昨天，某开发商的广告已经铺天盖地了，到处都是七折卖房的广告，又是一场盛大的营销活动，除了宣布全国楼盘7折之外，还号称金九银十两个月，分别抢收1000亿。 而且7折还不算完，还有其他的优惠配合，比如根据每栋楼的去化率，还能最高享受88折，新购房客户3年物业费全免等等，还有媒体捧臭脚，给算了一笔账，打完折100万的房子58万就能卖，相当于不到6折了。那么有人可能要问了，莫非开发商真没钱了？剩下这几个月，真要低价甩卖了吗？我们还是来看看背后的真相。 首先，缺钱是肯定的，负债太高，加上融资限制，下半年开发商资金链极度吃紧，已经不可能靠着银行贷款和发债，扩大债务规模，那么面对巨额债务到期，必须尽快回笼资金，所以卖房抢收的动力确实存在。只是有的开发商敢于降价，有的开发商不敢而已。但是他们都已经有了促销的心。未来即便不大张旗鼓降价，也会有更多的开发商给出优惠，比如特价房，送装修，送车位什么的，如果你看好了楼盘，可以多等等，多加几个中介的微信。他们会主动联系你。 其次，所谓七折卖房，也没啥奇怪的，因为他们家总是打折卖，上半年也搞过类似的活动，75折促销，用互联网营销，弄了一个全民经纪人模式，还声势浩大的号称3天就卖了近5万套房子，从前8个月的销售数据来看，似乎有点效果，累计合约销售金额达4500亿元，同比还增长了22%。要知道上半年大家都受到疫情困扰，所以能维持销量就已经很不错了。能增长的，基本都是主动促销的结果。 第三，真打折还是假打折，可能全国情况不一样。他们家的房子，定价普遍偏高，而且日常也有很高的折扣，经常有事没事就搞促销。就像百货商场一样，反正你总能看见折扣的标志，也许折扣之后才是正常价。 所以，综合来看，新房促销会在未来一年成为大势所趋，现在除了销售回笼资金之外，已经别无他法，那么对于购房人来说，我们也给您出几个主意。 首先，除非刚需，否则能不买就不买，能晚买就尽量别早买，越往后开发商的资金链就会越紧张，现在只是刚刚开始而已，所以别太着急。后面还有的是机会，过了金九银十，到年底的时候，才是开发商最难熬的时候，一般要发财报的月份，通常都有特价房流出，为了补收入，折扣可能会更大。 其次，是不是真促销，这个需要大家去进行调查和比较。特别是跟周边的同品质楼盘进行比较，看折扣之后是否真有优惠。另外也要跟他自己比较，看看是否在打折之前，临时拉高了原价。这些都是惯用套路。 第三，新房尽量买现房，收房的时候，验房师的钱是不能省的，我不是给验房师打广告，而是现在套路越来越多，已经防不胜防，资金链吃紧，必然在质量上动手脚。所以这个要特别的小心，最近几年，新房质量，特别是期房质量越来越堪忧。很多著名开发商，都经常被爆出质量问题。甚至有的可能还会烂尾跑路，所以期房购买一定要小心谨慎。能不买期房，尽量别买。 第四，投资的就算了，新房越来越便宜，看起来跟周边二手房会形成价差，让你感觉到，好像买到就赚到了，但是新房你不可能转手就按照二手房价格卖出去，形成套利，你需要持有一段时间，过了限售期之后再卖，而这段时间就是最大的风险，到时候不光你要卖，其他人也要卖，所以这个套利空间，往往看的见却摸不着，等你真的要卖了，发现价差已经消失了，甚至还得赔本，而且最要命的是，赔钱你还未必卖的掉。之前已经出现过很多这种事故了，大家长点心吧。 第五，不要轻易相信包租，之前我们说了公寓不要投资，不好租，有人就跳出来反驳了，我的公寓很好租，买来就直接租给开发商找的租赁公司了，这都是套路，为了让你轻松买房，开发商成立一个外部租赁公司，然后承诺高价包租，给你的租金，其实已经都计算在房价的成本里了。你租不了几年，那个包租公司就该倒闭了，然后你想打官司，连个应诉对象都找不到，你贪图那点利息，人家早就看上了你的本金。所以现在但凡承诺包租的，绝对都是坑。 综合来看，我们现在只支持刚需买房，如果你没房不行，等着房子给家里人落户，等着给孩子上学，那么可以趁着即将到来的开发商打折潮，找一个便宜的，而且不要贪大，够住，满足了你的刚需就好。以后要想改善，可以换租，租售比只有2%不到，租个大房子改善生活要划算的多。
需求释放不及预期 楼市调整有望延续 来源：中国证券报·中证网 今年“金九”成色不足，楼市能否重现“银十”引人关注。然而，今年国庆黄金周成交量依旧维持低位，“银十”开局不佳。专家预计，四季度楼市调整幅度料在供需拉锯状态下略有扩大，政策层面或保持严控不放松，四季度房企资金压力将进一步凸显。 观望情绪浓厚 据诸葛找房数据研究中心最新监测数据，2019年国庆黄金周，重点10城新房销售面积为77.22万平方米，较2018年同期下降8.1%，10城新房成交量更创下近5年来新低。 诸葛找房数据研究中心分析师国仕英指出，一方面，在“房住不炒”调控氛围下，购房者观望情绪浓厚。另一方面，随着楼市黄金时代褪去，对楼市的关注度降低。 中国指数研究院（简称“中指院”）常务副院长黄瑜表示，今年黄金周，国内房地产市场整体需求不及预期。一线城市商品住宅成交面积调整幅度较大，北京、上海、广州销售规模同比均出现下滑，深圳受益于供应改善，加之去年同期基数较低，成交规模同比增幅显著。 二线城市继续呈现内部分化格局。黄瑜介绍，武汉、宁波、苏州、南宁等地因前期需求释放较快，当前活跃度有所下降，市场出现阶段性调整。温州、福州等地市场规模经历持续深度调整后，伴随近期优质项目集中上市，购房需求较高，成交规模回升。三四线城市中，扬州受去年同期低基数影响，同比增幅显著，但惠州、韶关、东莞仍有下行压力。 促销力度未见加大 “十一”长假期间中国证券报记者走访上海市多个楼盘发现，大力度降价促销的情况较少，新盘优惠力度普遍不大。上海地区链家经纪人告诉记者，除“十一”当天外，长假期间虽然每天都有“带看”4-5个楼盘，但明显感到成交力度不如往年。 中指院土地云事业部副总经理刘韧坚表示，很多企业虽在降价促销方面有所行动，但整体来看，促销力度并不大。“实际上，在黄金周期间过大的优惠力度未必能形成促销，反而可能加重市场观望气氛。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，房企促销成效有待观察，部分购房者依然持观望态度。降价促销效果成色不足主要原因在于，房贷首付政策依然从紧和部分二手房交易不畅影响换房需求，且银行贷款利率政策调整期间也会出现犹豫购房的现象。 楼市料继续调整 中指院认为，四季度房地产市场调整幅度将在供需拉锯状态下略有扩大。考虑到近期房企的积极营销势头，四季度房价涨幅或进一步回落。 国仕英表示，7月以来监管层多次发布房地产金融相关政策，各相关部门针对房地产市场的资金监管并未弱化，仍处于严格调控状态。房贷利率“换锚”后的短期影响不大，也表明现阶段房地产调控仍以求稳为主。预计四季度政策严控不放松，尤其在金融监管方面，将继续严防资金违规流入房地产市场。受市场长期调控影响，购房者观望情绪浓厚，入市积极性低，新房和二手房成交量或稳中有降。 中指院认为，四季度房企资金压力将进一步凸显，进而影响房企投资开工积极性，预计全国房地产开发投资额及新开工面积增速将延续放缓势头。
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