房慧 8月11日-12日，第四届地新引力峰会于上海宝华万豪酒店举行，地产、资管、物业、租赁、产业、科技、金融、区块链、文旅等行业领袖齐聚，思考特殊时期的破局之路，探寻地产的第二增长极，全程直击。 就产城开发与传统房地产开发的不同之处，中国联合工程有限公司总建筑师方晔表示有以下几点： 首先，产城开发是以时间换空间。产城开发相对更慢，周期更长，做产城开发就要对城市未来发展要有充分了解； 其次，要善于整合上下游产业链。除了要做好策略、招商、运维，还要做好金融产品机构的衔接、政府产业导入的衔接等； 再次，产城开发需要重点关注企业和人群。传统的房地产开发需要注重的是销售和物业，而产城开发不同，因为它服务的主体是人，所以更需要西思考如何围绕人的生产、生活、社交特性来定制产品； 最后，营造城市区域，懂不懂造城也很重要。做产城开发时，项目的设计方案和政府规划、企业需求要相匹配。 谈及产城开发的趋势，他表示：产城不是每个地方都能做，资源会更集中化，向中心城市导入。所以做产城开发，就要盯住中心城市，盯住城市中主导方向产业的人和企业。
房慧 8月11日-12日，第四届地新引力峰会于上海宝华万豪酒店举行，地产、资管、物业、租赁、产业、科技、金融、区块链、文旅等行业领袖齐聚，思考特殊时期的破局之路，探寻地产的第二增长极，全程直击。 产城开发过程中的关键点在哪？星河产业集团品牌与营销负责人张乐表示，实际上每一步都是难点，不过主要有四点： 万事开头难。首先，产业地产开发都具有很鲜明的区域性。地方政府对其出让的土地都有个性化的研判，而企业如何将自身能力、资源和项目相匹配，这是一个问题。因为没有一个企业敢说，我能做所有门类的产业园。事实证明，即便是行业内的一些大企业，也难免会有水土不服的现象出现。 其次是规划设计层面。选址匹配后，要在产品规划设计层面，设计出合理的产品、合理的成本和经营周期。这些是否能配政府需求和引入的企业需求？比如，工业生产企业架设生产线，这在写字楼里是不能实现的。实际上，在产业地产领域，很难形成一个通行于行业的模式，因为每个产品的业态、服务对象都千差万别，不同产业、不同发展周期的企业需求都是不同的。 第三点是现金流方面。在现金流上如何做到长、中、短期的平衡，如何通过业态、开发顺序、租售、服务的组合，将现金流回笼周期和项目有序开发投入周期相匹配，这些都是需要关注的点。 最后是产业园的长期可持续发展。在运营过程中，产业园需要不断地迭代升级，提高运营质量。产业园不同于传统的地产开发，只销售一次，也不是建好后交付就结束了。产城开发项目会有若干次、若干个种类持续的收益。所以如何留住企业，如何做旺产业园，还要持续投入精力和资本。 在“运营为王”的时代，星河产业也会持续通过产业园区精细化运营管理，与政府、行业、企业等多方协力，全方位推动区域产城融合发展，致力实现城市高质量发展。 对于目前国内产业园区的发展布局，张乐认为产城发展的布局就是工业转型的布局。在国内，长三角和珠三角是领衔发展的区域。因为这两个区域原始的工业基础、未来科技创新方面的需求及大的经济保有量下，催生企业的能力是非常强的。因此，粤港澳大湾区和长三角都是星河产业深耕的区域。以深圳为例，深圳是一个很有活力的城市，企业数量和专利技术的注册量都很丰富，有了这个基础，其产业园区更新迭代的速度就会更快。当然这样的一线城市，还有北上广，影响产业园布局的另一个因素是用地的稀缺性。
8月11日-12日，第四届地新引力峰会于上海宝华万豪酒店举行，地产、资管、物业、租赁、产业、科技、金融、区块链、文旅等行业领袖齐聚，思考特殊时期的破局之路，探寻地产的第二增长极，全程直击。 对于产城与传统的房地产开发的本质区别，中交城市投资（宁波）执行董事兼总经理刘可表示，产城是以构筑可持续发展为目的进行全产业链、全周期的开发，传统的房地产开发是以单个项目，在一定区域、一定周期内，以利润为开发导向的模式，二者的出发点和归属点完全不同。 相比于房地产开发，产城模式本身就是创新，主要包括六大业务板块：策划规划、资源整合、城市营造、城市运营、城市营销、市场运作。策划规划是整个过程最为重要的一步，它决定了整体的开发方向和节奏，在建造过程中，资源整合和城市营造不可或缺，后三者则是对城市价值的实现和提升，这是一个反复递进的过程。 在刘可看来，产城发展的核心目的是构筑一个宜居宜业的城市空间，满足社会的发展诉求。随着国家新型城镇化发展战略的明确，产城业务会逐渐覆盖传统的开发型业务。
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