实地集团副董事长兼总裁刘森峰 严明会 发自广州 9月24日，明星地产经理人刘森峰再次被曝离职，有意回到南京发展自身产业。 在微信朋友圈，刘森峰发了一段文字：“此刻，我想说一句：请大家不要为我操心，凡事各有渡口，各有归舟！谢谢大家。” 独家获悉：刘森峰目前依然在职，只是工作内容有些许变化。 去年10月加入实地之前，这位人称“打工皇帝”地产圈明星职业经理人，曾因带领碧桂园江苏区域冲刺完成了2016年367亿的目标，而成为全国闻名的“亿元总裁”。 然而，履新实地尚不足一年，期间，分手的消息多次传出又被迅速辟谣。 离职传闻背后，实地与刘森峰之间到底发生了什么？ 翻开刘森峰的履历，可以发现其身上鲜明的职业特点：建筑科班出身，十年一线工程生涯，多年一线业务经验。 1999年，毕业于中南大学土木建筑学院建筑工程专业的刘森峰进入中建五局，2009年起任中建五局广东公司区域总经理。 不过，刘森峰真正走红地产圈，是在碧桂园的时候。2016是他的高光时刻，在任职碧桂园江苏区域总裁期间，刘森峰正赶上碧桂园启动成就共享计划，宣布拿出项目税后利润的20%奖励区域总裁和项目总经理。 那时，江苏区域以“一天一个亿”的销售额，成为了碧桂园在大本营广东之外的最强区域。刘森峰也藉此成为中国房地产历史上第一个拿到亿元年收入的区域总。 一时间，他成了碧桂园最好的招聘广告，更被看作草根职业经理人的巅峰。 去年10月，离开碧桂园的刘森峰正式宣布转道实地集团，实地董事长张量极为看中，11月初便任命刘森峰担任实地副董事长兼总裁。 相较于宇宙房企碧桂园，实地的规模、名气并不大。 公开信息显示，实地集团成立于2006年，尽管创始人张量顶着“地产二代”的光环，但由于项目较少且主要分布在三四线城市，实地集团在很长一段时间内都不为市场所熟知。 据第三方机构统计数据，2015年实地年销售额15亿，2016年销售额突破100亿，2019年销售额升至300.4亿元，位列行业第90位。 实地集团深知，对于冲刺业绩的房企来说，关键还是要对城市发展和地产周期等有较好的把握。若是城市投资、战略部署正确，往往事半功倍。一位合适的将领可以给公司带来新的突破。 而刘森峰正是以专业知识、战略布局和业务管理见长。十二年中建五局的工作经历，练就了他过硬的工程技术；八年头部房企的任职经历，让他具备丰富的一线操盘和业务管控经验，这正是发力全国化的实地集团所需要的。 在此前接受专访时，刘森峰用“梦想”回应了加盟实地集团的缘由，“实地希望运用科技打造一个让业主舒适舒心的人居环境，这也是我现在的梦想。如果只是为了赚钱，这个不算是梦想。” 5月20日，实地向港交所递交了招股书。 他坦言，实地集团的公司文化是最重要的吸引力，“源于地产不止于地产。如果纯粹做地产不做改变的话，很没劲。” 当然，刘森峰也深知一家中小房企对于规模的渴望。 “目前，实地集团的发展速度定为略高于同行平均值，大部分公司都会降速，比如平均降到60，这个时候我们跑80，稍微快一点点，就存在弯道超车的胜算了。”年初时，刘森峰曾对外表示。 在加入实地之后，刘森峰进行了一系列大刀阔斧的机制改革。履新的前半年，刘森峰做了三件事，盘点资金、盘点人才、抓回款销售。 他说，想花半年时间，全部调整到位，打造一支狼性的队伍，在这个过程中实现弯道超车。 而要在这个“大鱼吃小鱼”的时代，去实现弯道超车，刘森峰要打的显然是一场硬战。 在刘森峰主导下，“战区制”的效果立竿见影，实地的销售业绩实现了加速增长，今年一季度销售额排名从去年的142位上升至47位。而随着疫情影响逐渐减小，房地产行业整体复苏的背景下，实地的销售业绩没有达到老板设定的目标。 8月有媒体爆料，刘森峰以及实地集团营销常务副总经理熊建生等一批高管因个人原因相继提出离职。 “感谢各位领导、朋友的关心，我目前还在职”，随后刘森峰亲自发朋友圈辟谣。 获悉，刘森峰与张量在营销理念和成本管理上有些分歧，但被人恶意放大了。 目前，实地的营销线由张量直管。但大方向还是刘森峰在把控和协调。
从去年“23号文”到今年的“资管新规”、“三道红线”，再到最近盛传的“345新规”，房企依靠债权融资杠杆“撑杆跳”获得快速发展的时代正在成为过去。 对于那些正飞在半空的房企来说，撑得越高，摔得越重。但对于优质的房企来说，这却意味着另一个好消息——房企股权融资的时代终于来了。 目前来看，所有政策都指向杜绝风险，瞄准的都是有息负债，在债权融资收缩的大环境下，股权融资正在成为房企未来融资输血的主要通道。而且，股权融资不仅能增加企业现金流，还能同步降低企业负债率指标，达到“一箭双雕”的效果。 比如企业可以通过上市或增发募集资金，增加公司权益，进而实现增加账面现金+降低负债率双重效果，实现“345新规”中扣除预售账款的负债率、净负债率、现金短债比三个指标的同时下降，从而提高企业债务融资额的监管上限，获得更多的现金。 不过，想进行大规模股权融资，有个最基本的门槛——上市公司。 中国目前有2万多家房企，但上市房企只有200多家，“345新规”一出，必然上演“千军万马过独木桥”的戏码。 不论是审批还是发行，未来申请上市的难度都将明显增加。 最幸运的，就是那些赶在“345新规”出台前申请上市的公司。笔者整理发现，目前已在香港联交所交表排队的公司有6家，而这里面有一家比较“异类”的公司，引起了笔者的注意——实地地产集团。 从公司提交的招股书中，笔者发现了一些有意思的数据，整理如下： 一、真赚钱——销售单价VS单方土地成本 实地地产的土储高达1017万平方米，大多数位于广州、三亚、深圳、天津、青岛、武汉、重庆、无锡等热点城市，单价达到13000元/平方米，土地成本却非常低，不到1800元/平方米，远低于其他正在排队的公司。庞大的土储加上丰厚的利润，粤系房企的盈利能力果然不容小觑。 二、真安全——偿债能力+债务结构+融资成本+利息覆盖+现金流健康 值得一提的是，实地地产是唯一一家上市报告期内经营性净现金流连续三年为正的公司。 招股书显示，实地地产的现金短债比是1.58，即使公司直接用账面现金把一年内到期的借款全部清还，还能剩下一半用于发展，在对比的这几家公司中，优秀的现金短债比排名第二。而且短期债务占比28%，信托融资占比25%，远低于所有正在排队的公司，未来还有相当大的融资空间。 整体来说，实地地产的现金流也比较健康。 一般来说，当一家房企正在进行快速的扩张的时候，难免就会像吸金兽一样消耗现金流，大量使用相对容易获取的短期融资和非标信托融资，从而导致现金短债比降低、短期债务比增加、信托融资占比增加，进而导致融资成本的增加。可以看到。除实地地产，其他排队公司都是如此。 在财务报表中，少数股东权益有一个特别重要的作用就是降负债率，通过“引战”，即引入股权投资来增加公司权益，做大负债率分母进而降低负债率。 从实地地产的少数股东权益占比的数据来看，少数股东损益占比与少数股东权益占比接近，几乎可以排除通过“假引战”隐藏债务的可能性，也说明公司在引入战略投资者方面还存在非常大的融资空间。 三、真高效——高速增长毛利率+新纪录上市速度 实地地产2019年上半年营收实现47%的增长，毛利实现高达81%的增长，截至2019年12月31日实地地产的合约负债205亿，按照行业平均回款率80%来计算，公司去年年底就已经实现了256亿的营业收入的业绩，如果保持2019年的毛利率水平，就已经锁定80亿的毛利，增长相当快速！ 按照地产行业的平均交房周期，营收和毛利数据大概率会出现在今年或明年的损益表中。从实地地产的货值储备来看，已经竣工的项目有55万方，在建的项目有624万方，按照13000元/平方米计算，货值高达883亿，最快将在今年和明年开始实现对外销售。若再乘以31.2%的毛利率，这就是275亿的毛利润！这样的发展速度，在排名top20的房企都难以找到。 对投资者来说，发现这样一家具有潜力的房企，最好的享受其发展红利的方法就是买它的股票。好在实地地产正在加紧排队上市，不会让大家等太久。 今年5月20日实地地产向联交所递交上市申请，8月初就已经完成了联交所的第二轮问询，不到九十天。就按照这个进度，创下联交所上市最快记录都有可能。这也充分说明了实地地产在历史经营上的“干净程度”，以及团队的高效的工作能力。 结语 从近年来的政策趋势可以发现，国家现在的管理思路越来越清晰——通过阻断房地产行业原来野蛮粗放的资金吸纳方式，把金融资源投放到更需要发展的行业，同时倒逼房企上市，财务透明，接受监管，防止企业端的债务泡沫破灭引起社会问题。这些政策，虽然现在看来会让很多房企生存艰难，但长远来看，也能让真正的好企业更健康的活下去。
楼市正以惊人的速度摆脱疫情冲击。国家统计局数据显示，1-6月份，全国商品房销售额66895亿元，同比降幅比前五月收窄5.2个百分点；住宅投资也迅速反弹至46350亿元，同比增长2.6%。 坚韧的市场行情让房企信心大受提振，近三个月以来，土拍市场热度屡刷新高，仅6月份超百轮竞拍地块便高达58幅，溢价率也在六连涨节奏下增至17%。有资金实力的企业，迎来逆势补仓好时机。 以实地集团为例，上半年先后落子多个高能级城市后，克而瑞显示其新增土地货值已高达307.4亿元。基于对城市发展周期的判断，实地集团再次深耕中南、首入湖湘，在经济发展高地株洲拓展智慧人居版图。 态势向好全线回暖 2020年，新冠肺炎疫情突袭，房企经营活动一度受到影响。但得益于市场回暖及企业积极营销，楼市迅速从“谷底”爬出，5月以来全国商品房成交数据持续上涨，表现出超乎市场预期的强大韧性。 多位专家表示，房地产行业已摆脱疫情影响，恢复到正常状态。“当前房屋交易较热，下半年预计各地供应节奏会加快，包括信贷政策等支持力度加大，有助于推动销售数据上升。”地产分析师严跃进称。 非常时期有非常之势，楼市态势稳中向好，房企间的竞争同样在加大。2020年，被称做地产洗牌年，力度将比去年更大。贝壳研究院高级分析师潘浩直言，前百房企的中游，一定会有“黑马”冲出来。 而土地储备，则是房企弯道超车最核心的筹码。二季度以来，投资需求得到释放，百强房企拿地销售比回升至0.37。截至六月末，百强房企新增总货值高达43990亿元，上榜门槛79.6亿元，环比上涨19%。 从城市选择看，房企回归一二线和强三线的趋势愈发明显。尤其是二季度以来，一二线城市推出不少优质地块，吸引大量开发商参拍，竞拍轮数超过50轮、百轮的地块层出不穷。 市场热度带动下，不少三四线城市也显现暖意。CRIC数据显示，上半年成交建面超过300万平方米、平均溢价率高于15%的三四线城市有30多个，其中超半数平均溢价率较去年增加5个百分点以上。 多位业内人士认为，如今已不能将房企布局策略简单以一二线、或三四线划分。一二线城市发展基础深厚，但竞争激烈、市场容量有限；而三四线城市市场量大，属于调控洼地，竞争相对较弱、杠杆空间大。 实地集团加速超车 市场竞争激烈态势之下，实地集团加快储粮扩张的步伐。 克而瑞数据显示，今年1-6月，实地集团全口径销售金额为134.8亿元，权益销售金额为127.7亿元；新增土地货值约307.4亿元，新增土地价值71.3万平方米，新增土地建面268.2万平方米，保持住稳健态势。 6月底，实地集团相继拿下山西太原和湖北武汉优质地块。自此，实地集团已在全国31个重点城市落子，覆盖华南、华北、华东、华中、西南和海南等最具成长力的城市群。 在上述城市版图中，湖南株洲是不可忽视的存在。作为新中国成立后首批重点建设的八个工业城市之一，株洲是中国著名的老工业基地，也是长株潭城市群两型社会建设综合配套改革试验区的重要部分。 2019年，株洲市GDP首次突破3000亿大关，成为全省第5个经济总量跨越3000亿的市州。随着城市发展规划不断完善，株洲房地产市场环境也逐年向好，2018年全市房地产开发投资规模是2013年的2.16倍，到2019年更是突破400亿元，稳居湖南第二位，中心城区新房销售中有41.26%为外地购房。 “株洲拥有湖南其它地级市无法企及的产业优势。”克而瑞研报称，但目前市场上改善型需求仍有一定的发掘空间，着力打磨产品的房企才能突围而出。因此，实地集团落子株洲正逢其时，其项目将成为提振株洲智慧人居发展的新生力量。 智慧人居落地湖湘 在产业发展新高地株洲，实地集团择址高新区新马创新城，打造出实地·株洲蔷薇熙岸项目。目前，新马创新城凭借四大百亿工程的产业支撑、多维交通合一的地理位置、政策大力扶持等优势因素，已成为株洲城市发展的新引擎。 新马EBD未来规划超十万人口，享有庞大的市场及产业红利。但因板块土地资源紧张，这片优渥富饶之地，却是株洲的房价洼地。实地集团将智慧社区落子于此，不仅契合当地的改善型需求，还可凭借科技内核对区域市场进行赋能。 在实地智慧社区内，家有健康、逗号集市、智能物流机器人hachi delight等产品,可破解后疫情时代社区防控、安全采购、无接触配送等诸多痛点。而在这些体验背后，是实地自研的智慧人居生态系统，因应用户需求而持续升级扩容、自我革新。 以实地·蔷薇熙岸项目最新引入的如影咖啡机器人为例，该产品运用自主研发的inBot OS 机械臂学习系统，6小时内即可完成一款花型学习，消费者通过微信小程序仅需3步便可完成购买。享用一杯大师品质咖啡仅需等待2分钟。 能在市场竞争中突围而出，不断以新产品给予市场惊喜，源于实地集团以人为核心的价值坚守，以科技创新的产品思维先行，满足用户对居住环境的多维需求。为用户提供美好生活的同时，引领提升城市整体人居品质。 当下，株洲高新区作为“国家中部崛起战略重要实施地”，已是湖南省经济发展的重点。而实地集团智慧社区的入驻，将进一步对区域发展进行赋能，助力株洲乃至整个湖南的智慧城市建设再攀高峰。
实地广州常春藤社区，晚归的业主走近“comma”(逗号)智动贩卖机，选购、结账全程自助无接触。“赶上加班晚归便利店关门，家门口的24小时营业，非常贴心。”业主赵小姐说。 疫情影响下，“无接触”服务需求激增，成为零售企业和消费者的共同选择，在后疫情时代，无人智慧零售成为新的消费方式。上海等地更是明确提出，加快发展无接触配送和智慧零售终端。 遭遇疫情影响的地产行业也加快了智慧布局进程。实地集团经过多年深耕，智慧人居生态已在华南、西南、华北等全国各城市全面绽放。接下来，智动贩卖机将投放更多实地楼盘，为业主、社区等创造一个安全、便捷的“驿站”。 无接触服务成到店消费趋势 随着夜经济、新零售等的兴起，疫情常态化防控下如何减少接触和人群聚集，就成为到店消费的一大挑战。 商品识别、智能感应控制……得益于智慧零售体系的赋能，在实地社区配套的智动贩卖机有了黑科技的“助推器”，降低接触的风险，成为消费者欢迎的购物方式。作为定位于服务生活社区、商业场所等多场景的无人零售新成员，智动贩卖机可以解决白领工作期间内的非计划性、临时性购物需求，提供“早餐、零售、下午茶、宵夜”一站式的自助消费服务，填补了线上服务的不足。 为营造一个舒适温馨的环境也颇费心思。无人购买时，机器内部并不是一片漆黑;当走近时，光亮均匀地洒满整个贩卖机内部;完成购买、货斗取货时，柔和的光亮适时发出。整个过程，光亮非常贴心而又不突兀。 一个小小的光线设计，折射出背后的人性化之举。“Comma”即逗号，意味希望成为工作与生活间转换的停顿，让消费者暂时脱离惯性的节奏，在轻松愉悦的购物过程中，探寻不一样的生活体验和方式。 实现“千人千面”个性化运营 不少无接触服务看似“无人”，实则将收银员的工作转嫁到顾客身上，大大影响用户体验，在实地社区引入的智动贩卖机，以计算机视觉、机器学习等AI技术为核心的“即拿即走”新型数字化，有助于通过挖掘线下门店人、货、场的数据价值，实现优化升级。 例如，相比过去“冰箱式”无人零售，智动贩卖机运用AI算法形成数据决策，通过数据中台获取购物过程数据并进行智能分析，判断该区域消费者的口味爱好，不断调整商品品类，打造“千人千面”的个性化选品和差异化运营。 传统商超存在巨大的升级空间。据中商产业研究院数据，到2022年，中国无人交易市场交易额将会达到18000亿以上。 踩准了行业发展的节奏，实地集团进一步坚定了智慧零售以及人工智能创造更好生活品质的信心。目前，智动贩卖机正陆续投放到多地，株洲项目已投入使用，预计7月中旬重庆珞璜与长寿等项目也将落地使用。 科技闭环让智慧人居更有温度 以智动贩卖机切入智慧零售，是实地集团智慧人居生态系统的一个最新应用。事实上，智慧零售是一个整合资金、技术、人力、供应链、精细化运营等多个环节的链条，而实地集团对此早有储备。 从国内首个全场景智慧社区在实地永川·蔷薇国际项目落地，到hachi auto无人驾驶通勤车解决“最后一公里”出行痛点，再到疫情期间借助“种子集市”和“健康码”，实地集团不断打造智慧社区的闭环。 智慧社区已成为科技的集大成者，智能科技的布局，已逐渐成为地产行业各大企业的核心竞争力。过去，按照常规的楼盘交付方式，开发商把房屋交付给用户以后，由于欠缺抓手，往往难以为客户提供更多的增值服务。如今，用科技手段打造更美好生活，成为地产企业场景建设的重要手段;对社区运营来说，包括无人智慧零售、无人摆渡车等等，也同样成为增加用户粘性的增值方式。
作者 | 黄海5月20日晚间，广州房企实地集团向港交所递交招股书，成为继上坤、金辉之后第8家在港交所排队等待过会的内地房企。百亿销售、负债居高、渴望规模……从财务层面上看，实地集团与正处于IPO进程中的其他内房企并无差异。真正引起市场关注的是实地集团的实控人，富力联席董事长张力之子，张量。地产行业内，子承父业的故事层出不穷。而近两年来，自立门户并寻路资本市场的地产二代，除了雅居乐陈氏家族的陈思铭，仅剩张量一人。与前者不同，被外界称为“新京城四少”的张量在招股书中讲述的商业故事没有光环。第三方数据显示，近三年间实地集团销售额逐年下降，从201.1亿逐年降至158亿和119.6亿元。业内排名也从89位一路跌出前百。截至2019年底，实地集团业内排名已经跌至153位。“富力公子”的资本版图张量现年38岁，与其他地产二代相比，张量在公开场合露面的次数很少。2020年5月12日，张量和其父张力以153.7亿元财富位列《2020新财富500富人榜》第190位。背靠父亲的荫蔽，在商海中浮沉多年的张量和万达王健林之子王思聪、SOHO中国潘石屹之子潘瑞以及富商王志才之子王烁一齐被外界称为“新京城四少”。天眼查信息显示，截至目前，除了身为广州富力的股东外，张量名下公司仅有广州睡房网络科技有限公司一家。张量与实地集团之间千丝万缕的关系被注册在境外的实地建设集团隐藏，并随着此次招股书披露一同曝光。据招股书，实地集团的历史可以追溯至2006年，当时公司于广东中山开发了首个项目中山璟湖城。7年后，公司又于2013年分别在贵州、无锡开发了蔷薇国际和玫瑰庄园两个项目。因彼时实地集团的法人还是张量的大伯张小林，外界始终将实地集团视作富力系企业。资料显示，2003至2014年间，在执掌实地集团之前，张量还曾相继创办过恒量建设、传媒飞沙等公司。恒量建设实际为实地建设前身，早年间与富力关系密切，曾多次为富力地产项目提供建设服务。传媒飞沙则是张量所创的一家电梯媒体，后被分众传媒收购。上述公司仅是张量17年商海经历的冰山一角，其手中还握有两张底牌。一张是2012年从父亲张力手中接下的力量能源70.8%股权，另一张则是其于2014年创办的黑洞投资。天眼查信息显示，截至目前，黑洞投资累计对外投资了43家企业，涉及行业包括餐饮、娱乐、互联网等等。黑洞投资官网还透露，除了对外策略性机会投资外，黑洞投资的业务亦包括私募地产以及私募股权。张量一手搭建的资本平台为其发力实地地产埋下伏笔。据媒体报道，2015年新春大会上，实地集团提出“要增加非富力业务，打造属于自己的品牌。”张量随即走向台前，同年九月，实地集团在广州以17.08亿元连夺四宗宅地，开始推出公司主打的“常春藤”项目。依靠广州实地常春藤项目的销售，实地集团销售额在2016年首次突破百亿，并于次年以201.1亿元跻身百强名单。高光过后，实地集团遇到瓶颈。合约销售排名跌出前百克而瑞数据显示，2017年，实地集团以201.1亿元的销售金额排名行业第89位；2018年其合约销售金额下降至158亿元，排名第122位；2019年，实地集团销售金额进一步下降至119.6亿元，行业排名跌至第153位。受项目结算周期影响，从2017年至2019年，实地集团的营收由38.71亿元增至83.24亿元，复合年增长率为46.6%；税前利润由4.15亿元增至17.06亿元，复合年增长率为102.9%；股东应占净利润从3.15亿元增至7.27亿元。实地集团亦在招股书中披露，公司有可能无法延续此前的营收增长。据实地集团介绍，公司主要业务涉及物业销售、机电安装及装修、租赁等领域。实地集团主要业务及其营收情况招股书显示，物业销售始终是实地集团的营收大头。近三年间，实地集团物业销售占比从2017年的93.6%已经增至2019年的98%。这意味着物业项目的销售情况直接影响了实地集团的业绩表现。招股书披露，截至2020年3月31日，实地集团于大湾区、长江三角洲地区、京津冀地区、华中和中国西部核心城区及华北地区选定城市的14个省份或直辖市的25个城市，合共持有37个处于不同发展阶段的地产项目，总建筑面积为1430万平方米。若不计入已售出面积，实地集团总土地储备共计1016万平方米。进一步查阅招股书可以发现，截至目前，实地集团手中的37个项目中仅有8个项目在售，总在售面积合计55.44万平方米。其中，广州、遵义两地在售面积就达38.6万平方米。实际上，2019年间，实地集团的物业销售恰恰就集中在广州、遵义、中山、无锡、武汉五个城市。其中，2019年间广州地区三个项目的销售物业收益合计达40.72亿元，占总物业收益的49.93%。专攻科技赋能，踏空高周转浪潮2016年始建的广州常春藤项目为实地集团带来的利好延续至今。招股书显示，2017至 2019年间，实地集团物业销售毛利分别为7.72亿元、15.71亿元、25.44亿元，毛利率分别为21.4%、25.5%及31.2%。实地集团解释称，2019年毛利率的跃升是由于广州常春藤周边社区发展及教育资源繁荣令确认的平均售价增加，致该项目确认的毛利率亦有所增加；同时广州蔷薇国际所交付住宅物业利润较高，使得毛利率相对增加。从销售业绩和战略地位上看，广州常春藤项目始终是张量进军地产业的关键一子。作为实地集团在一线城市开发的首个项目，张量将其定位为标杆性的“智慧社区”。2017年，时任实地集团副总裁的李公杰曾表示，一般情况下，实地项目融入科技元素后，能提升项目10%-30%的溢价空间。从过往信息来看，张量为智慧社区出力良多。据招股书透露，实地集团与张量旗下多家公司具有关联交易往来，其中包括广州哈奇和广州三拾七度。工商信息显示，两家公司主营业务分别为智能机器人和智能家居，与实地集团在招股书中提及的智能机器人配送、智慧家居等业务一致。股权穿透后，两家公司大股东法人均为具文忠，此人亦为张量在国内业务的主要“代理人”。天眼查信息显示，由具文忠担任法人的39家企业均为黑洞投资、力量资源系公司。科技赋能是一把双刃剑，招股书中，实地集团透露道，“视项目规模、复杂程度以及各项目其他因素决定，公司从取得土地使用权后一般需要30至40个月完成项目。”回顾行业发展，2016年前后规模崛起的房企大多脚踏三四线红利，走起高周转路线。意图用科技赋能的实地集团踏空了高周转浪潮。风口转瞬即逝，留给实地集团一道难题。招股书中，实地集团坦诚道出风险，业绩记录期间，三家附属公司拿地后超一年未开发，可能导致土地闲置。“我们不能保证将来不会出现导致没收土地或延迟完成房地产开发的情况。”项目未开发的原因无他，公司账上没钱。招股书显示，截至目前实地集团王牌项目广州常春藤的一期项目仍未完成开发。招股书中，实地集团详细介绍了IPO募资用途，除了用于建设广州常青藤、蔷薇国际等主要项目外，剩余资金还将用于偿还现有贷款的大部分，包括于2024年6月到期的七年期商业贷款6.57亿元以及2022年到期的三年期商业贷款2.28亿元，累计8.85亿元。种种蛛丝马迹直指公司的财务窘境。招兵买马求上市招股书显示，2017年至2019年，实地集团经营活动产生的现金流持续下滑，从2017年的25.18亿元先后跌至6.63亿元和2.23亿元。同期，实地集团年末现金及现金等价物直接腰斩，从2017年的45.76亿元降至20.39亿元。截至2020年3月底，实地未偿还银行及其他借款总额为129.28亿元，其中，须于一年内或于要求时偿还的银行贷款为23.7亿元，其他借款为19.18亿元，占总借款比例为33.16%。这意味着实地集团手中可动用的资金已经无法覆盖实地集团的短期负债。背靠张氏父子，实地集团为何缺钱？资料显示，实地集团的净资产负债比率始终居高。2017年实地集团净资产负债率一度高至3809%，约为行业均值的38倍。上市之前降负债是内房企港交所IPO的惯用手法，为了增加上市成功率，实地集团也不例外。近三年间，实地集团融资活动所得现金流净额从净流入52.63亿元一路降至净流出4.36亿元。截至2019年底，实地集团净资产负债率约为225%，仍为行业均值的两倍。实地集团主要财务表现2019年，实地集团还债支出的现金合计119.31亿元，资金压力下，其不惜高息发债86.21亿元。数据显示，三年间，实地集团银行及其他借款总额的加权平均实际利率分别为6.59%、6.67%及8.37%。仅2019年一年内，其借款成本直接增加了1.6个百分点。招股书透露的另一则信息还显示，2018、2019两年间，实地集团的关联公司还为其累计垫款近82亿元，按新财富榜单披露的数值计算，这笔资金已超过张氏父子的半数身家。至于张量资本版图中的另外两块，力量资源股价长期徘徊在0.3港元以下，2019年年报显示，当年力量资源总收入为27.36亿元，股东应占溢利约8.33亿元，按股权比例估算，归属于张量的盈利不足6亿元。另一方面，张量创办的黑洞投资至今共孵化出三个项目，也尚不具备反哺能力。上市成为实地集团解决目前财务困境的一剂良方，从去年开始，张量一直在为资产平台招兵买马。招股书中，实地集团亮出了一张“豪华”的职业经理人列表。除了早先安排进入实地的富力旧将王洪志外，实地集团的高管列表中还新增了来自碧桂园、泰禾的多位明星经理人。公开信息显示，2019年11月，原碧桂园副总裁兼江苏区域总裁刘森锋加盟实地集团，任公司副董事长兼总裁。同年3月，泰禾集团原CFO李斌已入职实地集团，并担任CFO一职。据了解，在刘森锋入职后，张量已将公司核心业务划至刘森锋麾下，由他全面负责实地集团地产业务发展和日常经营管理，并分管集团投资、营销、融资、运营、工程、成本管理等各个核心部门。上市前夕，多位明星经理人进驻无疑可以提振市场信心。不过，“倘若我们无法成功挽留现有员工并雇用、培训及留任高级行政人员或主要员工，可能严重损害我们的业务”，招股书中，实地集团如此补充道。
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