“房贷额度相对来说较紧，目前申请贷款基本都需要排队。”这是近期记者采访多位银行业人士时听到的最高频次的回答。而此时恰恰距离房贷新规发布半个月左右，原本要冲刺“开门红”的银行不得不控制涉房类贷款的投放，转而兼顾发力其他领域的信贷业务。 2020年年末，央行、银保监会发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（以下称《通知》），从资金端对银行业采取了涉房类贷款的额度管控。《通知》将银行业分为五档，并分档设置银行房地产贷款余额和个人住房贷款余额占比两个上限。 从零售端来讲，由于部分银行的个人按揭贷款占比超出上限要求，不少业内人士表示，《通知》将对个人住房贷款规模产生较大影响，个人按揭杠杆端将出现适度收缩，如今这一情况已初露端倪。记者近期在采访过程中发现，一边上海二手房市场火热导致房贷需求较高，一边个人住房贷款额度受限，供需“不平衡”下房贷规模吃紧，有银行已对合作渠道进行“优化接单”，未来住房按揭贷款的审批或将更严。 房贷额度受控吃紧 “我是2020年11月份买的房，当时本来想在自家行贷款，但被告知按揭贷款已经停了，因此通过中介申请了其他行的贷款，而且在12月末就放了款。”一位刚买房不久的股份行人士对记者说道，“幸好没等到元旦后，现在排的时间可能更长。” 某国有大行上海地区支行人士也对记者称，由于涉房类贷款占比受限，行内个人按揭额度控制掉了，都是等头寸出来一点点放，有进有出才行。“不过，虽然能放，支行层面，额度是要靠抢的，目前年初基本指标应该都能完成。” 华东地区城商行分行相关人士对表示，目前行内涉房贷款全都收紧，不管是个人按揭贷款还是开发类融资。一方面遵循监管发布的红线规定执行，另一方面按揭额度受央行逐月窗口指导管控，即使没超红线，也要看监管每月给的额度。 2020年末发布的《通知》正影响着房贷市场。根据五档分类，大行、中型、小型、县域农合机构和村镇银行按揭贷款占比的上限分别为32.5%、20%、17.5%、12.5%和7.5%。由于部分银行已超上限，新增房贷额度吃紧，一些银行只能等着贷款用户还款后，才能腾出个人按揭贷款额度。 一位银行业资深分析师对记者表示，《通知》对个人住房贷款的约束将高于开发贷。因为过去几年，个人按揭贷款增速明显强于平均贷款增速，为了控制居民杠杆率，房贷新政实施后，按揭贷款增速可能将有所降低。 随着《通知》的逐步落实，业内的共识在于，个人按揭住房贷款的增速将逐步趋缓，未来银行对按揭贷款的信贷审批会更加严格。尤其是对于上海而言，由于房贷利率相较其他地区较低，并不占据优势，导致银行总行在全国范围内进行房贷额度调控时，分到上海地区的份额可能较小。而上海当前房贷需求又较为火热，供需出现不平衡。 大行、股份行压降规模较大 根据2020上市银行披露的中期贷款数据计算，银行压降按揭贷款压力并不小。从中资大型银行和中资中型银行两档看，大型银行中，建行按揭贷款占比已达34.4%、邮储占比达33.6%；中型银行中，招行占比为24.7%、兴业为25.7%，另外不少银行占比也接近于上限。 中信建投银行业首席分析师杨荣表示，从上市银行数据分析，银行总计需要压降7500亿的按揭贷款，这一规模比需要压降的房地产行业贷规模要高，其中，大行和股份制压降规模更大，按揭需要压降的规模是3000亿和4200亿。 记者获悉，在上海区域，已有股份行在二套房贷款审批时，对贡献度较低的合作渠道做了“优化接单”，并要求“优化定价”。 “事实上，近两年大行一直在控制住房贷款增速，之前监管对部分银行就有要求，住房贷款要压降到40%以内，银行一直在消化，逐年压降这一规模。”某国有大行交易银行部相关负责人对说，“目前行内‘开门红’的经营性指标中，已经不包含个人按揭贷款了，这也就意味着，不管放多少，都不会算进‘开门红’的业绩。” 另在日常管理方面，为了进一步控制贷款规模，前述国有大行交易银行部相关负责人告诉记者，银行会根据监管的要求倒推银行每月贷款投放的上限，然后按照上限进行管理，不能超过这一水平。 一位房地产中介也对表示：“近期成交的几个案子，客户走的都不是四大行，小型银行居多，流程上并没有太大区别。贷款审批上，目前需要排队2-3周，然后放贷需要一周左右。” 不过，还需一提的是，相较在上限附近徘徊的银行，那些房贷占比不高的银行受影响并不大，甚至有了更大的业务增量空间。从上市银行2020年半年报数据来看，股份行里的平安银行、光大银行，城商行里的宁波银行、南京银行、长沙银行等，指标都较为适中。尤其宁波银行，房地产贷款占比仅6.3%，远低于监管上限。 从行业整体看，有分析称，住房按揭贷款依然有新增的空间。杨荣测算，目前住房按揭贷款的规模大概是34万亿，贷款余额预计大概是180万亿，住房按揭贷款占总量的比重是18%。如果按照整个行业平均的按揭贷款占比监管上限为25%，全行业来看，住房按揭贷款依然有新增的空间，预计新增规模在12.6万亿。 银行信贷结构将调整 对于银行业而言，涉房类贷款投放受限，将防止资金过度集中在房地产业，银行信贷投放将面临结构性配比调整，即尽量减少住房按揭贷款和房地产开发贷款的投放比例，而增加其他零售贷款和对公的投放。 比如，前述华东地区城商行分行相关人士就对记者称，目前银行在推经营贷和消费贷，“开门红”主要是做本地上市和拟上市公司以及央国企客户，另外还会帮助企业发债等。 《2020年第三季度中国货币政策执行报告》显示，截至2020年9月末，全国主要金融机构（含外资）房地产贷款余额48.83万亿元，占各项贷款余额28.8%。其中，个人住房贷款余额33.7万亿元，同比增长15.6%；住房开发贷款余额9.3万亿元，同比增长11.4%。 财信证券分析称，针对指标明确的房地产贷款集中度管理要求，银行未来信贷投放政策将会在房地产贷款占比的限制下对风险和盈利进行权衡，选择最有利于自身发展的信贷政策。 同时，不同银行距离房地产贷款占比上限的空间差异，也将会造成银行之间的信贷结构调整。房地产贷款余额占比超限的银行将会选择在制造业等其他实体经 济领域相关业务发力，探索其他优质信贷投放领域，适度调整对公业务和零售业务的占比；房贷占比距离上限空间充足的银行也可把握机会发展房地产贷款业务，促进信贷结构优化平衡。 还需一提的是，日前市场上还发行了一单规模最大的住房抵押贷款支持证券（RMBS），农业银行作为发起机构，规模为200.15亿元。有分析称，这可能是金融机构通过这种方式实现信贷“出表”，以腾挪信贷额度。 此前《通知》发布时，兴业研究就曾提及，《通知》将在一定程度上促进RMBS的发行和投资。对于个人住房贷款占比接近或超出上限的商业银行，可通过大量发行RMBS进行资产流转，降低表内个人住房贷款规模。 兴业研究表示，RMBS一级、二级市场培育多年后，已形成稳定的投资环境和投资者，当前发行利率持续低于同期限同级别的中票短券，资产流转成本降低；单一RMBS项目发行体量大，一次注册、分次发行已然常态化，规模化腾挪信贷空间的效果明显。
涉房类信贷资金严监管再现。日前，记者了解到，有大行收到通知，监管机构近期要求大型商业银行压降、控制个人住房按揭贷款等房地产贷款规模。 “最近，行内对涉房类贷款有了新要求，即严格控制贷款规模增长，但具体没有量化。”一位国有大行交易银行部总经理对记者称。 还有一位国有大行人士表示，监管年初就有要求，本年度新增涉房贷款不能超过全部新增贷款的一定比例，这一比例可能是30%左右。 “实际上，严监管政策下，目前银行内针对房企的房地产开发贷款规模几乎很少，相比之下，个人住房按揭贷款比例较高。”一位国有大行分行行长告诉，如果加上按揭贷款，一般来说涉房类新增贷款在新增总贷款中占比大概30%左右，江浙地区的银行可能更高，具体比例由总行控制。 而近期，针对个人的住房按揭贷款额度正在收紧。“临近年底，贷款额度已经非常紧张了。”广州某国有银行人士对记者称。 华南某股份行人士也表示，目前今年的贷款额度已经基本使用完毕，“最快要到明年1月份才能放款。”据了解，目前，在广州市场，首套房贷款利率最低为LPR+15BP左右，最高为LPR+40BP，一般在LPR+20BP左右。 尽管贷款额度紧张，但贷款需求仍然旺盛。今年三季度以来，广州楼市明显升温，二手房市场交易日趋活跃。国家统计局公布的《2020年8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》显示，8月份，广州二手房环比涨幅高达1.7%，居全国70个大中城市之首，广州房价已经连续两个月领涨全国。 有业内专家透露，前8月，广州二手住宅成交量超过去年同期，且同比增长5%，增速超过了北京和上海。另外，今年广州二手房业主调价中，涨价次数占比呈现持续走高态势，8月达到24%。 以广州大型楼盘凤凰城为例，7月份，一套面积140㎡左右的4居室，价格仅为310万元左右，8月份，房价进入快速上涨通道，业主普遍调价到350万元，涨幅达13%。另据贝壳网信息显示，位于广州黄埔区的万科东荟城8月参考均价环比上涨7.47%。 不只大行和股份行，部分城、农商行在个人住房贷款上也有所限制。一位农商行行长对记者说：“今年上半年，各家银行对个人按揭贷款发放量较大，截至三季度末，规模基本上都用完了，而央行对按揭贷款全年增幅又有管控。” 究其原因，记者了解到，今年上半年，受疫情影响，在资金投向上，银行以往青睐的企业遭遇冲击。相较而言，个人按揭贷款由于有抵押，加上计提拨备比例低，更受银行欢迎，因而上半年贷款发放量也更大。 一位购房者对记者称，前几年在办理个人房贷时，银行要求较为严格，月收入需在月按揭贷款的2.2倍以上，同时必须有收入证明、详细的银行流水、亲属担保等；但今年上半年，他再次办理房贷时，贷款额度不再要求是工资的2.2倍及亲属担保，银行流水要求也没以前那么严格。 央行数据显示，截至2020年上半年末，人民币房地产贷款余额47.40万亿元，同比增长13.1%，其中，个人住房贷款余额32.36万亿元，约占总余额的68%，同比增长15.7%。 另外，还有观点分析称，当前市场流动性出现边际趋紧，而房贷期限相对较长，虽然个人房贷需求旺盛，但银行由于流动性压力较大，更倾向于短期限资产的投放。 “对涉房类贷款的管控，主要还是为了支持实体经济。”上述国有大行分行行长对记者说道。 此前，银保监会银行检查局副局长朱彤在新闻通气会上也表示，银保监会持续开展30多个重点城市房地产贷款专项整治，加大对首付贷、消费贷资金流入房市的查处力度，引导银行资金重点支持棚户区改造等保障性民生工程和居民合理自住购房需求，保障性安居工程贷款余额稳步增长，房地产金融化、泡沫化倾向得到有效遏制。 更早之前，住房城乡建设部、人民银行联合召开房地产企业座谈会，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则，设置了“三道红线”，根据各家房企财务状况，按照踩线条数不同，从多到少分成“红-橙-黄-绿”四档进行管理，每降一档，企业有息负债规模增速阈值的上限增加5%，即橙色档、黄色档和绿色档的有息负债增速分别不超过5%、10%、15%。
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