融资寒冬下 多家地产企业靠销售回款“续命” 继7月30日中央再度强调“房住不炒”原则并首提“不将房地产作为短期刺激经济的手段”后，多地银行上调首套房贷利率的消息不断传出，楼市调控政策持续加码。实际上，五月份银保监会下发“23号文”已经对地产融资释放了收紧“从严”的信号。 但今年恰恰是房企们的偿债高峰期，内外因素叠加，促使地产企业纷纷举起“现金为王”的大旗，并把重点工作放在销售回款上面。需要指出的是，许多房企强调销售回款实际是为了“续命”。同策研究院首席分析师张宏伟向《红周刊》记者表示，采取降价措施加快项目销售或将成为大部分房企下半年的重要战略之一。 地产调控“再升级”地产公司陷销售回款“围城” 中央在7月30日对房地产市场的新定调，彻底击破了房地产调控放松的幻想。受政策收紧影响，申万行业分类数据显示，在7月31日至8月8日的7个交易日内，房地产开发沪深股及港股市值分别缩水1168.07亿元和3833.89亿元，两市合计缩水逾5000亿元。 中原地产首席分析师张大伟对《红周刊》记者表示，“730会议”是房地产调控“再升级”的标志。他告诉记者，在7月份合计56次的房地产调控中，有接近10次调控内容都是中央发布，其中针对房地产企业资金收紧的内容非常多。“特别是7月份以来，连续2次针对房地产信托及美元债，均单独针对房地产行业发布资金收紧政策。” 这种“收紧”已经反映在房企的融资成本上，据中国指数研究院数据，内地房地产企业海外债今年上半年发行规模激增，发行利率均值较去年同期上涨约2个百分点。据记者了解，小型房企融资成本增加明显，美元融资利率超过10%。 对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进对《红周刊》记者表示，房企在下半年主要有三大压力，包括资金压力、库存压力和政策压力。“其中，资金压力是当前最大的压力，尤其是融资端的收紧，使得相关房地产企业需要积极把控金融风险。而从库存压力看，这和房企的销售目标等有关，房屋销售不好则会倒逼降价。 当前，扩大销售回款几乎是地产界的共识。不过，近年来房地产开发企业的销售回款走势却不乐观。2018年下半年开始行业销售回款持续下行，安信证券相关数据显示，2018年12月份行业的销售回款总额为8153亿元，同比增速下滑0.2个百分点，环比下滑6.8%。以销售回款占销售金额的比重计算回款率，2018年6月份以来行业内销售回款率低于60%。 吴建斌向《红周刊》记者表示，龙头房企的操盘项目数量较大、覆盖城市层级较广，故在回款方面的进程差异也较大。而对于一些规模较小的房企而言，操盘相对容易，回款速度较快也是正常现象。 严跃进也指出，“其实上面提到的小型房企也是50-200名，某种程度上这些企业规模也不会太小，相对来说操盘策略比较灵活，抓销售回款也会相对比较到位一点。” 但这也反映了一个事实：中小型房企提升销售回款率的空间几乎到了尽头，大型龙头提升销售回款率面临着项目所在区域、项目实施进程等多方面因素的制约，但所有地产公司的主要资金来源却又寄托在销售回款上。 泰禾集团、滨江集团两大“典型样本” 最先喊出“活下去”的龙头房企是万科，近三年的平均回款率仅为71.68%。但国泰君安（601211）的研究表明，低回款率本身并不致命，但如果房企本身也有盈利能力较差或者高负债的特征，那就值得引起注意了——万科显然并不属于此类企业。 《红周刊》记者梳理TOP100房企财务数据发现，同时具备高负债、低回款“特质”的高杠杆房企当属泰禾集团（000732）。股权质押、高息发债、财务资助及对外担保规模激增等高杠杆资本运作在泰禾集团的运营过程中体现的淋漓尽致。 泰禾集团2016年至2018年的回款率分别为51.96%、32.17%、35.32%，近两年回款率甚至不足40%，但其资产负债率却高达87%，有息负债规模高达967.4亿元。 现金流方面，数据显示，泰禾集团2018年经营活动现金流刚实现转负为正，此前连续四年间经营活动现金流一直为负。不过其近五年的投资活动现金流一直处于流出状态。此外，一直依靠融资补充资金的泰禾集团，2018年却出现了筹资活动现金流指标近9年来首次为负的情况。值得注意的是，泰禾集团2018年投资活动与筹资活动现金流支出中，共计有211.34亿元用于收并购子公司或项目公司及支付其他单位借款。截至2019年7月5日，泰禾集团累计对外提供财务资助金额已高达33.41亿元。从其最近一批提供财务资助的参股公司情况来看，泰禾集团对标的公司的持股比例位于20%-40%之间，提供财务资助总额共计22.9亿元。然而《红周刊》记者注意到，上述8家标的公司2018年1-12月经审计净利润均处于亏损状态，其中有5家公司资产负债率超过100%，最高者甚至达到470.67%。 此外，泰禾不断激增的对外担保规模也成为其一大发展隐患。2019年以来，泰禾集团公布的公司公告中有20条涉及向关联公司提供债务或融资担保。从担保余额来看，截至2019年7月31日，泰禾集团实际对外担保余额为841.58亿元，占公司最近一期经审计归属于母公司所有者权益的455.92%。而据《红周刊》此前报道，其各被担保子公司的财务数据并不乐观，多数子公司存在营收净利双低、亏损严重、资产负债率畸高等情况。 值得警惕的是，泰禾集团于7月11日发行的一笔利率高达15%的美元债进一步引发了业内对泰禾集团资金链情况的质疑。虽然泰禾集团董事长黄其森一直对外宣称公司经营活动一切正常，不存在资金链问题。但据泰禾集团2019年一季度报告，公司总资产2472.78亿元，同比增加1.7%；账面持有的货币资金约206.42亿元。流动负债总额共1254亿元，短期借款145亿元，一年内到期的非流动负债高达315.5亿元，短期偿债压力凸显。 为回笼资金，泰禾曾于今年陆续将旗下苏州淀山湖项目、广州增城项目、佛山泰禾院子项目、杭州蒋村项目、南昌茵梦湖项目、漳州红树湾项目及杭州同人山庄部分股权出售予世茂，累计回笼资金77.2亿元。不过，泰禾集团出售长安中心部分房产的事宜却不太顺利，其全资子公司曾于2017年12月8日将上述房产作价18亿元出售予北京量钭科技，但由于对手方未按协议约定支付全部交易对价款，双方于今年7月5日取消了原《买卖合同框架协议》。 雪上加霜的是，因踩雷瑞华会计师事务所，泰禾集团的再融资项目收到了《中国证监会行政许可申请中止审查通知书》。虽然上述项目仍有恢复审查的可能，但这一纸终止审查通知书无疑给资金局势紧张的泰禾造成了一定压力。 与泰禾集团类似，滨江集团（002244）也在低回款率中面临负债水平升高、杠杆较高等问题。 滨江集团2018年回款率不足30%，可公司仍在加杠杆，2018年资产负债率同比上升5.1个百分点至77.9%，但其2018年预收账款规模却同比下降1.3%至252.5亿元。 值得关注的是，滨江集团2018年的资产受限之困开始显现。虽然从货币资金储备和短期借款及一年内到期流动负债的规模来看，滨江集团短期偿债压力并不大，但其2018年度受限资产期末账面价值高达282.06亿元，较去年同期大幅上升1108.69%，总资产受限率达27.06%。在受限资产中，除货币资金外的资产受限原因均为“为借款提供抵押担保”。值得一提的是，8月6日，滨江集团刚公布了“关于为控股子公司签署共同承担债务协议”的公告，对其控股子公司19亿元的债务按50%的控股比例承担共同还款责任。 此外，由于滨江集团大本营位于浙江杭州，其项目分布也主要遍布在长三角一带的热点城市，受一城一策调控影响较大。公司公告显示，2018年公司项目所在的杭州、上海、湖州、平湖、义乌、温州、宁波、温岭等区域市场先高后低，上半年各地市场成交火爆，下半年行情有所回落。在2019年以来楼市调控政策及房产金融政策双双收紧的背景下，滨江集团的业绩是否会因市场波动受到更大的影响仍是未知数。 北辰实业、富力的“非典型”案例 正如前文所述，部分中小型房企由于项目数量较少、操盘较灵活等因素，回款率往往高于龙头房企。但回款率高并不意味着公司的业绩就“好”。 以北辰实业（601588）为例，公司近三年的销售回款率一直处于高位。虽然北辰实业的资产负债率高达82%，但债务结构相对较为合理，2018年末及2019年一季度的短期借款余额及一年内到期的非流动负债分别共计93.64亿元和101.36亿元，公司账面上的货币资金分别为137.57亿元和118.18亿元，短期内偿债压力并不大。 同时，北辰实业近三年的业绩增长较为稳健，今年上半年扣非归母净利润预计同比增加93%至106%。北辰实业表示，净利润增幅较大主要由于公司的房地产开发业务可结算面积大幅增加使房地产业务结转收入增加，同时结转产品主要为公司权益占比100%的项目。 但北辰实业的“大本营”——北京地区及重点投资的长沙地区的业绩表现却令人担心。《红周刊》记者注意到，北辰实业2018年北京地区和长沙地区的营业收入分别同比下滑46.86%和71.3%。2017年，北辰实业长沙地区营业收入占公司全年营业收入的比重高达44.18%，但至2018年，该值仅为10.97%。 从北辰实业年度报告中不难看出，导致其北京地区和长沙地区业绩大幅下滑的主要是长沙北辰三角洲、北京北辰墅院1900、北京当代北辰悦MOMA三个项目销售情况不佳。以长沙北辰三角洲为例，该项目一直被北辰实业在年报中描述为“长沙市销冠项目”，2018年度可供出售面积达57.45万平方米，签约面积则为43.29万平方米。其在2017年的营业收入为61.6亿元，而2018年仅为9.43亿元，同比下滑84.69%。2018年以来，该项目还陆续被《三湘都市报》《红网》等媒体曝出存在“住改商”、“捂盘惜售”、工程质量等问题。 像北辰实业这样的“非典型”案例还有富力，富力有多个项目违规被责令暂停销售，这对其销售回款情况带来极大不确定性。 据记者了解，5月1日，富力红树湾项目由于大规模破坏了周边的红树林，收到海南省澄迈县住房保障与房产管理局下发的通知，被责令暂停销售。据悉，红树湾项目是富力在海南最大的项目，目前还剩余150万平方米待开发的总建筑面积。今年上半年，淄博市富力万达广场（富力城）项目、成都“富力中心”也因精装房与宣传不符、违反限贷等政策相继被监管部门暂停销售。值得一提的是，据《中国建设报》近日报道，被称为“华南五虎”之首的富力地产首先确立了“下半年暂停拿地、全员销售抓回款”的战略目标。 在地产商们抓销售回款之际，易居研究院百城监测数据显示，截至2019年6月底，百城新建商品住宅库存总量为45203万平方米，环比增长0.4%，同比增长6.0%。当前库存规模已呈现了连续7个月的同比正增长态势。 对此，张宏伟向《红周刊》记者表示，下半年，采取降价措施加快项目销售或将成为大部分房企的重要战略之一，为了消化库存及现金回款压力，一些项目“亏本销售”或将成为常态。■ （记者谢长艳对此文亦有贡献）
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