业主只看成交总价 “从2020年4月开始，中关村、德胜、金融街、月坛等几个顶级片区学区房成交量一直很大，价格一直在涨。单价便宜的小户型卖光后，新上的房源面积虽小、但总价不调低，从而抬高了学区房的单价。目前，海淀区、德胜挂牌的学区房小户型基本在850万元左右，面积在30平方米至45平方米之间，相比2020年初，最低‘占位费’高了150万元左右。”崔浩说。 “目前，北京的小户型学区房都不能用单价来衡量。”崔浩指出，“刚需人士买学区房，只能看当前的总价能不能接受。如果运气好，正好有面积大一点的房子出售，单价可以控制在市场价以内。如果运气不好，正好赶上面积特别小的房子，单价接近30万元都很常见。” 据崔浩介绍，2021年1月，他所负责的中关村三小片区小户型成交价都在850万元/套左右，而2020年1月，700万元左右就可以买到中关村三小附近的学区房。 “现在卖房的业主看市场好，挂牌时只看上一套成交的总价，不看成交均价。最近有同事卖万柳附近的小户型，单价达到27万元/平方米。这个单价，放在全国来看，都可以排名前几。但由于面积不到30平方米，加上税费、中介费，总价不到1000万元。因此，即便单价接近30万元，还是被客户立刻抢走。现在没有1000万元打底，我们作为中介，都不好帮忙抢房。”崔浩指出。 从片区角度看，海淀学区房价格的涨幅普遍高于西城学区房。“西城区2020年下半年才实行学区房新政，新入市的学区房购房者对新政后的西城区学区房持一定观望态势。相比之下，海淀区实行学区房新政的时间比较早，学区房稳定性相对较高。因此，海淀区目前的热度超过西城区，涨幅也较为领先。”多个学区房中介人士对中国证券报记者表示。 成交速度快 据位于金融街片区的中介人士王华（化名）介绍，受涨价及前期成交量放大等因素影响，小户型学区房成交速度非常快，有的房子从挂牌展示到成交，时间仅10天左右。且成交之前，没有任何降价记录。 “按照公司规定，如果成交价和挂牌价之间价格差别大于3%，房屋维护人和出售人的业绩就会受到很大影响。因此，很多房屋中介维护人在促成二手房成交前，都会帮助业主一再调整挂牌价。学区房就不存在这类问题，甚至有的业主看市场好一再上调价格。”王华强调。 此外，多位中介人士向中国证券报记者透露，目前降价的学区房有很多是年代久远的平房。“这类房子是名副其实的‘老破小’，但是也是学区房。说实话，很多房子买了以后确实不能自住，但孩子能上对应的学区。” 中原地产首席分析师张大伟表示，受疫情影响，一线城市学区房需求明显上升，这一轮年底翘尾行情学区房表现最明显。大量的出国读书人群回流，也增加了市场需求。相比之下，北京是四个一线城市中目前房价上涨最少的，由于之前阴跌了三年多，所以反弹起来会很快。 “每一轮房价上涨学区房涨幅都靠前，一线城市的顶级学区房向来是稀缺资源。一线城市人口多并且人口持续流入，学区房需求大。尽管供应在增加，但缺口仍大。因此，学区房流动性强，易出手，成为很多投资者的首选。”多位地产观察人士对中国证券报记者表示。 普通二手房价格波动小 中国证券报记者观察到，除了学区房外，2021年以来，北京地区二手住宅并没有出现明显的价格波动，这让很多换房者产生较大困扰。 “有些客户本来打算先把在住的房子卖掉，再去订学区房。但看最近学区房价格一直在跳涨，而自己的房子卖不出去，就换了一种思路：遇到总价合适的学区房，先加几万元抢下来，用价格换周期，再回去慢慢卖房。这类客户多了，学区房价格也自然会涨。”王华对中国证券报记者表示。 不过，张大伟却指出，北京市场属于全国一二线城市最稳定的楼市，市场不太可能出现“高温”。从调控政策角度看，2021年以来，北京持续重申一旦市场过热就会调控，这也抑制了市场的过热。当下北京楼市处于市场的暖冬，远远未到小阳春。 北京市住建委日前表示，将按照“全市统筹、因区施策”原则，逐步完善各区域调控长效机制，合理设定调控目标，全面落实稳地价、稳房价、稳预期。今年将严查资金违规流入房地产市场和中介炒房，严查投机炒作。 北京房地产中介行业协会表示，严格落实“房住不炒”调控要求，不得渲染、炒作房屋成交信息，不得鼓动引导出售方随意提高报价，不得在微信朋友圈、自媒体渠道发布制造购房恐慌情绪的文章，不得参与“经营贷”“首付贷”“消费贷”等任何违法违规的房地产金融活动。 中国证券报记者观察到，为了落实上述调控，目前各大中介官方网站、APP已经不再显示成交情况。“如果要看近期成交价，可以就近去门店或者询问经纪人。”多位中介人士对中国证券报记者表示。
房地产借助优质教育巧妙地狠狠地割了家长的韭菜，而且韭菜们还争先恐后，生怕不能有被割的资格。 教育大比拼的核心驱动力更多地回到家庭，回到学生本身，逐渐远离公立优质学校的光环加持。 与学区房无关，只有家长、孩子的比拼才是硬核比拼。 学校期末考试排名不行，直接拖垮房价？据媒体报道，前段时间，上海闵行区统考后对学校进行了排名，闵行华二是上海高中四大金刚之一的“华师大二附中”的初中部之一。不过，这次的排名战中，据说闵行华二只是排名第9，引发附近小区价格雪崩。 无论消息最终如何，价格是下降了。12月份，紫竹半岛小区的房价从12.8万每平方米跌到了9.9万每平方米，不止一个跌停。 部分学区房怎么不行了？这怎么可能？其实背后是中国教育的大变化，不但关乎财富，还关乎一代人甚至几代人的命运，智者将顺风而行，愚者陷在沼泽中不知所措， 白白付出了巨量金钱却付出了教育失败的代价。 优质生源决定好学校成绩 一个学校的成绩是由谁来决定的？ 核心决定力量是生源。国内多所师范大学的附中为什么每次重要考试的成绩都那么闪闪发亮？没错，老师水平高，既专业又敬业，不过，最重要的是：很长时间内，这 些学校都是从全省全市挑选牛娃（最优质的生源），用 “牛娃集群效应”来碾压普通娃，说实话，这有点胜之不武。 顺着链条往下看，次一级的重点学校也是这个套路，挑比较好的学生，而且限定学生来源的区域，这实际上就提高了所在片区的房产含金量。房地产借助优质教育巧妙地狠狠地割了家长的韭菜，而且韭菜们还争先恐后，生怕不能有被割的资格。这是世界奇观，虽然不是独一无二，也是比较少见的。 上海学区房的价格最近在上涨，从表面看第一推手是“上海在招生环节执行了公民同招、摇号的政策”，实际上是家长们内心的恐慌在作祟：既然不能去优等生云集的民校，那么就只好回流去抢传统优质公立学校的学区房。 这个逻辑是对的吗？错了。 正如我前面所说：优质公立学校之所以一直优质，是因为它们一直在 “掐尖”，而且可能是全区、全市、全省“掐尖”，最后当然是学校的成绩斐然。 但是， 现在是摇号了，不允许“掐尖”了，学区房价格上涨的逻辑在哪里？我没看懂。 鸡窝还是那个鸡窝，但是放进去的鸡蛋并不是个个都经过精心挑选的，所以，优质公立学校逐渐“泯然众校亦”，不是一件很正常的事情吗？这叫均值回归。 这事儿不但会发生在闵行华二，也会发生在其他优质公立学校。这是中国教育改革近年来最犀利的一刀，直接砍中地产炒作的七寸，鲜血直流，惨不忍睹，而这仅仅是刚刚开始。 不少家庭拿着现金冲进去买学区房，以为买的是巴菲特多年前买的价值股可口可乐，没想到买回来一看是非常普通的股票，经验主义害死人啊。 在某一线城市的985高校附中，我也问过一位家长关于学校的招生情况。家长说，这所附中也是要摇号的，很多地段生被摇号进来，完全跟不上， 学校只好通过考试弄出两个重点班，以后就重点培养这两个重点班。其余的班就混着，不要太差就行。 可怜那些花了几百万、上千万买学区房的家长，刚开始完全不知道这个套路，等知道的时候也只能服从安排。等升学考试结束，重点班的孩子纷纷去名校，普通班的孩子纷纷去中等学校甚至最差的学校，这就叫尘归尘，土归土。这样的消息只需要一轮传播，就足以把房价打压几个跌停。 教育比拼核心驱动力回到家庭 说实话吧，上海在招生环节执行公民同招、摇号的政策还是对学区房手下留情的，如果只对公立学校摇号，让民办学校自主招生，我估计学区房会直接腰斩，很多人一辈子的红利会在几年之内化为乌有。 为什么？很简单。 如果只对公立学校摇号，意味着优质公立学校不能“掐尖”，但是如果允许民办学校自主招生，你会发现它们有本事把绝大部分优秀的学生揽入怀中，而且这其中有较多是富裕家庭出身的孩子。然后这帮牛娃形成自己的朋友圈，随着成长，家长资源互相渗透，后续的学弟学妹和前面的学哥学姐组成越来越强大的校友会。当然，人家也付出了代价，学费很高。如果是这种情况，你觉得依托优质公立学校的学区房还有什么戏？ 所以说，政策已经对学区房手下留情了，不要不知道深浅，要感恩，但也不要入戏太深。 长期来看，学区房的价格逐渐平庸化是毫无疑问的，因为加入了家长的变量，某些买非学区房的家长、孩子一旦“疯起来”，学区房根本顶不住。 说个公开新闻：2021年1月初广州市越秀区各初中学校初中一年级期末考结束，以前考生成绩比较落后的东环、四十中交出了一份堪称出色的成绩单。东环中学期末五科最高分达到了511分，跻身前列。往年的家长心目中的热门育才实验中学期末最高分为500分，二中应元仅有一人总分超过500分。几乎每个学校最高分都在500上下（总分540），证明 “牛娃”各校都有。 多少学区房的业主忐忑不安？又有多少刚刚“上车”的学区房业主哭晕在卫生间？ 教育大比拼的核心驱动力更多地回到家庭，回到学生本身，逐渐远离公立优质学校的光环加持。 一个家庭如果在孩子的学习上付出更多有效的努力，注意“有效”这个前提， 孩子相对自律，家长相对严格，这个孩子大概率在学校的成绩是中上等。只要某一个变量再提升一些，孩子就会比较优秀。 这样的轨迹在绝大部分普通家庭都有机会实现，但是很多的家长不愿意付出这样的时间和精力，他们更愿意去努力工作多赚钱，这当然没错，不过，他们可能没有想过帮助娃提高成绩也等于赚了几百万可能还不止。还有部分家长沉迷网络游戏，或者各种短视频、剧集，那就等着收拾烂摊子吧，不要以为买了学区房就高枕无忧。 在教育这个问题上，一分耕耘不等于一分收获，但是没有耕耘，大概率没有收获，除非自家娃高度自律，这样的孩子很少。 而且摇号干掉学区房之后，优质公立学校里面那种你追我赶牛娃云集的紧迫感淡漠了，这等于打仗丢掉了以前常配的重型武器，家长还不赶紧想办法补位，就是摇号摇中了好学校也没用，因为战场上“敌人”的火力点配备已经改变了。 以前是：牛娃进了名校，家长基本可以不管了，985起步，最差也是211。现在是名校实质上被扯平了，学生成绩差别很大，学习氛围变了，牛娃分分钟成绩掉队。 回到终极问题：那你还抢学区房干啥？难道不是应该多在孩子的自律性和自己的时间、精力付出上找回最靠谱的方法论吗？ 两大变量加剧学区房崩塌 在最有智慧又有财力、精力的家长们那里，孩子分到传统意义上的差学校可能慢慢不是问题，篡改马老师的一句话——“学校不改变，我们就改变学校”。 据《钱江晚报》报道：文鼎苑小区在杭城西湖区，紧临浙大紫金港校区。这个小区曾被杭州家长们称为“杭城第一孟母盘”，以家长们励志“鸡娃”（网络语，指家长不停给孩子安排学习和活动，不停让孩子去拼搏）闻名，在坊间曾有很多故事流传。文鼎苑原本不是学区房， 因为家长们太努力，把一所普通小学推成了名校，房价狂涨。 这样的故事会越来越多在各大城市上演，广州东环中学的部分家长就有这个趋势，当然，部分原因是因为部分家长的孩子本来就是入读大名鼎鼎的东风东小学，这一片区本来就是传统意义上的学区房，家长、孩子够努力，至少可以保住这一片区的学区房含金量。如果不努力，前面的巨大投入可能就付诸东流了，家长们不容易，既要力挺孩子的学习，还要力保周边房价。 而且两大变量将加剧学区房的崩塌： 真正意义上的有钱人，比如现金流随时几千万或者资产几个亿甚至几十亿这种，他们是不甘心孩子只能摇号入读的。即使在义务教育阶段，被迫从命，那么，在高中阶段，他们一定会尽其所能给孩子配备“重型武器”，要么直接读最好的民办学校，要么在疫情过后，直接去世界一流的高中读书，尤其在北上广深这种一线城市，这种趋势是挡不住的。 这一部分消费力从现有的框架里流出，实际上是到另外一个体系里去升级，而且是借助世界最优秀的框架来升级，这样的人才对依靠学区房那点优势堆积起来的人才而言，很快又会拉开思维方式、见识、胸怀以及判断力、执行力的差距，而这些才是最要命的。没错，某些富二代一无是处，是花花公子，但是某些富二代一旦认真读书，不是普通人家的孩子花时间或者买个学区房就能弥补的，里面有巨大的成本差距和人脉差距。 还有一个变量是培优班。同在一所优质公办学校，也是同样的学区房，如果一个孩子在培优班能够拿到好名次、好成绩，另外一个孩子完全不上培优班，也不在乎成绩，完成作业就万事大吉，家长由于各种原因也不太管。两者的成绩有天壤之别， 与学区房无关，只有家长、孩子的比拼才是硬核比拼。即使是一个普通学校的孩子，他如果在培优班能拿到好成绩，那么在中考的时候也能实现对绝大部分学区房孩子的“绝杀”——因为高中录取要看分数。 学区房的崩塌是全方位的：政策砍了第一刀，非学区房的部分家长们积极努力插第二刀，富人远远地发飞刀，培优班近距离插匕首，学区房还能撑多久？ 苏格拉底说： “教育不是灌输，而是点燃火焰”。 是的，教育不是买套学区房就可以给孩子做个交代，而是充满热情与他（她）一起奔跑，点燃他（她）心中渴望知识的火焰。
调控政策不断翻搅着上海楼市。 1月29日，上海银保监局发布《上海银保监局关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》，明确将重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。 而就在前一天的1月28日，还有消息传出，上海楼市调控再打补丁——购房者赠予的房屋也计入套数，追溯期限为近三年。虽然随后，官方进行了否认，表示尚未接到通知。 但不得不承认的是，刚刚过去这一周，“限假离婚做多房票”、增值税“二改五”、房贷从紧等多个政策， 已经犹如一记记重拳，接连落在购房者身上。 先是1月21日晚间，上海市住建委 等八部门联合发布调控新政“沪十条”，提出离婚买房追溯三年内家庭房产数量、增值税免征年限由满两年提升为满五年、新房摇号优先无房家庭、严格执行差别化住房信贷政策等多条政策。 团子正计划在上海置业，她向燃财经表示：“1月8日，我们就看好了房，也交了定金，并且和中介、房东约好1月23日去网签。结果21日晚上新政出台、22日直接开始执行，一夜之间多了15万元税费。” 1月25日，购房者在新政“沪十条”的冲击中还未缓过神来时，法拍房纳入限购、房贷暂缓等消息再度重拳打击上海楼市。 燃财经在公拍网打开一套位于静安区的法拍房，页面即弹出明显的提示：“上海法院司法拍卖的本市商品住房已纳入限购政策范围。竞买人参与竞买的，应当事先确定在本市具有购房资格。” “此前因为法拍房不限购，所以很多人参与，溢价率也被推高。比如上海宝山区的呼玛新村就被推到了六万一平米。”同是购房者的胡南表示。与之对比的是，燃财经在贝壳找房APP上查阅到，2020年12月，上海市宝山区呼玛一村的挂牌均价仅为4.5万元/平米。 房贷也被暂缓了。同日（ 1月25日 ），有消息称北上广多家银行贷款额度紧张、房贷暂停。 已经在2020年12月完成网签，正等着批贷的Lily告诉燃财经：“我是1月22日早上收到的消息，银行通知要限制一下（ 银行房贷 ），所有贷款要排队慢慢批。” “最近银行把控得比较紧。我们每次开会也反复强调要挑选优质客户。”上海某邮储银行(行情601658,诊股)信贷经理刘阳向燃财经表示，“不过此次房贷趋紧主要不是因为调控，而是因为此前发布的房地产贷款集中度管理制度，银行要管理额度。刚好赶上了上海调控出台的时间节点。” 不断加码的政策，正将上海购房者“堵”在路上。 “本来约了房东这周去过户的，这下不知道年前能不能行了。”Lily告诉燃财经。但Lily并不十分担心，“我感觉影响不大。我的贷款不是批不下来，只是暂缓了而已。因为我一没有假离婚，二不是多套，三工资流水都正常，没有被限制的因素。” 但团子的情况就没有这么乐观。 “我们跟房东约定的是1月31日完成网签，并且将首付付给房东。如果不这样做，就会被算作违约，需要承担违约责任。”团子表示，“但是我们现在确实拿不出这15万元。因为我们的首付都是卖掉了老公母亲留下来的一套郊区老破小，并且跟亲戚朋友借了几十万，掏空了所有钱包才凑齐的。” 频频管控的背后，是火爆的上海楼市，认筹率超400%、项目“千人摇”等现象不断涌现，尤其是学区房，上涨幅度甚至超20%。 “很多自媒体都在说上海楼市火，但没人说清楚了火在哪里，反而用的文字极具煽动性，给大众增加了紧张感，让大众认为楼市火了要抓紧买房。”在上海中原地产首席分析师卢文曦看来，对于上海楼市，大众需要理性判断。 围堵炒房，重击刚需 上海楼市调控政策来得既在情理之中，又出乎意料之外。 从2020年四季度开始，上海千万地价楼盘认筹率超400%、“千人摇”、二手房跳涨40万元、十几人抢房，以及天价学区房的新闻层出不穷，让调控成为必然。 在上海楼市调控政策正式出台前的1月20日，上海市闵行区还在辟谣未曾收到楼市调控通知，否认了当天曾热传的：同一家庭同一时间只能认筹一个盘、设定新房认筹红线3：1、预售价格从严审批等调控举措。 1月21日，上海市住建委、房管局、税务局、人民银行上海分行等八部门就联合发布了 《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》。 从政策来看，堵“假离婚”、降低流转是两大重头戏。 “新政规定：夫妻离异之日起，3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。这一条可以堵住假离婚买房，填补堵住限购的漏洞，同时维护社会公序良俗。”卢文曦告诉燃财经。 上海某地产经纪人秦明则向燃财经直言：“离婚做多‘房票’的情况是存在的，毕竟折腾‘离婚’一次赚到一套房，就抵得上工作十年以上。套利空间让人甘愿‘铤而走险’。但是在我们实际操作中，离婚买房的还是个案，估计100组客户里就一两组。” 影响更为广泛的是增值税“二改五”的政策。 “此前上海购买二手房，如果购买未满两年，无论是普通住宅还是非普通住宅，都是按照核定价格全额征收增值税；满两年之后，如果是普通住宅，则免征增值税，非普通住宅则是按照核定价和购入价的差额征收增值税。”卢文曦向燃财经介绍了两者的区别。 卢文曦表示，新政将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年，这带来了两个差异，一是满二不满五的普通住宅将被全额征收增值税；二是未满五年的非普通住宅增值税征收标准由差额变成了全额。 新老增值税征收对比 来源/上海中原地产 燃财经截图 例如，如果是一套满两年未满五年、总价为300万元的普通住宅，新政前为免征增值税，即增值税为0元。但新政后，如果以税务核定价格为300万元计算，则需要按照（ 300万元1.05 ）*5.3%的公式缴纳增值税，税额为15万元。 调控政策发布当夜，燃财经所在的一个上海买房群就炸了锅。21时36分，调控刚刚发布，就有人把新闻发进群里，惊醒了正处于宁静夜晚的大家，仅90多个人的群，也瞬间涌进99+的信息。 有购房者直言：“本来约的房东周一（ 1月25日 ）网签，一转眼多了十几万元的税费，现在急得睡不着觉。” 也有人建议：“别睡了，赶紧叫醒中介和房东，去做网签。”有人贴出中介发布的朋友圈截图，其中显示：“明天出新政，半夜十点半叫上行政一起来公司加班 拉网签，没想到网签系统被封了。” 直到1月29日，团子仍在为多出的15万元税费发愁：“没谈下来，中介、房东没有一个人愿意分担一分钱。马上就要去做网签了，15万元不知道哪里去找。可能借网贷吧。” 顾超则轻松很多：“我这套房本来就是投资，要么让房东等到2021年9月他的房子满五年了，我们再过户。要么诉讼，我们解约，我拿回大部分定金。我都耗得起。” 涨120万再降90万，房价坐上“过山车” 对于上海房东来说，新政刚出来时的自信已经有所动摇。 1月24日，上海市民陶然在社交平台上表示：“我家小区，因为自住的人多，很少有房子放出来。昨天，有一套2室2厅的挂牌930万元，链家网上照片都还没来得及拍，当天就带看7次。今天，房东直接涨到1050万元，一把拉升了120万元。这一波上海楼市，太疯狂了！” 燃财经在贝壳找房APP上看到，该房源位于静安区阳城板块，2021年1月23日挂牌，挂牌价为930万元，时隔一日，房东将价格上调了120万元。而且仅23日和24日，就有10次带看。 “这个小区很少有房源挂出，所以关注的人非常多。此外，房源有闸北二中心的学区，还是满五唯一、税费少，所以会比较火。”负责该房源的经纪人告诉燃财经。 但1月29日，燃财经看到，该房源已经降价90万元。根据房源时间轴，该房源在1月24日调高120万元后，1月25日又频繁波动，在同日降价50万元、再涨价50万元。最新的1月27日，则是降价了90万元，目前售价960万元。 “调低的只是少数。可能是因为之前挂牌价太高，也有可能是房东急售。”上述经纪人直言。 燃财经观察到的现象与上述经纪人表述一致。从贝壳APP上的房源信息来看，“稳坐钓鱼台”、以及调高房价的仍占多数。 以上海市普陀区某楼盘为例，数据显示，当前该楼盘共有23套房源在售，其中满五年房源有8套，以新政颁布为节点，在1月21日之后调高价格的有4套房源，其中最高涨价100万元；另有4套价格未有变动。 同时以“满两年”为条件进行搜索，该楼盘共有4套“满两年”的房源。这4套“满两年不满五年”的房源，在1月21日之后价格保持不变的有3套；另一套价格有所变动的，则是在1月22日涨价81万元再降价1万元，然后在1月23日降价了20万元，目前仍较新政前贵了60万元。 “整体来看，房东的心态是比较稳的。如果是满五年的房子，它的房价只会越来越高，跳涨20万元、40万元都有可能。不满五年的房子，则会维持原价不动，因为他有这个信心，未来上海房价会越来越高。”团子表示。 但新政之后，上海房价是涨是跌，目前还是一只“薛定谔的猫”。 涨的预期来自看好上海楼市，以及房源的紧张。 房源的紧张一是源于上海楼市明显供小于求。以二手房为例，平米研究院指出：“上海现存二手房快要跌破3万套了。”燃财经在链家网上也看到，目前上海在售二手房共 33598 套，按照目前上海的二手房月均销售数量，库存周期仅有23天。 另一个原因则是房东的惜售。“从今天起，我要将我的房源全部下架，不再出售。不满五年谁卖谁傻，我反正惜售了。”有未满五年房源在售的房东张伟就表示。 跌的原因则在于新政的冲击。 “从我们对2021年1月第四周上海楼市的跟踪监测来看，目前上海各行政区购房者的情绪指数虽然仍处于高位，但已经趋于平稳。可以看出，新政给心态爆棚的上海房东们浇下了一盆冷水，未来上海楼市的买卖双方将会更加理性。”平米研究院分析认为。 上海楼市“虚火” 调控起因于上海楼市“火爆”。 2021年1月4日，《中国证券报》报道，上海新房市场开年火爆，上海多个楼盘的认筹率超过100%，某接近千万元起步的豪宅项目认筹率已达441%，甚至有客户没看样板房就直接付了350万元认筹金准备“打新”…… 此外，二手房市场12人抢一房、2小时跳涨40万元，学区房20万元一平、跳涨50%等消息也刺激着人的感官。 但上海楼市何时火的？为什么火？却无人说得出所以然。 “我是2020年夏天开始看房的。印象中当时上海的房价还没有这么‘恐怖’，我和老公还在慢悠悠地挑。但是到了9月、10月，市区板块就开始涨了。我们买的徐泾板块也在10月底、11月开始上行。”小禾告诉燃财经。 “10月底的时候，我们看到了一个还算满意的房子，当时稍微犹豫了一下，第二天早晨起来想买已经没了。此外，还遇到过下楼途中遇到前来看同一套房的另一组人的情况，当时那个房东还说‘又来看房啊，今天都来了十来个人了’。”小禾回忆道。 既经历了卖房，也经历了买房的Lily对此感受深刻：“我是在2020年7月买的房，当时市场好像就已经很火了，链家的人说他们处于有客无房的状态。但我还没遇到网上说的那种很多人抢一套房、房东跳价的情况。而且我2020年8月最开始挂出我们自己要出售的那套房子的时候，看的人并不多。后来广撒网、多挂了几家中介之后，看房的人才多了起来。” 暴涨的“小火苗”也许来自学区房。小禾和Lily猜测。 “2020年，学区房明显涨了很多，尤其是双学区，带动了普涨行情。”小禾表示。 “2020年的买房和卖房过程中，我接触到的也是学区房客户更多。比如买我那套房的人就是为了家里的小孩拿到黄埔区的户口，用来参加中考。”Lily也认为。 资料显示，2020年1月，上海的义务教育政策曾经有过一个非常重大的变动。2020年1月23日，上海市委、市政府发布了《关于贯彻〈中共中央、国务院关于深化教育教学改革全面提高义务教育质量的意见〉的实施意见》，其中提出：民办学校和公办学校统一管理，同步招生。即“公民同招”。 平米房产咨询创始人纪强曾告诉笔者，上海的教育与其他地方有所不同，存在“民”优于“公”的情况。所以上海家长为孩子择校时，也是优先选择民办学校，其次才是公办学校，而民办学校入学采取筛选的方式，而不是对口直升，所以以往并不存在“学区房”这一概念。 但随着“公民同招”，上海家长也不得不加入争夺学区房的战役中。 “从2020年3月15日上海恢复带看开始，二手房交易也逐渐恢复。其中学区房热度最高，很多的热门学区，尤其是双学区，基本上处于无房可卖的状态，同时价格也上涨了10%左右，热门学区更是上行了10%-20%。”纪强在2020年五一期间曾告诉笔者。 “此轮上海楼市上行，有明显的‘人为’因素。”卢文曦直言，“其实上海的楼市也冷热不均，比如市中心很火吧？但是大虹桥太远了就不行。豪宅、学区房火吧？老破小它也没怎么涨。” 豪宅“千人摇”，郊区“没人要” 凭借千人摇号千万新房，以及天价学区房，上海楼市火速站上热搜。但具体来看，上海楼市分化明显。 上海中原地产的数据也显示，2020年上海也有认筹率不到20%的新房。总体来看，外环以内的项目认筹结果要好于外环外项目。 比如徐汇长桥的汇城南街里认筹率达1269%，浦东前滩的尚峰名邸认筹率亦有1266%。但一众远郊项目，认筹率还不到20%。如位于奉贤奉城板块的瑞和上海印象，最终认筹率仅17.47%；以及奉贤临港蓝湾板块内的保利玲玥公馆，最终认筹率也只有19.31%。 李玲也是一位多次参与上海摇号的“摇号人”，但截至目前，一次也没有中签。 “我从毕业到上海，至今已经10年了。之前我买过一套房，是我的首套，当时买在了郊区。现在觉得上班太远，就想搬到上班方便的地方，比如普陀、长宁、虹桥都可以，计划总价1000万元之内，单价便宜就买大些，贵的话就买小些。”李玲告诉燃财经。 而李玲最开始想买的，本来是二手房。“我原本的计划是买二套，不置换、不出售原有那一套。所以看了很久的二手房。2020年8月份的时候我们看中过一套房，但是临签约当天，房东反悔不卖了。我仔细一核算，接手30年房龄的老破小、房东还拽上天，还有一大堆税费、重新装修的费用，不如买新房，就开始看新房了。” “到现在我摇了虹桥好几个新盘，都没有摇中。其中最火的就是蟠龙天地，948套房源，有接近4000组客户认筹。太可怕了。最终我们还是当了‘分母’。”李玲回忆道。 “摇号难不难，其实还是看区域。我选的区域都是比较核心的，所以参与摇号的人比较多。但是很偏僻的郊区盘认筹率还是低的。”李玲表示。 同时，豪宅的“火”也给上海楼市添了一把“柴”。 “认筹率超高的项目其实还是豪宅居多。”卢文曦指出。 中指研究院数据也显示，从价格段来看，2020年上海181个项目中，单价在8万元以上的项目认筹率在250%左右；6-8万元价格段项目认筹率略超7成；4-6万元价格段项目认筹率为83%，2-4万元价格段项目认筹率最低，为52%。 “很多人意识到资产保值的最佳方式是购置不动产，并且越贵的产品，越能起到保值增值的作用。”卢文曦表示，市场处于调整的时候，豪宅市场呈现成交量缩水、价格依然坚挺的状态。同时，市场一旦转好，豪宅就会开始量价同升。 在二手房市场，分化也在进行。 上海中原地产指出，受“公民同招”影响，学区房是2020年上海二手房市场关注的重点。为了保证子女能接受到好的教育，第一梯队的学区房意向客户增多，涨幅比较明显。比如新入学政策公布后，徐汇对口汇师的一些房源就有涨价动作。 但非学区的老破小则还在跌。2020年11月，就有一位非学区、老破小的业主在社交媒体上表示：“我有套北蔡老破小，2019年初卖了。这几天查小区，发现现在价格还没有我2019年卖的时候高。”
你见过房屋中介劝客户暂时不要买房吗？这略显魔幻的一幕，在2021年开年的上海发生了。 日前，中证君走访调研发现，1月上旬，上海二手房房东跳价、惜售案例增多，中介二手房挂牌量却减少。此外部分学区房挂牌价格急剧跳涨，单价甚至直逼豪宅价格。对于无法承受跳价的客户，已有中介建议暂时不要购买二手房，春节后再观察。 卖房者的惜售和跳价，买房者的无奈和妥协，正在不断发酵。业内人士认为，目前上海二手房市场虽然成交量不及2016年，但是情绪和当时情况较为类似，已有焦躁性、恐慌性入市的氛围。“越等越怕买不起，不管是不是自己的意向房源，都想抢一套。” 来源：某中介朋友圈 学区房一月之间涨超20% 近年来，学区房是上海二手房市场的风向标，徐汇区是沪市有名的学区房聚集地。 负责徐汇某区域的房产中介负责人朱女士告诉中证君：“在我们地区来说，学区房已经是天价了，目前环比涨幅在20%-30%，以前从来没有出现过这样的价格，一直在创新高。” “去年12月中旬我们成交一套30多平方米的双学区房，价格410万元。2021年1月，同一区域同样面积的房子，价格就涨了80多万元，房东挂牌505万元，最后498万元成交，一月之间涨幅超过20%。”朱女士表示。 据了解，不止学区房，朱女士负责区域内的非学区房也在涨价，“我们地区非学区房的房源不多，但房价也涨了。” 中证君走访发现，上海杨浦东外滩区域、浦东梅园、张江、三林区域的二手房挂牌价格2021年以来也在涨，涨幅不一，学区房的涨幅高于非学区房。 来源：贝壳买房 1月10日挂牌的梅园二街坊仅37.72平方米的1985年建“老破小”学区房，单价已经高达19.8万元/平方米，直逼汤臣一品。可即便价格如此之高，近一周该房已有九组中介带看9次。中证君在中介平台上注意到，去年该小区一室户的成交单价是14万元/平方米左右。 诸葛找房数据显示，截至1月16日，上海全市二手房市场挂牌均价为58060元每平方米，比上月上涨2.82%。 从最近一周在售二手房涨/降价房源量上来看，上海全市涨价房源远远超过降价房源。诸葛找房数据显示，1月9日-1月15日，上海每日涨价的房源是降价房源数量的多倍。 来源：诸葛找房 跳价、惜售，二手房陷流动性怪圈 在房东涨价的同时，目前上海二手房市场陷入流动性怪圈。 贝壳找房APP数据显示，截至1月16日，上海共有3.58万套二手房房源可供出售。然而刚刚过去的12月，上海二手房成交量逼近四万套，去年9月和11月成交量同样超3万套。 上海二手住宅成交量及同比增速 不止一位中介告诉中证君，上海二手房真的要“卖空”了。“基本上卖得差不多了，库存房源一个小区能签字的就一两套。”某负责浦东三林区域的中介说。 来源：某中介朋友圈 90后刚需购房者霈霈也告诉中证君，她最近一个月的周末都在看二手房，因为她对学区暂时没有需求，所以看的大多都不是学区房，以为会没有那么抢手，结果还是无房可买，看上的房东不愿意签字，看不上的都有硬伤和瑕疵。 从中证君的调研情况来看，性价比合适的房源的确稀缺，同时房东跳价、惜售（不收定金、不签字）的现象越来越常见。 一方面是因为房东本身也是置换需求，不敢卖，担心卖后买不到。上海二手房市场目前置换需求还是很强烈，大多二手房的房东也要购置新房或者换一套更好的二手房。朱女士称：“现在的房东大多虽然把房源挂牌出来，但他们是不愿意收定金的，只接受买家看房，希望中介把买家续住，等自己摇到新房或者选好房子，再跟中介说收定金，到时候就是出价高者得。” 置换需求的房东要先买后卖，然而新房摇号颇有难度，导致其他房东也开始惜售，整个市场陷入流动性的怪圈。 霈霈和中证君吐槽道：“我上周看中一套二手房，但中介通知我房东不肯签字，说前面有两组人也看中了，如果我有意向的话就出更高价，另一个要卖房的阿姨直接说自己看中的房子太贵了，就把自己的房子从550万元改成580万元挂牌。他们想买的房子涨了，就想卖个更高的价格。” 霈霈称，她很多想看的房子临时都看不了，中介告诉她是因为房东想捂到春节后的“金三银四”再卖。一位在沪拥有多套房产的人士告诉中证君，其预计2021年上海楼市还会继续涨，所以本来想要卖房，但现在不准备卖了。 焦躁性入市不可持续 在这样的走向下，上海二手房市场完全变成了卖方市场，一中介称：“目前房源紧张，客多房少。现在只要是房东能签字的，不跳价的，都会成交。” “如果房东真的诚意卖房，短则挂牌当天，多则两三天，就能售出，买房的客户几乎没有太多房源可以挑选。”朱女士说道，“现在市场上真的有一波很恐慌的客户，我们现在都在劝不愿意加价的客户先不要买了，年后再看政府是否会出政策。” 上海中原地产市场分析师卢文曦认为，目前上海二手房市场的确有焦躁性入市的情绪在里面，市场情绪明显过热。这是多种原因导致的，一是投资者买涨不买跌，随着上海二手房市场升温，有性价比的房源越来越少，供求关系失衡；二是新房市场打新热不断，但好项目又不多，只能转向二手房市场；三是人为炒作氛围开始形成，像最近学区房挂牌价格非理性上涨，单价甚至直逼豪宅价格；四则是今年农历新年较晚，本来1月应该是楼市淡季，但因为过年较晚，部分投资者透支年后需求，会在年前落实。 “疫情也有一定的助推作用。疫情影响下，不少人无法出国，需求进一步扩大。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进严跃进说道。 对于上海二手房后市，严跃进称，的确有升温可能，但调控可能也会随之而来。卢文曦则判断，目前上海二手房市场已经过热，加上央行对银行发放房地产贷款设立红线，再继续升温的可能性不大，其预计1月成交量会出现下坠，但短期市场热度还会有惯性延续，价格不一定能降下来。 至于调控，卢文曦称，1月-2月上海二手房市场可能会进入僵持、博弈的阶段，3月份后的数据才是市场真正认同的交易量和交易价格。如果3月再维持现有的热度，政府的调控措施一定会升级，这是毫无疑问的。 值得注意的是，1月11日，央行上海总部召开2021年上海货币信贷工作会议，会议称将稳妥实施好房地产贷款集中度管理要求，合理控制房地产贷款规模。
南营房社区是上世纪六七十年代的老社区，目前一套58平米的两居室的价格为650万元，单价约11.2万元/平米。陆肖肖摄“没想到学区房会这么火，好的学区房基本都要靠抢”，王林（化名）告诉《华夏时报》记者，自己刚刚完成一套学区房的过户，从3月份开始看，到最后成交，预算整整增加了80万，总价低的要不看不上，要不抢不上，无奈只能提高预期多贷款。不同于前期市场上“凉凉”的预测，西城区在“多校划片”之后仅经历了短暂的市场冷静期，近期市场重回火爆。《华夏时报》实地走访学区房市场也发现，近期西城区的学区房成交活跃，房源成交周期缩短，价格开始走高，已经恢复到2017年317政策前的市场最高点。北京学区房成交近期再度火爆作为北京市教学质量高地，东城、西城、海淀也被大众称作“东西海”，相比之下，西城区的教学质量相对均衡，也成为家长追逐的学区房重点区域。今年4月底，北京市西城区调整了入学策略，2020年7月31日后，在西城区购房并取得房屋产权证书的家庭适龄子女申请入小学时，不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。这一“多校划片”的政策由于对市场影响较大，也被称为“731新政”。文件发布后，不少购房者迅速入市，赶在7月31日之前完成过户，保障孩子的入学资格，当时的市场一片火热。当时也有诸多市场预测，称7月31日之后，西城区学区房要“凉凉”。不同于市场上对于西城区学区房的预测，近期西城区学区房实现了“绝地反击”，走出了一个上扬曲线。贝壳研究院数据显示，11月份，西城区二手房价格环比增长了0.8%，成交环比增长约11.5%，近三月成交持续修复，绝对水平已经处在2019年以来较高位上。《华夏时报》记者走访市场发现，西城区的学区房多数为“老破小”，但凭借优质的教育资源，价格处在北京市二手房的金字塔尖的位置，单价多在10万元以上。阜外大街甲22号院是1980年左右建成的社区，周边小学为阜外一小，小区内一套50平米的两室报价在580万元，单价达11.5万元/平米。南营房社区也是上世纪六七十年代的老社区，目前一套58平米的两居室的价格为650万元，单价约11.2万元/平米。西城区阜外一小 陆肖肖摄阜外大街甲22号院是1980年左右建成的社区，周边小学为阜外一小，小区内一套50平米的两室报价在580万元，单价达11.5万元/平米。 陆肖肖摄西城区月坛片区的一位经纪人小张（化名）告诉《华夏时报》记者，最近学区房又火了，价格在400-500多万的一居室和小两居比较抢手，基本上出来一套房源很快就卖出去了，业主挂牌价格有所升高，溢价空间也在缩小。“我们大区6家门店这个月成交了30多套房源，平均下来人均出手一套。” 小张说。小张介绍，当时731之前市场异常火爆，在之后的两个月左右，市场冷静了一段时间，但经过一段时间的观望，大家已经消化了多校划片的政策，因为西城区的学区优势仍然在，除了极少数教育质量不是那么好的区域，大部分的学区房还是比较稳的，学区房的需求仍然在，所以经过了一段时间，大家又开始出手了。对于北京市的其他二手房，在2017年317新政后有的已经降了20%，但西城区的学区房一直坚挺，在短暂的跌价之后，目前整体价格已经回到了调控前的水平。和硕机构首席分析师郭毅在接受《华夏时报》记者采访时表示，西城区的多校划片，让学区资源相对均衡。731之前学区房成交量走高，并不是透支了购房需求，因为大众对于优质教育资源的追求是刚性需求，并不存在所谓的泡沫，稀缺资源必然会产生价值上的溢价。优质学区房仍然抢手考虑到未来孩子的上学问题，王林今年开始将购买学区房提上日程，经过了仔细分析，王林将看房区域锁定在海淀区。在看房的过程中，王林深刻的体会到了市场由冷变热的变化。王林告诉《华夏时报》记者：“我们是三月份开始看房的，那时候疫情比较严重，好多小区还不能正常出入，进出都要靠出入证，加上大家对安全的考虑，所以看房人较少，价格整体处于低位，当时单价在9.5-10万元之间，可选范围挺多的，我们觉得还可以再看看就没着急出手。”“到了四月和五月，看学区房的人开始增多，我们看上的一套房子，在犹豫期间，第二天就被卖出去了。到了7月左右，明年着急入学的一波购房热潮应该已经过去了，但没想到市场依然火爆，我们看上的好几套房子想约业主谈价都要排队，排在前面的客户成交了，我们连谈的机会都没有。”王林说。面对房子需要靠抢的市场，王林感觉到了紧迫，在9月份定下了一套房子，王林表示：“本来市场上我们能相中的户型就比较少，出来稍微方正且满五唯一、低总价的房子就少之又少，基本都要靠抢。我们的预算也一再调整，从最开始是450万以内，到最后成交价都到了530万元了，单价涨到了10.5万元/平米。也是没办法，总价低的要不看不上，要不抢不上，无奈只能提高预算多贷款。”为什么今年购买学区房的旺季时间会提前呢？58安居客房产研究院分院院长张波在接受《华夏时报》记者采访时表示，一般来说，学区房会在每年春节后3-5月达到成交高点，今年由于市场因素，导致学区房的关注度在年底就开始提升。从今年11月的数据来看，北京市二手房网签量环比上涨超过了40%，而新房网签则环比上涨近7成。郭毅也认为，教育资源不管在国内还是国外，都是公众认可度最高的一种稀缺资源，将学习资源和房屋产权捆绑到一起之后，追求高质量教育就需要比较高的成本。二手房市场上，学区依然是个较为重要的关注因素。北京这一轮学区房热，其实是因为优质学区可选择性比较少，比如万柳、上地、德胜、金融街等板块，带动了周边二手房价值的提升。对于学区房引发的市场关注，张波表示，教育资源的均衡化是个方向，并且这个方向是非常明确的，目前一些老旧小区由于有学区而价格长期处于高位，会随着学区政策不断推进而逐步变化，当下热炒学区房有着极大风险，老旧小区回归其本身的居住价值是个大方向。
北京商报记者陶凤王晨婷 在刚刚过去的5月，楼市神经一再被学区房挑动。从月初北京西城区“多校划片”的靴子落地，到月末两栋办公楼划入学区范围。多家房地产中介机构数据显示，5月北京二手房内部成交量大增，创下2017年“3·17”楼市调控后的新高。 “政策出来的十天内，我差不多带看了60次。”北京市西城区金融街片区某房屋中介店长华玉向北京商报记者坦言。 作为优质教育资源最为集中之地，西城区正式启动“多校划片”既是意料之中，又稍显突然。在过去这一个月的发酵期，从一开始房主争相挂房出售、家长打爆咨询电话、甚至有品牌中介间为签房大打出手，到买卖双方开始精打细算，考量利弊，热闹过后，市场渐趋理性。 对家长们而言，7月31日的末班车近在咫尺，上还是不上？要考虑的不仅仅是巨额的购房款，政策走向、投资收益回报……不确定性还有很多。 30天：从疯狂到理性 “因为房主是诚心出售，还有议价空间。可能还有三五十万元的空间可以谈。”华玉向北京商报记者介绍丰汇园小区一套报价1480万元、76.5平方米的两居时表示，相比之前，金融街片区的二手房在政策后大概降了80万元左右。经纪人普遍的看法是，按照这套房现在的价格，放在政策出台前早就已经被买走了。 丰汇园小区位于北京西城区金融街，其对口的宏庙小学被称为“宇宙第一牛小”。宏庙小学对应的四个小区（部分楼）内居住着不少学生和家长，上小学前买入，入学几年或升入初中后卖出。而五年前的上述房源房价尚不足千万元。不过，此次政策出台，促使房主决定赶在7月31日前将房屋脱手。在看房3天后，该套房再度降价至1350万元，且还有议价的空间。 “其实金融街这边也有很多投资客，这个政策对于金融街的影响是比较大的，因为片区内学校不是很均衡，本来买了丰汇园能上宏庙的，未来就有可能被分配到‘渣小’。因此‘7·31’后势必会降价，4月30日政策出来当晚就有好多房主出来挂房，价格也都有可谈空间。但像德胜片区教育资源相对均衡，未来降价不一定会明显，所以虽然挂房的也多，但价格还是差不多。”一位知情人士向北京商报记者分析。 新政发布后一周，西城区挂牌量和成交量均出现快速增长。挂牌量超过4月整月总量，一周内成交量相当于4月成交量的70%。以德胜门、金融街最为显著，5月这两个片区的成交量分别环比增长316%、134%。价格方面，以成交活跃的丰汇园小区、新风南里、裕中西里为例，价格保持相对稳定的水平。同小区同户型房源5月成交价格较上月环比增幅基本在2%以内。对于当时网上“一天卖十套”的传言，华玉表示并不夸张，“甚至有套房两家中介的客户都打算签了，抢来抢去差点打起来”。 不过经历“疯狂”的“五一”之后，学区房交易逐渐回归理性。从日度数据看，西城区成交量已经开始回落。5月20日，北京市住建委也发布通告，严查虚假宣传“不限购”、炒作“学区房”等扰乱市场秩序的违法违规行为，查处21家房地产经纪机构。 “其实不考虑投入，就想要一个学位的在‘五一’开始的时候就都买好了。剩下的精挑细选肯定会更加谨慎。”前述知情人士向北京商报记者分析。 业内预计政策对西城区市场的影响在两个月左右，7月之前成交量大、价格小幅上涨，随后成交量明显下滑、价格下跌，跌幅在5%-10%。此前在东城区、海淀区有过类似的经历。“政策的影响已经开始趋弱，5月市场增速较快的最主要原因是‘学区房’政策的影响，从日度数据看，西城区成交量已经开始回落。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐说。 理性之下，几百万元的降价空间、公房或商品房在贷款额度上的区别、片区和几居室的选择、购房之后的风险等，都是需要考虑的问题。 “7·31”后：政策风险未知 在这轮学区房交易热潮中，小户型表现最为活跃。“像在金融街的话，如果有一套1000万元的一居室新上线，最多两天内马上卖出。”华玉谈道。 目前居住在朝阳区的王女士在半月前参与了一场一居室的抢购。5月13日，德胜片区对口西师附小的一套房子，27平方米总价500万元，当天来了19个客户看房。坐拥热门房源的房主坐地起价80万元，王女士略一犹豫，房子就已被别人买走了。 “因为学区房太贵了，不想把资金全投进去，而且还有政策风险。因此尽量选择落户房，可以少投入一点，万一损失也不会太多。但一居室的性价比其实不是很高，小面积的每平方米单价更高。”王女士说。 实际上，西城区在北京城六区中是最后实施“多校划片”，但各区政策落地情况并不相同。如东城区的购房时限为2018年6月30日，从去年开始已完全通过电脑派位方式安排入学；而海淀区以2019年1月1日为时限，但在去年的“小升初”中仍践行单校划片为主。 在王女士看来，“西城明年就算真的多校划片了，如果还是就近原则为准，其实对于区域内房价不会有太大影响。但如果因为买房者太多，报名上学的太多了，超出这个片区的学位数，有一年划到学区之外别的学校，那这学区房马上就降价了。包括赶着单校划片的末班车，也是求一个确定性”。 许小乐指出：“从东城区、海淀区政策后成交历史数据来看，政策发布后执行前，区域成交量价出现集中增长，而在政策执行后，将会出现半年左右的连续下跌。从更长的时间来看，北京的优质教育资源依旧十分稀缺，多校划片政策并不会让学区房价格大幅下跌。” 20万/年？家长的教育抉择 对于孩子的教育，常常与学区房相提并论的是国际学校。北京一些国际学校无需京籍户口，师资条件、硬件设施看来也足够有诱惑力。在北京的近百所国际学校中，四成左右为12年一贯制学校，学费大约在10万-30万元/年不等。 以目前北京市规模较大，12年制的私立汇佳学校为例，国际文凭组织（IB）PYP（小学阶段）、MYP（初中阶段）、DP（高中阶段）的学费分别为20万、23万、25万元，12年学费为264万元，如从小住宿，还需46.5万元住宿费，另外还有不同的俱乐部活动等供选择，如网球课6800元/24次课、5000元/24次课，每年冬夏国外研学项目等的花销也不同，仅国内12年间学费在350万元左右。 20万元每年，还是一次性1000万元？王女士向北京商报记者谈到了自己的考量：“国际学校学费看起来可能还行，一年二三十万元，但这还是基础学费，之后还会有出国，需要更多。而且这是纯消费型，学费完全花出去了，而学区房其实还能卖掉。从孩子未来整体发展考虑，你上了国际学校可能就只有留学一条路了，而上公立学校的话至少是‘进可攻退可守’。” 疫情期间，“小留学生”话题也再次引发社会关注。在21世纪教育研究院副院长熊丙奇看来，小留学生现象中一部分是在国内进不了比较好的小学，就想到干脆去国际学校或者留学，以解决孩子的求学和未来升学的问题。还有一部分是有可能在大城市里没有户籍，即便能够在大城市完成义务教育，但随后中高考都会面临制度性障碍，比如只能送回老家，因此也有考虑。 易居研究院智库中心研究总监严跃进向北京商报记者分析：“学区房的本质问题还是在于教育资源的均衡分配。客观上来讲，就算有一些政策调整，也不会完全降温。后续还是建议在教育均衡方面给一些政策，引导大家到郊区买房。一种传统的感受是，一些郊区如果说学校配套教育设施比较好，那么学校的教学质量也会明显提升，自然能吸引更多人到这个片区买房置业。”
北京市的“多校划片入学”政策一经推出，不少2019年1月1日后花重金购买学区房的家长都“傻眼了”。一批本以为孩子可以上重点小学的妈妈看着家长群里那些孩子已经进入重点小学的妈妈大谈教育经验，心情复杂。一方面不知道自己近千万的投资未来会不会收获回报，一方面又怀揣侥幸心理，觉得自己的孩子那么聪明，妥妥的“牛娃”，说不定上天垂怜，上好学校的机会就落到自己家了。 这些2019年刚买了学区房的家长，不少人的孩子刚刚出生，甚至还有相当一部分人还没生育儿女。教育投资的概念深植在每个中国家长的心中，从一波又一波，永远不平息的学区房、兴趣班、留学热大潮中可见一斑。 有经济实力的家长注重教育投资，无可厚非。然而多数中等普通家庭，甚至一些动辄就要“倾家荡产”培养下一代的家庭，是否有必要追随“海淀妈妈”的教育潮流？从投资的角度，雪球专栏作者、有超过15年投资经验的投资人刘诚有自己的观点。 PART 1 谈谈学区房 土地和房子是农耕文明的图腾。读书和教育是儒家文化的图腾。两个图腾烙印在一起，就叫“学区房”。我们从房产、学区、教育三个角度来谈谈学区房的问题。 1.房产 先说房产。学区房首先是房，这一段不谈学区，只说房产本身。如果你还没有自己的住房，那么“拥有一套自己的房子”这件事，对你来说有多大的价值，你完全可以自己衡量，我不会对你的生活态度说三道四。但是，如果你已经有了自己的房子，甚至已经有了很多套房子，那么我希望你能把房子当成一种普通的投资工具来对待。对于一个成熟的投资者来说，任何一种投资工具都不是特殊的，我们只需要根据当下的环境，决定要使用哪一种。 我将自己的投资理念总结为“投资体系的三个层级”，第一个层级，也是最基础的层级，是判断市场与投资标的存在系统性机会还是系统性风险。那么现在的问题是，当前情景下，房产是系统性机会，还是系统性风险呢？ 先讲个小故事：在2000年年初的时候，上证指数的市盈率大约是60倍，而那时，北京、上海的房子租售比大约是20倍（意思是房价相当于20年的租金）。时光穿梭到20年后，也就是今天，上证指数的市盈率从60倍下降到13倍，而北京、上海的房子租售比从20倍上升到80倍。过去20年，房市的表现好于股市，是所有人都知道的常识，但当你脱下所谓“房市”和“股市”的外衣，去看一下背后的数据，你会发现，其实就是低估值的资产跑赢了高估值的资产。20年前，股市的估值远远高于房产，20年后的今天，情况完全反转了过来。 很多人问我，未来20年，是股票跑赢房产，还是房产跑赢股票呢？不对，问题不是这样想的。长远来看，永远是低估值的资产跑赢高估值的资产。在很多人看来，股票和房产是两个完全不同的世界。事实上，从资产的属性上看，股票和房产是极其相似的资产，它们都是“产生现金流的股权类资产”。 没有受过系统训练的非职业投资者，脑海中普遍有一个错误的认知，他们会觉得“房子是实物资产，股票和债券是金融资产，所以房子是一类，股票和债券是一类”。这种“有毒”的想法，越早修正，将来就越少吃亏。正确的分类方法是，股权类资产是一类，债权类资产是一类。房子和股票都是股权类，债券是债权类，虽然股票和债券都在证券市场交易，而房子在不动产登记中心交易，但房子和股票是一类，债券是另一类，交易场所不重要，资产的性质才重要！ 另外，“股权类资产”这个大类，分为“产生现金流的股权类资产”和“不产生现金流的股权类资产”。房子和股票都是“产生现金流的股权类资产”，古玩、字画、手表、珠宝这些属于“不产生现金流的股权类资产”。所以再强调一次，从资产的底层属性上看，房子和股票是极其相近的，基本上处于同一生态位！ 房子的租售比跟股票的市盈率，差不多是一个意思。市盈率高的资产未必不会涨，但从投资的角度，面对这种资产我会非常谨慎。另一方面，目前一线城市房产的交易税费已经高得非常离谱，而且有越来越高的趋势。如果股票的交易税（印花税）增加对投资者而言是一种负担，那么房产也存在相同的问题。房产市场和股票市场一样，也是有周期的，但房产市场的特殊性在于，它的周期极长。一个人一生有机会经历8到10个股票市场的牛熊周期，但也许只能经历两三个房产市场的大周期，这使得人们很容易对房产市场的风险收益特征产生更大的误解。一个30岁的人，通常不会说出“股市永远单边上涨”这种荒唐话，但当他胸有成竹地喊出“房价从来只涨不跌”时，他说的的的确确是他切身体会到的“历史规律”。周期太长，生命太短，这是最危险的误会。 如果你仔细观察美国、日本、中国香港这些资本市场发展了比较久的国家和地区，你会发现，房产市场和股票市场的估值长期来看一定是互相靠拢的。历史会不会重演，我们拭目以待。请你注意，我不是说房价一定会跌。我是说长期来看，低估值的资产有极大概率会跑赢高估值的资产，正如过去20年我们所见的那样。我们不知道未来去向何方，但必须清楚自己身在何处。所以我的结论很简单：任何时候，我会选择拥抱更加被低估的资产。 2.学区 房产就说到这儿，接下来聊聊“学区”。很多人在孩子还没出生的时候，就开始抢学区房。请注意一个问题：当你买学区房的时候，“若干年后，你的孩子可以进入某某学校”这一条，写在合同里了吗？如果没有，我们凭什么认为这个权利在自己手中？单说过去两年，学区房相关的政策就很不稳定（北京市西城区的朋友肯定知道我在说什么），如果你为一个还没出生的孩子准备一套学区房，那么怎么说呢，将来事情很可能跟你想的不一样…… 我跟一位朋友聊到这一点的时候，他提出反对意见。他给我讲了一个他自己的故事。这位朋友是某某系统的职工子弟，他家所在的小区在当初修建时，就是某某系统的职工家属院，当然经过后来这么多年，小区里已经有一部分房子被卖给了外人。突然有一天，规则发生了变化，这个院的孩子不能再无条件进入某某小学了，而是被增加了很多苛刻的附加条件。于是业主不干了，开始动用自己的种种资源斡旋、协调、施压，经过大家的努力，最终入学政策又被改回原来的样子。朋友用这个例子告诉我：学区房的政策不是想变就能变的，阻力会非常大。 我沉默良久，轻轻回了一句：你需要动用自己的势力才能守住的东西，能叫权利吗？ 我们从银行取走自己的钱，需要动用什么势力吗？把自己的海贼王手办挂在网上卖掉，需要动用什么势力吗？你有一张迪士尼的门票，走进迪士尼公园大门需要动用什么势力吗？ 薛兆丰老师对于“权力”和“权利”，有过一段很精彩的描述。狮子嘴里叼着一块肉，这叫“权力”，它拥有这块肉，是因为别人抢不走。你家冰箱里有一块肉，这叫“权利”，你拥有这块肉，是因为整个社会对规则的共识。就算我比你强壮，我也不会去抢你冰箱里的肉，因为如果我破坏了规则，整个社会都会与我为敌。现在问题来了，你的孩子能在某某小学上学，到底是因为什么？ 学区的问题就说到这儿，简单一句话：房有产权，学区没有。当你准备为“学区”付费的时候，警惕这一点。 教育，其实就是对“人”的投资。说回到投资，我就又能嘚瑟两句了。一般什么样的东西投资回报率最低？答案是：人人争夺的东西。从这个角度看，在我们国家，教育的回报率应该是极低的。这里说教育回报率低，不是指个人的进步慢，事实上中国人的学习能力之强，进步速度之快，在全世界范围内都是非常突出的。我的意思是：我们中国人太舍得在教育上花钱了，以至教育资源的溢价率极高。换句话说，它太贵了，所以性价比很低。 之前网上有个经典的段子：“如果上了清华还买不起学区房，那么我们买学区房到底是为了什么？”美国常春藤联盟大学的学生毕业后10年的平均工资，大家有兴趣可以查一下。排名第一的麻省理工大学毕业生，大约是每年9万美元，耶鲁大学毕业生是7万美元左右。教育可以把人送到一定的高度，但它是有极限的。折合成人民币，年薪百万元，差不多是“学校教育”这项资源被开发到极限的结果。至于再往后，能不能实现“小目标”、能不能进福布斯、能不能当总统，那些跟学校的关系就很小了。a 学区房，本质上就是一套房子加一张门票（好小学或好初中的入学“门票”）。好初中和常春藤之间的转化率是多少？和“人北清”（中国人民大学、北京大学、清华大学）之间的转化率是多少？我没查过数据，可以想象不会是个很高的数字。 注意，我不是反对买学区房，如果你的钱足够多，教育回报率低又怎样，就当是消费好了。我是反对倾家荡产买学区房。在 3.教育 最后说说教育。这已经完全脱离我的专业领域了，当我胡说八道就好。我开头说过，读书和教育是儒家文化的图腾。中国作为世界上最古老的崇尚儒家文化的国家，教育在这片土地上已经有了天然的正当性，以致我们相比于其他国家的人，会更少、更晚地去思考教育的回报率问题。 教育，其实就是对“人”的投资。说回到投资，我就又能嘚瑟两句了。一般什么样的东西投资回报率最低？答案是：人人争夺的东西。从这个角度看，在我们国家，教育的回报率应该是极低的。这里说教育回报率低，不是指个人的进步慢，事实上中国人的学习能力之强，进步速度之快，在全世界范围内都是非常突出的。我的意思是：我们中国人太舍得在教育上花钱了，以至教育资源的溢价率极高。换句话说，它太贵了，所以性价比很低。 之前网上有个经典的段子：“如果上了清华还买不起学区房，那么我们买学区房到底是为了什么？”美国常春藤联盟大学的学生毕业后10年的平均工资，大家有兴趣可以查一下。排名第一的麻省理工大学毕业生，大约是每年9万美元，耶鲁大学毕业生是7万美元左右。教育可以把人送到一定的高度，但它是有极限的。折合成人民币，年薪百万元，差不多是“学校教育”这项资源被开发到极限的结果。至于再往后，能不能实现“小目标”、能不能进福布斯、能不能当总统，那些跟学校的关系就很小了。a 学区房，本质上就是一套房子加一张门票（好小学或好初中的入学“门票”）。好初中和常春藤之间的转化率是多少？和“人北清”（中国人民大学、北京大学、清华大学）之间的转化率是多少？我没查过数据，可以想象不会是个很高的数字。 注意，我不是反对买学区房，如果你的钱足够多，教育回报率低又怎样，就当是消费好了。我是反对倾家荡产买学区房。在国内，这么干的人太多了，几乎已经有了“割韭菜”的趋势。 很多时候，投资于教育也是一种懒惰。用战术上的勤奋，掩盖战略上的懒惰。假设一个人花几十万元买P2P互联网金融产品遭遇平台跑路，家人会骂他是赌徒。同样是这个人，如果花几百万元给孩子买学区房，娃儿没成材，就没人会说闲话。“我已经把全部资源都砸在教育上了，我俯仰无愧，我仁至义尽。”这种理直气壮的感觉，是很爽的。 “房子跌了还能住”“再穷不能穷教育”，这是华语世界两个神一样的借口，一招祭出，所向披靡。 不能再讽刺了，最近受《荒野大镖客》的影响，说话有点儿刻薄。最后说句正经的：凡事有度，过犹不及。 PART 2 房子和股票是相同的资产吗？ 前面讲的学区房问题，曾经在投资爱好者中引发过一场讨论：房子的租售比，到底应该等同于股票的市盈率还是股票的股息率？ 这个问题，其实是投资界常年争论的一个问题，那么我再把这件事专门拿出来说说。 首先，从最严谨的角度说，房子的租售比和股票的市盈率、股息率都不一样，但我们重点讨论的是，如果非要强行归类，那么租售比到底是和市盈率更像，还是和股息率更像？我的答案很明确，租售比和市盈率更像。 要讨论这个问题，我们首先得说明白，租售比、市盈率、股息率分别是什么意思。 租售比：租售比=房子的总价格÷房子的年租金。比如一套北京的房子，售价1 000万元，把房子租出去，每年收到的租金是10万元，那么这套房子的租售比就是1 000万元÷10万元=100倍。也就是说，在该房子的租金未来不增加也不减少的前提下，当前的房价等于100年的租金。（也有人说租售比应该按月算，这个不重要，也没有官方标准，大家知道我在说什么就行。） 市盈率：市盈率=上市公司总市值÷年度净利润。比如一家上市公司，总市值1 000亿元，一年的净利润是100亿元，那么这家公司股票的市盈率就是1 000万元÷100万元=10倍。也就是说，在该公司的净利润未来每年不增加也不减少的前提下，当前的总市值等于10年的净利润。 股息率：股息率= 年度现金分红总额亿÷上市公司总市值×100%。比如还是上述那家上市公司，总市值1 000亿元，过去一年盈利100亿元，但只拿出50亿元用于现金分红，另外的50亿元留存在公司内部进行再投资，那么这家公司股票的股息率就是50亿元÷1 000亿元×100%=5%。也就是说，在该公司的现金分红金额未来每年不增加也不减少的前提下，当前的总市值等于20年的现金分红金额。 定义说清楚了，下面开始讨论对比的问题。 很多人觉得租售比和股息率更近似，理由通常是这样的： 在不变卖底层资产的前提下，租金就是房东获得的全部收益；同样，在不变卖底层资产的前提下，现金分红就是股东获得的全部收益。所以租售比和股息率更近似。 这句话乍听之下没有任何问题，因而非常具有迷惑性。 在不变卖底层资产的前提下，租金就是房东获得的全部收益——这句话对不对呢？对！ 在不变卖底层资产的前提下，现金分红就是股东获得的全部收益——这句话对不对呢？也对！ 那到底错在哪？错在“不变卖底层资产”这个大前提。事实上，你今天之所以敢于投资，恰恰是因为你知道，自己终有一日会变卖掉底层资产。哪怕这“一日”可能很遥远。试想一下，如果某个国家规定，任何公民买入的所有房产，永远都不许卖出，只能用于收租金，那么这种环境下还有多少人敢买房呢？即使敢买房，又有多少人敢买第二套？即使敢买第二套，又有多少人能接受几十倍甚至一百倍的租售比呢？产权的三大要素：交易权a、使用权、收益权。交易权不是资产价值的附属品，而是资产价值的一部分！不可交易的产权是不完整的，相当于被敲断了一条腿。 既然在真实的世界中，房子的市价和上市公司的市值，都是建立在“可交易”这个基础上的，那么当我们在两者之间做对比时，也必须把“可交易”当作前提，才能得出公平的结论。 如果房子和股票这两种底层资产都是可交易的，那么房子的租售比，到底和市盈率更相似，还是和股息率更相似，答案一目了然。一套房子售价1 000万元，每年租金10万元，这10万元就是房东一年的全部所得。但一家上市公司总市值1 000亿元，每年盈利100亿元，分红30亿元，这30亿元并不是股东的全部所得，股东的全部所得是30亿元现金分红加70亿元留存收益。70亿元留存收益没有以现金的形式分给股东，但仍然归股东所有，会计上体现为“公司净资产的增厚”。 说到这里，又会引发另一个比较常见的误解。很多人认为，“留存的利润会导致上市公司的资产增厚，房价的上涨也会导致房子的资产增厚，所以两者是等价的”。不对的，利润的留存和资产价格的上涨是两回事，正确的对比是： 1.房子的价格可以涨可以跌，股票的价格可以涨可以跌。房价的涨跌与股价的涨跌是等价的。 2.公司的利润可以分配可以留存，房子的租金可以分配可以留存。房子的租金和公司的利润是等价的。 What？房子的租金怎么留存？ 我没有开玩笑，房子的租金当然可以留存！只是房子的单价太高，让很多人产生了租金不能留存在资产中的幻觉。 试想一下，如果你不是拥有一套房，而是拥有一栋楼呢？你把这一栋楼租出去，一年后收到1 000万元的租金，这1 000万元的租金，其中有300万元被你拿出来花了，另外700万元你花不完，于是你用这700万元在隔壁小区又买了一套房子。 这样是不是就很清楚了？出租房子所得到的收益，其中一部分被你“留存”下来了。只不过你没开公司而已。事实上如果你真的拥有一栋楼，通常就需要以一家公司为平台去进行管理，这样的话，是不是就跟股票（上市公司）没区别了？唯一的区别就是你拥有这家公司100%的股份。 1 000万元的净利润，300万元用于现金分红，700万元留存用于再投资。房东和股东终于回到了同一起跑线。 现在请问，你留存下来的那700万元是假钱吗？你用这留存的700万元又买了一套房，买的是假房吗？如果不是，那么上市公司去年盈利100亿元，分给股东30亿元之后，留存的那70亿元是假钱吗？这70亿元用于再投资，不管是买了铁路、矿山还是港口，买的是假资产吗？如果也不是，那么请你告诉我，房子的租金，到底等价于上市公司的净利润，还是等价于现金分红呢？房子的租售比，到底是更像股票的市盈率，还是更像股息率呢？ 到此为止，这个问题已经完全说清楚了。 但我可以肯定，还会有朋友提出类似这样的追问：房价不需要再投资就能涨，我把租金全花了，房价还是会涨，上市公司行吗？答案是：当然行！ 提出上述问题的人，忽略了两个事实： 1.房价不光可以涨，也可以跌。 2.房子并非真的不需要持续投资。 我们一个一个说。 先说第一条，房价不光可以涨，也可以跌。由于国内的房价过去30年基本上一直在涨，因此给很多人造成一种错觉，认为房价上涨是个默认答案，过去涨，未来也一定涨。其实只要我们观察更多的国家和更长的历史就会发现，房子和矿山、港口没什么区别。房价可以涨可以跌，矿山和港口的价格也可以涨可以跌。我经营一座矿山，把第一年挖矿赚的钱全分给股东，没有买新矿山，第二年原矿山的价格还涨了，有没有可能？当然有可能。有人会说：“不对，如果你不给工人开工资，不维护机器设备，同一座矿山明年就开不出新矿了。”说得对吗？对，但对得毫无意义。因为净利润的意思，本来就是扣除所有成本之后剩下的钱，才叫净利润。给工人开工资、维护设备等，这些都是成本。 那么为什么很多人会问这样的问题？因为从表面上看，房子好像真的不需要持续投入资源去维护。这就引出了上面所说的第二条：房子并非真的不需要持续投资。 一座矿山的经营者，每年要给数千人发工资，花数亿元维护设备，才能使这个生意正常运行。而一个房东，每天躺在家里什么也不干，就能收到房租。真是这样吗？当然不是。那为什么很多人都会产生这样的错觉？答案很简单，还是因为“体量”的关系。反问两个问题就清楚了： 1.如果这个房东有1万套房呢？他是不是瞬间就变得和矿主一样苦哈哈了？ 2.如果你不是拥有一座矿山，而是在自家后院拥有一个10立方米的矿坑呢？是不是事情也变得没有那么难搞了？ 所以，房子并非真的不需要持续投资，只不过很多房东没有把自己付出的心力折算成钱。你试试出租一套房子，真的20年不管不问？到时候你就知道代理公司和房客究竟是不是善男信女了。另一方面，房子本身的折旧也是很多人没有考虑的一点，这是末节，不细说了。 房产问题之所以会存在这么多迷思，主要还是因为国内的投资者对房子有某种情结。要做好投资，我们必须清楚一点——没有任何一种资产是特殊的，工具就是工具。 书名：投资要义（增订版） 作者：刘诚 分类：经济金融－投资理财 作者简介 刘诚（笔名：微光破晓） 北京木愚投资管理有限公司总经理，雪球网专栏作者，《证券市场周刊》特约作者，具有超过15年的投资经验，对于证券市场的收益、风险特征及其不对称性有深刻见解，著有作品《投资要义》《财富工具》。
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