8月26日晚间，滨江集团发布半年度报告，2020年上半年营业收入为103.07亿元，同比增长95.74%，归属于上市公司股东的净利润约为8.65亿元，同比增长40.38%。 销售方面来看，2020年1-6月，滨江集团实现销售额547亿元，同比增长5.86%。权益销售额265.1亿元，同比增长26%，销售权益比例48.5%，较上年同期上升8个百分点。 优质土储增厚业绩 在新增土储方面，今年上半年，根据“聚焦杭州，深耕浙江，辐射华东，开拓粤港澳大湾区，关注中西部重点城市”的区域布局战略，滨江集团新增土地储备项目20个，其中在苏州新增3个项目，成功开拓苏州市场，后续会继续深耕。 公告显示，上半年滨江集团累计新增土地面积122.48万平方米，新增土储计容建筑面积313.94万平方米，土地款总额523.93亿元，权益土地款280.4亿元。截至6月30日，该公司的土地储备总建筑面积约为1261.01万平方米。 截至6月30日，滨江集团土地储备可售货值约2700亿元，其中杭州内占62.4%，且基本在杭州核心区域，如望江新城、奥体博览城、钱江新城、钱江世纪城和萧山市北板块。除杭州外，浙江省内其他城市约占23.8%，布局在经济相对发达的嘉兴、湖州、宁波、金华、温州、台州等城市。省外目前已开拓上海、深圳、江苏和江西，占比约13.8%。 在持有型物业方面，滨江目前持有用于出租的写字楼、商业裙房、社区底商及公寓面积约27.72万平方米，上半年共实现租金收入1.05亿元。公司投资性房地产采用成本法计量，期末账面价值45.59亿元。 滨江集团项目的销售去化速度值得一提。疫情影响下的今年3月，在采用新推出的“线上云选房”的销售方式下，滨江集团的仁恒滨江园仍有1000组客户报名，中签率6.2%，而同一时期的竞品项目中签率在46%。今年5月份开盘的“杭语蓝庭”项目中签率仅为3.84%；于6月份首开的“御潮府”中签率再创新低仅为5.62%，位于奥体板块的“君品”和“壹号院”项目，中签率分别也仅为5.11%和6.50%，极低的中签率体现了滨江集团项目的强大品牌号召力和溢价实力。 多元渠道下综合融资成本创新低 数据显示，滨江集团近年来综合融资成本不断下降，2017年为6%、2018年为5.8%、2019年为5.6%，2020年6月末公司平均融资成本已降至5.4%。 滨江集团相关负责人向记者表示，公司原本2020年的融资目标是在2019年5.6%的基础上下降20个BP至5.4%。不过，这个年初制定的5.4%的目标已提前半年完成了，2020年全年融资成本有望更低。 具体来看，2020年来滨江集团共依次发行有4%票面利率的一般短期融资券20滨江房产CP001、4%票面利率的一般中期票据20滨江房产MTN001、3.24%票面利率的一般短期融资券20滨江房产CP002、3.85%票面利率的20滨江房产MTN002、3%票面利率的一般短期融资券20滨江房产CP003、4%票面利率的公司债20滨房01。 2020年至今6次低息融资，发行利率逐步下降，利率水平在民营房企中优势显著，也印证了资本市场对滨江集团的高度认可。 稳健的财务一直以来是滨江集团的风格。据中报显示，2020年6月末，滨江集团有息负债规模383.52亿元，其中银行贷款占比71%，直接融资占比29%，净负债率为0.96。债务期限构成上，短期债务为91.97亿元，占比仅为24%，远低于期末货币资金（164.2亿元），货币资金对短期债务覆盖率为178.54%，短期偿债压力小。今年上半年，联合信用评级有限公司将滨江集团主体信用评级由AA+提升至了AAA，在房产民营企业中位于领先地位。
滨江集团董事长戚金兴 张丹 发自杭州 没有好粮田，怎得仓廪足。在地产企业眼里，好地块就如好粮田，纵使豪掷多金，也要搏一搏。 7月31日，杭州8宗地块集中出让，滨江集团以107.38亿元竞得下城区文晖单元3块住宅用地，建筑面积29.85万平，溢价率21.77%。据了解，这是今年截止目前杭州的第三高总价地块。 杭州是滨江集团发家之地，也是董事长戚金兴倚重之地。进入2020年以来，滨江就持续加仓杭州。 数据统计显示，今年上半年，滨江集团共获得19宗地块，其中杭州就占9宗，一半的土地储备都囤在了大本营。 从拿地金额来看，上半年滨江集团拿地金额不超过353亿元，这一笔107亿的投入，是前6个月拿地款总和的1/3，足见这块地在滨江集团心中的分量。 资料介绍，竞得的下城区文晖单元地块，包括文晖单元XC0402-R21-22地块、文晖单元XC0402-R21-23地块、文晖单元XC0404-R21-03地块，出让土地面积10.74万平方米，土地用途为住宅（设配套公建）用地，地上总建筑面积不大于29.85万平方米。 内外夹击 滨江是一家区域深耕型房企，业务多盘踞在浙江省内。 尤其在杭州，其知名度和规模不亚于绿城，近两年，滨江在杭州地区的销售额，更是在绿城之上，素有“杭州一哥”之称。 官网显示，滨江上半年完成销售额547亿元，其中大本营杭州以网签金额156.1亿元和178.5亿元，分别位列杭州地区销售权益榜和操盘榜第一名。 不过，纵然位居杭州之首，滨江在杭州拿地也并不轻松，竞得一块地也要经过数十轮厮杀。 5月11日，滨江通过79轮竞拍，摘得杭州萧山区1宗宅地和1宗商住用地；6月16日，滨江经过83轮竞价，以61.86亿元的总价获得一宗杭州商住用地；再看7月31日的这笔竞拍，滨江经过82轮厮杀才拿下。 生于斯，长于斯。滨江深耕杭州近30年，以开发豪宅而知名，但随着杭州成为头部房企火热争夺之地，滨江的生存空间在压缩。有数据统计，今年1-6月杭州拿地热度最高，前50强房企在杭州拿地超550万平方米。 滨江集团也并不想偏安杭州一隅，也有心走出浙江“舒适圈”。 “我的目标是在2021年，滨江的销售额要突破千亿。”戚金兴在2016年作出千亿规划，滨江集团开始向外扩张，并制定了相应战略：深圳为主场战，上海为次战场，杭州作为根据地。 2016年先后在上海和深圳介入旧改项目。低调保守的戚金兴，走出去的这一步也很谨慎，他选择与人合作共同开发。 但是，对外扩张并没有获得满意回报，反而给向来稳健的滨江集团带来了烦恼。 与深圳安远控股合作开发的深圳龙华区安丰工业园项目，由于政策和安远控股实控人等原因，项目在2018年搁浅，滨江集团意欲收回投资的11.6亿元，如今，仅收回4.36亿元，2019年决定计提7.24亿元的坏账。 在上海与中崇集团合作旧改项目，结局也差不多。开发的湘府花园三期项目未成型，滨江集团将对方告上法庭，试图通过法律来追讨超9亿元的投资款项，虽已胜诉，但拿到钱并不容易。据了解，中崇集团流动性危机至今未解。 省外扩张的不顺，滨江集团将更多精力用于稳固根据地。2019年新增的30个土储项目，多集中在杭州、温州、金华、湖州等省内城市。 千亿背后 土地储备较低，是业内在评价滨江集团时常会提到的一点。 截至2019年末，滨江集团的土地储备约1071.4万方，可售货值约2500亿元，浙江省占比超八成。 放入千亿规模的房企中，这样的土储并不高。不过，就滨江集团自身而言，近四年，一直在积极拿地丰厚土储。 2016年—2019年，新增土储分别约为160.8万方、220.5万方、347.0万方与295.4万方。进入2020年，滨江集团在土地市场表现得也很积极。 上半年拿地19宗，赶超2019年新增的一半；仅6月份就拿下10宗，补仓111万方，单月新增土储面积，是去年全年新增的38%。除此之外，7月又新添2宗。 开疆拓土，需要眼光，更需要钱。 根据一季度报显示，滨江集团经营性活动现金流净额为-25.46亿元，较去年同期的2.42亿元下滑1152.15%，主要原因便是期内支付的土地款较去年同期增幅较大。 随着规模扩张，资金流出在增加，滨江集团通过融资来“输血”。 据不完全统计，2020年以来，滨江集团通过超短期融资券、中期票据、ABS等方式进行了9笔融资，筹资总额超过200亿元。6月18日，更是公布了高达75亿元的融资计划。 其实，滨江集团的短期偿债压力并不大。截至2019年末，手握现金120亿元，短期债务105.25亿元，可以完全覆盖短债。2020年一季度，货币现金为127亿元。 资金充裕，却又频繁融资，更多人将原因归结为：滨江集团的权益占比偏低。 2019年，滨江集团以1120.6亿元的销售额，迈入千亿房企之列，不过，其权益金额为422.8亿元，占比37.73%。并且，较2017、2018年占比有所下滑，数据显示，2017年.2018年权益占比分别为42.28%、44.09%。 对于权益占比低，戚金兴此前有过回应，“合作过程中，95%的项目都由滨江承担开发建设，项目服务管理收入就达到8亿多。2019年公司拿地权益占比已提高到52.8%，未来权益比例会逐步提高。”
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