编者按：他们是地产商的中坚力量，他们是城市崛起的脊梁，他们是美好生活的营造者。联动全国百城，推出《见地》人物系列之“对话经理人”，一起聆听区域总、城市总讲述其建设美好生活的故事。本期【见地】对话嘉宾：银城国际安徽公司总经理孙赋先生。 撰文 | 贾宁 出品 | 2018年，南京银城首进合肥，落子新站，随后的一年多时间里，银城却鲜少“露脸”，一直到今年5月份，银城以总价78173.69万元竞得高新区GX202003号，住宅楼面价11932.44元/㎡，溢价率29.88%，竞自持面积15600㎡。 银城“高调”进驻高新，明显有备而来，而这一切，除了银城国际安徽团队的不懈努力外，也离不开银城国际安徽掌门人孙赋的运筹帷幄，那么银城国际在合肥未来有怎样的布局计划？对于全新项目的打造和规划又将赋予怎样的匠心？近日，独家对话银城国际安徽公司总经理孙赋先生，听他解读银城国际安徽发展战略。 专注长三角品质物业开发 初见孙赋，是在银城国际安徽区域办公处，亲切随和，沉稳谦逊是孙赋留给专访组的第一印象。孙赋的办公室不大，室内陈设也非常简单，对于见地采访组的到来，他一一握手以示欢迎。 关于银城国际当初选择进驻合肥的初衷，孙赋表示，进驻合肥，除了是集团的战略发展外，也是希望能把银城在南京打造的好项目好产品传播到合肥，给合肥这座城市构建健康美好生活助力。 银城国际房地产开发业务始于南京，专注于在长三角地区为全龄客户开发品质物业。银城国际开发的住宅物业品种广泛，包括高层住宅、多层住宅及低密度住宅。目前旗下产品有五大系列，分别是：让长者客户享受轻松及健康生活方式的「颐系列」住宅、特意为年轻客户打造的「尚系列」住宅、为注重功能与便利性的中等收入家庭打造的「致系列」住宅、为追求舒适及质量的改善型客户打造的「中系列」住宅，以及为追求豪华家居和独特生活方式的高收入家庭打造的「和系列」住宅。 虽然银城国际在2018年就已经进驻合肥，但截至目前在合肥开发的项目并不多，除了即将交付的银城旭辉樾溪台项目外，就只有还未正式入市的纯新盘知庐项目。 作为银城国际在合肥开发的首个项目樾溪台，目前项目已经接近销售尾声，在孙赋看来，樾溪台项目不仅仅是银城在合肥的开山之作，更是银城在合肥打造团队、历练团队的重要一步，“这个项目分两个批次开发，一批次计划在明年4月份交付，截止目前，项目也受到了业内以及诸多业主的认可，这给我们在合肥站稳脚跟、壮大团队夯实了基础”。 “知庐者“银城 对于高新新项目知庐，银城国际安徽公司团队更是倾注了大量心血。 “知庐这个项目所处的区位，是目前合肥非常稀缺的，不论是交通、教育还是生活配套，都非常优质，这块地出让的时候有25家房企竞买，这也反映了大家对这块地的认可和看好，所以当初参拍拿地的时候，我们抱着势在必得的决心拿下的”。 说到新项目的拿地初衷，孙赋侃侃而谈。在他看来，知庐项目占据着风水宝地，距离政务、蜀山区都很近，地段的稀缺注定成就不凡，“产品的辐射力非常适合银城品牌在合肥的发声和落地，这块地的建设可以把银城的口碑和产品带来，大家可以拭目以待。” 谈及项目案名背后的故事，孙赋表示，知庐这个案名传递和表达的正是这块地的特点。“我们希望通过这个项目让大家了解合肥，同样也让合肥人认识我们，认识银城这样一家房企，‘知’代表的不仅是这层含义，还有知识的意思。因为项目所处的教育资源很稀缺，科大附中的到来也掀起了板块楼市的热潮，区域的房价也因为科大附中被重新定义，此外合肥即为庐州，庐州是座有文化底蕴的城市，并且合肥也是科教名城，教育氛围浓郁，在我看来，案名定为‘知庐’再合适不过了。” 对于项目的规划和打造，孙赋坦言这将是作为银城国际在合肥标杆之作来打造，“地块优质我们必然不能辜负了这块土地，所以我们都是用我们银城最高标准来规划，同样我们也认为知庐这个项目非常适合打造银城高端产品”。 据了解，项目由8层洋房和小高层组成，全部精装修交付，计划10月份售楼部正式对外开放，预计年底前首开。“我们项目定位偏改善，毕竟这个地段再加上这个配套放眼合肥都是非常优质的，对于有换房需求的改善购房者，机会难得，我相信待我们项目入市必定会大放异彩！”孙赋坚定的说道。 深耕合肥，先谋而后动 知庐对于银城，不仅仅是打造置业安家的项目，更是银城品牌在合肥市场的输送。对银城而言，合肥市场的布局才刚刚开始。 孙赋表示，2018年进入合肥后，并没有着急马上拓展版图，而是选择先沉淀，锻炼团队，修炼内功，进入2020年，银城开始大发力，土拍市场上也经常能看到银城的身影。 “今年我们从4月份的包河地块到5月份的高新地块再到8月份的庐阳、肥西地块，基本上大型土拍，热门地块我们都参拍了”。孙赋直言，银城不会为了拿地而拿地，选择的地块一定是适合银城的，并且会充分考虑利润和成本的平衡点。 “在4月份的包河地块拍卖时，我们是抱着必拿的决心去的，也坚持到了最后竞自持环节，但到最后竞自持面积达到2万平的时候，我们没有再继续跟进了，因为地块的成本已经超出我们的预算了，包括5月份参拍的高新和新站地块，最终我们顺利拿下了高新地块”，孙赋回忆道。 2020年银城频繁出现在土拍市场，通过土拍中银城的参拍情况，不难看出银城国际想要深耕合肥的决心，而这也被孙赋证实。 “对于合肥这座城市，我们集团战略上是非常重视的，合肥不仅被纳入长三角副中心城市，今年还进入新一线城市，所以我们非常看好合肥这座城市的发展潜力。2019年我们锻炼团队，2020年我们将逐步深耕，接下来我们提升我们团队凝聚力，将积极在合肥拿地，深耕合肥。” 而在拿地策略方面，孙赋表示，银城不只局限于合肥某个区域，看好的是合肥这座城市。“合肥是座蓬勃发展的城市，楼市发展是健康的，每个区域每个板块的发展定位都不同，当然我们也会综合考虑地块本身是否优质，是否适合我们开发，我们会根据地块本身的属性、板块的属性去打造符合这个区域的产品。” 合肥市场平稳发展 楼市“金九银十”已至，对于接下来的市场走向，孙赋也有自己的预判。 在孙赋看来，目前合肥楼市政策整体趋于严谨，2016年之后合肥的房价发展很平稳，没有出现大的波动，“合肥现在市场很健康，库存也是合理良性的，这也决定了市场会持续平稳发展。” “而合肥这座城市的定位、格局、GDP乃至发展潜力都是充满积极向上和活力的，未来大家对生活品质、居住体验感的追求都会有全新的改变。” 对于合肥目前各区域的市场情况，孙赋认为，九区三县各有自己的区域特点和客群，“比如新站区更偏向刚需，可以容纳很多首次置业的年轻人，区域充满了活力，新站区拼的不是房价拼的是未来发展前景；而对于蜀山、庐阳这样的老城区，各方面配套都很完善，居住氛围也好，买房人更追求改善；滨湖高新因为是新区，未来规划空间大，又是合肥西南重点发展区域，更适合高端品质项目落地。开发企业会根据区域的定位来开发相匹配的产品，所以买房人可以根据自己的需求来选择合适的置业方向”。孙赋和见地专访组合影
8月20日，银城生活服务发布半年度业绩公告，这也是公司自2019年底上市以来第一份中报“成绩单”。数据显示，2020年上半年，银城生活服务实现营业收入4.17亿元，同比增长39.1%；实现毛利0.82亿元，同比增长56.1%。 公司优异的业绩表现给予其走势靓丽的股价良好的支持和印证，自上市以来银城生活服务股价累计涨幅已经超过3倍。而以今年2月份股价低点算起，银城生活服务股价累计涨幅更是超过5倍。 （资料来源：Wind） 资料显示，银城生活服务创始于南京，辐射长三角地区，在南京与长三角区域享有良好的声誉。银城生活服务在2020年获得中国物业服务百强企业第24位。 收入、利润继续维持升势，盈利能力显著改善 近年来，银城生活服务收入规模和利润呈现持续增长趋势，其中2016-2019年公司营业收入和毛利复合增长率分别高达45.2%和31.4%。今年上半年，银城生活服务继续延续上述增长趋势，收入及利润实现双增，同时公司盈利能力显著改善。数据显示，银城生活服务截至2020年6月底净利润率为7.2%，较2019年底扣除上市开支后的净利润率增长2.4个百分点。 （资料来源：公司公告） 目前，银城生活服务的业务覆盖多种物业，包括住宅物业及非住宅物业，如政府设施、金融机构、医院、公园、学校等。而根据业务分类，银城生活服务的业务又可以分为物业管理服务和生活社区增值服务。 数据显示，今年上半年银城生活服务的物业管理服务业务实现营收3.36亿元，同比增长39.8%；实现毛利0.49亿元，同比增长77.9%；毛利率为14.7%，同比上升3.15个百分点。而生活社区增值服务实现营收0.81亿元，同比增长36.4%；实现毛利0.32亿元，同比增长31.3%；毛利率为39.7%，同比小幅下滑1.56个百分点。 （资料来源：公司公告） 银城生活服务表示，收入及利润的增加主要得益于年内新增在管建筑面积带来的物业管理服务收入增加、提供社区增值服务产生的收益增加以及完成收购南京汇仁恒安物业管理有限公司51%股权后的盈利贡献。其中，上半年南京汇仁恒安物业管理有限公司贡献约3510万元收入及约300万元纯利。 资料显示，银城生活服务在今年3月通过完成并购南京汇仁恒安物业管理有限公司进入医院物管领域，此次并购不但丰富了银城生活服务非住宅业务组合，提升了公司专业服务能力，也彰显了公司的并购整合能力，为公司未来在非住宅板块的布局提供充足经验。 深耕南京及长三角地区，第三方在管面积首破八成 银城生活服务作为根植南京物业服务市场的企业，目前实施为以南京区域为核心，深耕长三角富裕城市。上半年，银城生活服务成功进军江苏省宿迁市及盐城市。截至2020年6月30日，银城生活服务物业管理服务涵盖中国16个城市，包括江苏省的11个城市以及长江三角洲地区大都市中其他省份的5个城市。 另有数据显示，上半年银城生活服务在管建筑面积首次突破3000万平方米，约达3370万平方米，较2019年同期大幅增加约65.2%。同时，银城生活服务管理307项物业，同比增长约50.5%，包括142项住宅物业及165项非住宅物业。服务超过19万户家庭，覆盖超过100万名客户。而在今年上半年，银城生活服务新增项目68个，其中直接委聘项目25个，通过收购汇仁恒安获得项目18个，以及通过赢得公开招标获得项目25个。 （资料来源：公司公告） 而从分类别来看，今年上半年，银城生活服务住宅与非住宅在管面积分别占银城生活服务总在管建筑面积约77.4%和22.6%，其中非住宅在管面积较去年同期大幅增加约89.9%至760万平方米。目前，银城生活服务非住宅物管业务已涵盖多达10个产品线，意味着公司扩大非住宅项目的战略已取得初步成效。而且通常非住宅产品的毛利率较住宅更高（约20%），扩大非住宅项目在未来也有利于进一步拉动公司整体毛利率水平。 与其他物管公司过于依赖集团地产公司不同，银城生活服务对于母公司依赖程度较低，具备更鲜明的市场化程度。尤其是在第三方项目拓展方面，银城生活服务上半年实现了较大幅度的跨越。截至2020年6月30日，公司来自第三方地产开发商的在管面积占比首次突破八成，达到约81.8%，同比增长68.9%，体现出市场对银城生活服务品牌及运营能力的认可。 （资料来源：公司公告） 根据Wind数据，截至8月21日，港交所物业服务及管理板块整体市盈率（整体法）已经达到52倍。资本市场给予物业股高溢价主要逻辑来自于物业管理公司轻资产运营模式及稳定的现金流能力。而银城生活服务凭借在管规模的不断扩大以及多元增值服务的延伸，逐步提升盈利空间；同时，随着公司第三方在管面积占比突破八成，收入结构呈现出更高的市场化。 物业管理行业正处于快速增长黄金发展期，在行业蛋糕越来越大的同时，银城生活服务以市场拓展为主导、收并购相结合的方式扩大公司的业务规模，并进一步拓宽增值服务范畴，在这样的成长路径之下，公司有望在未来获得更高的资本溢价。
从目前情况来看，银城国际控股(01902.HK)正迎来一个属于自己的扩张周期。 地产行业迈过黄金发展的十年后，进入到了一个新的阶段，有人说，这个阶段只有得规模者才能得"天下"，也有人说这个阶段真正活的滋润的一定是那些有核心竞争力持续创造出利润的企业。其实这两种说法都没有问题，集中度提升是行业发展的必然趋势，做大做强规模本身也是核心竞争力的体现。而相较于后者来看，有自己的核心竞争优势，能够确保持续创造稳定的利润，这一点其实也并非需要唯规模是举，正所谓船小好调头，面对大环境的不确定，企业的灵活性本身也是一个很不错的竞争要素。有时候，小而美，也挺好。 1、经营效益持续释放，利润指标大幅增长 地产行业中，银城国际控股就是一家典型的小而美的企业。公司体量虽说不大，但增长势头强劲，尤其是在稳健经营能力和利润增长能力上有着不俗的表现。 从今年公司给出的中期成绩单来看，盈利数据成为其中最大的看点，上半年，公司实现毛利7.1亿元，同比增长58.6%，实现净利润3亿元，同比增长517.7%；实现归母净利润1.02亿元，同比上涨1407.4%。公司毛利率同比增长3.7个百分点至15.7%，净利率同比增长5.3个百分点至6.6%。上述各项利润指标全部实现大幅度的增长。 我们知道地产的业绩增长很大程度上得益于前期销售的结转，银城国际在过去一直保持销售高速增长的态势，公司2017到2019年间合约销售年复合增长率就达到了83.2%，这也解释了公司在利润端为何会有如此强劲的表现。 而除却前期销售端的成绩外，银城国际也在积极推动降本增效，其中有效降低财务杠杆压缩财务支出，也在一定程度上释放了新的利润空间。截至今年中期末，公司净负债率为较去年末下降了约60个百分点到100.9%，公司降杠杆效果显著，也进一步夯实了企业的安全经营。 受疫情大环境影响，银城国际在今年上半年的合约销售表现上并不算太亮眼，总计完成合约销售为61.2亿元，较年度目标仍然还有一定的差距。不过可以看到的是，公司在疫情稳定的后一阶段，尤其是二季度之后，其不断加快推盘力度，销售业绩也开始伴随整个市场购房热情的热络实现快速回血。考虑到下半年公司储备了充足的货量，又适逢房地产传统销售旺季，此外房地产也进入到传统销售旺季，因此公司仍然还将有机会完成全年销售目标，这也将为后续的利润增长带来支撑。 实际上，银城国际利润能够快速释放的重要因素还在于公司优质的布局策略和强劲的产品力。接下来予以重点分析。 2、深耕区域特色明显，多元化布局下"产品+运营"构筑核心竞争优势 银城国际是一家十分具有区域特色的房地产企业，公司坚持以立足南京，深耕长三角，辐射都市圈的发展策略，在当地市场享有非常高的美誉度。公司这一特色也反映在其行业排名中，银城国际不仅排名2020中国房地产百强企业第90名，同时也排名2019年度江苏省房地产综合实力第一。 公司不断加快对所布局区域的渗透，即使面对上半年疫情的影响也未停止纳储的步伐，上半年银城国际共获取6幅地块，主要位于杭州、合肥、温州等长三角区域热点核心城市，并首次进入到浙江温州及江苏常熟。 截至目前，银城国际总土地储备建筑面积超过550万平方米，其中公司应占权益土地储备建筑面积为约430万平方米。其业务已从南京扩张到长三角10座核心城市，包括南京、无锡、杭州、苏州、温州、镇江、马鞍山、徐州、合肥及台州。 可以看到，银城国际在行业的"打法"并未唯规模是举，唯全国化布局是举，公司踏准自身的发展节奏，不断在自己所熟悉的优势区域做精做透，做深做强，并持续贡献可观的利润增长。 优质的土储布局成为公司不断增长的重要驱动所在，多元化的助力以及在产品力和运营层面的"精进"更是如虎添翼，为公司打开了持续稳定向上的空间。 一方面，银城国际采取了多元化的开发策略，公司不仅在南京核心黄金地段持有大型综合商业体，同时也积极与著名医院、健康产业园合作，打造长者生活社区及高端养老公寓、投资物业等多个业态。透过此不仅增强了公司业务发展的灵活性，带来了更为稳定的现金流，同时还为公司在资源获取等方面带来了优势，有机会不断获得高质量低成本的优质土储资源。 另一方面，公司不断强化产品力，打造了品种广泛的优质物业类型，涵盖颐系列、尚系列、致系列、中系列、和系列等五大住宅物业产品系列，其有效满足各阶段多维度人群的需求，提升了项目去化率，带来了较高的市场溢价机会。根据中期数据，银城国际今年上半年合约销售均价达到18205元每平，同比上升18.2%。 此外公司在运营层面，积极推进标准化房地产开发程序，不断加快周转，提升企业运营效率，也进一步构筑了在行业内的核心竞争优势，达到了高效高质的产品开发运作，其综合实力也得到了行业广泛认可。 3、结语 当前面对宏观市场环境不确定性的增加，企业的安全运营成为市场关注的焦点。从中期财报来看，银城服务在降杠杆层面取得了显著的成果，公司持续优化债务结构，进一步强化了企业整体抗风险能力。截止中期期末，公司现金短债比较2019年末大幅上升，达1.28倍，另外公司保持充足的现金余额，在手现金达65.8亿，较2019年底提升63.3%，此外公司仍有未使用授信额度达139亿。 值得一提的是，目前公司在港股市场已有两个上市平台，在海内外有着畅通的融资渠道。今年5月公司还获得了包括穆迪及联合国际两大国际信用评级机构分别授予"B2"及"B+"主体评级，展望"稳定"，这也进一步体现了国际资本市场对公司稳定发展的认可。 总体来看公司交出的中期业绩成绩可圈可点，财务稳定性进一步改善，新增土地储备为未来的增长奠定了基础，伴随公司不断在区域内做精做优，提升运营效率和产品溢价能力，公司在行业内还将持续保持稳健的增长姿态。
房慧 8月21日上午，银城国际（1902.HK）以线上方式举行了2020年中期业绩公布会。 董事会主席兼非执行董事黄清平、执行董事兼总裁马保华、执行董事兼副总裁朱力、执行董事兼副总裁、首席财务官邵磊、财务资金中心资深总经理胡壮出席了会议现场，并答记者问。 对于银城国际下半年的推盘策略，朱力表示，银城国际今年销售签约指标是240亿，回笼资金也是240亿。上半年受疫情影响，调整了推盘计划，但全年的推货还在可控范围内。 从目前情况来看，三季度和四季度银城国际还将推出约160亿货量，已推未售还有约60亿，从货量来看，是能保证计划达成，完成目标的。
房慧 8月21日上午，银城国际（1902.HK）以线上方式举行了2020年中期业绩公布会。 董事会主席兼非执行董事黄清平、执行董事兼总裁马保华、执行董事兼副总裁朱力、执行董事兼副总裁、首席财务官邵磊、财务资金中心资深总经理胡壮出席了会议现场，并答记者问。 对于拿地方式，马保华表示：由于银城深耕的长三角市场竞争激烈，各个城市拿地政策还不同，要根据各个城市政策要求，结合银城自身的价值点，如康养、养老、商管等来拿合适的土地。 具体的拿地方式，一是招拍挂，有些城市采取封顶摇号的政策，这对我们来说是个机会；另一个是产城融合的方式，在南京已有案例；还有收并购方式拿地，去年在杭州临安已有收获，拿下了一个体量相对较大的项目，接下来银城国际会继续加大这方面力度；最后，由于银城具有上市品牌和在长三角的深耕优势，也会通过合作开发方式来获取开发项目。
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