11月17日，以“谋变焕新 创造未来”为主题的中国商业地产行业（第十七届）2020年会在成都世纪城国际会议中心举办，聚焦“双循环下商业地产的机遇与挑战”，探寻行业“新战略、新消费、新运营、新机遇”，共谋后疫时期商业地产的新方向。 本届年会上，“2020年中国商业地产领军人物”获奖名单公布，居然之家集团董事长汪林朋获奖。 2020年中国商业地产领军人物获奖名单： 丁力业 万科集团合伙人、印力集团董事长兼总裁 喻霖康 华润万象生活有限公司总裁 许华芳 宝龙地产总裁 罗臻毓 凯德集团总裁兼中国区首席执行官 汪林朋 居然之家集团董事长 郁敏珺 上海锦和商业经营管理股份有限公司董事长 路鹏 融创中国执行总裁兼融创文旅集团总裁 谢萌 正佳企业集团有限公司副董事长兼执行董事 张华容 上海爱琴海商业集团股份有限公司董事长 司徒文聪 盈展资产主席兼首席执行官
11月17日，以“谋变焕新 创造未来”为主题的中国商业地产行业（第十七届）2020年会在成都世纪城国际会议中心举办，聚焦“双循环下商业地产的机遇与挑战”，探寻行业“新战略、新消费、新运营、新机遇”，共谋后疫时期商业地产的新方向。 本届年会上，“2020年中国商业地产领军人物”获奖名单公布，凯德集团总裁兼中国区首席执行官罗臻毓获奖。 2020年中国商业地产领军人物获奖名单： 丁力业 万科集团合伙人、印力集团董事长兼总裁 喻霖康 华润万象生活有限公司总裁 许华芳 宝龙地产总裁 罗臻毓 凯德集团总裁兼中国区首席执行官 汪林朋 居然之家集团董事长 郁敏珺 上海锦和商业经营管理股份有限公司董事长 路鹏 融创中国执行总裁兼融创文旅集团总裁 谢萌 正佳企业集团有限公司副董事长兼执行董事 张华容 上海爱琴海商业集团股份有限公司董事长 司徒文聪 盈展资产主席兼首席执行官
11月17日，以“谋变焕新 创造未来”为主题的中国商业地产行业（第十七届）2020年会在成都世纪城国际会议中心举办，聚焦“双循环下商业地产的机遇与挑战”，探寻行业“新战略、新消费、新运营、新机遇”，共谋后疫时期商业地产的新方向。 本届年会上，“2020中国商业地产行业发展推动奖”获奖名单公布，POP MART联合创始人肖杨等10人获奖。 2020中国商业品牌创新人物： 肖杨 POP MART联合创始人 杜中兵 巴奴毛肚火锅创始人、董事长 骆彦 上海云蒸餐饮管理有限公司创始人 孙来春 林清轩创始人、董事长兼总裁 刘舒婷 超级猩猩创始人&首席执行官 刘芳 北京煮叶餐饮管理有限公司创始人&CEO 毛继鸿 方所创始人兼董事长 栾勇安 最上火锅创始人
11月17日，以“谋变焕新 创造未来”为主题的中国商业地产行业（第十七届）2020年会在成都世纪城国际会议中心举办，聚焦“双循环下商业地产的机遇与挑战”，探寻行业“新战略、新消费、新运营、新机遇”，共谋后疫时期商业地产的新方向。 本届年会上，“2020中国商业地产行业发展推动奖”获奖名单公布，高和资本董事长苏鑫等10人获奖。 2020年中国商业地产领军人物获奖名单： 田维龙 成都市楼宇经济促进会理事长 苏鑫 高和资本董事长 谌俊宇 润凯商业管理有限公司创始人、董事长 王林林 中海商业发展(深圳)有限公司董事长 余国安 新鸿基地产(中国)有限公司华北区总经理 梁剑飞 鸿荣源集团高级副总裁、壹方商业总经理 柳费国 宝库文化创始人兼首席执行官 贾耀勇 月星集团助理总裁、月星投资发展集团执行总裁 王宁君 建发集团高级副总裁、建发商管公司总经理 邵友松 宏立城商业集团总裁
9月3日至9月4日，由中国连锁经营协会主办的“CCFA新消费论坛——2020中国购物中心与连锁品牌发展峰会”在上海召开。 新城发展控股有限公司副董事长、新城控股集团股份有限公司联席总裁曲德君通过对商业地产过去20多年的发展历程的回顾和当前现状的分析和研究指出，金融化（Finance）、标志化（Icon）和科技化（Technology），将是商业地产持续健康发展的新的驱动力，购物中心将从Shopping Mall转型到FIT Mall。以下为曲德君总在会上的演讲内容实录： 中国商业地产起步于上世纪90年代，经过20多年的发展，逐步实现了实体商业的转型升级，购物中心已经成为实体消费的主战场，购物中心的发展已进入全球较为发达的行列。 2020年，由于新冠疫情的发生，给行业带来了前所未有的影响，——招商难，经营难，空置率上升，收益率下降等等，行业发展面临着巨大的压力和挑战。 疫情犹如双刃剑，在带来影响的同时也引发思考，更是让大家看到了行业未来发展的新趋势——聚焦于做好每一个项目的建设和运营，为商家提供经营平台，满足消费者多元消费需求，并以此获得长期稳定投资回报的发展模式，将难以支撑行业的持续健康发展，随着市场环境的变化和新技术的广泛应用，资产证券化、购物中心特色化和数智化已经成为商业地产行业升级迭代的新课题、新趋势，通过对商业地产二十年发展历程的回顾和行业现状的分析与研究，认为金融化（Finance）、标志化（Icon）和科技化（Technology）将是商业地产行业持续健康发展的新的驱动力。 二十年沧桑巨变 首先看行业的环境变化 过去二十年间，我国城镇人口和人均收入的快速增长、社零总额的大幅提升，推动着商业地产的快速发展。 根据公开数据显示，2000年，城镇人口4.6亿，2019年达到8.5亿，2019年我国人均国民总收入首次超过1万美元，社零总额达到41万亿。 再看二十年行业自身的变化。2000年前，全国的购物中心数量仅10座，到2019年，大于5万平方米的购物中心数量已超过3500座；2000年，仅北京、上海和广州等5个城市有购物中心，而到2019年，全国70个大中城市中96%的城市有全国连锁品牌购物中心入驻；2000年前后，购物中心开发和运营主要以外资为主，而2019年全国地产前50强公司中88%的公司涉及购物中心的开发和运营。 也就是说，20年间，购物中心数量增长了350倍，主要大中城市均有购物中心布局，更多企业参与到购物中心的开发和运营中。 据中国连锁经营协会CCFA调研测算，截至2019年底，全国购物中心年销售额约68000亿元，占社会商品零售总额（除汽车和实物商品网上零售以外）中的城市社零总额（扣除乡镇消费）的40%左右。 以上数据表明，过去二十年购物中心得到了快速发展，已经成为实体消费的主战场。 二十年发展模式 纵观二十年，商业地产的发展模式主要有三方面特征。 首先，做好一个商业项目是主要目标。 自上世纪90年代以来，随着中国经济的快速发展，国民收入水平大幅提升，消费力持续增强，传统商业形态已经不能满足日益增长的消费需求，实体商业亟待转型升级，同时，房地产的周期性也给房地产企业的发展带来许多不确定性。房地产企业看到了实体商业转型升级的历史机遇，并期望通过商业项目的投资，扩大企业资产规模，建立长期稳定的收益模式，实现企业的平稳快速发展，因此，做好一个商业项目是房地产企业的主要目标，通过商业项目的打造和资产运营，赋予商业项目独特的建筑空间和丰富的商业内容，并以此获取持续稳定的投资回报，实现资产价值提升。 第二，通过打造完整的产业链实现快速规模化发展。商业地产的产业链包括项目选址、规划设计、建设管理和招商运营，每个环节都关系到商业项目的顺利进行和最终成功与否。我们关注到，有很多项目在选址上存在很大问题，即便建设的再好，也很难经营好，因为项目规划设计不合理，为后续经营带来很多困难，因为招商不能匹配项目的建设进度，项目建建停停，等等。行业中几乎所有的头部企业，都建立了完整的产业链，将各个环节的主动权掌握在自己手中，不仅保证了项目顺利进行，还有效地控制了投资成本，实现企业的快速发展。 第三，房地产带动商业不动产成为主流模式。过去20年是中国房地产发展最快的20年，房地产企业资金规模大、周转快，推动了行业的快速发展。房地产企业通过获取较大面积的土地，除了开发商业项目外，还通过开发和销售住宅、公寓、写字楼及商铺等，获取现金流及利润，最大限度的覆盖商业不动产的投资现金流，实现房地产+商业不动产的滚动发展。由于金融政策因素，商业不动产的金融属性难以体现，商业不动产以自持为主，房地产带动商业不动产的发展成为商业地产发展的主流模式。 当前行业变化 过去二十年，商业地产借助于中国经济的高速发展，城镇化进程的快速推进，消费需求的大幅提升，实现了行业的跨越式发展，几乎用20年时间达到了发达国家数十年的发展水平。如今，行业的发展日趋成熟，行业的背景及内外部条件正在逐渐改变，我们需要站在新的起点，明辨行业的变化，把握未来的趋势。 首先，大家会看到，房住不炒，监管始终严格的基调下，房地产市场回归理性，行业的集中度进一步提升，房地产行业也将进入“新常态”，以房地产带动商业不动产且资产长期持有的模式，从长期看将会进行调整和改变。 与此同时，金融体制改革不断深化，金融产品持续创新，为行业的发展带来了新的活力，类REITs和CMBS等金融产品的陆续推出，为商业地产企业盘活资产提供了更多选择，商业地产正在走向其本身具有金融属性的更加健康的发展轨道。 除了发展模式的变化，购物中心同质化竞争日趋激烈。 我们在感叹行业快速发展的同时，也看到了部分市场商业项目供给过快、甚至局部区域过度集中布局的现象，同时，由于商业内容创新乏力，购物中心的品牌重合度也在不断提高。通过对一二线城市典型购物中心的统计分析，服装、儿童和餐饮业态的品牌重合度分别达到80%、70%和65%，娱乐休闲业态主要以电影院、KTV、电玩城、健身等为主，尽管品牌上有所差异，但品类组合基本相同。这些都在日益加剧购物中心同质化竞争。 第三个变化是新科技的发展与应用。每一次科技的进步最终都将催生产业的变革。起源于上世纪60年代的互联网技术，在上世纪90年代开始商业化，2007年iphone的出现，第一次将互联网上所创造的应用融合到智能终端里，开启了移动互联网时代。近年来，物联网及5G技术逐渐成熟并陆续推广应用，又将互联网时代推到了新的高度。在过去的十多年间，我们已经深切的体会到技术对生活的改变，更加感受到新科技的发展给我们行业带来的冲击和变化，现如今，企业无论行业、性质和规模，拥抱新技术、实现数字化转型已经是一道必答题，技术推动行业的创新与变革势不可挡。 FIT Mall，未来已来 既然互联网时代已经到来，而购物中心也正在面临同质化和新金融环境，那么如何转型升级？ 其实，金融化、标志化、科技化将成为行业持续健康发展的三大驱动力，即Finance+Icon+Technology（FIT），购物中心正从Shopping Mall 转型到 FIT Mall。 先说F,金融化。 在海外，我们知道全球最大的购物中心运营商西蒙地产是一支美国上市REITs。总部在澳洲的西田集团近年也将商业开发与运营整合成为一个上市公司。 在国内，早年融资以传统的经营性物业贷为主。近年各类资产证券化产品层出不穷，特别是类REITs和CMBS成为主要融资模式。以新城控股为例，今年6月发行的29.47亿CMBS，基本全额回收了资产的投资成本，年化财务费用也仅仅为4.8%。 购物中心的资本变得更加多元化。一些长期资本如保险机构、养老基金也通过入股基金的方式投资购物中心。例如，龙湖与加拿大养老基金在多个开发及持有商业项目均有合作。大悦城也与中国人寿及GIC合资持有旗下多个核心资产。 另外，商业地产的盈利模式也在演进。我们看到近年行业内通过改造增值退出的案例逐渐增加，例如三林印象城就在短短三年内完成了收购改造开业退出的全周期。 值得注意的是，国内资产证券化正在加速。2020年4月30日，中国证监会、国家发改委联合发布了基础设施领域不动产投资信托基金试点的通知，标志着境内基础设施领域公募REITs试点正式起步，行业期待尽早在商业不动产领域推出公募REITs，为行业发展注入更多的活力。 再说I，标志化。相信在座的各位有很多人都知道，2018年11月9日在泰国首都曼谷开业的地标级购物中心—暹罗天地，其英文名字Iconsiam就是暹罗标志。暹罗天地的定位是“泰国精粹，世界之最”。在行业同质化竞争日益激烈的今天，我们不仅要打造项目建筑特点，更要具有C端思维，从目标客群的角度，做好业态和品类规划，让商业内容更加匹配目标客群的消费需求，形成独具特色的商业定位和商业标志，构建购物中心的经营优势，有效提升购物中心的生命力与竞争力。 最后是T，科技化。新科技开创新商业，当前购物中心正在经历着科技化变革。购物中心的科技化主要包括三个方面：智能化的运行管理，提高购物中心的运营效率，数字化运营实现线上线下融合的全渠道营销模式，C端消费体验的相关技术应用，为消费者提供更加便捷的消费方式和客户服务等，根据《中国购物中心数字化转型调研报告》的资料显示，访谈调研中96%的企业有数字化转型战略，其中10%的企业表示有很多成功项目，44%的企业表示目前还在转型过程中。购物中心科技化正在推动行业的创新与变革。 综上所述，从 Shopping Mall 到 FIT Mall——商业地产的金融化，可以盘活资产，提高商业不动产的流动性，实现行业的可持续发展；购物中心的标志化，将进一步构建商业项目的经营优势，有效提升商业项目的生命力和竞争力；购物中心的科技化，将大幅提高运营效率，赋能行业创新发展，推动行业的升级与变革。 当前，疫情的影响的确存在，但疫情只是一道附加题，行业本身的创新与变革，更是业者应该思考和探讨的重要课题。 “以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进”的新发展格局下，购物中心作为最大的、可以满足多种需求的实体消费平台，必将有更大的发展空间和价值，我们需要乘风破浪、顺势而为，把握从shopping Mall 到FIT Mall转型升级的历史机遇，用积极的心态拥抱未来！（
睿意德联合创始人王玉珂 张丹 8月26日，以“浪奔”为主题的2020（第三届）年度论坛在上海国际会展中心洲际酒店举办，200余位地产业界精英齐聚一堂，共论后疫情时代的企业战略和布局。睿意德联合创始人王玉珂出席论坛并接受采访。 >>>点击查看更多干货 突如其来的疫情，给商业地产带来了重创，实体商业如何快速回复，该如何提高运营效率，是商业经营者关注的焦点，也是需要急于解答的问题。 “从目前整个行业的恢复状态来看，实体商业已经恢复了70%-80%，相对而言，密集型业态如影院、KTV、儿童等业态会慢些。”王玉珂用数据展示了后疫时代商业的恢复现状。 对于普遍关心的效率提升，王玉珂从四个方面给出了解答：一是通过流量拉动效率，流量分为公域流量、私域流量，通过线上带货的方式，推动品牌流量的增加，进而提升效率；二是内容衍生，跟进观念消费触达用户，提升转化率；三是服务便捷化，以快速物流的配送方式，实现到家消费，升级新的服务体验；四是产品力方面，尤其对于关注较多的大店转型提效，可以通过“大店化小”来降低整体风险。 “放眼整个商业行业，抗风险应该优先选择连锁品牌。因为每个店铺承受风险的能力不一样，假如风险来时，关闭其中一部分，另一部分还可以继续生存。”这是王玉珂从大店转型应对风险中，给予的经营提示。 随着房地产行业从增量市场逐渐向存量市场转变，存量改造与资产优化成为新的竞技场。不过，存量物业改造赛道开发潜力虽大，但并非轻而易举之事。怎样更高效地改造与盘活，如何提升商业地产的资产价值，从“赚快钱”变为“赚慢钱”，如何平衡利润与心态。 在王玉珂看来，存量改造是一个增长的市场，想要更高效地改造存量物业，需要关注五个方面： 一是利益平衡，这是存量物业改造首先要关注的问题，权衡不好利益，有时候耗费了大量的人力、财力、物力，甚至连项目都拿不到，更别说下一步的改造了。 二是用户思维，多数购物中心都是直接管理租户，并未直接接触消费者，如何去掌握用户特点，购物中心“百货化”。通过货品的运营才有可能触达用户，了解消费者的消费习惯、频次、辐射距离等消费特性。 三是差别化的产品力；四是原始文化的积累，尊重历史人文，对传统文化进行继承、发扬、升级，与消费者产生情感共鸣；五是内容焕新。 “商业地产没有暴利一说，一直以来都是保持着合理的利润水平，大体维持在5%-10%。”存量市场下的商业地产运营，在收支之间平衡利润很重要。 王玉珂认为，存量改造要始终关注消费人群，与他们保持最亲近的距离，这是平衡利润的前提。 在此基础上，需要做好细节处理。王玉珂分析道，购物是一个短暂的动作，建筑、品牌、服务等细节做不到位，利润很难提升，即使人很多，没有转化的能力也是无效的。“商业经营的核心就在于这些细节。” “商业地产运营是一个是持续、不间断的过程。”王玉珂认为，过程管理是平衡利润要关注的一方面，需要将点状思维转向系统思维。 在王玉珂看来，商业经营还要做好随时调整的准备。“变与不变也会影响利润，商业的变化是常态，调整是天天要做的事。” 再着眼到业态和品牌，在招商过程中，一定要了解业态或者品牌的生命周期，究竟处于发展的哪个阶段，是高峰期、成长期还是下滑期，因为生命周期意味着增长的可能性。 此外，还需要关注的便是组合的能力，品牌的组合会影响不同人流的转化能力，组合搭配的恰当，利润自然会有所增长。 年已过半，疫情带来的影响也在慢慢减弱。“今年商业拓展仍会谨慎，按照当前的恢复趋势，明年行业应该能恢复正常。”谈到今年商业地产发展的趋势时，王玉珂对近两年做出了判断。 对于今年下半年，商业地产的趋势，王玉珂也进行了分析。“除一线城市外，其他城市，商业地产开发机会还很大；国内品牌崛起；线上和线下不存在谁取代谁，对企业而言，是线上往下沉，线下往上走，最终目的都是改善服务方式，为消费者提供便捷、舒适的消费体验；把脉消费趋势，建立产品差异化。”从他的言辞之间，读出的是商业地产运营从来没有捷径，有的只是用心做服务，不管何时，这个信条都不应该改变。
【编者按】2020年8月26日，中国上海虹桥，由中国房地产业协会指导、主办的“2020（第三届）年度论坛”即将举行，主题为“浪奔”。 在后疫情时代全球经贸格局与秩序重构背景下，中国房地产业能否继续“乘风破浪”？重温2018和2019两届年度论坛重量级嘉宾专访或会有部分答案。 在第三届年度论坛举办前，我们特别推出《年度论坛·对话重温》系列。本次推出的是，2018年论坛嘉宾、中国房地产业协会商业文化旅游地产专业委员会秘书长蔡云。对话时间2018年12月。 以下是与蔡云的对话（精选版） 记者：一二线城市商业地产有没有泡沫？ 蔡云：一二线城市前些年供应量非常大，同时市场属于新旧动能转换期间，产品结构调整期间，确实现在它的投资量也不是很大了，受到市场调控的影响。三四线城市的人口占到咱们国家人口比例50%以上，它的购物中心比例不到20%，所以说一二线进入了存量市场调整阶段，三四线市场还需要更长的发展过程。它需要把先进的销售理念，先进的产品，好的产品提供给三四线的百姓，所以在三四线城市仍有很大发展空间。人口在那儿。 记者：商业地产出现哪些新趋势？ 蔡云：第一是我们购物中心的发展适销对路，也就是说从供给侧方面来谈我们的商业地产，肯定要拿最好的产品，最适合市场发展的东西去迎合市场，更多的包括体验式消费，包括互联网的消费，包括场景化的消费。 你看我们现在购物中心几大特别明显的产品线的改善，一个是餐饮、亲子、娱乐、休闲、康养等等。现在无论是商业地产还是旅游地产，还是人们消费的热点，都将来的发展方向，单纯的购物未必是它的最大诉求。 记者：商业与文旅将如何融合？ 蔡云：今后购物中心的发展方向肯定是商旅文三个复合在一体的一个发展方向，因为光有商，没有体验式消费，没有文化内涵的发扬，整个购物中心当中或者商业综合体当中没有魂，所以必须在输出你的特点，彰显你的个性当中下工夫，怎么下工夫？就是商业、文化、旅游三者的结合才能是购物中心商业综合体发展最明确的方向。 记者：商业地产这个盒子，在产品设计上应如何适应新消费时代？ 蔡云：开发企业在做购物中心的时候一定要以定制为要求，从定制反推自己的规划、设计，包括我们将来运营的整个过程，都要受到这个影响的，这个很重要。 比如说我们在电影院，我们的层高，我们的电力动力供应肯定要有标准，再一个，随着现在新兴产业的导入，我想现在很多购物中心有很多VR，有很多电竞，像这些东西也需要大量的带宽，包括3G、4G、5G技术的应用，这些东西都要提前想到。这可能是我们购物中心将来面临的最大问题，在设计之初就要预留出更新改造的空间才可以。 商业内容迭代很快。所以要预留空间。可变性要强一些。 记者：怎样才算一个好的购物中心？ 蔡云：一个好的购物中心首先从选址看，有规模以上的人口，再一个从规划设计和整个的体量，要达到一定的体量，一个活动的空间，再一个节能、环保，我们说的四节一环保的要求要同时达到，这才是好购物中心的标准。 记者：你怎么看商业地产的标准化？ 蔡云：现在有很多品牌在进驻购物中心当中有标准化，连锁企业都有，很明显。比如说刚才我说的那几个大的品牌，基本上在一个城市购物中心要能进全进了，同时购物中心的运营者在选择市场的时候也愿意选网红的或者受追捧的产品进来，所以它有它的标准化，它对它的层高、店面的距离都有研究，所以这标准化也很重要，但是不能依赖于标准化。你想想如果一个城市，一个品牌复制了十个以上了，那还有什么特色？那这个购物中心本身就不具备特色了。 记者：所以其实标准化对商业地产的意义不大？ 蔡云：意义不大，但是从建设标准来看是要有的，我们早期谈的问题，规划设计、市场布局，这些标准化很重要，但在后期运营当中应该是各显其能了。
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