浦东开发开放30年，从农田遍布到高楼林立，成为了中国改革开放历程的重要象征。这片热土上，涌现出不少和浦东新区一样具有开放精神和国际化视野的市场主体。 12月16日，陆家嘴金融城组织开展“LuTalk陆家嘴大讲堂——纪念浦东开发开放30周年”系列活动第五讲暨上海钻石交易所成立20周年专场活动。上海市人大常委会原副主任胡炜、中共上海市委党校常务副校长徐建刚、上海钻石交易所总裁林强等分别讲述了上海钻石交易所从破土而出到茁壮成长的曲折故事。 炼成“钻石级”项目 “浦东开发开放30年就是把梦想变成现实，把不可能变为可能，创出了许多全国第一。上海钻石交易所是全国第一个也是唯一一个中外合资的要素市场，是浦东开发开放的一个缩影。”上海市人大常委会原副主任胡炜感叹道。 据胡炜介绍，上海钻石交易所的建立始于1994年。当时，意大利第一钻石集团提出要在浦东建一幢钻石大楼。后来，以色列的艾森贝克集团也加入了这一项目。1997年，陆家嘴开发公司和艾森贝克的以色列联合发展有限公司（UDI）草签了上海钻石首饰交易中心项目合同。国务院于2000年批准上海钻石交易所成立，上海钻石交易所成为中国境内唯一的钻石进出口交易平台。 “当时我们都明确，钻石交易中心项目对浦东开发开放意义重大，特别是对陆家嘴金融功能是有力的推动，浦东新区有关部门和陆家嘴公司要把此项目作为一个‘钻石级’项目来推进。” 胡炜表示。 中国的钻石产业也受益于上海钻石交易所。数据显示，在上海钻交所成立以前，每年通过正规渠道进口的钻石金额只有约100万美元。受税收政策调整的激励，进口量不断增加，至2011年，通过上海钻交所累计进口额已飙升至50亿美元。2018年全年，通过上海钻交所进口的成品钻同比增长23.4%，至27.06亿美元，创历史新高。 开放程度和国际化水平最高的要素市场 目前，陆家嘴已聚集了上海钻石交易所、上海证券交易所、中国金融期货交易所等12家国家级要素市场和功能性金融基础设施。其中，上海钻石交易所是第一家也是全国唯一一家钻石交易所，也是开放程度和国际化水平最高的国家级要素市场。 徐建刚表示，上海钻交所树立了国际金融制度中国化的标杆。钻交所的发展过程，对国际金融规则中国化具有重要借鉴意义。 “现在上海钻交所的整体运行机制和国际上完全一致。”徐建刚介绍称，“国际上通行的规则就是上海钻交所最大的规则。因此，这里就像一个小小的‘联合国’，大家都用同一套规则解决问题，很少有矛盾和摩擦。” “上海钻石交易所有380家会员，其中60%是外资。在钻交所从事交易的公司，不论内资还是外资，都采取同样的条件和统一标准。”林强表示。 如今，中国已跃升为全球第二大钻石消费国，上海成为世界钻石交易所联合会（WFDB）认可的世界五大钻石交易中心之一。上海钻石交易所总裁林强连选连任WFDB副主席，标志着上海钻交所的发展成就获得了国际钻石界及行业组织的普遍尊重与赞赏，也意味着上海钻交所已成为国际钻石行业规则制定的参与者和国际贸易秩序的维护者。 据悉，“LuTalk陆家嘴大讲堂——纪念浦东新区开发开放30周年”系列活动主要以主旨演讲、圆桌对话、现场互动等形式进行，受邀嘉宾既有参与浦东开发开放的亲历者、建设者、见证者等，也有代表性企业、机构的负责人。本次活动由陆家嘴管理局、陆家嘴金融城发展局主办，由交通银行支持，由东方艺术中心、荣正咨询承办，作为特约媒体支持。本次系列活动将在新华社现场云、第一财经、新浪、百度、凤凰网等平台同步直播。
中植系掌门人 解直锟 林振兴 发自上海 中植系对于高端公寓情有独钟，继拉伙世茂收购北京工人体育场西路公寓后，它又将下一个狩猎目标锁定于上海陆家嘴CBD的另一处公寓项目。 12月7日，戴德梁行资本市场官微透露，其助力中融长河资本，历时一年多，在众多竞争者中脱颖而出，完成位于上海陆家嘴核心地段的住宅项目“明城花苑”的收购。 关于此次成交金额，接盘方中融长河资本和卖家陆家嘴（600663 .HK）均未披露过多的细节，这也引发了外界不少猜想。 从知情人士处获悉，仅一家地产基金（中融长河资本）参与投标，陆家嘴的成交预期价约20亿元，最终成交价约24-25亿。同时，明城花苑乃住宅性质公寓，20%已散卖，基金买过来还存在限售期。 为何，中融长河资本要溢价收购明城花苑？陆家嘴又为何出售上海黄金地段的稀缺资产？ 脱胎换骨 小陆家嘴作为上海最具代表性的地段，一直是开发商、投资商的必争而不得之地。明城花苑（前身明城大酒店）便坐落于此，距离东方明珠、上海中心等浦东地标仅10分钟路程，由陆家嘴（集团）公司投资兴建。 据陆家嘴披露的2019年年报显示，明城花苑也是其出售型住宅物业的主力销售项目之一，地上建筑面积44,114平方米，总建筑面积48,692平方米，备案价格区间53557元／平米，1997年竣工。 然而，于2020年一季度期内，陆家嘴就将明城花苑项目转手予他人。 但仍然无法扭转陆家嘴营收、净利双降的事实。该公司披露的2020年半年报显示，上半年陆家嘴营收66.27亿元，同比下降19.07%；实现归母净利润16.78亿元，同比减少18.01%。此外，明城花苑的出售使得该公司营业成本同比减少49%。 历经23年的时间洗礼，明城花苑作为公寓及酒店运营数年，内部设施及功能定位亟待提升。而曾经成功操盘的开元大酒店、太阳宫百盛的中植系，能否帮助明城花苑凤凰涅槃？ 据悉，中融长河收购后，结合区域内海内外高端人士居住需求，对该项目进行半年的设计、改造，定名为“长河国际公寓”重新开业，提供293间意式风格的客房，试营业首月出租率达20%。 中国版“黑石”？ 在新冠疫情期间，大多数投资者以观望为主，但中植系却在北京、上海商办、公寓投资市场上屡屡出手。 4月8日，东方资产以33.12亿元的价格接盘烂尾楼中弘大厦，彼时报道，接盘者表面是债主东方资产，实际背后买家是在资本市场中叱咤多年的金控财团“中植系”。 紧接着4月26日，中植旗下投资平台“中海晟融”又发起设立主动管理型基金，以12亿元收购北京工人体育场西路公寓项目。中海晟融与世茂集团分别持股60%和40％，后续将携手操盘。 此次，明城花苑的接盘方“中融长河资本”与中植系又存在哪些瓜葛？ 据获悉，中融长河资本成立于2014年，作为中融国际信托旗下的地产基金，注册资本1亿元，由北京中融鼎新投资管理有限公司100％持股。最终受益人为中植系掌门人解直锟，其持股25.07%。 年近60的资本大鳄解直锟已有好几年不来公司，中融长河资本也交由总裁兼职首席执行官的王宇涛。 资料显示，王宇涛主导操盘过北京中环世贸中心（SK大厦）、北京财源国际中心（IFC）、中关村中国电子大厦等接近200万平米的甲级写字楼和商办项目的大宗买卖交易、开发、招商租赁、物业管理和资产管理。 截至目前，中融长河对外投资7家公司，“存续”状态包括上海长昆投资管理有限公司（80%）、深圳前海岩峰投资中心（有限合伙）（0.04%）、深圳前海图蓝投资中心（有限合伙）（0.033%），剩余4家已注销。 掉链子的“退出” 背靠中融信托这棵大树，中融长河有何独到精准的收购能力？ 据悉，中融长河资本管理规模逾300亿，参与过多起城市更新项目。王宇涛曾直言，城市更新其实是一个很艰难的地产门类，并非适合所有的金融机构，也不适合所有的地产基金去做。这是因为改造具有很大的不可预见性，项目潜在风险很大。 2014年底，中融长河资本收购协信地产于上海大宁区域开发的一处建筑面积约4万平方米的整栋写字楼，将其更名为上海中融信托大厦。并于2018年7月向上海本土的一家地产基金“五牛控股”出售该大厦。 本次退出，也是中融信托100%持有型物业退出的首单成功案例。然而，其后续的“投融管退”故事却没有那么顺利。 2016年10月，中融长河资本以18.95亿元收购原北京开元名都大酒店，从酒店改造成写字楼后，该项目更名为“北京中融信托大厦”； 同年12月，中融长河资本以23.2亿元收购原百盛太阳宫店，后被成功改造为LEED金级认证写字楼中融信托广场，并于2018年3月整体出租给大众汽车。 眼下，四年时间过去，位于北京的这两处物业资产都没有实现退出。有业内资深人士分析称，“虽然开元名都大酒店、太阳宫百盛两个项目从改造的角度较为成功，但是由于当初（中融长河）买贵了，现在自然不怎么好脱手。” 行业里有句俗语，“买的便宜、卖的贵、中间一点不浪费”。这就要求当中三个环节——资产的收购、改造和退出，不能有其中一个环节掉链子，否则其他环节积累的优势也将全部丧失。
原标题：陆家嘴逆市扩张：上半年营收超80亿，有息负债增长近60亿 来源：面包财经 浦东“四朵金花”之一的陆家嘴（600663.SH）日前发布了半年报业绩。公司实现营业收入81.89亿元，较上年同期增长23.87%；实现归母净利润20.47亿元，较上年同期增长11.34%。净利润连续多年保持增长。 在不少上市房企面临去杠杆压力的当下，坐拥优质物业资源和融资成本优势的陆家嘴，无论是营收还是资产负债规模都保持扩张趋势。 公司作为陆家嘴金融贸易区的城市开发商，除了在浦东陆家嘴金融贸易区核心区域内持有大量经营性物业，目前公司已将业务扩展至上海前滩国际商务区、天津以及苏州。2005年-2019年上半年，公司持有的经营性物业已由15万平方米增长至264万平方米。 房地产销售为核心收入来源 财报显示，2019年上半年，公司仍以商业地产为核心。以产品类型来划分，主要是住宅类房地产的销售、商业房地产的租赁及转让。另一方面，公司以陆家嘴信托、爱建证券、陆家嘴国泰人寿三家持牌金融机构，来发展公司的金融服务业务。 以下为2019年半年报中披露的各个业务营收情况： 截至2019年6月30日，陆家嘴房地产销售收入为48.75亿，较上年同期增加27.49%，占2019年上半年总收入的59.95%。 陆家嘴的房地产销售主要由是住宅物业和办公物业销售两部分组成。2019年上半年各类房产销售收入及现金流合计13.93亿元。其中，住宅物业实现销售收入10.98亿元，办公物业实现现金流入2.95亿元。 从上年半年的销售面积来看，其贡献主要来自于前滩东方逸品（前滩34号地块住宅）、天津海上花苑东标段及其他存量房、存量车位的销售。公司累计住宅物业合同销售面积1.17万平方米，合同金额为6.16亿元，在售项目整体去化率为61%。 办公物业则主要来自东方汇及浦东金融广场2号办公楼项目的现金收款，并于报告期内完成了浦东金融广场2号办公楼销售结算及交付。 中报显示，截至2019年6月底，陆家嘴达竣工项目3个，新开工项目2个，续建项目8个以及9个前期准备项目。其中，3个竣工项目总建筑面积15.88万平方米，为前滩34号地块、陆悦坊（花木04-15地块）、苏州大地块环境景观。 物业租赁：成熟物业总建筑面积增长26% 除房地产销售，陆家嘴另一项较大的业务则是物业租赁。 截至2019年6月末，公司持有物业总建筑达263.53万平方米，较上年同期增长1.3%。而运营一年以上的成熟物业总建筑面积达220.74万平方米，较2018年同期的175.13万平方米增长达26.04%。 以下为半年报中陆家嘴目前持有可供出租物业： 陆家嘴的办公物业主要包括甲级写字楼与高品质研发楼。截至2019年6月30 日，公司持有的甲级写字楼总建筑面积为163.3万平方米，同比上年增长2.82%。而成熟的甲级物业总建筑面积为155.93万平方米，较上年同期增长了35.76%。研发楼建筑面积基本与上年持平。 中报显示，2019年上半年度租赁现金流入15.98亿元，比2018年上半年增长0.77亿元，同比增幅5%。从平均租金来看，上海地区的甲级写字楼每天每平米为8.57元，较上年同期增加0.25元，但期末出租率却较上年同期下降5%至89%。 资产处置贡献部分净利润 从近几年的业绩来看，陆家嘴的营收与归母净利润均在不断增长。截至2019年6月末，实现营业收入81.89亿元，较上年同期增长23.87%；实现归母净利润20.47亿元，较上年同期增长11.34%。 中报显示，2019年1月10日，陆家嘴根据此前与支付宝（中国）网络技术有限公司签署的《预售合同》，将浦东金融广场2号办公楼转让给支付宝公司。在本报告期内，公司完成了该办公楼销售结算及交付。本次交易金额为22.69亿元，预计实现归属于母公司净利润约人民币5.8亿元。如果扣除以上净利润，今年上半年公司的归母净利润或将录得同比下滑。 有息负债较年初增长近60亿 中报显示，陆家嘴的有息负债主要由五部分组成：短期贷款、长期贷款、中期票据、应付债券以及并表其他有息负债。截至2019年6月30日，有息负债余额为354.93亿元，占2019年上半年公司总资产的42.2%，较上年末295.78亿增加20%。 其中，短期贷款（含一年内到期的长期贷款及中期票据）为127.93亿元；长期贷款为102.24亿元；中期票据为40亿元；应付债券（公司债）50亿元；其他有息负债为34.76亿元，全部为华宝信托-安心投资20号集合资金信托计划。 以下为陆家嘴持有的未到期债券： 此外，5月23日公告显示，陆家嘴到中国银行间市场交易商协会出具的《接受注册通知书》决定接受公司超短期融资券注册，上述通知书中明确：本次超短期融资券注册金额为70亿元，注册额度自通知书落款之日起2年内有效。 7月份，陆家嘴发行了10亿元，期限为0.74年的超短期融资债券，票面利率为3.2%。但相较此前2016年7月发行的相同期限超短期融资债券来说，其利率小幅上升了0.45%。（JW）
原标题：“撤离上海之心”？真实的陆家嘴和上海办公楼出租率不支持这个判断！ 摘要：通过“空置率”唱空经济的自媒体文章并不罕见。包括此次，这些不定期出现的文章有的刻意放大渲染微观数据，有的在不实数据基础上想象臆测，最终从“江湖传言”出发的所谓“调查报告”，依旧沦为“江湖传言”。 “撤离上海之心，陆家嘴空置率超20%”……昨天，一篇以“江湖传言”开头的文章在某知名微信公众号上发布，引起一定关注和议论。 目前，这篇核心数据与实际情况不符的文章已经被该公号删除。但“空置率”这个热词仍为公众关注，如今在上海、在陆家嘴，真实的办公楼市场究竟是什么情况？ 解放日报·上观新闻采访了权威部门和全球知名房地产咨询机构了解到，目前包括陆家嘴区域在内的上海办公楼市场总体稳定，虽受经济增长放缓影响出现一定压力，但没有所谓“空置率大幅上升”、“超过20%”的情况，并且随着扩大开放政策和新旧动能转换，国内外新兴业态企业对上海办公楼需求旺盛。 通过“空置率”唱空经济的自媒体文章并不罕见。包括此次，这些不定期出现的文章有的刻意放大渲染微观数据，有的在不实数据基础上想象臆测，最终从“江湖传言”出发的所谓“调查报告”，依旧沦为“江湖传言”。 陆家嘴楼宇依然广受青睐 相关“唱空”市场预期的文章中称，某地产租赁行业创业公司对小陆家嘴30栋办公楼的调研发现，目前该区域平均空置率已经超过25%。 然而，记者核实后发现，各大海外地产咨询机构发布的上海二季度地产报告的数据均与该企业调查结果相去甚远。由于采集样本不同，仲量联行和世邦魏理仕的陆家嘴办公楼空置率数据均为13%左右，第一太平戴维斯则为更低的9.4%。 记者从陆家嘴金融城楼宇发展服务办公室了解到，经统计，近期在陆家嘴金融城范围内采样的88幢楼宇中，上海国金中心、金茂大厦、东方金融广场等55幢楼宇出租率超过90%，其中26幢楼宇接近满租。 第一太平戴维斯二季度报告中指出，目前上海甲级写字楼最集中的三大中央商务区：小陆家嘴、南京西路和淮海中路之中，小陆家嘴作为上海国际金融中心的窗口，承租客户约60%为金融企业，该区域租金居首，且可租赁面积有限。 “从当前情况看，陆家嘴依然是金融公司最青睐的板块。”仲量联行在二季度报告中指出，从去年下半年到今年上半年，新一轮对外开放政策刺激金融服务业需求，虽然浦西核心中央商务区和北外滩吸引非银行类金融企业集聚，但陆家嘴金融中心的地位依然稳固。 “去年我们经历过一阵明显的出租率下降，但今年已经回暖，目前稳定在93%左右。”金茂大厦办公楼总经理陆敏告诉记者，当时一家租赁面积1万平方米的大客户搬离，拉低出租率近十个百分点。然而这家企业之所以搬家，是因为在前滩自建了2.8万平方米的全新总部。 “这家企业走了，我们压力很大，但由租改建，说明企业自身发展好、对上海信心强，这当然是一件好事。”陆敏介绍，在该企业搬离后，大部分腾出面积就被金茂大厦内其他有扩张需求的大客户锁定。 陆家嘴金融城楼宇发展服务办公室相关负责人介绍，目前陆家嘴金融城已经成为全球楼宇经济密度最高的区域之一。在陆家嘴金融城的250多幢商办楼宇中，2018年共有税收亿元楼97幢，并产生沪上首幢税收50亿元的楼宇——上海国金中心，常年满租的国金中心也成为陆家嘴和全上海最受欢迎的办公楼之一。今年，陆家嘴金融城将力争实现税收亿元楼突破100幢，其中10亿元税收楼预计将达到24幢左右。 新需求在全市加速形成 透过陆家嘴看上海全市，整个办公楼市场也在承受一定压力的同时，显示出总体稳定并企稳回升的走势。 沪上星罗棋布的写字楼里，企业搬家、选择性价比更高的楼宇很常见，但并没有出现“企业纷纷撤离”的情况，相反，在消费市场旺盛、科技创新活跃等因素带动下，上海办公楼市场新需求正在加快涌现。 戴森、安德玛、阿迪达斯、唯品会、乔治·阿玛尼……第一太平戴维斯在二季度报告中细数了众多近期在沪有扩张动作的知名零售品牌。报告中指出，由于写字楼的吸纳能力较一季度回暖，二季度上海全市核心商务区甲级写字楼空置率环比下降0.5个百分点至11.9%。其中国际品牌零售业务在沪积极扩张，驱动了其对写字楼的需求。继今年一季度安德玛在中海国际中心承租了三个整层后，瑞士莲在浦东泰康保险大厦承租约800平方米面积；阿玛尼自恒隆广场迁至同样位于南京西路板块的会德丰国际广场，承租约1500平方米；此外据称欧莱雅也在寻找扩租。 仲量联行则发现了写字楼市场背后上海另外两大方面的新需求增长。其一是首届进博会的举办推动了上海制造贸易行业的发展，该领域的国内外企业总部落地需求强劲，虹桥和前滩区域的新增写字楼供恰好满足了这些新需求。 其二是科技新媒体行业正在成为上海办公楼需求最重要的来源之一，正在引领上海产业园区办公楼的租赁需求，而一些非中央商务区正吸引大量游戏、媒体类等特定领域公司的需求。 世邦魏理仕华东区顾问及交易服务办公楼部主管张越表示：“G20峰会释放的积极信号将增强全球市场信心，特别是中美重启贸易谈判将带来正面影响，直接利好科技领域、制造业、贸易，航运等等行业。同时增设上海自贸区新片区，将促进港口、交通、物流行业的快速发展。虽然下半年上海仍有近百万平方米的写字楼新增供应，但在全球经济释放新动能的影响下，我们预期租赁活动将重现活跃迹象。” 第一太平戴维斯方面认为，科创板将为中小创新型企业打开融资大门，尤其像人工智能、生物医药、新能源汽车等高新技术和新兴产业将加快发展。这些都将推动上海办公楼市场的需求增长。 仲量联行方面认为，虽然受外部环境影响，当前市场存在不确定性，但近期相关政策密集出台，将提振市场信心和市场需求。比如在扩大开放领域，中国提前一年取消外资在金融领域持股比例限制；《外商投资准入特别管理措施（负面清单）》和《鼓励外商投资产业目录》将进一步扩大鼓励外商投资；合格境外机构投资者（QFII）配额放宽，将加快吸引海外投资。又如在科技创新领域，5G技术将带动新兴创新并带来新的商机；科创板将进一步推动本土及海外科技公司的规模及发展。
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