张春捷 2020年12月12日，在“2020（第四届）中国地产新时代盛典”现场，金地集团董事长凌克荣获“2020中国十大地产年度CEO”！本次盛典在上海国家会展中心举行，来自地产物业家居三大行业约1000位精英参会。凌克获奖后走进“乐居红人节”直播间，接受乐居主播采访，并分享获奖感言！ 凌克表示，地产行业不容易经营，路漫漫其修远兮，吾将上下而求索，未来还得继续努力。地产这个行业是涉及到地产公司和千百万个家庭的生活。所以，地产公司的宗旨是给人民创造美好的生活，提供好的产品给客户，而且要更多的帮助实业。 中国地产新时代盛典每年12月12日举行，涵盖地产物业家居三大行业数千位经理人，旨在发现行业榜样，挖掘行业人才库。前三届在北京雁栖湖国际会展中心举行，本届移步上海国家会展中心，并新增“乐居红人节”和乐居liveshow等活动。中国地产新时代盛典已成为地产物业家居三大行业规模最大级别最高的行业盛会。
张春捷 2020年12月12日，在“2020（第四届）中国地产新时代盛典”现场，金地集团董事长凌克荣获“2020中国十大地产年度CEO”！本次盛典在上海国家会展中心举行，来自地产物业家居三大行业约1000位精英参会。凌克获奖后走进“乐居红人节”直播间，和我们畅聊2021年房地产行业发展趋势。 凌克表示，2021年房地产开发和销售的面积比较大，地产公司的机会也很多。但是同时也要看到，中国的城市化率目前已经达到了比较高的比例。政府现在统计城市化率大概是52%，但是实际上中国还有很多居住在城市的农村户籍人口，把他们加上去这个比例就70%多，今后再过若干年城市化率会到一个拐点。到那个时候地产公司的生意可能不如现在，所以地产公司要考虑转型的问题。 中国地产新时代盛典每年12月12日举行，涵盖地产物业家居三大行业数千位经理人，旨在发现行业榜样，挖掘行业人才库。前三届在北京雁栖湖国际会展中心举行，本届移步上海国家会展中心，并新增“乐居红人节”和乐居liveshow等活动。中国地产新时代盛典已成为地产物业家居三大行业规模最大级别最高的行业盛会。
金地集团董事长 凌克 6月12日，金地集团董事长凌克在中城联盟直播论坛上做了题为《未来已来，面向未来的房地产能力建设》的主题分享。一如他向来被贴上的“理工男”标签，整场演讲沉稳清晰，动辄列出一串数据或案例，务实、严谨。 凌克指出，在地产智联时代，企业要从提升经营管理的全面信息化能力，建立互联网的客户交互能力，加强建筑的数字化、工业化和定制化能力，提升服务的AI化、智能化能力等四条路径全面提升信息化水平，努力实现新的快速增长。 房地产行业拐点已至，10年后新房市场或回落至2008年 在直播论坛上，凌克首先系统回顾了近二十年来中国房地产市场发生的巨大变化，深入分析了未来行业发展趋势。 过去20年，中国房地产市场发展呈现怎样的基本情况？实际上，国内房地产行业真正起步是在1998年，一直到2008年，整个市场取得了高速发展，不管是销量还是房价都获得了跨越式增长。这是因为地产商采用了高周转的发展思想，快速拿地、快速销售、快速建设、快速结转，整体以快周转为基调。所以过去10年间，中国房地产市场发展速度非常快。 但随着调控政策进一步深入，以往那种依靠高杠杆、高周转在短时间内规模爆发性增长的年代已经过去。如今，房地产行业的拐点已至、房企的黄金年代已经过去成为业内共识。 凌克判断，2020年至2030年间，中国房地产市场的销售规模将会在顶部徘徊之后逐步下降，预计到2030年，年新房销售预计会在7亿平方米左右，回到2008年销量水平。而价格方面则会根据经济发展情况和国民收入情况，呈波段型上升。与此同时，国内房地产市场将由过去的“同起同落”演变为“城市分化”，背后原因在于政府推行的“一城一策”。 加快新技术应用，开启地产智能化时代 在谈到企业实现上述能力的增长时，凌董从柯布—道格拉斯生产函数切入，指出在劳动力和资本投入增长的边际效应减弱的情况下，生产产出的增长，将很大程度上取决于科技的进步和新技术的应用。近年来，云计算、大数据、人工智能等新兴技术的快速发展，推动了传统产业与新技术的加速融合。数字经济为促进经济可持续发展提供强大内生动力，更是推进实体经济转型升级的新动能，房地产企业也是这一伟大变革的实践者和参与者。 凌董表示，要实现地产行业智能化和新增长，重点要从四个方面提升信息化水平： 第一点，是提升企业经营管理的全面信息化能力。通过集约化经营、精益化管理和智能化决策，实现公司各个经营管理系统的信息化，提高管理精细化水平，为公司决策提供科学依据和相关信息，进而提升公司的经营和管控能力； 第二点，是要建立互联网的客户交互能力。现在有众多工具可以进行客户描摹和分析，也出现了更加精准的客户跟进系统，即智能化客服，这些都能够帮助地产企业更加细致地做好来访成交客户分析，进行产品定位和广告精准投放，帮助企业更好地开展商业和社区的运营。同时移动互联网可以帮助企业在大数据基础上进行更为精准的人工智能算法，预测和挖掘增量客户可能的方向，实现大数据对公司营销的有效助力，这就是人工智能在行业深层次的应用。移动互联网带来的交易变革和客户体验的变革，在移动互联网时代，全面的线上房源信息、置业咨询、数字化开盘、社交分享、线上签约将不断出现，透明便捷的数字化全流程将成为线下交易的有力补充；此外，AR（增强现实）、VR（虚拟现实）和IoT（物联网）技术的广泛应用正在让客户体验不断发生变化，在浸入式体验、围绕生活场景建立体验和房屋内个性化客户定制应用场景都在发挥作用。 第三就是建筑数字化、工业化和定制化能力。BIM技术不仅可以实现建设工程全生命周期的覆盖和三维可视化模拟，还可以进一步提高规划水平、建造效率和降低成本。此外，BIM技术和物联网技术的综合应用，能够为更多家庭提供数字化的智能服务。 凌董指出，建筑工业化正在中国各地广泛应用，相信在未来的几年，这一趋势将更加凸显，并帮助地产公司持续提升经营效率。而装配式建筑技术的日趋成熟，智能制造的广泛应用和智慧工地的不断完善，则将使建筑工业化水平得到不断提升。 在建筑定制化能力方面，越来越多的开发商致力于为客户提供不同的定制化产品。这一能力不仅仅体现在灵活、可选、可变的户型设计，还可以通过可选模块实现客户个性化的需求。 第四点，是服务的智能化、AI化能力。在智能化时代的今天，AI技术已经在众多行业得到广泛应用，无人驾驶、人脸识别、语音识别等新技术让人们的工作和生活变得更为便捷。同样，在地产增值服务方面，智能化服务也越来越多地出现在房屋管理、智能家居和社区服务中，为人们提供便利。 聚焦粤港澳大湾区，产业地产优势突出 粤港澳大湾区作为中国开放程度最高、经济活力最强的区域之一，在国家发展大局中具有重要战略地位。近年来，多重政策利好下的粤港澳大湾区逐渐成为房企的必争之地。演讲结束后，有听众在交流环节就“金地后续如何布局大湾区”向凌克提出了疑问。 凌克表示，粤港澳大湾区是一个非常重要的湾区。在全世界来看，当前和未来的粤港澳大湾区都是全球顶级湾区。“金地发源于粤港澳大湾区，发源于深圳，在大湾区有全面、深入的产业布局，在未来金地也会同粤港澳大湾区一同成长、发展。” 他指出，粤港澳大湾区各个城市的地理位置和开发程度不一样，金地的发展策略也会因地制宜，对于深圳这样开发程度非常高的城市，金地主要是要做好旧改的建设和运营。同时，金地在广州、佛山、东莞和粤西也在持续进行开发。“总体来说，就是要做好住宅、办公楼、产业园区等不同形态、不同业态的产品。” 值得一提的是，在大湾区产业地产方面，金地独具优势。凌克透露：“在深圳，我们开发科技园区的时间最早，而且拥有非常多优秀的客户，比如中国的大疆，美国的英特尔、亚马逊、英伟达，日本的松下等国内外知名企业都在园区内设立了研发中心。”接下来，金地将不断增强招商能力、产业研究的能力和投资能力，努力打造一个集产业园区开发、招商、运营和投资为一体的综合型园区开发公司。 写在最后 事实上，面对国内房地产市场开始步入的平稳缓慢增长时代，凌克一直在探索房企增长底牌。过去一年他对内要求“提质增效”，掌舵金地集团迈过2000亿元销售门槛的同时，40.5%的综合毛利率与24.5%净利率在同行中表现亮眼，净负债率也保持行业均值之下。 这便是凌克一贯奉行的平衡哲学，即不主张一味追求规模，坚持规模和效益平衡。也正因如此，他不看好房企的高杠杆增长模式，主张借助科技突破增长瓶颈。相关的科技基因也向来在其掌舵的集团有所体现——“理金地”一早确立了“科学筑家”企业使命，擅长互联网与人工智能领域投资和应用。 赌博已成为过去式，未来立足于理性。在被问及金地今年的土地投资策略时，凌克非常直接：“我们一般不会追高。”等过一段时间，更多土地推出来，其他房企现金也被消耗了一部分，土地市场更加理性的时候，金地可以做更多土地投资。 这就是金地，寻求在结构性发展机会中，获得有质量的增长。
金地集团董事长 凌克 王向南 发自深圳 虽然房地产行业的规模还在增长，但由于调控持续加码，整个行业的增速放缓，利润空间收缩，部分中小房企，甚至部分百强房企都出现了各种各样的发展困难。叠加此次新冠疫情的冲击，很多房企及行业从业人员变得茫然——行业还有没有未来？在行业出现了边际效益递减的情况下，如何找到新的增长曲线？ 在6月12日中城联盟的直播上，金地集团董事长凌克分享了他对未来市场的判断。 凌克认为，国内房地产行业真正起步实际上是1998年，一直到2008年，整个市场取得了高速发展，不管是销量还是房价都获得了跨越式增长。这是因为地产商采用了高周转的发展思想，快速拿地、快速销售、快速建设、快速结转，整体以快周转为基调。所以过去10年间，中国房地产市场发展速度非常快。 步入2020年这样一个时点，中国房地产市场会在今后呈现出什么样的情形？ “2030年新房销量或将回落至2008年水平”，凌克分析，从2020年到2030年国内房地产市场的销量将会在顶部徘徊一段时间后呈现逐步下降趋势，也就是说到2030年，新房销量预计在7亿平方米左右，回到2008年状态；未来10年房地产市场价格则会根据不同经济发展情况和国民收入增长情况呈波段型上升。 与此同时，国内房地产市场已从原来的“同起同落”演变为现在的“城市分化”，这是国家正在推行的“一城一策”调整方法所致。 目前大家已普遍总结出中国房地产市场开始步入一个较平稳、较低发展速度年代。在这样一个时代提高房企的投资能力、融资能力、产品能力、营销能力和运营能力很重要。 这些能力为什么需要提高？凌克认为，国内房地产市场已经进入了一个“柯布-道格拉斯函数”增长曲线年代，一个依靠以科技进步的时代，一个地产智能化的时代。也就是说，在劳动力投入和资本投入达到在一定数值的情况下，生产产出的增长取决于科技应用的进步。 过去十年间推行了很多快周转经营思模式，在生产方式上通过铝膜、爬架等新工艺，将高层住宅的建造进度从7至8天一层升级为5.5至6天一层，但这已经达到了生产进度的极限，即便再投入更多劳动力生产速度也只能这么快。 快周转的另一个核心思想还有资本投入，过去几年不断加杠杆，表内的负债做到一定程度后表外的负载做得也高，加上前期的土地融资整体负债率很高。在住宅开发的毛利率和净利率不断下降的情况下，如果一味采用推高负债率方法企业很难有利可图。 “所以，在建设周期和资本投入都达到一个极限点后，房地产行业想要获得一些新增长需要依靠的是技术进步”，凌克总结。 那么，如何依靠科技进步取得新的增长？ 在凌克看来，未来5到10年，新的增长需要应用到这些新技术能力： 一是经营管理方面全面信息化能力。“全面信息”主要是考察房企是否将所有经营管理系统都用信息化方式管理起来了，以及在此基础上管理的颗粒度管理数据是否精准。如果你应用的水平够高，就可以做到智能化决策。但目前国内房企整体智能化决策水平都不够高，这是需要继续努力的。 要做好全面的信息化，关键是要建立一套全面的硬件和软件网络，包括最底层的基础架构，中间的数据交互系统，还有顶层的SaaS系统等。涉及这些技术应用还需要建立一些信息化管理架构平台，把各种应用全面管理起来；在开发、营销、财务等方面也要建立这类管理系统，使它们之间全部能够交互。 全面信息化管理系统的建立需要方方面面的能力，在项目层面上要对信息档案管理做到数字化，即能够实时提取各种静态和动态数据，灵活地模拟各种经营活动；进而是公司层面可以去做产能分析和经营敏感性分析，获得相应的报表。 二是要有基于移动互联的客户交互能力。这需要在三方面去做创新和变革。首先是去做洞察变革。过去大家也经常做客户分析，但更多是依靠经验在对客户做总结判断，今天不一样，很多活跃的移动互联网公司可以做支撑，容易做C端数据分析，精确地采集客户行为，做客户描摹。比如可以跟进客户在不同售楼处网页上的浏览时间，通过家庭智能化网关统计客户行为；从统计意义上讲，PC端、APP等越来越多的工具，都能对客户成交做更加细致的分析，帮助我们做产品定位，进行精准的广告投放。延伸开来这些大数据应用可以帮助我们做更好的房地产公司数据分析和城市级数据分析，进行舆情跟踪。 其次是交易变革。事实上，过去几个月交易变革一直发生在地产公司中间，大家努力在做的一件事情就是网上销售系统。随着互联网技术的推广，相信今后会促成更多线上房源的信息推广，有一些数字化的开盘。如果今后各种软件和工具都能够配合得上，我们还将会出现线上签约，实现整个互联网交易闭环。 最后是体验变革，借助新技术让客户体验变得更好。有了移动互联网，现在家庭智能化已经在地产公司中间广泛运用；而AR、VR、物联网IOT等新技术，会让我们的客户感受发生变化，以前是看实体样板房，现在可以看VR样板房和虚拟生活场景，客户设计装修的时候还能做到定制化。 三是建筑数字化、工业化和定制化能力。谈到建筑的数字化时离不开BIM技术，这是一个协同开发商、设计师、施工单位和规划执行公司的数字化管理平台。依靠BIM技术进行房屋设计不是简单的平面图纸设计，而是立体可视的、覆盖建设工程全生命周期的设计，相信很多地产公司都在应用。如果能在数字化设计的基础上加一些物联网应用，未来可以为家庭提供更多智能服务。 建筑工业化是提高地产公司效益最重要的新技术应用。现在常见的建筑形式有灌浆套筒结构、SPCS结构等多种形式，如果我们应用了新的工业化建筑方式，施工速度将会更快，这其中可以涉及机器人，包括砌砖、焊钢筋、做pc构件、搬运等各类机器人，机器人应该是越简单才能越高效，复杂机器人造价很贵，而且实际运用并不好。再比如云端的建模，可以用直升机去扫描建立楼盘三维模型、测量土方，还可以用更多互联网技术做到施工自动化监督，用更多人工智能做到施工安全管理。 另外一项是建筑定制化，凌克认为这一定会成为行业未来发展方向。实际上现在越来越多的开发商尝试提供不同的定制化产品给客户，同样面积的房子根据家里人口组成，设计出来不同户型；也可以在室内装修方面下功夫，地板选择、柜子的延伸、颜色搭配等，可以去做定制化工作。以厨房为例，对女主人来说这是很重要的一个生活场景，我们为什么不能为她们提供合心意的工作环境呢？有的女主人喜欢现代派的浅灰色调，有的女主人喜欢温暖的米黄色调。过去要完成这样的定制化设计工程管理上比较复杂，今天物联网技术制作和生产的定制化能力都能提高。 四是服务的智能化、AI化能力。目前很多行业具备了智能化场景，比如无人驾驶、人脸识别和语音识别。相信在房地产行业也能开展更多应用，例如机器人安保、清洁机器人、智能教育等，已经成为行业内重要的应用场景。
6月12日，在中城联盟举办的直播论坛上，金地集团董事长凌克预测，2030年中国房地产市场的销量将会从顶部逐渐下降，2030年中国的新房销量预估在7亿平方米左右，回落至2008年的市场水平。 至于房价问题，凌克则认为，未来10年，房价会根据不同的经济发展情况和居民收入增长情况，呈现波段性的上升。 过去10年，由于众多房企“高周转”的运营模式，中国房地产市场迎来高速增长的阶段。而凌克指出，2019年开始，中国房地产市场已进入“平稳低增速时代”，对房企的综合投资经营、合作并购、融资、产品、营销、运营等能力都提出了更高要求。 “目前高层住宅最快的施工速度，大概是5.5-6天建好一层，而在毛利率和净利率下滑的行业趋势下，提高表内外负债和融资成本已很难大幅提高房企收益，”凌克介绍称。 基于此，凌克提出，在建设周期、资本投入都达到某个“极限”后，房地产行业想获得增长，需要靠技术进步。 那么地产公司未来的技术进步将体现在哪些能力上？ 凌克提到四个重点：一是经营管理的全面信息化能力，也就是erp系统（企业管理系统）；二是基于移动互联网的客户交互能力，比如AR、VR等技术的应用；三是建筑的数字化、工业化和定制化能力，四是服务的智能化、AI化能力。
登录
工商服务
危机公关
金融律师
app开发
财税服务
金融牌照
网站建设
知识产权
企业征信
审计评估