近日，重庆市渝北区人民法院向泰禾集团及其董事长黄其森发出限制消费令，黄其森再度被限制高消费。 根据重庆市渝北区人民法院6月28日发出的限制消费令，黄其森被限制的消费包括：乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等以上舱位；在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋。 此外，黄其森还不得租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；购买非经营必需车辆；旅游、度假；子女就读高收费私立学校；支付高额保费购买保险理财产品；乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组列车一等以上座位等其他非生活和工作必需的消费行为。 上述限制消费令源于泰禾集团同重庆市商信宝商业保理有限公司的票据纠纷案，泰禾集团未按执行通知书指定的期间履行生效法律文书确定的给付义务。 根据裁判文书网公开的判决书，泰禾集团与重庆市商信宝商业保理有限公司的票据纠纷于去年12月9日二审宣判，判决泰禾向商信宝保理公司支付商业承兑汇票票面金额500万元及利息。 值得注意的是，这已经是泰禾集团董事长黄其森第二次被限制消费。4月24日，中国执行信息公开网信息显示，北京市第四中级人民法院受理西藏信托有限公司的执行申请，于4月22日向黄其森发出限制消费令。 上述限制消费提到的西藏信托有限公司申请执行你借款合同纠纷一案，是指截至2019年12月31日，东莞市金泽置业投资有限公司应当偿还西藏信托有限公司的债务为本金1.2亿元，自2019年6月21日至2019年12月31日期间的利息、罚息共计约1128万元。东莞市金泽置业投资有限公司全部未履行。 随后，泰禾集团紧急与西藏信托和解，7天后，黄其森的失信被执行人信息得以删除。 然而仅仅两多月后，泰禾集团便再度陷入危机。天眼查显示， 泰禾集团2020年来的司法风险高达31条，其中11条为票据追索权纠纷。 据年报“重大诉讼、仲裁事项”显示，泰禾作为被告涉案金额约为19.75亿元。 另据财报披露，泰禾集团2020年到期的有息负债高达540.43 亿元，其中银行贷款 67.3亿元，信托贷款 252.7亿，资管贷款137.66亿元。然而截止2020年一季度末，泰禾的账面现金仅剩55.53亿元。 6月16日晚，泰禾集团收到了深交所关于年报的问询函，14问、近5000字的问询函剑指到期债务、存货跌价准备、股权出售等诸多方面的问题。深交所要求泰禾集团6月23日前就相关事项作出书面说明。 但截至目前，泰禾集团仍未回复问询。泰禾集团表示将延期至7月7日前回复年报问询函。
6月16日晚，泰禾集团收到了深交所关于年报的问询函，14问、近5000字的问询函剑指到期债务、存货跌价准备、股权出售等诸多方面的问题。 这是泰禾连续三年财报收到问询函，也是2020年以来第三次被交易所关注。深交所要求泰禾集团于6月23日前回复上述14个问题。 上周五晚，泰禾集团发布2019年度报告。年报显示，泰禾集团去年营收同比下降23.77%，归母净利润大幅下降81.74%，资产负债率达84.95%。 泰禾集团原计划于4月30日发布年报，然而由于“受疫情影响，年报编制及审计工作晚于预期”，泰禾集团于4月21日发布公告，延迟年报披露工作。 在TOP50房企中，泰禾集团是唯一一家延期披露年报的地产上市公司。 此外在年报延迟披露期间，泰禾集团还表示将引入战投，并表示相关交易可能导致公司控制权变更。业内对此猜测，泰禾集团的战投方可能是福建地方的央企或国企，但截至目前尚未公布最新进展。 龙头项目计提减值，扣非净利润亏损近4亿 6月12日晚间，泰禾集团披露了姗姗来迟的2019年年报。 2019年，泰禾集团实现营业收入236亿元，同比下降24%；归属于上市公司股东的净利润仅4.66亿元，同比下降82%，创近7年以来的新低，扣非净利润亏损超4亿元。 值得注意的是，本次公布的年报，与泰禾集团4月30日先行披露的2019年度经营数据有较大出入。 此前未经审计的2019年经营业绩显示，归属于上市公司股东的净利润8.27亿元，同比下降67.62%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润-2.36亿元，同比下降111.14%。 （年报披露的主要财务数据） 泰禾集团表示，前后数据差异主要原因是，会计师事务所审计后补充计提了存货跌价准备约3.77亿元；核减了处置项目剩余股权收益约2.72亿元，以及一些税项的调整。 （4月30日披露的未经审计财务数据） 手中房产项目减值损失，是泰禾集团业绩暴跌的重要原因之一。根据财报显示，泰禾集团计提存货跌价影响净利润高达6.2亿元，占归母净利润的133%。 年报显示，泰禾集团存货账面余额为1479.41亿元，存货跌价准备期末余额为9.76亿元，2019年计提的存货跌价准备8.25亿元。 对此，深交所6月16日晚关注函中，亦要求分析说明2019年存货跌价准备计提同比大幅增加的原因。 财报显示，2019年泰禾对上海大城小院一期、北京金府等7个项目计提跌价准备。其中，上海大城小院一期单个项目计提额达到3.26亿元。上海大城小院是泰禾集团预售金额排名前五的龙头项目。 年报显示，该项目原预计在2020年1月1日竣工，截至2019年底的预售率27.82%。据网上未经证实的消息，上海大城小院项目已经停工近半年。 上述存货减值，涉及泰禾北京、上海多个重点区域。事实上过去一年，泰禾集团的5大经营区域：福州、北京、上海、广深、武汉区域几乎“全军覆没”。 财报显示，2019年，武汉区域的营业收入暴跌100% ，而华东、广深区域的降幅分别高达42%、65%。 2020年一季度，泰禾集团财务指标进一步恶化，当季实现营收4.8亿元，同比减少93.6%；归母净利润亏损金额5.6亿元，同比减少158%，经营性现金流量净额为-29.3亿元，同比减少124.5%。 净利率仅3.18%，多个项目未按时竣工交付 数据显示，2019年泰禾集团的毛利率为13.39%，较2018年的26.31%腰斩，远低于房地产行业29.61%的毛利率平均值。泰禾2019年度房地产开发项目收入218.54亿元，占营业收入比重为92.52%。 2019年，泰禾集团的净利率则仅为3.18%，同比下滑了约10个百分点，亦远低于16.14%的行业净利率均值。 一般来说，由于房地产行业的“预售”特性，当期的销售额往往会在一至二年，项目竣工符合收入确认条件后，方能计入营业收入。也就是说，泰禾集团2019年确认的营业收入和净利润，多为此前一至两年销售的房地产项目。 但根据克而瑞数据显示，泰禾2016年-2018年的销售额分别为408亿元、1007.2亿元和1303.4亿元。彼时销售规模尚能排到行业前20位。 2016至2018年销售额持续增长，为何2019年确认的营业收入不升反降？ 这其中，结转水平下降或为原因之一。 而已售但尚未竣工交付的项目，一般被计入预收账款或合同负债。财报显示，泰禾去年预收账款仍持续增长，2017-2019年分别为225.24亿元、373.80亿元和496.76亿元。但由于施工节奏放缓，项目不能及时交付，预收账款也无法及时结转。 2019年，泰禾集团房地产业务实现的营业收入为218.54亿元，同比下滑26.05%，结转面积94.50万平方米，同比下滑24.08%。其中，商业地产结转面积大幅下滑53.32%，导致商业地产销售收入大幅下滑71.95%。 年报存货项目列示的情况亦显示，泰禾中国院子、长阳半岛中央城、华大泰禾广场等二十余个预计在2019年底前竣工的项目，截至2019年末尚未完工。 对此，深交所要求结合房屋竣工验收备案情况、收款安排、客户确认情况等说明房产销售收入确认的具体时点及依据，并说明2019年房产销售收入确认是否符合收入确认政策。深交所亦要求泰禾说明前述项目施工时间超过预计竣工日期的具体原因，目前施工进展及计划。 Wind数据显示，2019年泰禾集团的存货周转率和总资产周转率仅为0.12、0.1，而行业均值分别为0.28、0.21。 截至2019年末，泰禾集团拥有土地1303.98万平方米，总建筑面积为3270.14万平方米，剩余可开发建筑面积仅为1011.5万平方米。 2019年至今，泰禾没有在公开市场拿过一块地。 克而瑞数据显示，泰禾的总货值由2017年的7429亿元下降至2518.8亿元。按照目前的财务状况，泰禾集团或未来仍无力大规模补充土储。 账面现金仅剩55.53亿，年内540亿有息负债到期 过去一年，泰禾集团为回笼资金，缓解现金流紧张局面，不断变卖家当。2019年泰禾集团出售重大资产和重大股权项目达17个，累计回笼资金超过150亿元。 “卖卖卖”过后，泰禾集团净负债率于2019年底降至243.76%，同比下降了140个百分点。 截止2019年末，泰禾集团的总负债规模仍达1905.55亿元，其中有息负债1226.1亿元，较年初下降了358亿元。 财报显示，截止2019年末，泰禾的短期借款为48.3亿元，同比减少近70%；长期借款为291亿元，同比减少近50%；应付债券余额为124亿元，同比减少44%。 即便如此，泰禾集团的资金链仍出现问题。截至2019年末，秦禾集团有23.3亿的银行贷款出现了逾期。 泰禾集团的融资途径主要为银行贷款、债券和非银行类贷款，3个主要融资渠道的成本均超过8%，2019年的整体融资成本逼近10%，创近4年以来的新高。 2019年7月，泰禾集团曾在境外发行了4亿美元的债券，票面利率高达15%，期限为3年。而在一年前，其发行的债券利率仅7.8%-8.125%。 2020年4月22日，人民法院网披露，因子公司债务违约，泰禾集团董事长及其实际控制人黄其森，被列为失信被执行人，将泰禾的资金链危机暴露。 随后，泰禾集团紧急与西藏信托和解，7天后，黄其森的失信被执行人信息得以删除，但泰禾的危机却仍在继续。 据财报披露，泰禾集团2020年到期的有息负债高达540.43 亿元，其中银行贷款 67.3亿元，信托贷款 252.7亿，资管贷款137.66亿元。然而截止2020年一季度末，泰禾的账面现金仅剩55.53亿元。 已到期未还款金额前后披露差异巨大 5月16日，泰禾披露《关于对深圳证券交易所〈关注函〉的回复公告》称，截至2019年末，已到期尚未还款的借款本金合计 48.62 亿元；截至今年5月12日，实质性逾期借款为20.17亿元，被冻结银行资金金额为1573万元。 仅仅一个月后，泰禾在2019年财报中披露，截至6月11日，泰禾已到期未付款金额为235.58亿元，尚未支付的罚息6.4亿元。 深交所注意到泰禾集团前后披露金额差异较大，在6月16日的关注函中要求其说明原因，以及目前债务逾期和银行存款冻结情况。 另据年报“重大诉讼、仲裁事项”显示，泰禾作为被告涉案金额约为19.75亿元，大部分未计提预计负债。深交所亦要求其说明相关诉讼、仲裁事项的进展情况，是否充分预计影响并计提预计负债。 泰禾集团财报显示，2020年下半年，泰禾将有4笔债券到期，合计金额59.16亿元，其中7月5日到期15亿元、8月15日到期8.18亿元、9月8日到期20亿元、10月10日到期15.98亿元。 另外，2020年10月和11月，泰禾集团还将有两笔海外债到期，总额2.49亿美元。 截至2020年3月31日，泰禾集团货币资金仅55.53亿元。如何偿还一年内到期的债务，也是深交所问询的重点。 另外，泰禾于5月14日披露的《关于筹划引入战略投资者的提示性公告》显示，泰禾正在筹划引入战略投资者事项，可能导致控制权发生变化。 对此，深交所要求向相关方核实并说明：控股股东质押股份是否面临较大平仓风险，以及针对平仓风险拟采取的应对措施；截至目前引入战略投资者事项的具体进展，控股股东所持股份质押、冻结情形对引入战略投资者事项的影响等。
据《财经》杂志，接近泰禾的人士透露，创始人黄其森有意出让第一大股东位置，换泰禾平安落地，泰禾正与多家投资方沟通，接盘公司大概率为央企，具体事宜还在洽谈。据悉，投资方正在深圳和华东等地调研泰禾的项目，投资方案有望在6月公布。
作者 | 黄海 5月28日上午，厦门国贸回应投资者提问，公开回应传闻接盘泰禾一事。 厦门国贸表示，此前40亿成立的厦门国贸发展公司旨在发挥公司房地产开发专业优势，发挥资源协同效应，丰富项目储备方式，进一步扩展项目资金来源，提高资金使用效率，提升公司房地产板块的综合实力和盈利水平。 厦门国贸在回复末尾补充称，“厦门国贸发展公司没有接盘泰禾集团的计划。” 5月13日，泰禾集团发布公告宣布，公司控股股东正在筹划公司引入战略投资者事项，相关交易可能导致公司控制权变更。本次拟引入的战略投资者的主要经营业务中包含房地产业务。 据悉，彼时泰禾集团引入战略投资者尚处于筹划阶段，各方尚未签署相关股权转让协议或合作框架协议，能否签署尚存在不确定性。 5月13日的公告中，泰禾实控人黄其森首次松口表示“可能引发实控人变更”。业内人士认为这是黄其森的一次妥协，而随着黄其森松口，泰禾引入战投的关键一环已经打通。 公告发出后，有媒体引用接近泰禾内部人士的言论称，厦门国贸成为泰禾集团战投方的可能性很大。 除此外，据经济观察报报道，泰禾集团已经洽谈了包括厦门建发、厦门国贸、中国华融、保利地产、中国金茂等多家意向战略投资者。 据泰禾内部人士透露，引入战投成功与否，预计一个月左右时间会出结果。 5月27日，搜狐财经向泰禾方面求证战投相关信息，泰禾方面表示，网上传言不实，战投还未谈妥。 自陷入流动性危机以来，泰禾集团始终忙于“自救”。 今年开年，受疫情影响，泰禾集团旗下多个项目销售遇阻、回款低于预期，直接导致泰禾集团多笔债务违约并引发一系列次生债务危机。 5月27日，泰禾集团发布的公告表示，近日收到控股股东泰禾投资集团有限公司(以下简称“泰禾投资”)函告，获悉泰禾投资所持有的公司部分股份被司法冻结。 公告称，此次股份被冻结的原因是因泰禾投资就其他公司(非泰禾集团及其子公司)债务事项提供了连带责任保证担保，被担保人与债权人产生了债权债务纠纷，涉及金额为29.31亿元，法院依债权人申请要求泰禾投资履行担保义务从而导致泰禾投资持有的股份被冻结。 泰禾集团表示，根据泰禾投资的通知函，目前泰禾投资正在与相关债权债务人沟通洽谈，各方正在就和解方案进行协商。 据泰禾集团透露，目前，泰禾投资正与债权人及相关法院协商争取以其他同等价值资产替换被冻结的股票，此次股份冻结未对上市公司生产经营、公司治理等产生重大影响。
作者 | 黄海 5月13日晚间，泰禾集团发布公告宣布终止收购控股股东泰禾投资子公司永兴达的全部股权，公司将于5月14日复牌。 此次公告前一日，泰禾集团曾因拟终止交易收到深交所监管函。 深交所指出，5月8日，泰禾集团曾披露相关交易进展公告称，公司与相关各方正在积极推进交易的各项工作。而交易标的泰禾人寿早在一周前，即5月1日，就在官网发布声明称，母公司已停止研究此次资产重组的可行性，并决定终止重组方案。 前后两次公告出现矛盾，深交所向泰禾集团发出疑问。 13日晚间公告中，泰禾集团给出停止收购交易的理由。其表示，“鉴于目前公司被法院列为被执行人、存在债务逾期事项，以及香港地区目前的经济局势等相关原因，相关部门事前审批环节存在重大不确定性”，公司认为“双方无法在短时间内就目前该交易受到的影响形成明确可行的解决方案，因此决定终止本次重组事项。” 对于交易双方的信披矛盾，泰禾集团表示，公司在与控股股东筹划此次重组并推进相关工作的过程中，截至 2020 年 5 月 13 日公司收到泰禾投资关于终止本次重组的建议前，未收到泰禾投资发来的关于曾决定或已决定中止本次重组事项的任何决定。 深交所同样在监管函中提及泰禾集团的被执行情况，并要求泰禾集团列表说明目前的违约情况以及其他相关担保义务的债务情况。 13日晚间的回函中，泰禾集团表示，将于5月15日前完成核查并详细回复。 公开信息显示，近日，泰禾集团因债务违约又新增两条被执行信息。截至2020年5月12日，泰禾集团在中国执行信息公开网查询被执行信息共14条，执行标的累计金额约18.97亿元。 同期，泰禾集团实际对外担保余额共797.3亿元，占公司最近一期经审计归属于母公司所有者权益的 431.93%。 自陷入流动性危机以来，泰禾集团始终忙于“自救”。 今年开年，受疫情影响，泰禾集团旗下多个项目销售遇阻、回款低于预期，直接导致泰禾集团多笔债务违约并引发一系列次生债务危机。 为了保证公司业务运转，泰禾集团曾表示将引入战略投资者。5月13日，泰禾集团就引入战投一事予以公告说明。 泰禾集团表示，公司控股股东正在筹划公司引入战略投资者事项，相关交易可能导致公司控制权变更。本次拟引入的战略投资者的主要经营业务中包含房地产业务。 目前，泰禾集团引入战略投资者尚处于筹划阶段，各方尚未签署相关股权转让协议或合作框架协议，能否签署尚存在不确定性。 据了解，目前泰禾投资共持有公司股份12.18亿股，占公司股份总数的48.97%，均为非限售股份。其中99.07%，约12.07亿股已质押；6.51%，约7937.73万股已被冻结。
近段时间，网红房企泰禾集团的负面消息是一波接着一波。 因子公司一笔1.2亿的信托借款未偿还，泰禾集团及其董事长黄其森双双被纳入失信被执行人名单，尽管数日之后双方达成和解并撤出失信名单。目前事件仍在继续发酵中，包括联合资信在内的国内外多家机构下调了泰禾集团的评级。 与此同时，年报"难产"、修正一季报数据、停牌重组保险业务等，这一系列动作也引发了外界对于泰禾集团资金链状况的高度关注。 公司及实控人双双被列为失信人 据中国执行信息公开网的消息，2020年4月22日泰禾集团及其董事长黄其森双双被列为失信被执行人，也就是人们俗称的"老赖"。而泰禾集团也在随后的公告中，承认了这一事实。 根据泰禾公告，因泰禾控股子公司东莞市金泽置业投资有限公司(以下简称"东莞金泽置业")未根据与西藏信托签署的借款协议以及调解约定履行还款义务， 西藏信托于2020年4月1日申请执行，导致东莞金泽被列为被执行人；而承担连带责任的泰禾集团及公司实际控制人黄其森也被列为被执行人。 其后，因借款人、担保人与西藏信托未就还款执行方案达成一致，截至2020年4月22日，该执行未履行，上述被执行人被北京市第四中级人民法院列为失信被执行人。 来源：泰禾集团公告 目前，东莞金泽及泰禾方面已于2020年4月29日与西藏信托达成执行和解，经西藏信托向北京市第四中级人民法院申请，东莞金泽置业、泰禾集团与公司实际控制人黄其森的该项失信被执行人信息已删除。 遭多机构展望下调至负面 尽管"老赖"事件已经告一段落，但其负面影响仍在发酵。 4月28日晚，联合资信公告称，将泰禾集团评级展望由稳定调整为负面，维持公司主体长期信用等级为AA+。 联合资信表示，给出负面展望的原因主要有三点：近期公司董事长黄其森被列入失信被执行人名单；一季度销售额大幅下滑，现金回款减少；2020年到期债券规模较大且财务负担重，面临一定兑付压力。 近段时间以来，已有多家国内外评级机构下调泰禾集团评级。 在联合资信将泰禾集团评级展望调至负面之前，3月25日，国际评级机构穆迪曾将泰禾集团公司家族评级从"B3"下调至" Caa1"，评级展望由稳定调至负面。 穆迪副总裁兼高级分析师Josephine Ho表示："评级下调反映了我们的担忧，即考虑到未来12-18个月内到期的债务数额巨大，经济状况恶化将提高泰禾集团的再融资风险。" 穆迪还考虑到了与公司主要股东黄其森相关的控制权风险存在潜在变化，黄其森与妻子一同持有公司61%的股份，几乎所有股份都已质押。 穆迪预计，受冠状病毒疫情导致的经济状况走弱影响，该公司现金流将因2020年的合同销售下降而减少。穆迪预计，与2019年相比，泰禾集团的合同销售额在2020年将下降15%-20%。 负债激增 停牌重组 泰禾集团是一家从事住宅地产和商业地产开发的大型知名上市公司(股票代码000732)。公司创建于1996年，2010年成功上市，是当年国内唯一上市的地产企业。 2013年至2017年，泰禾集团通过高杠杆扩张，在国内激进拿地，重点打造泰禾院子的产品IP，迅速跻身千亿房企。其泰禾中国院子四次上榜"亚洲十大超级豪宅"，还邀请到成龙、章子怡、范冰冰、景甜等明星为其站台。 来源：泰禾集团官网 然而，失速的扩张是要付出代价的。 根据泰禾集团历年财务报告，2015~2018年，泰禾集团的总负债分别为677.13亿元、1016.49亿元、1813.02亿元、2112.42亿元，对应的资产负债率分别为79.87％、82.40％、87.83％、86.88％。 2019年泰禾集团多次高息融资，票面年息最高达15%。根据泰禾集团发布的2019年主要经营数据显示，2019年泰禾集团的总负债为1991.37亿元，资产负债率为84.88％。与2018年相比有所下降，但仍处高位。 据了解，目前，泰禾共有流通中人民币债券8笔，当前存续104.16亿元，今年待付本金利息67.08亿元。此外，3月21日，泰禾发布公告，拟发行不超过120亿元的公司债券的决议获得股东大会的审议通过。 而离岸债方面共有5笔，当前存续为14.66亿美元。今年有两笔本金总额为3.1亿美元的美元债到期。 为了缓解资金之渴，泰禾集团的控股股东泰禾投资通过股权质押的方式融资。泰禾投资由黄其森控股95%，近一两年几乎全仓质押。 去年3月传出泰禾集团从2018年开始已经接触了信达、华侨城、融创等大型房企，意图通过项目股权转让来缓解资金压力，但却未有下文。 4月28日，泰禾集团发布公告称，自当日上午开市起停牌，拟以发行股份方式购买控股股东泰禾投资持有的永兴达企业100%股权。后者旗下拥有泰禾人寿保险有限公司(香港)100%股权和泰禾人寿保险(澳门)有限公司99.85%的股权(以下合并简称为"泰禾人寿")。 此举也意味着，泰禾正尝试将母公司旗下的保险业务并入上市平台。若能成功引进战略投资者，一方面，能迅速帮助泰禾缓解资金压力，改善公司基本面；另一方面，可以通过业务层面的整合，进一步增强泰禾的核心竞争力。 年报"难产" 一季报数据更正 4月20日，泰禾集团发布公告称，拟延迟披露2019年经审计年度报告，成为排名前五十名房企中唯一一家宣布延迟披露年报的房企。 公告提示，年报发布时间由原预计的4月30日延期至6月15日。至于年报延期发布的原因，泰禾称主要是负责年度审计工作的大华会计师事务所(特殊普通合伙)，受疫情防控影响，人员流动及现场工作受到影响，对其部分项目盘点不能及时开展。 来源：泰禾集团关于延期披露2019年年报的公告 而依据泰禾集团发布的2019年主要经营数据显示，2019年，泰禾集团营收净利双降：营业收入为237.48亿元，同比下降23.36％；净利润为8.27亿元，同比下降67.62％。 4月30日，泰禾集团发布2020年一季报显示，一季度实现营业收入4.80亿元，同比下滑93.57%；归属于上市公司股东的净利润亏损5.64亿元，同比下滑157.99%。 不过就在今日(5月6日)，泰禾集团对2020年一季报的部分数据作了更正。更新后的利润表项目数据显示，本期营业成本同比下降94.07%，销售费用同比下降51.72%，原因多与疫情影响有关。 来源：泰禾集团2020年一季报更正公告 截至4月28日停牌前，泰禾集团股价跌至4.4元/股，较2018年21.3元/股的峰值缩水近八成。 乒乓一言
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