实地集团副董事长兼总裁刘森峰 严明会 发自广州 9月24日，明星地产经理人刘森峰再次被曝离职，有意回到南京发展自身产业。 在微信朋友圈，刘森峰发了一段文字：“此刻，我想说一句：请大家不要为我操心，凡事各有渡口，各有归舟！谢谢大家。” 独家获悉：刘森峰目前依然在职，只是工作内容有些许变化。 去年10月加入实地之前，这位人称“打工皇帝”地产圈明星职业经理人，曾因带领碧桂园江苏区域冲刺完成了2016年367亿的目标，而成为全国闻名的“亿元总裁”。 然而，履新实地尚不足一年，期间，分手的消息多次传出又被迅速辟谣。 离职传闻背后，实地与刘森峰之间到底发生了什么？ 翻开刘森峰的履历，可以发现其身上鲜明的职业特点：建筑科班出身，十年一线工程生涯，多年一线业务经验。 1999年，毕业于中南大学土木建筑学院建筑工程专业的刘森峰进入中建五局，2009年起任中建五局广东公司区域总经理。 不过，刘森峰真正走红地产圈，是在碧桂园的时候。2016是他的高光时刻，在任职碧桂园江苏区域总裁期间，刘森峰正赶上碧桂园启动成就共享计划，宣布拿出项目税后利润的20%奖励区域总裁和项目总经理。 那时，江苏区域以“一天一个亿”的销售额，成为了碧桂园在大本营广东之外的最强区域。刘森峰也藉此成为中国房地产历史上第一个拿到亿元年收入的区域总。 一时间，他成了碧桂园最好的招聘广告，更被看作草根职业经理人的巅峰。 去年10月，离开碧桂园的刘森峰正式宣布转道实地集团，实地董事长张量极为看中，11月初便任命刘森峰担任实地副董事长兼总裁。 相较于宇宙房企碧桂园，实地的规模、名气并不大。 公开信息显示，实地集团成立于2006年，尽管创始人张量顶着“地产二代”的光环，但由于项目较少且主要分布在三四线城市，实地集团在很长一段时间内都不为市场所熟知。 据第三方机构统计数据，2015年实地年销售额15亿，2016年销售额突破100亿，2019年销售额升至300.4亿元，位列行业第90位。 实地集团深知，对于冲刺业绩的房企来说，关键还是要对城市发展和地产周期等有较好的把握。若是城市投资、战略部署正确，往往事半功倍。一位合适的将领可以给公司带来新的突破。 而刘森峰正是以专业知识、战略布局和业务管理见长。十二年中建五局的工作经历，练就了他过硬的工程技术；八年头部房企的任职经历，让他具备丰富的一线操盘和业务管控经验，这正是发力全国化的实地集团所需要的。 在此前接受专访时，刘森峰用“梦想”回应了加盟实地集团的缘由，“实地希望运用科技打造一个让业主舒适舒心的人居环境，这也是我现在的梦想。如果只是为了赚钱，这个不算是梦想。” 5月20日，实地向港交所递交了招股书。 他坦言，实地集团的公司文化是最重要的吸引力，“源于地产不止于地产。如果纯粹做地产不做改变的话，很没劲。” 当然，刘森峰也深知一家中小房企对于规模的渴望。 “目前，实地集团的发展速度定为略高于同行平均值，大部分公司都会降速，比如平均降到60，这个时候我们跑80，稍微快一点点，就存在弯道超车的胜算了。”年初时，刘森峰曾对外表示。 在加入实地之后，刘森峰进行了一系列大刀阔斧的机制改革。履新的前半年，刘森峰做了三件事，盘点资金、盘点人才、抓回款销售。 他说，想花半年时间，全部调整到位，打造一支狼性的队伍，在这个过程中实现弯道超车。 而要在这个“大鱼吃小鱼”的时代，去实现弯道超车，刘森峰要打的显然是一场硬战。 在刘森峰主导下，“战区制”的效果立竿见影，实地的销售业绩实现了加速增长，今年一季度销售额排名从去年的142位上升至47位。而随着疫情影响逐渐减小，房地产行业整体复苏的背景下，实地的销售业绩没有达到老板设定的目标。 8月有媒体爆料，刘森峰以及实地集团营销常务副总经理熊建生等一批高管因个人原因相继提出离职。 “感谢各位领导、朋友的关心，我目前还在职”，随后刘森峰亲自发朋友圈辟谣。 获悉，刘森峰与张量在营销理念和成本管理上有些分歧，但被人恶意放大了。 目前，实地的营销线由张量直管。但大方向还是刘森峰在把控和协调。
2018年7月20日，碧桂园最大的区域之一江苏区域被一分为四，主管人力的副总裁彭志斌亲自到江苏区域总部宣布了这个消息。 在会议上中，彭志斌表达了集团对江苏区域总经理刘森峰的高度赞扬，而且明确提出了大区拆分后的四大管理原则： 1． 新升格区域总裁需服从刘森峰总的管理； 2． 区域授权仍由刘森峰主导； 3． 新区域业绩同步计入刘森峰业绩； 4． 刘森峰需参与所有项目跟投和奖金的分配。 刘森峰的名字，被写进每一条原则中，都强调他在江苏区域的核心位置。就像碧桂园顺德总部里随处可见的杨主席语录。 盛极而衰，没有经理人能逃得过这个规律。 没多久，刘森峰从江苏调回集团上班。之后的消息，便是他离开碧桂园。 办理离职手续那天，他发现自己的车位已经被取消，因此在朋友圈发表抱怨： 在碧桂园八年多，第一次感受到莫名其妙的失落。 骂完没几天，已离开碧桂园的刘森峰突然想起了前任，“在酒后”写了《此去应多羡，初心尽不违》的离职信，并群发到媒体，以表达对碧桂园的感激和爱。 对于他的离去，碧桂园内部有很多猜测。八年前，莫斌从中建来到碧桂园当总裁，刘森峰是第一个追随他而来的员工。 曾有消息说，去年江苏区域要拆分的时候，当地员工有过罢工的念头。集团终于有了戒备。 你包叔获悉，接任刘森峰的，会是碧桂园集团副总裁、原运营中心总经理陈斌。 封疆大吏的授权和放权，自古以来都是微妙的事。 杨主席如今已经64岁了，二小姐刚刚接手联席主席不久。这个年轻的中国女首富一开集团会，底下黑压压坐的一大堆老男人——各区域有权势的总裁们。 杨主席经常说自己是农民。中国历史上，很多开国皇帝也都是农民。 杯酒释兵权的戏码，在几千年里总是在不断重演。 几无新事。 刘森峰的出走，背后不仅仅是碧桂园的人事变动。 他不仅被碧桂园竖为旗帜，更被看作草根职业经理人的巅峰。2016年是他的高光时刻，江苏区域以“一天一个亿”的销售额，成为了碧桂园在大本营广东之外的最强区域。 更醒目的是，他成为中国房地产历史上第一个拿到亿元年收入的区域总经理。 拿到亿元奖金后，刘总的座驾换成了劳斯莱斯。他的微博里，都是保时捷911、奔驰S600等豪车照片。他也晒过杨国强亲自给自己题字，以奖励他在2016年的突出表现： 自信人生二百年，会当水击三千里。 他的一位朋友在社交媒体上说他： 赤贫县城逆袭成中国最成功的亿万级地产职业经理人。 这样的造富速度，让他成了碧桂园最好的招聘广告。无数博士排着队，去领一张通往碧桂园顺德总部的入场券。 这才是中国梦的代表。据刘森峰自己说，来到碧桂园后，像是换了一个人，他晚上12点之前没有睡过觉，没在6点半以后起过床。很难想象，他在中建的时候差点因为爱玩睡懒觉被开除。 你很难叫醒一个装睡的人。拿钱把他砸醒除外。 刘森峰赶上了好时候。他到江苏区域的时候，正赶上碧桂园启动成就共享计划，宣布拿出项目税后利润的20%奖励区域总裁和项目总经理。 杨主席希望用跟投这种方式，把碧桂园的区域总裁们的职业生涯，和公司命运紧紧捆绑在一起。 不知道是刘总成全了跟投，还是跟投成全了刘总。亿元年薪的新闻之后，跟投被很多公司抄走了。这其中，甚至还包括万科。 1 2010年1月起，南京和句容交界处的黄梅镇，20个村庄因为“村庄整治”的名义被夷为平地。 数千个村民们的安置补助，只是拆一建一。当时的拆迁通知显示，地块的补偿安置方式以房屋产权调换为主。 很多村民对此表达了不满，但当地的官员面对媒体，信誓旦旦地表示不会进行商业开发，让大家体谅一下。 直到8月8日，碧桂园在这里举行了奠基剪彩，村民们才发现七个月前，句容就已经把地卖给了碧桂园。这里要投资400亿，建一个一万亩的巨型地产项目。 这一万亩的土地，后来成了“碧桂园凤凰城”。开工十年，依然在为碧桂园提供源源不断的现金流。这种协议大量拿地，然后迅速开发的方式，是碧桂园一直以来的法宝，也让碧桂园省去了大量的成本。 与南京接近、交通便利，让句容凤凰城成了南京刚需神盘。每次开盘都是人山人海。2012年，凤凰城首次开盘，价格只有5500元/平米，即便这样仍然实现了15亿元的销售额。一度成为了“中国楼市第一盘”。 刘森峰作为职业经理人的荣耀，与这个项目不无关系。 在碧桂园，高管收入由三部分组成： 工资+跟投回报+奖金。 奖金是为了高周转而设立，只要能在标准的时间节点完成任务，区域总就可以获得成就共享奖金。 有内部人士算过一笔账，如果一个项目的成就共享奖金是5000多万，区域总一般可以拿到2300万。 但是，这笔钱不是现金，集团会扣留一半在交楼结算后发，所以先发1200万。 这1200万中的70%，区域总裁需要拿出来买碧桂园的股票，股票由公司代持锁定5年。剩下的30%——也就是360万，会以现金方式发放，这只是交个人所得税之前。 2000多万的奖金，扣完税大概200万到手。 一个项目的结算周期至少三年，在这三年里，区域新开的项目，区域总都要跟投80万。 这也意味着，公司发的钱，又回到了公司的资金池了。 职业经理人就这样和碧桂园绑定在了一起。如果离职，就相当于自动放弃集团扣留的那笔钱，而且跟投的收益，最多按照年化8%兑现。 除此之外，股票的行权期很长，能否行权，还要与集团商议。 这样的奖金，是杨主席画给很多区域总的一个大饼。看着诱人，但不太容易吃到。 碧桂园真正能让职业经理人拿到真金白银的，不是集团给的奖金，而是跟投。 句容凤凰城这种地价超低、开发周期超长的造城项目，是跟投的最理想标的，也是职业经理人百年难遇的机会。 你包叔获悉，凤凰城开盘了两期之后，刘森峰给集团打了一个报告，将项目的后期地块，也纳入到同心共享和成就共享的范畴。 一般来说，区域总需要每个项目跟投80万，但是在凤凰城这样的优质项目上，刘森峰把自己的全部身家投入其中，甚至把房子都抵押了，还用工资抵押做了信用贷。 这样的神操作，连他在碧桂园的同事都说： 这是真正的无风险套利。 几年过去，凤凰城的房价稳步上涨，如今已经达到11500元/平米。在这个过程中，刘森峰也财务自由了。 到了后来，刘森峰与碧桂园的关系，有了巧妙的变化。 2014年11月，南京区域投资平台——鹏天投资有限公司成立，句容时代城中，这家公司持股10%，刘森峰说： 这是区域员工自己做老板的第一个项目。 但实际上，鹏天投资是刘个人的公司，股东是他及他的家人。 鹏天投资后来陆续参股了南京区域的很多项目。苏州高新区的通安碧桂园，刘森峰反而成了大股东，碧桂园成了小股东。刘森峰后来说： 杨主席为我创造了一个最好的创业平台。 2 对于碧桂园的跟投，前CFO吴建斌曾经表达过担忧： 环境不好时，这种机制会加重存货和现金流的恶化；区域公司为了完成目标，会越来越多做项目融资。 2014年的时候，现实印证了他的担心。2013年10月6日，碧桂园兰州新城项目50亿的货量半天内销售一空，创了中国单盘的销售记录，这一神迹让杨国强认为，能限制碧桂园的天花板只有供货量。 之后一年，职业经理人们开足马力，集团货值不断上升，到了2014年，开始出现大面积积压，现金流为负。形势最危急的四月底，杨国强把所有的区域总裁、董事甚至独立董事都叫回顺德，开务虚会商讨对策。 如果不是2015年的货币洪水从天而降，碧桂园也许就不是今天的碧桂园了。 即便是过去几年的繁华下，也藏有一些危机。碧桂园的一位有实力的区域总经理会和合作的银行说： 我就不听集团的。资金全都不要划到集团去，否则的话就断绝合作。 碧桂园在2017年下半年到2018年上半年拿的地，很多都利润不高，甚至面临亏损。如今，他们也一改大盘策略，尽量拿面积小、可以最快抽身离场的项目。 跟投，也不再是万能神药了。去年下半年，碧桂园开放了普通员工赎回股份的窗口，收益是8%。 这已经很良心了。一位闽系地产中层离职后跟你包叔说，人力要他把跟投时公司的配资全补上，至少100来万。 在房企打了几年工，钱又都还回去了。 前几天，绿地湖南公司和融创天津公司相继爆出强制员工买房冲业绩的事情。你包叔的好朋友兽爷忍不住发微博说： 房企割韭菜割到自己员工头上了。 刘森峰出走，房地产的造星运动终于告一段落。过去四年，房地产的繁荣，除了金融杠杆，更是人的杠杆。 人定胜天的口号，看起来主角是人，但其实是“天”。 今年5月，黄其森曾经和你包叔说过，千亿房企，实际上就是原来的百亿企业通胀起来的。这一二十年发展，更多的是中国经济发展的红利，不是个人多有本事，也不是靠明星和职业经理人干起来的： 最大的泡沫就是人才，动不动薪酬上千万。 总结经验教训的时候，这位银行出身的地产商说： 地拿对了什么都顺利，不对什么都有问题。 选择永远比奋斗重要。你选择了茅台股票，拿着不动也可以轻易击败在垃圾股里拼命做波段的人；你选对了行业，随着时代红利一路躺赢；你选对了土地，就像刘森峰的句容项目，你就有基础攀上中国职业经理人的巅峰。 一开始就选错了，你的上限就是别人的下限。 世上没有那么多神通广大，只是两三年以来洪水滔天，普通老百姓自愿掏出了六个钱包，成了终极借款人。 包括碧桂园在内所有崛起的房企，都是顺应了这个趋势。碧桂园比他们做得很好的，就是最早通过创新的跟投制度，撬动了人力的杠杆。 但六个钱包也有枯竭的一天。数据吐槽中心说，2016年之后，城镇居民购房支出占城镇居民收支结余（可支配收入减去消费性支出）的比例，就超过了九成。到了今年上半年，直接超过了百分百。 这意味着，城镇居民没有空间进行投资和奢侈性消费了。 所以，哪有什么反常识的事情。 据估算，刘森峰至今没有兑现的钱，可能超过一亿元。 你包叔的好友兽爷一个煎饼能赚两块钱，他连续打500年煎饼，才能赚到一亿。但刘总就这样放弃了。按照俞敏洪的说法，刘总比兽爷长寿了500年。 无风险套利的时代结束了。地产的暴利时代结束了。 连刘总都不玩了。普通人还在排着队买房呢。
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