中国经济网北京12月22日讯 今日金科文化股价大跌。截至今日收盘，金科文化报3.18元，跌幅9.92%。 12月21日，金科文化发布《关于王健先生收到调查通知书的公告》。公司于2020年12月21日收到董事长王健函告，获悉其因2019年11月至2020年3月期间减持公司股票涉嫌内幕交易，被立案调查。 金科文化称，本次调查事项系针对王健个人的调查，与公司无关。本次调查不会影响其在公司的正常履职，公司生产经营活动亦不受影响。公司经营管理、业务及财务状况正常。 据中国证券报报道，王健持有的2.8亿股在2019年6月10日解禁，其在2019年7月18日起就迫不及待开启了减持之路。 王健一年多时间里减持多达70次，累计套现超过7亿元。其持股比例也从17.72%降至目前的11.89%，由第一大股东降为公司第二大股东。 值得注意的是，王健在减持过程中屡屡违规。 金科文化在2020年2月4日披露，王健在2019年8月15日至8月27日、2019年10月16日至10月21日期间，因强制平仓以集中竞价方式分别减持金科文化股票1737.84万股、515.6万股，占金科文化总股本的比例分别为0.49%、0.15%，涉及金额合计约5799万元。上述减持行为发生在金科文化2019年半年度报告、第三季度报告披露前三十日内，构成敏感期交易。 深交所指出，王健上述行为违反了相关规定，要求王健充分重视上述问题，吸取教训，及时整改，杜绝上述问题再次发生。 不过王健显然并未收敛。今年7月，王健再次收到监管函。监管函披露，2月28日，其因强制平仓以集中竞价方式减持金科文化股票1124.13万股，占金科文化总股本的比例为0.32%，涉及金额为4823万元，上述减持行为发生在金科文化2019年业绩快报披露前十日内。 据金科文化2019年年度报告，王健，1988年出生，男，中国国籍，大学本科学历，工信部软件设计师、网络工程师、系统分析师技术资格认证。2009年3月至2010年5月，任杭州网轩科技有限公司CTO；2010年5月创立杭州哲信信息技术有限公司，担任执行董事兼经理，自2014年10月至今任杭州哲信信息技术有限公司董事长兼总经理；2015年11月至今任宁波哲信创客投资有限公司执行董事；2016年4月至今，任哲塔比特（香港）有限公司董事、新加坡哲信泛亚有限公司董事、杭州芝视文化传媒有限公司执行董事；2016年8月至今任绍兴上虞金科哲信科技有限公司执行董事；2016年9月至今任杭州傲来企业管理有限公司经理；2016年7月至今任公司董事，2019年6月至今任公司董事长；2016年8月至今任公司总经理。
12月21日晚，金科文化(行情300459,诊股)发布公告称，公司董事长王健因2019年11月至2020年3月期间减持公司股票涉嫌内幕交易，被立案调查。这位有着“减持董事长”美名的王健，终于进入证监会监管的视野。 王健被称为“减持董事长”是当之无愧的。今年32岁的王健是一位“80后”董事长，2019年6月17日接任金科文化董事长，随后自2019年7月起便开启“减持模式”。数据显示，王健一年多时间里减持多达70次，累计套现超过7亿元。其持股比例也从17.72%降至目前的11.89%，由第一大股东降为公司第二大股东。就减持次数而论，在上市公司众多的董事长之中，无人能出其右。 王健减持股票不仅减持次数多，还有一个重要的特点就是减持过程中屡屡违规，似乎并没有把资本市场的法律法规放在眼里。今年2月4日，深交所对王健下发监管函，指出其在2019年8月15日至8月27日、2019年10月16日至10月21日期间，因强制平仓以集中竞价方式减持金科文化股票，涉及金额合计约5799万元。上述减持行为发生在金科文化2019年半年度报告、第三季度报告披露前30日内，构成敏感期交易。深交所提醒王健，应充分重视上述问题，吸取教训，及时整改，杜绝上述问题的再次发生。 但深交所的提醒明显被王健当成了耳旁风，王健并未因此而收敛。今年7月，王健再次收到监管函。监管函披露，2月28日，其因强制平仓以集中竞价方式减持金科文化股票1124.13万股，占金科文化总股本的比例为0.32%，涉及金额为4823万元，上述减持行为发生在金科文化2019年业绩快报披露前十日内。 正所谓“出来混总是要还的”。王健一再违规减持终于迎来了证监会的监管。实际上，对于王健这样并不把减持规则当一回事的上市公司董事长，监管部门就应该要对其从严监管。既然王健目无资本市场的规则，那就让王健知道资本市场规则的存在，那就用资本市场的规则对其违规减持，甚至构成内幕交易嫌疑的减持行为进行查处，让王健知道，资本市场其实是有规则存在的。 从深交所发出监管函的内容来看，王健的违规减持发生在今年3月1日之前，所以，对王健的违规减持的查处只能按原来的《证券法》来执行。这是王健的侥幸之处。毕竟新《证券法》加大了违法违规的成本，而原来的《证券法》对违规减持的处罚要轻得多。实际上，这也是资本市场上各种违规减持行为接连不断的重要原因所在。 不过，尽管原来的《证券法》对违法违规行为的处罚较轻，但如果从严执法，还是足以让一些违法违规者感到“肉痛”的。以王健的违规减持来看，证监会认定其减持公司股票的行为涉嫌内幕交易。如果最终王健内幕交易成立，那么对王健的处罚就是没收违法所得，并处以违法所得一倍以上五倍以下的罚款；如果没有违法所得或者违法所得不足三万元的，处以三万元以上六十万元以下的罚款。对于王健来说，其违规减持并不存在“没有违法所得或者违法所得不足三万元”的问题，所以执行的应是“没收违法所得，并处以违法所得一倍以上五倍以下的罚款”处罚。 根据深交所两次监管函的披露，王健违规交易的金额超过亿元。由于王健的持股成本较低，其减持的获利是丰厚的。并且王健是多次违规减持，理应对其从重处罚。如果对其执行“没一罚五”的话，那么处罚的金额将在亿元之上。这显然是足以让王健“肉痛”的。实际上，也只有让王健“肉痛”，才会让其正视资本市场的规则存在，也才能对其他后来者产生一定的震慑作用。因此，证监会对王健减持股票涉嫌内幕交易行为的立案调查值得期待，同时也期待证监会能对王健减持股票涉嫌内幕交易行为从严查处，让资本市场上那些目无法规的“王健”们都能正视市场规则的存在。
展浩博 发自丹寨 9月12日，首届丹寨论坛在贵州丹寨举办。这场汇聚多位省部级高官的高规格论坛，一时给丹寨小镇带来了前所未有的关注。万达作为承办单位，身为董事长的王健林列席其间。 “老王瘦了，也显得苍老了”，这是现场不少参会人士一个心照不宣的议论。类似言论，在论坛现场同步直播的弹幕评论中，也频有出现。这其中不少人是前万达员工，在他们口中，称呼王健林为“老东家”。 台上的王健林伸手向左微微鼓掌，憨笑致意，随即开始了他不到5分钟的演讲。演讲中的关键词是：响应总书记号召、脱贫攻坚、民营企业爱国情怀...... 随后全国工商联副主席樊友山的发言中，王健林和万达在丹寨扶贫的所作所为，得到了高度肯定：民营企业听党话，跟党走、政治站位高...... 讲这些话时，王健林在台下坐得笔挺，他佩戴口罩，听得高度认真。应该说，整个上午近3个小时的领导发言中，王健林除了起身跟发言毕的领导握手外，几乎全程没变过坐姿，亦未上洗手间。 不得不说，丹寨扶贫，一向是王健林放在心头的要紧事。“没有哪个项目让老板这么上心，几年的时间里跑了9趟，小镇每一处动工，老板几乎都亲自过问，参与设计”，一位万达内部人士这样说道。 据他描述，万达各地兴建的万达广场项目，王健林可能都不曾过问，遑论出席。唯有丹寨小镇，他始终是亲历亲为，全程参与。 从2015年开启丹寨扶贫来，5年多时间里，万达已在丹寨兴建起一座世界级旅游小镇：丹寨万达小镇。丹寨，这个地处贵州黔东南大山的国家级贫困县，也发生了翻天覆地的转变。 一座丹寨万达小镇、一所贵州万达职业技术学院、一只丹寨扶贫产业基金...5年来万达在丹寨累计捐赠投资已达23亿元，每年拉动丹寨县GDP增长1.2%，累计创造税收2.7亿元，帮助全县5.88万贫困人口实现脱贫。 目前来看，万达丹寨扶贫成果显著。不过回溯当初，王健林的扶贫探索并非毫无波折。万达介入扶贫前期，与国务院扶贫办进行了大量沟通。王健林曾说过，万达的扶贫模式正是和扶贫办聊出来的。 老王口中所说的，即万达于2014年底，提出的“企业包县，整县脱贫”的扶贫模式。当时，这一模式为万达在全国范围内首创。题中之义包含两点：企业把一个县包下来后，一是要产业扶贫，二是要实现普惠制。 王健林在最早的扶贫构想中便已确定这一思路。在他看来，这是万达扶贫20多年来总结出的为数不多的经验。授人以渔，让95%以上贫困户都能受益，这就是老王的初衷。 扶贫模式理念确定后，在确定具体何种产业扶贫的问题上，王健林亦曾有过摸索和修正。 起初，万达计划因地制宜，在丹寨投资养猪和种茶两个行业。“养猪总比盖五星级酒店容易嘛！我们请人请专家”，彼时王健林对养猪颇具信心。 不过一年之后，王健林逐渐发现两大传统产业对当地经济带动有限。而后经过不断调研摸索，万达最终决定在丹寨采取旅游产业扶贫模式。 “万达先后否决了养猪、种茶、种米等产业扶贫方案，最终决定还是结合万达的企业优势，在全球首创旅游产业扶贫的新模式”，王健林论坛发言时特别回忆了这段扶贫产业确立往事。 在万达企业包县、旅游产业扶贫的模式下，丹寨全县于2018年实现脱贫摘帽。这一时间点比计划提前两年。 王健林对丹寨投入的情感远不止此。2020年，站在脱贫攻坚决胜之年的时间节点上，以社会扶贫为主旨的“2020丹寨论坛”应运而生。 论坛之上，老王再次抛出万达帮扶丹寨“2025计划”。在这一新规划里，万达的扶贫定位迎来重大转变，由“企业包县扶贫”转变为“支持丹寨致富”。 “2021至2025年，万达将重点支持丹寨发展全域旅游，通过加大旅游产业捐赠投资，将丹寨打造成中国全域旅游典范县，使丹寨人均收入迈上新台阶！”王健林对此颇为笃定。
万达集团董事长王健林 贵阳9月12日电（郭香玉）12日，在贵州省扶贫办、黔东南州人民政府、国务院扶贫办社会扶贫司主办，丹寨县人民政府、万达集团承办的“动员社会力量 助力脱贫攻坚 2020丹寨论坛”上，万达集团董事长王健林表示，万达扶贫的思想首先明确必须是产业扶贫，授人以渔，而不是简单的做捐赠。 “万达集团2015年开始对口帮扶丹寨县，在用什么产业扶贫的问题上，用了近一年时间调研和思考，先后否决了养猪、种茶、种米等不太成熟的产业扶贫方案，最终决定还是结合万达的企业优势，在全球首创旅游产业扶贫的新模式。“王健林说。 在其后5年的捐赠投资中，万达不断投资补短版、完善旅游产业扶贫内容，形成了目前的丹寨旅游小镇，包括商业街、温泉酒店、特色客栈、会议中心、清秀东湖、环湖步道、玻璃栈桥、大型演艺、扶贫茶园等9大内容。 王健林介绍，万达在丹寨的捐赠投资已达23亿元。丹寨旅游小镇开业3年来累计接待游客超过1900万人次，带动全县旅游收入120亿元，拉动丹寨20个产业和50个子行业发展。万达帮扶项目带动丹寨县5.88万贫困人口实现增收，丹寨县比计划提前两年实现脱贫摘帽。”今年丹寨旅游还有一个显著特点，原来游客主要是旅行团，今年疫情后恢复旅游以来，外地游客、散客以及过夜游客的比例大幅提升。” 为了进一步巩固脱贫成果，帮助丹寨全面发展致富，今年万达又重新制定了2020年至2025年帮扶丹寨新规划，定位由“企业包县扶贫”转变为“支持丹寨致富”，重点是支持丹寨发展全域旅游。 “万达将通过新的5年旅游产业捐赠投资，将丹寨打造成中国全域旅游典范县，使丹寨人均收入迈上新台阶。”王健林说，目前，万达丹寨扶贫项目除了扶贫基金外，其他所有产业项目都能创造就业、税收和利润，实现可持续发展。 据悉，万达在丹寨的投资还带动了多彩贵州、广西泓文、北京途塔酒店、北京云上国旅等企业到丹寨投资，总投资超过13亿元。
原万达地产集团总裁 吕正韬 林振兴 发自北京 十八而志，它是成人礼的象征。然而，对于加入万达已经18载的老将吕正韬而言，它却是一个残忍的告别礼。 原计划周一从北京赴西宁出差的吕正韬，万万没想到自己最终离去的是万达。万达内部人士向透露，万达地产集团总裁吕正韬于7月6日中午突然提出离职。目前，在万达内部OA上已无他的职务描述。 吕正韬的微信设置为“仅三天可见”，空白的朋友圈似乎足以说明他内心的黯然。而朋友圈封面背景图是一副抽象的油画，一个少妇右手牵着孩子渐渐远去，这何尝不是吕正韬现在最真实的写照。 在外界看来，没有任何迹象表明这位万达前五号人物有跳槽换坑的征兆。因为在吕正韬离开万达的三天前，他按惯例出席了万达地产集团2020半年工作会，甚至在这一个月内，他还接连担任肇庆鼎湖万达商业、赤峰万达地产发展、肇庆鼎湖万达商业、内江万达文化旅游置业等公司的法人代表。 据获悉，截止7月7日，吕正韬担任了111家公司的法人代表，这些公司囊括万达旗下地产、国际医院、体育文化、物业服务等领域。而随着他的不辞告别，此后这些万达公司也将陆续变更工商登记。 从商业地产转战地产集团 网上关于吕正韬的专访和事迹寥寥无几，他低调的出奇，检索万达集团官网，也仅仅有28条与他相关的短讯。 年轻时，吕正韬的相貌颇似大连万达足球队著名右前卫李明。1995年，年仅22岁的他获得了上海师范大学应用数学学士学位，比普通毕业生完成本科学历整整早了两年。或许是天资聪颖，亦或是他上学比同龄人早。 在毕业的七年后，吕正韬与万达真正产生了交集，于2002年加入王健林战队。而在他入职的一年前，万达集团开始主动战略转型进行商业地产开发。 此后，吕正韬的足迹遍布上海、宁波、哈尔滨等城市，从城市公司营销副总、到万达商业地产营销部总经理，再到2017年被正式任命为万达商业地产执行总裁，他一路擢升，开挂式的晋升之路也颇为通畅。 2018年，是吕正韬职业生涯的分水岭，他的职务发生变化，不再担任万达商业地产公司执行总裁，转而进入万达地产集团。而这缘自当年年初万达商业的那场“分拆运动”。 这一年，万达商业引入腾讯、苏宁、京东、融创等四家股东。彼时，王健林承诺，在1至2年内消化房地产业务，今后不再进行房地产开发，成为纯粹的商业管理运营企业。因此，万达商业一分为二，独立出万达商管集团和万达地产集团。 新成立的万达地产集团承担着三大任务，第一要负责消化商管集团的地产业务，第二要开发万达广场重资产，第三也可以输出品牌管理。 “不求做大，主要看利润。”这是王健林对万达地产集团的最初诉求。就资产包而言，万达地产集团囊括了万达广场、万达酒店、万达城、万达茂等商业地产产品，以及万达旗下的住宅项目。 在万达地产集团的起步”元年“，王健林作出的2018年工作报告则显示，地产集团收入540.2亿元，同比减少34.9%；回款610.4亿元，同比减少3.3%。而万达地产收入曾经的巅峰是2015年，地产业务收入达到1640.8亿元。 此后，历经内外部环境变化，万达一直在“去地产化”和重回地产之间摇摆。2019年，王健林开始重新在地产上发力，要求提升地产开发的贡献。 这两年以来，老王投入巨资重整文旅，先在甘肃兰州、陕西延安投资万达城，后入沈阳投资拿下文旅项目、医院、学校和5个万达广场，接着又打进广东、四川等地获取文化、体育、商业等一揽子投资。 在各地土地市场，也屡现万达身影，陆续在上海、武汉、兰州、内蒙、沈阳等地获取项目建设文旅项目和商业项目万达广场。甚至开始拿纯宅地，4月23日，已多年不拿宅地的万达，罕见在江苏盐城拍下一宗纯住宅地块，这似乎成为万达重新入局土地市场的开场秀。 随着新项目落地和承接来自商管的全部地产业务，曾定位为“附属品”的万达地产集团已经悄然做大。 截止目前，据获悉，万达地产集团对外共投资增至96家，其中5家为“注销”状态，主要业务是文旅项目万达城、城市综合体万达广场和酒店、医院的开发业务。 而上述万达地产集团旗下的96家公司中，除去长春北方影都投资有限公司和太原侨辰置业有限公司分别是齐界和欧阳建昕担任法人，其余94家清一色的注册法人都是吕正韬。 甚至在过去一年，王健林也在登陆资本市场层面展现出更多动作。2019年，万达地产股东转变为新股东富泰（香港）投资有限公司和深圳迪讯实业有限公司，成为完全港资企业旗下公司。目前，深圳迪讯实业的法人仍是吕正韬。 万达地产的股东变更，除公司性质变化外，外界更多猜测指向万达地产要谋求在港股上市。更早之前，外媒消息说，万达集团计划将一项房地产业务在新加坡以房地产信托基金（REITS）的形式上市，估值或超过10亿美元。 曾向万达内部人士求证并获悉，“万达地产频繁的股权变化，确实是为了上市而做准备，但是王健林希望将地产集团销售额真正做大再上市。” 800亿业绩的小目标 为了王健林的地产IPO之梦，吕正韬必须全力以赴。在一年前的万达内部月度会议上，吕正韬豪情满怀地向地产集团全体员工宣布，计划到2021年，万达地产业务销售收入将重回千亿规模。 可曾想，2020年初，一场突如其来的新型冠状病毒疫情爆发后，打乱了吕正韬的计划。万达集团作为国内最大的线下零售实体企业之一，受本次疫情冲击影响较大，急需重新重视地产板块产生现金流。 3月11日，万达地产集团召开2月经营月度考核视频会。在疫情“黑天鹅”影响下，吕正韬要求各城市和项目公司全面恢复生产经营，快速推进项目发展，高度重视质量和生产安全，确保完成2020年各项指标。 那么，2020年万达地产集团的业绩指标究竟是个怎样的数字？ 答案是：800亿元销售目标。 然而，在此次疫情夹击下，万达地产集团于今年上半年完成的销售额200多亿元，完成率仅30%。对比28家公布销售目标的房企，它们上半年业绩完成度大多在40%左右，可见吕正韬的这份半年成绩单确实不尽人意。 7月3日，北京阴，乌云密布。在万达地产集团召开的半年工作会上，王健林本人没有现身，吕正韬成为这场会议的主讲人。正襟危坐于台上的他，除了表情稍显严肃，并无异常，按惯例汇报完上半年工作业绩。 进入会议下半节，他反复强调“销售”二字，“下半年别的事情都可以不管，所有的工作重心就是销售。”诚然，2020下半年，对于吕正韬和万达地产集团而言，都异常难过，因为必须在剩下的6个月时间里，争分夺秒地完成剩余70%的销售额。 为了鼓舞士气，吕正韬定下军令状，实行三七开薪酬的发放，即他本人和副总级别以上的员工平时只领取70%的工资，全年业绩完成才能拿到剩余的30%。 有业内人士分析，难以完成万达地产集团2020全年销售目标可能是吕正韬离开的动因之一，毕竟销售额还关乎了万达地产登陆资本市场的时间表，但究其根本可能是吕和王健林的观念不一致。 吕正韬曾在内部强调，地产集团要全力向住宅开发进军。但在这件事上，小吕的想法和老王有些分歧。王健林则反复声明，“万达广场还是我们的根本”“不追求销售额，为商管而存在”。
原标题：万达安全了吗 王博 马克 实习生 张丹 | 文 作者：王博 管理严苛、执行力惊人，这是业界对万达的普遍印象。这样的企业，面对危机时会沉默，却不会失措，但要重回巅峰甚至更上层楼，仅有这些品质还远远不够 沉寂两年的万达正在苏醒，而且是以每月增加400多亿元投资的速度。 2019年上半年，王健林密集会见了东北和中西部地区的省级政府官员，还在甘肃、辽宁、四川、广东等地大笔投资，项目涵盖万达广场、文化旅游、高星酒店等多种业态，据《财经》记者统计，总投资额高达2550亿元。 加上公开资料可查的13.4亿元拿下广州黄埔地块、5.75亿元拿下上海马桥地块，34.75亿元拿下大连甘井子地块，上半年，万达总计投资2604亿元，比其去年的总营收还高出461亿元。 2016年，王健林的行程单一样满，但会见对象是法国总统、希腊总理、英国外交大臣、印度总理，以及洛杉矶市长。 这一年是万达海外并购最多的年份，万达斥资逾百亿美元，把十几家海外文娱、影视、体育、地产项目收归囊中，当年的海外投资计划更是超过200亿美元。 2017年6月21日，一份银监会抬头的红头文件在社交媒体流传，主要内容是银监会要求四大国有银行对万达、海航、复星、安邦等公司的跨境投资业务的资金来源进行重点排查。 次日上午，万达股债双杀，旗下多只债券遭遇疯狂抛售，万达电影（002739.SZ）跌幅高达9.87%，市值缩水超60亿元，午后，万达电影临时停牌。 几乎一夜之间，万达的信贷窗口即被关闭。 王健林防止资金链断裂的应对手段堪称决绝，2017年7月19日，万达商业地产将77个酒店以199.06亿元的价格转让给富力地产，将13个文旅项目91%股权以438.44亿元的价格转让给融创，交易总金额637.5亿元，创下中国地产史上单一交易的纪录。 这场世纪交易的发布会比原定开始时间晚了一个半小时， VIP休息室旁的记者听到了酒杯摔碎的声音，现场展板上一度删掉富力的名字。 “这当口了还在压价，全世界面前出我们的丑！”事后，王健林愤怒异常。 外界普遍将这笔交易解读为万达的挥泪大甩卖，因为13个文旅城土地储备近5000万平方米，仅此一项价值就超过交易对价，这些文旅城账面更有逾200亿元现金。 但王健林的关注焦点是降低负债率，这些文旅城都是长周期、重资产、增加杠杆率的项目，未来至少五六年内每年要净增1000亿元负债，十几年才能收回投资。 资本市场对万达的断臂融资并不买账。交易过后，穆迪、标普、惠誉均下调万达的信用评级。其中，标普全球（S&P Global）将大连万达商业地产的信用评级下调至BB，展望为负面。在标普的评级体系中，A类及BBB为投资级，以下均为投机级，BB是投机级中的最高得分。 国内舆论更是一片唱衰之声，一篇自媒体文章用落马云南原省委书记白恩培影射王健林的未来，赢得刷屏效应。 “我们走出去收购文化产业项目，当初可是政府部门树的典型。”对此，一位万达高管一脸无奈。 此后，王健林在公众视野中消失，起初还在自家年会上放声高歌，后来自家年会上也取消了这一传统节目。 2016年，万达是营收最大的地产公司，2018年，万达营收下降16%，资产下降21.4%，对手们却在倍数增长。 牺牲增长是为了换来安全。《财经》记者统计了国内外资料，发现2018年4月，万达已经提前还清了总计为17.325亿美元的四笔离岸贷款，三大评级机构对万达的评级虽然没有变化，但展望却由负面变为稳定。 上交所公示的2018年万达商管债券年度报告显示，截至2018年底，公司有息负债规模为1886.89亿元，其中2019年之内到期的非流动负债（一年以上的中长期负债）210.27亿元。而万达2018年的经营性现金流为291亿元，基本可以覆盖到期债务。 在2019年初的万达年会上，王健林称，两年内将把万达的有息负债率降至“绝对安全”水平。办法就是不断提高轻资产项目的占比。“万达既然认准了轻资产、低负债的发展战略，就不能动摇。” 2018年3月，万达的主营业务万达商业地产股份有限公司（下称“万达商业”）更名为大连万达商业管理集团股份有限公司（下称“万达商管”），去掉了“地产”二字，其产品万达广场的业务模式也从拿地自持，向输出管理，租金分成转变。 但是，与王健林的讲话相反，万达今年上半年2600多亿元投资中，多是靠银行贷款支撑、拿地自持的重资产项目。并且，在万达似乎回到老路的同时，宏观环境也变得似曾相识。 7月29日，央行在京召开银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会，会议认为，近年来银行业信贷结构出现积极变化，但房地产行业占用信贷资源依然较多，要加强对存在高杠杆经营的大型房企的融资行为的监管和风险提示，合理管控企业有息负债规模和资产负债率。 此前，金融监管当局已经收紧了房企的信托融资和海外发债。 两年前王健林断臂式交易的逻辑是去杠杆、轻资产、求安全，如今再度加杠杆、重资产的逻辑又何在？是因为感到自己已经安全了，还是轻资产知易行难？如果重资产不得不为，万达是否会重蹈两年前的资金链危机？ 轻资产模式知易行难 轻资产模式虽可降负债、收租金，却无法撬动银行贷款。在房地产行业，留自己的钱、花银行的钱可谓圭臬 2017年6月22日股债双杀之后，万达加速了轻资产转型。轻资产模式若能成功，万达不仅可以靠租金养活自己，也会彻底告别房企借钱、买地、卖楼的高负债发展模式，进而拥有抵抗政策风险和行业周期风险的能力。 万达原有四大集团：商业地产、文化、金融、网络科技，2018年变成商管、文化、地产、金融。网科集团作为失败项目已经基本解散，金融集团也剥离了网贷业务。 商管集团源自于万达商业地产，旗下主要业态为万达广场，2014年之后万达广场越做越大，独立了出来。2018年3月，万达商业地产更名为万达商业管理，万达广场悉数划归商管。 截至2018年底，万达商管已经拥有280个万达广场。这一年，万达服务业收入占总收入的75.1%，其中有稳定增长预期的租金收入达328.8亿元，占总收入的15.3%。 王健林希望2020年万达变成一家现代服务业公司，他认为转型成功最主要的标志就是租金稳定增长。而商管业务无疑是实现这一目标的主力。 张巍曾在世纪金源等多家商管公司做过招商工作，曾多次参加万达举办的招商大会。每次大会，都会有上千家国内外品牌商到场，万达在建或马上要开业的广场都有自己的展台。而让她感触最深的是，万达的招商大会向所有竞争对手开放。“有点江湖老大的作风，他不怕被抢品牌商，在会上我们总能碰到老朋友。” 能够做到限时开业和满铺开业，是万达商管推行轻资产模式的底气所在，也是其核心竞争力。 全国工商联房地产商会商业地产研究会会长王永平把万达商管的招商策略形容为胡萝卜加大棒。由于万达广场规模大，所以在招商上对品牌商有较强议价能力。相对而言，轻资产的万达广场硬件条件会差一点，但是万达招商时会把条件好的门店与待培育的门店搭配着谈。 比如，优衣库、海底捞等品牌商同万达合作时，在入驻中心城市黄金地段的万达广场时，也必须承诺入驻非中心城市偏远地段的万达广场。品牌商通常都会对万达这种以肥补瘦的策略妥协。 万达满铺开业的优势吸引了地方政府、很多中小房地产开发商以及城建公司。2017年，万达放缓了拿地节奏，但这些合作对象手中都有地。 目前万达商管的业务按委托管理和自持划分，委托管理又分直投和合作。直投是对方出钱，万达负责拿地、运营，合作则是万达只输出管理，不持有物业。只要不是自持，万达都称为轻资产管理。 王健林计划在2019年让委托管理项目数量超过自持开发项目。一位万达研究院高管近日告诉《财经》记者，委托管理模式，万达目前还是以合作为主，但今年万达商管的布局又偏重了，因为合作伙伴很难与万达步调一致。 在2019年初的万达年会上，王健林透露，2018年新开业万达广场43个，其中轻资产29个，未完成开业50个的计划，原因在于有的轻资产合作方的执行力欠佳，这是轻资产模式带来的新课题。 据《财经》记者调查了解，在委托管理模式中，虽然万达只输出管理团队，不需要出一分钱，资产是变轻了，但是沟通和管理成本变得越来越高。 一位陕西万达商管公司负责运营的高管称，有的二线城市地产商规模不大，也不懂商业地产运营，需要万达商管团队花大量时间沟通，而当万达研究院出了设计图后，合作方却拖延付款，导致施工进度缓慢，甚至延期开业。这在过去的万达是决对不允许的。所以，万达现在更愿意和地方政府合作。 “说到就做到”一直是王健林引以为豪的企业文化。万达素有红绿灯制度，每个部门的工作都有众多时间结点，一个员工如果到了结点没完成工作，考核就会亮红灯，超过三个红灯，一般直接辞退，除非王健林特批。 不满是双向的。《财经》记者在采访中了解到，有中小开发商抱怨，万达的规矩太多，保证金和分成比例太高。 公开资料显示，万达商管与合作对象的租金分成为三七开，万达得三。《财经》记者从多个万达高管处了解，根据具体项目不同，有的甚至可以达到四六。万达还会收一笔保证金，这笔保证金按项目体量不同，在1000万-1500万元之间。 为了保障合作伙伴可以和万达同步，王健林曾表示，从2019年开始，要把万达的流程计划模块管理延伸到所有轻资产项目的业主。 尽管有不满，但万达商管依然很受欢迎。一个万达广场开业，对中小开发商意味着周边房价上涨，对地方政府意味着就业、政绩与居民消费提高。 但对万达而言，轻资产模式虽可降负债、拿分成，却无法获得充沛的现金流。 商业地产实质上玩的是金融，如果不动产不是自持，万达就无法从银行贷款，即使贷款之后的负债率仍然适度。而无法获得贷款，公司就无法快速回笼资金，同时失去了扩张动力。 万达是业内最早推出商业综合体概念的房企之一，这意味着一个万达广场周边，还会配置酒店、住宅。住宅在取得销售许可证之后可以向银行申请开发贷，而万达广场在满铺开业时，可以申请经营贷。 2017年之前，万达商业地产快速回流资金有两种模式，一种是开发贷、经营贷，一种是住宅卖钱。住宅开盘一个月可能就卖空了，这些钱又可以投入到商业拿地。 但另一方面，重资产开发和持有商业物业，对地产公司的资金实力和融资能力都是很大考验。 相较住宅快速开发、迅速预售，9个-12个月实现现金回流的业务模式，商业地产企业从土地开发到项目开业运营需要2年-3年，随后是漫长的租金回流过程，许多一线城市项目的租金回报率不到5%，低于地产企业（尤其是民营地产企业）的融资成本。 因此，许多中国商业地产开发商都是以售养租，通过销售商业物业周边的住宅或其他可售物业回收资金来覆盖商业物业的运营和融资成本。 万达广场的满铺开业优势使其获得贷款的难度明显低于同行。 一位曾在万达商管工作八年的高管向《财经》记者解释，银行的租金经营贷，一般会按十倍租金估值，一座万达广场满铺开业后，若预测其第一个自然年租金约为1.5亿元，那么金融机构的估值就是15亿元。 在万达信用良好时，可从银行以5.5%的利息，贷出估值60%的资金。顺利时，开业第三天，万达财务公司的账上就会出现9亿元银行贷款。 “（万达的）财务一开始就会和银行打好招呼，要不然怎么快速轮转第二个项目。我们做房地产的人有一个基本概念，就是最好别花自己的钱，花银行的钱。”该万达商管前高管说。 不仅如此，自持也意味着万达拥有不动产未来的增值空间。 上海五角场万达广场12年前开业，是万达自持物业，现在一年租金可以到7亿元，这座万达广场的售价自然也水涨船高。而万达的轻资产合作项目，一年也许只有千万级的租金分成，物业增值和万达一点关系没有。 “今年万达加速了，不跑不行啊。这几年市场还可以，万达一慢，其他企业就开始抢地盘，现在适合万达的地越来越少，手慢了，以后就没机会了。”上述万达商管陕西高管表示。 也许这才是万达重回重资产模式的主因。 2000亿投资再战文旅 重回重资产模式将再度绷紧万达的资金链，即使万达想走卖配套房来输血文旅项目的老路，政策环境也未必允许 单位：亿元，资料来源：《财经》记者根据王健林年会报告整理 万达再次变重，主要体现还不是商管的万达广场项目，而是外界一度以为万达要彻底退出的文旅城项目。 两年前万达把13个文化旅游项目91%的股权卖给融创，同时这些项目的品牌、内容规划、项目建设和运营管理继续由万达主持，融创要连续20年，每年每个项目付5000万元品牌许可使用费给万达，共计130亿元。外界解读万达此举只是要解资金的燃眉之急，并未放弃文旅城业务。 但2018年10月，万达将留给自己主持的事务包括其人员悉数转给融创，仅保留9%股权，外界普遍认为万达要彻底放弃文旅业务。现在看来，彼时万达的公告所言非虚——万达一直看好中国文化旅游行业的发展前景，今后万达将继续投资文旅产业，保留文化旅游产业的骨干团队，重组文旅规划院、文旅建设中心和文旅管理公司。 同万达广场的思路相同，文化旅游城不仅可以让开发商配售住宅，快速套现，运营好了，还可以为企业提供稳定现金流。 今年上半年万达2600多亿元投资中，文旅项目和拿地自建的重资产万达广场项目占了绝大部分。 6月，融创位于广州和无锡的两座文旅城相继开业，一个月之内连开两座文旅城，这在中国文旅产业历史上还是首次。 两场开幕式上，广州市副市长、江苏省副省长，分别到场，孙宏斌站在其中，只言片语，却成焦点。地方政府希望这两座文旅城可以留住珠三角、长三角的游客，拉动地方就业、消费与经济增长，因此对孙宏斌礼遇有加，而这些荣光原本属于王健林。因为这两座文旅城是万达卖给融创的，交易时两个项目已接近竣工。 王健林之所以在交易15个月之后将13个文旅项目的设计、建设和管理公司均转让给融创，是因为两套班子，两种不同的文化，并不是强强联合，而是互相争老大。 如青岛东方影都项目，由万达和融创共建，占地376万平方米，包括融创影视产业园和万达茂等组合。 但是，开业时孙宏斌只露了个脸，外界的直观印象还是万达出品。“品牌活动费都是我们出，最后跟你们要个会议纪要、日程，你们都不给。”融创高管曾公开向万达表示不满。 王健林表示，万达卖给融创的是文旅城1.0版本，现在万达要做的是2.0版本。2.0版本更注重运营和结合当地文化。 但无论是哪个版本，地产商转型做文旅近五年来，还没有培育出一个能够比肩国际同行的项目。 多位商业地产专家在接受《财经》记者采访时表示，中国式的地产+文旅，从一开始就目的不纯，不少人是打着做文旅的旗号拿地卖住宅。 2014年，万达在武汉开建电影乐园，是万达转型文旅真正意义上的首开项目，然而开业不到两年就停止营业。 这个乐园是“武汉中央文化区”的组成部分，其中还包括汉秀、万达广场、七星级酒店，以及万达·御湖世家等业态，属于休闲、商业娱乐、办公、高端居住的综合体项目。 《财经》记者根据公开资料统计，武汉乐园项目中的住宅占地面积几乎是万达其他文旅项目面积的总和。 但一名经历了武汉影视城从建设、运营到落寂全过程的万达员工认为，王健林是真的在做文旅，希望把中国文化打造成强IP，否则万达不会在武汉影视城投入35亿元，并从全球挖人，组建一支流光溢彩的团队，这支团队的高管聚集了迪士尼、环球影城、杜莎、欢乐谷、拉贡乐园等知名文旅品牌的精英。 但是，因为受不了集团的强管控，这些高管大多干三个月左右就离职了。 《财经》记者获悉，万达文旅地方总经理权限比同业其他公司都要低，一个几十亿元的投资项目，地方经理的审批额度只有几十万元，连一个宣传背景，或者宣传标语，地方总经理都做不了主，需要上报集团，中间要过七八个高管，最后到分管文旅的总裁。当标语确认下来，再想修改可能已经来不及了，因为节点文化，修改一遍，报批一遍，风险太高。 上述员工回忆，那段时间每个同事都应付于完成节点，无法真正以创意者的身份来运作项目。那时，无论是乐园还是汉街另一端的汉秀剧场，都过分追求硬件的感官刺激而缺乏触动人心的内容表达。 地产思维在万达还是占据主流，强调标准化、节点文化、快速回本、严格管控，而文旅思维提倡的是个性化、创意、体验，以及培养多元化收入。当然，这不仅是万达的问题，所有正在转型文旅的地产公司都面临这个挑战。 万达官方资料显示，王健林希望武汉电影乐园可以五年回本。开园时挂牌票价为成人票平日320元/人，周末及节假日400元/人。如果一家三口去玩，就需要1200元左右，这在上海还可以，在武汉则远超当地平均休闲消费水平。 “文旅项目即使万事皆备的前提下，一个从零开始的主题景区，必须有五年的时间，才能打造出人山人海的场面。但地产不一样，从地产项目经营角度，投入再大都是短期套现，只要预售楼盘就可以挣钱。”前新加坡环球主题乐园营销运营副总裁梁文宁说。她也参与了武汉电影乐园+汉秀的项目。 从地产出发的文旅项目，最后都是地产反哺文旅，在这样的机制下，文旅行业的长投资、慢回收模式就不可能获得管理层的认同。 “文旅是苦旅，是诗与远方，需要长远的眼光与坚定的意志，如果太看重眼前利益，就不要做文旅。”梁文宁说。 文旅业务目前归属于万达文化集团，而上市公司万达电影是文化集团收入最高的业务单元。2018年，文化集团总收入580.6亿元，比商管集团高204亿元。 同样是文化产业，为什么万达玩得好影视，却总在文旅上栽跟头。 中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为，中国地产开发商的基因是高周转，电影制作和发行的业务逻辑接近地产基因，只要用足够的钱去砸，就能买到好剧本、好剧组和人气演员，而且万达院线本身又是很强的发行平台，所以比较容易成功。但是迪士尼这种需要长期打磨和积淀的强IP文化产品，靠钱是砸不出来的。 《财经》记者调查发现，万达卖给融创的文旅项目中，多数盈利状况都不乐观。此番万达2000亿元投资再战文旅，资金仍将主要依托银行贷款，如果文旅项目自身不能产生足够现金流，是否又要走回卖配套房产来输血的老路？ 倘若如此，万达的资金链将再次面临严峻挑战。 7月12日，发改委发布《关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》，要求房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。 银保监会对信托等非银机构融资渠道也在收紧，再次重申严查信托等金融机构为房地产公司配资拿地。 随着7月30日政治局会议再次重申“房住不炒”，并首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，房地产业的融资形势愈发严峻。 两年前的政策利刃，对准的是所有高杠杆海外扩张的大型企业，这次政策面再度出手，针对的却只是房地产行业。 “空手道”不好玩 王健林以讲义气著称，很关心跟他一起做生意的朋友们是否赚钱，这种关心也应该延伸到普通投资人 2017年，万达的危机来自银行禁贷，现在，万达做重文旅和商管也有部分原因迫于现金流压力。未来，利用多种融资手段，回归二级市场，减轻对银行的依赖，是万达对冲风险的必然选择。 几年前，王健林就提出万达体育和传奇影业要开展资本运作，万达广场也要做资产证券化。目前来看，进展并不顺利。 7月26日，万达体育（Nasdaq： WGS）登陆美国纳斯达克，开盘价6.00美元，跌破8美元发行价。截至收盘，万达体育大跌35.5%，报5.16美元。至8月2日本刊截稿，万达体育股价4.68美元，市值6.4亿美元。 万达体育的资产由自有的中国业务（WSC）、收购来的瑞士体育营销公司盈方体育传媒集团（Infront）和总部位于美国佛罗里达州坦帕市的世界铁人公司（WTC）组成。 2015年2月，万达以10.5亿欧元收购盈方；同年8月，以6.5亿美元收购世界铁人。如今，万达体育的总市值尚不及当初收购出资额的40%。 万达体育虽然资本市场表现不佳，但也算成功敲钟，而万达商管则没这么幸运了。截至今年5月30日，上交所公示信息显示万达商业（已更名万达商管）状态还是“中止审查”。万达商业的上市之路可谓一波三折。 2014年底，万达商业在香港上市，不到八个月之后，王健林就开始启动回归 A 股计划。 王健林解释说，“我做了很多行业，朋友们跟着我一起投资，每单都赚的很开心，唯有这单，我的朋友亏钱了。这是很重要的一点，不能对不起朋友和股东，所以我们一定要私有化。” 万达商业股价最高时78港元，最低时31.1港元。而同期香港老牌商业地产公司新鸿基地产（0016.HK）股价则在100港元左右。 2015年，新鸿基全年营收593亿元，其中租金收入占29%。万达商业2015年总营收1242亿元，其物业销售和租金收入分别占总营业收入的82.39%、10.93%。 中国大部分商业房地产商都是“以售养租”的模式，拿地时就挑综合用地，一部分地用来盖商场，做成自持物业；大部分地用来盖住宅销售。所以营收构成也是租金收入占小头，卖房收入占大头。但是，香港市场和国际接轨，同国际资本一样，不认可中国商业地产的高负债运营模式，这也导致在海外上市的内地商业地产公司市盈率偏低。 中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为，低估值导致万达商业市值不能覆盖上市前私募投资的成本，造成私募投资者退出困难，万达商业不得不争取转回市盈率较高的A股。 万达商业在港股退市时，再次用私募资金回购了股票。 其私有化项目书显示，私募基金的投资者包括香港杉杉集团有限公司、中国中铁股份有限公司、平安保险集团、中国工商银行等，投资总额为307.8亿港元。若万达商业在2018年8月31日前未完成A股上市，须以每年12%的单利向参与私有化的境外投资人回购全部股权，以每年10%的单利向境内投资人回购全部股权。 一位熟识王健林的人士透露，如果不是2017年的危机，万达商业应该早就上市了，没有一定把握，王健林不会决定回A股。 2010年以后，除了借壳， A股市场没有一家房地产公司实现IPO，迄今中国证监会仍未开闸房企IPO。 2018年，被称为中国金融强监管、去杠杆元年，地产行业成了重灾区，不要说A股上市，对于大多数房地产公司来说，以6%的成本融资都成为奢望。 2018年1月29日，距对赌协议生效还有八个月，万达商业迎来白衣骑士，其上市时间再次延长。 当天，腾讯控股（0700.HK）、苏宁云商（002024.SZ）、京东（NASDAQ： JD）、融创（1918.HK）四家公司投资约340亿元，收购万达商业约14%的股份，正好覆盖了万达商业退市时与私募基金投资人的对赌协议。 这次交易让万达商业的投资人大换血，也让万达商业有更多时间处理关联交易问题。 目前万达集团通过两家公司占万达电影53%的股权。2015年初，万达电影A股上市，2018年，万达电影票房收入占总营收的64.37%。 由于万达影院在万达广场内，所以，每个万达广场对万达影院收的租金多少，直接影响万达影院的利润率，相对的，也会影响万达广场的营收表现。 未来，要顺利于A股上市，万达商业需要对和万达电影关联交易给出有说服力的说明。 一位国内资管公司CFO认为，万达商业上市进程一直停留在中止审查状态，这对企业并无坏处。万达商管一旦上市，所有关联交易、风险都要披露，而近一两年，万达商管的股权、业务、资产一直在调整，如果在没有处理好之前就仓促上市，会引来大量质疑。 不仅万达商业，万达在海外的资本运作也难言佳绩。除了万达体育市值大大低于当初的收购金额，万达的其他海外并购项目，市值也低于收购时的出资额。 2012年以26亿美元收购的美国电影院线AMC（NYSE：AMC）是万达第一个大型海外并购案，2019年8月1日，其市值仅为11.7亿美元。 2016年1月以35亿美元收购的美国传奇影业是万达迄今最大的海外收购，王健林本想将其装入万达电影提振市值，却因为收购后业绩表现不佳，不得不将其从万达电影的重组标的中剔除，并引发证监会追问传奇影业业绩，一时陷入尴尬。 王健林曾多次表示，做生意的最高境界就是空手道，不花钱也能玩大项目。2016年5月，在做客央视“对话”节目时，王健林透露了万达资本运作的秘笈： “我们前不久花35亿美元并购美国传奇影业。并购前两个月前先私募，拿了158亿元，比并购花的钱还要多（指现金部分，该并购一部分是用万达影视公司股份支付），去掉税收以后，等于把这次并购的钱全拿回来了，我只是稀释我影视产业的一点股权，没有什么负债。 万达商业地产私有化也一样，300多亿元，完全是这些朋友们和投资者参与，大股东没有拿一分钱。私有化完成以后，将来（在A股）上市以后增发股份，把香港股份再配给他们就完了，我们的股份也没有被稀释，但是投资者的回报和整个公司价值得到提升。 这几年我们花了差不多二十几亿美元收购一些体育公司，也是这个打法。收购之后我们会开展私募，把收购的钱都拿回来。” 事实证明，空手道并不好玩。只要不转股，私募也是负债，也许可以不在负债率中体现，但对LP（为基金出资的有限合伙人）同样会有还本付息的承诺。哪怕转了股，甚至早期股东在股价不错时实现了退出，但现股东仍然会因为低股价赔钱。王健林以讲义气著称，很关心跟他一起做生意的朋友们是否赚钱，这种关心也应该延伸到普通投资人。 好消息是，虽然万达的多渠道融资进展并不顺利，但它的信贷环境正在变好。 《财经》记者调查发现，2018年之后，部分银行对万达的开发贷授信额度相比2017年有所增加。招商银行负责大企业信贷业务的人员称，对万达开发贷的信贷敞口已有所放宽。一位大连地方银行行长也表示，现在万达的贷款要求是受欢迎的，但是，投资海外的信贷审查仍然很严。 “去地产”得失 一项决策，从短期视角（3年以内）、中期视角（5年-10年）、长期视角（10年以上）评判，结论会大不相同 万达自2003年起进入文化娱乐产业，2012年已名列中宣部“中国文化企业30强”榜首，并于当年提出不动产和文化旅游双轮齐飞的发展口号，2015年之后，万达加速扩张文娱产业，在2019年1月的集团年会上，王健林正式宣布万达已不是房地产企业，因为地产板块收入已降至总收入的25.2%，文化板块占总收入的32.3%，成为万达集团第一大收入板块。加上商管、金融等板块，服务业收入已占万达总收入的四分之三。 万达商管2018年实现收入376.5亿元，占比17.6%，王健林不把它看作地产业务，但商业地产也是地产，按业内惯例，该收入亦为地产收入。即便如此，万达非地产板块的收入也已高达六成，“不是房地产企业”并非妄言。 2012年底，万达的目标是到2020年将房地产比重降到50%以下。王健林做此决策的依据是：房地产已经高速发展了20年，再过20年这个行业一定会萎缩，为了支持企业长青，万达一定要未雨绸缪。 但在万达提前完成转型目标的同时，当初仰望它的小伙伴们却实现了对老大哥的超越。在万达股债双杀、断臂融资之后的两年，地产圈的竞争格局天翻地覆。当初和万达体量相仿，但坚持在房地产行业发展的公司，目前规模都超过了万达。 2016年，万达、万科（000002.SZ）、恒大（3333.HK）、碧桂园（2007.HK）、融创（1918.HK）五家地产公司的营收分别为2549亿元、2404亿元、2114亿元、1530亿元、353亿元，万达最高。 而到2018年，五家地产公司的营收分别为2143亿元、2976亿元、4662亿元、3791亿元、1248亿元。万碧恒三家均领先万达，恒大营收已是万达的2.2倍。 除了这些老牌劲敌，两年中商业地产行业的后起之秀也不断涌现。 被称为小万达的新城控股（601155.SH），以1.5倍到2倍工资挖角万达，一切模式也照般万达。现在，这家公司的资产已达3000多亿元。王健林曾在商管业务上的两员大将，陈德力、曲德君均转投这家公司。 还有旭辉（0884.HK）、中粮大悦城、华润万象城，这些公司纷纷在核心地段拿地，这让万达可以选择的合适地段变得越来越少。 但这并不意味着王健林当初去地产化是决策失误。 2014年之后，房地产业又迎来了一波发展高潮，矢志转型的万达完全错过这波红利，保守型的万科所获也不丰，激进型的恒大、碧桂园、融创则成了大赢家。但结合政经社会因素综合考量，这很可能是房地产业最后一波大红利。王健林2012年的问题：20年后怎么办？7年之后，这个问题不仅没有过时，反而更加紧迫。 事实上，房地产行业都意识到了这个问题，纷纷开始多元化探索，稳健的如万科做物流地产、围绕自有物业做教育零售等相关多元化，激进的如恒大投资千亿跨界进军新能源汽车行业，但迄今为止，所有主流房企的收入构成中，物业销售仍超过九成，多元化业务微不足道或处于净投入阶段。 地产业很可能即将从白银时代进入到青铜时代，主流公司都在寻找下一个万亿市场。以长期视角来看，文娱、商管确实比房地产开发业务更有前途。一项决策，从短期视角（3年以内）、中期视角（5年-10年）、长期视角（10年以上）评判，结论会大不相同。 王健林的最新表述，希望未来的万达是一家现代服务型公司。就这个目标而言，万达亟须解决两大问题：一是如何做好文化产业，而不是把文化地产业越做越大；二是如何把控商管板块轻重两个模式结合的度，做好精细化运营，而不是让其沦为融资工具。 而文旅和商管两种业态，需要两种不同的文化与管理机制。这很分裂，但却是万达重回巅峰必须做出的改变。 王健林曾公开表示，他不相信忠诚度，所以用严格的制度来管理万达。万达从一开始就实行总部集权，弱化地方总经理的作用。 万达目前仍是世界上规模最大的不动产管理公司，员工超15万，持有280家万达广场。这么大的体量下，总部集权对传统的地产开发业务很实用，它利于管理、提高效率，但缺少灵活性与创新力，而这恰是发展文化产业最需要的能力。 《财经》记者走访了十多位万达员工与合作伙伴，不管是底层员工还是区域经理，大都自嘲为工业化流水线上的螺丝钉。在这家公司几乎每一个经理级岗位都有两三个备选，万达最不缺的就是人，一个项目未及时完工，马上就会有几十个人顶上。 在2015年出版、署名王健林的《万达哲学》一书中，执行力被视为万达成为一流企业的“法宝”。的确，惊人的执行力、严苛的管理，是业界对万达的普遍印象。这样的万达，面对危机会沉默，却不会失措，但要重回巅峰甚至更上层楼，仅有这些品质还远远不够。
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