王鸿12月8日，“ 2020中国房地产总评榜大会”在北京召开。 荣盛集团副总裁伍小峰认为现在的环境在改变，以前的行业红利，金融红利都慢慢消失，现在要以一种全链条，全要素，全适配的重新打造现在的房地产。他认为应该向两个行业学习，一个是向制造业学习，第二个是要向互联网企业学习，学习他们的用户意识，客户意识，真正理解产品的服务在哪儿，只要做到这两点才能不被行业所淘汰。 谈及未来房地产发展方向，他认为关键词是回归，要把房地产金融属性回归到居住属性，扎扎实实的为业主提供好的房子，好的服务。
导言 一个月来，电视剧《三十而已》霸占了各大热搜榜，话题热度持续升温，尤其是对剧中的“完美女性”顾佳遭遇的不幸婚姻生活感到惋惜和不愤。顾佳是名牌大学毕业生，能“里”能“外”，操持家务，又帮助丈夫事业蒸蒸日上。丈夫却没能顶住外界诱惑，有了出轨行为，导致离婚。作为理性经济学家，我们认为一切事件背后都有其经济学含义。那么，顾佳的悲剧是必然还是偶然？难道真如一些评论说的那样，越优秀的女性越得不到幸福吗？ Hellerstein， Morrill， and Zou（以下简称HMZ）通过对大量家庭数据的分析发现离婚是有规律可循的：首先，婚姻有一定的顺经济周期性；其次，过早结婚、并且学历较低的女性是离婚的高危人群。由此可见，婚姻幸福总体上是和物质水平、个人优秀程度成正比的。电视剧中的情节只是个例，观众切记一叶障目。不负责任的妄加评论，影响家庭、社会和谐，也需要制止。 本文作者：蒙格斯智库谢东平博士 数据 HMZ的数据来源是Survey of Income and Program Participation （SIPP），这是一个对近百万个美国家庭婚姻状况的调查，其中不但包含了家庭成员的基本信息，如年龄、学历、工资水平等，还包含了家庭所在地区的经济状况、婚姻法律、劳动力市场等信息。 有别于文献中的大多数研究用州级的离婚率作为主要研究指标，SIPP的一大优点是数据的个体化。合计的统计指标（如离婚率和失业率等）只能展示宏观现象的普遍影响要素，而微观的数据（如家庭调查数据）能在家庭层面上或个人层面上添加控制变量，排除干扰项，揭示经济现象的核心影响要素。 实证模型 HMZ建立了一个线性概率回归模型——任意一对夫妻，生活在地区，在年离婚的概率为： 其中，和分别为省级固定效应和年份固定效应，是失业率（作为经济周期的代理变量），包含了一组关于婚姻和个人的控制变量。 离婚的顺经济周期性 图1使用了整个数据样本的66万个家庭数据进行了回归分析。列（2）表明当地方的失业率上升一个百分点（比如从6%上升到7%），则每1000个结婚女性中就会减少0.34个。因为，平均1000个结婚女性的离婚个数为18个，因此0.34个减少是一个显著的变化（接近2%）。并且，这种因果关系不随控制变量的增加而变化（比较（1）到（5））。因此，离婚有显著的顺经济周期性。 哪些女性更容易离婚？ 图2中列（1）显示女性的种族对于离婚概率的影响很小；列（2）说明经济周期的压力对于二婚的影响要明显大于一婚；列（3）显示学历越高的女性，离婚的概率越低，有本科学历的女性的离婚概率比本科以下学历的女性低接近10%；列（4）显示了年龄对于婚姻结果的影响，16到19岁结婚的女性的离婚率要明显高于其他年龄段结婚的女性。 结论 家庭是社会的一个细胞，一个基本组成部分。家庭不能独立于社会存在，因此家庭也会受大环境的影响。离婚实际上是一个经济学问题，它甚至随着经济周期波动。反之，社会这个大的有机体就是由千千万万的细胞构成的。近年来离婚率攀升已经引起社会的关注，这是否是经济不景气或者体制缺陷引起的“经济现象危机”值得深思。 另外，从家庭角度而言，婚姻的幸福也取决于个人特征。不断进步、丰富自己的人生是保证婚姻圆满的重要途径。
导言 选择困难，可能是每个人都曾面临过的状态，甚至有人还会称自己为“选择困难症”或“纠结狂”。而导致我们如此纠结的原因究竟是什么呢？Etkin和Ghosh认为处于积极情绪状态会导致选择困难，进而增加选择延迟的可能性，并通过4个实验证明了他们的假设。保持积极情绪可以帮助消费者专注于重要的选择属性，但是当这些重要属性发生冲突时，选择难度会增加，所以消费者选择延迟。 原文标题：When Being in a Positive Mood Increases Choice Deferral 作者：Jordan Etkin &； Anastasiya Pocheptsova Ghosh 发表期刊：Journal Of Consumer Research （2017） 作者：蒙格斯智库实习研究员 罗梦玲 ●研究背景● 延迟选择在许多消费者决策中很普遍，消费者延迟选择的常见原因是选择需要权衡。选择的选项通常由多个属性来描述，而这些属性的首选项往往会发生冲突（例如，一个航班的价格最低，而另一个航班的停靠点最少），为了做出选择，消费者必须做出权衡。 积极的情绪可使人们在判断和行为上更具洞察力，而任务重要性是其反应的关键，保持积极情绪会增加人们将重要工作任务优先于其他令人愉快的活动的倾向。积极情绪也可以增强消费者分辨重要选择属性与次要属性的能力。 基于此，作者认为积极情绪将增加消费者关注决策重要方面的程度，即最重要的选择属性。又进一步认为，当重要属性发生冲突时，会增加消费者选择难度，最终导致选择延迟。 ●研究框架● 实验一 假设：当选择需要在重要选择属性之间进行权衡时，积极情绪会增加选择延迟的可能性 方法：先采用七分制询问参与者“选择航班时，以下属性对您有多重要”来确定航班选择的两个重要属性（价格、停靠次数）和两个不重要属性（互联网、娱乐）。然后通过单词联想任务给132位参与者随机分配一种情绪状态：积极或者中立情绪。最后让参与者进行航班选择，选项1的停靠次数少，选项2的价格低。两个选项都附带两个不重要属性。 结论：处于积极情绪的参与者选择延迟的概率（23.9%）大于处于中立情绪的参与者（7.7%） 实验二 假设：处于积极情绪会增加选择者对重要选择属性的关注程度，从而增加选择难度并使其延迟选择 方法：将参与者分为两组，一是增强聚焦组（将重要属性予以高亮处理进行视觉提醒），二是控制组（没有视觉提醒）。通过对比两组中积极情绪与中立情绪参与者选择的差异来得出结论。参与者进行带奖金的调查选择，根据预测试，调查选择的两个重要属性分别为中奖概率与奖金额度，因此赋予调查选项1最高奖金，对调查选项2分配最高中奖概率。为了操纵参与者对重要选择属性的关注，在增强聚焦组中，使用鲜艳颜色突出显示重要属性。以此让参与者进行选择。 结论：在控制组中，积极情绪的参与者选择延迟的概率以及选择困难程度大于中立情绪的参与者。而增加聚焦组，积极情绪与中立情绪的参与者在选择延迟与选择困难上没有明显差别，这证明了积极情绪与选择延迟的关系中重要属性关注程度的中介效应。 图1：实验2结果 实验三 假设：当选择只需要在不重要的选择属性之间进行权衡时，积极情绪对选择难度和延期的影响就会减弱 方法：通过操纵重要属性是否存在冲突研究潜在机制。一组参与者需要在重要的选择属性进行权衡，另一组仅需在不重要的属性之间进行选择，对比两组情绪对选择的影响。在扬声器的选择中，为第一组参与者赋予选项1最远范围（重要属性），赋予选型2最长电池寿命（重要属性）。为第二组参与者赋予选项1最远范围和最长电池寿命，因此参与者只需在不重要的属性上进行取舍。 结论：需要进行重要属性取舍的参与者中（第一组）积极情绪的参与者选择延迟的概率与选择困难程度要大于中立情绪的参与者，而不需进行重要属性取舍的参与者（第二组）积极情绪与中立情绪之中没有显著差异。这证明了需要在选择重要属性之中权衡是积极情绪和选择延迟关系的必要条件。 图2：实验3结果 实验四 假设：积极情绪的影响是由于对选择属性信息更系统处理所致，而非启发式信息处理所致。 方法：通过控制认知负荷来验证系统性加工的作用机制（高认知负荷会阻碍系统信息处理，因此不再能够在重要的选择属性之间进行权衡，不太可能推迟选择）。将参与者分为高认知负荷组（需要记忆8位数字）和控制组（无认知负荷），让其进行蛋白粉选择。 结论：控制组中积极情绪的参与者选择延迟的概率与选择困难程度要大于中立情绪的参与者，而高认知负荷组积极情绪与中立情绪之中没有显著差异，所以积极情绪的影响是因对信息更加系统化处理所致，而非启发式信息处理所致。 图3：实验4结果 ●结论● 消费者对各种事件的响应会导致其情绪变化，这种偶然的情绪状态会在随后的无关决定中持续存在，当多个属性很重要且选择需要权衡时，保持积极情绪会使选择变得更加困难，从而增加了消费者推迟选择的倾向。因此除了选择和其他背景因素，伴随消费者选择的偶然情绪也会影响他们的选择。
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