6月17日下午，原董事长王振华一审被判5年有期徒刑后，新城系公司股价尾盘拉升。A股方面，新城控股股价盘中一度拉升3.7%，截至收盘报收32.23元每股，总市值727亿，涨幅1.99%。 港股方面，新城发展涨幅一度接近10%，截至发稿股价7.40港元每股，总市值459亿港元。新城系另一资产平台新城悦服务涨幅7.07%，股价21.2港元，总市值173亿港元。 据上海普陀区人民法院消息，6月16日，上海市普陀区人民法院（以下简称普陀法院）依法不公开开庭审理被告人王振华、周燕芬猥亵儿童案。 普陀法院受理该案后，依法组成合议庭，向两名被告人及其辩护人、被害人及其法定代理人、诉讼代理人送达了起诉书副本，同时告知其相关诉讼权利和义务。辩护律师会见了当事人，并查阅全部案卷。庭审中，控辩双方分别出示了相关证据，对证据进行了质证，并充分发表了辩论意见。被告人王振华、周燕芬当庭作了最后陈述。庭审分两天进行，整个庭审过程历时16小时。 法院根据两名被告人的犯罪事实、性质、情节及社会危害程度等，经合议庭评议，于6月17日当庭对被告人王振华、周燕芬作出判决，以猥亵儿童罪分别判处被告人王振华有期徒刑五年，被告人周燕芬有期徒刑四年。 公开资料显示，2019年7月3日，新城控股开盘后股价一度高至43.65元每股。黑天鹅事件发生后，7月4日起，新城控股一连录得4个跌停板，股价跌至28元上下。以2020年6月17日收盘价格计算，新城控股较2019年7月初的股价水平，仍差三个涨停板。
新城控股抛售资产，王振华“后遗症”还是遭遇“万达难题”？ 文丨林桔 “王振华事件”让新城控股陷入资金周转问题？ 受前董事长王振华猥亵儿童一案影响，新城控股可能陷入资金周转问题。目前它正在抛售资产。 7月24日，新城控股公告称，通过股权及债权转让协议抛售旗下10个地产项目，作价41.5亿元。10个项目售价约占新城控股2018年末经审计归母净资产的13.62%，买方将全部以现金支付。 这10个项目分别位于杭州、江苏常熟、苏州、江西上饶等城市。收购新城控股项目的买家，包括金科地产（000656.SZ）、上海中骏置业、新加坡仁恒置地等8家地产公司。其中金科地产以平价17.21亿元收购其6个项目。 这是近期新城控股抛售的资产的一部分。一天前，新城控股公告承认将卖掉其40个项目，目的是减少公司负债率和增加货币现金。 在24日晚的公告中，新城控股称这40个项目交易约150亿元，交易完成后将用于支付今年上半年投资土地的550亿元。 投中网根据新城控股披露的经营简报统计，今年1月-6月，它通过挂牌方式拍得70个项目，共112块住宅和商业用地，其中62各项目持有全部权益。 新城控股称，卖掉的40个项目，除持有100%权益项目，也包含联营项目。而它们均为尚未开始销售的项目，因此不会影响其2019年2700亿元的经营业绩目标。 据《21世纪经济报道》称，新城控股处置这些资产几乎都为平价出售，目的是为了实现资金安全防护。而且这是在王振华之子王晓松上任新董事长，主动拜访银行、金融机构之后的决定。 这是否意味着，“王振华事件”让新城控股陷入资金周转问题？ 高速扩张下的债务压力 新城控股公告称，交易的项目均为近期新获取、尚未销售的纯住宅项目，公司在售项目与商业综合体项目均无影响。 该公告没有明确“近期”的范畴。据投中网统计，今年新城控股拍得的新项目中，其中29个为纯住宅项目。目前未能获知抛售的40个项目中是否涵盖了今年的新项目，但已交易的10个项目中，其中位于许昌、杭州和常熟的项目中有3个项目为纯住宅项目。 此举或与新城控股目前的债务情况相关。在7月8日的公告中，新城控股称公司今年到期的债务至少为133亿元。而截至6月30日，其账面可使用的货币资金为390亿元。 仅从账面上看，新城控股的货币资金可以覆盖今年到期的债务。但投中网发现，新城控股还有业务要继续开拓。而这意味着巨量资金的持续投入。 以新城控股主要商业地产品牌“吾悦广场”为例，2019年其计划将开业22座广场。在“王振华事件”之前，只有一座吾悦广场开业。事件后，新城加快了开业速度，至今已在江苏淮安、广西钦州等城市新开了4座吾悦广场。也就是，今年内还有18座吾悦广场需要等待开业（若按照计划进行）。 “地产融媒体”曾报道，建造一个吾悦广场的成本基本都在20亿元以上。若按此计算，18座吾悦广场至少需要360亿元。 事实上，截至2019年3月，新城总负债已达3133.48亿元，比去年年末增加12.17%。其中，它的短期借款、一年内到期的非流动负责等有息负债达1152.79亿元。对比来看，2016-2018年，新城控股有息负债分别为262、446、743亿元。 而截至4月底，新城控股已新增240亿元借款。同时，新城控股的资产负债率已经偏高。《财新周刊》报道称，新城控股近三年的资产负债率都在82%以上，其中2018年第三季度资产负债率一度达88.51%的最高峰，高于2018年万科的84.59%和恒大83.58%。 新城控股连续三年资产负债率长期超过80%，高于2017年和2018年百家上市房地产公司的平均资产负债率77.72% 和78.9%。 另一方面，在整体融资环境收紧的情况下，银行开发贷款可能会更集中于头部的房地产企业。在这种情况下，据《证券日报》报道称，截至7月，全国已经有271家中小房地产企业相继宣告破产清算。 新城控股副总裁欧阳捷2018年3月接受媒体采访时曾表示，“预计到2020年，前50强房企会拿走80%的开发贷款，50强之后的房企开发贷款将越来越紧。如果不能拿到更多的钱，我们就不能加快发展，就不能够获得市场地位。” 尽管去年合约销售额冲破2210亿元使得新城控股一跃排在了全国房企第8位，可能为其获得融资带来利好。 但随着“王振华”事件对这家公司造成了极大地冲击——至少在品牌影响力层面，以及三四线城市棚改规划减少，曾靠着棚改红利一跃成为房地产行业“黑马”的新城控股将如何继续快速扩张？ “王振华事件”的影响 7月3日“王振华事件”公布后，新城集团旗下的新城控股、新城发展控股（01030.HK）以及新城悦服务（01755.HK）三家上市公司股价以及相关债券连续暴跌。截至7月25日发稿，这三家公司的股价分别累计下跌了37%、35%和22%，市值共减少了564亿元。 王振华涉嫌猥亵儿童，引起了巨大的公共反感情绪。而且在该事件公布后的4天，有两名律师联合向证监会举报新城董监高涉嫌违规，因公布时间与当事人被拘留时间中间有3天时间。而这三天里新城控股发生了五起大宗交易。 对此，华创证券公开提示称，受该事件影响新城控股可能存在银行抽贷、爆仓等风险。根据华创证券7月3日发布的报告显示，主要存在四个风险传导链条： 1）境外条款触发美元债提前偿还进而造成资金压力； 2）抛售情绪导致境内股票价格承压；3）股价下跌逼近质押警戒线；4）境内外上述变化引发银行抽贷避险。 《财新周刊》援引香港券商分析师称，因银行贷款往往都带有土地等抵押品，银行不会轻易抽贷、断贷。新城控股的后续发展如何，还需看王晓松能否维护好与金融机构的关系。值得注意的是，新城控股成立的26年间，公司一直为王振华把控，直到去年8月王晓松才接任总裁位置。 新城控股成立于1993年，主打“商业+地产”的开发模式，通过销售住宅反哺商业地产，再支撑商业运营。因与万达模式相似，其又被称作“小万达”。从江苏常州发家后，新城得益于三四线城市棚改去库存红利不断发展，至今版图已扩大至98个城市。 不管新城控股承认与否，地产公司卖资产可能是遇到了资金周转问题。因为通过这种方式，地产公司短期内可以迅速修复资产负债表。2017年不断抛售资产的万达，是最典型的例子。 这与地产公司高负债高周转的经营模式有关。在正常运营的情况下，地产公司可通过抵押项目、发行债券、定增等融资方式获得流动资金，以开发项目，循环往复。这一过程中，如果资产价格降低或信贷停滞，都会让其资产负债率大幅攀升，从而影响经营，导致恶性循环。 在7月8日的披露中，新城控股也坦言，公司接下来会采取谨慎的土地投资策略以改善资金压力。去年，新城控股曾斥资1100多亿元新增住宅土地130幅。 尽管新城控股表示，目前公司还有35座、公允值270亿元已开业的吾悦广场尚未进行抵押，以及有价值至少4000亿元可收存货为后续融资提供抵押物。公司也正积极与各大银行和非银金融机构、主要合作方以及投资机构等及时沟通，寻找融资来源，保障债务的安全兑付以及公司运转。 但从目前决定抛售资产结果来看，新城控股的融资来源或许已受到影响。
热点栏目 自选股 数据中心 行情中心 资金流向 模拟交易 客户端 断臂求生！前董事长被批捕后，新城控股出售10个项目，回笼41亿元 江钰铃 董添 中国证券报 火速出售资产！ 在7月22日晚间披露正在洽谈、协商出售的项目约为40个之后，7月24日晚间，处于非常时期的新城控股（601155）迅速披露了首批项目的出售情况：10个项目交易对价41.54亿元，全部现金支付，约占公司2018年末经审计归母净资产的13.62%。 解困资金面 甩卖资产 总结看，接盘者分为几类： （1）本身是项目的合作方。如中骏、宝龙、旭辉和仁恒，本身就相关项目与新城存在合作关系。此次出让，相关项目便以0元出让。 （2）部分项目完全出售换现金。比如此次金科除了承接了一个本身与新城合作的许昌项目外，还承接了新城在江西上饶、安徽宿州、浙江嘉兴、山东青岛和山东日照的相关住宅地块。在首批10个项目中，金科地产是目前的最大买家，共接手了6个项目。 据熟悉此次交易情况的房企人士对中证君（ID：xhszzb）表示，新城此次主动有计划地出售资产，主要是考虑到资金面的压力。而接盘企业接手新城项目，接手价格也比较低，还是比较划算的。 具体分析来看，此次新城甩卖的第一批项目，主要都是2019年上半年获得的土地资产，等于说刚拍的地就卖了。 上述房企人士表示，刚拍的土地，资产变现周期本来就长，在开发销售过程中也会产生很多费用。“从资产处置的角度，这部分资产肯定会被优先处置。” 而从接盘者的角度，由于新城控股近年来也以全国性扩张为主要策略，甩卖的资产也遍及全国各地。上述房企人士称，对接盘企业来说，一些项目也可以对各自企业的发展做有益补充。 能否提振股价？ 在前任董事长因涉嫌犯罪被批准逮捕后，新城控股就已经吃了数个跌停。 在7月22日晚间公告将甩卖资产后，7月23日，新城控股收报跌停。7月24日，股价小幅回升，收盘时报26.97元/股，总市值为609亿元。 市场普遍忧虑目前新城控股的负债情况，甩卖资产是否意味着公司债务情况面临压力呢？ 新城控股表示，本次交易目的为公司根据战略需要，积极应对市场变化，优化公司资产结构。 而一位地产行业资深人士对中证君表示，以现金结算项目转让，获得货币资金，新城此举意在改善公司的现金流情况。 2016-2018年，新城控股有息负债分别为262亿元、446亿元、743亿元，截至2018年一季度末为906亿元，其中短期债务283亿元。今年4月底，新城控股的借款余额再上升到967亿元。其中银行贷款净增148亿元。 上述人士表示，新城或在融资面存在一定压力。甩卖增加现金流也是不得不为的事。 随着新城控股后续仍会继续披露资产交易情况，其股价走势究竟如何，也备受市场关注。 从目前来看，各大基金并未继续调降新城控股估值。而有分析师也表示，随着新城控股经营策略趋于保守，原有的估值将进行重构，在今年新城控股2700亿元目标仍然未变的情况下，接下来新城究竟在拿地策略、扩张规模上如何发展，是值得后续观察的。 此外，大股东质押情况也是关注焦点。在新城控股股价波动期间，控股股东富域发展的多笔质押受关注。 7月23日，新城股价一路走低至跌停，报收于26.73元/股。有一笔来自富域发展质押给上海国际信托的4850万股股票平仓线为25.97元，两者之间仅剩2.84%的差距。 不过，富域发展也在近日解除了部分质押。7月19日晚间，新城控股发布公告称，控股股东富域发展集团有限公司已将其质押给上海海通证券资产管理有限公司的公司部分股份解除质押，共解除质押约1亿股，占公司总股本的4.44%。 规模扩张喊“卡” 新城正在收缩规模。 据公司2018年年报，新城控股有295个在建项目，2018年新增164幅土地。2019年上半年新增住宅用地72幅，土拓货值排名行业第五，新增商业用地21幅。 从月度销售额来看，新城控股回款处于上升势头：4月213.95亿元，5月247.59亿元，6月295.49亿元。 这两年，新城给外界的印象是扩张势头迅猛。 根据克而瑞发布的排行榜，新城控股2018年房地产销售面积与销售金额分别在全国房地产企业中排名第7位与第8位。 此番危机可能影响新城控股的扩张步伐。 不过也有业内人士表示，从新城本身来说，这两年商业地产全国化布局力度很强，暂时还不会对商业地产项目采取大规模处置的策略。从企业的管理“人之常情”的角度看，其必须不断释放稳定发展的信号，这样才可以防范投资者恐慌等现象。
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