、用APP办，那我为何要大老远飞过来？”杨乔察觉出这其中的异样后来果断表示：要再考虑下，不贷款了。 而这个决定也让杨乔及时止损。“但什么都没得到，算上3000元微博会员费，3000元贷款中介费， 1000元的社保手续费，以及已经交了的9个月社保费用，我前后已经付出了约1.6万元，还不包括到深圳所花的费用。” 杨乔告诉记者，那些真正做了“合伙借名买房”，或者通过“深房理”其他渠道买房人，花的钱何止5位数。 相比杨乔而言，魏静则是在“炒房致富”的美梦中越陷越深的人之一。 首先入会费就花了12780元，交了钱才有“深房理”的工作人员在线指导买房。 2019年10月，魏静第一次从苏州飞到了深圳。一开始想落户，但由于年龄大于45岁超过要求，只能通过和他人假结婚的方式获得购房资格。 魏静告诉记者，假结婚分为双签和单签，区别在于单签只去民政局签字领证，而双签还需要去银行签字（办理抵押贷款的时候），单签的价格为3万元，双签则要花5万元。 2020年3月，魏静定下了“深房理”推荐的前海时代的房子（购房的中介费通常为2%）。“当时我连房子还没看到就签订了购房合同，在签完合同的当天晚上，才看到买的房子。” 魏静说，这套房子总价728万元，原本她按计划筹措的200多万元是够三成首付款的，但十多天后，尹助理才告诉她，只能贷到六成，这意味着首付款一下要多付74万元，贷款额也瞬间就少贷了80万元。同时，还需要找机构垫资。 为此，魏静跟亲戚朋友借了一圈，勉强凑够四成首付，才在3月25日签了房屋买卖合同。 其后的近半个月时间，魏静辗转于各种贷款机构，签订了大量合同与协议，最终取得了房本。 原以为已经达成所愿的魏静，却没有想到，她的“韭菜命运”才刚刚开始。 3、垫资贷款设套，炒房者沦为案上鱼肉 “房产抵押——中介垫资——付全款借壳办理经营贷——还垫资——拿到房本还贷款——再拿新房本抵押，这是深圳市场的常见操作。”深圳某小贷公司经理任涛向《每日经济新闻》记者透露，这个过程中的每一环节都能赚钱，也是各种名目的贷款养肥了这个利益链条。 比如，首付钱不够，给杨乔推荐的是平安银行保单贷；买房款不够，给魏静推荐的贷贷通（中介公司）操作的经营贷，都是赚钱之处。 而中间商们最赚钱的一个环节，就是从买房者拿到房产证到从去银行申请抵押贷款，中间的审批时间一般是20天左右，这个空窗期就需要给客户垫资。 垫资环节的利息是按天来算，一般日息是千分之一（年化36.5%）。记者算了笔账，如果垫资500万元，日息千分之一，20天就要10万元。 等过了垫资环节之后，买房者去银行做抵押贷款，如果贷款500万元，中介要收0.5%~1.5%费用，即2.5万~7.5万元。 这一过程中，养活了各类金融贷款机构、中介平台、管家公司等。 以魏静的经历为例。2020年，经“深房理”助理介绍，魏静认识了“深房理”会员尹X荣，其在3月份给魏静做了整体“购房”规划，双方约定贷款服务费为最终贷款额的1%。 与尹X荣推荐的第一家贷款资金方见面后，4月7日，魏静被要求预付了25天的砍头息（即高利贷给借款人放贷时，先从本金里面扣除的利息）。 在签订经营贷之前，尹X荣又以银行觉得魏静年龄偏大以及结婚对象年龄过小为理由，需要再结婚一次，在重新办理假结婚期间，尹某收取了魏静2.3万元作为中介费。 其后，尹X荣以资质不好、无公司愿意垫资为由，让魏静换了另一家垫资公司，砍头息从15天6.54万元变成了25天10.9万元，年化利率高达36%。 魏静在微博上自述炒房遭遇 十余天后（4月26日），因政策变化，魏静无法获得银行经营抵押贷款，尹X荣又推荐了富X小贷公司，月息1分2，但只能贷五九成（430万元）。 但当对方去魏静所购房屋里查看的过程中，让其租户签《放弃优先购买权承诺书》，实质是让租客承诺“已获悉房产将出售或拍卖给第三人，自愿立即解除《租赁合同》，并在一个月内搬离”。察觉不对的魏静未签署上述文件。过了两天经对方修改后，租户签了正常的承诺书。 “这一过程中，小贷公司和尹X荣频繁催促我垫资利息将到期、转贷差额缺口6万元等，让我尽快筹钱，砍头息也越交越多。”魏静告诉记者，直到4月30日，她还被要求筹款，那个时候感觉自己如同待宰的羔羊，只能任人摆布。 《每日经济新闻》记者注意到，双方贷款签约时，借款合同、授权书等文件都是空白的。但此时的魏静，首付已交、合约已签，买房时不足的房款是通过高利贷短期垫资实现的，过户时小贷公司也会没收身份证、户口本…… 5月6日，富X小贷公司联系让打砍头息时魏静要求终止转贷，终止抵押登记。此时，魏静已经向第一家小贷公司支付了两笔共15万元左右的砍头息，年化利率高达36.5%。 5月11日，第一家小贷公司以要求魏静偿还本金436万元和剩余利息为由向深圳市罗湖区人民法院提起诉讼。 5月12日，魏静查到自己的房产已于5月8日被深圳罗湖区人民法院查封。5月16日，魏静发现自己的银行账户也被冻结。 “这些操作，北上广都玩得溜，深圳是最溜的，尤其是经营贷。”任涛告诉记者，此外，贷款公司还能借助企业纾困贷、三农项目、小微扶持等名义获得银行贷款。 魏静提供的空白借据 具体而言，经营贷有“低利息+限制放开”的特点。如果名下有房、红本在手，可以拿房去银行抵押，同时用小微企业的壳，获取银行经营低息贷款和市区两次利息补贴，撬到手的资金掩人耳目进入楼市。 据了解，尤其疫情之后，为了扶植企业复工复产，银行的经营贷的利率已经从6.5%降到4.7%左右。以100万元经营贷为例，企业主支付利息4.7万元，若叠加贴息政策，实际成本并不高。 但自4月20日起，深圳收紧了企业贷，申请者房产必须过户半年以上。这使得魏静原本20天的短期垫资，一下子拉长到了半年，需要付出更多的垫资利息和预付砍头息。 最终，魏静的资金链彻底断裂了，价值728万元的房产也以“被查封”收场。后续，如果深圳的房价没有大幅升值，她将面临进一步的损失。 一个“造富神话”背后，喂肥了众多链条，却让炒房者掉入陷阱。 4、“始作俑者”或难追责，炒房须警惕风险 5月24日，魏静将自己在深圳买房的惨痛经历通过微博公开发表。对此“深房理”曾进行了回应，表示当事人恶意捏造事实、恶意中伤，并涉嫌刑事犯罪，同时还晒出了律师函。 回应中，“深房理”强调“调整贷款额度、垫资利息、预付砍头息是客户与其他单位的借贷纠纷，深房理自始至终没有任何参与。” 对此，《每日经济新闻》记者采访了北京盈科（深圳）律师事务所李楠楠律师。其认为，小贷公司和介绍人之间很有可能是较为固定的合作关系，甚至不得不让人怀疑像“深房理”这种介绍方与小贷公司的背后实际控制人是否有可能是同一个。 但由于一些平台并没有和粉丝签订服务合同或入会合同，缴纳的各种费用也可能只有收据或凭条，所以在这种情况下并没有直接、具体的证据来证明“深房理”这类平台负有违约责任。 魏静告诉记者，她本人确实未和“深房理”签过任何书面协议。 “深房理”对魏静炒房事件的回复 例如一个细节是，针对贷款中介的选择权，双方一开始并未做出书面界定。因而“深房理”利用此在律师函中声明，贷款中介是客户自己经过多家对比之后自主选择的结果。 深圳资深房地产律师张茂荣直言，“很多小贷公司都和涉黑涉恶犯罪有关联。从虚假宣传开始，这就是一个完整的产业链，但一些受害人怕遭到报复，不敢站出来。” 实际上，上述炒房骗钱的套路并非密不透风，张茂荣指出，有不少细节购房者可以留意，并提前有所防备。 如果是购房指导咨询平台，在粉丝询问时，需告知资格、首付比例等基本信息，如未告知很大程度可能是陷阱。收取会员费，可以要求平台提供发票。另外，涉及短期融资的借款，买房者应该有更高的警惕性，小心平台推介高过桥费用和利息的产品，不断加杠杆。 “而且要注意这类小贷公司，只有极少部分有合法的小贷牌照，有的是以个人名义进行放贷的，这种情况在法律上有可能构成非法经营。”张茂荣表示，最基本的，还是需要购房者有法律意识。 张茂荣提醒，首先要明确“假结婚”创造购房资格明显违规。对于“借名买房”，最高法早有论断。基于借名买房约定有效的前提，借名人可以按约定追究出名人违约责任，或要求出名人赔偿损失；房价暴涨代持人只认借贷关系，不认代持关系，将房屋据为己有，或代持人对外负债，房屋被其债权人查封抵债。 “借名买房很容易滋生纠纷，如果没有明确代持协议，法院会无法认定，但最大的风险在于，代持人如果对外负债，房子有可能被查封并执行。” 张茂荣告诉记者。 另外，对于经营贷，张茂荣表示，经营贷的期限不可能做到30年，到期后必须一次性还款。如果贷款人没有偿还能力力，就需要“二次过桥”，成本是非常高的。 “如果银行发现经营贷释放之后用于购房，有权利收回。同时在这个过程中，会产生大量过桥资金的利息，而购买空壳公司也是有风险的。”张律师强调。 事实上，对于资金进入楼市，监管部门一直持以严抓严控态度。据报道，近日人民银行深圳市中心支行和深圳银保监局已要求商业银行对信贷资金是否违规流入房地产领域开展全面排查。 （应受访人要求，文中杨乔、任涛均为化名）
伤不起的公积金：24%的工资，多少人能看不能用？ 8月29日，继央行房贷利率新规公布之后，中央国家机关住房资金管理中心通过官微明确表示：公积金个人住房贷款利率暂不调整。 对于急等公积金救急的刚需购房者而言，这无疑是一颗定心丸。对比当前商贷利率，公积金首套房长期贷款（6-30年）3.25%、二套房长期贷款（6-30年）3.575%的利率，实在是经济实惠。 众所周知，公积金的缴存，是强制性的。以北京为例，公积金的缴存比例通常是单位12%、个人12%，在最高缴存上限内，普通人一个月相当于要把24%的工资存入公积金账户。 收入占比如此之高的公积金，是不是你想用就能用，想取就能取呢？答案是否定的。在2018年严苛的公积金新政之下，公积金已彻底沦为鸡肋。 公积金租房提取 佛系中透着无奈 北漂两年的小鱼，是个酷爱沙雕表情包的95后妹子。从工作到生活，小鱼态度一贯很佛系。公积金一年一年的缴，却从没看到她取出来用。同事问起来，她总是很淡定地说：“公积金当然在意啊，可是我现在交的钱也没多少，提取还那么麻烦，就先存着吧”。 其实早在2015年6月，北京公积金租房提取手续就进行过一轮简化：职工本人及配偶只需证明在京无自有住房，不用提供租房合同和发票，每人每月最多也能提取1500元。但真愿意为这1500块奔波几趟的人，不算太多。买房之前，多数人的公积金是躺在账户里的。 毕业六年的山东姑娘Shirley，最近第一次动了取公积金的念头。2018年的那轮房租暴涨，导致她在公司附近租的小次卧从2800元/月涨到了3300元/月。大环境不好，实际到手的收入在降，房租还涨了这么多，Shirley觉得必须想个办法缓解租房压力了。一番打听过后，发现虽然拿租房合同和发票能提取更多公积金，但自己的房子是从二房东手里租来的，要找房东拿房本开发票非常困难，只能退求其次选择办理一个季度4500元的无房提取。 比Shirley更早参加工作的朵朵，在几番波折之后，终于如愿办理了以租房合同形式提取公积金。当初为了省钱，她和男朋友选择在一个商住小区租房。可没想到租房时比周边小区便宜小一千的好处，到了提取公积金的时候，却成了一道坎：只有租的房子是住宅性质，才能凭租房合同和发票提取公积金。 不甘心的朵朵在朋友的帮助下，签了一份住宅租赁合同，借朋友的房本，在街道办事处交了5个点的租房税开出一张租房发票，再拿着合同和发票，才最终办妥公积金的提取。开租房发票，要到房屋所在地的街道办事处办理。朵朵电话咨询去哪里办，A处说不归我们管，找B处去，B处又建议朵朵去C处打听，费半天劲才找到对的地方。回想起这段经历，朵朵一肚子委屈：难怪那么多人不愿意用租房合同提取公积金，又花钱办起来还麻烦。 公积金买房提取 门槛一年高过一年 从事房地产相关行业的王磊，因为有在北京买房的需求，对公积金政策一直比较关注。在王磊看来，能用得上公积金的主要有两类人：一类是按部就班做房奴、在户籍地或者工作地买住宅的人，另一类是有异地买房、销户提取等特殊需求，还赶在公积金新政前办完的幸运儿。 遗憾的是，他自己属于不太幸运的那个。2007年前后，王磊刚毕业没多久，就在老家用商贷给父母买了套房。随后经过多年打拼，2018年又在北京买了套商品房。买房时本想用公积金贷款，可谁知卡在新政的节点，没能赶上公积金旧贷款政策的末班车。 按照“认房又认贷”的新政，王磊在外地有商贷记录，在北京买的这套房，就从原本的首套房，变成了二套房。能用公积金贷款的额度，也一下子从120万降到了60万。为凑齐北京这套房子的首付，王磊只好把家乡的房子降价出售，来补这60万的窟窿。 在这座城市的另一端，硕士刚毕业的梁燕，也在经历着一场内心风暴。她的故乡在一座不起眼的小县城，家境也并不宽裕。家里人最自豪的，就是她凭着自己的本事考上北京的大学，还读了硕士。 梁燕原本想出来工作几年攒点钱，因为学历高、工作稳定，公积金应该能贷最高档的120万，家里再帮忙凑一些首付，她就能在北京安家落户了。没想到新政之后，贷款额度要和缴存年限挂钩，每缴一年能贷10万，想贷到她预期的120万元，需要不间断地工作到37岁！ 虽然公积金提取和贷款的门槛越来越高，但并不能完全阻断人们对生活的选择和向往。刚过本命年的珍珍，在听说新政之后，依然选择了在青岛买房。北方长大的她，对大海尤其眷恋。在海边有套房子，从北京南站出发，4个多小时就能抵达自己喜欢的家。无论是老人住、带孩子度假，还是自己退休住，这套房都能发挥它的用处。 公积金专款专用成趋势 买房租房外难有别的选择 公积金政策设计之初，提取账户储蓄余额的条件较为宽松，在住房保障之余，也能体现一定的人性关怀。比如领取城镇最低生活保障的，遇到突发事件造成家庭生活困难的，进城务工人员与与单位解除劳动关系的，都可以将公积金账户余额提取出来。 2018年北京公积金新政之后，可提取公积金账户储蓄余额的条款从十二条削减至七条，除死亡外，想提取账户余额，仅有离休、退休；完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系和出境定居三种可能。这三种可能里，退休要靠等，其他两种都是小概率事件。 长期以来，北京公积金的资金池一向非常紧张，个贷率连续两年在90%以上，超过了有关部门设定的85%的警戒线。2018年的公积金新政，或许正是未来公积金专款专用的信号。它意味着想提取账户储蓄余额，在买房、租房之外，难有别的选择。 可人生需要钱的时刻，并不只限于租房、买房。45岁的老焦，20出头就从湘西老家来北京打拼，餐馆洗碗、工地搬砖，苦活儿、累活儿都干过。熬到成为有正式保险、有公积金的水电工，老焦满心欢喜。工作了十来年后，在一次检修中，不小心摔伤了腿。 北京房租那么贵，活儿又干不下去了，老焦想到了回老家干点儿小买卖。去提取公积金的时候一问，才知道销户提取还要再等10年，要满55周岁才行。老焦听的脸都绿了，他最需要钱的时候是眼下，10年后黄花菜都凉了，那时候再回北京提取公积金，有什么用？ 和老焦一样焦头烂额的，是刚过而立之年的小韩。上有老、下有小，父亲的一场重病，更是让这个家庭难以为继。一场心脏搭桥手术做下来，大十万就花出去了。后续的护理、营养、康复，每一笔都要花钱。 最难的时候，小韩想到了自己每个月都在交的公积金。林林总总也有十来万，取出来能缓解一段时间的经济压力。但没想到咨询完公司的人事，答复是无法提取。小韩难过了一阵子后，也只好另想办法了。
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