“利润王”中海地产今年加速扩储。 仅6月，中海地产及其附属公司就在太原、苏州、宁波、哈尔滨和武汉新获8宗地块。据中指院数据显示，中海上半年的拿地投资额为514亿元。与2019年同期的441亿元相比，增幅达17.68%，这使中海地产成为上半年销售TOP10中，仅有的3家拿地投资增长的头部房企之一。 根据规划，今年中海将拿地权益预算定为1400亿元，同比增长23%。这也意味着，在下半年中海地产拿地节奏还将保持甚至进一步加快。 中国城市房地产研究院院长谢逸枫向记者分析称，对于中海来说，类似投资拿地，进一步体现了做大规模、优化布局的导向，这也和其央企拿地优势大等有关。大体上说，此类企业后续需要防范市场降温等风险，同时注重把握后续各类政策动态，进而做好土地项目的消化。 半年销售1720亿增长4.2% 中海地产销售业绩延续高增长态势。去年公司实现合约销售额3771.7亿港元，同比增长25.2%，业绩目标完成率高达108%；营收实现1636.51亿元，同比增长14%；同时延续着其“利润王”称号，2019年以416.18亿元归属母公司净利润规模，位居行业第一。 实现超高净利润，成本管控是关键。2019年中海地产三费率为3.8%，远低于百强房企三费率均值（11.3%）；与此同时，中海地产融资成本维持在行业较低水平。2019年末中海地产加权平均融资成本仅为4.21%，较2018年下降0.9个百分点，综合借贷成本持续保持在5%以内，低于行业平均水平。 债务方面，2019年末中海地产持有现金954.5亿元，较年初上升9%，现金短债比为3.0，短期偿债能力较强。2019年中海地产净负债率33.7%，与2018年持平，始终保持在40%红线以内，维持在行业低水平。 7月7日，中海发布公告称，2020年上半年，该公司连同其附属公司、合营公司及联营公司（统称“中海系列公司”）累计实现合约物业销售金额约1720.13亿元，相应的已售楼面面积约为954.31万平方米，同比分别增长约4.2%、3.5%。 6月单月，中海系列公司实现合约物业销售金额约575.61亿元，相应的已售楼面面积约327.31万平方米，同比分别增长约32.3%、30.4%。此外，截至6月30日，中海系列公司获得已认购物业销售约131.76亿元，预期将于往后数月内转化为合约物业销售。 中国指数研究院认为，营收规模快速增长、低融资成本、低负债率及强成本管控力，为中海地产逆势扩张奠定了良好基础。 多元化渠道拿地降本提效 为保持净利润持续增长，中海地产对土储规模进行扩张。 中指院数据显示，中海上半年的拿地投资额为514亿元。与2019年同期的441亿元相比，今年上半年中海地产的拿地投资亦实现了17.68%的同比增幅，这个成绩使得中海地产成为上半年销售TOP10中，仅有的3家拿地投资增长的头部房企之一。 在过去的两个月中，中海地产单月拿地金额分别为183亿元、179亿元，接连在广州、佛山、武汉、长沙、苏州等诸多城市落子。6月，中海及其附属公司在太原、苏州、宁波、哈尔滨和武汉新获8宗地块，应占楼面面积合计约为230.25万平方米。该集团应付的土地出让金约为182.80亿元。2020年上半年，该集团新获土地的累计应占楼面面积约为562.33万平方米，累计应付的土地出让金约为522.82亿元。 从拿地分布结构来看，中海地产坚持“主流城市、主流地段”的投资战略，八成以上聚焦在一二线城市，68%的新增土地位于粤港澳大湾区、京津冀城市群、长三角都市圈等城市群中核心城市。 根据规划，今年中海将拿地权益预算定为1400亿元，同比增长23%。这也意味着，在下半年中海地产拿地节奏还将保持甚至进一步加快。在大手笔的投资布局背后，根据CRIC统计，中海地产在上半年的重点监测城市参拍重点地块的次数超过80次。 值得一提的是，多元化渠道拿地是中海自身规模突破的新路径。2020年中海地产开启“寻地合作计划”，拿地方式从单独拿地向联合开发、股权收购、城市更新等方式转变，未来拿地成本及风险或将降低，土储结构将持续优化。例如，今年5月，中海地产便计划为武汉项目等附属公司增资引进合作方，为加大布局积攒更多筹码。 中海表示，今年中海总货值约6800亿元，对应过去制定的4000亿港元销售目标，公司对每个城市、项目制定了销售策略。预计完成同比增长14%的年度业绩目标压力不大。
近期，全国土地市场整体持续升温，深圳、广州、北京等热点城市高价地块不断出现，成交额快速攀升，多个城市土地出让成交额超过千亿元。 土地市场持续升温 中原地产数据显示，北京、杭州、上海等城市今年以来土地成交额已突破千亿元。其中，北京为1130亿元，土地出让额居前，杭州为1097亿元，上海为1015.47亿元。 同时，50个典型城市合计土地出让额1.6万亿元，同比上涨12%。其中，27个城市超过200亿元，49个城市超过100亿元。上述数据均刷新近年来同期纪录。超过20亿元的地块44宗。其中，底价成交为11宗，占比25%。 23个城市土地出让规划建筑面积超过1000万平方米，成都、重庆、苏州3个地区超过2000万平方米。其中，成都土地出让规划建筑面积合计2770.17万平方米，重庆合计为2335.5万平方米，苏州为2334.08万平方米。在一线城市中，北京地区土地出让规划建筑面积合计356.43万平方米，平均溢价率为18.61%。 杭州等热点地区土地出让规模及成交溢价率均较高。5月27日，杭州市萧山区集中出让5宗宅地，规划建筑面积合计为143915平方米，总成交价66.18亿元，保利、顺发、景瑞等房企成功竞得地块。其中，杭州众毓企业管理有限公司以总价13.34亿元竞得萧山区宁围单元XSCQ1405-04地块，楼面价为21722元/平方米，溢价率27.78%。杭州众扬企业管理有限公司以总价8.09亿元竞得宁围单元XSCQ1405-18地块，楼面价21521元/平方米，溢价率26.59%。 近期热点城市出让的住宅地块楼面价较高，容积率较低。这就意味着竞得者需要在相应地块上建造改善型住宅产品。 5月27日，天津津南区辛庄板块3宗住宅用地入市，规划建筑面积15.75万平方米，起始总价为28.85亿元。其中，津南（挂）2020-06号地块由中铁建设集团房地产有限公司以底价6.93亿元获得，楼面价为9462元/平方米。该地块为二类居住用地，规划建筑面积36619.5平方米，容积率不大于2且不小于1。大华（天津）发展有限公司以底价21.92亿元获得04号、05号地块，成交楼面价分别为9454元/平方米、10698元/平方米。04号地块容积率为不大于2且不小于1,05号地块容积率为不大于1.6且不小于1。 房企拿地热情不减 诸葛找房数据研究中心分析师国仕英指出，多地出让较优质地块，有利于稳定楼市，提振市场信心。一些地区推出的住宅用地资源稀缺，地理位置佳，且周边配套建设较成熟，教育、医疗资源优质。出让优质地块，很大程度上激发了房企的拿地热情。 据中指研究院监测，2020年前4个月，保利地产(行情600048,诊股)、香港置地、中国恒大(港股03333)3家房企拿地金额均超过300亿元。龙湖集团(港股00960)、华润置地(港股01109)、绿城中国(港股03900)3家房企拿地金额在200亿元至300亿元之间。新城控股(行情601155,诊股)、招商蛇口(行情001979,诊股)分别揽地198亿元及192亿元。TOP10企业拿地总额2400亿元，占TOP50企业的37.8%。进入5月，房企拿地热情不减。 克而瑞研究中心谢杨春指出，百强房企土地总货值规模达到42万亿元。其中，前10强房企的土储总货值达18万亿元，占百强房企总货值的4成以上，规模房企的土地储备具有优势。从龙头企业的投资策略看，以深耕聚焦、谨慎投资为主，且收并购成为获取资源的重要途径，注重运营节奏。 今年以来房企联合体拿地明显增加。这种方式可以减少单家房企资金占用规模和成本，提升拿地成功率。同时，后期销售方面可以增加更多“卖点”，提高综合知名度，有利于提升销售去化率。 据克而瑞研究中心监测，融创、世茂通过收并购继续扩规模，两者总土储货值较2018年分别增长33.8%和20.5%。其中，融创6成土储来自收并购。世茂于2019年也收购了部分新城项目，且2020年初完成了对福晟的大笔收购。而绿地、华润等通过调结构、调节奏、调布局的战略，积极拓宽拿地渠道、稳健增储。绿地在三四线城市坚定高铁新城战略，布局优质核心三四线城市楼市，土储货值同比涨幅超过50%。 警惕变相融资拿地 为缓解现金流压力、偿还到期债务、支付拿地所需资金，今年以来房企融资积极性高涨。 中原地产数据显示，截至5月27日，房企债券融资持续井喷，今年以来债券类融资额达3076亿元，同比增长约25%。而2019年全年行业整体融资金额仅5800亿元。其中，4月房地产行业融资总金额达971亿元，刷新最近几年单月融资额纪录。5月以来，房企融资继续高位运行。 从融资利率看，万科A(行情000002,诊股)、葛洲坝(行情600068,诊股)等企业的融资利率低至2%左右。相比此前动辄6%-10%的企业债券，近期房企融资利率持续走低。 贝壳研究院数据显示，上周（5月16日至5月22日）房企境内、外债券共发行18笔，融资（含计划）金额约170.4亿元，融资金额环比上升137%。受益于积极的金融政策，国内债券市场进入阶段性活跃期。 中原地产首席分析师张大伟对中国证券报记者表示，境外融资收紧，而境内融资活跃，房企融资持续井喷，不少房企进行储备性发债。海外融资3月份规模骤减，4月份全面停滞，5月份小额复苏，但前景仍不甚明朗。因此，房地产企业普遍增加境内融资规模及融资期限，以保证在较长的一段时间内现金流不受影响。 一些房企强调，融资金额不用作拿地使用。多位业内人士指出，房企尽管对某笔融资规定了用途，但融资后整体现金流变得宽裕，可以将更多的经营性现金流用于拿地，这等于变相通过融资进行拿地。
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